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美國樓市最大威脅：80、90後購房比率低到令人吃驚

80、90後美國人購房組建家庭速度顯著下滑，為美國樓市複蘇蒙上了陰影。

新家庭形成是推動樓市複蘇的關鍵動力。當經濟下滑失業率上升時，更多人選擇與父母住在一起，或者與別人共享房屋。當經濟開始複蘇時，人們則傾向購買屬於自己的房子。

上周，美國統計局公布的一項年度調研顯示，在截至3月底的過去一年中美國新增家庭僅為47.6萬戶，而之前兩年的新增家庭戶數平均為130萬戶。美國統計局另一項季度調查同樣顯示新增家庭速度疲軟。

獨立經濟學家Thomas Lawler認為，多項調研顯示“美國家庭組成速度降至令人不安的程度。”

調查顯示美國樓市的複蘇可能並不像人們預想的那麽穩固。數據公司Reis統計顯示，新屋銷售和在建增長數量還沒有趕上去年的增速，盡管專業管理的公寓空置率降至13年來最低。

美國在線房產中介Trulia首席經濟學家Jed Kolko說，去年美國新增人口為230萬，如果美國家庭組成速度延續過去幾年的速度，那麽去年美國新增家庭數為120萬戶，但我們的數據顯示只增加了42.5萬戶，並且幾乎所有的家庭都是租房者。

Kolko發現與父母同住的成年人比率下降，這對於房地產而言是好消息。壞消息是：這些人沒有組成自己的家庭，很可能是搬出去與鄰居或者朋友住。這解釋了為什麽18-34歲年輕人自有房屋率去年依然下滑。

當家庭組成數上升時自有房屋率仍然可能下滑，因為租房成家的人增幅高於購買房屋的人。但這個理由卻無法解釋為什麽去年美國自有房率下降。

事實是，在計入了租房者增長數據後，有跡象表明美國千禧年一代的自有房屋率已經趨於穩定。

Kolko則認為千禧年一代自有房屋率仍然在下滑。在截至2014年3月底的一年中，18-34歲年齡段中只有13.2%的人擁有房屋，低於2005年時17.2%的高峰期，以及2013時13.6%的水平。

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珠海發文松綁樓市限購 全國僅剩5城堅守

9月26日，珠海市住房和城鄉規劃建設局印發《進一步加強我市住房保障和供應體系建設的意見》（下稱“意見”），以進一步加強住房保障與房地產市場均衡發展，以適應實施新型城鎮化戰略建設國際宜居城市的需要，實現“低端有保障、中端有支持、高端有市場”，支持合理自住需求。有關意見對原有的限購、限價政策作出調整。

至此，中國46個限購城市中只剩北京、上海、廣州、深圳、三亞5個城市未松綁限購。

《意見》強調，要以保障和改善民生、營造良好投資營商環境為基本出發點，建立完善房地產市場體系、促進房地產市場平穩健康發展的長效機制；要加快保障住房建設和市場供應；要發揮規劃和土地供應的調節作用，調整房地產產業結構，優化住房發展空間布局；要以建設國際宜居城市為契機，加快實施新型城鎮化戰略，推進新城新區的開發建設。《意見》還就優化人才環境、改善金融機構服務、完善房地產市場監管提出了具體意見。

《意見》明確，自印發日起，為了進一步優化戶型、優化住房發展空間布局、控制居住人口密度，在中心城區(香洲、吉大、拱北、新香洲、前山)購買144平方米以上(含144平方米)的商品住房不再需要提供社保或納稅證明。為鼓勵和引導居民到新城新區安居，新城新區(橫琴、南灣、唐家灣、西部地區)範圍內，購買商品房不再需要提供社保或納稅證明。為更好吸引各類人才，提供安居樂業的生活環境，在我市投資創業、工作就業的非本市戶籍居民，符合我市人才目錄的，可以憑投資創業、工作就業等相關憑證，在中心城區購買1套商品房。

《意見》還提出，放寬對在珠海投資創業、工作就業的非戶籍購房人在珠海新購買商品住房的房貸限制；改進房地產價格管理體制機制，通過市場決定價格；進一步規範房地產開發建設、經營行為和房地產市場秩序；引導居民合理自住的理性消費。

關於放松限購對樓市的影響，目前業內較多的一種觀點是，放松限購只能在短期內給壓力較大的城市予以緩解，帶來“曇花一現”的高峰式成交。但從中長期來看，樓市調整還在繼續。

民生證券認為，房地產政策方面，政府會總體“保持定力” ，不會輕易用降息或者全面信貸擴張刺激總量，但仍會“有所作為” ，通過擴大供給保障基本住房需求。同時，政府會更尊重市場，讓銀行自主決定是否放貸及給予優惠，並註意分城施控，房價壓力較大的北上廣繼續限購，二三線城市能放開限購的就放開。

樓市短打(63)：以租養租，買樓可以很簡單

報章每隔一段時間就會分析一下樓市，按筆者觀察，無論樓市上升或下跌，報章總是傾向叫人不要買樓，樓市下跌當然不用說，輕易找到不少案例指出樓市仍未見底，至於樓市上升呢？不是說樓價就來會跌，就是說人工和儲蓄不足夠付首期，供樓更加不用說。

近日又有兩個買樓很危險的案例，其中一個是大公司高層一直擔心工作不穩定而選擇租樓，直到財政上稍為充裕，卻又追不上樓價令買樓計劃遙遙無期。另一個案例是有年青測量師，家庭總月入達到五萬，為了申請居屋而甘願減人工一萬。

很多人買樓只會從自住角度出發，揀樓只會從自己的喜好出發，例如作為公司高層，無論居住地區、單位面積，甚至物業硬件配套等都要中上水平，該等物業價格當然也屬市場上中上水平，本來要擁有都有一定難度，例如要有一定水平入息才能負擔每月供款，最近數年政府打壓樓市而收緊中上價樓的首期水平，想擁有中上價樓的置業人士，除了要有高收入外也要有能力付出高昂的首期開支，以1200萬的物業為例，現時銀行只可以按最高5成，也就是說，想買1200萬樓，請先準備600萬首期，再加上印花稅、律師費、經紀傭的開支，中六合彩頭獎（800萬）也只能夠俾首期。也難怪公司高層也要租樓。

可是只要改變買樓目標，由買樓自住改為買樓收租，再以租金津貼自己的住屋開支（即交租），情況就不一樣，舉個例子，假如公司高層改為買間600萬樓收租，雖然也要5成首期，不過首期開支就大幅降低至300萬，連同雜費開支大幅降低至330萬左右。現時價值600萬的樓大概可以每月收租1.8萬元左右，有了這筆收入，一方面可幫補自己的租金，另一方面又可以與樓市同步，避免樓價再升令置業夢再一步被拋離，也總好過純粹租樓只有消費沒有投資。

想實踐買樓夢想，其實有很多方法，下篇再分享下年輕測量師應該向上流還是向下流。

作者網誌：http://www.ccomentary.com

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想知多D？不如睇埋

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樓市低迷業績承壓 首創置業四季度加快"出貨"

日前，鉅大國際（01329.HK）發布公告稱，根據聯交所上市規則，其收購首創置業（02868.HK）資產事項構成公司的反收購，並被視為新上市申請人。

報道：三亞樓市即將松綁 全國限購城市僅剩北上廣深

據《第一財經日報》報道，41個城市陸續取消限購之後，三亞作為唯一一個仍在執行限購的二線城市，也終於要“松綁”了。

昨日，《第一財經日報》記者從三亞市住房和城鄉建設局(下稱“三亞市住建局”)相關負責人處獲悉，該局已經制定了放開限購的方案，計劃10月1日開始執行，並於上周將方案上報三亞市政府，目前正在等三亞市政府批準。

上述方案一旦獲批，那麽全國仍在執行限購的城市就只剩下北京、上海、廣州、深圳這四個一線城市。

搶在黃金周放開限購

在珠海發文放開限購後，三亞何時放開限購為全國所矚目。

9月28日，三亞市房地產協會秘書長劉樹國公開表示，三亞樓市限購政策馬上就要取消了，目前取消限購文件正在走相關政府部門流程，預計將在國慶公布。

《第一財經日報》昨日從三亞市住建局相關負責人處證實了此消息。

“我局在上周已將放開限購的方案上報市政府，計劃10月1日執行。具體如何調整限購政策、何時執行，還要等三亞市政府批準。預計會在9月30日之前吧，否則就要等待節後了。”上述負責人對《第一財經日報》記者透露，三亞市政府批準之後，可能會由三亞市政府直接發文，也可能由三亞市住建局發文。

對於為何選擇在此時放開限購，上述負責人表示，主要跟全國的大趨勢以及海南的整體狀況有關。

從全國的情況來看，46個限購城市中已經有41個城市先後對限購松綁，三亞是目前唯一一個尚未放開限購的二線城市，此時放開限購也屬於“姍姍來遲”。

三亞市的限購政策始於2011年3月。按照規定，對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、能提供本市1年以上(含1年)的納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)；對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供本市1年以上(含1年)的納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市主城區向其售房。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進對本報記者表示，從策略上看，此前為松綁的密集期，實際上大家關註度並不高。而三亞計劃在國慶期間進行松綁，顯然可以做足文章，從而吸引市場各參與者的眼球。這對於當地房企積極做營銷是有利好的。

影響或有限

與其他二線城市不同的是，三亞是旅遊城市，其房地產市場屬於外銷型市場，限購政策對其影響可能比其他二線城市要大。

不過，海南房地產業內人士李仁傑對《第一財經日報》記者表示，上有政策，下有對策，購房者可以通過辦假社保、假離婚等措施規避限購政策。

“更重要的是，三亞的限購政策主要是針對主城區，而三亞有很大一部分房地產是在主城區外，所以限購政策對三亞的影響有限。”李仁傑表示，三亞若放開限購，市場可能會出現小幅震蕩，但不會像內地一些城市一樣出現巨大井噴。

實際上，雖然今年樓市整體下行，三亞的表現還算堅挺。根據三亞市住建局房產交易所的數據，上半年，三亞新建商品房網簽86.5萬平方米，同比漲幅76.32%；均價23441元/平方米，同比下降4%。

開發商對三亞樓市也相對樂觀。今年上半年，三亞累計完成的房地產開發投資數額，占同期全省全部房地產投資的27.1%，較去年同期的增幅達22.9%，投資規模比列第二位的市縣多了近40億，同時也是全省半年內房地產規模唯一超過百億元的市縣。

但李仁傑表示，三亞市的房地產競爭激烈，今年的業績都大不如前，“大家都把精力集中到渠道與營銷上，通過全民營銷的方式盡可能獲得更多客戶”。

上述三亞市住建局相關負責人對《第一財經日報》記者表示，在限購松綁之後，該局還會進一步研究相關救市政策。

而三亞放開限購之後，四個一線城市將何去何從？

嚴躍進認為，一線城市今年放松限購的概率幾乎為零。從政治層面看，一線城市是中國城市經濟的代表，需要在政策執行上謹慎。幾個一線城市也明確表態要繼續維持限購格局，這樣一來，限購松綁的可能性就微乎其微。從市場角度看，雖然成交量和價格出現下滑，但這只是暫時的現象。從根本上說，一線城市的供應量遠遠跟不上成交量。如果一線城市要救市，在戶籍制度放松等方面稍微松動，就能釋放出大量的需求。

目前市場對限購放松的關註度也在下降，限貸是否放松被認為是樓市回暖的關鍵。中國指數研究院[微博]認為，鑒於9月底以來市場預期“認房不認貸”的按揭貸款政策調整升溫，預計四季度房地產信貸政策調整可能性較大。如果“認房不認貸”等信貸刺激政策落地實施，或將明顯刺激改善需求入市，促進市場成交。

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央行出手松綁樓市 放寬“首套房”認定標準

央行、銀監會今日出臺文件，為樓市松綁。文件提到，首套房貸利率最低可打七折，對已擁有一套住房並結清房貸的家庭，新購房可享受首套房優惠。“首套房”認定標準正式放寬。

具體要點如下：

1，對於貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。

2，對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。

3，在已取消或未實施“限購”措施的城市，對擁有2套及以上住房並已結清相應購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業金融機構應根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握並具體確定首付款比例和貸款利率水平。

4，鼓勵銀行業金融機構通過發行住房抵押貸款支持證券（MBS)、發行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金，專門用於增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

5，開展房地產投資信托基金（REITs）試點。

今年以來，中國房地產市場進入下行調整期，大中城市房價幾乎全部淪陷，8月北上廣深的房價環比跌幅均超1%。房地產疲弱已經拖累固定資產投資增速放緩，也成為中國經濟低迷的重要原因。

本月，關於“認貸不認房”的首套房標準松綁傳言已經鬧得沸沸揚揚。央行副行長劉士余曾回應，“具體內容要等文件”。如今文件正式發布。

目前，福州、杭州及南京等地相繼出臺了購房人償清購房貸款後，再申請房貸時按照首套房認定的相應松綁政策。此外，除了北上廣深和三亞，其他城市也已取消限購政策。

交通銀行首席經濟學家連平曾表示，過去市場比較火熱時，限購限貸是針對當時的情況，“現在情況變化了，針對性做些調整，松綁限購是大趨勢。”

政策全文如下：

為進一步改進對保障性安居工程建設的金融服務，繼續支持居民家庭合理的住房消費，促進房地產市場持續健康發展，現就有關事項通知如下：

一、加大對保障性安居工程建設的金融支持

鼓勵銀行業金融機構按照風險可控、財務可持續的原則，積極支持符合信貸條件的棚戶區改造和保障房建設項目。對公共租賃住房和棚戶區改造的貸款期限可延長至不超過25年。進一步發揮開發性金融對棚戶區改造支持作用；對地方政府統籌規劃棚戶區改造安置房、公共租賃住房和普通商品房建設的安排，納入開發性金融支持範圍，提高資金使用效率。

二、積極支持居民家庭合理的住房貸款需求

對於貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確定。對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。在已取消或未實施“限購”措施的城市，對擁有2套及以上住房並已結清相應購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業金融機構應根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握並具體確定首付款比例和貸款利率水平。銀行業金融機構可根據當地城鎮化發展規劃，向符合政策條件的非本地居民發放住房貸款。

銀行業金融機構要縮短放貸審批周期，合理確定貸款利率，優先滿足居民家庭貸款購買首套普通自住房和改善型普通自住房的信貸需求。

三、增強金融機構個人住房貸款投放能力

鼓勵銀行業金融機構通過發行住房抵押貸款支持證券（MBS)、發行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金，專門用於增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

四、繼續支持房地產開發企業的合理融資需求

銀行業金融機構在防範風險的前提下，合理配置信貸資源，支持資質良好、誠信經營的房地產企業開發建設普通商品住房，積極支持有市場前景的在建、續建項目的合理融資需求。擴大市場化融資渠道，支持符合條件的房地產企業在銀行間債券市場發行債務融資工具。積極穩妥開展房地產投資信托基金（REITs）試點。

人民銀行、銀監會各級派出機構要針對轄區內不同城市情況和當地政府對房地產市場的調控要求，支持當地銀行業金融機構把握好各類住房信貸政策的尺度，促進當地房地產市場持續健康發展。

請人民銀行上海總部，各分行、營業管理部、省會（首府）城市中心支行，各省（自治區、直轄市）銀監局將本通知聯合轉發至轄區內城市商業銀行、農村商業銀行、農村合作銀行、城鄉信用社、外資銀行及村鎮銀行。

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房產觀瀾18：央行吹響穩定樓市號角 橡谷智庫

    我從頭到尾聽了國慶招待會習大的講話，並看了出席會議名單。

     如果你記得我曾寫過一篇文章，寫到此為止，以後要建立法制治國。當時許多人並不相信，謠言漫天飛。實際上，這些傳聞者，無論他們是什麽樣的專家和勢力，他們並不明白政治。

     執政黨的一脈相傳，從毛開始，黨與軍政從毛至鄧江胡習，府院從周至李朱溫李，絕不可能被質疑的，否則黨政的傳承合法性就自己摧毀了。

      今天，江胡和李朱溫出席國慶招待會，明確向全體國民昭示執政黨領導層的團結，且在招待會講話中強調了這點：“我們要加強中國共產黨全黨的團結，加強中國共產黨同各民主黨派的親密合作，保持黨同人民群眾的血肉聯系。我們要鞏固和發展全國各族人民的大團結，加強海內外中華兒女的大團結，大力培育和踐行社會主義核心價值觀，用共同理想信念凝聚民族意誌，用中國精神激發中國力量，動員全體中華兒女共同創造中華民族新的偉業”。

     反腐將向地方豪強勢力邁進，四中全會將制定依法治國。

      同一時間，央行放松首套房資格認定，藉此，坊間傳聞落地，中國拉開穩定房產和經濟大幕！其對房地產的支持政策類似於2008年底和2009年初。當時我曾根據救市政策和貨幣投放量的宏觀數據，寫文章強力建議人們去買房，引發數百萬點擊率和激烈爭論，謾罵幾乎覆蓋了我那篇文字，後來的房價暴漲也奠定了我在財經業的一個基礎。

      但是，今天不同，我不會建議你去買房，剛需另論，因為你總要住的，落地跌一半，你也會住在里面。

     我們先回顧一下最近的數據：

     2014年1-39周重點城市：重慶、武漢和上海仍為本周累計成交面積前三名。除武漢外，重點城市前39周累計成交面積同比全部下降，武漢則同比增加0.87%。本周北京累計成交降幅仍首位，同比下降43.02%，杭州、深圳位列二三，降幅分別達到36.25%和35.44%。

     截至9月28日，中指監測的17個主要城市庫存總量較上周環比上升2.03%，逾七成城市庫存加壓。

     銷售環比增長的基礎，是建立在“9月階段性沖高之後，降價促銷力度依然不減。房企降價或者變相降價的力度還在加大。”之上的。

      預計央行明確穩定房地產政策的出臺後，專家們看好15年後市的觀點，會刺激更多觀望的購房者入市，因此十月份銷售會有所增長。

      同時後續刺激政策也會出臺，不僅僅限於房地產領域，在基礎建設領域也將會大量出現。

      所以，在國慶前我們看到大宗商品連續兩天變紅上漲，這是政策的預期體現。

      在貨幣政策方面，shibor的中長期拆借利率持續下跌，也表明市場資金寬，利率低，因為銀行無法貸出款去。

      這是我勸告投機性買房不要進入的原因之一。

      實際上銀行業已經全面收緊對房地產和大宗商品產業的資金，風險預估使得銀行業開始避開高雷區，這就是寬資金和拆借利率下行的原因。

      另一方面，上層穩定房地產，是要穩定經濟不要出現巨大波動，以應對經濟周期中衰退節點的到來和強勢美元的回歸。目前對地產的維穩，是要去庫存化。

      同一時間，我們註意到：9月25日國土資源部就《關於推進土地節約集約利用的指導意見》召開新聞通氣會。《意見》明確，嚴格控制城鄉建設用地規模。逐步減少新增建設用地規模，東部地區特別是優化開發的三大城市群地區要以盤活存量為主，對近五年平均供地率小於60%的市、縣，除國家重點項目和民生保障項目外，暫停安排新增用地指標。有序增加建設用地流量，提高建設用地利用效率。

      這表明，中國政府充分理解房地產依賴的巨大風險，要控制整個行業對中國經濟的綁架，以免金融業陷入泥潭無法自拔。

      外部環境來說，美元回歸強勢周期，如果未來一個月內，美元能夠突破87的強阻力，將會走向我們一年前分析的邁向93的高位。

      這將對新興市場造成沈重打擊。

      與此同時，我們很容易看到歐美幹涉勢力在烏克蘭和香港的出手痕跡，他們介入反對黨的行為，引發香港金融市場波動，港幣和人民幣大幅度波動。歐元和盧布均進入迅速下跌的境地。

       至此，美元一枝獨秀，將引發全球資金避險行為，向美國市場流入。

      而美元的走強，和未來收益率的大幅度上揚預期，將沈重打擊全球資產市場，包括美國本土，只是會稍後而已。

      不久的未來，另一場金融危機會悄然上演，並伴隨著全球地緣危機。

      所以，我們對房地產的環比回暖可以預料。

      至於長期，凱恩斯說，長期我們都是要死的。

樓市“松綁”還不夠？寧波“貼錢”鼓勵大學生買房

樓市“松綁”還不夠，一些地方政府已開始“貼錢”鼓勵買房。寧波周三出臺了購房補貼新政，稱畢業10年內在寧波購房的大學生買房可以享受購房補貼、首付降低和貸款貼息等多項優惠。這也是寧波市在8月28日全面放松限購之後的又一“救市”舉措。

今年前8個月，中國房地產投資增速加速放緩，樓市出現進一步惡化跡象。大中城市房價幾乎全部淪陷，8月北上廣深的房價環比跌幅均超1%。房地產疲弱已經拖累固定資產投資增速放緩，也成為中國經濟低迷的重要原因。

華爾街見聞此前報道，央行、銀監會此前已出臺文件，為樓市松綁。文件提到，首套房貸利率最低可打七折，對已擁有一套住房並結清房貸的家庭，新購房可享受首套房優惠。“首套房”認定標準正式放寬。

從全國的情況來看，46個限購城市中已經有41個城市先後對限購松綁，三亞是目前唯一一個尚未放開限購的二線城市，此外只剩下北京、上海、廣州、深圳這四個一線城市。

10月8日，寧波市委辦公廳、寧波市人民政府辦公廳出臺《關於營造良好安居環境促進高校畢業生來甬就業創業的若幹意見》（以下簡稱《通知》）。

《通知》稱，畢業10年內在寧波購房的大學生買房可以享受購房補貼、首付降低和貸款貼息等多項優惠。這也是寧波市在8月28日全面放松限購之後的又一“救市”舉措。

根據《通知》，2014年9月20日至2015年9月19日期間，對在寧波就業的畢業10年內普通高校畢業生（包括取得高級職業資格證書的高級技工學校和技師學院畢業生）購買普通住房，給予購房補貼。即對首次購買90平方米及以下普通住房的，給予房價總額1%的購房補貼；對首次購買90平方米以上，140平方米以下（不含140平方米）的，給予房價總額0.75%的購房補貼。

這就意味著，按照統計的寧波市9月商品房均價約為12854元/平方米，高校畢業生首次購買90平米的普通住房，最高將會受到11569元的購房補貼。

而對於到寧波工作的普通高校博士畢業生，在2014年9月20日至2015年9月19日期間購買普通住宅的，可享受每月不超過3000元的購房貸款貼息，貼息補助期限最長不超過五年。

在央行於9月30日下發《中國人民銀行 中國銀行業監督管理委員會關於進一步做好住房金融服務工作的通知》，正式發文放松首套房貸認定標準，對貸款實施放松，寧波市也順勢對高校畢業生購房貸款出現松動。

高校畢業生在寧波購房時，申請辦理住房公積金個人住房貸款，其住房公積金的連續繳存時間可從現行規定的12個月縮短為3個月。規定在符合貸款有關規定的前提下，其貸款最高額度在現行貸款額度上可上浮20%；購買建築面積在120平方米以下首套商品住房的，貸款首付款比例可以從現行30%調整為不低於20%。

下一步，寧波市人社局將會同市財政局、市住建委出臺《關於營造良好安居環境促進高校畢業生來甬就業創業的實施細則》，就有關高校畢業生購房補貼、博士生購房貸款貼息、公積金貸款優惠政策等具體辦理流程作出明確。

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三亞否認取消限購長假過後，樓市是冷還是暖？

三亞取消限購？假的！地產商集體漲價？還是假的！

真亦假時假亦真？國慶長假前後，中國樓市煙幕彈四起。

三亞要搶在十一黃金周開放限購？據中國證券報消息，9月30日下午，三亞市房地產協會秘書長劉樹國表示，三亞市住建局已經研究決定，三亞市將於10月7日起正式放開限購，購房人在三亞市購買商品住房（含二手房），不需要再提供家庭住房情況證明和在三亞市納稅或者繳納社保的證明。

而《第一財經日報》當日也從三亞市住建局相關負責人處證實了此消息，“我局在上周已將放開限購的方案上報市政府，計劃10月1日執行。具體如何調整限購政策、何時執行，還要等三亞市政府批準。批準後，可能會由三亞市政府直接發文，也可能由三亞市住建局發文。

繼珠海發文取消限購後，作為唯一一個仍在執行限購的二線城市——三亞若“松綁”，全國限購僅剩北上廣深四個一線城市了。

有趣的是，在全國等待三亞官方發文確認從10月7日起取消住房限購政策之時，三亞市住建局卻突然“變臉”了。

據新華網10月8日消息，日前三亞住建部門明確表示，目前，三亞仍按照國家分類調控的要求，執行住房限購政策，而三亞房地產業的調整，正在為其他產業發展騰挪出更多的空間和平臺。所以，在當前形勢下，還不會考慮取消房地產限購政策。

三亞住建局相關負責人說，不取消樓市限購，主要是出於加快三亞產業結構轉型升級的考慮。三亞從2010年開始實施的限購政策，促進了房地產業的理性發展，盡管在經濟增速上作出犧牲，但培育發展新興產業的發展戰略得以穩步實施，三亞多元化的產業經濟支撐力也正在逐步形成。

隨後，三亞住建局為了打消外界疑慮，在其官網和多家媒體發布新聞通稿，明確表示將繼續執行限購政策。

在黃金周前放出取消限購消息的三亞住建部為何在不到十天內臨時變卦？

對此，有海南房地產業內人士蔡誌喆對第一財經日報解釋稱，三亞在國慶長假前放出取消限購的消息，應該是為了打探市場反饋，可能國慶假期的市場反饋並不是很好，所以才放緩取消限購政策。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進也對南方周末網表示，三亞救市的步伐緩慢，說明其市場的困境和其他城市有很大的區別。從產品結構上看，三亞很多項目都和旅遊度假等因素掛鉤。若用常規的方式救市，對於當地居民來說，誘惑力並不大。對於三亞，即使目前放開樓市，可能也不能帶來成交量的反彈，因此，三亞的救市措施還處於一個比較縝密的醞釀過程中。

與此同時，據每日經濟新聞消息，10月1日，一份名為《綠城集團浙東區域公司文件》的文件在微信朋友圈中廣為流傳，文件中提到綠城集團浙東區域公司要從11月1日開始對現有在售樓盤提價5%-10%。緊接著，國慶假期里也開始流傳著多份地產商的漲價通知文件，其中包括綠地、碧桂園、新城等地產公司。

值得註意的是，上述房企的品宣部門均否認了文件的真實性，強調文件和集團固有的文件格式不同，是偽造的。

一家地產企業的品牌負責人透露，網上所謂的“漲價通知”，僅僅是部分房地產項目為了推動成交而做的營銷炒作，目的是刺激購房者趕快下單，核心仍是為了拉動成交量。

央行出手，長假過後樓市是冷還是暖？

除了限購松綁和地產商“漲價”等煙幕彈以外，其實，在長假來臨的前一天，央行已向樓市投下了一顆貨真價實的重磅炸彈。

9月30日，央行和銀監會發布通知，對我國房貸政策作出調整，對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，執行首套房貸款政策；首套房貸利率下限為基準利率的0.7倍。那如此寬松的房貸政策能否在一潭死水的樓市里掀起波瀾？

在“雙限”解除後的部分二三線城市，樓市出現逐漸回暖現象。

據揚子晚報消息，截至10月7日晚8點，長假7天南京新房認購累計達2820套、成交513套，平均一天賣出約403套房。這一認購量同比2013年“十一”長假的1946套，上漲了45%，這也是國慶長假新房認購量的歷史新紀錄。

不過，據證券時報網消息，“9·30房貸新政”對北京、廣州等影響未現，一線城市樓市在國慶假期的網簽量依然走低。

據偉業我愛我家市場研究院統計，國慶假期（10.01-10.06，下同），北京市住宅網簽量為510套，比去年同期大幅下滑38.3%，但比2012年同期的454套稍高，為2009年以來第二低值。其中，住宅新房網簽472套，同比下滑39.7%；二手房網簽量僅為38套，同比下滑13.6%，為2009年以來同期的新低。

而網易房產數據中心數據顯示，國慶假期六6天，廣州全市網簽401套，相比去年同期716套，下降43.99%，環比上月741套跌45.88%；均價12076元／平方米，同比去年9423元／平方米，上漲28.15%；和今年9月15595元／平方米相比，跌22.56%。

對此，嚴躍進表示，長假後，樓市成交量會出現一個較好的反彈，反彈力度與地方政府相應的政策措施掛鉤。而最關鍵的是，首套房貸利率的成本能否因為此次政策而出現實質性的下調。若房貸利率能夠達到85折到9折的區間，對於購房者而言，則會積極入市，從而鎖定按揭貸款成本。如果未來成交量反彈，市場成交價格也會出現一個明顯的拉升過程。

前述證券時報消息，上海易居房地產研究院副院長楊紅旭則認為，就全國而言，年底可能看不到全面的反彈。信貸放松刺激需求，去庫存成為房價止跌反彈的重要因素。一線城市和少數二線城市的庫存量並不是特別高，去化周期也不是特別長，一旦需求開始釋放，政策利好出來之後，年底有可能房價開始止跌反彈。但是對於大多數的三線、四線城市和部分二線城市，年底還看不到明顯反彈，可能要到明年某季度會出現全國性的房價見底反彈。

樓市短打(67)：樓價升跌唔關人事

自從人民幣改與一籃子貨幣掛鉤之後，匯價就一直保持上升，直至今年年初才有一次較像樣的調整，不過這個調整好快就結束了，現時匯價又重拾上升之勢。

加上人民幣的存款利息比港幣高，假如在國內開設定期戶口，再做一筆3年期的定期存款，其間的利息甚至可以跑贏通賬，套用周星馳在《整蠱專家》的一句對白：係好過去搶！

不過人民幣升值這麼多，以往香港人北上消費的模式開始改變了，即是說，香港人對人民幣的需求並不是很高，那麼儲這麼多人民幣有何作用？人家會答你：收息又好過儲港幣，就算唔擺銀行，等升值也好呀。只要香港人對人民幣仍然有升值預期，存款利息（回報）又好過港幣的話，香港人仍然熱衷買樓，而無關有幾需要。

到了這裡讀者朋友可能會問，筆者你談人民幣來幹甚麼？和買樓有關係嗎？筆者可以實在的告訴你，是無關的，不過把上文的人民幣一詞換成香港樓，居然又可以成為一個完全一樣的故事，不信的話就由筆者來二次創作一下。

自從香港的物業可以分層兼可以分期付款之後，樓價就一直保持上升，每隔一排才有一次較像樣的調整，不過這個調整好快就結束了，現時樓價又重拾上升之勢。

加上物業收租回報比港幣高，假如2013年2月才買，要持有3年才可避免繳交SSD，其間的租金收入甚至可以跑贏通賬，套用周星馳在《整蠱專家》的一句對白：係好過去搶！

不過樓價升值這麼多，以往香港人一定要買樓的模式開始改變了，即是說，香港人對樓宇的需求並不是很高，那麼買樓有何作用？人家會答你：收租又好過儲港幣，就算唔收租用來自住，等升值也好呀。只要香港人對香港物業仍然有升值預期，租金回報又好過港幣的話，香港人仍然熱衷買樓，而無關有幾需要。

所以香港樓價上升，純粹是大多數人覺得樓價會繼續升，於是順應民意而已。

同載於property.hk/

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