📖 ZKIZ Archives

港樓續升 住在深圳 月供$2,700輕鬆上車

1 : GS(14)@2010-08-30 21:39:36

2010-8-21 iM   

港府回應樓市走勢異常熾熱，上周五（13日）突然再出招。里昂指出，以目前港人家庭收入計，一個上車盤的入場費，等同一般家庭入息近15倍（見下列數式），即不食、不住、不用，買層樓也耗盡全家15年收入。樓價及收入比率之高，已重臨1997年6月的樓市高峰期。

今天香港樓價高企，置業困難，惟港人每聽到北上置業時，大多耍手擰頭，不是抗拒車程路途遙遠，就是對「過關」人擠車擠的印象，產生恐懼。

周二（17日），紅磡灣及何文田亞皆老街兩幅地皮「麵粉價」再各以萬元水平進發，而追溯粉嶺一幅住宅地皮，早前也以每呎4,000多元成交後，現時即使在上水、元朗及屯門等地，找到少於100萬元的上車盤已相當渺茫。有每日穿梭深港兩地的港人認為，擇居深圳也是一條出路。

從事驗樓工作的鍾智剛，早在去年底在深圳皇崗口岸附近，以65萬元（人民幣，下同）買入一個400多平方呎單位自住，阿剛非常享受有樓仍一身輕的感覺，他認為︰「深圳上車負擔輕，無損在港工作時間，往來交通也不是別人想像的惡劣。」

近期周六、日，福田一帶的地產代理行，不時有港人的足迹，詢問行情。本刊亦發現深圳福田區，仍有不少數十萬元的單位。時移世易，內地人愛在港買樓，港人新一代則前往深圳買樓，未嘗不是另類選擇。

說了多年的中港兩地「一小時生活圈」，甚至「半小時生活圈」，早在深港兩地徹底體現。廣深港高速鐵路連接內地的香港段，在今年1月已展開建造工程，早前簽訂的《粵港合作框架協議》條件指出，爭取該段鐵路在2015年通車，有專家認為，隨着兩地交通網絡日益發達，未來北上定居生活的港人，只會愈來愈多。

現時本港樓價及租金節節上升，港人北上置業隨時成趨勢。統計處曾在2007年7月至9月期間進行一項調查，發現居住或長期逗留在內地的港人，高達50萬名，當中男性佔上大多數，深圳則是港人北上買樓的最愛落腳點，調查中32%居住或長期逗留內地的港人，便住在深圳。

4月17日，中央推出「新國十條」以遏抑過熱樓市，限制港人在深圳購買第二個單位，雖令專攻深圳樓的港人投資者，暫時擱置淘金大計，惟有有自住需求的港人，若想在深圳置業，此路仍然可行。

一個炎熱下午，鍾智剛（阿剛）完成整天的驗樓工作，在荃灣地鐵站附近的直通巴士站，購票乘坐直通巴士返回深圳的家，排隊等待上車時，與記者說起擇居深圳的生活點滴。

何時何地一小時返家

由荃灣直達皇崗口岸，連同過關步行至阿剛深圳的家，全程只約40分鐘，阿剛坦言︰「平時返家很方便，車程又快又準時，巴士是24小時開放，除了荃灣外，灣仔、旺角、藍田及觀塘等多個地點，也設置專巴路綫，不論在何地出發，行程約一句鐘，也可隨時返回深圳的家。」

有別於普遍的港人，阿剛沒有對北上置業抱有戒心，主因是他的太太是內地居民，太太並在深圳工作，加上數年前阿剛與太太結婚後，已租住深圳近皇崗口岸的舊樓單位，因此早已習慣內地的生活環境，後來他倆口子發現長期交租並不划算，加上供樓開支比租樓便宜，故此萌生在深圳買樓的念頭。

以落馬洲口岸附近一個500多平方呎的兩房單位，現時租金約2,800元，不過，若以呎價1,600元購入同面積單位，以三成首期還款年期為30年，買樓月供約2,731元，月供比租金支出還低，故在深圳雖按揭息口較高，惟買樓也是比租樓划算。

「香港樓價愈升愈有，就連粉嶺地皮的麵粉價（即地價），每呎亦要4,000多元，長此下去，要買樓定必追價追到氣咳，長痛不如短痛，乾脆想辦法解決實際需要。」阿剛有感在港買樓負擔沉重，與其妄想樓價下跌，不如將置業目標轉移到深圳。

付13萬首期輕鬆上車

去年，他開始計出一條移居深圳的方程式︰「在皇崗附近的皇御苑買一個400多平方呎單位，每呎約1,600元，入場費只是60多萬元，加上該個屋苑也有不少港人居住，保安亦不錯，應該可以放心購入。」

雖然內地買樓，實際按息會比香港買樓足足高出一倍，加上穿梭兩地的車費，小數怕長計，但阿剛在比較上車門檻，權衡輕重後，最終覺得長遠在深圳置業，開支仍比香港少了一大截，故決定落實計劃。

去年底他終以兩成首期約13萬元，買入皇崗口岸皇御苑一個400多平方呎單位。阿剛說，位於福田區的皇崗口岸，附近樓齡達數年的大型屋苑如皇御苑，呎價一般1,600多元起，論港人在深圳擇區，福田區也比較多，因物業靠近關口。

近年深圳樓市沖天飛，自2005年迄今，深圳二手樓價急升接近兩倍，躍升速度僅次於北京，而6月份深圳平均二手樓價，仍未因宏調措施的影響而大幅下跌，在中央重拳出招之下，平均樓價過去多月僅回落約5%，目前每平米約17,377元人民幣，即每呎1,834港元。

樓價未有大幅回落，但阿剛透露，近期周六、日，所居住的屋苑範圍內，不時見到操流利廣東話的港人，向代理查詢市況和預約睇樓，似乎已有港人開始考慮入市。

福口區樓價升幅平穩

以港人在深圳較愛入住的皇御苑為例，中原地產代理林念冰跟記者說，該盤第一期早在2005年至2006年之間落成，當時樓價平均每呎才700多元，現在期數較新的，呎價也約2,000多元平方呎，售價比起5年前升了近兩倍。

不過，2007年至2009年內地樓市火熱，升勢強勁，但期間福田區房子仍屬深圳樓價升幅最溫和的區域之一，沒有被投資者大幅推高，呎價仍在1,600元至2,000元水平。林念冰解釋，該區樓價走勢變得溫和，相信與區內配套較其他新規劃區如南山區遜色有關，但該區則勝在樓價平穩。

投資篇 萬象城身價 媲美九龍站

舉目四方，撇除自用輕鬆上車外，北上買樓投資又如何？近年深圳不少地區具其變天概念，個別屋苑的樓價已與港樓身價並齊，其中與天水圍遙遙相對的深圳「紅樹西岸」，打着與西部通道相距僅6分鐘車程作旗號，樓盤呎價一早被推高，去年該盤的分層單位已賣至每呎4,000多元，而特色單位的呎價，亦已超過太古城 1997年的平均呎價（每呎約8,000港元）。

中央宏調政策下，深圳樓價跌幅仍較輕微，論新盤樓價驚人，除「紅樹西岸」外，由羅湖關口轉乘深圳地鐵，前往大劇院站，甫出地面由華潤置業（01109）發展的「萬象城」大型商場附近的樓盤，叫價同樣令人吃驚。

「幸福里」特戶索價億元

在10年前已進駐深圳的港人龔先生說，近年一批內地人富起來，不少東莞及惠州的有錢人，假日更愛駕車來到深圳「萬象城」這個商場掃名牌貨，他就早已看準「萬象城」附近物業的升值力。

原來商場附近的新樓，比本港九龍站的豪宅還要高。其中商場後方的豪宅「幸福里」，分層單位每呎6,000多元，物業5個面積各達5,705平方呎的頂層複式單位，每伙叫價達1億元。

記者現場所見，分為一、二期「萬象城」，商場內國際品牌名店林立，格局上與中環的國金商場（ifc）有點相似，而商場內市民的消費力也甚高，如內裏的嘉禾電影院，繁忙時間，一張戲票高達90元。

年少時在港居住的龔先生，中學畢業後便從事銷售卡片生意，需經常前往深圳印刷廠交定單，日漸留意到深圳樓市的發展潛力。

龔先生說，「萬象城」位於羅湖的傳統核心商業區，深圳證券交易所就在附近，而該處的深圳信興廣場地王大廈，也曾是亞洲區最高物業，為區內確立了地標及商業地位，該區住宅自然有價有市。

商業區「金領」撑起租金

他在2002年開始轉投內地樓市，並在該區買下「都市名園」的單位收租，2004年至2007年間，先後在區內買賣物業套利。他認為樓齡約10年的「都市名園」，過去多月樓價未有因宏調影響大幅下跌，現在收租回報仍然可觀。他說︰「目前該盤呎價約達2,000多港元，若買入單位收租，平均回報也達5厘，而且不愁沒有好租客。」

龔先生表示，雖說現時內地不少低收入勞工，平均月薪仍在1,000元至2,000元的水平，惟在這個羅湖傳統商業區上班的白領，不乏月薪達6,000元至1萬元的新一代，被稱為「金領」的管理層，薪金更隨時高達3萬元人民幣，故租金及樓價具相當支持。

早前，羅湖區政府在其官方網站發布通告指，將耗資億元在位於「萬象城」後方的24個老小區進行「穿衣戴帽」，即優化區內環境和加強配套，改造範圍東起和平路、西至布吉河，南起春風高架、北至深南東路，涉及樓宇合共101棟。

本港舊樓收購有價，同樣地深圳近年也興起了舊城改造計劃，去年深圳政府推出的《深圳市城市更新辦法》，更表明區內重新規劃目標，區內樓齡逾20年的舊樓，隨時可成發展商的收購對象。

據悉，深圳目前被發展商選中舊樓，包括羅湖的布心花園，發展商多向業主開出重建物業後，給予1：1.2的回遷補償方案，即居住100平方米單位的業主，在物業重建後，可獲配置120平方米的單位，以及獲得等同市值的3年租金津貼。

那買深圳舊樓投資前景如何？龔先生認為，購置有關單位的收成期較長綫，而且涉及不少風險，他指︰「一旦收購時間花上5至10年，那投放在舊樓的資金便被鎖住。」故他不建議港人向深圳舊樓埋手。

深港居住文化存差異

隨着社會日趨富裕，經濟和居住環境改善，內地愈來愈多人愛飼養寵物，阿剛入住的深圳皇御苑，屋苑設有寬敞園林草地。

對於遷居深圳大讚入市輕鬆的阿剛直言，屋苑內有商場及餐廳，日常生活與香港分別不大，唯一美中不足處，在於屋苑內部分草叢位置，有時會傳出陣陣狗尿味，衞生環境尚待改善。

記者則發現，皇御苑的外形及格局上，大致與本港的大型屋苑相近，只是各屋苑大堂，日間時天花板上的水晶燈多是關掉，與本港大型屋苑的大堂，24小時燈火通明的情形有所不同。

乘坐皇崗巴士時，內地及港人乘客大多能守秩序，排隊上車。只是，記者在皇御苑現場所見，屋苑外的馬路，車來車往，行人過路的配套稍欠完備，穿梭於馬路中，需格外留神。

----------------------------------

北上買樓注意風險

最近本港元老級地產分析員林奮強向傳媒嚴肅忠告：「切勿炒內地樓！」究竟投資在內地買樓投資，風險有多高？

風險一：收租風險高

里昂證券地產研究部主管王艷向本刊指，從投資角度看，內地買樓收租保障少，一旦遇上租霸，隨時申訴無門，她不鼓勵港人貿然在內地買樓收租。加上她認為現階段投資內房股，較北上買樓更勝一籌。買樓不如買內房股好。

風險二：政策市難捉

她又指，內地樓市是十足的政策市，中央政策常變，買樓投資的利潤，隨時大失預算，譬如說中央突然收取物業增值稅等，買賣樓宇的價值便大打折扣，加上投資物業向來是微型市場，最佳策略還是在自己熟悉的地方落注，勝算較高。

風險三：樓市有虛火

去年中央大開信貸之門，大批資金流入樓市，樓價上升。投資者「騎樓」，即一人獨佔多間物業的現象相當普遍，市場亦擔心資產泡沫愈趨嚴重，一旦泡沫爆破，威力也將甚為驚人。林奮強早前指內地現存6,700萬個空置單位，數量仍高企，足夠2億人居住，私樓市場並沒有任何樓荒，反映去年急升的內地樓市仍存不少虛火。

風險四：樓價憂再跌

今年4月，中銀監要求各大中型銀行按季度開展房地產貸款壓力測試，測試結果是就樓價跌30%至40%，測試銀行可承受的風險，惟在7月份，市傳中銀監要求各大中型銀行要按季度開展的房地產貸款壓力測試，假設樓價暴跌六成對資產質素的影響，按照上一次壓力測試只假設樓價跌三成，市場解讀為中央釋出堅決遏樓價的訊號，反映內地樓價有機會再度受壓。

風險五： 確認房產證

內地物業樓契分類繁多，港人北上買樓也要留意單位的合法擁有權。原因是內地物業的業權，個別單位擁有其獨立房產證，部分則是整幢物業才擁有一張房產證，一旦買入沒有房產證的單位，將來物業要轉手或萬一要拆，如政府收地重建等，手持單位的業權便得不得確認，故入市前買家要弄清。

----------------------------------

國策解讀

潘石屹：內地房產還看3政策

香港樓價愈來愈貴，買不起市區樓的，惟有住到新界去，有些人更索性搬上大陸、住到深圳去。港人殺進內地樓市，投資前景到底如何？SOHO中國（00410）董事長潘石屹指出，買樓投資要選已發展的大城市，而未來數年內地的樓市走 勢，則主要取決於以下3個政策：

1. 銀行信貸

銀行對發展商會否實施寬鬆的貨幣政策，是最重要的一環。「像2009年，只要發展商貸款，銀行就貸，到了期的貸款都不急於還，全都延期了，那怕是成交量再往下降，他（發展商）也可以不降價，因為他有錢呀，只有在現金流快出問題時，才要回籠資金、才要降價。」因此，銀行一旦收緊信貸，對樓價影響最立竿見影。

2. 土地供應

以往中央政府一向限制各地土地供應，但今年的樓市宏調政策，卻放寬土地供應量，為樓市降溫。潘石屹說，一塊地需要兩年時間去建出房子來，那意味着兩年後，市場上的房屋供應量會大幅增加，「形成了供應量，才能把價格平復下來。」

3. 地方政策

為了向社會上較弱勢的一群人提供住屋緩助，中央亦鼓勵地方增加建設保障性住房、經濟實用房和廉租屋等，「如果各地方政府都能按照計劃完成，對整個房價的影響，尤其是中低檔房價的影響，是非常大的。」

無論香港或內地年輕人，均面對買不起本地樓的問題，在潘石屹眼中，這是所有國際性大都市的共有問題，也屬正常現象，他笑說︰「國際性大都市就是全世界的錢嘛。」言下之意，樓價被外來投資者推高不足為奇。不過，若真要在內地置業，還是要挑大城市，像是北京、上海，都是不錯的選擇，因為大城市人口多、土地供應有限，盡管目前樓價比較高，但未來的房屋供應量不會多到哪裏去，「如果選錯了，跑到別的城市去，像是長沙、瀋陽、西安，沒開發的土地都是一望無際的，每個開發項目都是一百萬平方米。」供應量特別大，樓價也就高不到哪裏去。

八達通將深港兩地通

現時本港約有2,000萬張八達通在市面流通，隨着港人北上消費愈見普遍，數年前本港八達通及深圳通兩家公司，已成立工作小組，研究兩卡互通。早前港鐵方面表示，深港兩地「一卡兩地通」計劃，最快可在今年底推出，若計劃正式實施，在內地居住與消費也就更方便了。

﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏

港人深圳買樓Step by Step

Step 1

買賣雙方對樓價及交易等達成共識

Step 2

雙方簽署買賣合約、地產代理協助買方申請公證，證明港人身份等

Step 3

如賣方列明標價實收，所有涉及交易的手續費，包括買賣雙方合共約3%的佣金，將全由買方支付，這方面買賣雙方仍可進行商討

Step 4

在深圳市規劃國土委5月推出一深圳調控樓市實施細則，規定銀行暫時對不能提供1年以上「本市納稅證明」或「社會保險繳納證明」的非深圳居民，暫停發放樓按貸款。不過未合資格在內地借貸的用家，也可從香港滙人民幣到內地上車。

Step 5

滙款至內地，買家要在本港及內地同時擁有存款戶口，兩個戶口必須同名。內地限制港人每日最多只可滙8萬元人民幣，銀行每次收取130元人民幣手續費。

---

2 : 龍生(798)@2010-08-31 14:44:34

其實都咪話唔煩....
但我對深圳龍頭, 萬象城旁的幸褔里有點興趣
當然, 而家無錢, HAHA
但有冇師兄去過? 可否給點意見?

---

3 : passport(1491)@2010-09-03 20:26:33

皇御苑

---

4 : 龍生(798)@2010-09-03 23:50:36

空飛花園....

---

自願醫保 月供$70至1250 加價棄預先審批 監管遜美澳

1 : GS(14)@2010-10-05 22:31:02

http://www.hket.com/eti/search/a ... 4-722243&category=m

標指9月升8.8% 基金大翻身自願醫保 月供$70至1250新地釐清股權 再爆豪門恩怨北京聯歐抗美 金錢換取空間歐智華續掌投行 憂滙豐偏離傳統學童困校巴 司機保母控疏忽職場重EQ 新星上位須得人心爸爸陪我玩一分鐘自願醫保 月供$70至1250
加價棄預先審批 監管遜美澳
醫療融資明日起展開三個月公眾諮詢，自願醫保保費月供70至1,250元，料難逃加價。可行性研究報告披露，當局已放棄預先批准保費加價的規定，只建議須按醫療通脹等3大指引加價，以免被誤會控制價格，報告亦無提及限定保費用途，監管遜於澳洲及美國。
立法會議員李華明認為，由公帑資助的保險加價，當局應有預先審批權，批評無法定效力的指引監察力弱，形容保費監察不足「十分危險」。
食衞局將在明日展開3個月的醫療融資諮詢，據悉，當局期望自願醫保方案可在年底達成共識，料數10萬人參與已足以支持自願醫保運作。






須考慮醫療通脹等
本港現有約240萬人買醫保，當中團體醫保在過去5年累積加價38%，而個人醫保則加20%，現保費加價無公開的客觀準則。消委會去年接獲87宗醫保投訴，部分涉及加保費，今年則有44宗。
政府預備斥資500億公帑鼓勵市民投保，保費監察備受關注。可行性研究曾探討保費加價須預先審批，並指此舉可避免保費無按指引加價後才被揭發的尷尬情況，但最終沒採納此建議。
可行性研究報告解釋，預審保費會延遲保費調整的時間，而這可能是部分保險公司維持利潤的關鍵，且預審會被誤以為是價格控制。
據報告，現只要求保險公司向監察機構申報加價，以說明有遵從3大指引，包括醫療通脹、醫療使用趨勢及營運成本通脹等，這些指引經監管者及保險業雙方同意。
同時，監管機構任何時間都可審核保險公司提交的資料，以確定其加價數據真確及誠實，但報告沒提及如何處理資料不實。
澳洲須衞生部批准
現時澳洲及美國正透過自願醫保作醫療融資，當中澳洲規定醫保加價要事先經衞生部部長批准，除非有違公眾利益，否則都會獲批。
另外，美國正式推行醫療改革，明年起規定85%費要用於醫療服務。
本港自願醫保可行性研究無提及澳、美類似規管，只建議設自願醫保格價網，讓公眾知道有多少保費用於醫療成本、行政費及佣金。
然而，報告點出自願醫保基本計劃未必有價格競爭。至於政府曾冀以官辦保險制定市場基準，報告指不太可能，但應視為最後選擇。
健康與醫療發展諮詢委員會昨討論自願醫保方案，有成員表示，如有傳染病大流行，大量人使用醫療服務或會推高保費，但須按上述原則調整，以防亂加價，原則上保費可加可減，但料減價機會不大。
該成員又稱，現醫保行政費約3%至逾10%，未來醫保標準化，減少人對人推銷，行政費理應較低。
本港有逾40間保險公司提供醫保，有保險業人士稱，自願醫保不太吸引，因怕會蝕本，且政府對保險有「辣招」，卻沒對醫生出「辣招」。
﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏
醫保投訴實錄
個案1︰承諾不加費 卻愈收愈貴
事主A約3年前接保險公司職員來電，推銷住院保障，每月保費100元，承諾不會因年齡增長加費。今年A又接來電，游說將住院索償由500元增至千元，保費加至200。不料收到續保通知書，保費實際加至230元，保險公司稱保費要隨保障開支遞增，A認為不合理投訴。
----------------------------------
個案2︰擅增住院保障 加費15%
B買了醫保多年，每年保費4,000元，今年收到繳費通知書，增至4,600元，加幅達15%，保險公司解釋是由於住院保障由10萬元加至15萬元。B要求降回原保障，職員同意取消，要求繳4,200元保費，不料收到最後繳款通知是4,400元。
----------------------------------
個案3︰供款10年 老來被刪保障
事主C十年前買了人壽及醫保，5年前保險公司提供額外住院保障，C同意購買，但今年收到保費繳款通知，發現公司沒事先通知下，刪去額外住院保障及相關保費，遂向代理查詢，對方解釋由於C已75歲，公司只會提供普通住院保障。C不滿被單方面取消保障作投訴。
資料來源：消委會

撰文:冼韻姬、胡幗欣

---

月供股票的利與弊

1 : GS(14)@2011-10-13 22:10:18

http://www.inv168.com/phpBB3/viewtopic.php?f=48&t=65369

理財多面睇　李兆波10月 13日 星期四
月供股票的利與弊
朋友對投資沒有太多認識，投資偏向保守，所以他早年參加銀行的月供股票計劃，每月供款4,000元，購入匯豐（00005）、中移動（00941）及中國人壽（02628）等多隻股票。月供股票計劃的特點是採用平均成本法──無論股票的價格如何，投資者都會定期用固定金額購入若干單位的股票。


平均成本法的好處是投資者無需累積一大筆金錢，便可以踏上投資之路。此外，透過平均成本法，投資者可在股票價格低時買多些股票，在價格高時買少些股票，從而降低整體的購入成本，也能減低短期市場波動對投資的負面影響。現時全港打工仔的強積金，以及一些金融機構提供的月供基金或股票計劃，也是應用平均成本法，以減低整體入市成本，長遠地爭取更大回報。雖然與捕捉基金單位或股票最低價格「撈底」比較，平均成本法不能為投資者賺到盡，但投資者不用費神去預測市況，以求估中最低價格「撈底」。

不過，投資者要留意，月供股票能否降低整體入市成本及得到更好回報，須視乎股票能否符合以下其中一項條件：（一）股價在投資期持續上升或（二）股價在投資期有起有跌，不能只跌不升。假設銀行設定在每個月的月中為朋友購入中國人壽的股票，以下是過去半年的情況：



(以中國人壽9月30日收市價$18.9計算，朋友持有的股票市值為$4,347)

由於中國人壽在過去半年的走勢是持續下滑，所以雖然朋友的整體入市成本下降，但成本較九月份大量購入股票為高。如果中國人壽的股價在往後的投資期繼續下跌，月供股票只能降低購入成本，但無法改變投資虧損的事實。另外，投資者要留意銀行通常會收取月供股票的手續費。以上表為例，銀行收取每月$50的行政費，換句話說，投資者只有$950投放在股票上。如果月供$1000，成本便是5%，蠶食了投資金額及回報。也要留意銀行多以整數為購買的單位，而且在出售股票時有最低手續費，通常是100元。

朋友慨嘆道，近日股市波動，他手上的月供股票令他帳面「損失」近200,000元，是他月薪的10倍，當中有匯豐，其現價已跌破平均購入價。他唯有寄望股票日後能回升，令投資轉虧為盈。他覺得如果投資者能夠短時間累積一筆金錢，然後捕捉股價低位入市（即測市），也是一種可行的投資選擇。

李兆波

中大酒店及旅遊管理學院會計及財務高級導師

---

2 : GS(14)@2011-10-13 22:10:26

唔知寫乜

---

英明之選：月供股票為以慢打快策略 黃國英

1 : GS(14)@2011-11-05 18:03:28

http://orientaldaily.on.cc/cnt/finance/20111101/00376_003.html

...
睇往績及市場評價

當然收租股也有長短高低，千萬不要扮醒目貪平，去計算那些資產淨值折讓的死數。這種算式基本上一個中學生已經識得計，如果行得通沒有人要讀大學。應該着重管理層的往績，以及市場的評價。

管理層的往績，可以從多年年報上找到，由於是月供股票，作超長線投資，因此應該要看五至十年以上的紀錄，比較不同公司跑完一場馬拉松之後，在營業額、資產規模以至股東資本等等的變化，去量化管理層的功績。至於市場的評價，則可以用股價表現作為準則，收租股是老牌公司，自己會以九七年香港樓市上一個高峰時至今的股價表現作評核，看看經歷一個巨型泡沫爆破之後，市場如何看待公司其後的發展。
收租股恒隆有實力

一代馬王也有沒落日子，長線走勢勁，不代表依然被市場鍾愛，尤其是假如今日才開始月供的話，買錯過氣股王的風險更高，因為不似其長線投資者有利潤墊底。要減低風險，不妨比較今年八月一日至今的股價走勢表現，八月一日是今次跌市開始急劇惡化的起步位，未幾開始經歷美國國債上限爭拗，以及評級下調等風波。在這段先急速下跌，再強勁反彈的期間，股價走勢便反映出市場近來的口味。

看完長線，再看這幾個月來的走勢，收租股王呼之欲出，是恒隆地產（00101），十四年來增長幾倍，股價又逼近八月一日的水平，同業普遍仍有一成以上的差距，是一隻備受忽略的強勁藍籌。

---

月供基金 30歲圓上車夢

1 : GS(14)@2014-07-04 10:44:51

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140704/news/ec_ecv1.htm


【明報專訊】從鄒先生的個案中，他的理財目標是在3年內置業，買入350萬元的物業，筆者認為雖然是可行的，但也有兩大重點要留意。


第一、壓力測試。基於400萬元以下的物業，即使是單身人士也可以向一般銀行申請九成按揭，只要在已厘定上按金額後，將現時按揭息率＋3％作為壓力測試的可承受壓力之供款，若可承受壓力之供款只佔申請貸款人的總收入65％或以下的話，壓力測試便能通過，茲鄒先生將會以單身人士去申請貸款，所以在個人總收入上必須由現時的2.3萬元，以未來三年也可以每年提升5％及增加收入為目標，將三年後的個人每月總收入提升至約2.65萬元(未扣除強積金前)。





九成按揭 須通過壓力測試

第二、降低個人投資風險，及努力儲蓄將資產提升至可承擔20％首期。雖然鄒先生是一位可承受中高風險的投資者，當樓市回調至乎合鄒先生要求上車置業時，在付首期時可否準確地預算置業開支？相信日後為置業而儲蓄的資產需要將靈活性提高及投資取向轉為中至低風險。

我建議鄒先生可好好利用現在還未置業約36個月的時間，將每月儲蓄1萬元去以月供基金形式投資儲蓄，再加上已擁有的47.2萬元，在投資風險上可選擇80％或以上偏低風險的定期收息的歐洲國家債券基金或東南亞地區以通脹掛的政府債券基金作重點投資，餘下的絕小部分投資便可選擇現時持續向上但較高風險的歐美小型公司股票基金。若以年度平均5%回報來預算，合共可儲蓄的資產約38.7萬元。預計到2017年中可運用的總資產約93.5萬元。

而當鄒先生選擇購入自住物業時，可優先考慮交通和已翻新單位的二手樓盤，可以省去一些翻新裝修及基本家電的開支。

購入一個350萬元單位首期預算安排：

A. 首期：70萬元(樓價的20％)

B. 地產代理佣金：3.5萬元

C. 印花稅：78,750元

D. 按揭保險金：46,200元

置業支出總額：A+B+C+D= 859,950元

按揭供款預算安排：

按揭金額：280萬元

還款年期：30年

按揭利率：3％(預算三年後低幅度的加息情下)

每月供款：11,805元

壓力測試：

按揭金額：280萬元

還款年期：30年

測試加息後按揭利率：6％(原本上按息率加3%)

測試加息後每月供款：16,787元(對比是否佔申請貸款人的65％總收入或以下)

其實以置業目標為本的理財儲蓄，雖然要堅守目標有相當的困難，但以了解個人財務狀後來定立的置業儲蓄方法，成功個案比比皆是。當然鄒先生可以聯絡專業的獨立理財顧問來詳細分析及策劃將來的理財計劃。

余淑穎

---

白表中籤　最平月供$7,271

1 : GS(14)@2015-03-26 18:49:42





【本報訊】新居屋今日攪珠，業界人士提醒申請人，如果有幸中籤須付首期，為樓價5%至10%，還要因應市場進入加息周期，衡量個人的負擔能力。成功中籤的市民將會在今年5月揀樓，當日除了需要帶備選樓通知書及申請人身份證正副本之外，還須付首期。中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示，雖然金管局收緊按揭，但由於房委會做擔保，假如申請人收入及財務狀況良好，綠表申請人最多可獲銀行借9成半按揭，而白表申請人則可借9成按揭。



倘加息3厘供款增4成

值得一提的是，新居屋樓花期長達2年，料2016年年底入伙，就算今年揀完樓後，還須等待房委會發出入伙紙，才需找銀行承造按揭，付清尾數，即俗稱「上會」。不過，王美鳳提醒中籤者，明年進入加息周期，假設息率上升3厘，每月供款比現時增加近4成，買家必須衡量負擔能力。以今期推售居屋中最平單位為例，沙田美柏苑1樓3室，定價187.3餘萬元，若為白表中籤，借9成按揭，首期約18.7萬元，利息2.15厘，分25年攤還，每月供款7,271元；若加息3厘，月供將增至1萬元，供款較現時增幅約37.6%。王美鳳表示，雖然金管局上月出招，首次置業供款佔入息比率收緊至45%，但建議中籤者把供款佔入息比率維持40%或以下，屬較健康水平。此外，若買家「掹掹緊」未能成功通過銀行壓力測試，在購買新居屋時加入有穩定收入的擔保人，或者可獲通過按揭審批，惟擔保人要「上身」，承擔日後斷供風險。不過，多名專家分析均認為，美國今年加息步伐緩慢，市場預期本港今年加息不多於半厘。■記者吳美茸



入表大學生心聲


何小姐

「抱住抽獎心態」

【本報訊】何小姐稱見親友因結婚需要置業，深諳有瓦遮頭的重要，於是早年入表申請公屋，惟至今杳無音訊。今次政府重推居屋，透過白表資格，以單身人士身份申請。雖然要抽中機會微，但她與家人已預備一成首期資金，「順其自然啦，今次抽居屋競爭好大，見到幾多人去交表，所以抱住抽獎心態」。過去兩個月，何小姐覺得自金管局收緊按揭後，樓市受到一定影響，現階段如抽中居屋，都會抱着「睇定啲」心態，「買樓係重大決定，唔係買部電話，負擔方面，會仔細啲諗一諗」。以何小姐心儀的荃灣尚翠苑、定價為300萬元計，向銀行承造9成按揭，分25年攤還，年息2.15厘計，月供約1.16萬元。■記者陳家雄


蘇先生

「預算300幾萬」

【本報訊】蘇先生尚有兩月便大學畢業，以個人名義抽居屋，抱平常心對待，「中嘅機會好微，即管睇吓中唔中」。目前與家人同住元朗區，若有幸抽中，將會由父母提供首期，自己出來工作後負責供樓。自今年1月入表後，已無留意私樓市場，一心一意等抽居屋，他心儀荃灣尚翠苑，但「抽到有就要，邊度都照去，預算300幾萬」。因現時私樓太貴，「有錢都唔想一畢業即刻買樓，做一世樓奴，到5、60歲仲係俾層樓綁住」。若今次抽不中，會等下次抽居屋的機會。對於近期政府進一步出招收緊按揭，蘇先生說：「首期多咗都仍然有人買到樓，二手樓繼續瘋狂，即係代表樓價好難跌，未買到樓嘅人繼續上車難。」■記者黃嘉銘


黃先生

「難過抽紀念鈔」

【本報訊】居於九龍區公屋、剛大學畢業的黃先生，早前聯同姊姊入表申請居屋，眼見出招後一手私樓繼續加價，覺得自己入表「抵咗」，更加希望中籤。但黃又指，抽新居屋「仲難過抽匯豐150元紀念鈔」，直言「如果中到，其實乜區都冇所謂」，如果要選最心儀屋苑就是荃灣尚翠苑，因為是交通最方便的一區，相信亦是競爭最大的戰場。同時，黃先生與姊姊於過去兩個月，都有向銀行和按揭公司查詢按揭事宜，綜合現有資料，他相信借9成、甚至9成半按揭應不成問題。他認為，自金管局收緊按揭，上車大受影響，但樓價沒有明顯下跌，令他覺得，如果抽中，當時定價已經「抵咗」，即賺了近幾個月的樓價升幅。■記者程俊華





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150326/19090518

---

白表中籤　最平月供$7,271

1 : GS(14)@2015-03-27 00:52:54





【本報訊】新居屋今日攪珠，業界人士提醒申請人，如果有幸中籤須付首期，為樓價5%至10%，還要因應市場進入加息周期，衡量個人的負擔能力。成功中籤的市民將會在今年5月揀樓，當日除了需要帶備選樓通知書及申請人身份證正副本之外，還須付首期。中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示，雖然金管局收緊按揭，但由於房委會做擔保，假如申請人收入及財務狀況良好，綠表申請人最多可獲銀行借9成半按揭，而白表申請人則可借9成按揭。



倘加息3厘供款增4成

值得一提的是，新居屋樓花期長達2年，料2016年年底入伙，就算今年揀完樓後，還須等待房委會發出入伙紙，才需找銀行承造按揭，付清尾數，即俗稱「上會」。不過，王美鳳提醒中籤者，明年進入加息周期，假設息率上升3厘，每月供款比現時增加近4成，買家必須衡量負擔能力。以今期推售居屋中最平單位為例，沙田美柏苑1樓3室，定價187.3餘萬元，若為白表中籤，借9成按揭，首期約18.7萬元，利息2.15厘，分25年攤還，每月供款7,271元；若加息3厘，月供將增至1萬元，供款較現時增幅約37.6%。王美鳳表示，雖然金管局上月出招，首次置業供款佔入息比率收緊至45%，但建議中籤者把供款佔入息比率維持40%或以下，屬較健康水平。此外，若買家「掹掹緊」未能成功通過銀行壓力測試，在購買新居屋時加入有穩定收入的擔保人，或者可獲通過按揭審批，惟擔保人要「上身」，承擔日後斷供風險。不過，多名專家分析均認為，美國今年加息步伐緩慢，市場預期本港今年加息不多於半厘。■記者吳美茸



入表大學生心聲


何小姐

「抱住抽獎心態」

【本報訊】何小姐稱見親友因結婚需要置業，深諳有瓦遮頭的重要，於是早年入表申請公屋，惟至今杳無音訊。今次政府重推居屋，透過白表資格，以單身人士身份申請。雖然要抽中機會微，但她與家人已預備一成首期資金，「順其自然啦，今次抽居屋競爭好大，見到幾多人去交表，所以抱住抽獎心態」。過去兩個月，何小姐覺得自金管局收緊按揭後，樓市受到一定影響，現階段如抽中居屋，都會抱着「睇定啲」心態，「買樓係重大決定，唔係買部電話，負擔方面，會仔細啲諗一諗」。以何小姐心儀的荃灣尚翠苑、定價為300萬元計，向銀行承造9成按揭，分25年攤還，年息2.15厘計，月供約1.16萬元。■記者陳家雄


蘇先生

「預算300幾萬」

【本報訊】蘇先生尚有兩月便大學畢業，以個人名義抽居屋，抱平常心對待，「中嘅機會好微，即管睇吓中唔中」。目前與家人同住元朗區，若有幸抽中，將會由父母提供首期，自己出來工作後負責供樓。自今年1月入表後，已無留意私樓市場，一心一意等抽居屋，他心儀荃灣尚翠苑，但「抽到有就要，邊度都照去，預算300幾萬」。因現時私樓太貴，「有錢都唔想一畢業即刻買樓，做一世樓奴，到5、60歲仲係俾層樓綁住」。若今次抽不中，會等下次抽居屋的機會。對於近期政府進一步出招收緊按揭，蘇先生說：「首期多咗都仍然有人買到樓，二手樓繼續瘋狂，即係代表樓價好難跌，未買到樓嘅人繼續上車難。」■記者黃嘉銘


黃先生

「難過抽紀念鈔」

【本報訊】居於九龍區公屋、剛大學畢業的黃先生，早前聯同姊姊入表申請居屋，眼見出招後一手私樓繼續加價，覺得自己入表「抵咗」，更加希望中籤。但黃又指，抽新居屋「仲難過抽匯豐150元紀念鈔」，直言「如果中到，其實乜區都冇所謂」，如果要選最心儀屋苑就是荃灣尚翠苑，因為是交通最方便的一區，相信亦是競爭最大的戰場。同時，黃先生與姊姊於過去兩個月，都有向銀行和按揭公司查詢按揭事宜，綜合現有資料，他相信借9成、甚至9成半按揭應不成問題。他認為，自金管局收緊按揭，上車大受影響，但樓價沒有明顯下跌，令他覺得，如果抽中，當時定價已經「抵咗」，即賺了近幾個月的樓價升幅。■記者程俊華





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150326/19090518

---

波動市月供投資增勝算 平均成本法 省測市煩惱

1 : GS(14)@2016-07-08 08:01:05

【明報專訊】後脫歐時代，股票市場情緒已相較英國公投結果公布當日好轉，全球股市普遍有所回升，部分股市甚至重返脫歐前水平之上。雖然脫歐令美國聯儲局年內加息渺茫，有利市場流動性，然而，英國新任首相、美國大選等政治因素都難以預測，結果是否會像英國脫歐、冰島在歐國盃「爆冷」淘汰英國，仍是未知之數。月供基金因其無需擇時的特點，或成為波動市中較合適的投資工具。

月供投資是通過每月固定供款，平均成本效益，在單位價格較低時購入較多單位，在單位價格較高時認購較少單位，不會出現高追。現時金融市場充滿不確定性，判斷股市升跌變得更加困難，月供投資可以省卻這個煩惱。

龐寶林：債券已到牛市頂端

雖然今年上半年全球股市低迷，多錄得負回報，而債券基金則能夠錄得4%左右回報，但債券未必是月供好選擇，因為債券市場泡沫逐漸變大。因此，東驥基金管理董事總經理龐寶林表示，投資債市要「識得走」。他認為，現時債券已到了牛市頂端，負利率債券都能有4%息回報，「幾恐怖」，慎防債券尾巴效應（Tail-end Effect），一旦加息，債券市場將會「冧晒」。今年聯儲局加息機會微，估計債券可能「吹」到2017年，但具體時間，看美國加息步伐。

他笑言，如果回顧1987、1997、2007年，會發現「7」是一個不好的數字。

對於股票基金，龐寶林表示，選地區勝過選股票，台灣股市表現不錯，泰國、越南等受惠美國TPP（跨太平洋伙伴關係協議）的東盟國家，以及穩定派息股較多的恒生指數，前景較樂觀。

鎊匯大跌 變相打折買英國股

受脫歐影響，英鎊貶值至30年低位令投資者即使錄得正回報，由英鎊兌換回其他貨幣反而轉為負回報，因此匯率風險是投資者一大擔憂，更傾向對冲匯率投資英國股票。龐寶林卻認為，對於投資較為進取的年輕人，可以月供英國大型指數股票，如富時100指數。因為指數成分股質素良好，且盈利來自全球，兌換成英鎊盈利會相應增加。他說可以不做貨幣對冲，現時英鎊已跌超10%，相當於九折買英國股票，即使英鎊如市場所說跌20%，更能夠發揮月供優勢。

6月中至本周三，A股已升6%，上投摩根（香港）投資報告指出，A股利好因素增加，如深港通的開通，養老金入市，預期行情有望延續進二退一的上升趨勢。星展唯高達中國及香港市場策略師李灝澐表示，短期兩個月內，A股前景可能好過港股，因為資金流可能由內地樓市流回股市，以及受惠深港通。由滬港通開通後狀况看，深港通的確利好A股多於港股。惟月供通常屬長線投資，AH差價令市場仍然偏好港股，並且滬港通可令A股升得快，跌得也快，因此長線月供，港股勝過A股。

康宏：行業股份不宜月供

康宏資產管理零售及大眾富裕財管業務部董事總經理吳方俊表示，月供投資適合前景不差，但短期波動大的市况，尤其適合「U形」或「V形」走勢，投資持續上升或持續下降的市場「無着數」，通常月供時間為3至5年，當基金組合已經升到較貴位置，則可先獲利，用資金做其他投資。

吳方俊又稱，通常行業股份不適合月供，行業輪動會令到單一行業總是時好時壞，尤其是極具周期的行業。長期來看，他認為中國、印度長線穩定，消費力強勁適合月供投資，而歐洲、日本由於人口老化，直接認購好過月供投資。

雖然月供ETF費用較主動基金廉宜，但吳方俊稱，無論A股ETF還是美國ETF，本港ETF產品選擇並不多，且隨着反向、槓桿ETF推出，產品變得愈來愈複雜，最好對產品有充分的認識之後再考慮投資。另外，他認為美國等成熟市場的ETF更有着數，而越南等新興市場，仍然需以主動選股為主。而A股ETF因為相關指數包含的新經濟行業不多，亦非合適選擇。

部分銀行推月供投資計劃優惠

部分銀行及券商因應現時波動市况，推出月供投資計劃優惠，其中恒生銀行由即日起至9月30日，首3個月免基金認購費，綜合戶口客戶可額外享受12個月綜合戶口月費豁免，指數基金及債券基金認購費2%，其他基金類別為3%；信用卡供款兼可賺取Cash Dollars。

中銀香港亦推出類似優惠，信用卡供款可賺取簽帳積分，首6個月費用減免最高為300元。匯豐銀行全新卓越理財客戶及全新運籌理財客戶亦可享首6個月認購費減免。輝立證券推出的月供基金優惠，供款1萬元以內僅收取50元佣金，即用50元最多可認購10隻基金，1萬元以上則收取0.5%費用。

明報記者

[姚丁鈺 理財專題]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3304&issue=20160707

---

若升至封頂息　月供增5%

1 : GS(14)@2016-11-17 11:10:56

【本報訊】雖然今年銀行按揭減息戰不斷，市場按息已減至銀行拆息（H）加1.35厘水平，但隨美國加息預期升溫，港銀拆息上升，已日漸抵銷銀行減按息的正面影響。銀行按息由今年初H加1.7厘水平，減至最近H加1.35厘，雖然看似減息0.35厘，但隨拆息自上月起有所上升，銀行減按息的正面作用大減。以目前1個月拆息0.3713厘計，現時實際按揭息率為1.72厘，較去年年初實際按息1.9厘，只低0.18厘，跌幅低於銀行今年以來H按減息0.35厘，反映拆息升幅抵銷部份銀行減按息的作用，供樓成本未如想像般大有降低。若1個月期H按持續上升，至明年升至0.62厘水平（詳見表），以新盤九龍城Ava55為例，16樓B室，實用166方呎，成交價342.6萬元，借八成按揭，分25年攤還，每月供款將由現時的11,247元，增330元至11,577元。如H進一步爬升，至觸及H按封頂位，若轉以P按供款，每月供款將累增5%至11,818元。此外，中原按揭經紀董總經理王美鳳認為，減價空間有限，雖然有部份銀行向大額貸款或優質客戶提供H加1.3厘以下按揭計劃，但僅屬相當個別例子，銀行要觀望美國12月議息結果對市場影響，相信按息會維持平穩。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161117/19836481

---

善用兒童理財戶口月供儲蓄利是錢存銀行　年息最高1.6厘

1 : GS(14)@2017-02-02 02:32:00

■新春期間子女逗到不少利是，家長可幫子女開戶口，存款賺息。　資料圖片



【兒童理財】農曆新年過後小朋友逗到不少利是，很多家長們都想幫子女儲起，家長們不妨把握新年優惠替子女開立兒童理財戶口，有戶口一年期月供存款計劃年息可達1.625厘。專家建議，子女儲起零用錢時，家長應同步加碼「注資」子女儲蓄戶口；教育基金投資亦不能單靠「平均成本法」，累積一定金額後必須積極檢視投資組合。記者：陳洛嘉



儲蓄是累積財富的第一步，各大銀行亦趁新春推兒童理財戶口優惠「吸客」，其中有不少月供存款計劃年息更可達1.2厘以上。若以1年期存款期計，以華僑永亨最高息，年息有1.625厘；中銀香港（2388）亦有1.2厘，於大行中算較高息選擇，每月最低存款額則為500元（見優惠表）。



家長宜加碼「注資」子女戶口

不過，由於小朋友零用錢及利是錢有限，以1年月供1,000元，年息1.625厘計，1年後本金加利息亦僅得12,105元。中銀香港個人金融及財富管理部副總經理葉慧文就建議，家長可同步加碼「注資」子女儲蓄戶口，「比如子女每儲起10蚊零用錢，媽媽就額外存100蚊入子女儲蓄戶口，加大存款額。」華僑永亨零售銀行處主管黃循球亦認為，若果能夠讓子女擁有屬於自己的戶口，可以增加孩子的責任感，子女將收到的利是錢儲起而不是即時花在購物上，家長亦應該加以獎勵，從而鼓勵他們繼續儲蓄。


趙海珠幫子女做人壽儲蓄

除了存款外，不少家長亦會替子女購買保險儲蓄計劃或設立教育基金，如擁有一對仔女的前新聞主播趙海珠就透露，由於親戚朋友多，兒子去年已收到5位數字利是錢。「阿女今年第一年逗利是，金額都可能有5位數，會幫佢哋放落人壽儲蓄保險計劃，18歲就可以拎返讀書用。」兒童教育基金投資就應該以穩健長線為主，不過，中銀香港投資產品顧問及投資產略主管高耀豪亦提醒家長，並不能夠一心單靠「平均成本法」投資，家長必須不時檢視子女的投資組合。「雖然長年期定期入市可以減低短期資產價格波動，但好似遇著近2年上落市，好可能令最後無預期回報。」他建議，家長要先預算好打算用多少時間來進行投資，比如18年的儲蓄計劃，於金額累積至一定規模及目標後，家長便應開始積極審視組合。


【家長意見】

■趙海珠

前新聞主播　趙海珠：「本身有為一對仔女買人壽儲蓄保險，等佢哋18歲時就可以拎出黎睇下點用。舊年阿仔第一年逗利是，收穫多啲，有成5位數字，都全部放番入份保險計劃。今年到阿女第一年逗利是，都會咁樣幫佢儲起。」



■蘇沛豐

招銀國際策略師　蘇沛豐：「阿女太細個，未有咁快幫佢計劃理財，今年可能都會逗到兩、三千蚊，但相信都係我自己袋番。等到佢3歲左右，就會開始將利是錢畀番佢教她儲錢……如果佢對投資有天份，會趁細個教佢投資股票。」




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170201/19914246

---