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以下10篇帖 子转自Q友申木凡的日志,网上认识他一年多,但交流很少,很是可惜,他的投资理念我很认同,所以今天一口气转了10篇过来,好好学习。 ======================================================================================
从10万到1亿,不是神话
——中长线股投资心得(庚寅国庆整理)
【前言】3次机会与1000倍的收益
【逻辑】10倍从何而来?
【关键】如何找到伟大企业
5年10倍投资计划的核心在于,要求企业业绩连续高增长。首先从连续这点来看,在强周期行业中找这样的机会是事倍功半的,在消费股中寻找是王道(张裕、云南白药、古井贡、上海家化都是好的例子)。
(相关参考书籍:《大钱》、《战胜华尔街》、《股市真规则》)
【考验】人性的障碍
这三大考验之所以会让我们对投资产生疑虑和动摇,其实都可以归结于一个主因:我们对自己所投资的公司及其成长模式和方向并非真正的理解,所以轻微的风吹 草动或者说yh,都可能动摇我们的初衷。所以,对于“5年10倍”计划而言,必须只能投资自己熟悉并经过深度研究的行业和公司,同时研究的深度应该达到并 超越市场平均水平才能获得超额收益。
要战胜这个考验,我们必须要相信,好的公司是可以战胜周期的,优秀的管理层会利用经济的波动加速发展而非相反。例如沃尔玛在股价实现数千倍上涨的过程中,中间同样遇到过大幅下挫的情况,如果我们将时间拉长,这些波动其实都可以淡化。
记住巴菲特所说:股价的涨跌并不是我们做出投资决策的理由。
【行动】找到你的圣杯
投资实践显示,充分理解“安全边际”、“触发时机”、“长期跟踪”这些概念并灵活运用是必要的。
■安全边际和健全心态
且不谈论是否能赚钱,要让一个人把全副身家压在一项投资上,相信他最基本的要求是“不亏”。但能做到不亏的只有“现金”,股票这类风险资产,我们只能追求相对安全。
■买入时机和节奏
1、
2、
3、
当 然,实践上的经验会让我们更容易听到“扳机”的声音,减少等待的时机。例如,古井贡B,从2008年底2.4启动,2年涨了近15倍,一个关键的触发点就 是换了股东,随后业绩爆发,股价也做火箭。在解答第一个问题的时候,如果我们找到了低估的原因,而这一原因开始改变的时候,要抓家时间上车了。
■仓位管理和集中持仓
好股不求多,一只足以!买了10只股票,3只涨停的收益也许还比不让满仓一只涨幅5%的股票。市场上有两种极端,因为研究不深入或者不自信,通过分散持仓来规避风险,要么不甚知之但孤注一掷。
对于重仓某只个股,可能失去的其他投资机会,正如前文所说,我们要找的的是最美的那颗珍珠,而不是找珍珠项链!如果喜欢分散投资的话,那就去买基金吧!
■持续跟踪和卖出时机
……..
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2012年進入倒數階段,針對一些年內獲利豐厚的投資目標,不少投資者正在鎖定帳面利潤;這讓一些強股在年尾出現「腳軟」現象,當中有哪一些值得帶進2013年?今天,我們整理了林少陽近來對新意網(8008)的零碎評論,讓大家自行審視此股的中長線投資價值。
首先,我們先看林氏對其業績的看法。『本欄初步看過新意網截至9月底止季度業績,表現一如所料地好。雖然營業額增速放緩,但毛利率創出新高,推動季度盈利按年上升19%,至8840萬港元,每股盈利報2.19港仙。依此推算,全年每股盈利應在9至10港仙之間,假如派息率不變,按每股1.7港元計(未除淨),預測息率將在5.3至5.9%之間。
或者,集團的估值上調已經結束,但在可見的將來,本欄看不到盈利增長動力有顯著放緩的風險。未來即使股價只是跟隨盈利增長動力移動,連同股息再投資,每年19%的增長,回報依然是非常可觀。』
值得注意的是,『公司擁有13至15億元現金在手,已足夠未來發展。當然,要看集團未來有沒有重大的資本開支而定,若有,派息是有機會減少,以應付未來的資本開支。集團是有意收購另一個數據中心地皮,作為業務擴張之用,但是內部的回報要求嚴格,一直找不到合適的價錢買地。若地皮價格持續急升,現時的13至15億元現金,可能會在未來不夠應用。但是,管理層有的是耐性,樓價不可能只升不跌。如果是逢買必高,市況最好的時候擴張業務,市況差的時候不敢投資,做股東的,可能反為希望管理層不要亂來,乖乖將現金盈利派息好過。 』
另外,林少陽亦指出,『股東權益/帳面值有參考價值,但亦不要看得太重,事關每家公司的入帳方式不同,其實不容易直接比較。例如,8008持有的柴灣iAdvantage Tower,是以成本減累積折舊入帳的,每年帳面值都在減少,但實際上,這項物業的市價,卻在每年增值。反觀,其他的REITs,每年都因應市價為所有投資物業重估價值,過去七年,當然是越估越高,然而,這不過是帳面富貴而已,真正能為股東產生自由現金流的業務,才最實際。 發展未來重要,還是收息重要?這要看我們對管理層的眼光及判斷力有多信心。 』
至於相對電盈、新世界、九倉等屬下的數據中心,新意網到底有什麼優勢?林少陽認為,『新意網作爲獨立營運的好處,是可以獲得多家ISP供應商的支援,而設立offsite backup數據資料庫的客人,最關心的不是收費,而是數據保存的安全。 投資者亦可將新地系與其他地產商的服務水平比較,不妨參考數碼通與3的服務質素差別,以及新地屬下物業管理公司(啟勝及康業),與長實、九倉、新世界等有經營電訊業務的對手,作個比較。
事實上,新意網的最大優勢,在於大股東對房地產市場的了解,他們較佳的服務質素,他們對興建數據中心應如何配套,與政府相關部門如何交涉,未必是其他小型或海外數據中心經營商所全面掌握。而本地地產商的相關經營者,則未必有新意網管理人員對科技行業的了解,因為新意網現任CEO及其主要助手,是當年從香港電訊過檔的。
按我對一般生意的理解,新意網目前的成本控制,做得實在非常出色,這亦是其他有份參與電訊科技投資的地產商所不能望其項背的。對股東來說,這是很實在的分別,因為管理層每省回的一分錢,都是股東的額外利潤。有些公司,即使整盤生意很賺錢,到了股東手的時候,已經變成另一回事,更不用說將現金盈利,100%派予股東了。 』
談到派息,林氏指出,『好像永安(289)一樣,我就不太明白管理層每年硬要保留接近50%的盈利,但又不作資本投資,究竟用意何在?結果,新意網,領匯以20至30倍市盈率買賣,而永安只能以10至12倍買賣。 當然,(反過來說),如果有一天,永安肯派盡盈利做股息,或索性將之私有化,股價將有另一番景象,這是永安現時未盡發揮的潛力。』
最後,我們要在這裡對日前推介的亞洲金融(662)致歉,並作出補充。重點是,亞洲金融持有的5%人保權益,並非快將上市的人保集團(1339),這讓我們預期的事件驅動因素不能成立。林少陽的最新Q&A評論是,『人保上市,亞洲金融持有的,只是其壽險業務,不過,我們認為亞洲金融即使未能在今次上市中套現,亦不影響其業務的長線價值。目前股價較帳面值有頗大的折讓,看來是頗偏低的,只是要有足夠的耐性等待收成。』因此,投機不成,變成長線投資,沒有打算耐性等待收成者,請睇位離場。
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真正厲害的圖表,是具有顛覆既有投資理論窠臼,或翻轉舊有投資觀念的新想法所鋪陳的圖表,《今周刊》特別邀請三大名師傳授私房必勝圖表,助你掌握大勢多空,尋找潛力股一招就見效。 撰文‧謝富旭、歐陽善玲 呂張投資團隊總經理張献祥靠三張圖表找黑馬股 爆發力可期元旦一過完,呂張投資團隊總經理張献祥馬上要求旗下研究員做兩張圖表給他看,「第一、請你們告訴我,日圓大幅貶值後,台灣產業供應鏈的受惠股與受害公司表,我不要報紙整理的東西,我要你們自己去拜訪公司,整理給我看。第二、台股兩個月來漲了快八百點,請你們告訴我,有哪些基本面不錯的股票,漲幅仍小於一○%的!趕快整理一張表出來!」明確的指令,快節奏的管理作風,一直是張献祥的標誌。當「呂張」旗下研究員拿著精心製作的圖表進行報告,如果張献祥在十分鐘內聽不出任何新意,他也會毫不留情面地請對方下台。 雖然每日運用大量圖表輔助投資決策,但張献祥強調:「投資上沒有那種可以『屢試不爽』、『百戰百勝』的聖杯式圖表,否則,就不會出現贏少輸多的狀況!」張献祥認為,圖表是工具,是研究與思辨後的結果,重點在於製作圖表過程中的邏輯力,以及慎思明辨的獨立思考能力!「在形成投資決策的過程中,我當然會看營收成長率、毛利率、營業利潤率、股東權益報酬率等指標,但這些頂多只是幫助我『淘汰』標的而已,被動的意義大於選出好股的主動意義。」張献祥表示,真正「厲害」的圖表,是具有顛覆既有投資理論窠臼,或翻轉舊有投資觀念的新想法所鋪陳的圖表。 存貨激增避而遠之? 小心錯過設備股跳躍式成長他舉例,大多數投資人認為,企業的資產負債表中,「存貨」這個項目的數字如果大幅走高是很不好的,表示公司控管有問題。但「呂張」旗下曾有一位研究員實地訪查公司發現,設備業卻是例外,因為設備業在出貨給客戶的機台中,往往需要等到半年的試用期過後才能入帳,列為營收。 「這名年輕的研究員把某家當時還在興櫃的半導體設備公司的存貨,畫了一張呈現勁揚走勢的圖,極力推薦應該大力買進,理由就是『存貨激增』,半年後認列,營收與獲利極可能跳躍式成長。」張献祥笑著說,「這家公司就是去年上市的半導體設備股股王漢微科,現在已經五百多元了,它不到百元時,獲利只有一點點,存貨卻不斷激增時,我們就注意到它了!」(見賺錢圖表十四)不只把存貨視為是設備股營運的先行指標,張献祥說:「我也會特別從公司的『長期投資』及『固定資產』這兩個數字來搜尋業績黑馬股!如果某家公司往年的長投與固定資產一直呈平緩狀況,在其他的基本面數字還OK的情況下,其長投與固定資產突然拉高,我就很有興趣去拜訪它,問問經營階層到底『出了什麼事』。」(見賺錢圖表十五)張献祥解釋,長投與固定資產突然拉高,在以代工為主的台灣產業生態中,極可能代表這家接到大訂單,才願意花大錢買設備、廠房去擴產,未來營收成長爆發力可期。 最後,張献祥還分享了一個他克服投資心魔的圖表:日線與周線圖要搭配一起看。「我所運用的選股法,選出的股票常常是已經漲了一段的股票,不過我不會因為這樣就卻步,我還會把它的周線圖調出來,看看它的漲幅在長期而言是處於初升段還是主升段?」「許多股票短線(日線)看起來漲三成,但長線(周線)觀之,卻只是party才剛開始而已。」(見賺錢圖表十六)「你不該小鼻子小眼睛,為了沒賺到三成的短線漲幅,而放棄未來可能一百至二百%的獲利,這就是一種格局!」張献祥說。 張献祥 出生:1970年 現職:呂張投資團隊總經理 學歷:政大企管系 張献祥 黑馬股觀察法 賺錢圖表14 存貨數字極可能是設備股的先行指標。 說明:以漢微科為例,2010年第三季存貨是營收2倍,但無人敢投資。 賺錢圖表15 長投與固定資產突增,可能是黑馬股。 說明:長投與固定資產一向穩定的4G概念股譁裕,2011年第三季爆增,股價在2012年第四季起漲。 賺錢圖表16 日線與周線圖一起看,掌握波段獲利。 說明:以群創為例,短線乍看漲很多。 說明:周線顯示,多頭party才剛開始。 禮正投顧總經理毛仁傑 從產品生命週期表 下投資決策對禮正投顧總經理毛仁傑來說,判斷投資決策時最簡單好用的工具,就是「產品生命週期表」。所謂產品生命週期,即產品的市場壽命;當某項新產品或技術問世,從開始進入市場到最後被淘汰的歷程,可分為導入期、成長期、成熟期及衰退期四個階段(見賺錢圖表十七)。 新品上市時進場 只能押小注 不宜大量布局新品上市時,大部分消費者會抱持觀望態度,只有小部分人願意掏錢購買。在導入期階段,產品銷售速度緩慢,「就投資角度,特色是低EPS(獲利)、高Beta(波動)。此時要進場可以,但只能押小注,不適合大量布局。」毛仁傑說,由於新技術、新產品剛起步時,一般人較難聯想未來發展狀況,因此布局的投資者多是專業法人或創投公司,看對了就能大賺,當然也免不了虧損(見賺錢圖表十八)。 一般人或許受不了這種「一翻兩瞪眼」的投資方式,因此要在產品導入期進場,必須對市場有一定程度的研究,或請教對該領域較熟悉、專業的對象;再者,所有產品、技術最終都要經過市場檢驗,所以不斷從市場反應來檢定產品價值,判斷其競爭力,是導入期最重要的投資功課。 一旦產品經過考驗進入第二階段成長期,就意味已跨過市場「鴻溝」,銷售量逐步上揚,此時就要全力加碼了。「這個階段,產品會享有高P╱E(本益比)及高EPS。產品會在市場認同下熱銷、進而帶動獲利,股價又會因獲利攀升而上漲,是投資人賺取主升段利潤最佳時機。」毛仁傑指出。 舉例來說,今年毛仁傑最看好的產業之一,即受惠於中國需求成長的低價智慧型手機。過去,智慧型手機在大陸並不普及,但這幾年中國智慧型手機由當地業者主導態勢鮮明,國產品牌不但快速躥起,更以極具競爭力的價格獲得消費者青睞。尤其,在中國城鎮化政策驅動下,只要低價智慧型手機滲透到二線城市以外的地區,國際品牌大廠便無立足之地,只能加入低價化行列。 反觀高價智慧型手機,已算是相對「老」的產品,投資爆發力不如低價吸引人,算是成長期後端階段。獲利及股價要再進一步突破,就必須推出更「殺手級」、功能更強大的新產品,持續刺激市場銷售。 進入第三階段成熟期,代表產品銷售已達穩定狀態,不像成長期那樣高速攀升,呈現高原狀。「此時產品銷售量最大,賺得也最多,投資評價狀況是高EPS、低本益比。」毛仁傑解釋,產品銷售過了成長期,意味著市場新增消費者有限,獲利將漸趨穩定,雖然賺到最大利潤,但市場想像空間已不再,本益比也會開始向下修正。 成熟期時間的長短,要視產品競爭力而定。「像同樣是晶圓代工,台積電與聯電的差異就很明顯。其中原因,就在台積電具有很強的競爭力,營收連續稱霸全球市場,獲利也維持高水準,股價才能重回百元俱樂部。」他說,相較成長期賺的是股價主升段利潤,成熟期賺到的,就是公司配發的現金股利。 產品進入衰退期,意指銷售量從高原區大幅下滑,聯電便是這樣的情況。「這個階段獲利與本益比都明顯偏低,不用說,投資人最好避開。」毛仁傑表示,利用產品生命週期表可判斷投資應介入的時點,再配合自己的布局規畫,累積、調整操作節奏。 毛仁傑以簡單好用的產品生命週期表,作為投資決策的藍圖,但他強調,這是用來判斷產品壽命而非公司,因為企業會轉型且應以永續經營為主;另外,產品週期循環期長短不一,有些需要三、五年時間,有的甚至更久,對中長線投資人來說較具參考性。 毛仁傑 出生:1962年 現職:禮正投顧總經理 學歷:台大商學研究所 毛仁傑 產品生命週期投資法 賺錢圖表17產品生命週期圖賺錢圖表18 投資時機與資金規畫建議階段 導入期 成長期 成熟期 衰退期銷售狀態 消費者多觀望,銷售速度緩慢銷量激增,市場反應良好 銷售量進入穩定高原期 銷售量自高原區快速下滑投資評價 獲利低,股價波動大 高獲利,高本益比 高獲利,低本益比低獲利,低本益比布局建議 以小額資金進場 全力加碼 維持部位 宜避開獲利評估 不是大賺就是大賠 賺股價主升段行情 賺取現金股息困難台北社區大學人氣理財老師謝晨彥觀察月KD指標 買賣時機點浮現台北社區大學人氣理財老師謝晨彥歸納出來的「五四三選股法」,一直是他個人及教導學生選股的最重要理論核心。不過,他打比方說:「『五四三選股法』就如同選美般,的確能選出內外兼修,秀外慧中的『佳麗』。但在投資路上,只能說成功了一半。最後能不能成為贏家,關鍵是能不能以最少的代價,也就是以最低的聘金,抱得美人歸。」所謂「五四三選股法」,「五」是指高股東權益報酬率(ROE)、高資產報酬率(ROA)、高毛利率、高股息殖利率及高股利支付率。「四」是指,低本益比、低股價淨值比、低負債以及低貝他值(波動率)。「三」則是產品具有獨家性、產業地位具有獨大性或具有獨特性。 會挑股只成功一半 在對的時間買好股才是真正贏家經過這套嚴謹方法選出來的投資標的,的確都是一時之選,不可多得的俊秀之股,但謝晨彥承認,選出來的「佳麗」常常不是股價已經高不可攀,就是已經大漲過一段,讓投資人踟躕不前。 「投資有點像在追女朋友一樣,如果在她正值花樣年華、眼界極高,而且追求者如過江之鯽時去追求,一定得付出極為可觀的代價。」「但如果是在對方失戀、甚至失業時『趁虛而入』,常常會收到事半功倍的效果!」謝晨彥舉例說。 投資何嘗不是如此呢?如今股價登上百元關卡的台積電,也有股價四、五十元的時候,股價九十幾元的中華電信也是有五、六十元的時候。「會挑股只成功了一半,會在好的時機買好股,才是真正的成功!」謝晨彥說。 觀月KD值 如同股海航行的指南針 那麼,什麼時候才是對的時機?對此,謝晨彥所提供的兩個表(月KD值黃金交叉表與月KD值死亡交叉表),一直是他多年來奉為圭臬的進出時機參考準則。 謝晨彥整理月KD值與大盤加權指數的連動關係後發現,從一九九三年迄今,加權指數月KD指標總計出現八次低檔(五十以下)黃金交叉(K值向上突破D值)。 這八次低檔黃金交叉中,有五次均出現了高達五○%的漲幅,五○%的大盤漲幅意味著個股漲幅可能以數倍計。「這個時候,放膽下去買『五四三選股法』選出的標的,獲利一定極為豐碩!」「就算這八次KD值在低檔黃金交叉中,仍有三次在交叉完,大盤仍續跌,但是從長期投資眼光來看,即使這三次進去買,也能買到股價相對低點的好股,長線上,你依然是贏家!」(見賺錢圖表十九)投資要懂得買,更要懂得賣。在賣點上,謝晨彥則以月KD值在高點(八○以上)出現死亡交叉(在高檔中K值向下跌破D值),作為最主要的賣點參考依據。他統計,過去二十年來,加權指數月KD值總計出現九次「死亡交叉」,這當中有六次,大盤均出現顯著的跌幅,少則跌一四%,多則跌六一%(見賺錢圖表二十)。 「月KD值在高檔出現死亡交叉,是行情由多轉空的重要訊號。就算你手上股票再怎麼強,基本面再怎麼優異,覆巢之下無完卵,股價還是極可能顯著拉回。」謝晨彥強調,「在這個時候,調節賣出手上相當程度股票,有助於你在低檔時更有實力加碼,加速財富累積!」懂得判斷大勢多空,就如同在茫茫股海中手上持有指南針,指引你邁向財富的正確方向! 謝晨彥 出生:1973年 現職:台北市中山、大安、萬華、士林社區大學理財課程講師學歷:交大財務金融研究所、中央大學產業經濟研究所謝晨彥 進出時機操作法月KD值與加權指數有高度連動性賺錢圖表19月KD值黃金交叉 結果 時間 當月指數 (點) 上漲週期(月) 漲幅(%) 之後高點(點)成功 1995/12 5173 20 98 10256 1999/3 6881 11 5110393 2001/11 4441 5 46 6484 2003/5 4555 10 57 7135 2009/3 5210 10 618395 失敗 1993/2 4384 無 續跌至3740 2001/3 5797 無 續跌至3411 2004/12 6139 無盤整長達一年才走多說明: 1993年迄今,大盤總計出現8次低檔(50以下)黃金交叉,5次隨即大漲,3次繼續跌,成功機率62.5%。 賺錢圖表20 月KD值死亡交叉 結果 時間 當月指數(點) 下跌週期(月) 跌幅 (%) 之後低點 (點) 成功 1994/4 6363 9 30 4474 1997/9 8708 17 38 5422 2000/4 8777 17 61 3411 2004/4 6117 4 14 5255 2007/11 8586 11 54 3955 2011/6 8652 6 24 6609 失敗1997/5 8163 無 衝到10286 2007/8 8982 無 衝到9859 2010/1 7640 無 衝到9220 說明:1993年迄今,大盤總計出現9次的高檔(80以上)死亡交叉, 其中6次,大盤均在死亡交叉後回檔,準確度達66.6%。 |
最近,總結了一下我的操作,核心的過程是4條。
1 耐心的用自己的法則挑選股票,反複比較後擇股(股票不能挑錯);
2 中期底部買入或者能在爆發前買入(買入的好價格)
3. 等到股價相對瘋狂的時候賣出(賣出的好價格)。
4. 重倉(不敢重倉的股票就不買了,買了大漲也賺不了)
以上4個因素,缺一不可, 缺少任何一條,中長線操作大成功都將失敗。短短4個因素,說起來容易,做得完美很難。
第1個因素,涉及到經驗。目前除了一些資深投資者外,絕大部分新股民甚至多數老股民都做不到。一般人至少需要5年的操作經驗可能才剛剛入門。
第2個和第3個因素,涉及到耐心和交易的體系。普通人頻繁操作追漲殺跌的錯誤就來自此。
第4個因素,是最難的。涉及信心以及錯誤發生時的決定。而巨虧或重大盈利,都來自於重倉。一夜暴富,或在股市傾家蕩產也來自於這一條。重倉買賣者多,成功的重倉卻稀少。
中長線操作,我不再以30%作為盈利目標。如果是發現了被市場發掘的品種,可能適當多持有。因為一旦30%賣出後,由於我追求相對低的買入價格,通常不再能在短期內有好股票,以後我不輕易把成長股止盈掉。可能目標收益率是50-100%。
至於10倍股,那我是不追求的。翻倍股常有,10倍股太稀有,買了也拿不住。
半倉還是要經常持有,波段就做50%的倉位。
以上4個要素,已經在我的滾雪球筆記里有詳細分解,此處不再贅述。
http://xueqiu.com/2129489320/31557449
讓大家學習。有經驗者一看就只是不是核心幹貨。質疑者,我也不回應了。
@方舟88 @天涯射手 @碧洲鷹翔 @今日話題
http://gelonghui.com/#/articleDetail/13752
作者:@心中无股HK
熟悉本人投资风格的朋友都知道,“心中无股”一向来喜欢主题投资,尤其偏好TMT等新兴产业板块个股,对传统行业尤其是房地产板块的股票却很少有涉足,虽然7年前自己从事的正是房地产这个行业。之所以关注宝龙地产完全是受一位好朋友的提示。
本
月初,我从前期涨幅较大的科网股减持部分仓位后,考虑到接下来A股有可能会出现“二八”切换,想在港股中线提前布局一些被市场长期低估的传统行业的个股,
于是就想起了朋友曾经向我强烈建议过的宝龙地产。通过详细阅读包括宝龙地产历年财报在内的大量相关资料,实地考察几个项目,上周二专程又赴上海参加公司年
度股东大会,并与公司总裁许华芳先生单独2个小时的面对面交流,让我惊喜的发现:现价1.91元的宝龙地产具有罕见的中线投资价值。
为什么?主要理由陈述如下:
第
一,无论从哪方面去分析,宝龙地产的现股价被极度的低估。宝龙地产作为目前内地第二大商业地产公司(第一为万达集团),目前总市值才60亿人民币(下
同),去年销售100亿元,净利14亿元,分红2.6亿元,PE4.3倍,PB0.27,派息率4.2%;宝龙地产目前在全国26个城市(60%在长三角
一、二线城市)拥有55个商业地产项目,总投资物业244亿元,已运营200亿元,共计有19座宝龙城市广场已正式开业,约拥有180万平方米自有商业物
业,按1万均价(事实上远远不止)计算,这部分已开业的商业地产市值就高达180亿元以上,为目前公司总市值的3倍;此外,公司目前有土地储备1320万
平方米(建筑面积),可供3至5年的开发,这部分土地储备价值也值几百亿元;按公司现有的开发进度计划粗略测算,二年后公司仅商业地产年租金大概率能到
20亿元左右,这对目前才60亿元市值的公司而言简直有点令人难以置信。
第二,公司有很好的成长性。公司去年营业收入100亿元,增长
33.1%;今年前5月累计实现销售收入47.9亿元,同比大增80%(其中5月份单月销售14亿元,增长1.18倍),今年计划销售130亿元,按目前
的销售态势,大概率会突破150亿元,增幅50%,随着高售价的上海项目今、明、后三年全面进入销售高峰,预计至少未来2、3年会继续这种高增长态势。
第
三,公司的毛利率有望大幅提升。2年前,公司抓住了很好的机遇,动用70亿元一口气在上海拿下了总计9个项目(6个是地铁口项目),其中6个项目是底价成
交,平均楼面价在4000元至4500元之间,而商铺售价平均在5万元至8万元之间,今年开始,随着总计150万平方米的上海项目全面进入销售,预计今年
高毛利率的上海区域的销售占公司总销售比例有望达到50%,明年会超过60%,从而确保了整个公司今年开始的未来3年的盈利将出现持续的高成长。
第
四,公司负债率有能力得到有效控制。高负债率一直是长期困扰内地地产公司的一个普遍问题,也是造成整个地产板块股票被整体低估的一个主要原因。宝龙地产去
年底负债率66.2%,低于行业平均水平。今年来,一方面,随着公司去年开始拿地节奏的明显放缓(前年拿地70亿,去年20亿元,今年计划30亿);另一
方面,今年开始随着销售放量,资金开始大量回笼,可以确信,下半年开始公司的实际负债率会持续的下降,利息支出有望开始下降,公司的债务结构会进一步得到
优化,整个集团的资金将会进入良性循环。因此,会大大缓解市场对其较高负债率的担忧。
第五,“定位长三角”的战略开始快速见效。自从三年前公司
提出并大力实施将战略定位在上海等长三角一、二线城市以来,公司的业务区域结构得到了快速的改变,目前,上海、天津、杭州、青岛、厦门等一、二线城市的占
比已超过60%,随着去年开始实施包括清盘在内的快速去化三、四线城市项目,通过组建“资产公司”承接一些历年累积的不良资产打包出售,卸掉历史包袱等一
系列举措后,将能较好地去化近60亿元总库存项目中的绝大部分,预计明年开始,整个公司的资产与项目结构将会得到大幅改善。
第六,公司的电商平
台升级快速扩张。集团在2014年推出宝龙广场在线2.0版本,快速推动O2O,战略设点扩大至福州、江苏、浙江、上海、天津、重庆、河南等多个宝龙城市
广场,形成了线上与实体商场融合的布局,并配以区域化的配送服务与支付设施,全年积累超过150万的活跃用户,月均WIFI活跃用户数提升约30%。随着
互联网平台战略的按计划全面推进,预计下半年开始,公司在这方面的一系列重大布局将会渐渐露出雏形。
不错,作为传统行业的地产板块,未来
整个行业增长的确已没有太多的想像空间,作为受到电商冲击最大的商业地产板块更是给人未来前景极其暗淡的感觉。但是,本人以为,公司可以有好坏之分,但股
票没有好坏之分,股票只有“性价比”,新兴产业的成长股固然好,但股价也不可能无限制的上涨,估值也有个“度”,高估了,甚至离谱高估就一定不是好股票;
同样,传统行业的价值股也并非都没有机会,低估同样也有个“度”,不可能持续长期被市场低估。举个例子,在上海某居民集中的二类大型购物中心的商铺,已经
与华联、麦当劳、永辉超市等签了5年、10年甚至更长租约的商铺,售价每平方米5万元,租金回报率6%,也许投资人没有特别的兴趣,但是现在如果以每平米
8000元,甚至5000元跳楼价出售,我想这结果可以想像。现在宝龙地产1.91元的股价就如同上述例子中的用5000元买5万元的商铺。稍有常识的人
都应该明白,电商不可能颠覆现有全部的传统的商业,受电商“颠覆”这个假命题预期影响,商业地产板块的股票已被市场这个”预期“打到了跳楼价,事实上,与
市场一批看空商业地产完全相反,凭借这个行业独特商业模式的优势,商业地产公司这几年恰恰是盈利最好的时期,真的很少有像商业地产公司哪样有如此出色的盈
利水平与现金流。此刻,作为一名理性的投资人,我认为,当下这应该是市场送给我们的难得的投资机会而绝非风险。
在6月9日本人与公司许总裁的单
独交谈中,我向许总提出了包括“公司战略、地产板块估值、公司负债率、股东分红、O2O”在内的一些问题,这位许少帅(许总是董事长的公子)的睿智、谦
和、务实及清晰的思路的回答给我留下了极其深刻的印象,大大增加了我这个小股东对宝龙地产公司中长线持仓的信心。可以这么说,最近二周来我所接触到的所有
信息归结为一点:宝龙地产这公司的确非常靠谱。本人确信:现价1.91元的股价具有很大的中长线投资价值。本人策略是:将拿出这一年多来从TMT板块丰厚
盈利中的一部分中长线锁仓这只超级”现金牛“,分享宝龙地产中长线成长价值。