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港府重塑市建局 不再起豪宅 4發展原則︰簡約 高實用 低發水 細單位

1 : GS(14)@2010-10-11 21:58:57

http://www.hket.com/eti/article/ ... 1-372897?category=m




港府重塑市建局 不再起豪宅
4發展原則︰簡約 高實用 低發水 細單位

為期兩年的「市區重建策略檢討」經已完成，並於周三施政報告作出簡介。據了解，除市建局將轉為中介人角色，以及容許受影響小業主可以選擇「樓換樓」外，該局的舊區重建項目，傾向簡約、高實用、低發水、限建細單位四大原則發展，令重建項目難再「豪宅化」。

消息人士透露，施政報告主要透露「市區重建策略檢討」的綱要，主要內容最快周四公布，並會進行為期兩至三個月的公眾諮詢，預計最快於明年初定。

受影響小業主 可選「樓換樓」

據了解，「市區重建策略檢討」其中一個重點，是市建局重建項目將會重新定位，考慮到普遍市民的訴求，局方日後重建項目，將會傾向三大原則。

⑴簡約設計︰由現時一般提供豪華會所、泳池及車位等，改為不設會所、泳池及車位等；

⑵高實用率︰一般會高於80%或以上；

⑶降低發水比例︰由現時動輒15至20%，降至10%以內；提供細單位︰由現時不設限制，改為主要提供400至500平方呎（實用面積計）的細單位。

「市區重建策略檢討」另一重點，為受影響小業主除可選擇現金補償（按同區7年樓齡樓價計算）外，亦可以選擇「樓換樓」，預計最快下年度的收購的重建項目，可為小業主提供「樓換樓」的選擇，而小業主需在市建局登記收樓期間作出決定，日後市建局就有關重建項目招標時，會在招標文件的條款內列明。

發展商指利潤減 吸引力降

在樓盤建築趨簡約及限建細單位，加上特定單位比例預留作「樓換樓」下，有關市區重建項目亦難以再「豪宅化」。有發展商指，上述措施或會令日後市建局項目吸引力下降，加上難以將物業以豪宅化包裝，令發展商建樓利潤減低，亦降低發展商競投市建局項目的興趣。

觀乎近期市建局推出限呎樓項目招標，由於難以把物業包裝成豪宅出售，故發展商入標情況，已未有像以往項目般踴躍，倘未來業主可以選擇樓換樓作為賠償，進一步令發展商的利潤降低，業界認為會令項目吸引力大減。

經典個案 名鑄1房3萬元呎

事實上，近年市建局重建項目，銳意以豪宅包裝，且屢創高價成交（詳見表），故被市場質疑變相推高樓價，定價亦較同區二手大幅高開，其中最令市場譁然的成交之一，為尖沙咀名鑄1房單位以呎價3萬元易手。此外，近期開售的灣仔QUEEN'S CUBE，首批單位定價亦高出同區逾20%。

撰文:何媛玲、馮玉萍

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2 : Wilbur(1931)@2010-10-11 22:02:04

市建局只係幫發展商收地起假豪宅既打手

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3 : GS(14)@2010-10-11 22:19:21

2樓提及

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市建局只係幫發展商收地起假豪宅既打手

相比田生就是好人啦...

之前市建局那單600萬400呎，真是高手所為

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4 : 龍生(798)@2010-10-11 23:47:27

湯兄, 有冇辦法找到田生收購中央樓的資料?
知唔知佢點收得成?

地下有天價地鋪
下面有個適場, 個商場賣散左業權架喎...
上面仲有大量住宅...

真係神人
神賤人
但都勁, 佢咁都收到, 仲有咩野佢收唔到?

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5 : GS(14)@2010-10-13 22:06:17

4樓提及

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湯兄, 有冇辦法找到田生收購中央樓的資料?
知唔知佢點收得成?

地下有天價地鋪
下面有個適場, 個商場賣散左業權架喎...
上面仲有大量住宅...

真係神人
神賤人
但都勁, 佢咁都收到, 仲有咩野佢收唔到?

這個我等假日幫你找出來，好似是一批單位組合叫價一齊賣出，然後買了幾個釘的

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6 : 龍生(798)@2010-10-14 00:29:36

萬分感謝!
我這裡是無望了, 可惜啊....

但仍有興趣田生到底怎搞的...
這塊地, 太難了吧....

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港府治樓 實用面積計呎價 特首：縮水樓引起憤怨 「連我都鬧埋」

1 : GS(14)@2010-10-14 23:50:35

【明報專訊】近年政府與地產商就賣樓透明度爭論不休，昨天政府再出招，建議立法規管銷售一手樓，並提出以實用面積作為公布呎價的唯一標準，以及限制樓宇「發水」上限不逾一成(另文)，目的防止誤導買家，全面杜絕「搵笨」縮水樓。地產建設商會則指，要求新盤以實用面積計算樓價，普通單位呎價或因而急升，有需要教育市民分辨。
運輸及房屋局會將成立督導委員會，討論立法規管一手樓宇銷售事宜，並於一年內提出切實可行的建議。委員會成員包括消委會、地產建設商會、測量師學會、香港律師會等代表。



一年內提出執行細節

外界關注日後樓盤廣告、宣傳活動時，會否公布「貨真價實」的實用面積呎價，以及賣樓價單是否只刊實用面積價格，否則如何「體現」實用面積作為公布呎價的唯一標準？據了解，政府暫時未有具體意向，冀交由督導委員會研究。由於最終定案會成為法律條文，督導委員會也會考慮，限制或要求某些做法時，具體是否可行。

特首曾蔭權在記者會中說：「我們用很多時間和發展商商討，但他們達不到共識。我對這件事是執著的。」他特別批評現時一手樓和二手樓全用建築面積，而非實用面積來講樓價，沒辦法讓買家公平比較哪個較便宜較好，「這樣是不要得的，全世界都沒用這種方法，但香港仍沿用」。曾蔭權指，買樓是一生人的儲蓄，「如果你說800呎，但買回來原來得630呎，縮水的，會好嬲，憤怨開始，連我都鬧埋」。曾蔭權坦言，相信發展商想幫手，但要他們達成共識很艱難，最怕有其中一個不聽話便做不到；又強調自己認真做這件事，「我不是明日走，我還有年幾兩年任期，如果事情沒進展，追都追到我啦」。

身兼地產建設商會執委會副主席的新世界發展(0017)執行董事梁志堅則認為，如果住宅單位今後以實用面積為公布價錢的唯一標準，問題是會「令樓價恍如被扯高、普通樓分分鐘都要2萬元一呎」。如果落實執行此措施，梁志堅認為當局之前要先「好好教育市民」。

「普通樓恐2萬元一呎」

中小型發展商亦有反對聲音。泛海國際(0129)執行董事關堡林認為，若以實用面積作為公布樓盤售價的唯一標準，此做法對發展商不是太公道；關指出﹕「現時買家購買住宅物業，所買的並非只是單位內籠本身，其實還包括屋苑的會所、園藝花園和其他住客設施等，而這些設施全部均需要由發展商出錢興建，所以售價如果只計單位內籠的實用面積，對發展商不是太公平。」

測量師林晉超指，若日後落實只列出實用面積呎價，雖然更有助買家清楚知道，買入單位真實面積，但亦改變了市場一貫以建築面積呎價，作為樓價高低的指標，相信市場需要時間適應。

(明報記者陳天賜、林可為、陳健佳報道)

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2 : GS(14)@2010-10-14 23:50:58

發水上限縮至一成 窗台位勢減
                2010年10月14日                                                                        【明報專訊】政府收緊發水面積上限，由過去最高達30％，縮減至佔可建樓面面積最多10％。有建築師相信，發展商日後會減少大窗台，而且不會隨便興建露台、巨型會所。地產建設商會執委會副主席梁志堅表示，新措施對業界影響不大，他們會配合政府。有發展商希望政府進一步釐清，哪些項目可以發水。


料不會再濫建露台

私人樓宇的環保露台、工作平台、會所，現時不計入政府批出的可建樓面面積，但買家要付錢購買，發展商可以「淨賺」。但由明年4月1日起，發水面積將減至一成，其中最為人垢病的大窗台，會由現時最大可建闊度80厘米，縮減至25厘米。而露台、工作平台及地面以上的停車場即使可申請豁免，也只可豁免一半樓面，其餘要由發展商承擔，計入樓面面積。

香港建築師學會歡迎新安排，可減少非環保設施及減低發水面積。建築師吳永順認為政府做法恰當，「此措施有效限制大窗台，發展商也不會濫建露台，思考過才會做」。他又指地面以上的停車場，日後要計入樓面面積，「以後可能會建番停車場鰠地底，減少『蛋糕樓』。」但他直言，要控制「發水樓」，政府不只是限制發水面積上限，更重要是監察原本的地積比率。「如果原定的地積比率達到8至10倍，發水10％也很高。」

梁志堅：影響微 會配合

身兼地產建設商會的新世界(0017)執行董事梁志堅指現時政府已有規管物業的「發水」成分，以一般私人屋苑的住客會所為例，發水成分普遍在3％至5％；如政府進一步監管「發水」，相信對地產商影響亦不大，而業界亦會配合政府。長實(0001)地產投資董事郭子威認為，「發水成分由三成降到一成，不會令地產商今後只會買平價地皮，亦不會影響地產業界的投地意欲，因為發展商自己識計數」。

由於新措施在明年4月才生效，吳永順相信有不少發展商會「趕尾班車」，向政府遞交物業的建築圖則，希望建築最後一批寬免計入樓面面積的「有露台、窗台單位」。泛海國際(0129)執行董事關堡林也估計，會有發展商趕快在明年4月1日落實執行有關新規定前，趕快向當局「入則」，因為此舉可令發展商享有更大自由度。關續稱，政府亦應該進一步釐清，當商發展新項目時，有哪些設施和範圍可以「發水」，哪些不可以。

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3 : GS(14)@2010-10-14 23:51:13

地產商眼光獨到 報告前紛沽新盤
  2010年10月14日

【明報專訊】儘管施政報告提出多項針對樓市的新措施，但無礙地產商的推盤意欲，市場消息指，長實(0001)現正申請預售樓花紙、單位總數約1368伙的大圍名城2期，有機會於11月登場，估計意向呎價將較今年初開售的第1期調升一成、至接近1萬元水平，這亦是繼本月初馬鞍山天宇海極速沽清全部1143伙後，長實短期內部署開售的另一全新大盤。
30個月來「最火紅十天」

事實上，在特首昨日公布施政報告前，樓市於本月1至10日，經歷了過去近30個月以來，最為火紅的十天，除發展商積極推盤外，新盤銷情亦告火熱；除天宇海沽清全部1143伙、套現76億元外，上水貴價盤天巒亦於期間售出250幢洋房、套現額高達80億元，去貨速度之快是洋房屋苑所少見，連同九龍城御豪門、半新盤如奧運站帝㗖‧皇殿等，本月首10天，各主要新盤的售樓套現總金額，估計高達187億元。

接近長實的市場人士指，提供1368伙的名城2期(單位面積900餘至1300餘方呎)，雖然仍在等候批發預售樓花紙，但有機會於11月登場。名城首期於今年3月發售，當時平均呎價為9000元；市場估計，名城2期整體均價會比首期調高一成至接近1萬元。

此外，新地(0016)的青山公路管笏星堤(459伙)、元朗寶業街項目(337伙)，亦有機會於未來一個月內登場。

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4 : 自動波人(1313)@2010-10-16 21:27:01

800呎買回來有630咁多?
長柒個首都,9百多呎,得5百多呎實度面積,得五成七咋!

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5 : GS(14)@2010-10-17 08:58:10

4樓提及

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800呎買回來有630咁多?
長柒個首都,9百多呎,得5百多呎實度面積,得五成七咋!

有無搞錯呀

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6 : 龍生(798)@2010-10-18 01:36:13

連新地個上水個新盤, 都係得番5-6乘實用
而家總算撥亂反正, 但我覺得無咁易
如果真係成事, 呢個官員, 有資格問鼎特首!

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C觀點 - 施永青 傳媒為何不用實用面積？ (2012年05月28日)

1 : GS(14)@2012-05-29 00:00:54

http://www.am730.com.hk/article.php?article=105516&d=1761
曾有傳媒質疑我是否刻意阻撓實用面積的推行，所以經常表達一些負面的看法。其實對地產代理來說，市場用那種面積計算都不影響收入，我們自己並無偏好。我們是為了應客戶的要求，才同時向客戶提供建築面積作參考的。至於客戶選擇用哪種方式來計價，我們控制不了。
我對那位質疑我的記者說，我們是做生意的，順應顧客的要求是天經地義的；但傳媒是主持公義的，你們為甚麼也不用實用面積？你們既然覺得建築面積誤導消費者，為甚麼你們的地產版，以至新聞版，在報道地產資訊時都不用實用面積，而是用你們認為「不好」的建築面積？你們自己也做不到的事，卻去指控別人，不覺得有點臉紅嗎？
那位記者說，他回報館一定跟編輯講。可是，他們只是努力過兩天，很快又回復用建築面積計價。這也不能怪他們，因為當市民都在用建築面積計價的時候，唯獨他們用實用面積計，那他們登出來的價錢就會顯得很高，讀者還以為他們登錯了。即使讀者看清楚原來這是用實用面積計出來的，也會覺得這個訊息不直接，不能立即拿來比較，對他們沒有參考作用。
因為，在讀者腦海中的樓價記憶，全是用建築面積計價的。並沒有一種方法，可以把這些記憶檔案清洗，然後再輸入一套新的數據作更替。一般人所能夠做的，就是把新遇到的個案，化成自己熟習的方式去表達，然後才能與腦海裡的紀錄作比較。讀者看了報章上實用面積計出來的價錢後，第一個問題會問，即是以前的建築面積幾錢呎？如果甲傳媒要受眾自己去計建築面積幾錢呎，而乙傳媒直接告訴受眾建築面積幾錢呎，乙傳媒一定會比甲傳媒更受歡迎。因此，我不寄望傳媒會率先使用實用面積計價。

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2 : Ar Yan(11362)@2012-05-29 00:22:12

用實際面績來計尺價，新樓會爆升，舊樓會突然好抵 純係數字化裝，無咩實用

買家永遠都會問實際面績（內地架就唔知）

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3 : 草帽(1253)@2012-05-29 08:23:58

c生, 你都係算狗數, 以前要發水, 用實用面積邊有得發. 唔係你班友加李+x, 今日就唔會有只有香港獨有既樓價計算制度出黎啦.

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4 : Sunny^_^(11601)@2012-05-29 08:44:53

你自己份AM730唔用??有線上年已經不斷講實用呎價喇.

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迷你倉拆售 搶細注錢 入場費32萬 實用面積40餘呎

1 : GS(14)@2014-08-06 10:42:25

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140806/news/ea_eaa1.htm
【明報專訊】投資者拆細物業出售的種類層出不窮，繼早前有將舖位成迷你服務式寫字樓(如深水SoHo West)拆售外，因應住宅儲物空間不足而衍生出來的迷你倉，亦首次出現拆售。葵興就有工廈單位被成38個建築面積約82方呎(實用面積約40餘方呎)起的迷你倉出售，並以售價32萬元起作招徠，不過，由於單位實用率僅約五成，實呎超過7500元，貴過長實(0001)大埔鳳園嵐山I期最廉三房呎價單位。

業主售罄料賺500萬

上述迷你倉位於葵興貴盛工業大廈二期低層，該廈於1970年代入伙，迄今已有約40年樓齡，據代理提供資料顯示，該單位現拆細成38個迷你倉，建築面積由82方呎起，最大的則超過200方呎，售價最低為32萬元，今次拆售之投資者將為買家提供每年5厘的租金回報。

資料顯示，業主於去年以851萬元購入整個單位，若全部單位售出，估計可套現約1350萬元，未計裝修費等，帳面將可獲利約500萬元，賺幅接近六成，據悉目前已售出4、5個迷你倉。

實呎7500元 貴過嵐山

早前本報記者以買家身分向代理查詢並入內參觀，代理向記者推銷一個建築面積約91方呎之細單位，售價為34萬元，就現場所見，單位比一個房還要細，大約只能容納一張雙人床。而該名代理亦指，單位實用率約只有五成。換言之，上述物業實用只約45方呎，以售價34萬元計，實呎超過7500元。

該代理透露，迷你倉正式啟用後，買家將可透過電腦或手機監控大門，若有人送貨，亦可從此途徑打開大門，有關人士到指定單位外，買家則可把單位外之電子密碼鎖的密碼給予該名人士進入個別迷你倉，因此，買家每月仍要支付上網費、網絡監控費，連同其他雜費，每月約200餘元。

每月需付上網雜費200元


不過，記者向該代理查詢物業是否已完成分契，他表示要到完成交易後才可分契，但業主過往已有多個拆細項目出售，相信不會有問題。但他亦稱，因物業銀碼細，銀行一般不會承接按揭，若記者不能一次過付款，他可介紹財務公司。

住宅日細 迷你倉需求增

時昌迷你倉行政總裁兼創辦人時景恒表示，現時市區迷你倉租金，平均建呎約14至15元，一個80呎迷你倉相當於月租1000至1200元。若葵涌拆售的迷你倉以此呎租租出，回報約4.8厘。時景恒指出，由於現時一般住宅面積有減少趨勢，近年市民租用迷你倉置物的需求持續增長，集團旗下迷你倉今年已被業主加租14%至15%，該公司亦向客戶加租近一成。

明報記者

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2 : GS(14)@2014-08-06 10:42:46

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3 : GS(14)@2014-08-06 10:43:03

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140806/news/ea_eaa2.htm
租客從事非法活動 業主或須上身
2014年8月6日

【明報專訊】雖然迷你倉售價低，且租金回報理想，不過有律師就表示，買家在購入單位前，必要清楚單位內外是否符合消防條例，另未來有租客利用迷你倉從事非法活動，業主亦有可能負上刑責。

注意是否符消防條例

事實上，本報記者早前就發現該些迷你倉內只設滅火筒及煙霧探測器，但就沒有自動灑水裝置，雖然代理指消防條例容許舊式工廈不設自動灑水裝置，但資深大律師陸偉雄指出，拆細單位後，無論個別迷你倉，或單位整個範圍都要符合消防條例，買家宜在購買前找專業人士查明。

另他又指出，由於迷你倉範圍並無工作人員在場，若買家購買後把單位租出，而租客在內進行非法活動，如吸毒、賣淫，甚至利用單位藏毒等，業主必須證明自己不知情，即使是「隻眼開隻眼閉」，仍屬協助及教唆他人犯罪，有一定的法律責任，即使業主是全不知情，有關單位亦會被查封一段時間，業主或有一定金錢損失。

對於單位是否可以拆契，陸偉雄認為，法律上基本容許物業拆細，將來轉售亦沒有太大問題，但買家要仔細查明單位內公用空間的使用權，免得未來出現爭拗。

經絡按揭首席經濟分析師劉圓圓表示，一般銀行不會為該類物業承做按揭，買家需向財務公司申請，但按息至少3厘至5厘，視乎申請者借貸紀錄而定，比一般樓宇按揭按息約2厘高出1至3厘。

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iPhone儲存空間實用　hTC多水份

1 : GS(14)@2014-09-09 12:47:31

「警告，手機空間不足！」現在人人都有智能手機，裝APP、拍照、拍片等都佔用空間，可是沒多久便會出現空間不足情況。台灣《蘋果日報》近日測試市面多款手機，發現全部恢復原廠設定後，16GB的款式中iPhone5c可用空間最多，hTC M8手機可用空間最少，8GB型號則是三星Core Lite可用空間有近六成，而hTC Desire816則只剩下不到4GB。



■hTC Desire816

內建程式佔空間無法刪除

在七款接受測試的手機，全部都先恢復原廠設定、刪除所有資料，發現在16GB款式當中，iPhone5c和5s可用的空間最多，hTC M8的可用空間不到10GB；而在8GB款式當中，三星Core Lite的可用空間還有約4.8GB，但hTC Desire816的空間僅剩42%。手機內的空間除了系統軟件，多是被廠商預裝的軟件佔據，其中三星手機多會預裝Chaton自家聊天軟件、HP列印程式，hTC則內建KKBOX、微博、WeChat等，可是台灣民眾很少用的微博查本無法刪除。英國消費者雜誌《Which？》早前亦曾進行類似測試，發現系統文件與預裝軟件可佔去46%空間，而南韓近日計劃要求廠商提供方法，讓用戶刪除不需要的APP，釋放更多儲存空間。台灣《蘋果日報》




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20140909/18860216

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【實用文】新居屋上車全攻略

1 : GS(14)@2015-03-29 13:26:08







新居屋上周四攪珠，2160位成功上車的幸運兒將在今年5月揀樓，當天除需要帶備選樓通知書及申請人身份證正副本之外，還須付首期(綠表樓價5%，白表樓價10%)，另外，綠表申請人要帶同租住證(即租約)。不過新居屋樓花期長達2年，料2016年年底或2017年入伙，就算今年揀完樓後，還須等待房委會發出入伙紙，才需找銀行承造按揭，付清尾數，即俗稱「上會」。中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示，明年進入加息周期，假設息率上升3厘，每月供款比現時增加近4成，買家必須衡量負擔能力。以今期推售居屋中最平單位為例，沙田美柏苑1樓3室，定價187.3餘萬元，若為白表中籤，借9成按揭，首期約18.7萬元，利息2.15厘，分25年攤還，每月供款7,271元；若加息3厘，月供將增至1萬元，供款較現時增幅約37.6%。雖然金管局上月出招，首次置業供款佔入息比率收緊至45%，但建議中籤者把供款佔入息比率維持40%或以下，屬較健康水平。美國聯儲局主席耶倫（Janet Yellen）早前出席三藩市儲行研討會發表講話重申，今年內儲局很可能開始漸進式加息，但加息次數不會太多，市場認為美國今年加息步伐緩慢，預期本港今年加息不多於半厘。雖然今次新居屋名額只得2160個爭崩頭，就算中頭籌「67」揀樓次序隨時排到5位數字，注定上車無望！唯有寄望下一輪新居屋申請，想知哪區最多新供應，可以click入以下網址收看之前的動新聞︰
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150101/18987637樓亦霏@樓言霏語
https://www.facebook.com/ladyhouseIII





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150329/19094235

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第一城破頂 連天台戶首逾千萬 實用853方呎 1080萬成交

1 : GS(14)@2016-08-15 05:26:23

【明報專訊】二手樓市再度熾熱，繼天水圍嘉湖山莊連環錄得破屋苑今年新高呎價紀綠成交後，被形容為「投資者樂園」的沙田指標屋苑沙田第一城，亦連環錄破紀錄價錢成交，屋苑有頂層3房特色戶以1080萬元易手，實呎12661元，做價打破去年錄得906.8萬元紀錄，再創入伙約30餘年以來歷史新高價。

明報記者 劉詠怡

近期二手旺勢，沙田第一城首度升穿千萬大關。美聯營業經理何智豪表示，最新成交的5座頂層3房連天台特色戶，實用853方呎，單位原業主上周叫價1130萬元，減價50萬元或4%後，以1080萬元成交，實呎12661元。

資料顯示，屋苑對上一高價紀錄為4座C室頂層連天台單位，於去年初以906.8萬元成交，是次成交為屋苑首宗破千萬元關口的二手成交。何續稱，上述原業主早於1994年以498萬元購入單位，現帳面賺582萬元，物業22年間升值約1.2倍。

3房間隔 物業22年升值1.2倍

另沙田第一城44座頂層實用304方呎兩房連天台特色戶，原業主本月初叫價450萬元，減價10萬元或2%後，以逾440萬元售出，實呎14474元，相關實呎為屋苑2房戶近一年來新高；原業主2012年以250萬元買入單位，現帳面賺約190萬元或76%。

屋苑兩房實呎 創同類1年新高

天水圍嘉湖山莊亦再錄高價成交。代理消息指，樂湖居13座中層E室，實用448方呎兩房戶以368.8萬元易手、實呎8232元，較早前美湖居7座中層F室，以實呎8227元易手略高，料為屋苑標準兩房戶，今年新高實呎紀錄。據悉，原業主2012年以252萬元購入單位，帳面賺116.8萬元或46%。

另荔枝角美孚新邨本月交投亦不俗。香港置業高級區域董事余栢指，屋苑8月至今暫錄32宗成交，為2014年6月上半月錄約30宗成交後，過去逾兩年來最旺場上半個月，最新成交為5期恒柏街4號中高層B室，單位屬實用507方呎兩房戶，作價594萬元、實呎1.17萬元 ，原業主2012年10月以400萬元購入，帳面賺194萬元或近五成。

美孚本月暫32宗成交 兩年來最旺上半月

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑認為，近日二手交投回勇，成交以中小型單位作主導，加上買家肯追價，令各區紛錄新高破頂成交。他續指，新界區上車屋苑每方呎做價仍相對低水，吸引買家轉投二手市場。

業界:二手相對低水 買家肯追價

另中原公布，十大屋苑過去兩天錄18宗成交，較上周同期回升38.5%，其中天水圍嘉湖山莊錄8宗成交。美聯統計顯示過去兩天十大屋苑錄22宗成交，較上周末同期錄13宗成交，按周升近七成。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7432&issue=20160815

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九龍塘怡德花園靚裝修　實用高

1 : GS(14)@2016-09-10 13:51:28

■客廳不設窗台，亦無舊樓常見的柱躉，間隔四正實用。



【搵屋指南】九龍塘怡德花園鄰近喇沙書院，是區內規模較大的中低密度屋苑，由於近半數單位為政府宿舍，二手市場盤源向來不多，今次參觀的中層單位屬罕有新裝放盤，150萬元裝修觀感清雅自然，適合不想為新居設計費神的用家。記者：伍志輝攝影：李家皓模特兒：Fiona（Mouton）



怡德花園共建11座，當中G1至G5座為政府宿舍，可供二手轉售的只有D1至D6座，涉及44個單位，建築面積1,136至1,304方呎、實用面積1,004至1,154方呎，一律三房連套房間隔。


不設電梯　景觀開揚

物業不設電梯，D1座由地下至4樓，D2至D6座由地下至3樓，樓層不高上落不太辛苦，要知道行樓梯上落是區內老牌大宅常見設計，1987年落成的怡德花園實非另類之選。物業大部份單位戶型相若，以介紹的中層單位為例，大門設於呂字形客飯廳之間，而套房設於客廳旁，同樣向西南方向，正望喇沙書院及衙前圍道休憩處，由於衙前圍道行車量不高，噪音問題不大，對面校舍距離較遠，景觀尚算開揚。至於同樣向西南的中型房窗戶略為偏細，唯一向東北的細房，主要外望內園車道樓景，細房旁邊有面積與套房浴室相若的浴室，飯廳旁是廚房連工人房，全屋無走廊虛位亦不設窗台，實用度高。



■呂字形大廳分區清晰，地方闊落好用。

■套房佈置簡約，一壁有巨型衣櫃。

■細房闊落，外望內園樓景。



■向西南的中型房窗戶較細。

■浴室佔地廣，潔具選用德國品牌。



■廚房建有曲尺形工作枱，爐具電器以德國品牌為主。

■怡德花園近半數單位為政府宿舍，二手市場盤源向來不多。


3伙放盤　1,850萬入場

單位業主數年前購入後，將單位徹底翻新，廳房廚廁統一鋪設同款意大利木紋地磚，大廳選配顯現天然紋理的原木家具，睡房以淺色佈局，營造簡約舒適氣氛。此外，廚房電器以及浴室潔具，皆選用德國品牌，配搭講究。美聯物業林彩霞表示，怡德花園現有3個單位放盤，一個普通裝修單位現時叫價1,850萬元，另一頂層連天台戶開價2,200萬元，介紹靚裝單位屬中價之選。物業成交方面，今年以來錄得兩宗，最新為7月份易手的D1座高層A室，建築面積1,140方呎、實用面積1,009方呎，成交價1,438萬元，單位長期收租，裝修較舊，加上樓層較高要多撐樓梯，又不是連天台戶，因此造價偏低。另一宗成交為1月份易手的D5座頂層連天台單位，建築面積1,157方呎、實用面積1,024方呎，成交價1,656萬元。







資料來源：美聯物業九龍塘分行（29267171）電郵：mailto:[email protected]




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160910/19765793

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消費者可試玩眾籌產品概念店Backers：創新實用易吸客

1 : GS(14)@2016-09-13 08:00:37

■何松江（左）及吳文俊（右）身上配有7件眾籌產品，包括太陽眼鏡、防盜背包等。　陳善南攝



【科技透視】越來越多人喜歡透過Kickstarter、Indiegogo等眾籌網為自己創業，今次找來展示新產品的眾籌概念店Backers兩位負責人吳文俊及何松江教路，除了要創新和實用兼備，包裝、推出時機及定價都足以決定產品成敗，各位有意眾籌的Startup公司，「機會嚟啦，飛雲！」記者：梁偉聰　胡仲邦



現時本港為Startup公司提供支援的主要有科技園及數碼港，但兩者在行內均出名文件繁複、資助金額少，令一眾Startup公司卻步。


產品上架前做宣傳

何松江指，香港一直都不支持創意工業，Kickstarter等眾籌網可以提供一個直接的渠道予Startup公司面向消費者，他與吳文俊近年在網上看過的眾籌項目數以千計，深感「隔山買牛」的難處，故特意開設以眾籌概念為主題的店舖Backers，專門引入成功在眾籌平台集資的熱門產品，讓消費者體驗，同時亦為本港Startup公司提供眾籌幫助。近日Kickstarter開放予香港公司眾籌，本地Startup公司不用像過往先成立一家美國公司再去眾籌，問到平台會否成為大大小小公司的散貨場？何松江直言，產品要有創意、獨特性要強才能「散」。吳文俊則指，眾籌產品應以解決問題為主，現時平台上最熱門元素就是解決實際問題，如防盜背包；第二是「攞你命三千」式產品，即集多功能於一身；第三是環保類產品。


黃金72小時定成敗

除了有一個好的概念及包裝外，市場營銷更加是重要一環，吳文俊指，「唔好等到project放上Kickstarter先開始宣傳，很多marketing的工作要一早開始做」，上架前就要在facebook、Ig等網上平台落廣告及傳媒報道，令人知道產品的存在。再好的產品也要講時機，何松江認為，若在兩、三日內可達到目標眾籌金額的五至七成，便可產生心理效應，令人感到產品受歡迎及將會成事，一旦錯過這「黃金72小時」，成功集資的機會亦會下降；價格的定位亦有技巧，例如推出「早鳥優惠」（Early bird），可營造出越遲買越貴的感覺；至於介紹產品的短片亦不應太長，約2至3分鐘就足夠，「最好一開始就話到畀人知件嘢有咩用，唔好淨係拍making of咁。」


【Kickstarter眾籌產品簡介】








來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160913/19769080

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加設玄關　實用雅致

1 : GS(14)@2016-09-17 17:29:46

■玄關鞋櫃、矮凳及牆鏡俱備，切合生活需要。



【精品家居】玄關通道很嘥位？若然間隔窄長侷促，所佔空間較多，令到其他廳房偏細，的確浪費。今次單位反而刻意劃出玄關位，由無變有，入門位置多了一個歇息區，藉着兩組屏風，隔開客飯廳，分區清楚俐落，發揮最強的功能性。記者：溫潤潔攝影：黃耀興



新建的玄關向橫發展，有闊落感覺。大門側旁可以做高櫃，方便出入換鞋，另一邊有牆鏡方便整理儀容，切合生活需要。前方兩翼做屏風略為遮遮視線，不需密封，選料分別是可望得穿的白木條子，以及半通透的樹紋藝術玻璃，條子上點綴金屬雀鳥裝飾，形態似飛向樹紋那一方，組合有趣、有意思，又有大自然元素。



■單位以黑白灰色主調，大幅磚紋牆紙成特色牆。

■飯廳白色大櫃設黑色存酒格及杯架。



■睡房床頭鋪深灰大花牆紙，不失優雅美。

■書房大櫃暗藏機關，抽屜變梳妝枱。



■走廊鋪黑底銀色英文字牆紙。

■睡房衣櫃側做白色條子飾面，點綴別緻掛勾。


曲尺廳變日字廳

這樣的玄關及屏風實用美觀，更重要隔開背後客飯廳，將原本曲尺廳，變成日字廳連貫一起，格局更工整，甚有作為。單位面積不大，用色盡量簡單，以黑、白、灰色系，每區鮮明，一目了然。客廳電視牆鋪灰色磚紋牆紙做特色牆，吸引焦點，與飯廳光亮的白色高櫃，形成強烈對比。中間走廊天花鑲黑玻璃，與飯廳轉角牆壁鋪黑底銀色英文字牆紙，射燈映照英文字，閃閃生輝，另一型格味。房間空間要盡用，睡房油壓床底部放大件行李箱，床邊腳踏揭蓋式設計，一樣可以打開貯物，至於衣櫃分成前後兩邊用，上方放衫裙褲，下方予客廳放影音設備，認真慳位。書房通頂櫃特設抽屜，拉出打開內藏小鏡，即時變身女戶主梳妝枱。男戶主使用的書枱，枱底側面以薄層架櫃支撐，展示獎杯及獎牌，枱面牆壁還有多組層架，放大量精品公仔，十分整齊，甚至連窗台及走廊天花都造櫃，無論看得見或隱藏式，全方位去收納。裝修連傢俬，加廚廁翻新，花費40.8萬元。



歡迎讀者提供單位拍攝及介紹，請將資料傳真23703886或電郵mailto:[email protected]




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160916/19771790

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