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2012-03月供指示 hiking

http://blog.yahoo.com/_ZWFS2772YECDLLL6GF2RZR4UFU/articles/679017/index

 

第93期月供匯控以$68.6購入57股，第55期月供領匯以$29.4購入134股，第47期月供中人壽以$22.4購入176股。

 

價格升跌唯一直接原因是供求，股票市場亦相同，甚麼政策，甚麼危機度至股市下跌，是基於一個假設，就是這些原因會令買家卻步，出現供過於求，進一步影響價格。2007年恆指創歷史新高時，次按問題已出現多時是個反證。也許，歐債危機會成為下一個熊市的主題，或許，世界末日才是主題，又或者，中國金融體系出現問題，誰知呢？恆指平均成交由去年12月462億，到1月554億，2月近700億，傳統智慧認為股市仍帶上升動力。

 

內地遊客已成了港澳主要客源多時，近年不斷上升，令賭業股與零售股大放異彩。甚至香港六合彩及賽馬收益亦大增，不難想象，內地資金對港股同樣舉足輕重，去年底中國調控通賬令資金緊綴，亦有可能是2011年下半年跌市的主因。年結已過，計劃經濟師又要面對經濟放緩的新難題，銀行存款準備金會繼去年十二月轉向下調（2008年底之後第一次下調）之後，二月再次下調，預期今年將進一步下調，情況有如格老年代以息率調控經濟，在若干年後，中國會否步美國後塵，出現什麼什麼泡沫？且看中國財金官員能否從別人的錯誤中學習。無論如何，中資金融股仍然是好選擇，恆指亦會受惠。

要留意的一點，所謂的印銀紙，已成了短視的人類「解決」經濟問題的良方，危機存在，但是否被過份渲染？王立軍走入美國領事 館，其後「自行離開」，原因暫時成迷，香港解讀為他投奔西方不成，大陸有人解讀為達賴病重，中方派人向美國要人，亦有人解讀為他受薄熙來迫害因而嘗試他 走，版本多多，傅媒的公信力已令我輩失卻信心！將歐債危機無限擴大，同時把通賬預期完全拋諸腦後，而作出清倉行為，是對投資組合不負責任的行為。當眾人認 為歐債危機會帶來前所未有的跌市，會否是一場前所未有的升市之序幕？

 

領匯月供價又創新高，縱使去年恆指曾跌至近16000點，領匯仍然比金融海嘯後的低位高出一倍，這是我堅信熊市並未來臨的原因。回說領匯，上市至今派息有增無減，中期業績派$0.6311，如果派息不倒退，全年起碼派$1.26，以股價$30計，股息仍超過4.2%，比ibond少，比人民幣預期升值加定期的回報低，不過，領匯股價長期跟隨派息緩緩向上，綜合回報仍有可取之處，在派息不倒退的大前題及息率合理的情況下，預期月供組合仍會繼續持有並每月供款。

 

匯控末期息14美仙，全年41美仙，折合港元約$3.2，以股價$70計，息率約4.57%。賭業股又是豐收的一年，派息不俗，由於賭業股營運成本龐大，在經濟低迷的時候，業績會跌穿「盈利爆發點」而大幅下降，甚至虧損，觀察股息回報時，適宜以整個經濟周期的總派息除以總年數，即係「好天斬埋落雨柴」。友邦全年派息$0.33，仍有上升空間。

 

在公佈全年業績前，一些股票會被炒高，如永利控股這類成交稀疏的細價股，亦會成交大增。今年永利控股又發盈喜，並提前在三 月九日公佈業績，前者是預期之內，領匯可以拾級而升，永利控股是大半隻收租股（以資產分佈計），股價上升只是追近實際價值，現價仍有大折讓；後者是意料之 外，永利控股近幾年由四月中，提前至三月底，這次再進一步提前公佈業績日期，在管理的角度，是好消息。待接近業績公佈時，沽出小部份持股，令平均價降至極 低水平，是我喜歡的做法。預期永利控股派息起碼2仙。

 

主要持股中，領匯、永利控股及匯控在增強現金流的同時，亦是防通賬概念。中國城鎮人口突破50%，城市化是不歸路，組合內的瑞房與聯塑，都是這個主題的概念股，投資金風是估計國家勢所必行的能源政策後作出的決定，喜歡中人壽是因為預期中國人均收入上升，保障中長線對保險的需求。幾間業務風馬牛的公司，共通點是中長線的預測需求不斷，可讓懶人少看股價。

股市回升，令不少錯過低位增持的人，不願意付出高於低位的股價買入仍然「抵買」公司，這種想「賺到盡」的心態，若果成為主流，股市會愈升愈有，因為最終的購買力仍未釋放。

2012-04月供指示 hiking

http://blog.yahoo.com/_ZWFS2772YECDLLL6GF2RZR4UFU/articles/682050/index
第94期月供匯控以$70.35購入56股，第56期月供領匯以$28.85購入136股，第48期月供中人壽以$21.05購入187股。

2012-06月供指示 hiking

http://blog.yahoo.com/_ZWFS2772YECDLLL6GF2RZR4UFU/articles/698586/index

第96期月供匯控以$68.05購入58股，第58期月供領匯以$30.5購入129股，第50期月供中人壽以$19.1購入206股。

IPO再添一員，海通證券成為第36位成員。

不知不覺，月供股票已經八年，組合價值一天的升跌，經常超過每月供款，令人懶得更改月供金額，反正收息逐年增加，已達組合目標。

恆指 又一次跌穿兩萬點，相比去年八月，除了歐懶豬問題之外，多了中國沿海局勢緊張，以及梁振英即將接任特首的兩項變數。前者是中美博弈遊戲，上月已作分析，每 一次出問題，都是入貨時機，後者對香港的影響是梁振英執政期內能否敏捷地作出相應政策改變，很多人擔心供應增加會打擊樓市，這是誤導性的，樓價是受供求影 響，只看供應，便會出現董伯伯八萬五的結果，八萬五的失敗是沒有因應金融風暴作出調整，曾特首任內樓價不斷上升，是政府當年為了救市減少供應，開放自由行 之後，及至大陸樓價升幅以倍計，政府都沒有前瞻地增加供應，引至供求失衡。要真正穩定樓市，供應需要比需求走前兩、三年，情況好似以前格老用息率去調控經 濟，永遠用領先數據定策，再以最新數據微調，香港回歸以來一直都做唔到，同一班公務員，同一班議員，無可能期望一個新特首與幾個新官員可以扭轉。要香港官 員、議員準確地預測需求，以他們的質素，不可能！但求他們反應快少少當幫忙。預期新特首新政策會對2012年的香港有利，但隨時間過去，後知後覺，最終樓價還是大升大跌，幾年一個周期。

難為並非不可為，完全穩定樓市，需要有足夠的現樓作儲水庫，如果市建局項目是獨資由政府發展，便可作此用途，餘下的問題是樓價指標，可以由港人平均工資及建築物料價格建立一個指數，市建局的樓價跟隨指數升跌。

延伸思考，政府點解要穩定樓價？點解唔去穩定米價、菜價？邊個授權政府去穩定物價？

大市經過兩周調整，不少股票已跌到吸引水平，正開始將早排公佈業績期時沽出股票慢慢買回，永利控股出公告，話正考慮以建議分拆之方式將其物業投資業務在聯交所獨立上市。對永利控股股東而言，是個大大好消息，上月提及的憂慮亦一掃而空。截至2011年底，該業務資產值6.88億，減去負債0.14億，就算減埋所有未分配負債1.91億，都值4.83億，每股值$1.5，現在股價只係大約$1…這個月唯一的工作係將現金換成股票，然後先收4仙 股息，再靜待分拆的進展。永利控股發得公告，而且對原股東有利，相信股東會會順利通過，而其資產組合簡單，聯交所阻力不大。管理層作此決定，相信為了減低 風險而出售部份股權，同時令公司股價獲得合理反映，而非完全為了套現，否則，管理層大可全數出售物業，然後全數派息。如果好似太古分拆地產形式上市，原股 東可以得到新股股票，在$1買了的股東，收到4仙股息之後，又可能在不久將來再得到約值$1.5的新股，就算永利控股股價下跌，亦是2012年下半年的最佳投資！整個計劃最大的障礙是新股的定價，定價太低可能令計劃告吹，到時股價回歸平淡，因此，切記不能高追。

2012-07月供指示 hiking

http://blog.yahoo.com/_ZWFS2772YECDLLL6GF2RZR4UFU/articles/711180/index

第97期月供匯控以$65.4購入60股，第59期月供領匯以$32購入123股，第51期月供中人壽以$19.24購入205股。

外遊回來，股市與一個月前差不多，實在沒有價值不斷重複論述觀點。將組合轉往永利控股非常順利，在$1.02或以下完成。匯控被降評級，卻是眾歐洲銀行最佳之一，反而成了好消息。永利控股股東會上，主席表示分拆物業的計劃仍未上交，小公司的效率並不能與藍籌相比，還是要慢慢等待。

七 月三日，下半年的第一個交易日，回顧上半年投資表現，由於沒有經常查閱股價，只能粗略估計。四大持股是匯控、永利控股、領匯及中人壽佔股票投資八成以上， 單看他們的表現，大概了解組合的成績。退休組合以月供增加股票，整個上半年沒有調整供款，是組合已成規模，每月新供款對表現影響不大，索性以不變應萬變， 匯控一月時的供股價在六十元以下，領匯一月供股價約為二十八元，中人壽一月供股價在二十元以下，加上所派股息，上半年退休組合回報是正數。永利控股公佈業 績前曾經機器性地減持，在他公佈正考慮分拆物業投資後全數買回，並將其他股票轉往他，現股價比任何一次增持都高，回報也是正數。

新特首上場，延續上屆弱勢，其蜜月期短到上任前已耗盡，是世間罕見。梁特首僭建事件，最難以解釋的是，為何傳媒一直沒有發現？競選前後，唐英年以及眾高官相繼被揭露住宅僭建，以梁宅僭建之明顯，香港所有傳媒竟然無一發現？這件事進一步令筆者對他們失卻信心。

新班子乏善足陳，加上弱勢已定，對投資者是好消息。投資最怕是難以預期的事情，強勢統治易出現預期以外的事情！預期新政府繼續以派錢期望收買人心，預期人心難以滿足，弱勢繼續弱勢，最終還是靠中央政策傾斜，愈弱勢愈傾斜，預期下半年投資回報比上半年佳。

2012-08月供指示 hiking

http://blog.yahoo.com/_ZWFS2772YECDLLL6GF2RZR4UFU/articles/732792/index

第98期月供匯控以$66.15購入59股，第60期月供領匯以$33.1購入119股，第52期月供中人壽以$20.65購入191股。

月供領匯五周年，第一期是在2007年8月，即恆市最經典的V型反彈那個月。

房委會管理差是不容置疑，並沒有為納稅人做好本份，將納稅人的錢補貼大小商戶！這情況並非香港專利，最近看了本「常識經濟學」的小書，內有一章節《經濟成長及政府的角色》，簡潔地述論經濟學對政府角色的觀點，值得一看。

匯控洗黑錢事件股價一度下跌一成多，公佈業績時對此事件作大額撥備，似乎管理層老早已清楚事件，並以出售非核心業務作準 備。在撥備還會增加的聲明下，股價止跌回升，恆指重返兩萬以上，匯控仍算是火車頭，以上種種也不算奇怪，最奇怪的是渣打被傳洗黑錢之後縱使否認，股價卻跌 得更多，是否一些投資者已獲知結果？八月月供繼續維持不變。

恆指上上落落，除了藍籌股外，三、四線股亦受牽連，永控一度跌至買貨基準價一元以下的$0.92，獲悉後連忙上網，只餘下$0.98 18000股賣盤，購入後賣盤已重上$1，其後股價再上升，整個過程買賣都不多，好些日子都是零成交，這類極少成交的四線股，必須以閒錢投資。IPO元老永旺出盈警，其中一個原因是為葵涌工廠大廈減值，永控持有幾億物業，8月13日 公佈業績時要留意，預期永控受影響較永旺細，原因是永控物業組合主要是地舖，雖然有見頂跡象，但永控的估值比較保守，短期而言，縱使輕微跌幅，也不需要為 組合減值，而且，永控五月公佈考慮將物業組合分拆，相信反而會將估值充份反映在帳目上，以便以最佳價格分拆。除了股值外，我這一名小股東最關注的是分拆的 進度，期望公佈業績時會交代，另外，好息之徒當然希望永控能續派中期息2仙（增派更好！）。

新特首班子風波不斷，在寸步難行的預期下，新政策難以一一落實，反正新政策十居其九都是「善意的毒藥」，對投資者（及資產階級）是個好消息。

2012-10月供指示 hiking

http://blog.yahoo.com/_ZWFS2772YECDLLL6GF2RZR4UFU/articles/744524/index

第100期月供匯控以$70.8購入55股，第62期月供領匯以$35.1購入112股，第54期月供中人壽以$22.05購入179股。

領匯供款又一次創新高，以4厘回報計，領匯下一次股息將會大升，預期比上次派息升約17%，每股分派約$0.77，且看「4厘回報」的想法，是否仍然可行。下期供款繼續不變，匯控已12期不變，領匯第28期不變，中人壽亦第11期不變。

月供匯控100期，傳統觀念中，100是重要數字，這個blog亦藉呢個大日子改動一下，以後月供指示只維持記錄組合交易及有關股份的想法。另外，由於永利控股股價與價值逐漸拉近，之後會不定期將搜尋下一隻永利控股的經過記錄下來，作將來檢討。股神曾經講過，投資前最好把原因寫下來，否則便不要購買。為了「寫出來」，自然要四處搜尋有關資料並作思考，這個過程會更了解投資項目。

2009年3月9日，係最近一次恆指熊轉牛的大日子，當日恆指收報11344.58點，經過三四個月的反彈後，恆指已經橫行了三年。如果由2009年4月開始月供計劃，定額買入匯控、領匯及中人壽，結果如何？而早年的想法，把月供定時不定量供款（股價下跌時增加供款，反之亦然），是否效果較佳？

如果每月定額購入匯控、領匯及中人壽，平均買入價分別為$75.6、$23.59、$28.89，結果只有領匯賺錢，賺超過四成，匯控蝕約一成，中人壽約蝕兩成。當然，三隻股票這期間都有派息，實際回報會高一點。另一方面，如果以定時不定額供款（以下是自已的數據），我的平均買入價為$75.01、$22.77、$26.2，成績比定額供款為佳。簡單一點說，每次在平均買入價以下增加供款，平均買入價自然下調。另一項值得注意的是，月供選擇如能具有較強的派息能力，對長期月供的投資者是件好事。領匯是個上佳例子，過去12期月供總金額為$47811，所收股息共$14261，實際只需$33550，即每月$2796（遠比$4000少！），隨著持股月增及派息增長，每年所需投入的資金會愈來愈少，若有一天派息比供款多，便進入自然增長階段。

投資者各有所求，月供股票未必對每一位都適合，這一系列的資訊，並非投資建議，卻是對市場書本中，只講理論，不談踐實以外作些補充。

政府新班子將「置安心」推倒，推出「港人港地」，最快2015年推開千餘個單位，是垃圾政策（個人認為，「置安心」方向極佳，只要作一些調整，將成為世界各國仿效的房屋政策，有時間另文記錄）。以近期梁特首及其新班子的表現，在經濟學，或者管理學角度都不合格，梁特首會否在2015年 之前腳痛也成疑問。正所謂物以類聚，早在選舉時站在當時侯選人後面的陣容，現在的表現是可預期，正如股神所講，總有一天會有機會由傻瓜來管理，買股票時要 選擇連傻瓜也管理到的公司，好似可口可樂、箭牌等。股神亦曾經講過，管理者的誠信最為重要，會誤導投資者的人，遲早會誤導自已。股神呢兩句箴言，好似在講 兩個特首候選人，真有趣！

近年各國所出現的金融危機，宏觀而言，執權者都會「印銀紙」，之前已記錄過。近期歐洲、美國、甚至中國都有不同名稱的「救 市方案」，都是預期行為，只是各國決策者都要扮到迫不得已，以免成為千古罪人。最終「解決」方法都是通貨膨脹（唔一定物價上升），即係各地人民共同承擔， 至於會否導致物價上升？唔知道！市場認定通脹等同「d野貴左」，是美麗的誤會，當然，兩者經常同時出現，投資組合延續對通貨膨脹及物價上升的來臨作出準備，但絕不能以「一注獨贏」的心態分配組合，於借貸前亦要慎重考慮。

中國與美國將會相繼交棒，亞太區緊張局勢預期得以舒緩，如此，投資前景將漸見清晰（未必轉好，但清晰是投者最重要的因素），不看好股市前景的人，選擇不投資靠邊站最穩妥，選擇買空的風險太高。

博友分享月供股票看法 止凡

http://cpleung826.blogspot.hk/2014/01/blog-post_6.html
昨日止凡分享了對月供股票的看法，不少博友亦分享了看法及實戰經驗，所以希望貼出值得分享的留言及文章，繼續討論一下月供股票這個命題。


「理財見習生」分享文章
http://investment-trainee.blogspot.hk/2014/01/blog-post.html

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我(理財見習生)這個月供股票支持者當然要分享自己的看法：早在06年已經在匯豐銀行做月供股票，由$2000月供939建行開始。正如止凡兄所講，如果手續費每月是$50的話，手續費就是2.5%了，比一般買入股票為高，還有每月收取存倉雜費$25 (無論股票是月供或一般買入都要收取)，成本的確比正常買入股票為高！但是在2010年6月28日起， 匯豐銀行推出「永久豁免佣金」優惠，以每支股票每月投資供款上限為$20000, 即係話月供多少隻股票也好，只要每支股票月供不超過$20000，都是免佣金的，每月只收取$25 存倉雜費，變相大大降低投資成本！除手續費外，還有代收股息費0.5%，最低收費$30元，如果選擇月供的股票一年派發四次息的話，代收股息手續費為一年$120了，這個都會影響投資回報！

不少blog 友都有問我為何要選擇月供，理由很簡單，就是買入時不需要考慮心理因素，機械式操作，達到財務自由！ 如果作一般股票買賣，好容易令自己只會在追逐股價上。當月供股票儲到一定資產的時候，如何優化這個股票計劃也相當重要，亦都係未來日子的目標！
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理財見習生指出了一點，就是匯豐銀行對月供股票已經沒有再收取手續費了(每支股票少於$20000)，其餘所收的費用都是一般股票戶口及操作亦需要收取的費用，這點令月供股票操作更有吸收力。



Fida兄留言

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謝謝止凡兄同darkrainbow兄分享，小弟都想分享點點。
小弟都選用同一間銀行作月供股票，因為比較過大部份銀行及證券行提供的月供股票，這間銀行的收費真的最為合理，無論你每月月供一隻或十隻股票好，最低消費都是$50(除非過了某百分比)。有些銀行則每支股票計最低消費，月供得少真得手續費真的佔很大比重。至於其他靈活之處，留待各位選用時再自行發掘吧。

另一樣想分享，就是止凡兄所提出的操作方法，正正是小弟正在用的方法！操作大同小異，只是在市盈率決定每月買入數量有所不同。小弟backtest過去恆指的PE，入市份數分為三份，PE低入多些，PE高入少些，而PE高過某一數字便停止供款及等待沽貨等，總括來說以PE來操作這個動態月供股票計劃。

至於所選股份，又如止凡兄所講，其一便是#2800！貪其方便，而該基金收取每年手續費，相比其他基金確是平一大截！而文中提及月供股票手續費會拉低利潤，沒錯，開頭的確沒甜頭，但不要忘記，#2800每年都有派息！小弟月供多年，除了可以拉低入貨成本，每年所收取的股息，已經完全抵消每月銀行要收取的手續費之餘，仍有正現金流！

所以，對初哥來說，與其在股市出出入入尋求一時之快，倒不如考慮每月穩定執行指定操作，悶聲發財，大家努力！
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Fida兄分享了月供股票的操作及感想，運作與我之前文章所提及的玩法差不多，他的評論都相當正面。很高興見到一些理論上可行的方法被實際地運作出來，最後得出預期的結果，這都是很好的經驗分享。



ccwhk兄留言

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I have monthly investment on 2628 since 2007.Total return (including div) till last Friday (and I finally sold it on last Friday) is -8%.
It really depends on the stock you have chosen.
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ccwhk兄提醒了非常重要的一點，就是選股，就算是利用月供股票能作出平均成本法，但還是要好好選股。好像ccwhk兄的經驗，在2007年在高位開始月供中國人壽(2628)，五年來，連計股息，總回報還要蝕成8%，主因股價一直下跌(下跌超過一半)，所以月供方法也難救。應否停供呢？這還要看股票的前景，對公司未來沒有信心的話，還是停供好了。

財務智商(31)：月供股票格下價 梁隼

http://notcomment.com/wp/?p=26665

股票市場經歷數年橫行拉据後，近幾個月隨著滬港通即將落實的消息刺激，開始重拾熾熱的局面，不過去到近年高位又有回落跡象，想在股票市場獲取巨利，似乎時候未到。

不過凡事兩面睇，長期橫行的股價往往帶來收集的機會，更何況部份穩健的藍籌股入場費也不算平，例如一手和黃要十萬元以上，對資金不足的人士來說，豈不是抹殺了參與的機會？答案當然是否定的，因為現時很多銀行或股票行都有提供月供股票投資計劃。

月供股票投資計劃就是每月用數千元左右的金額買入碎股（即不足一手），既給予資金不足人士有參與機會，也可以藉平均成本法減少股市波動的風險，因此有不少股民都樂於以月供股票方式作長線投資。

以銀行為例，每月可以用最少一千元，最多二萬元買入指定股票，手續費通常為五十元，折合約投資金額的0.25%（月供二萬元）至5%（月供一千元），要留意的是有銀行是以股票為收費單位，例如把二千元一開二月供兩隻股票，就要收兩次手續費，而有部份銀行是按投資金額收取手續費，以上述例子來說，就只收一次五十元手續費。

另外個別銀行會收取存倉費等額外手續費，精打細算的小投資者除非對該銀行情有獨鍾，否則都會慳多一蚊得一蚊，改為光顧不用收額外手續費的銀行。

有部份銀行會透過開出糧戶口或直接提供免手續費優惠等方式鼓勵客戶開立股票月供戶口，股民當然最歡迎有關優惠，不過要留意優惠有效期，和有沒有額外手續費等支出。

城市月供榜背後喜憂：誰最敢血拼，誰褲帶緊勒？

來源: http://www.yicai.com/news/5023970.html

在一線城市和二線核心城市房價的快速上漲後，首次購房者無論是首付還是月供的負擔越來越大。

上海易居房地產研究院發布的《中國住房按揭貸款報告》顯示，5月份，30個主要城市的首套房的貸款利率為4.51%，為基準利率4.9%的92折。城市橫向對比方面，深圳月供壓力最大，為20128元/月。而貴陽最小，為2472元/月。

這30個城市為：北京、上海、廣州、深圳，長春、沈陽、太原、天津、濟南、青島、煙臺、南京、徐州、常州、無錫、蘇州、杭州、寧波、溫州、合肥、福州、廈門、南昌、長沙、成都、貴陽、昆明、南寧、西安、蘭州，基本涵蓋了主要的一二線城市。

5城房價過2萬

在房貸利率方面，2016年5月份，這 30個大中城市首套購房的商業貸款利率為4.51%，為基準利率4.90%的92折。從實際情況看，部分資信條件較好的購房者更容易獲取此類折扣力度大的信貸資金。

對30個城市做橫向對比。包括徐州、蘭州、貴陽等城市的首套購房利率相對高，分別為4.90%、4.87%和4.82%。而天津、北京和廣州等城市的利率相對低，分別為4.10%、4.18%和4.22%。

在首付比例方面，全國30個大中城市首套購房的首付比例為二三成。對這30個城市做橫向對比，可以看出，四個一線城市的首付比例最高，均為3成。另外，首付比例相對低的城市包括蘭州、西安、南寧等城市，均為2成。

按揭首付和月供壓力大小，主要還是取決於當地的房價水平。在房價方面，5月份，全國30個大中城市新建商品住宅成交均價為14220元/平方米。對全國30個城市做橫向對比，可以看出，深圳房價最高，為57234元/平方米。而貴陽房價最低，為5895元/平方米。

這30個城市中，房價超過2萬元/平方米的城市包括深圳、上海、北京、廈門和南京。而房價低於7000元/平方米的城市包括貴陽、長春、煙臺、蘭州、徐州、西安和沈陽。

北上深廈月供壓力大

房價的高低決定了首付款和月供的數額。以居民家庭購置100平方米/套的住房為例。5月份，這 30個大中城市購置新建商品住宅的首付款為35萬元。對這30個城市做橫向對比，可以看出，深圳的首付款最大，為172萬元。其含義是：5月份深圳某居民家庭購置100平方米的一套住房，按照深圳目前的首付比例政策，相應的首付款為172萬元，剩余款項則通過商業銀行貸款來補充。

首付款或首付壓力的大小，和不同城市不同房價、不同首付政策等有關。房價越高，首付壓力越大。首付比例越高，首付壓力越大。從排行中可以看出，首付壓力最大的城市主要為深圳、上海和北京，這三個城市的首付款均超過了100萬。這在一定程度上可以解釋此前為什麽此類城市首付貸創新泛濫的現象。

在深上北之後，第四的是經濟總量位居全國僅全國第51位的二線城市廈門，這個城市近年來房價快速上漲，房價已遠超一線城市廣州，首付款也要71萬。此外，南京、蘇州這兩個去年以來房價上漲迅猛的二線城市位居第五、第六位。

相比之下，中西部不少城市的首付款在20萬以下，其中貴陽、長春和蘭州位居倒數前三位，貴陽的首付款最小，為12萬元。

在月供額方面，以居民家庭購置100平方米/套的住房為例。5月份，這30個大中城市新建商品住宅的購置過程中，基於等額本息、30年共360個月的還款方式進行計算，月供額為5381元。

對這30個城市做橫向對比，可以看出，月供額最大的城市為深圳，為20128元。其含義是：5月份深圳某居民家庭購置100平方米的一套住房後，在未來的360個月中，每月需要償還商業銀行20128元。緊隨其後的是上海北京和廈門，三個城市的月供都超過了萬元。

來自泉州農村、大學畢業後在廈門島內一家單位上班的陳小姐說，目前她一個月的收入在七千左右。“這在廈門已經算是不錯的工作了，但是不吃不喝也不夠還按揭。更不用說付首付了。”

本月3日廈門的一場土拍，讓陳小姐倍感“絕望”。6月3日，廈門迎來今年第二場商住用地拍賣會，兩塊出讓土地均以高溢價成交，其中位於翔安X2016P02地塊溢價率達到242.25%，成交樓面價達到22336.8元，要知道，這個地方在廈門屬於偏遠郊區，開車到廈門島內中心都要50分鐘。

西南城市壓力小敢消費

相比之下，西部的不少中心城市，月供壓力都比較小，普遍在二三千元之間。其中，貴陽的月供額最小，為2472元。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《第一財經日報》分析，在月供壓力較大的情況下，相應的消費水平等容易被抑制。相反，一些月供壓力較小的城市，居民的消費熱情更高，生活更為休閑。

例如，5月31日，國內領先的海外購物平臺洋碼頭通過對全國100個大中小城市2015至2016年消費數據的分析，正式對外公布“100城海外購物敢花指數”。

在“敢花指數”排名中，西南三省省會貴陽、南寧和昆明包攬前三，當選全國最具超前消費意識、最敢花錢城市，年人均海外購物消費金額均超過1.2萬元，在人均消費額排名中位列前五。而這些城市的房價也都保持在一個比較低的水平。

再比如長沙，作為一個近年來經濟快速發展的城市，長沙的房價一直保持在較低的水平。作為消費型城市，與浙江福建等地人喜歡置業相比，長沙的居民都不太愛存錢置業，錢都花在吃喝玩樂上，因此長沙的娛樂產業十分發達。

嚴躍進說，住房按揭貸款政策的松緊，對去庫存、調房價等都有顯著的影響。目前包括蘇州、南京、合肥、廈門等城市房價上漲壓力較大，因此從穩定住房價格的角度看，後續相關的按揭貸款政策或有主動調整的可能，表現為提高首付比例、提高房貸利率等細分政策內容，以進一步打擊炒房需求。

表：購置一套100平方米住房的相關財務安排

	首套利率	首付比例	均價	首付款	月供額
北京	4.18	3.0	33884	102	11562
上海	4.41	3.0	36747	110	12885
廣州	4.22	3.0	15418	46	5294
深圳	4.42	3.0	57234	172	20128
長春	4.69	2.0	6291	13	2590
沈陽	4.43	2.0	6910	14	2764
太原	4.80	2.1	9521	20	3935
天津	4.10	2.0	12297	25	4735
濟南	4.54	2.1	9528	20	3818
青島	4.25	2.0	9133	18	3591
煙臺	4.77	2.5	6479	16	2562
南京	4.40	2.5	20365	51	7662
徐州	4.90	3.0	6723	20	2494
常州	4.41	2.0	7263	15	2908
無錫	4.31	2.0	8500	17	3369
蘇州	4.41	2.5	19300	49	7219
杭州	4.49	2.2	16492	36	6529
寧波	4.28	2.2	13445	29	5184
溫州	4.42	2.1	15509	33	6174
合肥	4.65	2.5	11049	28	4280
福州	4.41	2.0	15795	32	6317
廈門	4.50	2.5	28368	71	10792
南昌	4.71	2.0	10219	20	4258
長沙	4.54	2.1	7075	15	2851
成都	4.26	2.5	7738	20	2857
貴陽	4.82	2.0	5895	12	2472
昆明	4.75	2.3	8431	19	3391
南寧	4.76	2.0	7617	15	3186
西安	4.74	2.0	6840	14	2866
蘭州	4.87	2.0	6530	13	2750

數據來源：易居研究院智庫中心

月供與儲起再買入

講起投資，不少人會立即想到跑贏跑輸大市，其實要跑贏大市，隨意拿個大市指數來月供一下，簡單容易，不是嗎？其實未必每每都要做股神的，況且，長年累月跑贏大市，成績絕不簡單。



Leon電郵：

你好，止凡前輩

小弟有幸於一年多前遇上前輩的文章，一看便深深被吸引，當中投資的理念對本人，一個投資初丁，起了一定程度的影響。價值投資都成為了本人的投資方向，確是萬幸。對於一個新手來說，正確的觀念真是絕對的重要，對日後的發展起來極大的挑戰。

另外，小弟有一愚見的計劃，望前輩給多少意見吧。月供股票的投資組合，對只有小額資產作投資的新手來說，是否一個可取的方向，還是應作儲備，到一定程度才投入市場。

祝台安


止凡回覆：

多謝你的分享，很高興看到你的投資理念得到好改變。

有關你的問題，「月供」與「儲起再買入」，其實分別的重點大概在於市況的掌握，如果自問對市況掌握有不錯的能力時，「儲起再買入」可以發揮得更好，回報會更佳。這就好像Rexh兄曾經分享過的「待熊基金」，把平日的收入及收到的股息儲起來，放進「待熊基金」，再在市況低迷時入市。

當然，大部份人都未能掌握市況，應該說，大部份人都未必清楚自己其實未能掌握市況的，所以「月供」可以作一個平均成本法的效應，股價高自動買少一點，股價低自動買多一點，而你可以什麼也不做。

兩者加起來也不錯，基本有月供操作，慢慢培養出對市況的感覺，到市況低迷時又再加注，雙管齊下吧。

當然，「月供」也好，「儲起再買入」也好，選股絕對是重點，這則要花不少苦功噢。


後記：

說起月供，就想起理財見習生，曾經與他飯局，當晚其實他沒有太多說話，主要是聆聽多，但一提起自己的投資操作，給我的感覺是頗胸有成竹的，因為聽到他的操作金額，已經進入穩定提供現金流之時，操作亦頗輕鬆。

投資新手有時間，不妨把他的blog從頭看一次。起初每月三兩千，由於這樣的月供操作，讓他留意股市，但又不用沉迷貼市。而月供時間長了，資產慢慢增加，到了一個可觀數字，我相信早已數以百萬計吧。

這樣的資產，自然會提供不錯的現金流，加上自己的薪金，對股市高低也漸有感覺的他，開始作一些股市買入賣出的操作，但仍是以月供為主。主要操作是調整月供金額，在市況低是增加月供金額，到市況高降低月供金額。

除了調整月供金額，他更會在股市高位沽出股票，到股市低潮時再增大月供金額，把之前沽出股票所得的資金重投股市。就這樣，他持有股票的成本就越來越低，變相所持有的股數就越來越多，能產生的現金流也會越來越多。

上次討論，他在市況低時，試過把月供金額調整至五萬多元，對於一位三十多歲的打工仔，這個月供數字都不算少呢。而近年生了小朋友的他，把不少時間放在家庭之上，對自己的投資操作頗有信心，也操作得相當輕鬆，跟我們都在笑談股市，完全沒有被股市牽動情緒。

可能我們會問，他有何能力去估市呢？如果我們明白他的心境，累積了不少資產之後，能對股市有所認知，應該不太難吧。加上他檢視手上月供回來的股票成本與回報，也能對短期市況高低有不錯的掌握。

常言道投資是十分個人化的，正是這個意思吧。符合個人計劃的話，投資操作其實可以簡單得非常，把寶貴的時間分配到其他地方，更容易得到美滿人生。

實際操作前，財務知識當然是需要的，例如月供「死股」的話，供供下那支股票突然清盤就大問題了。

這樣的操作，令我想起老一輩的理財智慧，即買個物業，努力供斷按揭，有錢時供多點，甚至一個月還兩次款，利息低一點時就拉長一點來供，兩者的操作邏輯算是差不多吧。