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今年聖誕，被譽為回歸後最好景的一年，市民揮金如土，團費逾萬的豪華旅行團，轉眼爆滿。市民捨得使錢，皆因股海淘金實在太容易，單計下半年，恒指累升四千多點，國企指數更暴升五成，幾乎合埋眼買中字股，皆可成股神。

在此大時代，英雄狗熊立即現形。過去一年，股民除了難忘國壽、平保等熱爆股份外，也會牢牢記住芸芸股海「明燈」中，誰曾為大家撥開迷霧，指點迷津；誰狂放流料，將信眾跣鑊甘。

瑞 銀投資研究部董事總經理陸東，去年尾揚言，股市今年可達一萬七千九百點，結果超標完成，被捧為全港預測最準的分析員。相反素有「股壇黃大仙」之稱的陳永 陸，則被網民戲謔為「最差股評人」。而據本刊統計，則以富昌證券總經理藺常念的推介最不濟，十隻推介四隻中招，和擲銀仔買股分別不大。

高處不勝寒，下年股市更兇險，是時候揀定盲公竹。陸東小檔案

年齡：四十一歲

學歷：加拿大多倫多大學商科學士

簡歷：曾任職恒生銀行投資部、麗新發展、英國保誠資產管理，現任瑞銀投資研究董事總經理。01至03年連續三屆獲《亞洲貨幣》選為最佳港股分析員。

在財經報導內，陸東永遠被冠以「大好友」的稱號。去年十月，恒指還在一萬五千點水平，他一馬當先發表報告，估今年恒指可達一萬七千九百點。當時輿論覺得他妙想天開，但結果「吽」足九個月的港股，最終一步到位。大家最關心的問題是，當時他究竟有沒有懷疑過自己？

「無！從來都無。我啲數據無錯，計出嚟點會錯？如果我計出嚟係升五千點，我會照樣寫，唔會特登寫到貼市啲！」陸東毫不思索地回答。

「我 成日強調，個市調整唔出奇，但你唔好話：『咦，Andrew Look（陸之洋名）係大好友，跌三百點喎，打去潤吓佢先。』幾百點對於一個接近兩萬點嘅市場，係咩啫？」面對別人的質疑，他以平常心看待，但不忘問人一 句：「你入行夠七年未？有無見過牛市先？」對於入行廿二年的他來說，很多分析員都資歷太淺，拙於分析。

「我成日聽到人話萬五點升到萬八點，嘩，好高啊！會跌啊！喂，大哥你有無睇個earning（盈利）升幾多先，你淨係睇個P（price）唔睇個E（earning），呢啲好明顯就係唔夠經驗。」

立場鮮明成賣點

陸東自信心如何爆棚，只消和他傾談十分鐘，便能完全明白。他回答問題，斬釘截鐵，立場鮮明；跟一眾財經演員的模稜兩可，或前言不對後語，全然不同。因為他堅信，分析員首要獨立思考，擇善固執，最忌左搖右擺，否則「同街邊阿嬸無分別」。

他對那些一星期講足七日的股評人，可謂「心悅誠服」。「我諗我無呢個技能囉！你問我聽日個市高開定低開，sorry，我真係答唔到你。有記者打嚟問我，我叫佢搵嗰啲『專家』。」

他認為分析股市，其實並不複雜，只是市場環境雜音太多，「我間房行去股票機要五分鐘，枱頭電腦都check唔到即時股價。你依家問我長實幾錢，我都唔知。」投資者過分在意股價的短線波幅，有時反會忽略了股票的價值。

「據我哋統計，一百個人炒股票，八十一個輸。點解機會唔係五十五十？係因為peer pressure。人有群體習性，要從互相認同中得到安慰，結果必然係過度樂觀或者過度悲觀。」陸東解釋。

遠離群眾例不虛發

「過去幾十年，出色嘅基金經理同分析員，都係掗掗拃拃：『你唔好同我講咁多，唔好開咁多會。』因為開會要compromise（協議），初頭話買5%，傾到驚驚哋不如買3%，再講不如唔去買啦，咁點做嘢？」

所 以他的投資金科玉律，就是要遠離群眾，因為群眾永遠是錯的。正因為對着幹，八九民運後，港人信心跌落谷底，他選擇買樓；九七年地產股紅籌股炒得火紅，他三 月便替客戶沽貨，避開一劫；○○年科網股爆破，他則揀售價超殘的寫字樓入貨。「灣仔金鐘海景寫字樓，六百蚊呎，就算地價係零，石屎加人工，都唔止呢個數 啦！」

但高手也有失準時，例如○二年他估經濟復甦，怎料屬虛火；○四年睇淡公用股，到頭來表現卻非常標青。他錯了便認，也會從中學習。

他堅信，世界上只有一種投資方法可行，就是價值投資。只有盈利才可推動股價，那些所謂的技術分析，背後假設太多。「點解股價拋離二百五十天平均線會掉頭啫？上帝報夢話你知呀？」

但能否做到遺世獨立，陸東坦言純性格使然，後天極難模仿學習。「我由細到大，都係自己一個。」人生的重要決定，如大學選科，揀職業，他從不諮詢別人意見，「份糧係你嘅，問人做咩？做人最緊要勇於承擔選擇的結果。」

天生愛管錢

他自言是個「十三歲知三十歲」的人，只要沒意外發生，將來盡在自己掌握之中。「我做咗四十一年人，從來無嘢surprise我。」從小開始，他已認定自己不會當醫生律師，性格決定命運，他愛管錢，事業必定與之有關。

事實上，陸東的家族，與金融業亦淵源甚深。他的先祖陸潤卿，清末時被賣豬仔到舊金山掘金，其後創辦了廣東銀行。陸氏後代繁衍，不少皆顯赫於金融界，例如曾任職投資公司的利孝和夫人陸雁群，是陸東的姑母；莎莎的掌櫃陸楷，是陸東的堂兄；幾個親兄弟，亦於不同的銀行出任高職。

家 族私人事，他不願多談，只說與個人事業無關。他第一份工，是八六年加拿大畢業回來，自己應徵獲聘的。「嗰時做恒生trainee（見習生），瓣瓣都要做， 又要幫阿婆數錢，又要開戶口。第八個月轉到去投資部時，個主管話：『喂，呢個o靚仔掂喎，唔使周圍走喇，坐低啦。』一做便四年。」

六四事件後，他認定距離回歸只有八年，中國「唔會睇住香港衰」，在恒生主張進取投資。當時此為離經叛道的想法，與主管合不攏，陸東遂拋下一句「道不同不相為謀」，便毅然離開。

入瑞銀三年得天下

在恒生因工作關係，陸東認識了麗新發展的林建岳。當年正值麗新由製衣轉型做地產，對樓市前景樂觀，兩人一拍即合，他便加入麗新任投資經理。

「八四至九四，是麗新的黃金十年。只係做錯嘢，太早投資內地房地產。」陸東分析道。

可以想像，陸東作為打工一族，肯定屬於「性格巨星」型，遇有意見分歧，必定撐到行。記者問他會否難以和上司相處，他回應：「唔會！我揀上司，一定要喺同一個level對話，有佢講無我講，大家就坐唔得耐。」

至○○年，他接受瑞銀邀請，出任香港區研究部主管，講明要他三年內，帶領研究部，打入香港證券分析排名榜的三甲位置。當時他心諗：「今次食硬你。」

結果○二和○三年，瑞銀證券研究部都被國際財經雜誌《機構投資者》選為冠軍，他個人更於○一至○三連續三年，獲另一國際財經雜誌《亞洲貨幣》，選為最佳港股分析員。

中資金融股偏貴

股市現於高位牛皮，陸東堅信牛市並未終結：「恒指市盈率未夠廿倍，點算貴？未來六個月，我真係睇唔到有咩原因港股會大跌。」

據他觀察，現時離九七和○○年全民皆股的瘋狂日子甚遠，「你喺油尖旺求其執十個阿婆阿嬸問，佢都叫你小心跌市，咁點叫過分樂觀啊？」

惟他同意，中資金融股如保險股、銀行股，估值實在偏貴。作為一個想「食得安、瞓得着」的價值投資者，便不應選擇。

明年樓價追落後

他建議投資者考慮香港地產股，心水選擇是長實（1）、新地（16）。因為去年香港地產股大落後，而今年打工仔普遍薪酬調升百分之六至七，可帶旺住宅的一手樓價，而非獨沽一味炒豪宅。

加上熱錢囤積於香港，炒人民幣升值，做成負利率，即通脹率高於存款利率，亦將進一步刺激樓市。

另外，陸東亦看好寫字樓收租業務。他認為本港甲級商廈於○七、○八年，將嚴重供不應求。由於現時中環區租金已達天價，不少公司傾向遷至金鐘、灣仔和港島東等地段，扯高租金。

據瑞銀資料顯示，九二年至今，中環租金和二線區域租金平均差距約八成，現時則高至一倍半，故預料兩者差距將收窄。

太古前景佳

太古（19）正是金鐘及鰂魚涌的大地主。今年十月，太古地產董事兼總經理高晉年表示，金鐘太古廣場一至三期已全數租出。現時集團旗下的寫字樓組合，總出租率達九成七。

太古位於港島東的大型項目港島東中心，將於下年招租，○八年上半年落成，屆時將提供一百六十萬平方呎寫字樓面積，成為唯一有新寫字樓供應的大型地產商。

陸東補充，太古旗下的國泰，現時是全球唯一有「中國願景」的國際級航空公司，未來盈利貢獻將繼續上升。投資太古，可謂一石二鳥。

太古（19）

股價（26/12）：$82.7

往績市盈率：6.8倍*

預測市盈率#：13.4倍

往績息率：1.8%

預測息率#：2.5%

*若以舊會計制度計算，05年往績市盈率為14.5倍。

# Reuters Estimates

名嘴現形陸叔捱轟

股民愛恨分明，陸東因睇市神準而聲名大噪；素有「股壇黃大仙」之稱的陳永陸，今年成績差強人意，即於網上討論區的「二○○六年最差股評人選舉」中，獨佔鰲頭。

有網友留言說：「今日升，（陸叔）就話後市睇升；今日跌，就話一早睇淡。」更有人刻薄地抨擊：「佢無料扮先知！」

以往甚受師奶散戶歡迎的陸叔，忽然成為攻擊對象，皆因今年其選股表現，的確麻麻。據本刊統計，今年他於報章專欄，點評過逾七十隻股票；截至上週五，逾兩成股價潛水，未返家鄉。

六度推介和黃

散戶吳先生大吐苦水：「我一向聽開陸叔，今年佢話和黃（13）好。我見和黃跌到七十一、二蚊左右，就入咗一千股，但隻股唔係點郁！」

陳永陸今年曾六度唱好和黃，由年初近乎全年最高位七十八元時，說市場將重視其碼頭及能源業務價值，可上望九十元；等足成年，陸叔最近重提和黃，卻說九十元是里昂的目標價，勸人短炒其他股份，一副事不關己的模樣。

吳先生持貨數月，等到七十三元左右便離場。雖然不用損手，但今年升市不斷，他埋怨道：「蝕係唔使蝕，不過跑輸大市囉！」

立場隨風擺柳

其實最叫股民咬牙切齒的，並不在於賺蝕，而在於陸叔隨時轉軚的態度。

上月二十日，恒生指數升穿一萬九千點，陳永陸於《蘋果日報》專欄寫道：「整體牛氣沖天的氣氛未改」。當日恒指唔生性，下跌二百多點，失守一萬九千點，陸叔翌日即改口：「弱勢已成何必再博」，反應非常敏捷。但據他解釋，自己只是「提醒」讀者。

其 分析有時又模稜兩可，如上月底，他在專欄寫道：「恒指要反彈上一萬八千八百點至一萬九千點，並不困難，如果一旦企穩，後市升勢可望重現。」但在同一文章， 他又認為：「如果外圍股市、外匯無法配合，那麼恒生指數跌穿一萬八千點 ，似乎亦非沒有機會。」換言之，無論市升市跌，他的分析也一定「準」。

面對質詢黑面發火

你有你怨，陸叔卻一於少理。本月中，他一身灰色西裝襯白恤衫，解開頸鈕，帶上一副Prada斑馬紋膠框眼鏡，出席財經講座。

「潮爆」的陳永陸，講座完畢一落台，即吸引幾十位師奶埋身，索取簽名。有師奶請他食喉糖，他即領情馬上「嗒糖」。一男散戶見狀，忍不住譏笑：「陸叔，點解你啲fans全部都係女嘅？」陸叔無言以對，便大耍太極：「你咪係男囉，你寂寞呀？」

記者告訴陸叔，網友選他為最差股評人。一向笑臉迎人的他，迅即變臉，負氣地說：「有咩回應呀？呢啲嘢我一向都唔理！」

問他自不自覺今年講股表現麻麻，陸叔更發火罵道：「好嗰啲你又唔講？我知你係邊個o架！」說罷，即拂袖而去。

陳永陸小檔案

年齡：五十四歲

學歷：七三年於香港大學化學系畢業

簡歷：畢業後任職滙豐實習生，後轉投利家安證券、道亨及德意志銀行。九○年，在新世界集團掌櫃魯連城引薦下，任大福證券的副董事總經理，自此扶搖直上。○○年，自立門戶搞網站、開公關公司，做其全職股評人。

藺常念四成失準

陸叔被狂轟，乃受盛名所累。但據本刊統計，講股成績最差的，其實是富昌證券總經理藺常念。

雖然人人都說今年通街股神，散戶劉先生卻因錯信股評人，盲目跟風入貨，而損手收場。

劉先生說：「呢兩年，個個股評人都唱好林麥（915，主要從事成衣、電子產品等商品銷售），話佢係『小利豐』，我今年見佢平咗，咪買囉。」他平均以一元六角八仙，買入三萬股，但最近該公司大股東提出私有化，開價僅一元五仙。若真的成事，劉先生便蝕近一萬九千元。

其中一位唱好林麥的股評人，就是藺常念。事實上，今年雖是大牛市，但他推介過的六十五隻股票，四成均表現不濟，有的甚至跌逾七成。皆因藺常念講股，一向勇字當頭，經常力薦毫子股，甚至只是炒消息。

講一套做一套

如今年三月底，他點評新世界數碼（276），便甚無厘頭。該公司去年的中期業績，已勁蝕二千三百萬元，虧損比之前同期擴大四倍有多。惟藺常念謂市場傳聞，該公司將引入發展空間較大的私人包機服務，股價有機會被炒上，在三角七仙左右的水平，建議投資者買入。

雖然傳聞屬堅料，但該股未能轉虧為盈，股價一路插水，曾低見一角六仙，跌近六成。

身為香港專業財經分析及評論家協會的主席，藺常念不時忠告股民，買股票最重要是分析該公司的業績，而非單靠內幕消息。但觀其今年表現，明顯是自打嘴巴。

藺常念小檔案

年齡：五十五歲

學歷：畢業於美國University of Minnesota，獲工商管理碩士學位

簡歷：曾在銀行界工作、在非洲尼日利亞當陶瓷廠經理，後在香港和湖南從事房地產炒賣生意。九六年起，轉投證券業，現任富昌證券總經理。

上市公司醜態之最

財經演員的失準推介，容易跣死人。不少上市公司今年的舉動，極盡騎呢，也分分鐘嚇死投資者。

計數最差：盈科保險（65）

袁天凡打骰的盈保，年初發現錯報億元盈利，實際只賺八百萬元，勁『火羅』。

該公司解釋未熟習會計新例，只是無心之失。惟事件反映董事等高層，對公司的生意好壞，全都「心中冇數」。

打字最失魂：富豪酒店（78）

本月，羅旭瑞原打算分拆富豪產業上市。臨門一腳，該公司卻發現其股東函件有十六處「打錯字」，包括樓面面積、資產淨值及日期等，故須押後招股日期。

然而，由於陽光房託（435）甫上市即潛水，市場現對富豪產業已興趣索然。打錯的那幾個字，真箇字字千金。

最撲朔迷離：中盈（766）

趕潮流搞能源生意的中盈，在以往的業績公告和年報中，一直說自己在印尼有瀝青油採礦權。今年九月，該公司卻澄清「手民之誤」，謂一直用錯字眼，其實只有勘探權，並無採礦權，其瀝青油礦忽然變成「有得睇、無得食」。

前言：某公關公司受地產公司委 託，改善地產公司在香港人心目中的形象。公關公司先成立小群組進行研究，分析香港人對地產霸權的感覺。小組成員奉旨天馬行空，從不同角度看地產霸權，題目 是「十個愛地產霸權的理由」。小組成員T是資深股民，他提出一個從投資股票角度愛地產霸權的理由，雖然最後得不到小組採納，但也甚具見地。本欄得到這份分 析，公諸同好。十個愛地產霸權的理由

所有抗拒地產霸權的香港人都要問自己一個問題：冇地產霸權的香港會變成點？樓要照起，只是換了由不同公 司去起，香港人抗拒地產霸權，矛頭集中指向十間八間大型地產公司，其實香港有數以百計小型地產公司。在沒地產霸權的日子，香港地產市場就由這些小型地產公 司來瓜分。這些小型地產公司名氣不大，擁有的樓盤數目不多，不是香港人的眼中釘，由它們來代替大型地產公司，從香港人情緒發洩的角度看，大家應該收貨。香 港人收貨的原因，是他們根本不認識這些小型地產公司，感覺上它們的營商手法較為友善，不會處處去到盡，少點霸氣，但事實是否跟假設相符？有一個地方永不騙 人，是股票市場，因為它是一塊照妖鏡，好好醜醜都立刻在鏡前現形，不妨從投資角度看小型地產股。小型地產股在股市的表現可以一個字形容—— 劣。從小型地產股過去五年、十年、二十年的往績看，它們永遠跑輸大市。小型地產股在股市表現的特徵是：股市升，它們未必升；股市跌，它們一定跌。投資者經 常遇到陷阱，例如遇人不淑，碰上騙子管理層，不過這類陷阱的殺傷力有限，因為投資者認清對方是壞人，便立即掉頭走，不會有下次。最攞命的陷阱是墮入「價值 陷阱」，投資者以為購入便宜股票，點知便宜股票永遠便宜，或者變得更便宜。橫看豎看，這些公司的管理層都不似是騙子，因此投資者再坐一會，希望明天會更 好。投資者一直等下去，三年又三年又三年，都得個等字。以市盈率、市賬率、資產淨值等估值工具分析，小型地產股都是便宜，通常不是普通便宜，而是非常便 宜，便宜至投資者以為計錯數。市盈率低於兩三倍、資產淨值折讓逾九成的小型地產股比比皆是，閒閒地幾十隻任君選擇，投資者沒有計錯數，表面上確實是抵買。 小型地產股永遠抵買的原因維繫在四個字之上：貨如輪轉。

各位有否留意到，市場出現逆轉，帶頭劈價的永遠是大型地產公司（最 果斷通常是誠哥），因為大型地產公司深明貨如輪轉的道理。地產公司應該是一部賣樓機器，賺少一點，甚至蝕本，也要不停滾動，確保人、貨、資金都在轉動，而 不是停下來等運到。大型地產公司管理層的心態是，這鋪輸了不要緊，快把資本回籠，再賭下鋪；小型地產公司手頭上項目不多，資金不多，管理層惜貨如金，市場 出現變化，它們的心態是等。大型地產公司管理層似是不停出場的運動員，什麼硬仗都打過；至於小型地產公司管理層似是長期做後備，坐冷板櫈在等待出場。小型 地產公司就算手頭上有一批平貨，賣了賺了錢後，未必夠財力再入市，管理層心理質素不足，未見過大場面，難免容易犯錯，通病又係「等」，生意模式是行吓停 吓，猶如一部不時死火的老爺車。大型地產公司擁有規模大的土地儲備和樓盤組合，可以把風險分散，不會因為一兩個項目的成敗影響公司整體財務狀況，管理層則 心理質素強，犯錯機會相對低，生意模式是長做長有。小型地產公司走進香港地產市場這賭場，拿着些少籌碼，在賭枱旁邊望吓望吓，等機會出擊。它們或者偶有收 穫，但相比貨如輪轉的大型地產公司，成績差強人意。假如大型地產公司突然間消失，香港地產市場由小型地產公司頂上，我認為有兩個可能性出現：一、部分小型 地產公司把握到機會，升格成為大型地產公司，把地產霸權延續下去，情況跟現況一樣；二、小型地產公司手忙腳亂，應付不到突變，地產市場大亂，情況衰過現 況。做一件事的最理想結果是跟現況一樣的話，不如不做。愛地產霸權的理由是，沒有地產霸權的日子會更難過。

蔡東豪

現任上市公司精電國際行政總裁，他曾任職投資銀行，在《信報》以筆名原復生撰寫財經專欄，對投資及求知有無限渴求，習慣早上四時起床寫作找樂趣。

地產霸權，為謀取暴利不擇手段。 除了市區成為兵家必爭之地外，偏僻的新界農地也引來發展商垂涎。但凡地產商在新界展開收地行動，本來平靜的新界鄉村，離奇事件便接踵而來。有村民在家看着 電視，屋頂突然跌入火球；有大閘無端被毀或鎖上；半夜電話響，竟然是地產公司要求更改租約；有人交租無門遭屈成租霸被趕走；有人突然歸宗認祖，希望選到村 長這個肥缺分杯羮。肥豬肉擺在眼前，連黑社會也想從中撈油水，在農地擺放舞獅頭嚇人。陰招怪事綿綿不絕，無非為了趕走誓死不走的村民。儘管安樂窩已變得面 目全非，甚至破爛不堪，不肯就範的村民堅守家園，與發展商抗爭到最後一口氣！

元朗唐人新村一幅七千呎空地，看似爛地，卻成為新世界發展持有的揚威投資有限公司眼中的肥豬肉。這片大空地現時住了一名八十歲的阿伯余紹卓，他的住所是由 建築工人捐出的木條和木板搭成，碌架床由社署捐贈，其餘傢俬則從垃圾堆中執來。屋旁空地疏落地種了些果樹，有幾個豬欄，養着的是余伯的心肝寶貝，一共八十 隻流浪貓狗。余伯原先的住所由較堅固的鐵皮搭成，可是去年初一場大火，令全屋盡毀，更將三十隻貓活活燒死。他的生活一向平靜，自從與揚威為住所地皮的擁有 權打官司後，便接連發生怪事。

阿伯拼死抗爭

他說，七九年便遷入唐人新村，當時這裡只有一間小屋和廢棄的豬欄，一名許姓村民指該地的業主已死，余伯便封了三萬元利是給許將該地買下來。余伯一手一腳把 山頭改建成為自己的家，養貓養狗，一直相安無事。直至○六年，附近有村民的蕉林被人用掘泥機剷平，才知揚威原來買下了該片蕉林。余伯遂託村民向土地註冊處 查詢，赫然發現他居住的兩幅地皮業主姓鄧和姓陳，並在九五、九六年，將地皮賣給揚威，但余伯說，完全不知道兩位業主是何人。本刊翻查土地註冊處記錄，發現 揚威於九五年開始在唐人新村附近一帶收地，已買下六十四幅地，九五和九六年以五百多萬元買下余伯現居住的兩幅地和另外七幅地，至○四年又用二千二百萬元買 下五十五幅地。美聯物業分行聯席區域經理徐榛指出，新世界在唐人新村的部分地皮已開始動工，興建幾十間獨立屋，以同區同類型樓盤翠峰作參考，預計一年至年 半後落成時，呎價可達七千至一萬二千元。由於新界鐵路發展令新界與市區的距離拉近，但樓價卻可平四成，令新界樓盤更吸引。

怪事1午夜離奇縱火

余伯為保家園，遂於○七年初入稟法庭控告揚威，以逆權侵佔土地超過廿年為由，指土地應屬他所有。跟着，便發生怪事。四月七日，突然有人在他的門外縱火，幸 有村民路過及時阻止。○九年，法官不信余伯自七九年便開始在涉案地皮居住，判他敗訴。同年年底，余伯上訴成功，案件要發還高院重審，怪事又再發生。去年三 月十日一個下午，余伯正在客廳睇電視，突然一個火球從屋頂掉下，屋頂迅速起火，余伯慌忙抱着電視機、舊照片和身邊的芝娃娃拔足逃跑。小屋最後完全燒毀，三 十隻貓被燒死，幸好火災沒有波及狗籠。「如果電線短路點會係屋頂先起火，嗰時電視機仲着緊！」余伯覺得這場火警相當可疑。之後余伯唯有搬到鄰居的士多房暫 住，那裡無水無電，經義工和村民出錢出力幫助，花了一星期幫余伯重建新居。警方發言人表示，經初步調查後認為起火原因無可疑，事件不涉刑事成分，案件列作 「火警」處理。余伯上月向法庭呈交誓章交代火災事件，遭揚威的代表反對。余伯的代表律師強調，並無說過火警與揚威有關，若揚威反對等同「對號入座」和「此 地無銀」。最後法官批准余伯把誓章呈堂，余伯算是小勝一仗。新世界發言人否認公司收地與該縱火案有關，強調若警方有需要，公司樂意協助。「有錢大晒咩，都 唔講道理！等我死囉，但我未死得，我會同佢鬥到底！」余伯激動地說。余伯雖然口硬，無奈是他的身體狀況日差。二十年前他中過風，現在又患了腸癌，村民陳先 生嘆道：「今日見佢精神又差咗，佢已經腸癌第三期，如果唔係有啲貓貓狗狗陪，佢唔會捱到今日。」

粉嶺農地有價

余伯並非孤獨抗爭，新界還有許多村民正在與地產霸權角力，包括離余伯不遠的粉嶺馬屎埔村。政府○九年提出銳意發展新界東北，打造粉嶺北、古洞及坪輋三大新 發展區。據政府提出的發展藍圖，馬屎埔及梧桐河畔將劃作住宅區，樓高限三十五層，提供一萬七千多個住宅單位，約六成屬公屋。政府將與發展商合作，以換地形 式發展該地段。有關計劃現正進行諮詢，最快二○一六年動工。中原地產首席分區營業經理蔡世鵬指出，去年年中恒基旗下香港小輪以超過十三億元投得粉嶺地，區 內住宅呎價略升，現時已回穩，「馬屎埔附近綠悠軒、帝庭軒，呎價三千尾至四千中。如果馬屎埔日後起高密度屋苑，就可以用沙田第一城作為參考，估計呎價會去 到六千至七千蚊。」現時長實、恒基、新地及新世界四大發展商在新界的土地儲備已達一億呎，身兼工程師的公民黨副主席黎廣德認為，官商勾結鼓勵發展商在新界 收地。「地產商其實早喺七八十年代已經開始囤積新界地。」

怪事2鄉村被廢變鬼域

曾經是本港主要蔬菜供應地的粉嶺馬屎埔村，原有七百戶居民，但自從九六年發展商陸續在該村買地，村民走得七七八八，現在農田雜草叢生，只有一間又一間沒有 門窗和瓦頂的爛屋，整條村剩下約一百戶業主和租客死守，非常凋零。據一直幫助馬屎埔村民的新界東北發展關注組成員陳劍青所講，一直以來有人以各種手法收 地。有村民的大閘被人拆毀和鎖上，部分土地被收購後，房屋隨即被「扑」到熔熔爛爛，整條村莊看上去破落不堪形同鬼域，有工人更不依足安全措拖清拆石棉瓦 頂，環境被嚴重破壞外，爆竊和劫案更時有發生。

怪事3聲稱村民是租霸

除此以外，新業主還耍出一招，拒收部分村民的租金，但幾年後又追收租金，令村民不知所措，然後發律師信指村民是欠租五年的「租霸」，要求對方搬遷。 其中一個仍死守的村民關漢貴，與業主角力了足足十五年。現年五十八歲的關所租住的萬多呎農地，在九六年被恒基旗下的綠野田園收購，之後半夜不時收到電話要 求他改租約，又收到律師信要他遷走。而自○七年開始，他交租被彈票，恐會步其他村民的後塵，惟有將收據儲起。

怪事4爛泥活埋農田

但最令村民困擾的，是有人揚言會在已收購的農地上填泥。自四月中開始，恒基收回的農地上均豎立了告示牌，寫明會進行「平整工程」。村民致電承辦商新界發展 公司查詢，有人稱會在本月初填泥，令村民擔心不已，雨季時後果便不堪設想，除了被水和爛泥淹浸農田外，更會波及民居。恒基發言人其後澄清，從未有填泥的安 排或打算，指鑑於有人非法霸佔恒基的農地進行耕作，遂委託承辦商還原農地的本來面貌，並用圍欄圍着。村民指，自從傳媒報導事件後，未見有人填泥，令他們鬆 一口氣。據土地註冊處資料指出，馬屎埔有七成土地被恒基旗下三間公司購入，包括祺星有限公司、綠野田園有限公司和財宏有限公司，四叔李兆基妹夫關乃雄是其 中兩間公司的董事。恒基發言人證實，上述三間均屬於恒基，但強烈否認曾用任何非法手段收地，強調一向遵循合法途徑收地，一切合法合情合理。

怪事5擺獅頭恐嚇

馬屎埔村民又發現，一塊被恒基收購的土地上，日前擺放了一隻舞獅，據知是村內古惑仔所為。「聽講有啲新界地方都出現呢個情況，地產商收咗地之後唔係即刻發 展，啲黑社會咪想要個管理權，將農地填平，做停車場或者貨櫃場，佢哋就可以收租。到日後地產商要用啲地，黑社會咪問番佢哋收錢交番個管理權出嚟。」獅頭初 時放在地下，數日後索性把獅頭高擱在告示牌上，路過的人離遠便見到，殺氣騰騰甚為嚇人。

怪事6冒出一班假村民

另外亦有一些村由於被地產商看中，預計日後着數接踵而來，有人突然歸宗認祖，估計其原因是背後有着數。只有荒田、亂草，零星老人的鹿頸便是例子，最近爆出 假村長假村民。今年一月鹿頸的陳屋村村代表選舉，勝出的村長陳觀華及一百一十五名新登記為選民的原居民資格，被落敗候選村長陳志成質疑，鬧上法庭訴訟。上 月廿七日，高等法院法官區慶祥翻看鹿頸村幾份族譜，發現原勝出村長陳觀華稱裔繫第十八代祖宗「忠惠思三公有子無傳」，「無傳」，解作沒有兒子，再加上法庭 認為陳觀華呈堂的電腦族譜及手寫族譜與舊族譜有出入及不可信，判陳觀華的村長資格與一百一十五名的選民資格無效。 被褫奪村長資格的陳觀華，不滿法院判決：「我哋有一齊拜祖墳好多年，有一齊食飯，而家係同村兄弟為咗利益，踢我哋出村，滅我哋嗰族。」然而，陳觀華承認從 不活躍參與村務，至於今年為何忽然想做村長，他則支吾以對沒有回答。勝出官司、現年七十六歲的陳志成，在宣判後翌日與一眾村中長老返回鹿頸，向該區警長黃 Sir詳述假村長村民事件。「我哋未決定會唔會報案追究，係阿Sir搵我哋了解吓。唉！以前鹿頸無肥水，有邊個肯入嚟呢條交通咁唔方便嘅村落，而家地有得 發展，就多咗班人要認祖歸宗做村民選村長。」陳志成說。陳志成原已退休，因堂兄陳應、即鹿頸陳屋村前村長，拉攏他參與鹿頸地產發展，才勞碌起來。

大小發展商垂涎

○九年，一間在大埔有二十年歷史的地產公司「豐源地產有限公司」，透過鄉議局的鄉紳脈絡，認識曾任鹿頸兩屆村長的陳應，表示希望與鹿頸村民，共同合作發展 低密度花園鄉村屋宇。鹿頸除了被大埔地膽豐源窺伺，老村民陳添有表示，其他大地產商亦早已垂涎。新世界早於九一年殺入鹿頸，至今仍持有鹿頸十九塊地，○三 年新鴻基亦於鹿頸購入五十塊地。「我哋向鄉紳了解，知道豐源除咗自己會起吓丁屋之外，同地產大財團關係都好熟，背後係邊間大地產商發展屬於商業機密，豐源 唔會同我哋講，佢哋話已經搭通天地線，發展計劃無問題。」陳志成說。 新鴻基地產發言人回覆，稱暫沒有發展鹿頸計劃，並指豐源並非旗下附屬公司。新世界發展於截稿前沒有回覆。

真假村民互告

豐源與村民商談合作發展一直順利，直至去年年底有兩名村民要求引入利泰及另一間地產發展商競爭，村民間出現爭拗。同時間，陳志成發現另一名鹿頸陳屋村現任 村長陳瑞仁，夥拍陳觀華競選村代表選舉。 曾任鹿頸陳屋村兩屆村長的陳應不諱言，當有發展商要發展村地，村長位是個肥缺。「丁權證明書係由村長簽名認可，起一間丁屋，要有一個原居民嘅男丁權一併申 請，所以丁權變得值錢。而家市價十六萬啫，發展到嚟丁權一個炒到五、六十萬元都得。」陳應又暗示村長福利多：「有地產發展就有村長福利，呢樣嘢周圍都會有 啦，唔使講得咁明。」前村長陳應說。 已任二十年村長的陳瑞仁四年前村代表選舉，他僅以八票之差贏了陳應，「今屆陳瑞仁支持陳觀華做村長，另外又有人引入百幾個住吉澳、塔門、鴨洲、元洲仔嘅村 民來鹿頸登記做選民。如果俾呢班人成功認祖入村，咪分到祖堂地，賺丁權，用優惠價買丁屋，享受晒原居民所有福利？我都七十幾，唔通會發達？都係為鹿頸攞公 道。」陳志成憤言。 地產霸權不斷興波作浪，新界鄉村再也無法安寧。

雲霧散去，左前方是名流駐足的國華高爾夫球場；沿眼前森林保護區綠帶眺望，則是有如國畫般氣勢的觀音山脈、淡水河出海口，傍著依稀可見的台北港；落日時分，往右看，升起的即是一幅畫家筆下的淡水夕照。

如此絕倫美景，將是台灣首座「陸企村」的賣點。

四 月二十九日，中國大型地產開發商北京萬通，宣佈在台成立萬通國際（係萬通新加坡子公司Vantone capital Pte., Ltd轉投資，登記資本額四億五千萬元），成為首家登台陸企地產商，而貼著大屯山、擁有河海景觀，和台北一○一頂樓齊高海拔的淡水小坪頂，正是萬通創辦人 馮侖登台插旗的秘密基地。

位處 「八卦山」昔日凶地，建商等看笑話

儘管現階段，萬通國際仍三緘其口在台事業計畫細節，位在忠孝東路和敦化南路口的辦公室，也尚在裝修，但馮侖早在他新浪部落格上，以瓊瑤小說重要場景－「淡水」做開場，向中國網友介紹萬通在台首宗推案。

另外，根據經濟部商業司公司登記資料，萬通國際董事成員，即包括在小坪頂擁上萬坪建地的南國開發董事長楊健一、楊立傑父子，依目前陸資在台投資不動產相關規範，與本地建商合資推案，是萬通進軍台灣房市的不二捷徑。

按萬通規畫，將在小坪頂興建三棟酒店式公寓，打造兩百戶每坪約三十萬元、總價一千一百萬元起跳的陸企主管在台度假屋。

高力國際不動產投資部副總裁柯昇沛表示，大台北大面積建地難尋，萬通選擇小坪頂試水溫，並不令人意外，如成為陸資來台置產的指標個案，甚至可望帶動淡水海景豪宅新一波買氣。

雖 說該基地景觀無敵，但熟知北部地產開發史的房地產業者，皆知這裡是著名的「八卦山」，因為過去四分之一世紀，有包括東隆五金、長谷、華建、廣豐、台鳳、擎 碧、德葳和南國等，總計八家建商和上市公司在此買地或推案慘遭套牢，地產業者直言，萬通選擇在此凶險之地搶灘，如無化腐朽為神奇的本領，恐等著讓本地建商 看笑話。

鄰富豪聚落鎖定北京富商，房價親切

馮侖沒說為何鍾情小坪頂，但從《非常道：中國地產大亨馮侖告白》一書「投資篇」，可一窺他的投資邏輯：「投資最高境界，就在發現別人沒看到的東西。」「成功關鍵，在怎麼站在未來看今天。」

實 地走一趟小坪頂，緊鄰「陸企村」預定地；是曾設計巴黎羅浮宮透明金字塔、香港中銀大廈的建築巨擘貝聿銘事務所操刀，去年五月公開的「南國山莊The ellipse 360」超級豪宅，規畫有一座私人直升機停機坪，樓高三十八層，一層一戶二百五十六坪、橢圓造型三百六十度環景，每坪售價百萬元，總價就要兩億元起跳。

該案目前鋼骨結構已搭建到第二十六層，科技感十足的金屬材質超高大樓，勢必成為日後淡水新地標。

南國建設協力廠商透露，包括國華高爾夫球場董事長何忠雄，以及頂新集團魏家兄弟，均出面洽購該案，但頂新方面並不願回應此一傳聞。

顯然，對在中國有「地產思想家」之稱的馮侖來說，小坪頂一役，看的不是過去「八卦山」歷史，而是未來與台商富豪為鄰，以及開放商務陸客自由行衍生的新商機。

馮侖曾指出，對北京富商，相較海南島三亞，同為避寒之地的台灣，不管是飛行時間，或休閒住宅房價，都只一半，且台灣不動產可永久繼承，對大陸人海外置產深具吸引力。

一 九四八年底，大陸青島四十四兵工廠員工與眷屬，搭太康輪匆匆赴台，懷抱一年半載回鄉的心情，落腳台北第一個眷村｜｜四四南村，如今，當地是全台地價最高的 信義計畫區。二○一一年晚春，大陸人士再次登台，這回迎來的，是身懷投資金額人民幣億元的地產大腕，場景則換到淡水新興豪宅聚落，會不會再次點土成金？有 待時間來解答。

波老道豪宅地皮 有112,893平方呎，以116.5億元賣出，地積比係3.856倍，計番樓面呎價係26,763元，由長實投得。豪宅建成後，要賣幾多錢一呎呢？相信 起碼四至五萬元一呎，走唔甩o架嘞。他日若有本港市民以五萬元一呎買入，記得你已透過長實交咗26,763元嘅「地皮稅」，佔咗「售價」嘅56%，如果樓 價高過五萬元一呎，「稅款比例」就會降低。買樓人士有時唔知道自己畀咗稅，究其實，地產商已代佢地以土地拍賣價形式預繳咗，等三四年後向買樓人連本帶利收 番啫，故此政府賣地首先收錢，穩賺不賠，地產商係第二個收錢，要冒時間風險與市場風險（例如信和於九七年三月以118.2億元買入之小西灣填海區地，今藍 灣半島，就因碰上其後之金融風暴，曾撥備撥到喊），但當大市向上時，通常賺到笑。最後之付款人，令政府笑，地產商笑嘅，就係一手新樓買家，其後之二手買家 只會令一手買家笑啫（視乎時間而定，九七至○三年之新樓買家要驚咗好幾年先至笑得出）。

政府賣一幅豪宅地，就收回一百一十六億，幾乎相等於 全年博彩稅或薪俸稅（442億）嘅四分一，如果年年咁好景，直情可以年年派發六千元予所有市民。條數咁易計，點解唔多啲賣地皮呢？尤其是賣五至六幅真正豪 宅地，會收入近千億元嘅噃？一位前高官對左丁山講：「政府心知肚明，土地供應有限，賣一幅少一幅，故此唔敢一下子晒冷。」佢講得冇錯噃，香港土地有近七成 係郊外用地、濕地，得三成面積可用，填海又冇新加坡咁容易，為環保而禁止高密度、屏風樓，又會削減樓宇單位供應量，頭痛頭痛！以左丁山意見，及早宣佈將所 有市區內之工廠大廈區更改用途，容許改建為住宅，先至可以爭取到新土地供應。

一位記者在三藩市郊外買咗一間屋，感覺當地環境好，蘋果在 Cupertino興建UFO式辦公大樓，佔地一百五十畝，令人讚嘆。不可不知，人地有好多地呀，一百五十畝等於六十公頃，大過西九文娛藝術區，只係興建 一個幾層高寫字樓大廈！香港邊度有咁奢侈吖。一位高人講，加州環保團體勢力龐大，限制每年可興建高樓數目，團體嘅游說資源從何而來？咪係一個加州龐大地產 收租集團囉！