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盡早置業收租 收入每人各$32,000的個案(答) Home Blogger

同樣是受困於居屋不能加按之苦，手上現金十五萬不能作樓宇買賣，加按車位多獲廿萬資金，只能勉強買入兩房收租。如一早買入私樓已可加按自住樓房，輕易獲得首期，但仍要交付兩倍從價印花稅先可買入第二套房。

當然居屋不用補地價，仍有吸引之處。但當人們從擁有資產到考慮改善生活，由主要居住需求變成有投資需求，漸會發覺居屋與規劃之人生佈局格格不入。當然家庭月入不過四萬者，筆者仍大力支持先由政府幫忙入住居屋，該群「窮中產」如無政府補助根本苦不堪言。讀者問題，仍由個人借貸能力開始。家庭月入$64000，先不計花紅而作保守預算。一半之份額可作供數之用，即最大借貸力為$64000/10000*50%*2.59=$8.3mil。

自住居屋每月供款$6,000而擔保再用$4000，即可用作買樓供按揭之款項又減$10000，那餘下借貸力為$(64000*50%-10000)/10000*2.59=5.7mil。在旺市不持超過總借貸力一半之原則，即要將總入息之一半，再除二(因持貨不超50%)，然後再減去現要還之$10000按揭，即(64000*50%*50%-10000)/10000=0.6，即他們如要保留子彈，只可作$6000之供款。在現環境下，當然沒有這供款下買得起之單位，讀者如果覺得想「一樣還一樣」，即買完間樓先全力照顧小朋友，可賣去車位，再買入2.8mil左右之樓房，開始試下收租。但生小朋友不是可預計的，可以先儲彈藥，等小朋友曉行後才考慮買樓收租未遲。因已解決居住需要，在此旺市買樓投資，資金少者可慢慢再黎。

至於買入(如匯景花園/星河明居)三房，會一次過用盡所有購買力，就算放售車位都要再補錢才能預夠首期，看似有點勉強。加上三房裝修點都比兩房貴，要再留點錢先可實行。希望你們的小朋友盡快出去，到小朋友要上幼稚園之時，話唔定等到換三房之好時機，一舉將校網之部署策略考慮在內。

調配物業作全職媽媽(答) Home Blogger

綜觀策略是正確的，即減持及套現收息。你在樓房升值所得，遠超過你打工所賺。客觀而言，如樓房所賺金錢超過你打工十年所儲得，即$19000*120=2.28mil，你便有誘因沽樓或加按。惟筆者對荃灣西物業的按揭安排上有疑問，為什麼聯名物業作抵押，兩名業主一位是借款人一位是擔保人呢? 理應兩位都是借款人才對。如有更新做法而特別原因有此安排，還請指正。

首先你從荃灣西聯名物業、及西九龍和母親聯同持有之物業除名，對你最大幫助是把港島南物業換出及再買入時不用繳交雙倍從價印花稅。除名不是就咁除去，要經律師樓及支持樓價一半成交金額之印花稅，我相信兩間同時除名加起來都要約七萬元。聯名轉單名都是一種業權轉讓，房產及股票都要因此支付印花稅，但因近排太多新例，在法律界之專業朋友請在此給點意見。另外西九舊樓由母親一人持有，相信為方便遺產安排他日會轉回聯名，用「長命契」持有，到時又多一次攪作。

將荃灣西轉做單名作用只為先生成全太太他日買第二套房(那時即夫婦並擁有三間房)時可報自住。先生人工$18000，用盡可供每月$18000*50%=$9000之按揭。又再用2.59之法則，即盡借為2.59*0.9=2.33mil，減去現有久下金額1.45mil即可套現88萬。當然先生本身可能有些微借貸，影響套現金額。港島南建議趁高套現，但買入置富不是最好選擇，相信因經紀只能熟悉一方盤源而介紹範圍收窄在香港仔及薄扶林區。其實香港區樓價已不斷比九龍新界落後，而薄扶林土地改變用途還是在商談中，到整區變天不是十年內的事，雖然居屋質素頗高，租客亦好，但不見得在未來會跑贏大市。用香港仔中心為例，呎價在過往一年跑輸全港中原指數，而新界西用大興花園為例，呎價跑贏全港中原指數多於10%。香港仔中心及大興花園，都是五百至七百呎單位為主，樓齡為香港仔中心約31，大興幾期共約22年。

再擴展統計屋苑數目，用香港中原指數及新界中原指數比，仍然是新界於2012年跑贏。

應賣走港島南單位，套現3.9mil。在元朗一帶買入價值4.0mil的單位，最好係近西鐵站之兩房，樓齡較新，單位一踏入30年價值便會下跌，因用作抵押之能力隨之降低。知你剛續了一年租約，但都可在港鐵通車前完成死約部份，可在那時部署在通車前售出單位，該單位和南區一眾豪宅亦扯不上關係。

澳元計債券請先收看youtube video，不要買錯。先生轉名，將港島樓賣掉作減磅及剩下1.80mil cash，有能力應再加按父母單位。請你在當全職媽媽前做妥此事。原因是: 就當你自住，你加按一百萬出黎都每月有三千至四千蚊息，再將利息用作五千元左右之按揭供款，十數年之後，你剩落既就係一層樓加一百萬。

怎樣部署才可實現三層樓在手的夢？(答) Home Blogger

目標: 10年後擁有4.00mil資金

如每月可將收入之21%即$21600儲起，加上本金1.4mil就算無回報都可在10年後儲足4.0mil。如稍作投資，每年4%年回報可令月儲金額降至$13000。當然讀者的如意算盤，是不作任何儲蓄，那由1.4mil用10年增長至4.0mil，年回報需要11%。

先將1.40mil拆開兩半，筆者經驗強調的是資產分配，良好分配令你回報在可預期之內，孤注一擲結果只會零和一百，看你自己是否承受得起，或幻想自己成日係電視劇主角如丁蟹者適用。買債券對於某些投資目標是一個好的投資方案，對另一些目標如醫療儲備，結婚儲錢則不是好方案，除非你搵到個可等你十年八載的好伴侶吧!

拆出約一半0.78mil，確是可以放入債券，只要有找來6%年回報的，有十年後已收回1.4mil，封實蝕本門了。剩餘0.62mil，要買樓買股才有望發大至(4.0-1.4)=2.6mil，年回報需要16%。如將全數買哂股票，唔係唔得，不過長年期計每年16%要資深trader才有望觸及。當然有讀者60%回報一年都試過啦，但又能否持之以恆，每年皆是呢? 所以我們確要一些槓桿，令回報之要求可降低。

其實世界是有回報，將三十萬投入而年回報十五萬的! 咩話?? 即係每年50%回報!? 當然有，咪就係買樓收租。但係有一條件，就是買入價必然要低於他日賣出價，此回報方可成立。還有，首年租金之一半要用作買樓洗費如印花稅、經紀傭及差餉等等。講到呢度可能你即時變絕望，心諗試問香港而家買間樓，有咩可能唔「摸頂」?摸頂答你唔到，但讀者再等多五年無理由再等唔到下一個循環低位。等市跌而政府政策放寬，再係呢幾年物色個成日租樓既朋友，他日年收十餘萬租金，不是無可能的事。

但有一點肯定是，你今天在報見到劏房大王收幾錢幾錢租，咩咩人又執到個筍盤大賺幾百萬，肯定不是用一天努力而做成的。當中人脈與所需經驗及快速反應，是多年努力累積而成，有空再在交流會上和大家一談。

債券買賣確實煩，銀行食水深，我要再整理一下才能較易告知。至於你單名買入單位、九成上會後出租在現時是不准許的，加上價格不就，可以長等一下。以外子買入第二單位用七成上會是可能的，如無其餘負債，工資顯然足夠。但出租一旦被銀行發現，亦會被隨時call-loan，第二間房仍可報買入予家人自住，所以七成上會有可能。如報出租投資用途，現行規條下只借五成。剩下些少資金，在現時人人縮手之股市不難發現良好買入時機。時間有限、只能講到個大概，請續留意homeblogger。

標題結婚買樓、年青人理財之道(答) Home Blogger

小女子能將月入2/3儲起，已經不錯。若與男友日後組織家庭，再加及15-20%升幅，收入可算中等。唯此等收入此等耐心，在居住成本太貴的香港，要活用手中金錢才有望勉強完成買樓結婚兩個願望。

條數點計呢? 首先結婚淨洗費15萬已少不了，近年已很難找到朋友是擺酒賺錢的了! 可能是筆者朋友比教厚道，不用奇招濫收人情吧! 酒樓酒席索價八千一圍、拍下結婚美好回憶又用幾萬蚊，實在令新人很掙扎，是攪場家常便飯短聚暢飲，還是大排筵席慶生一下，真令人添煩惱。

買樓方面亦可雜費幾萬，而兩房上車盤裝修，15萬又是少不了。在此可有提議，就是買入已裝修好樓宇，雖然貴些少但可當將裝修錢問銀行借埋，但該種樓房裝修實在太「求其」，手工差不在話下，最弊係貪快將工程程序減省，入牆「撻線」，水喉駁位做唔好，輕則令你要再花幾十萬重整過、重則觸電致死。所以買得「連裝樓」，一來小心、二來都唔好預長住。

15萬又15萬，再加一個上車盤首期30萬，加起60萬在結婚買樓少不了。筆者唯有建議年青人可先買樓裝修，「回下氣」才隔年結婚。當中間隔一年可其中一方先入住，又有自己地方可以唔使拍拖出街慳返些少。使本文最想提出既，係香港時下一眾年青人之無奈。小女子已不是低薪一群，亦很努力的將2/3月入儲起，換來只是個一般到唔一般，仲要驚無左份工供唔起樓既生活。惟筆者亦堅持大家在適當時侯置業，因你睇BLOG中更年長一輩的提問，你見有資產及無資產者，在人生往後財富只會越行越遠。

小女子在股場未見獲利，有點氣餒可理解。但其實只要撥出30萬，將淨下十萬元更有系統作股票外幣投資，亦不失為個良好個法。人太容易錯信自身之經驗，因喜和樂之反應是直通反應系統，不用邏輯思考的，你試下問自己:「我都係諗過之後覺得好開心!?」人太依賴反應系統而婉拒邏輯判別，太相信自己往事造成之後遺，而輸過股票就有「一朝被蛇咬」現象，或中過馬就過份自信，勇於下注，俗稱「心雄」。其實在考量上實需持平，應再檢討以往所用方法有否缺失，再行前進。

小女子共男友一年可儲30萬(25000X12)，撥走十萬作其他投資，下年定可有60萬係手。現時樓市正回，在其中特別有興趣荃灣，元朗，沙田、屯門、太和都有大型及實用率高的屋苑，但睇樓是要實地考察一下，方會越睇越進步。所以26歲之齡，宜先儲第一桶金，好似小女子咁有些少儲錢能力，就盡量唔好輸錢及伺機置業。但機會未來臨時，都要去睇樓作準備，股票更需實戰作試煉。十萬元是一個適合之數目。至於有些人提議之PAPER-TRADE，筆者認為是不必要的，因投資最影響輸贏是心理因素，紙上談兵根本沒有把這方面納入試演。

個案說明政府政策係幾咁矛盾(答) Home Blogger

同意子彈有限，原因是家庭月入只四萬。太太照顧小朋友當然好，幼兒教育實在需要。但如因此令家庭收入減少，所得的要用延遲退休計劃作補償。

AK收入四萬，借貸力為(4.0/2/10000*2.59)=5.18mil。換言之AK可用盡全部購買力去換入三房。按揭供款如借二百萬之90%，拉最長30年只月供$7000。買入5.0mil樓房，月供款增至$18000。如不找人擔保，AK仲要先賣樓才可成功上會買入新單位，因原有單位供款$7000，再加上新供款$18000，明顯超出他入息之一半。

事情之轉向在於他能否提供現住房已賣出的證明，可以係賣樓之臨時買賣合約。當現居已賣銀行再唔會將$7000之供款計入你債務支出行列。另一個極大原因要賣樓，當然係要避免雙倍從價印花稅。現時買五百萬樓單倍都要$150,000，我相信睇呢個blog既人九成都未試過要一年交呢個金額的薪俸稅，何況在現行政策，如AK真做要先比DOUBLE，之後提出證明政府先「回水」，即係要先比$300,000，唔知幾時之後政府就會回番一半比你，大家同特首講個信字。讀者同不少人一樣現金亦只有幾十萬。

講到呢度，你就知所實行之政策係幾咁矛盾，反而阻人上車。一黎已將按揭批得九成之金額降至4.20mil，但觀於全港，是但一個三房都隨時六百萬冇找。另一個就係大加印花稅，你叫個後生點係比左首期，又再搬屋裝修後，再比幾十萬印花稅呢? 需話有得回一半，但錢係講過流動性，一下子縛幾十萬係庫房，咩都做唔到。

大家請勿對樓市太悲觀，望穿秋水等樓市跌既人亦不要太快開心，租務市場還在熱騰騰。市面太多AK呢類既case，係一個有賺錢心態既業主，於樂觀的樓市市場產出更大定居住需求，加上年中一般會發生的內地生租樓潮，相信年中租務市場又會旺起來。年內未見有誘引樓市會大瀉。特首現時做的，是叫各市場參與者最好「買定離手」，好等樓市在低息環境不升不跌。而這樣做是有助社會穩定的。至於大跌誘因可要再等市場出現另一隻黑天鵝，到時特首亦可唱幫你「成功爭取」了。

所以AK有得行既路不太多，將現樓租出，再租入三房為上策。如無別人助力，夾硬買入三房會令現時賺錢美景淪為一席春夢。現時AK賣樓可賺1.20mil。價如將1.0mil投入作買新三房之首期，萬一樓市在未來五年合共下跌22%，他便白供加上將五年辛苦作供樓的錢賠去。樓房買賣需在要三思想好而後行，升時賺得多相反下跌亦賠大呀!

不要誤失收割之時，眼白白看錢流走(答) Home Blogger

此文主要為判定你是應現在收割還是「坐一坐」。

筆者其實唔係幾明「四方檯格局」係咩? 真係有用心上網翻查亦得不到解說。估計是格食格，角困角，不能動身之意思吧。讀者和妻子與父母同住，更在早前用40年按揭將物業三供款拉長，當中所付之耐心及部署捎抵佢三十出頭持有三間樓。唯物業一和二都是近期買入，水位每間約有百餘萬，係現時市況九成業主大賺下，不算得多。現擔心萬一樓市退潮而趕緊快把泳褲抽起，實為合理處理方法。

由於太太屬不穩定工作，筆者假設太太「自給自足」，即物業三由太太單名持有，而太太借貸力亦在支持該40年按揭中用盡。現時讀者35k月入持有兩收租物業，一個有簽租約(物業二)而另一物業沒有。此實在是假設，因為在網上溝通是單向的，要再和讀者詳談才能解決更多問題。如物業二真係未有租約，建議讀者「補水」，將借貸比率降至樓價五成再轉按，在申請時向銀行表明是出租用途，成功轉按後可將物業二租金收入納入為收入一部份。

物業二市值3.25mil，補水為2.34-(3.25*50%)mil=71萬。賣走物業一，可套現1.35mil，當中套回資金一半就夠補水。建議賣樓之原因，為讀者一人持有兩個物業，35k月薪之借貸力為35000*50%/10000*2.59=4.53mil。就當計埋租金收入，即物業二原本就報有出租用途，都只是盡計(35000+8000)*50%/10000*2.59=5.56mil，都比自己單名持有的物業一加二(即4.5+3.25=7.75)為少。讀者是正確地利用了槓桿，再加上睇準了2008-2013的樓市升浪，五年和太太累有千萬市值物業。唯市值和家庭月入(少於60k)極不相配。市旺時絕對係爽，完全展示出投資樓市加上槓桿的極大優勢，唯市跌只要20%就令人心感不安，35%左右就打回原形，由贏變輸只會令人心感不安。打亂下一次入市之部署。人確實是習慣直線思考動物，贏在第一次，第二之入市時都較有信心，一開始就輸，成日都以為下次買又係輸。所以實力易見底者，見好就收吧!

建議沽走物業一，再唔係叫朋友住入物業二，留住好租客，都唔好誤失收割之時，眼白白看錢流走。

就當沽走物業一，亦將物業二的租金納入借貸力計算，兩間樓「持貨」7.85mil，其實都大過自己最盡借貸力了，即5.56mil。所以減磅是應該，套出現金可放於收息基金，千祈唔好因要比利得稅而不獲利。建議收息基金之原因，是因為其沒有鎖定年期，及讀者本身後生，實有需要等多一個浪，市低出擊。如果是近退休之輩，可能沒價格風險及有鎖定年期的債券為佳。當然收息另有好選擇，沛富基金是一個ETF，投資亞洲區債券，唯近日南韓局勢不穩富有影響。當然等你賣出樓後，已是另一番景象了。請先套樓，投資物品可以日後再談。

工作壓力太大，希望早點能達到財務自由(答) Home Blogger

恭喜讀者! 相信如有機會和你面談大家更會有進益。人生四十經歷起起跌跌，當然曾經歷負資產、失業，自己生意亦不會一帆風順，能克服起跌，於四十歲累積到筆算可觀的資產，確是可喜可賀。

讀者成功之道在於自己爭氣，於失業時沒有氣餒，懂得打逆境波外，太太支持尤其重要。以太太每年1.15mil之收入，有條件為家庭快手累積現金，實現筆者在早前提及，讀者亦在來文有所引用的平均投資法。前文可見本BLOG「樓市下平均投資法」。樓原本是很難「平均買入」的，你無可能買個廚房就唔買廁所，權宜方法係反細些少SIZE既單位埋手，最好自己資金夠，比50%首期報明是投資用途，該單位租約即可用於下次借錢時作收入証明，於多間物業投資者很有幫助。

另外開立有限公司戶口作樓宇買賣絕對有好處，首先是稅項問題，如遇有心買家可將現有物業放入「另一個殼」，即另開公司及注入物業，將樓宇買賣轉作公司股份交易，省回不少印花稅。另外讀者持有幾間劏房，唔好彩招惹麻煩事上身不為奇，劏房內的租客，不是「唔該」兩句便交租的! 更有人提取政府房屋資助，好心就比當中一半你交租，但係租單就要你寫到足去CLAIM錢。再唔係，個租客去坐監走佬，你都唔知清唔清佢房入面D野好。油尖旺當地有不少地產公司，係專幫你解決呢種「租務糾紛」，亦可以幫你收埋租。總之攪劏房，都係由買間屋苑樓學收租開始，一步步步學起。

但亦不全全部租客是咁可怕，現時不少單身女子要求獨住單位，對自住房要求亦頗高。所以你出本錢去收間屋劏得靚D，租客質素自然好些。講返MJ，7間樓加埋總值一千八百六十萬，距離第一個上岸價二千萬仲有些少距離。點解二千萬可上岸? 其實點先可享受無憂生活，每人也有不同定義，惟二千萬勉強夠你成立一個家庭信託，每年為你製造八十萬收入，食息唔食本了。當然信託會收管理費，亦會幫你將收入與通賬掛勾每年提升。讀者現在先四十才，還有機會為自己資本增值，不過諗起佢仲有些少就先達二千萬第一保險線，不禁想起將劏房分拆之法。大家有冇留意近日不少鋪王、資深炒家均將自己物業分拆出售? 將大鋪拆細再分開賣係一個快速令物業「再增值」之法，只宜旺市適用。翻查記錄在樓市上一高潮，不少業主將彌敦道原本是酒樓的鋪位改裝成商場出售，求在旺市搵多一桶金。可以選擇其中物業去附近地產問下價，再叫律師睇下能否分契，拆裝成每百萬一個套房，肯定有價有市。鴨寮街一個分契單位可以叫到五千幾蚊呎，仲有大把人追價。

劏房及分契樓都有法理依據，請大家不要誤會本文談及是違法之事。傳媒不斷報導局長議員經營劏房，只是其劏房劏得不及格，或道德上之指控而矣。供甩按揭的樓房可先查下能否分契，當然要單位門窗位置充足才可完成間房之事。由於食盡細價樓升浪，五年來樓房投資總回報已達一倍(100%)，如單計用作按揭上會的首期作投資本金，回報可達數倍，租金回報過10%，未來還有上升空間。未來幾年物業市場始終要靜，建議花些少時間在股票債券投資學問，讀者亦會同意，只靠買香港樓「單腳」，未能使自己投資組合長勝吧!

大價樓仲會跑贏細價樓?(問) Home Blogger

屯門市中心三房欠缺，呎價在2012年跑贏大市，此事在BLOG中前文已有提及。該區因深圳灣大興引流內地居民到當地消費，人多自然生意好，再吸引人開鋪帶動打工仔搬入住，增加住屋需求。當區原本以小家庭，負擔能力較低的人仕搬入，由70年代青山灣開始，一路興建到本年行將八月入伙的瓏門。當年跟父母搬入區的小孩子現已長大成人，當中不少賺錢能力比父母高幾倍，對改善居住環境殷切。因早年所建單位以一到兩房為主，現在市中心三房缺盤，當地時代廣場的592呎細三房，廿幾年樓齡加上7X%實用，都可以去到四百幾萬。

留意旺地始終在市中心，一到新屯門廣場，脫出可步行距離呎價即時低下兼落後。另一個熱點當然係瓏門，瓏門你可能諗咪又一個商場? 都係個幾十間鋪頭? 而家香港個個商場都差唔多樣。商場鋪頭確實差不多，由沙田新城市中心到較新既MegaBox都係同樣鋪頭，但客路就有不同。做商場MARKETING，最想就係將個場由地膽場升格做橫跨區場，再由跨區升做國際場。沙田新城市就因為晉身國際場，客路及每人頭消費能力，都比其餘商場高很多。你只消比較遊客消費及當地居民消費，SALES CYCLE長短及金額，已經令人流哂口水。講左咁耐，想講瓏門座落的「咩咩vision」，幾可肯定是一個國際場，附近之新城市、時代及錦華就成為伴襯相輝。

瓏門有七條天橋向三方伸延，駁位在新墟、時代廣場及大興一帶。新墟是另一亮點。商鋪有可能帶旺，而當地租務需求增加已是不爭事實。有意再行尋寶，可到本文提及地方行一轉，了解一下。至於讀者來信問及買入屯門開放單位好冇? 筆者認為區份是對了，但開放式始終不行。你見出面灣仔開放式都賣成五百幾萬，其一原因是該區有商業活動，服務式住宅需求大，業主買入後租予鬼佬簽張短約大把人要。更有人在北角密密收舊樓，放埋上網開服務住宅生意的，當然觸犯條例，但想說明需求面是有點不同，開放單位對公幹人仕較合適，單身而又貴族又想住冇房的，不是找到很多個。就當你間屋是七百幾呎全打通的大開放單位，想要房可以自己間返，買家都會想省下裝修錢，買入原裝單位有齊房是也。所以奉勸如何你想賣返間樓出去，盡量唔好改間隔。

筆者自己都唔知屯門通常咩人會租開放式單位。先了解客路，方便你日後收租。收租是很重要的，一年十二個月預收到十一個月租已很正常，再少一個月會令你原先預計的回報率大打折扣。

四百萬養寵物之屋苑選擇 屋苑有腳周圍移 Home Blogger

當然讀者是幾叻仔的了，製造了月入近100倍之財富，唔知你本金用幾多，亦雖未埋單計數但睇帳面已令不少人羨慕。成績已證明自己有一定膽色同能力，回報已有2000%，何不再進一步，利用手頭上資金再加上一個零呢? 人的生活是在於你怎樣過，你靠自己搵得更多，即見識更多，到死一刻只有更少遺憾，更少去問如果。諗樣的人生觀認為這樣過活令人生更有意義。

咁快就諗四百萬或八百萬夠唔夠守完場，只會輸完一球又一球。現在work hard play hard，過多廿年仲有命然後再諗點去「守」仲未遲。

建議賣出一層，因賣一層所得一百萬已可自己多年所儲金額了。留番一層原因是讀者弱點是借貸力不足，這亦可能是他為自己定下太低目標之原因。淨低一層，問題已由他自己所點出: 就是回報6厘的屋為何未給予正現金流呢? 筆者相信六厘之計法是用現年租金收入除以2010年之買入價。但如用現市價再計，即將8500*12/1.44mil，年回報只為4%。對於一間舊樓來說，4%是偏低的。如果買舊樓都只係得4%租，我不如走去買間翠屏或者好運收租了，又好租樓齡又較後生，冇咁多野煩。

如果讀者的人工未能再向前邁進，他只好努力在被動收入方面入手。倒不如將間屋變成劏房，再谷大回報至7%，然後搵返一個同係今日一樣相信花園街舊樓4%年回報為正常既人去接左貨佢吧。條數係咁計: (1.44mil+1)*7%，即係要造好間樓個月租收入為170000，你要再搵「專業人員」去度下，可否間到值錢套房決定在你的門窗位，當然此事是先投資，間房都要錢，平平地六至七萬做得成。事成搵好租客後，訂好租約作為下次賣樓之證明，話比新買家知你間樓收租都收成萬幾蚊，計番4%年回報，賣價係170000/4%=4.25mil。你咪平些少三百幾萬賣比佢囉! 當然你要搵另一個同當日的你一樣，覺得舊樓年收租4%冇問題之買家。

就當你間唔到咁劏房，租又加唔到咁多，你間返兩間套房執靚張租約佢，用增加租值去扯高叫價是坊間一貫用緊之法。投入金額六萬銀而又賣蚊成百萬，諗樣反向提供一個大賺廿倍之方法。希望可以同你2010年至今大賺二百萬之經歷，一起相輝亙映吧!

當村花遇上公務員、談理財優勢(答) Home Blogger

首先講下咩係「村花」，當然唔係美女村屋一個，而是「村屋式」的樓花。除了四叔仲有不少人在新界有地，有時發展商搵好幾個同村兄弟集合業權，將地發展令早年新界區「遍地開花」。村花大銀行唔肯做按揭上會，當然如客戶關係深厚而肯先放幾百萬係戶口，借些少冇問題。另外上次拍片提及「摸貨」，亦有順帶提及「摸花」，買樓「摸花」同打牌摸花唔同，係可以「摸出」既! 講到呢度你都知摸花即係將未完成買賣村屋用確認人身份將業權售出。 

可能由於家人行將退休，讀者自己深思下已想出不錯的方法，筆者只是在此提供客觀事實，再運算解釋為何正確。首先退休會令收入低下，借貸力降低。現時借貸力為((7+2.5)/2*2.59)=9.06mil。退休後家人有長俸，如只靠長俸及讀者自己收入借貸力為((1.8+2.5)/2*2.59)=5.56mil。要知公務員長俸是在銀行按揭審核中可視為收入的。如果村花最尾上會(即借錢買入)，再加上現居尚欠220萬，借貸力在兩年後會被兩間屋消耗大半。可取之法為利用現居結欠比率低之優勢，將其五成轉按，申報出租物業及把其租出，可收回租金估計($5.50mil*3.8%/12)即約$17000一個月。此舉令借貸力大大改善，借貸力可加至((1.8+2.5+1.7)/2*2.59)=7.77mil。就當村花同現居上哂會，你只用掉借貸力一半。 

至於原本三房居屋可租出，或賣完再買。其實租出對行將退休人仕較好，因為人到退休，想再買樓唔係咁易，只不過今次個案撞好有長俸先令借貸力不會大幅下降。樓房投資本身升幅不大，年長人仕就算借到亦只能分15年或更短年期清還，因此失去先借後貶的買樓吸引力。讀者很有可能受年期所限不能拉長債期，銀行只會予他最長還款年期為65減去現行歲數，有可能更短，請參與往後舉辦之交流會去得知更多銀行批貸原則。 

租出三房好處再是倍大借貸力，但由於手上現金低下，可能有借貸力都搬唔夠三成首期作下物業上會之用。如真的要把物業出售而提高現金水平，可將套到現金存放在債券基金，每月收息補貼自己租四房支出。近日看到不少人談論債券基金，亦有人倡議將買入債券基金抵押予銀行然後再借出款項買股票。筆者自己一向建議穩健理財方法，第一是倡議的德盛基金是金融海嘯後之產物，二是在這幾年波幅明顯較其他同類基金高，冒此風險而收多1%年息，閣下自行判斷。另外斷債券基金抵押予銀行是可以，但借出部份一般是按P收息的，即年息5%，成本頗高，請大家知其一要再知其二，筆者較側重講述如何穩當地實行累積財產之法，而不是為你找來倍大資產、極速致富之路。