深圳樓市調控再放大招 二手房交易稅費大幅上調

深圳樓市調控再放大招 二手房交易稅費大幅上調

一財網 吳斯丹 2016-04-01 16:39:00

4月1日起，深圳市調高二手房交易評估價，多家中介監測的信息顯示，此次二手房交易評估價普遍上調50%，部分樓盤的上調幅度甚至高達100%。

深圳房價暴漲之後 “二房東”這門生意熱起來了

當高房價讓越來越多年輕人的深圳夢遙不可及時，一場租房革命正在深圳發起。

近日，一家名為“合屋”的租房平臺聯合深圳數十家長租公寓品牌，發起了“青年樂巢計劃”，通過對存量房的柔化改造，為青年提升租住空間品質。這項計劃還準備拿出部分房源，為初到深圳的青年免費提供7天住宿，預計在1年內能覆蓋5000人。

這只是深圳租房市場變革的冰山一角。近幾年，深圳湧現了大批長租公寓品牌，有本土的微家公寓、小螺趣租、warm+公寓，也有外來客YOU+、鏈家自如寓，還有萬科這樣的龍頭開發商推出的萬科驛。

“溫度”、“態度”成為這些“二房東”們頻繁提及的詞匯，他們希望迎合85後、90後等一批更追求生活品質的年輕人的需求，圈占未來的租房市場以及消費入口。

萬科高級副總裁譚華傑對《第一財經日報》記者坦言，長租公寓市場未來如果爆發，在體量和營收規模上很可能會追趕上萬科傳統住宅業務。

但在國內，長租公寓市場才剛剛起步，仍然面臨房源稀缺、租金回報率較低、稅負過重、資金成本高企等問題。在爆發之前，這個行業還需要經歷漫長的市場培育期。

長租公寓風起雲湧

“青年樂巢計劃”折射出深圳長租公寓界共同培育市場的訴求。

包括YOU+、同寓公寓、貓寧公寓 warm+公寓、微家公寓、魔方公寓等12家品牌公寓加入“青年樂巢計劃-免費7天公益站”，合計提供30間房源，為符合條件的大學畢業生提供免費7天租房服務。這些房源在1年內計劃將突破50間，每年可覆蓋5000多人。

在4月19日的發布會上，上述長租公寓品牌共同發出了“要為都市青年提供更美好、更有尊嚴，同時又能負擔得起的租住體驗”的聲音，直接戳中了諸多都市青年的痛點。

與上海、北京、廣州相比，深圳年輕人的租房需求更為強烈。根據全國第六次人口普查數據，截止到2010年底，深圳住房自有率為26.9%（包括農民房），而北京、上海的住房自有率在70%左右，廣州為89.9%，遠高於深圳。截至2013年底，估計深圳住房自有率為30%，居民住房自有水平仍比較低，全市有70%的人靠租房來解決住房問題。

同時深圳是全國人口密度最高、最為年輕的城市，實際常住人口已突破2000萬，平均年齡不到30歲。

城中村、農民房成為多數人初到深圳闖蕩的落腳點，幾十年來臟亂差的環境與冷漠的租住關系沒有多大改變。譚華傑回憶，他在2000年初到深圳時正是租住農民房，某天半夜突然被房東趕出，只能臨時借助在附近的工廠宿舍，這個經歷讓他至今難忘。

而隨著深圳房價在過去一年多時間內暴漲60%，更多人買不起房，面臨要麽離開、要麽繼續租房打拼的選擇。

基於龐大的租房需求及消費升級，深圳近年來湧現了一批主打白領階層的長租公寓品牌，並在創立後不久迅速獲得資本支持。

2014年9月，微家公寓創立，在一年內拿下的房源面積就達到了1.5萬平方米，並於2015年7月宣布獲得世聯行1500萬元擬入股。這項投資雖然於近期宣布取消，但微家儼然已成為深圳本土規模最大的長租公寓品牌。

小螺趣租比微家晚2個月創立，到2015年便宣布完成了A輪融資，規模為500萬美元，由光速安振領投，途家跟投。

2015年4月，warm+宣布成立，當年發展的房源逾千套，計劃在2016年拓展至8000套。同年9月，warm+宣布獲千萬級別preA輪融資，由東方富海旗下富海深灣移動創新基金領投，著名投資人、騰訊高級執行副總裁吳宵光跟投。

此外，同寓公寓、貓寧公寓、窩巢夢公寓等大大小小的長租公寓品牌也開始出現。

綜觀上述長租公寓品牌，主要有兩種模式：一種是當“二房東”，直接與業主簽下5-10年甚至更長的合同，經過同意改造後對外出租，獲取差價；另一種是做租房平臺，為各類長租公寓品牌提供展示平臺，導入租客流量，獲取服務費。多數長租公寓品牌屬於“二房東”，小螺趣租、合屋則屬於後者。

稅負高企成絆腳石

各路資本、團隊的進入，讓原本冷門的長租公寓市場陷入了激烈的競爭格局。

房企巨頭萬科在2015年宣布進軍公寓市場，並將其作為萬科轉型的五大新業務之一。在2015年8月的業績說明會上，譚華傑曾透露，萬科推出的公寓品牌萬科驛已開業和籌備開業的萬科驛項目9個，可提供近1萬間服務公寓，計劃2017年提供萬科驛15萬間，會是行業第二名到第十名的總和。

萬科的進入，讓眾多長租公寓玩家倍感壓力，但也有人認為這是好事。V客青年公寓創始人辜月就表示：“長租公寓行業目前最重要的是培育市場，任何一家公寓品牌無法獨立完成，而是需要行業共同努力。當我第一時間得知萬科進入這個行業時，我是非常高興的，這樣的地產大佬會幫助培育市場，也有很多值得我們學習的地方。”

而譚華傑也非常坦承地說，長租公寓不只是一門生意，更是一項事業，希望大家能通過更多合作，共同做大市場。

事實上，當前的長租公寓市場面臨諸多難題，首當其沖的就是高企的稅負。譚華傑告訴《第一財經日報》記者：“二房東”需要交12%的房地產稅、11%的增值稅，其中增值稅基本拿不到抵扣稅項，光這兩項加起來就高達23%。而國內的住宅租金回報率平均只有2%，除去稅收成本，回報率降1.54%，遠遠高於資金成本，投資人很難從中掙到錢。

“長租公寓在一定程度上分擔了政府的住房保障功能，如此高的稅負是不合理的，未來國家能否針對公寓行業出臺稅收優惠政策至關重要。”譚華傑說。

房源是另一大問題。一方面，目前長租公寓市場競爭激烈，導致上遊的房源價格水漲船高，進一步擠壓了利潤空間。另一方面，一線城市的房源稀缺，農民房、廠房成為房源的一大選擇，但廠房性質改造為公寓存在諸多制度問題，比如消防標準無法通過。

YOU+聯合創始人、CEO劉昕就表示，長租公寓剛剛起步，行業沒有任何標準和規範，希望各位做長租公寓的時候，一定要註意消防合格，如果在這個問題不小心，可能讓整個行業遭遇滅頂之災。

還有一個最重要的問題是資本。很多長租公寓尋求風投支持，對資金回報率、回本周期等要求較高。《第一財經日報》記者獲悉，當前很多公寓的回本周期在3~5年，但若出租率不夠理想，周期會被拉長。

譚華傑認為，從長遠的角度來看，長租公寓應該尋求更加便宜的資本，同時行業結成聯盟，共同獲得更多資源和議價能力，推動行業更加規範化發展。他甚至設想，未來政府可能會推出專門用來出租的土地，行業能以更便宜的價格獲取房源。

深圳：1995年9月18日前出讓的土地到期可免費順延

溫州“20年到期房”引發了社會對土地使用權到期問題的關註，深圳有關部門就此做出了詳細說明：1995年9月18日前出讓的土地，使用權可免費順延至國家法定最高年期。

4月19日晚間，深圳市規劃和國土資源委員會（下稱“深圳規土委”）通過官方微博發出了《關於我市土地使用權續期有關規定的說明》（下稱“《說明》”）。

《說明》提到，1995年9月18日前與深圳市規劃和國土局已簽訂《土地使用權出讓合同書》的土地，順延至國家法定最高年期，不用補交地價。1995年9月18日後已簽訂《土地使用權出讓合同書》的土地使用權到期後，如何續期、是否需要交納地價等問題，深圳市正在研究制定相關政策。

1995年9月18日前出讓的土地可免費續期，主要與深圳的土地管理制度歷史沿革有關。

深圳規土委解釋道，深圳作為國有土地使用權有償使用制度的先試先行者，於1982年出臺了《深圳經濟特區土地管理暫行規定》。該規定首次規定通過行政劃撥方式供應經營性用地，並且規定了相應用途的土地使用年期，如工業用地30年，商業用地20年，商品住宅用地50年等。這與國家規定的行政劃撥“無償無限期”不同。

而到1996年，深圳市政府依據市人大決定，發布了《深圳市人民政府關於土地使用權出讓年期的公告》。公告規定：凡與深圳市規劃國土局簽訂《土地使用權出讓合同書》的用地，其土地使用最高年期按國家規定執行，即：居住用地70年；工業用地50年；教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；商業、旅遊、娛樂用地40年；綜合用地或者其他用地40年。

隨著深圳市最早一批通過行政劃撥方式取得的經營性用地（20年）的陸續到期，深圳市首次集中出現了國有土地使用權期滿的問題。

例如2000年，深圳國際商業大廈因土地使用權到期引發了一場爭議。這是在深圳特區成立的第一年動工，也是深圳第一個招標工程、第一個內地與香港合資商業樓宇，土地使用權僅20年，到2001年12月31日截止。有關深圳國際商業大廈土地使用權到期後業主何去何從的問題，引發了廣泛討論和爭議。

為妥善解決該問題，2004年4月23日，深圳市頒發了《深圳市到期房地產續期若幹規定》（下稱“《規定》”）。

《規定》所針對的對象是深圳市土地使用年期屆滿的行政劃撥性質房地產，及原行政劃撥用地補交地價後轉為出讓用地、但原年期未重新調整而土地使用年期已屆滿的房地產。

《規定》明確上述用地在不改變用途的情況下，按有償使用土地的原則延長土地使用年期，其中一種延長方式就是補交地價簽訂土地出讓合同，在國家規定的最長土地使用年期減去已使用年期的剩余年期範圍內約定年期內，補交地價數額為相應用途公告基準地價的35%。

目前，到期土地依照《規定》執行補交地價的流程比較清晰：業主向國土管理部門提出申請，符合要求者，國土管理部門會測算地價並核發《繳款通知單》，業主按要求辦理繳款相關手續即可。

最新的一個案例就發生在一個月前。3月9日，福田區長城大廈的一套80.6平方米業主補交了地價款44940元，土地使用年期由50年延至70年，到期時間由2035年5月27日延長至2055年5月27日。

簡單計算可以發現，上述房源的土地使用權延長20年，每平方米補交的地價僅557.6元。這個價格與市場房價相比，相當實惠。《第一財經日報》記者了解到，長城大廈的市場均價約為8萬元/平方米，續期20年的費用僅為房價的0.7%。

3月全國房價普漲 合肥廈門領漲、深圳跌出前三

隨著國家下調房貸首付比例、交易稅費等一系列政策的出臺，全國房地產市場迎來了一波“小陽春”。

4月18日，國家統計局發布了3月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，絕大多數城市房價環比上漲，上漲城市個數比上月大幅增加，總體漲幅擴大。

數據顯示，3月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環比上漲的城市分別有62個和54個，分別比上月增加15個和20個；持平的城市個數分別為0個和3個，分別比上月減少8個和5個；下降的城市個數分別為8個和13個，分別比上月減少7個和15個。

新建商品住宅價格環比上漲的62個城市里，漲幅高於上月的城市有55個，比2月份增加22個；二手住宅價格環比上漲的54個城市里，漲幅高於上月的城市有47個，比2月份增加23個。

“據測算，70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環比綜合平均漲幅均明顯擴大，分別比上月擴大0.6和1.2個百分點。”國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《第一財經日報》記者分析，在連續15個月同比下跌後，2015年12月房價首次出現同比正增長，隨後的1月、2月延續正增長態勢，到3月的增幅繼續擴大。隨著上半年房價環比繼續上漲，預計同比增幅將繼續擴大。

值得註意的是，此前一直領漲全國的深圳已經跌出環比漲幅的前三，取而代之的是合肥、廈門。

新建商品住宅價格方面，廈門以環比漲幅以5.4%領漲全國，合肥、上海分別以4.6%、4.3%位列前三名。而深圳的環比漲幅為3.7%，排在第四。

二手住宅價格的領漲者則是合肥，環比漲幅高達9.3%，北京（6.3%）、上海（6.2%）、廈門（4.9%）緊隨其後。深圳的二手住宅價格環比漲幅為4.7%，排名第五。

嚴躍進表示，廈門和合肥房價的高調，說明二線城市已經開始有所超越一線城市。這和一線城市管控升級後部分購房需求導入到二線城市有關。後續的房價管控思路或在部分二線城市中強化。

2016年2月，國家先是全面下調非限購城市的首套房首付比例，居民購買首套房的貸款首付比例由原來的30%下調至25%，各地還可自行下調至20%；隨後又大幅下調非一線城市的房地產交易環節契稅、營業稅，而北上廣深幾個一線城市僅部分受惠。與此同時，上海、深圳在3月25日先後出臺升級版的樓市限購政策。

這種政策上的巨大差異，導致部分一線城市需求外溢至周邊二線城市，進而帶動部分熱點二線城市房價上漲。

從國家統計局公布的3月房價數據來看，除了合肥、廈門表現搶眼外，南京、天津、杭州等二線城市的房價漲幅也在全國名列前茅。

相比之下，經歷過房價暴漲的深圳在3月開始有所降溫。根據深圳規劃與國土委的數據，深圳3月的一手住宅成交大幅下滑，成交面積為46.48萬平方米，環比下降17%。

人們對樓市調控的預期是深圳樓市降溫的首要原因。春節過後，深圳市場中就傳出政府將調控樓市的消息，包括非深圳戶籍人口購房社保年限由1年改為3年，兩年內有過貸款記錄的購房者買首套房的首付比例由三成改四成等。

而到3月25日，深圳確實出臺了樓市新政，上述傳言被證實。

“春節後市場一直比較冷淡，客戶觀望情緒濃厚，特別是‘3·25新政’之後，新房的成交量明顯下滑，在提高購房門檻和打擊投資客的情況下，未來一段時間內，新房的成交量將會持續低位。” 深圳中原研究中心表示。

根據深圳中原地產研究中心監測，深圳二手房放盤價格正在持續回落，報價下調愈發普遍，4月3日~4月9日有七成業主下調報價。而新房的成交面積已經連續六周下滑。4月4日~4月10日的一手住宅成交509套，成交面積約為5.3萬平米，環比分別下滑21.9%和24.7%。

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從3萬漲到5.48萬 深圳二手房價狂奔了18個月後首現回落

正準備買房的深圳人終於看到了一絲絲曙光。原來，在樓市調控組合拳之下，深圳房價開始下跌。

深圳中原研究中心提供的數據顯示，4月深圳中原領先指數為777.0點，二手樣本樓盤均價為54807元/平方米，環比下跌2.39%。這是深圳的二手房價自2014年10月連續上漲18個月之後的首次回落。2014年10月，深圳的二手房成交均價為30760元/平方米。

由於市場觀望情緒濃厚，新房、二手房的成交量均明顯呈現出大幅下滑態勢，近乎腰斬。根據深圳中原研究中心監測，截止4月28日，全市新房成交量僅2259套，環比3月大幅下滑49%，成交均價為48600元/平方米，環比小幅下跌3%;全市二手房成交8177套，環比大幅下滑56%。

量價齊跌的局面主要緣於一系列的樓市調控政策。深圳在3月25日出臺樓市新政，規定非深戶籍人口購房社保年限由1年提高到3年，同時，近2年內有住房貸款記錄的或在深圳市已有一套住房但已結清相應住房貸款的，貸款首付比例執行最低4成。

緊接著，自4月1日起，深圳市全面調高二手房交易評估價，普遍上調50%，部分樓盤的上調幅度甚至高達100%。深圳二手房交易的稅費成本由此被大幅上調，少則幾萬，多則幾十萬，力度遠超“325”新政。

第一財經記者觀察到，由於上述幾項政策在出臺前已提前放風，很多購房者搶在3月份過戶，進而導致3月的二手房成交量大漲。

但進入4月以後，市場觀望情緒逐漸加重，尤其是二手房市場。一位中介經紀人告訴第一財經記者，在樓市暴漲的過去一年中，他一個月能賣好幾套房，但4月份成交的數量卻為0，僅做了幾單租房業務。

一般來說，當成交量持續下跌一段時間後，房價階段性調整的可能性極大。目前，深圳的二手房業主報價已經出現了一定程度的下跌。

根據深圳中原研究中心統計，受4月1日起評估價上調及“325”新政帶來的影響，在用於編制指數的188個樣本樓盤中，4月成交的樣本明顯少於上月。整體來看，全市降價樣本樓盤已過半，占比55%，較上月增加了35個百分點。其中18%的樓盤降幅超過10%，環比上月增加了17個百分點。

目前深圳的二手房交易逐漸進入買方市場，議價空間變大，不少投資客也急於出手，二手房價格整體降幅較大。

深圳中原研究中心認為，現階段開發商、業主和客戶仍處於價格博弈階段。此時，開發商的定價就顯得尤為重要，成為近期僵局是否打破和影響樓市未來走向的重要風向標。

另外，第一財經記者了解到，4月份入市的新房項目，在定價上普遍下調5%-8%，去化率也有所下降。

根據深圳中原研究中心監測，5月將會有28個項目入市，迎來上半年的一個推售小高峰，但按照3月和4月項目入市情況來看，可能會有一些項目延後。若開發商定價合理，銷售率可觀的話，將會小幅緩解市場的消極情緒，但短期內二手市場仍面臨著成交量的萎縮，價格或繼續調整。

社科院課題組：深圳房價暴漲緣於政策刺激和信貸寬松

中國社會科學院相關課題組5日發布的研究成果認為，本輪房價過快上漲加大了居民購房壓力，進一步透支城市居民未來消費能力，不利於房地產市場的穩健發展。

中國社會科學院城市發展與環境研究所、社會科學文獻出版社當日聯合在京發布《房地產藍皮書：中國房地產發展報告No.13(2016)》。藍皮書稱，在諸多利好政策接連不斷的刺激下，2015年全國房地產市場反彈跡象明顯，但城市分化嚴重，個別城市房價上漲幅度遠超其他城市，導致局部市場價格泡沫顯著和風險概率增大，不利於房地產市場穩健發展。

藍皮書以深圳為例說，其房價上漲雖然可以找到一些基本面支撐，例如自住需求、產業支撐、居民收入高等依據，但深究其上漲過程可以發現，深圳房價上漲過快離不開政策刺激和寬松的住房金融支持。

截至2015年底，深圳個人住房貸款余額為7420億元，同比增長40%，比北京、上海分別高出1200多億元和1300多億元，而這些住房貸款對應的住房(含保障性住房)總數均未超過京、滬的20%。這表明過於寬松的信貸環境為深圳房價快速上漲提供了重要支撐。

課題組認為，個別城市房地產市場價格快速上漲將引發一系列問題：

第一，本輪房價過快上漲加大了居民購房壓力，不利於穩定住房消費，既無助於解決住房剛性需求難題，也難以有效滿足住房改善需求，進一步透支了城市居民的未來消費能力，成為國內內需擴大的巨大阻礙;

第二，本輪房價過快上漲的背後是投資、投機性住房需求有所擡頭，在住房交易市場中既有傳統的寬松信貸支持，也有新興的互聯網金融產品推動，例如依托P2P平臺的“首付貸”和房地產項目眾籌，這些做法使房地產投資過度杠桿化，加大了金融市場的系統性風險;

第三，本輪房價過快上漲在局部市場會形成房價上漲預期，容易讓社會各界錯誤認為“房價只漲不跌”而忽視了潛在的房價波動風險，不利於改變長期以來各種資源向房地產業集聚的態勢，加大了地方經濟轉型和結構調整的難度。

藍皮書還對深圳新地鐵開通後的房價趨勢進行了分析判斷，認為深圳新地鐵開通、大型公建項目選址帶動片區價格上行，有望助推部分存量豪宅價格補漲。

藍皮書說，2016年深圳軌道交通將開通7、9、11號線，其中7、9號線連接西麗、上沙、梅林等居住區和華強北、車公廟等商業辦公區，可有效加強原特區內部組團間聯系。11號線連接福田中心區、南山、前海、機場、福永、沙井、松崗等片區，是城市核心區與西部濱海區的組團快線，同時兼有機場快線功能，可加強原特區內、外組團間聯系。深圳“兩中心一館”確定選址空港新城，結合寶安良好產業鏈，將促進空港新城發展以金融、會展、物流等為主的現代服務業，帶動西部片區發展。

“三條地鐵線路的開通及‘兩中心一館’選址，將帶動地鐵沿線和寶安西部片區房地產價格上行。”課題組表示，深圳作為全國經濟中心城市之一，高端客戶眾多，豪宅購買力強。2015年，隨著招商雙璽、華潤悅府、深圳灣一號等具有稀缺景觀品質的高端產品入市，新建豪宅稀缺品質優勢得到體現，價格直達高位。但同時，一些存量豪宅雖有景觀、區位、配套等性價比優勢，但價格優勢尚未與時俱進地體現，甚至在周邊普通商品住宅價格普漲下，部分存量豪宅價格已初現“低窪”，其補漲壓力或有待釋放。

本輪房價過快上漲的背後是投資、投機性住房需求有所擡頭。攝影/章軻

深圳開始試點商品房現售 成本最終或轉嫁給購房者

一方面，現售制度將減少土地市場的競爭，維持土地價格的相對平穩，降低開發商的拿地成本;另一方面，現售制度拉長開發周期，擡高資金成本，最終或許將轉嫁給購房者。

（視覺中國圖）

深圳有關部門的一紙說明，拉開了我國商品房預售制度改革的大幕。

5月3日，深圳規劃和國土資源委員會(下稱“深圳規土委”)在官方微博上發布了一則《我市開展商品房現售試點工作》的說明。這則說明寫道：為深化改革，進一步規範房地產市場，深圳市在全國範圍內率先探索商品房預售制度改革，開展商品房現售試點。

值得註意的是，上述試點有著住房和城鄉建設部、廣東省政府的合作作為背書。這意味著一旦深圳試點取得成效、形成一定模式，或將向其他有條件的城市推行。

實行了22年之久的商品房預售制度如若改變，將對中國內地房地產行業帶來地震式的洗牌效果。

預售制度改革啟幕

深圳規土委稱，在房地產市場發展初期，商品房預售制度有利於加快商品房供應、滿足群眾住房需求，在促進房地產市場快速發展方面發揮了重要作用。但在實踐中，也出現了一些問題，例如“貨不對板”、“虛假宣傳”、“質量瑕疵”等，甚至有開發企業因資金鏈斷裂導致項目爛尾，損害購房人的合法權益，影響了社會穩定。

出於促進房地產市場健康有序發展的目的，深圳出臺了商品房現售的試點工作。

但這並不是深圳的單一行動，該項試點工作有更為深厚的背景。深圳規土委稱，此次商品房現售試點是根據《住房和城鄉建設部 廣東省人民政府共同推進城鄉規劃建設體制改革試點省建設合作協議》(下稱《協議》)開展商品房預售制度改革的有關規定，按照廣東省住房建設廳開展商品房現售試點工作的有關要求推出的。

《第一財經日報》記者查詢發現，《協議》是廣東省政府與住房和城鄉建設部在2015年4月8日簽署的。根據協議，雙方將以部省合作的方式，共同推進城鄉規劃、新型城鎮化規劃建設、綠色建設體系、住房制度、現代建造、行政管理等方面的改革，將廣東建成國家城鄉規劃建設體制改革試點省，努力為全國住房城鄉建設改革和發展創造經驗。

由此不難看出，深圳試點商品房現售，其目的是為全國的商品房制度改革提供先試先行的經驗。

廣東省住房和城鄉建設廳一位不願透露姓名的官員對《第一財經日報》記者表示，深圳在全國範圍內率先探索商品房預售制度改革確有其事，且僅有深圳一個城市作為試點。不過，由於方案仍在制定中，因此住建廳目前尚不清楚此項改革的具體內容。

從歷史的角度來看，商品房預售制度降低了房地產開發的門檻，是中國房地產市場飛速發展的重要推動力。但經過20多年的發展，房地產市場整體上已趨於飽和、成熟，去庫存成為當下最緊迫的任務，以加快商品房供應為目的的預售制度到了需要改變的時候。

在預售制度之下，很多開發商強調“快周轉”，一個項目從拿地到預售，最短的只需5~6個月，多數保持在8~10個月之間。但換成現售制度，從拿地到銷售的周期將延長至3年左右，甚至更久。換言之，同樣一筆資金，在預售制度之下3年可以做3個項目，獲取3個項目的利潤，但在現售制度之下只能做1個項目，少了2個項目的利潤。

哪些相關配套需要同時啟動

“我委將對試點項目進行跟蹤采集數據，分析對市場產生的影響，並在對試點經驗總結的基礎上進行政策研判。” 深圳規土委稱，目前，深圳市仍按照國家和省市商品房預售制度的相關規定開展商品房預售審批工作。

深圳市房地產研究中心主任王鋒對《第一財經日報》記者表示：現售制度能不能推廣，還得看試點的效果。但就目前深圳房地產市場的現狀來看，供求關系緊張，供應效率更為重要，要及時滿足市場需求，而現售制度會放緩供應節奏，影響供需關系。

中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌接受《第一財經日報》記者采訪時也表示，深圳試點商品房預售制度改革是決策者從規範市場的角度出發，是為了更好地保護購房者利益，讓市場更加透明。“一個成熟的市場應該逐步走向現房，並且從毛坯房走向成品房，只是這中間有個過程，國家要一步步往前推。不過，在推進的過程中要密切註意供求關系，若供不應求的矛盾加劇，會造成短時的市場波動從而影響房價。”

在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，一線城市及熱點二線城市未來都應該會逐漸從預售制度轉變為現售制度。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，短期內，商品房現售制度不太可能會全面推廣，“這項制度涉及的面太廣，是一項龐大的系統工程，落地需要較長時間”。

商品房現售試點的啟動，大量的相關配套政策與細則也需同時進行。

比如，對於開發商來說，如何加快各項報批審核，如何獲得更為便捷的融資渠道、成本更加低廉的資金，頗為重要。

一名房地產觀察人士甚至表示：“現房現售還需要具備相應的政策環境，就是政府的各項報批審核要簡化流程、加快進程，不然會把開發商給拖死。”

而另一方面，不少實行商品房現售制度的國家與地區都有較為完善的融資體系，尤其是REITs，融資成本相對較低。相比之下，中國內地的開發商融資渠道相對更少，主要以貸款、債券、信托為主，REITs才剛剛起步，融資成本也更高。

“(比如)怎麽保證開發商不出現資金鏈斷裂的問題。賣期房的話資金馬上可以回收，但改為現房(銷售)後這一年多時間不僅無法回收資金，還需要更多的投入，這對房企的要求更高。”顧雲昌分析。

預售資金的成本全部由購房者承擔，按照開盤到交付2年、預售資金年化利率5%計算，利息約2億元。換句話說，預售制度為開發商提供了免費的22億元流動資金，同時能提前鎖定利潤，將回籠的資金用於其他項目開發。

行業或重新洗牌，成本會否轉嫁給購房者

一旦商品房現售制度在部分地區推行，該地區的行業格局重新洗牌將是大概率事件。如果真的要放到全國範圍，影響則更為深遠。

商品房現售制度與預售制度的最大區別就在於，資金門檻會被大大擡高，多數資金實力較弱的中小開發商將被擋在門外。

以往，受益於預售制度，開發商僅需極少的自有資金，通過占用購房者預付的房款，即可實現“空手套白狼”的經營模式。

一般來說，房地產項目開發資金的來源主要是自有資金、貸款、預售制度帶來的資金(下稱“預售資金”)，其中，自有資金、預售資金的規模相當，各占總資金的四成左右。

來看一組國家統計局的數據：2015年，房地產開發企業到位資金125203億元，其中，國內貸款20214億元，利用外資297億元，自籌資金49038億元，其他資金55655億元。在其他資金中，定金及預收款32520億元，個人按揭貸款16662億元。定金、預收款、個人按揭貸款就是預售資金，共49182億元，占所有到位資金的39.3%。自有資金占39.2%，國內貸款占16.1%。

舉例來說，如果一個項目的總投資是50億元，開發商一般只需要有20億元自有資金、10億元借貸及融資作為啟動資金，剩余的20億元來自預售資金。而這筆預售資金的成本全部由購房者承擔，按照開盤到交付2年、預售資金年化利率5%計算，利息約2億元。換句話說，預售制度為開發商提供了免費的22億元流動資金，同時能提前鎖定利潤，將回籠的資金用於其他項目開發。

若實行商品房現售制度，開發商將失去巨額的預售資金的支持，轉而要占用自己的流動資金或通過其他融資方式獲取資金。

“現售制度之下，開發商的負債將會進一步提高，同時，銀行及投資者會更加審視此類房企的還款能力。從這個角度來說，資金實力雄厚的房企更有機會進入商品房現售市場。”嚴躍進表示。

一位開發商人士也對《第一財經日報》記者坦言，如果現售制度全面推廣，將加速行業洗牌。目前土地已經越來越難獲取，現售制度會進一步擡高門檻，中小房企日子將越來越難過。

現售制度還將降低開發商掙錢的速度。過去在預售制度之下，很多開發商強調“快周轉”，一個項目從拿地到預售，最短的只需5~6個月，多數保持在8~10個月之間。但換成現售制度，從拿地到銷售的周期將延長至3年左右，甚至更久。換言之，同樣一筆資金，在預售制度之下3年可以做3個項目，獲取3個項目的利潤，但在現售制度之下只能做1個項目，少了2個項目的利潤。

長遠來看，現售制度對房價的影響則有待觀察。一方面，現售制度將減少土地市場的競爭，維持土地價格的相對平穩，降低開發商的拿地成本;另一方面，現售制度拉長開發周期，擡高資金成本，最終或許將轉嫁給購房者。 

那些深圳系手機小廠的生存之道什麽？

吳俊宇 2016-05-11 14:00

2016年的國產手機市場已經邁入了馬拉松的後半程，不斷有手機廠商在市場競爭中被殘酷淘汰。當年小米誕生之時，中華酷聯、小米魅族以及青蔥、小辣椒、大可樂乃至節操手機都是市場中喊得最最響的一批廠商。

到了今天，大可樂和節操都已經死亡，中華酷聯的格局被華米歐維所取代，魅族、錘子、一加則是中小參與者。小辣椒、朵唯、紐曼、青蔥、百立豐這些小品牌，可能有些人都沒聽過。但是，這類品牌在如此激烈的市場環境之中同樣有自己的生存之道，甚至還活得不錯。這些廠商有一個共通的標簽，它們很多都是深圳系的手機小廠。

我們不能用衡量華米歐維等巨頭的標準去衡量這些廠商。華米歐維掌控了主流的T1-T3市場，但是真正到了縣鄉層級的T4-T6，這類小品牌依舊具有較強的話語權。這些廠商在品牌聲量上雖然很難和主流廠商相抗衡，但依舊是目前市場現狀的有益補充。

北鬥星手機網：並蒂長出青蔥、小辣椒

要談青蔥和小辣椒，就繞不開這兩個品牌背後的北鬥星手機網。北鬥星手機網成立於2000年，專門從事手機電子商務，創始人是譚文勝於2000年創立，是當時最早且最大的手機電子商務網站，致力於手機的B2C和B2B業務。某種意義上看，最初的北鬥星手機網就是一個手機代理商而已。

2007年~2008年的時候，北鬥星手機網轉型開始。北鬥手機網逐漸有了自己的工廠、自己的生產線，並且創立了所謂的F2C模式，即工廠直銷，直接砍掉中間環節，通過互聯網賣自家生產的手機。

2012年的時候，北鬥星手機網發布了北鬥小辣椒。北鬥小辣椒嚴格來說，其實不是北鬥的自有品牌，而是深圳語信公司受到當時小米的啟發打造的互聯網手機品牌。小辣椒當時用了高通的處理器、阿里YunOS系統，聯合國內手機研發公司上海華勤以及渠道能力較強的北鬥星手機網共同生產、銷售這樣一款手機，在2012年的時候，聲量也還算不錯。

在歷經北鬥小辣椒、北鬥小旋風中興U950、智簿大K以及韓國品牌美晨X1的代理、生產和銷售之後，在2013年北鬥星手機網推出了自己的自有品牌北鬥青蔥。當時和青蔥一起發布的小辣椒M1名字之前都冠有“北鬥”二字，但是必須註意的是，青蔥手機是北鬥手機自主推出手機,小辣椒是北鬥代理銷售手機。兩款手機產權所有不同。

2015年11月的時候，鼎智集團全資收購北鬥星手機網，之後旋即發布了青蔥metal，而在此時，青蔥和小辣椒早已分道揚鑣。鼎智集團其實就是推出卡美歐品牌的母公司。

小辣椒和青蔥之所以在今天還能活下去，其實很大一部分原因就在於自有工廠。尤其是鼎智集團擁有獨立研發設計、生產制造、品牌經營、全球銷售一套完整的制造產業鏈，這讓青蔥的壓力相對較小一些。小辣椒其實與青蔥大同小異，小辣椒在誕生之初就和的YunOS展開了合作，在系統層面相對同一層次的其他品牌而言，擁有一定的優勢。

更重要的是，兩者用的都是互聯網模式，都有自己的工廠，都用殘暴的營銷手段在T4-T6市場展開推廣。低價模式在這個市場屢試不爽，加上和運營商、代理商之間的合作，這讓這類手機的生存與其它品牌模式大不相同。

百立豐：下鄉出海千萬銷量卻默默無聞

百立豐其實不是一個手機品牌，而是lephone品牌的母公司。這家公司一開始也是深圳的終端廠商，後來因為政策優惠把總部移到了重慶。

雖然百立豐完全不知名，但是作為一家自2005年成立，在功能機時代就“悶聲大發財”的廠商，2015年當年其銷量竟然達到了1300萬臺，這不得不說是對於市場奇跡的另一種書寫。

百立豐旗下的lephone賣的都是百元機。主攻的市場也是國外第三世界亞非拉國家。lephone品牌早在2009年已經在全球120多個國家註冊，印度、阿聯酋、俄羅斯、埃及、巴基斯坦、巴西、孟加拉、尼日利亞，危地馬拉、委內瑞拉、哥倫比亞、墨西哥、越南等國家市場都是lephone主攻的戰場。在近幾年國內手機品牌海外出貨量數據顯示，百立豐基本上保持在了前二十的位置。

和小辣椒一樣，lephone也有搭載YunOS的系統，200-300元人民幣的售價再加上系統的加持，lephone在亞非拉市場成為了入門級別智能機的首選。和青蔥、小辣椒一樣，百立豐同樣是自己掌握研發、測試、貼片、組裝等一整套流程，

說到lephone這個品牌時，其實很多人都會想起聯想在2010年推出的品牌樂phone（LePhone）。過去在某些縣鄉的大型手機賣場里，也經常會有售貨員說百立豐的“lephone”是聯想旗下的品牌。

其實這純屬烏龍和撞車，其中也有售貨員故意誤導的成分，以至於經常有消費者投訴lephone山寨聯想。其實這個不是山寨，是撞車，也可以說是聯想鬧出的烏龍事件，百立豐的手機一直叫lephone，只是不出名，但是比聯想的LePhone要早。再加上lephone在國外市場打出了一定的名字，所以後來聯想逐漸放棄LePhone品牌。

2015年年底的時候百立豐回歸國內市場，推出了299/399元的百元機，同時也發布了lephone樂豐品牌的新logo，此時業內才逐漸註意到了這樣一家完全沒有名氣的“悶葫蘆”。

紐曼朵唯：靠女性用戶割據守成縣鄉市場

紐曼和朵唯同樣也都是起家於深圳。這兩個廠商最初都是以MP3、MP4業務起步，在功能機時代趕上了手機的浪潮延續至今。紐曼和朵唯在今天雖然已經不像當年風靡全國，但依舊在自己的細分領域之中擁有較好的生存環境。

紐曼和朵唯這兩個品牌早在功能機時代的時候，身上就貼有時尚的標簽。到了智能機時代之後，兩個廠商則是大幅收縮自身業務，把品牌定位在了女性用戶身上。紐曼和朵唯和vivo、OPPO一樣，都在深耕線下市場。今天的縣鄉市場之中，仍然可以在很多超市專櫃找到紐曼和朵唯的一席之地。

更重要的是，紐曼和朵唯售價不菲，搭載著聯發科的芯片，紐曼和朵唯多款機型售價都在2000元以上。某次手機行業的一位從業者曾告訴筆者，雖然紐曼和朵唯年銷量僅僅只在數十萬到百萬級別，但其商業模式同樣能夠讓其生存狀況良好。

紐曼和朵唯在今天的國產手機市場中可謂是另一個OPPO和vivo。不過令人遺憾的是，同樣是靠MP3、MP4等設備起家，OPPO、vivo、魅族在今天的手機市場之中都成長為了巨頭，但紐曼和朵唯卻不再像過去那樣叱咤風雲。

那些不知名的手機小廠有這些關鍵詞

青蔥、小辣椒、朵唯、紐曼、百立豐這些小品牌的身上其實都有著共同的幾個標簽：深圳、YunOS、自有工廠自主研發、運營商渠道、縣鄉市場等。由此其實可以發現當前國內外手機市場等高度複雜性。

1、運營商

從運營商這個點來看，小廠商的生存其實和2014年運營商渠道逐漸減少終端補貼有很大的關系。運營商此舉直接導致了“中華酷聯”在運營商渠道的逐步下降甚至是退出，“中華酷聯”四巨頭也逐漸瓦解。運營商補貼的減少並不代表沒有補貼，這些補貼對於“中華酷聯”這樣的巨頭而言可能只是九牛一毛，但對於青蔥、小辣椒、朵唯、紐曼、百立豐這些小品牌而言，則是可以讓其過得很好。

百立豐創始人黃明權在百立豐回歸國內市場時就曾說到，隨著“中華酷聯”在運營商的逐步退出也給百立豐很多機會。小辣椒同樣是其中的受益者，以小辣椒為例，小辣椒和聯通之間的合作可謂是非常緊密，幾乎是歷代產品都是聯通的主打定制機。聯通的終端戰略一向是“英雄不問出處”，這也促成了小辣椒通過聯通有了更廣闊的生存空間。，

2、自有工廠自主代工

目前深圳的很多中小廠商更是直接與海外客戶（主要是東南亞、印度、中東、非洲等地區）做OEM產品服務，與此同時，做自有品牌的業務。這種自有工廠、自主代工甚至是自由方案的方式也直接壓縮了生產、設計成本，降低了對供應鏈的把控難度。雖然這種模式相對而言不那麽主流，但是卻可以保證自己的生存和發展。

而且，越來越多的中國國產手機企業在開拓海外市場時也都是采用與當地運營商聯手的策略，借助當地運營商的力量來實現自己的產品銷售，自己更多還是充當代工廠的地位。這種自有工廠的廠商在出海時，也會具備一定的優勢。

3、YunOS

從小辣椒、朵唯、紐曼、百立豐這些小品牌的身上，很容易可以發現YunOS的加持。觀察這些深圳系小廠，背後的系統提供商其實起到了很大的作用。站在巨人的肩膀，小企業同樣能打造高品質產品。

YunOS的存在就和上一環的運營商有著很密切的關系。百立豐創始人黃明權曾經表示，三大運營商之所以選擇與百立豐合作，就是因為百立豐有良好的品控保證。而小辣椒也曾在發布會上談到，只要產品品質和用戶體驗好，性價比高，就能和聯通之間建立互動關系。而小辣椒打造的國民機，也確實獲得了聯通及用戶認可。這背後，YunOS起到的作用不可磨滅。

手機小廠在硬件層面上可以靠自己，但系統層面則存在很大的難度。YunOS的賦能可以讓其體驗更好，也能夠完全專註做自己最擅長的工業生產、市場運營等。從去年的魅藍metal以及今年的魅藍3都選擇了YunOS作為其底層系統，這其實也足以說明這一問題。

4、縣鄉市場

縣鄉甚至是農村市場的特殊性是手機小廠生存的土壤之一。青蔥、小辣椒、朵唯、紐曼此前就在縣鄉市場有著很深的渠道耕耘，或是和運營商合作，或是和當地的賣場合作，這種方式構建了較為強勢的市場鏈條。百立豐之所以會在去年選擇回到國內市場，其實也和目前縣鄉市場的市場空間有很大的關系。

在這個市場之中，線下專櫃、運營商以及百元級別的低價都有很強的吸引力，也直接使得入門機的用戶會選擇這些手機。

寫在最後：

青蔥、小辣椒、朵唯、紐曼、百立豐們在今天的發展其實有很深刻的道理。對於小廠們而言，依托巨頭去生長，其實是很好的選擇，也能夠打造出高品質的產品。依托於運營商可以獲得渠道優勢，依托YunOS可以獲得系統加持，依托芯片商、方案商能夠躲過國外的專利戰，保障手機流暢運行。手機小廠們在今天的生存之道，或許也就是如此。

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7000元一個“抵押號”樓市急凍，深圳炒家火速抵押房產

2016年4月，深圳二手房成交量僅為4000多套，相對於2015年平均月成交量11000套來說，這一數字可謂“腰斬”。（東方IC/圖）

限購政策使得烈火烹油的深圳樓市，速凍為有價無市的“冰點市”。人們才發現，樓市大漲之後的另一波熱潮——“紅本”抵押套現，早已經悄然興起。

抵押熱的原因在於，如果將來房價繼續上漲，房產仍然在業主手中，可持有增值也可出租；如果房價下跌，以現在市場價格70%的評估價從銀行貸出的抵押貸款，也可以為業主固定收益。

比春節火車票還難搶的抵押號

房產抵押登記的“抵押號”在深圳“一號難求”，黃牛價格已炒至7000元一個號。

2016年5月6日，在深圳金湖文化中心的深圳市房地產權登記中心（以下簡稱登記中心）的三樓大廳四個抵押窗口前，來來往往的人們正在等待叫號，他們已經通過網上預約或求助於“黃牛”，拿到了房產抵押登記的“抵押號”。此號現在在深圳“一號難求”，“比搶春節火車票還難”。

在登記中心大廳等候時，不少人跟南方周末記者傳授自己網上預約成功的經驗：6點左右起床，6：50分坐在電腦前打開深圳房地產權登記中心的預約頁面，填好資料，7點放號的時候就馬上搶號。

“為了這個抵押號，我約了一個星期，好幾次送孩子上學都遲到了。”一位30歲左右的女子邊填資料邊說。

現場工作人員告訴南方周末記者，近期整個系統在升級，所以比較難約，加上有“黃牛”炒號，造成很多人都約不到號。

4月底，當地多家媒體報道“房產抵押登記‘一號難求’”後，登記中心就不定時多放一些號出來。

從事生物科技行業的王娟4月18日剛幫老板辦理了一套房產抵押貸款，她對南方周末記者說，“我聽一個朋友說，她花了7000塊錢跟黃牛買的抵押號。”

登記中心負責新聞宣傳的人士告訴南方周末記者，因為有人通過搶號軟件惡意搶號，還有黃牛炒號，所以造成一票難求。在現場辦理抵押業務的工作人員也稱，“現在一天放號1500個，能辦理的不到1000個，還有幾百個（黃牛手里的）號都作廢了。”

金湖文化中心網點因為承擔了羅湖、鹽田兩個區的業務而人數最多，在三樓大廳，有民生、中信、工商等十個銀行網點。在上述工作人員看來，“大家都集中到這邊來辦抵押，是因為有些銀行指定要求來這邊辦理，這樣銀行就不用在其他地方設點了，這邊的銀行是最多的”。

登記中心的保安告訴南方周末記者，去年登記中心還實行線下排隊約號，“有人淩晨兩三點就來排隊，大廳里里外外都是人”。

為了避免淩晨排隊的情況，從2015年下半年，登記中心將所有的號都通過網上預約的方式發放，因此，多數人只能跟搶春運火車票一樣“拼人品、拼網速”了。

房市暴漲後的套現潮

過戶遞件的窗口“瞬時很冷清”，抵押窗口不僅人多，而且“一號難求”，“市場已經很冷，抵押為什麽還這麽火呢？”

房產抵押的火爆，是伴隨著深圳樓市暴漲出現的。

2015年，深圳在中國房地產歷史上創造了一個奇跡。按國家統計局的數據，深圳房價同比漲了47.5%，領漲全國。而在現實中，大多數深圳房產持有者手中的財富，都在一年之內上翻了不止一倍。

直到今年3月份深圳“3·25新政”出臺，深圳樓市失控式的火爆戛然而止。“3·25新政”將原來的1年社保買房資格變成連續3年，兩年之內申請過房貸的首付從三成上升為四成。

“3·25新政”之外，導致深圳二手房成交量急劇下滑的另一個不為外界所註意的政策是，自4月1日起，房產交易評估價上調50%。

這次評估價上調距離2015年10月份上調50%不足半年時間，同時，深圳市為普通住宅和豪宅劃的線並沒有上調。這導致很多原來的普通住宅“被豪宅”。一旦被劃進豪宅，交易時就意味著要繳納更多的稅。

以南山區為例，總價490萬以上的房子算豪宅，但如今南山區均價已接近7萬元一平米，也就是說70平米的房子就算豪宅。豪宅的契稅是普通住宅的3倍，僅此一項就增加了2%的交易成本。

炒房客黃生對南方周末記者說，“按慣例是每年調一次評估價，2015年10月份剛調了一次，不到半年又上調50%，最近半年房價肯定沒有漲那麽多，可能政府還是希望通過這個方式打擊短炒。”

“房價沒有降下來，稅上去了，其實相當於又增加了一成首付。”一位房產中介人士告訴南方周末記者，深圳市豪宅的交易成本已經高到嚇人的地步，如知名豪宅小區“香蜜湖一號”，最便宜的一套房子交易要納稅一百多萬，最貴的要交稅七百多萬。

一個月內，新政立竿見影。據房產中介鏈家公司的數據，4月份，深圳二手房成交量僅為4000多套。相對於2015年平均月成交量11000套，過去十年月均成交8000套，這一數字可謂“腰斬”。

強力限購的政策使得烈火烹油的深圳樓市，速凍為有價無市的冰點市。人們才發現，樓市大漲之後的另一波熱潮——“紅本”（房產證）抵押套現，早已經悄然興起。

2015年10月份，多年研究深圳房地產市場的業內人士陳鳳去國土局調研，發現抵押窗口辦理業務的人比想象中的多，一個大廳滿滿的全是人，“因為當時旁邊過戶遞件的窗口也人山人海，所以沒有在意”。

2016年4月底，陳鳳再去國土局調研的時候，發現過戶遞件的窗口“瞬時很冷清”，相比之下，抵押窗口不僅人多，而且“一號難求”，“市場已經很冷，抵押為什麽還這麽火呢？”她此時才覺得“不對勁”。

於是，她向一位在國有銀行專做抵押消費貸的朋友詢問，對方告訴她，從2015年四季度開始，房產抵押貸款業務就已經“火”了。

南方周末記者從銀行、中介辦抵押業務的人口中了解到，抵押業務從2015年5月開始增多。“2016年第一季度我們消費貸加上住房按揭就已經完成全年任務的280%了。”一位光大銀行的信貸經理告訴南方周末記者，“很多人抵押套現出來，是去投資買房。”

“撿筍盤”，炒周邊

每一輪深圳漲到最後的結局都是資金流向東莞、惠州等地，只不過今年又多了一個中山。

深圳某銀行信貸經理告訴南方周末記者，“紅本”抵押的“資金用途”，可以是企業資金周轉、裝修、買家具家電、旅遊等，但實際上，套現出來的資金大都流向別的用途，比如買房、炒股、買理財產品等。

買房是一大資金流向，但令人好奇的是，深圳本地樓市已遭限購政策“速凍”，那麽抵押套現的錢流向了哪里的樓市呢？

答案是，深圳周邊。

業內人士把在新政之下，賣家因無力繼續按揭供房而低價拋售出的房子，叫“筍盤”。據陳鳳觀察，很多人抵押套現就是為了去“撿筍盤”，“4月以來，有一些人認為市場會有筍盤，他們對資金特別敏感，提前套現出來，一旦出現筍盤馬上出手”。

“筍盤”現象確實在近期上演過。5月7日，深圳南山區後海片區出現了一套“筍盤”房——市場價1100萬，業主說只要買家一次性付款，就900萬成交。結果出現了極其壯觀的一幕：三百多名中介、客戶排隊看房，隊伍從門口排到了小區外，“跟開盤似的”。

然後，業主突然失聯，房子至今也沒賣。

近兩個月，深圳房地產中介公司家家順，業績遙遙領先同行。家家順主做惠州、東莞等深圳周邊城市的市場。“3月份，他們有6億傭金收入。”陳鳳從朋友圈看到家家順員工曬出了這樣的業績表現。

一位家家順的人士告訴南方周末記者，這兩個月他們的傭金收入都是同行中最高的，他個人一個月高峰時有七八單紅本抵押業務，“惠州那邊買房非常多，因為深圳房價高，又調控，很多在深圳買不起房的就去周邊置業了”。

“之前你要買深圳之外的房產，是要被人笑話的，會被認為是腦子進水。”陳鳳說，“一般投資客會認為，在深圳本地買相當於是跟白富美戀愛。去東莞、惠州買，就好像是跟不起眼的村姑去戀愛。”

但經歷了2007年、2011年、2015年三次深圳房價暴漲的黃生，總結出一條規律，每一輪深圳漲到最後的結局都是資金流向東莞、惠州等地，“只不過今年又多了一個中山。”

“去東莞、惠州買房的人有兩種，一種是真的在深圳買不起，要自住去買房的；第二種是炒不起深圳的房子，但是看到別人炒房，也想跟風炒的人，他們就去惠州那邊炒了。”深圳中原地產總經理鄭叔倫對南方周末記者說。

房產抵押的火爆，帶動了另一個中介行業——從事“贖樓”的擔保公司等機構的生意。所謂“贖樓”，是指業主有銀行住房按揭貸款沒有還完，他便先向擔保公司等機構借款，將銀行尾款還完，拿到紅色房產證之後再將房產抵押給銀行，獲得抵押貸款。

專做“贖樓”生意的鄭鑫認為，現在深圳急用錢的業主，會選擇以稍低於市場價的價格賣掉房子；而一些資金鏈不緊張的業主，一般不會賣房，大部分會想辦法把房產抵押套現。

後一種選擇的好處在於，如果將來房價繼續上漲，房產仍然在業主手中，可持有增值也可出租；如果房價下跌，以現在市場價格70%的評估價從銀行貸出的抵押貸款，也可以為業主固定收益和轉嫁風險。

比如2012年之前在深圳買房的人，至今房價已經上漲了五倍以上，假設當初100萬買的房，現在已經漲到700多萬。按銀行評估價七成的抵押貸款標準，可貸出來約500萬貸款。即使房價下跌，大不了房子讓銀行收走，但業主抵押套現的錢，也大大超過當初的置業成本。

長期來看，幾乎無人看跌深圳房價。“唯一的差別是看漲多少，只有一種暴跌的可能性，那就是爆發系統性危機，比如經濟危機來了。”陳鳳說。

從2015年10月，王娟就幫著老板辦理房產抵押，用的就是贖樓再抵押的方式。“我們是先從A銀行挪到B銀行，假設我在A銀行按揭貸款200萬，每月還款後可能只剩100萬了，先贖樓之後，再抵押給B銀行，按照評估價的7成，還可以再貸200萬，這樣就多出來100萬。”

鄭鑫的一位客戶，2015年底從新疆專門飛來深圳贖樓，他十多年前在深圳花40多萬買的房子，如今價值500多萬，抵押後從銀行貸出來350萬。

“這種炒樓的只要有名額、有現金流，就從銀行貸款，一套變兩套、兩套變四套。急用錢的就賣掉，不急的就用抵押的方式把房子增值的部分套現出來。”鄭鑫說。

當然，贖樓中介公司收取的墊資利息並不低。多位業內人士透露，贖樓中介按天計息，一天的利息率在萬分之七至十二之間，有的價值過千萬的房子，贖樓者一天支付的利息就幾千塊。如此之高的利息壓力，也是眾多贖樓者急於從黃牛手中購買抵押預約號的原因。

2016年5月11日，深圳房地產交易中心。（張霞/圖）

樓市補貼實業

銀行收取的房產抵押貸款年利息為7.5%，這對於經營企業的人來說，也都在可承受範圍之內，“民間融資的話，至少都是10%以上”。

一邊是樓市烈火烹油般的瘋漲，一邊是實體經濟蕭條不振。於是，也有很多做企業的老板選擇把房產抵押套現後，解決自己生意上資金鏈緊張的燃眉之急。

5月6日，南方周末記者在登記中心遇到了承包建築工程的劉金全，近期他每天早上7點準時坐在100M帶寬的電腦旁“刷”預約抵押號，約了10個工作日了，還沒約到，“打開頁面就是約滿”。

於是他跑到登記中心問問到底怎麽回事。“現在抵押號約不到，公司資金緊張，如果要倒閉的話，工人就要鬧事的。”他在登記中心的咨詢臺急吼吼地說。

2015年經過深圳樓市的暴漲，劉金全多年前買的房子已經升值了三百多萬。如今“紅本”在手，他決定抵押房子，變現增值的部分來緩解公司的資金鏈緊張，先給工人發工資。

一套房子套現出來幾百萬，對於小企業來說，足夠周轉一陣子。“我身邊的朋友做房產抵押的人很多，現在企業的利潤都非常薄，都想著把規模做大一點，成本降低一點，做大了你跟別人談生意的時候，別人也會讓一點利，現在確實是困難。”劉金全對南方周末記者說。

通過房產抵押，銀行放貸的幾率更高，因為以房屋評估價七成貸款，銀行的風險不大。銀行收取的紅本抵押貸款年利息約為7.5%，這對於經營企業的人來說，也都在可承受範圍之內，“民間融資的話，至少都是10%以上。”劉金全說。

“找我們辦理抵押的有兩種，一種是先贖樓然後再抵押買房的，還有一種就做生意融資的。現在企業十個有八個企業都需要資金，所以就拿房產做抵押。”一位專門做抵押擔保的人對南方周末記者說。

王娟已經幫老板辦理了兩套房產抵押，一套交易。接下來，她還要再抵押三套房產。“我們公司是做冬蟲夏草的，現在生意不好，每月都虧。想著咬咬牙，紅本抵押給銀行，借個三四百萬出來，挺過這一關。”她說。

另一位做五金生意的王老板近期也準備做房產抵押貸款，他告訴南方周末記者，現在銀行貸款都不好貸，“銀行都‘抽貸’了，小企業融資難、融資貴大家都知道的。做了8年的生意，還沒有資金周轉不開的情況，但是今年經營壓力特別大。”

（應受訪者要求，黃生、陳鳳、王娟為化名）