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7000元一個“抵押號”樓市急凍,深圳炒家火速抵押房產

來源: http://www.infzm.com/content/117035

 

2016年4月,深圳二手房成交量僅為4000多套,相對於2015年平均月成交量11000套來說,這一數字可謂“腰斬”。(東方IC/圖)

限購政策使得烈火烹油的深圳樓市,速凍為有價無市的“冰點市”。人們才發現,樓市大漲之後的另一波熱潮——“紅本”抵押套現,早已經悄然興起。

抵押熱的原因在於,如果將來房價繼續上漲,房產仍然在業主手中,可持有增值也可出租;如果房價下跌,以現在市場價格70%的評估價從銀行貸出的抵押貸款,也可以為業主固定收益。

比春節火車票還難搶的抵押號

房產抵押登記的“抵押號”在深圳“一號難求”,黃牛價格已炒至7000元一個號。

2016年5月6日,在深圳金湖文化中心的深圳市房地產權登記中心(以下簡稱登記中心)的三樓大廳四個抵押窗口前,來來往往的人們正在等待叫號,他們已經通過網上預約或求助於“黃牛”,拿到了房產抵押登記的“抵押號”。此號現在在深圳“一號難求”,“比搶春節火車票還難”。

在登記中心大廳等候時,不少人跟南方周末記者傳授自己網上預約成功的經驗:6點左右起床,6:50分坐在電腦前打開深圳房地產權登記中心的預約頁面,填好資料,7點放號的時候就馬上搶號。

“為了這個抵押號,我約了一個星期,好幾次送孩子上學都遲到了。”一位30歲左右的女子邊填資料邊說。

現場工作人員告訴南方周末記者,近期整個系統在升級,所以比較難約,加上有“黃牛”炒號,造成很多人都約不到號。

4月底,當地多家媒體報道“房產抵押登記‘一號難求’”後,登記中心就不定時多放一些號出來。

從事生物科技行業的王娟4月18日剛幫老板辦理了一套房產抵押貸款,她對南方周末記者說,“我聽一個朋友說,她花了7000塊錢跟黃牛買的抵押號。”

登記中心負責新聞宣傳的人士告訴南方周末記者,因為有人通過搶號軟件惡意搶號,還有黃牛炒號,所以造成一票難求。在現場辦理抵押業務的工作人員也稱,“現在一天放號1500個,能辦理的不到1000個,還有幾百個(黃牛手里的)號都作廢了。”

金湖文化中心網點因為承擔了羅湖、鹽田兩個區的業務而人數最多,在三樓大廳,有民生、中信、工商等十個銀行網點。在上述工作人員看來,“大家都集中到這邊來辦抵押,是因為有些銀行指定要求來這邊辦理,這樣銀行就不用在其他地方設點了,這邊的銀行是最多的”。

登記中心的保安告訴南方周末記者,去年登記中心還實行線下排隊約號,“有人淩晨兩三點就來排隊,大廳里里外外都是人”。

為了避免淩晨排隊的情況,從2015年下半年,登記中心將所有的號都通過網上預約的方式發放,因此,多數人只能跟搶春運火車票一樣“拼人品、拼網速”了。

房市暴漲後的套現潮

過戶遞件的窗口“瞬時很冷清”,抵押窗口不僅人多,而且“一號難求”,“市場已經很冷,抵押為什麽還這麽火呢?”

房產抵押的火爆,是伴隨著深圳樓市暴漲出現的。

2015年,深圳在中國房地產歷史上創造了一個奇跡。按國家統計局的數據,深圳房價同比漲了47.5%,領漲全國。而在現實中,大多數深圳房產持有者手中的財富,都在一年之內上翻了不止一倍。

直到今年3月份深圳“3·25新政”出臺,深圳樓市失控式的火爆戛然而止。“3·25新政”將原來的1年社保買房資格變成連續3年,兩年之內申請過房貸的首付從三成上升為四成。

“3·25新政”之外,導致深圳二手房成交量急劇下滑的另一個不為外界所註意的政策是,自4月1日起,房產交易評估價上調50%。

這次評估價上調距離2015年10月份上調50%不足半年時間,同時,深圳市為普通住宅和豪宅劃的線並沒有上調。這導致很多原來的普通住宅“被豪宅”。一旦被劃進豪宅,交易時就意味著要繳納更多的稅。

以南山區為例,總價490萬以上的房子算豪宅,但如今南山區均價已接近7萬元一平米,也就是說70平米的房子就算豪宅。豪宅的契稅是普通住宅的3倍,僅此一項就增加了2%的交易成本。

炒房客黃生對南方周末記者說,“按慣例是每年調一次評估價,2015年10月份剛調了一次,不到半年又上調50%,最近半年房價肯定沒有漲那麽多,可能政府還是希望通過這個方式打擊短炒。”

“房價沒有降下來,稅上去了,其實相當於又增加了一成首付。”一位房產中介人士告訴南方周末記者,深圳市豪宅的交易成本已經高到嚇人的地步,如知名豪宅小區“香蜜湖一號”,最便宜的一套房子交易要納稅一百多萬,最貴的要交稅七百多萬。

一個月內,新政立竿見影。據房產中介鏈家公司的數據,4月份,深圳二手房成交量僅為4000多套。相對於2015年平均月成交量11000套,過去十年月均成交8000套,這一數字可謂“腰斬”。

強力限購的政策使得烈火烹油的深圳樓市,速凍為有價無市的冰點市。人們才發現,樓市大漲之後的另一波熱潮——“紅本”(房產證)抵押套現,早已經悄然興起。

2015年10月份,多年研究深圳房地產市場的業內人士陳鳳去國土局調研,發現抵押窗口辦理業務的人比想象中的多,一個大廳滿滿的全是人,“因為當時旁邊過戶遞件的窗口也人山人海,所以沒有在意”。

2016年4月底,陳鳳再去國土局調研的時候,發現過戶遞件的窗口“瞬時很冷清”,相比之下,抵押窗口不僅人多,而且“一號難求”,“市場已經很冷,抵押為什麽還這麽火呢?”她此時才覺得“不對勁”。

於是,她向一位在國有銀行專做抵押消費貸的朋友詢問,對方告訴她,從2015年四季度開始,房產抵押貸款業務就已經“火”了。

南方周末記者從銀行、中介辦抵押業務的人口中了解到,抵押業務從2015年5月開始增多。“2016年第一季度我們消費貸加上住房按揭就已經完成全年任務的280%了。”一位光大銀行的信貸經理告訴南方周末記者,“很多人抵押套現出來,是去投資買房。”

“撿筍盤”,炒周邊

每一輪深圳漲到最後的結局都是資金流向東莞、惠州等地,只不過今年又多了一個中山。

深圳某銀行信貸經理告訴南方周末記者,“紅本”抵押的“資金用途”,可以是企業資金周轉、裝修、買家具家電、旅遊等,但實際上,套現出來的資金大都流向別的用途,比如買房、炒股、買理財產品等。

買房是一大資金流向,但令人好奇的是,深圳本地樓市已遭限購政策“速凍”,那麽抵押套現的錢流向了哪里的樓市呢?

答案是,深圳周邊。

業內人士把在新政之下,賣家因無力繼續按揭供房而低價拋售出的房子,叫“筍盤”。據陳鳳觀察,很多人抵押套現就是為了去“撿筍盤”,“4月以來,有一些人認為市場會有筍盤,他們對資金特別敏感,提前套現出來,一旦出現筍盤馬上出手”。

“筍盤”現象確實在近期上演過。5月7日,深圳南山區後海片區出現了一套“筍盤”房——市場價1100萬,業主說只要買家一次性付款,就900萬成交。結果出現了極其壯觀的一幕:三百多名中介、客戶排隊看房,隊伍從門口排到了小區外,“跟開盤似的”。

然後,業主突然失聯,房子至今也沒賣。

近兩個月,深圳房地產中介公司家家順,業績遙遙領先同行。家家順主做惠州、東莞等深圳周邊城市的市場。“3月份,他們有6億傭金收入。”陳鳳從朋友圈看到家家順員工曬出了這樣的業績表現。

一位家家順的人士告訴南方周末記者,這兩個月他們的傭金收入都是同行中最高的,他個人一個月高峰時有七八單紅本抵押業務,“惠州那邊買房非常多,因為深圳房價高,又調控,很多在深圳買不起房的就去周邊置業了”。

“之前你要買深圳之外的房產,是要被人笑話的,會被認為是腦子進水。”陳鳳說,“一般投資客會認為,在深圳本地買相當於是跟白富美戀愛。去東莞、惠州買,就好像是跟不起眼的村姑去戀愛。”

但經歷了2007年、2011年、2015年三次深圳房價暴漲的黃生,總結出一條規律,每一輪深圳漲到最後的結局都是資金流向東莞、惠州等地,“只不過今年又多了一個中山。”

“去東莞、惠州買房的人有兩種,一種是真的在深圳買不起,要自住去買房的;第二種是炒不起深圳的房子,但是看到別人炒房,也想跟風炒的人,他們就去惠州那邊炒了。”深圳中原地產總經理鄭叔倫對南方周末記者說。

房產抵押的火爆,帶動了另一個中介行業——從事“贖樓”的擔保公司等機構的生意。所謂“贖樓”,是指業主有銀行住房按揭貸款沒有還完,他便先向擔保公司等機構借款,將銀行尾款還完,拿到紅色房產證之後再將房產抵押給銀行,獲得抵押貸款。

專做“贖樓”生意的鄭鑫認為,現在深圳急用錢的業主,會選擇以稍低於市場價的價格賣掉房子;而一些資金鏈不緊張的業主,一般不會賣房,大部分會想辦法把房產抵押套現。

後一種選擇的好處在於,如果將來房價繼續上漲,房產仍然在業主手中,可持有增值也可出租;如果房價下跌,以現在市場價格70%的評估價從銀行貸出的抵押貸款,也可以為業主固定收益和轉嫁風險。

比如2012年之前在深圳買房的人,至今房價已經上漲了五倍以上,假設當初100萬買的房,現在已經漲到700多萬。按銀行評估價七成的抵押貸款標準,可貸出來約500萬貸款。即使房價下跌,大不了房子讓銀行收走,但業主抵押套現的錢,也大大超過當初的置業成本。

長期來看,幾乎無人看跌深圳房價。“唯一的差別是看漲多少,只有一種暴跌的可能性,那就是爆發系統性危機,比如經濟危機來了。”陳鳳說。

從2015年10月,王娟就幫著老板辦理房產抵押,用的就是贖樓再抵押的方式。“我們是先從A銀行挪到B銀行,假設我在A銀行按揭貸款200萬,每月還款後可能只剩100萬了,先贖樓之後,再抵押給B銀行,按照評估價的7成,還可以再貸200萬,這樣就多出來100萬。”

鄭鑫的一位客戶,2015年底從新疆專門飛來深圳贖樓,他十多年前在深圳花40多萬買的房子,如今價值500多萬,抵押後從銀行貸出來350萬。

“這種炒樓的只要有名額、有現金流,就從銀行貸款,一套變兩套、兩套變四套。急用錢的就賣掉,不急的就用抵押的方式把房子增值的部分套現出來。”鄭鑫說。

當然,贖樓中介公司收取的墊資利息並不低。多位業內人士透露,贖樓中介按天計息,一天的利息率在萬分之七至十二之間,有的價值過千萬的房子,贖樓者一天支付的利息就幾千塊。如此之高的利息壓力,也是眾多贖樓者急於從黃牛手中購買抵押預約號的原因。

2016年5月11日,深圳房地產交易中心。(張霞/圖)

樓市補貼實業

銀行收取的房產抵押貸款年利息為7.5%,這對於經營企業的人來說,也都在可承受範圍之內,“民間融資的話,至少都是10%以上”。

一邊是樓市烈火烹油般的瘋漲,一邊是實體經濟蕭條不振。於是,也有很多做企業的老板選擇把房產抵押套現後,解決自己生意上資金鏈緊張的燃眉之急。

5月6日,南方周末記者在登記中心遇到了承包建築工程的劉金全,近期他每天早上7點準時坐在100M帶寬的電腦旁“刷”預約抵押號,約了10個工作日了,還沒約到,“打開頁面就是約滿”。

於是他跑到登記中心問問到底怎麽回事。“現在抵押號約不到,公司資金緊張,如果要倒閉的話,工人就要鬧事的。”他在登記中心的咨詢臺急吼吼地說。

2015年經過深圳樓市的暴漲,劉金全多年前買的房子已經升值了三百多萬。如今“紅本”在手,他決定抵押房子,變現增值的部分來緩解公司的資金鏈緊張,先給工人發工資。

一套房子套現出來幾百萬,對於小企業來說,足夠周轉一陣子。“我身邊的朋友做房產抵押的人很多,現在企業的利潤都非常薄,都想著把規模做大一點,成本降低一點,做大了你跟別人談生意的時候,別人也會讓一點利,現在確實是困難。”劉金全對南方周末記者說。

通過房產抵押,銀行放貸的幾率更高,因為以房屋評估價七成貸款,銀行的風險不大。銀行收取的紅本抵押貸款年利息約為7.5%,這對於經營企業的人來說,也都在可承受範圍之內,“民間融資的話,至少都是10%以上。”劉金全說。

“找我們辦理抵押的有兩種,一種是先贖樓然後再抵押買房的,還有一種就做生意融資的。現在企業十個有八個企業都需要資金,所以就拿房產做抵押。”一位專門做抵押擔保的人對南方周末記者說。

王娟已經幫老板辦理了兩套房產抵押,一套交易。接下來,她還要再抵押三套房產。“我們公司是做冬蟲夏草的,現在生意不好,每月都虧。想著咬咬牙,紅本抵押給銀行,借個三四百萬出來,挺過這一關。”她說。

另一位做五金生意的王老板近期也準備做房產抵押貸款,他告訴南方周末記者,現在銀行貸款都不好貸,“銀行都‘抽貸’了,小企業融資難、融資貴大家都知道的。做了8年的生意,還沒有資金周轉不開的情況,但是今年經營壓力特別大。”

(應受訪者要求,黃生、陳鳳、王娟為化名)

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