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街王再起

亨得利鐘錶標下台北市忠孝東路四段原安泰銀行舊址，帶來的不僅是價格刷新紀錄，更看出中資卡位台灣房地產，以及搶占未來陸客自由行商機。

除了亨得利進駐以外，包括港資的藥妝店莎莎、服飾店佐丹奴、ESPRIT等，未來將有更多中資、港資進駐忠孝東路四段，形成台北「新銅鑼灣」的縮影。

製作人．吳美慧　撰文‧梁任瑋　研究員．陳兆芬十月十一日，香港貴婦們最愛的服飾品牌MOISELLE、慕詩國際，其總裁陳欽杰、徐巧嬌夫婦，與二十多位好友悄悄抵台。

這一行人成員，包括香港零售業者、珠寶商、律師和醫生等，由富御珠寶創辦人胡焱榮夫婦、台灣作家蔡詩萍領隊考察「台灣投資環境」。這次來台，最重要的行程就是考察台北市忠孝東路四段店面，以及信義計畫區、永康街和京站購物中心。

為了物色投資標的，他們興致高昂地詢問租金行情與報酬率，以便找到最佳的物件。據了解，陳欽杰極有興趣在台北設點，也不排斥買下值得開店的物件。

而且這些港商，除了考慮開店地點外，連住的問題都一併考量，具有代表性的住宅如「宏盛帝寶」與「一品苑」等豪宅，也是參觀的標的。

贏第二名七千萬元

亨得利志在必得的原因

同 一天上午十一時， 安泰銀行台北內湖總部六樓會議室，決標者拆開信封宣布，「台灣亨得利以新台幣九億零五百元，得標安泰銀行忠孝東路四段一六二坪店面。」在場一位穿著深色西 裝男士，旋即面無表情地拿出行動電話用上海話回報，電話那頭，是香港尖沙咀總部；他掛上電話後，隨即快步離去。

「中國最大的名錶代理商，買下台灣最大地主林堉璘的店面，代表『大鱷』開始浮上水面了。」一位到場看開標的房仲業者這樣表示。

長 期觀察台北市東區商圈變化的欣元商仲總經理焦文華分析，「雖然亨得利出價足足比第二高標的中美鐘錶，多出了七千多萬元；但他們深知，如果現在不忍痛拿下， 未來要付出更高的代價才能在忠孝東路取得一席之地。」在中國大陸與香港擁有許多分店的亨得利，為了搶標忠孝東路四段店面，可說是有備而來，不但在八月底舉 辦十．四四億港元現金增資，又在九月二十一日發了二十五億港元的可轉換公司債，總計相當於台幣一四○億元，就是為來台買店面鋪路。以九億元買下忠孝東路四 段店面，對亨得利來說，才只是開始。

其實，從開放陸客自由行，以及兩岸關係持續改善下，類似MOISELLE的參訪團，或是中資、港資來台的房地產考察團越來越多，不少接待單位甚至用「手軟」來形容絡繹不絕的景況。

在看準兩岸開發陸客自由行商機，一股「中資獵店潮」正席捲台灣；從陸客最熟悉的台北一○一為延伸起點，忠孝東路四段因具交通便利性，又有忠孝復興、忠孝敦化以及國父紀念館三個捷運站，成了搶灘的前哨站。

「十年來，信義計畫區大型百貨公司一家接著一家開，台北購物商圈從西區更迭興替到東區，但以太平洋ＳＯＧＯ百貨為核心的東區，依舊是象徵高消費指標的黃金商圈！」高力國際台灣分公司總經理劉學龍這樣表示。

歷史環境、捷運交會

屹 立不搖的忠孝東路四段商圈劉學龍又說，信義計畫區以商辦、百貨公司為主，但忠孝東路四段——從復興南路到光復南路這段沿街櫥窗店面，充滿多樣性，這才是真 正「逛街的樂趣」。加上大安路「名人巷」、二一六巷美食街內，有許多家高級餐廳、精品名店，與信義計畫區商圈連成一氣，自然形成完整的消費聚落。

值 得觀察的是，二十年前因忠孝東西路開挖捷運，以住宅為主的仁愛路、商辦林立的信義路，也由雙行道改為單行道，商業氣息逐漸轉淡。相對的，原本就是百貨公司 一級戰區的忠孝東西路，則因板南、文湖雙捷運開通，交通便利性提高，更加穩固黃金商圈的龍頭地位，也成了港資、中資眼中值得投資和卡位的黃金寶地。

二○○六年，投資客劉月釵以一．八億元買下忠孝東路、復興南路口三角窗，並以每月租金八十七萬元租給雄獅旅行社，替東區這波店面行情起漲開了第一槍。

位在錢櫃ＫＴＶ台北ＳＯＧＯ店隔壁的僑怡大樓，原本因產權爭議，完工十多年沒辦法取得使用執照。在雄獅旅行社高價租金的誘因下，在○六年底，僑怡大樓順利完成建物登記，出租給歐洲另一大鐘錶品牌歐米茄，每月租金高達七位數，正式為忠孝東路四段鐘錶一條街商戰揭開序幕。

○八年初，中美鐘錶嗅到陸客商機蠢蠢欲動，以每月兩百九十萬元租金、長達十年的租約簽下忠孝東路、復興南路口「小雅大樓」一樓三角窗，替勞力士開設在台首間專賣店，寫下當時東區租金新紀錄。

在此之前，這間店面的租戶是台灣現金卡發卡量第一的萬泰銀行，在租約到期後，卸下招牌換人做。

勞力士天價插旗的效應，很快就在東區擴散。

緊接著○九年十二月，亨得利以每月四百萬元租下忠孝東路、敦化南路口的原台灣中小企銀店面，不但再度改寫忠孝東路租金行情，至今仍為東區月租金最高店面。

區域租金行情即將上漲

頂級名錶店進駐的意義

劉學龍私下表示，在香港銅鑼灣開設有旗艦店的英皇鐘錶，這幾年也頻頻來台探路，不願在這波賺中國錢的列車中缺席。

為什麼精品鐘錶業者一致看好台北市東區店面，並視為進軍台灣市場的首選？

「鐘錶店是零售業的火車頭！」第一太平戴維斯零售部主管田揚明說，由於鐘錶業者重視外牆廣告、商圈人潮密集度，它們只挑黃金地段，所以，商圈內一旦有高檔鐘錶店開幕，代表區域租金行情即將上漲。

雖然台北商仲圈常形容，「在忠孝東路四段開店不會賺錢，但廣告曝光度超強，各大品牌仍不放棄搶奪一席之地。」東區ＳＯＧＯ百貨本來就是台北市最熱鬧、人潮最多的商圈，因此是精品、服飾與藥妝業者卡位的一級戰區。

田揚明說，目前東區還有不少本土銀行據點，這些銀行因為長期持有店面，但坪效不似珠寶手錶業者高；未來中資、港資零售大軍登台，這些銀行有可能因為付不起高昂租金而被汰換。如果是銀行的自有店面，也可能因租金收益比經營分行還好賺，寧願轉租給服飾業者。

「在香港商人眼中，忠孝東路四段匯集的品牌、客層消費力，就跟香港的銅鑼灣一模一樣。」戴德梁行研究部協理薛惠珍說。

薛惠珍表示，香港比台灣早十二年見識到中國錢的威力，尤其在○三年簽定ＣＥＰＡ（更緊密經貿關係安排）與陸客自由行嘗到甜頭的香港零售業者，更嗅到這股商機也正在台灣發酵，很快就把當年大賺人民幣的經驗複製到台灣。

一旦港資、中資大軍入侵，一位難求的忠孝東路店面戰火將更形火熱，甚至一路延燒過光復南路口，直至基隆路口的捷運市政府站。

複製香港簽定ＣＥＰＡ的甜頭

港商瞄準中國旅客商機

「UNIQLO 開幕後，我們這邊租金大漲，以前一坪租金才五千元，現在沒有八千元根本租不到。」住在近捷運市政府站、忠孝東路五段十幾年的老房東說，「以前老鄰居機車 行、油漆行一家家關門了，現在都變成餐飲連鎖店、牙醫診所，只剩一家機車行夾雜在壽司店與旅行社之間，顯得格外醒目。」這位老房東臆測，這家機車行在不久 的將來，會因為租金高漲遷移他地開店。

田揚明說，最近的確有不少國際連鎖服飾品牌，專門鎖定捷運市政府站的店面，條件是一樓面寬愈寬愈好，且要有一到三樓可以打廣告的牆面；過去的小型店面，顯然無法滿足外資、港資的需求，目前行情已到半山腰，未來店面市場將呈現大者恆大的局面，而且單一業主的店面最值錢。

「一旦開放自由行，陸客花錢就不設限！」薛惠珍說，她曾接待過一位中國企業主，來台考察時到台北市信義計畫區的BELLAVITA購物中心買個「紀念品」，回來拎著的愛馬仕（HERMÈS）提袋，裡頭裝的竟是一只八十六萬元的手錶。

相較於奢侈品在中國須繳交高額稅金，該名中國企業主直說台灣的名牌精品，「便宜、便宜，又不用擔心買到假貨，卡拿出來就刷了。」這件事讓薛惠珍與同事至今仍印象深刻。

根據旅行社所做的統計資料之中，○九年中國團體觀光客（不含自由行）的購物分析來看，在客來台灣的消費中，其中的三四％是用於採購珠寶與玉器，顯示他們對上述產品的喜愛，更重要的是，他們捨得花大錢採購。

連醫療診所都被鎖定

忠 孝東路四段一「店」難求薛惠珍說，相較於團進團出的中國觀光客，被帶到土產店、免稅店買鳳梨酥、茶葉，自由行的旅客消費項目將更具多樣性。如果說信義計畫 區是台北的中環，以東區商圈有雙捷運共構的交通便利性，與國際連鎖品牌密集度，不就等同於台北的銅鑼灣，各大精品業者當然要在此「結市」。

欣 元商仲總經理焦文華說，今年以來，為了在東區卡位，不少服飾業者鎖定地段好但業績不佳的東區店面，以高額頂讓金承租下來，等著日後人潮、消費聚集，再好好 的賺一票。例如近捷運國父紀念館站旁的大陸大樓樓下，原本的全家福鞋店，近日也已換成台灣女裝品牌SO NICE進駐。

另外，位於忠孝東路、復興南路口的雄獅旅行社店面，因廣告曝光效果好，有電信業者出價每月一百萬元向房東承租，比現在的行情高出一七％；但因租約尚未到期作罷，但也顯示忠孝東路四段店面一「店」難求的情況。

焦文華以港、澳開放陸客自由行為例，去年陸客觀光總人數已達一八○○萬人次，是陸客今年來台人數一五○萬人的十二倍之多，以中國新富階級強大的消費力，將對台灣的內需零售市場，有莫大的助益。

其中，以第一線知名度高的商圈將優先受惠，如信義區台北一○一、東區、士林夜市、西門町及永康街等商圈，並將推升其他的一線商圈店面租金行情上漲。

預期東區租金行情不斷上漲，不少服飾業者已經悄悄提高房租預算，從過去的每月四十萬元，大幅倍增至八十萬元；甚至有店面房東為了趕走舊房客，將租金調漲一．五倍。倍數翻升的租金，讓原本付租能力較弱的餐飲或便利商店業者知難而退，轉往巷內發展。

因 為忠孝東路四段頭的租金越來越高，不少成本有限的業者，只好逐步的「退守」到四段尾，夢特嬌（MONTAGUT）在近捷運國父紀念館站出口的地方開設新 店、「à la sha」則進駐阿波羅大廈一樓、網路服飾品牌「東京著衣」也在頂好大樓一樓開設實體店面，先行卡位，以便承接日後陸客自由行的商機。

港資來了、中資也來了

當操京片子客人出現在台北房仲店台面上大型連鎖業者大張旗鼓搶市，台面下有不少中資鴨子划水，私底下探路。曾在今年八月底在各大報頭版刊登廣告，替中資物色飯店、商辦與土地的勤實佳商仲董事長林敏弘，這兩年就遇到不少操著京片子的投資客，到他的房仲門市找店面與商辦。

「他們一次不只買一間，只要是忠孝東路四段的店面都要收購。」雖然最後簽約的通常都是台灣代表人，要不然就是以香港投資公司名義「繞道」購買；但很明顯的是，陸客來台效應早已成為市場矚目焦點，也顯見中資來台卡位並非空穴來風。

林敏弘說，這群中國客戶非常專業，不但會刻意選在晚間觀察人潮流量，連颱風天會不會淹水都特別注意，因為勤實佳提供不動產開發、外牆拉皮與招租「一條龍」服務，滿足不少大陸投資客全方位的需求。

類似像林敏弘這樣的「中資代言人」，還有世邦魏理仕台灣分公司總經理雲惟鴻。今年九月初，中國連鎖飯店業者錦江集團，主動透過世邦魏理仕找尋合作夥伴，要開設至少三百間以上的國際觀光旅館。

雲惟鴻表示，中資來台投資酒店是現在進行式，目前台灣的酒店業者，也持續與中國領導連鎖酒店品牌進行跨岸合作的機會，透過品牌的雙向合作，會加速彼此在兩岸市場的拓展，達到雙贏目的。

不只買地、買樓，連醫院、學校都有興趣。

土地仲介業者透露，東區某棟醫院經營權在去年已被外資買下，表面上是台灣財團，幕後金主就是中資。他們相中的是資產，而非實際經營權，這些布局為的是將來兩岸正式開放自由行先行卡位。

從忠孝東路四段頭到四段尾，這僅僅二公里的路程，已因為新店不斷進駐，形成「鐘錶商圈」、「百貨商圈」、「醫美商圈」、「餐飲聚落」等；加上附近的飯店、夜店和有特色的小吃店，走一趟「吃喝玩樂」一次滿足，聚客力夠下，忠孝東路四段，儼然成為台北市的新街王。

中、港資搶進插旗

忠孝東路四段名店雲集

東區最搶手店面

忠孝東路四段2-1號

租戶 雄獅旅行社

租金 87萬元/月

東區整棟租金最高大樓

忠孝東路四段

22號整棟

租戶

錢櫃台北SOGO店

租金

880萬元/月

歐米茄全台最大專賣店

忠孝東路四段30號1、2樓、外牆

租戶 歐米茄

租金

410萬元/月

勞力士在台首間專賣店

忠孝東路

四段1號

租戶 中美鐘錶

租金

290萬元/月

莎莎國際在台第一家分店

忠孝東路四段59號1樓

租戶 莎莎

租金 180萬元/月

中國鐘錶大王在台首間旗艦店

忠孝東路四段

142號1、2樓

租戶 亨得利三寶

租金 400萬元/月

東區第一間中資購買店面

忠孝東路

四段231-1號1樓

業主 亨得利三寶

售價 556萬元/坪

東區最老牌頂級鐘錶行

忠孝東路

四段235號

業主 金生儀（自有）

東區第一間租金站上300萬元店面

忠孝東路四段

183號1、2樓

租戶 ESPRIT

租金 340萬元/月

資料來源：欣元商仲、台灣房屋

搶賺來台陸客商機

──9家有意在台置產的知名港資、中資業者

飯店

董事長 品牌 說明

孫　堅 如家酒店 2009年開始來台接洽飯店合作對象、考察投資環境

錦江集團

酒店 委託世邦魏理仕台灣分公司找尋台北據點，已在桃園縣高鐵青埔站附近買上萬坪土地

服飾

陳欽杰 慕詩國際

MOISELLE 有意來台開設

獨立旗艦店

徐巧嬌 ENIGMA 已來台設點

鐘錶

潘迪生 香港迪生

創建集團 蕭邦錶、Brooks Brothers、TOD'S、Hogan、S.T. Dupont代理商，已來台設點多年張瑜生 新宇亨得利 購買台北市忠孝東路

四段店面

楊受成 英皇鐘錶 透過國際商仲公司

在台北找據點

餐飲

朱元豪 揚子江

餐飲集團 「冶春茶社」餐廳在京華城開設全球第一家分店，也是大陸國企投資台灣實體店面第一例

房仲

施永青 中原地產 預計明年初

在台開設第一家分店

資料來源：欣元商仲　《今周刊》整理本地商家在經營上仍有許多外商無法比擬的地方港資搶進 本土鐘錶行不怕此次台北市忠孝東路四段店面標售，參加競標的四家公司中，就有三家鐘錶店參加競標；競標的同時，鐘錶店逐鹿東區商圈大戰也即將爆發。

之前以約1.5億元賣掉北市林森北路店面的中美鐘錶董事長王文祥，坦承很意外亨得利會參與競標。他耳聞如東方錶行等許多香港鐘錶行，都將陸續來台，複製香港鐘錶業因開放陸客自由行而受益的模式。

但以「鯊魚聞到血味就會接近」來形容目前氛圍的王文祥認為，就算開放陸客自由行，台灣頂級鐘錶市場終歸還是將以本地金字塔消費者為主力。

長期觀察鐘錶市場變化的鐘錶專家曾士昕也強調，忠孝東路的確已經成為精品市場一級戰區，但是本土鐘錶行在經營上仍有許多外商鐘錶行無法比擬的地方，比如和品牌之間存在協議價格默契。

此外，會購買頂級錶款的客人，重視的是錶款稀有性，這一點在台北市民生東路和天母等地老字號頂級鐘錶行，也還有一定程度的競爭力。中美鐘錶在稀有錶款選擇上有競爭優勢，未來就看亨得利擺出怎麼樣的錶款陣容。

回歸到陸客的購買力對於精品頂級鐘錶市場有多少挹注？忠孝東路鐘錶商圈最大的競爭對手101購物中心表示，陸客目前占銷售總額的15％，雖然不是主力的購買者，但對業績的確有增分效果。

忠 孝東路四段30號的歐米茄（OMEGA）旗艦店，對亨得利進攻，顯得老神在在。斯沃琪瑞集團的總經理黃孔祥表示，由於亨得利店中也販售歐米茄錶款，站在品 牌角度，對於頂級鐘錶市場的版圖日益擴大，抱著樂觀其成的態度。同時因應陸客自由行商機，未來店內會多鋪陳一些中國觀光客喜歡的錶款形式。

據了解，比如品牌經典、K金或是鑲鑽等錶款，都是中國觀光客喜歡的錶款。

大 部分的鐘錶品牌或是鐘錶店認為，對已經趨於飽和的台灣鐘錶市場，中國觀光客可望帶來一些活力和生機。像是在忠孝東路上金生儀和101購物中心同時有販售的 頂級鐘錶品牌蕭邦，該品牌副總經理李明璇坦言，陸客購買金額已經占了整體營業額的20％左右，開放自由行之後，預期當然還會再增加。

（孫維敏）

被稱為「玩具大王」的旭日國際主 席蔡志明，上月份又再大手掃貨。首先他趁長實開售紅磡樓王海名軒，迅速以八千萬，連買兩個頂樓複式單位。不久，他又斥資四億，買入中環鱷魚恤大廈一、二 期，出手十分豪爽，技驚樓壇。今年五十五歲的蔡志明，在過去三十年，原本只是普普通通一名玩具廠商。直至九七年，他突然變得很豪。在短短五年間，先後掃入 三十三億元貴重物業，而且一直只買不賣，彷彿有用不完的錢。再加上他近年生活超級奢華，住五萬呎大宅，坐擁三十多部名車，與女星做好朋友，出入有十多名保 鏢傍着，更加顯得他背景神秘。雖然他聲稱做玩具生意，及在美國炒樓致富，但本刊發現，蔡志明原來一直與大陸軍方關係友好。上週四，記者到荃灣荃運工業中心 訪問蔡志明。旭日的寫字樓與一般廠商無異，但甫踏入蔡志明的辦公室，感覺就截然不同。他那八百呎的辦公室內，天花掛着六盞水晶吊燈；他辦公桌旁，還鋪了一 塊北極熊皮毛地氈，辦公桌後面那堵牆，更貼滿了金箔。搽滿頭蠟，望着水晶擺設的蔡志明，即使提起新鮮熱辣買入的海名軒頂樓複式，也沒有絲毫興奮，彷彿買樓 買到麻木。「初時唔係我自己想買，係長實的趙國雄來叫我買。他說可能是全亞洲最高。我覺得環境好，又望到海，可以媲美山頂的屋，一萬元一呎唔算貴。我現在 還未諗到買來怎用，可能留給公司的外國客人住，可能出租。或者週末時同屋企人來度假，別 人去郊區，我們則出來市區度假。」至於剛以四億買入的鱷魚恤大廈，他表示：「我在旺角、尖沙咀、銅鑼灣都有物業，因為中環係世界性金融中心，既然我要發展 地產，就應該有幢中環物業。而且鱷魚恤大廈近海旁，夠矚目，唔難租。其實我早在九八年已感興趣想買，但業主不想賣。現時大廈每月租金收入二百二十萬元，回 報率有六釐。」

買樓又快又豪他的辦公室內，三面牆掛滿他買入的物業照片，「我只是掛了一部分我喜歡的物業。」蔡志明說。事實上，自從九七年 他買入九肚山紅橋里，五萬呎地皮起大屋；翌年以九千萬，買入七間寶松苑洋房後，蔡志明便成了地產界大豪客。他每次掃貨都成幢成幢樓買，這五年來，總共買了 三十三億的物業，地產經紀一見他便會心微笑，皆因他是行內出了名的快槍手，買樓不須怎樣考慮。「買寶松苑時，信和還有二十七間未賣，蔡先生去睇樓，看不到 一小時就決定全部買入，然後放下一張二千萬支票做訂金就走了。結果，信和只肯賣七間，整個交易只不過用了兩個星期。「而他在九七年買紅橋里那地皮時，落訂 更快。那一天我和蔡先生在馬會吃飯。吃飯時，我提起紅橋里有兩間屋正在出售，吃完飯後我們就去看，結果由下午三點傾到九點，最後億三成交。」一名負責九肚 山豪宅的地產代理回憶。由於每次出擊都不假思索，所以難免買貴貨。「蔡志明買物業得個貴字，但很多都不是靚貨。好像淺水灣道九十號，地點幾好，但附近有好 多地盤，所以信和才肯全部賣給他；另外他買大潭道九號亦是太貴，呎價要六千五百元，相對同區最優質的浪琴園，最貴也不超過六千元一呎。」區內地產經紀透 露。

超級富豪式生活除了買樓豪爽，買車他更捨得。現時蔡志明共有三十多部名車。「我只有星期六、日才會自己揸車，其餘日子均由司機接送。我 比較喜歡揸波子和法拉利，因為前者性能好，又耐揸；後者則引擎聲夠柔和。」汽車經紀也認為他買車異常疏爽：「他只是用車來擺款，並不明白車的性能。所以賣 車給他很容易，只要告訴他牌子及價錢，最貴的就行了。我試過幾次坐他的車，未駛出家門斜路已經死火，他根本不懂得如何揸車。」近年不斷被傳媒形容身家豐厚 的蔡志明，更惹來賊人垂涎。去年五月二十二日，蔡的十六歲兒子險遭綁架。其後蔡加強保安，聘請啹喀及華人貼身保護，人數逾十人，出入有保鏢駕車隨後。然而 他的財政背景，卻甚神秘。蔡志明表示，現時旭日國際每年的營業額達二十億。他堅拒透露每年盈利，但對上市玩具公司有 研究的分析員表示，現時行內的純利，大概只佔生意額不足一成。以此推算，蔡志明每年頂多賺一億多。而這五年間，蔡志明掃入的三十三億物業，全部均有做按 揭，大部分在中國銀行上會。唯其如此，由於豪宅及寫字樓只能做六成按揭，單是首期，蔡志明便要拿出十三億，而且他一直只買不賣，全部放租，租不出就空置 着，令人聯想他背後隱藏的實力。

炒美國銀主盤「我做地產不是用來投資，而是需要一筆穩定的收入，用來支持我做玩具生意。再者，現在經濟不 好，有幾萬人要跟着我吃飯，我要有穩定的收入來養他們。」蔡志明牽強地解釋。他表示從九十年代起，在美國專門收購銀主貨，尤其是只建了一半的大廈。待完成 物業後放售或出租，如是者就賺到十億港元，用來投資香港地產。訪問期間，蔡志明突然接到美國打來的長途電話。「係，老大，你send份文件過嚟，我簽就 得，今晚打嚟我屋企再傾。」蔡志明口中的「老大」，原來是哥哥蔡志誠。蔡向記者解釋剛剛賣出一幢波士頓商廈，待他簽紙作實，更表示可調回一筆錢回港。「美 國的地產生意由哥哥及妹夫打理。我的股份佔多少少，但我從不過問美國的生意。因為我哥哥比較保守及低調，唔似我。」蔡志明續說。但根據美國的地產代理 Coldwell Banker Commercial George Realty表示，這十年來，美國的樓價平均只有百分之二至五的升幅，雖然要賺十億並非不可能，但卻未曾聽過賺上億元的「蔡志誠」——蔡志明哥哥的大名。

行 家嘖嘖稱奇蔡志明雖然以玩具起家，但一些老行尊對他卻沒有印象。「蔡志明？我近來在報紙上，常看到他幾億幾億的買樓。他究竟是做什麼的呀？做玩具？我做玩 具幾十年，從未聽過一個行家可以做到咁發！做玩具只會流血不止。好像今年做十套玩具模出來，只有三套賣得，明年就要用所賺到的錢再造十套，造玩具根本不可 能有現金揸手。」五六年開始造玩具的全國政協委員雲大棉批評道。「在美國炒樓就更加無可能，我八二年在羅省用三十多萬買了一間屋，前年以二十七萬賣出，蝕 了兩成半。住宅都如此，商廈一定更加慘。」而另一位在東莞設廠的港商，對蔡志明的財力也感到奇怪。「我都唔知佢點賺錢嘅，佢做好多Mattel的單。每次 見到蔡志明入標爭Mattel生意，就知一定唔夠佢搶，佢可以做到個價好爛。而且佢最鍾意高薪挖角，好似國內一個工程師，大概千多元人工，但佢可以出到 三、四千，都唔知佢點賺錢。「但行內好多人都知佢同大陸軍方關係好好，佢以前一返到大陸間廠，就坐軍車出入。」

軍車出入廠房旭日國際於深圳 龍崗平湖鎮設廠，現有五個廠房，面積共達三百五十萬呎，員工三萬多人，全鎮最大。其中最早投產的廠房，位於平湖鎮人民政府辦事處對面，雖然牆上旭日兩字的 油漆已脫落，外表殘舊，但鎮內的人都知道旭日後台猛料。「我喺二樓辦公室見到一張蔡志明同張萬年（中央軍委副主席）的合照。五、六年前還有掛上軍牌的車出 入。當中有一架係貨車、一架係麵包車（細貨車），同一架係私家車。張萬年於八○年代駐守廣州，張的老婆係揭陽人，同蔡志明同鄉，所以便結識。」在廠房對面 開店的老闆透露。當記者坐麵包車，前往旭日最新的廠房時，接載的司機也表示：「旭日請很多香港人，間中接載他們出外食飯，都見到有掛上軍牌的房車泊喺入 面。」記者向蔡志明求證與軍方關係，他說：「我與軍方關係完全基於禮貌。更有人話我的錢來自大陸。如果我的錢不乾淨，我不夠膽用來買樓，政府實查到足。因 為有人妒忌我，見我做得成功，亂講我。我做生意三十年，全部錢都經銀行，一查就查到。如果是事實，我應該在瑞士銀行開個戶口，慢慢用，點會高調地買樓。 「在大陸投資，需要應酬。有時要拜會軍方，影張相掛在大陸間廠，有時有人嚟搵食，見你同張主席（張萬年）熟，唔會搞你。」

全家虔誠信教四七 年於上海出生的蔡志明，是潮州揭陽人。五歲時，他隨家人來港，住在九龍城博愛邨，後搬去嘉林邊道，父母開幼稚園。六六年他在新法書院中六畢業後，便到媽媽 朋友開的玩具廠做售貨員。日間找客戶賣玩具，夜間則跟師傅修理機器，一做三年。其後他到英國修讀機械工程，七二年畢業後返港。在家人支持下，與兩友人合資 成立旭日實業。「當時集資一百至一百五十萬，我佔一半，在觀塘偉業街租一個三千呎的廠房，十二個員工連兩台機器。」蔡志明憶述。七四年底，蔡與任職教師的 李惠莉結婚。起初五年旭日都無錢賺，其後友人退股，蔡獨力支撐，直至遇上代理史諾比玩具生產商，猶太人Bill Lichstein，生意才有轉機。「我從貿易公司得到猶太商人資料，主動聯絡他們。猶 太人很叻做生意，起初要不怕蝕底，他們賺十元，我就賺一元。當他們相信你時，會當你是朋友，不但願意給你賺多些，還介紹其他猶太人同你做生意。」蔡志明解 釋。自此，蔡志明靠史諾比賺得第一桶金，更於七九年搬入現址荃灣荃運工業中心，員工增至三百人。未發跡前，蔡氏兄妹常跟父母，返屋企街尾的生命堂崇拜。蔡 志明更表示從教會認識現任妻子李惠莉。而移居波士頓的哥哥蔡志誠，更是一位虔誠的基督徒。「基督教豐盛生命堂前身是觀塘潮人生命堂，蔡志誠於六○年代初是 本會第一位傳道人，協助創立本教會。他的媽媽是一位和藹的老人家，亦是本會執事。」陳恩明牧師回憶說。已然暴發的蔡志明，今天已很少返教會。

紅 顏知己陳妙瑛陳妙瑛一直被視為蔡志明的紅顏知己。九八年曾被傳炒樓勁蝕百萬的陳妙瑛，在九九年開始一改頹勢，三年來以現金一千一百萬買入三項沙田物業。事 實上陳妙瑛與蔡志明近年關係密切。去年他們在大埔合辦「滙點教育中心」補習社中，陳妙瑛居然與蔡太李惠莉持有相同股份；而據一玩具廠商表示，蔡志明經常到 拉斯維加斯賭錢，賭場會預留兩間VIP房，一間給他太太，另一間則屬陳妙瑛。最近，陳妙瑛息影代理豐胸丸。陳只佔豐胸丸公司一成股權，大股東Kingston Group Holdings由蔡志明大女蔡加敏控制。而生產豐胸丸的美國製藥商，正是蔡志明佔四成權益的上市公司Baywood International Inc.。換句話說，蔡是陳妙瑛的幕後大老闆。

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嬰兒奶粉缺貨在香港引爆民怨，其實從德國、荷蘭到澳洲，陸客收購奶粉已成普遍現象；在國產乳製品安全問題解決之前，這股中國消費者購買舶來品風潮恐難停止，台灣必須及早準備因應。

撰文‧周岐原

槍砲彈藥，是戰略物資，必須嚴格管制出口；白米和麵粉，是戰略物資，必須隨時核對儲備量。那麼，嬰兒奶粉算不算是一種戰略物資？

這是香港特區政府面臨的最新難題。中國旅客和跑單幫為業的水貨族，在香港四處掃貨、收購嬰兒奶粉，每天下午，拖著數箱「戰利品」的水貨族北上通關，一返回廣東深圳，立即將奶粉分拆出售。

經營這一行的利潤極為可觀，記者向一位每天賣出三十罐奶粉的網路業者查價，發現美贊臣（台譯：美強生）「安嬰兒A+」一號奶粉，在香港原價二九四元港幣（約一一二四元新台幣），但在中國，網路價竟飆到三三五元人民幣（約一五九六元新台幣），等於狂漲四○％！

物資被搶奪 香港人怒了這種「自由貿易」的副作用顯而易見：香港父母得四處奔波，才能買到孩子非吃不可的奶粉。「往往在附近沒有地鐵站的藥局或超市，才有機會買到，超市還限量四罐！」一位香港人抱怨：「簡直是千辛萬苦！」「這數年間，一直有人將香港物資運返大陸，造成香港物資短缺，到了今年一月， 奶粉供應突然更趨緊張，身為香港人，眼見屬於香港人的事物一一被搶奪，而政府卻坐視不理，只有民間自發行動才可迫政府面對。」在臉書發起「拒絕香港大陸化」活動的網友，接受《今周刊》訪問時匿名回答。

一月二十七日，他和另外數十人在香港旺角車站參與「光復香港，還我奶粉」遊行，他們高喊口號、要求政府提出明確對策。

另一方面，也有網友出奇招，在白宮網頁發起連署，要求美國官方回應，短短三天就有近二萬人參加。

香港民眾透過種種行動自力救濟，終於換來特區政府的改革：食品環境署長高永文二月一日宣布，香港將正式修改進出口規定，每人出境限帶二罐奶粉，上限一．八公斤；奶粉品牌也擴大進口，在春節期間增加一百萬罐奶粉，以因應長假需求。

別以為只有和中國一海之隔的香港，會受到陸客大買奶粉影響，德國大報《圖片報》，就在一月中撰文指「中國人掃光德國嬰兒奶粉」；從歐洲到大洋洲，陸客狂買奶粉的效應，正在全球多國發酵。

在德國黑森州，Milupa公司生產的愛他美（Aptamil）奶粉，在中國是頗受歡迎的舶來品，公司去年下半年雖將奶粉產量提升三成，仍供不應求。

Milupa發言人史托爾（Stefan Stohl）分析：「我們沒有中國客戶，也不打算將奶粉出口，所以是中國人透過管道在德國買，然後寄回去。」在該公司總裁賈蘭德眼裡，業績水漲船高似乎不是個好消息，他說得更直接：「我們只為德國寶寶生產產品。」面對搶購風潮，德國超市只能以每人限購五公斤奶粉來暫時因應。到了荷蘭，超市的限購更嚴，除了每人限購四罐、已購物者禁止再消費，貨架上還貼著以荷蘭文寫的告示牌，上頭寫著：「出口中國的兒童食品暴增，全國存貨短缺，很遺憾執行限購政策。」防止將奶粉囤積或出口至中國的意味相當明顯。連澳洲、紐西蘭，地方政府也陸續推出類似管制。

乳品頻出包 中國父母怕了其實，中國並不缺少嬰兒奶粉，缺的是「信心」。過去五年，中國奶粉年消耗量雖由九十五萬噸增加至一六一萬噸，然而，去年中國奶粉產量也達一三六萬噸，只要適度增加進口、擴大畜牧業生產規模，供不應求的情況應該可以得到控制。問題就出在，有能力花錢的消費者，根本不敢買中國本土的乳製品。

繼○八年三鹿奶粉因含有三聚氰胺毒素，造成三十萬名幼童洗腎、腎結石等嚴重副作用之後，近年又有多家乳製品業者爆出產品含汞、提前腐敗、含有黃麴毒素等「五花八門」醜聞，正是問題產品層出不窮，中國父母已經被嚇怕了，即使多花一點錢，也要買絕對放心的奶粉。可見中國食品安全問題一日不解決，全球奶粉被陸客狂掃的現象就不會消失。

連德國、澳洲也感受到奶粉持續外流的威脅，已有立委示警奶粉出口問題，更不能掉以輕心。一旦台灣也出現「奶粉荒」情況，該如何保障本地嬰兒權益？

香港《信報》特約評論員練乙錚向本刊分析：「管制奶粉攜帶出境，同時又不能太死板，開徵離境稅可免這個麻煩；有人還是要帶的話，也可以，繳重稅便是。徵收離境稅的行政手續不難，稅務局行政效率很高，完全可以應付。」這個課徵「離境稅」的建議，或許可作為當局的預備政策。

保護本國嬰兒權益

——陸客搶購奶粉，各國應對方案

香港

每人出境限帶2罐、總重1.8公斤

荷蘭

超市每次限購4罐、不得重複消費

德國

超市每次限購5公斤

澳洲

每人每次限購2罐

紐西蘭

超市每次限購4罐

盛傳港府又將推辣招打壓樓市，同時間，亦四出尋地增加土地供應，加快起樓速度。繼早前活化工廈、最近又宣布採用原本興建學校的空置土地來改建居屋，另一個焦點，就是那批自五、六十年代遺留下來的公務員樓。這二百多幢舊樓、分布在土瓜灣、何文田、北角等優越的地段，政府、發展商皆虎視眈眈，最近有消息指，政府正着力研究如何釋放這批舊樓作土地重建。兩幢位處土瓜灣美善同道的公務員樓，去年十月首先成為投資者囊中物，買家在同月同日一口氣以一億三千多萬掃入。翻查資料，買家是有保齡球大王之稱的楊家樹、楊敏健父子。近年他們由「碌齡」轉投地產，由炒豪宅獨立屋到收購酒店，今趟大手筆狂掃公務員樓，立即引來連鎖反應，各區公務員樓放盤量激增。

上週五，記者在土瓜灣一帶地產鋪見到不少公務員樓租售廣告，姓何的地產代理帶領記者到美善同道睇樓。該處地段，整條街都是達五十年樓齡以上、樓高五層的公務員唐樓，外牆髹上六十年代的灰綠色。何落足嘴頭，「雖然近五十年樓齡，但公務員樓保養好，內籠大，樓底高，雖然喺土瓜灣，但因為喺內街，旺中帶靜。」

大量租盤湧現

放租的是位處美善同道七十八及八十號相連的「泳苑」單位，何說：「兩幢樓有三個盤，同樣大細，建築面積一千三百呎，實用面積一千零六十八呎，月租二萬一千，成條街就呢兩幢有自己車位，租一千五百元。」大廈沒有電梯，梯級地磚是絕跡多年，綠白相間的紙皮石。何甫入單位說：「呢啲單位全部保留六十年代裝修，上手公務員自用的酸枝傢具你鍾意可以留住用，古董呀。」三房一套單位，客廳還是古老的鐵窗，樓底十呎高。記者詢問泳苑單位是否只租不售，何表明：「業主唔賣，只收租，佢其實好辛苦先一次過買了兩幢泳苑，每個單位一千一百萬，幾難先至搞到統一業權，所以業主唔會賣的。」翻查記錄，泳苑兩幢合共十二個單位，是在去年十月十八日，同一天由「高譽投資」公司買入，買入價一億三千二百萬。該公司股東，正是自一九七九年開始就在香港經營保齡球場的「齡王」楊家樹和楊敏健父子。

同月同日掃兩幢

由於泳苑是公務員樓，公務員樓須先補地價才能出售。這宗買賣似乎早有部署，泳苑早於○八年解散合作社從而分契，業主於○九年樓價未飛升時補地價。今次一次過洽成十二個業主，以高價購入兩幢泳苑單位，過程並不簡單，據了解，楊氏父子曾多次到泳苑和業主見面，最後經歷三個多月交涉才完成交易。記者找到兩名分別轉購了九龍塘馬可尼道豪宅及屯門獨立屋的泳苑前業主，他們對於收購過程都不願多談，也不肯透露楊氏是否作出額外賠償。這次罕見的公務員樓成交，地段規劃用途是「住宅（甲類）」，測量師指出，若業主購入單位後再興建純住宅用途，地積比約七點五倍，若興建商住樓，最高地積比九倍，項目重新發展後最高可建樓面約四點五萬平方呎，以現時購入價計算，重建後樓面呎價約二千九百多元。以一月底的成交個案比較，土瓜灣六年樓齡的翔龍灣，呎價已升至一萬三千六百多元，可見泳苑如果一旦成功申請重建，物業潛在價值最少升值四倍以上。

楊氏保齡球王

買家楊氏父子靠經營保齡球場起家，父親楊家樹七十一歲，早在七十年代末，已開設得寶保齡球場，全盛時有多間分店。八十年代，因為八六年車菊紅歷史性在保齡球賽奪得亞運金牌，在香港掀起一輪保齡球熱，排隊碌齡人潮擠滿保齡球場，令楊賺得豐厚利潤。不過楊作風低調，商界及保齡球界人士均對他所知不多：「佢作風好低調，除咗搞保齡球場外，只知佢好早就喺大陸投資，不過規模就唔係好大。」楊家樹是茂名高州人，曾獲委任為高州市政協，在內地有人脈，但當年他在香港投資不多，除了八五年擁有深水埗九江街和及後購入的小西灣富欣花園地鋪，也買賣過一些工廈單位收租外，就是自住的飛鵝山道五號屋。其後，保齡球在香港熱潮退卻，楊曾一度到廣州市開設得寶保齡球館，但本業成績仍未見突破。其子楊敏健其後協助父親打理生意，○七年自立門戶，曾一度想改革本業。除了與合和合作，在合和旗下的九龍灣國際展貿中心開設香港保齡球城，與合和太子爺胡文新經常出席宣傳保齡球活動；亦加強管理保齡球場員工的服務。楊敏健便曾因為在沙士期間不批准員工戴口罩上班而見報。不過保齡球熱在港漸退，保齡球場的人流持續欠佳，記者到楊氏旗下的沙田富豪保齡球場及九龍灣展貿的香港保齡球城，見到入場碌齡的人數不多，香港保齡球城亦宣布在四月底結束營業。楊父子二人近年見勢頭不對，遂開始從保齡轉投地產事業。

炒豪宅酒店

楊氏父子二○一一年四月，以二億九千三百萬，出售飛鵝山道五號項目，當中包括六間半獨立洋房及一間獨立屋，有關項目是楊氏在一九九二年以一千五百萬元購入，九九年重建時補地價二千八百五十五萬，出售項目大賺二億四千多萬。在飛鵝山出售獨立屋掘到大桶金，資金豐厚的楊氏，以現金七千一百萬購入何文田半山一號獨立屋自住，又睇中自由行旅客大量湧至的前景，在前年八月轉炒酒店，以二億九千八百萬元購入太子界限街三十六號的「36酒店」，物業樓高十三層，有一百六十間客房，呎價八千四百九十元，樓面三點五萬平方呎。本刊曾到半山一號獨立屋，向楊父楊家樹查詢他對轉投地產的心得，衣著打扮樸素的楊太在門外婉拒訪問，更笑說：「我淨係識煮飯，投資就我老公叻。」記者亦通過電話向楊敏健詢問他購入公務員樓的進一步發展方向，楊謙虛回應：「我唔識（地產）o架！你問我點打保齡球就識……」

公務員好想「放」

這對保齡球父子是次一筆過狂掃兩幢公務員樓，引起地產代理及業主注意，有地產經紀表示，公務員樓因為樓齡長，首期必須要付五成出來，大部分銀行又不造按揭，所以過去成交極少。「但自從政府有風聲，加上呢單一筆過的大額掃公務員樓舉動，近期九龍城、何文田、土瓜灣一帶的公務員樓業主，都好想放盤……」在土瓜灣、紅磡區內有五、六十幢同類公務員樓，有實用面積八百六十呎的單位，放盤叫價七百八十萬；而九龍塘喇沙利道的公務員樓蘭馥園，樓齡同樣年過半百，十幢相連，樓高三層，外觀較毗鄰物業稍為殘舊，但呎價貼近同區豪宅，惟業主惜售，放盤量少，加上買賣手續繁複，成交疏落，過去三年僅錄三宗。放盤少，是由於出售公務員樓必須先補巨額地價，有此局限，令年老公務員不能賣樓。記者上週便在長沙灣順寧道，找到公務員樓老業主歐先生。歐自八五年入住該單位，一住近三十年。他嘆說：「近呢一兩年有好多地產代理查問我哋要唔要賣樓，我都好想賣，我哋年紀大，呢啲樓冇電梯出入好唔方便，但我要賣，就先要補地價幾百萬，我用晒啲棺材本都贖唔到。」

釋放土地

土瓜灣的地產經紀表示，其實只要政府願意減補地價，不少地產商或市建局都會立即出手收購同區的公務員樓。他又透露，已有立法會議員出手向政府爭取減低補地價金額。全港現時有二百三十八幢公務員合作社樓宇，涉及五千六百四十個單位，涉及總土地面積約三十公頃，當中一百七十七個已經解散。在已解散的合作社中，十三個已就轄下樓宇向地政總署補地價，當中十一個轄下的樓宇已重建，假若所有合作社均重建其轄下樓宇，按有關各個地段容許的地積比率計算，推算最多約可提供九十六萬平方米總住宅樓面面積，相等於一萬三千七百多個七百呎單位。

痛苦的捆綁

公務員樓交易少，源於物業的擁有權有着痛苦式捆綁。五十年代，港英政府以市價三分之一批地給公務員，自組合作社建屋，以公契形式共同持有物業，九三年修改條款，只要有百分之七十五的「社員」同意，即可分契，不過轉售物業只可賣給長俸公務員，現時全港只有十二萬人合資格，如要賣給「街外人」就要先補回三分之二的地價。由於大部分公務員樓地處市區，補地價叫價驚人，曾有北角公務員樓出售時，二千一百呎面積單位要補回一千四百萬地價。發展商如欲收購公務員樓重建，除了要付單位的地價外，更要再付補地面積比的金額。公務員合作社申訴大會召集人黃伯仁指，多年來不下十個發展商接觸他們，都被雙重補地價及繁複手續嚇窒。「曾經有人接觸過我哋，俾咗幾十萬手續費地政署了解到底要幫我哋補幾多地價，署方叫發展商收晒啲單位，攞埋份計劃書再嚟傾，發展商認為太多不確定因素，最後都係打退堂鼓。」歷年來，成功重建的公務員樓出售，只有西環的寶翠園，紅磡的昇御門，要經歷十多年才能成功發展。