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2014年樓市數據分析 止凡

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回鄉樓市見聞錄之杭州：房價的天堂還是人間？ 西峰

http://xueqiu.com/1025819408/27471839
杭州以其天堂之名吸引著省內外的移民。其房價也一直位列全國城市前列。2012年後，杭州的房價基本處於滯漲狀態。未來的走勢如何？讓我們看看文中的觀點。所在地：浙江杭州

見聞提供者： @陳達博(新浪網友)
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我主要以杭州主城區樓市進行囉嗦，像餘杭區蕭山區從行政規劃上來說，雖然也算主城區，但由於這兩個區沒有同城待遇，和其他區是不同的，所以在本章內就對這兩區的房產不贅言了。

一、杭州市區區域與樓盤板塊分佈

在寫杭州樓市之前，首先得先簡單介紹一下杭州的市區版圖，我認為這對於杭州樓盤分佈、樓市價格乃至結構，是非常必要的。

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圖1、雪後斷橋（西湖美景之一，白娘子和許仙的傳說就發生在斷橋）

杭州之所以出名、之所以成為人間天堂，其實和那一潭湖和圍繞著西湖的那一圈山密不可分。從風景來講，這湖水、這青山，無疑是上天賜予杭城人民的最好的禮物。但是這山這水同時隔絕了杭州往西南的城市擴展，還順便連帶著湖水山地一圈都自然而然的成為了風景區。為了保護西湖，杭州人民也算犧牲無數，連以前最市井最繁華的的湖濱延安路等商業地帶都一律限高。其餘的貼近風景區的一些地區就算適合居民居住，也因為各種生活配套無法跟上，無法成為大型的居民區，而成了賓館、飯店甚至軍隊政府辦公場所。從某種程度來講，用「三面云山一面城」以及「一城山色半城湖」兩句，拿來形容杭州的城市地貌是最貼切的。除了西湖山水之外，還有一條潮水洶湧而為天下知的錢塘江，則隔絕了杭州往南擴張的腳步。

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圖2、寶石山上看杭城（容易觀察到市區和西湖連為一體）

正因為此，1990年之前，杭州真的很小。一共也就6個區：上城區、下城區、拱墅區、西湖區、江干區、半山區。主城區框架基本上是這樣構成的：教工路（或學院路）以東，文一路德勝路以南，錢塘江以北，秋濤路以西。這個主城區區域現在依然是杭州市最核心的區域（該區域工作日車子限號通行）。對於老杭州來說，這就是他們認為的杭州主城區：這涵蓋了上城區、下城區的大部分、西湖區的一小部分、江干區極小一部分。杭州最好的醫療、教育、商業資源也集中於此。湖濱解放路——武林門延安路是絕對的市中心商業十字軸線，在很多年內，杭州人民的各項生活內容基本在該區域完成。這就是杭州的最核心地塊，也是很多人認為的這裡才是真正的杭州。

當然了，老市中心地方小，新樓盤多年難得，那價格自然就高了。所以老市中心的新房房價，對於普通人來說毫無意義。以目前還在售的新樓盤來講，從新華園（45000+）到武林一號（70000+），這樣的單價看著都是讓人絕望的。所以，普通人的新房夢只能從外圍開始。

幸好，杭州不是永遠那麼小的，屌絲們也會有春天的！90年代後，全國大規模的城市化轟轟烈烈的開始，杭州也未能免俗，開始了向四周擴張的腳步。普通人的新房夢也有了實現的可能。

杭州城東：

說到城東的擴張，最繞不過去的就是錢江新城板塊。錢江新城東臨錢塘江，南靠復興地區，西依秋濤路，北至錢塘江二橋、艮山西路，佔地面積約15.8平方公里。原來該區塊是破舊廠房及部分農田的混合地塊，從2001年前後，杭州市開始了錢江新城建設。

如今新城內醒目的「日月同輝」標記不僅是杭州新地標，區域內林立的高檔寫字樓和高級賓館、豪華shopping mail更代表著杭州城市建設從城市1.0版向2.0版的蛻變。我們都知道，雖然摩天大樓不能代表現代化，但是現代化肯定有摩天大樓。這裡以後必將成為杭州最重要的商業中心，最集中的總部中心，最時尚的都市中心。雖然現在離成為目標尚有一段距離，但是該區域的建設已經初露端倪。在這麼重要的地區，房產的價格當然也是極為驚人的。目前該區域內幾乎沒有新的住宅項目，二手房價格基本穩定在35000+以上，超豪華的那種40000+，50000+都有的，但是都不具備特別代表性。一些名為商業地產但實際可以用來居住的商品房，基本價格也在35000+左右。

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圖3、杭州錢江新城（杭州最重要的拓展新區）

城東新城則是錢江新城向東，向北的另一個延伸段。該區域隸屬江干區所有，由錢江新城建設指揮部負責管理。根據官方解釋：城東新城是杭城的東大門，上海、寧波進入杭州主城的必經之路。根據杭州市城市總體規劃，城東新城位於「一主三副六組團」總體佈局結構的幾何中心，南接錢江新城，東聯下沙副城，是杭州實施「決戰東部」戰略的核心平台。杭州最主要的兩大交通點，東站綜合交通樞紐中心及杭州汽車九堡客運中心均位於此，另地鐵一號線穿過大部分區域，其發展潛力和交通便捷性毋庸置疑。因該區域完全屬於新建城區，一切都是由零開始，且建設時間較短，故生活配套基本等於零。但是潛力可期，故目前價格基本在22000+。

至於下沙副城，從副城這個名字上講大家都知道這應該是離杭州主城區很遠的一個地方了。但從交通上來講，從下沙管委會到武林門（現在市中心）距離也就20公里，離錢江新城（未來市中心）則更近了。此外地鐵一號線又是從下沙始發的，這在交通上又為下沙加了分。下沙最讓人擔心的其實是工業污染，畢竟這個區域原來是杭州唯一的國家級工業開發區。目前下沙管委會附近樓盤（金沙湖附近）價格16000-18000，沿江板塊12000-15000。

在杭州東面的樓盤中還值得一提的，是九堡板塊。從時間上來講，九堡板塊是杭州最早出讓的土地板塊。早在1993年，九堡沿江板塊就有土地出讓了。但是到目前為止，九堡的仍然有樓盤在售有地塊未開發。這與以前杭州市政府只管賣地不管後續的作風有很大的關係。一些關鍵交通要道拖到現在才建設完畢，這不僅拖延了周邊地塊開發商的建設及賣房節奏，更阻礙了周邊地區經濟的發展。目前九堡沿江板塊17000-20000+，九堡客運中心附近16000-18000+。

下沙的樓盤和城東新城（含九堡板塊）的樓盤是目前最適合「新杭州人」實現購房夢的地方。

杭州城南：

1996年，杭州市跨江新設立了濱江區，由原來蕭山區的西興、長河、浦沿三鎮組合而成。這是杭州由西湖時代向錢塘江時代邁出了第一步，也是杭州市區向周邊擴大的很重要一個階段。杭州有了江對面的主城區，杭州也成了跨江的城市。杭州樓市的濱江板塊就此開始形成。因為全是新區且為區級待遇，所以濱江區規劃起點較高，建設重點集中，生活配套跟上的較及時。濱江板塊到了2010年以後，其價格已經與主城區持平。目前非高大上樓盤的新房毛坯價格在23000-25000。至於高大上的樓盤，則早早超過25000+了。

因為濱江與老市中心只隔了一條江，從地理距離來說，那還是相當接近的，所以不少小康型家庭，在選擇實現購房夢的時候，將濱江列為第一選擇。

杭州城西：

2002年，杭州市對西湖景區的管理體製作出重大調整，成立了杭州西湖風景名勝區管委會，與杭州市園林文物局合署，實行「兩塊牌子、 一套班子」、「條塊結合、以塊為主」的管理體制。同時逐漸將西湖區所轄景區範圍的區域，全部劃給了西湖風景名勝區管委會。為了彌補所劃走的行政區域，又在後來的日子裡，將三墩、留下、轉塘原來隸屬於餘杭的三鎮劃到了西湖區名下。又利用開發西溪濕地的契機，將蔣村等周邊的區域也劃給了西湖區。杭州的大城西概念逐漸豐滿。

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圖4、西溪國家濕地公園（電影《非誠勿擾》在此取景）

三墩板塊、申花（西湖區）板塊、西溪板塊都在西湖區區域內。因為無論從地域上講，還是從規劃上說，西湖區所要面對的區塊較多，故發展極為不平衡。如擁有較多環境資源的西溪板塊，離城區較近的樓盤價格極高。而雖然同處於同一板塊的，但是離市區偏遠的樓盤，則價格還是較為平易近人。西溪板塊現在從16000-26000都有。三墩板塊雖有地鐵概念，但是地理距離實在離主城區太遠，價格基本維持在20000左右。留下、轉塘則尚未形成板塊概念，基本上在18000左右。申花板塊則分屬於西湖和拱墅兩個區，因為生活配套已基本跟上，且與主城區地理距離較近，其樓盤價格已基本為杭州市主流價格，目前基本維持在22000~25000。

這裡還要提到一點的就是，1992年就成立的杭州之江國家旅遊度假區是國務院批准建立的十二個國家級旅遊度假區之一。度假區位於杭州市西湖區上泗地區，區域總面積為26.66平方公里。度假區與西湖風景名勝區毗鄰，東臨錢塘江，西靠龍塢、靈山風景區，地勢開闊平整。這個度假區基本由西湖區政府託管。該度假區與杭州主城隔山，與濱江區隔江而望，環境相當優越。但由於生活配套幾乎等於零，所以這裡的之江板塊還是屬於富人的第三住宅區域，或者周邊學校（中國美院）老師的最愛，價格普遍不高，基本在15000+，當然了，別墅排屋除外。

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圖5、云棲竹徑（西湖新十景之一）

杭州城北：

1990年杭州將拱墅區和半山區合併成新拱墅區。在後來的時間裡，也將一些其他區管轄的地區，如石橋、祥符等地也劃歸於拱墅區，這樣大城北區域逐漸形成。拱墅區與西湖區一樣，新擴區域較多，各區域之間發展極為不平衡。比如區政府附近的橋西板塊，現在已經是高富帥的最愛。因為由運河的環境資源，加上區政府的生活配套優勢，價格在22000~25000。而一些如什麼北軟板塊、大橋西板塊、田園板塊，價格多在16000-18000左右。當然了一些開發商的品牌溢價則完全可以突破以上範圍。比如同在田園板塊，金隅田園外最高只能到18000+，但是綠城西子的田園牧歌則輕鬆突破22000。

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圖6、杭州半山國家森林公園

杭州的南面是江，西面是山和湖，只有東面和北面範圍較廣，最適合延展。所以北面星羅棋佈的分佈著不少零星樓盤，如石祥路沿線，運河支線沿線等等，但由於教育資源和醫療資源的相對匱乏，再加上城北與各大商業綜合中心的距離，導致其樓盤定位較為偏下。畢竟在黃龍商圈上班的，可以選擇城西的樓盤，錢江新城商圈的呢，可以選擇城東的樓盤，至於武林廣場商圈的，既可以選擇濱江，也可以選擇城東。所以城北的樓盤客戶聚攏度遠遠不及其他區塊。

二、杭州的房產價格的歷史變化

1998年，杭州主城區商品房新房房價基本在3500~5000之間，考慮到當時大家的收入，其房價還是略貴的。尤其是當時房改不久，市場上有眾多的二手房甩賣。這些房子房齡不老，結構也尚可。與二手房相比，新房是非常沒有性價比的。除了一些略有餘糧，為小孩結婚而貢獻首付的家庭外，大家似乎都沒有購房的需求。所以當時新房價格不溫不火，這階段在我的印象裡應該是持續了蠻久的。當時最熱的樓盤是萬安城市花園，位於中河路沿線，絕對的景觀和市中心，醫院學校就在身邊，其價格是當時的標竿5000+。

2001年，杭州的主城區已經擴張了不少，濱江、城西的大面積樓盤開始交付。由於有大量遠郊新房入市，所以老市中心樓市單價基本上還是維持在5000+左右。當時最熱的應該是貼沙河（杭州古城河）的沿線一帶新房。離武林廣場近，又有貼沙河公園景觀，單價在6000左右。而武林廣場的白馬公寓是杭州最大的豪宅，達到了7000+。

2005年，這個時候，全國樓市已經開始有很大的升溫了，溫州炒房團應該也是那個時候出現的，而杭州樓市的價格自然也是高歌猛進，輕鬆破萬，當時人人都覺得房價怎麼可能那麼高，但是沒想到的還在後頭。

2007年，房價熱的發燙，前幾年的幾次「空調」，讓大家更加意識到房價只能升不會跌，這個時候杭州老的主城區已經基本沒有什麼新樓盤了，大部分的樓盤都在曾經的遠郊，現在的市區裡面了。當時錢江新城板（當時一片荒涼，啥也沒有）塊房價已達到15000+。而一些所謂的豪宅，則輕鬆達到了20000+。

2008年，金融危機，各大開發商均風雨飄搖，紛紛開始打折拋售，下沙沿江板塊回到了5000+，新的主城區也能找到15000+的新房子。

2010年，經過最洶湧的那波狂漲，杭州主城區已經找不到20000以下的新樓盤了。

2013年，其實杭州樓市房價在2012年之後一直處於滯漲狀態，總體價格和2012年相比基本持平，這與北上廣深房價的一路高歌猛進拉開了不少距離，與南京等城市相比，杭州的房價不再讓人咂舌。

三、杭州樓市的消費群體和房價波動

從一定程度來講，杭州不是杭州人的杭州，而是浙江人的杭州。在沒有限購政策之前，但凡有點能力的浙江小私營業主，怎麼著都要為自己或者為家人在省城購套房，所以從房屋一開始市場化銷售以來，杭州的房價一直都排在北上廣深之後，深為大家所知的。所以杭州樓市的消費群體，不僅僅是杭州人，確切的說是浙江人，消耗房價的是浙江經濟。

因為有浙江那麼多大大小小的「老闆」的購房需求支撐，所以2012年之前杭州的房價一直就像近期的創業板指數，氣貫長虹。就算有一段時間回調，但是等回調之後，其房價的拉升就可以輕鬆就吃掉前期的跌幅。「杭州買房絕對不會虧」這彷彿成了真理。

但是很多人沒有想到的是，十年的房產牛市，其實已經將改革三十年來浙江製造業紅利消耗殆盡了！像前面有位老家在慈溪的網友提到的那樣，慈溪房價上漲無力的現象其實也體現在了當前的杭州。只是由於杭州的政治地位、城市定位且戶口優勢均大大優於慈溪，故目前來說，房價尚有餘力上漲。但從未來三年來看，我不認為杭州房價還能大幅提升。能在目前地價基礎上能賣得動房子已經很好了。當然了，前提是中央政府仍舊保持目前的經濟政策。

至於為什麼浙江經濟這兩年為什麼這麼一塌糊塗，那就是另外一個話題了。

四、未來杭州房產展望

未來三年內杭州房產大概會有四個可能性：

第一個可能：新鮮麵粉一定會比過期面包貴。老城區內，新鮮出讓的土地樓麵價格一定會大大超過隔壁區域老房子的市場售價。

第二個可能：品牌面包一定會比普通面包貴的多的多。2009年以後，很多房產大鱷出現在了杭州，比如萬科、保利、中海、龍湖、綠地等。但從結果看，雖然房企大鱷銷售業績不錯，但是在杭州影響力似乎都一般，品牌溢價率更是幾乎沒有。甚為可惜的是，保利、中海竟然和杭州本土房企的崑崙、華元一起，被網友評為了最爛樓盤的「四大金剛」。反而是杭州本土房產的綠城和濱江，在樓盤品牌建設上，遠遠走在了前列。

同一地塊同樣品質的樓盤，未來品牌開發商開發的房子將會比非品牌的開發商的房子貴很多很多，會超過20%。

第三個可能：最好最遙遠的面包不如最近最方便的饅頭。杭州的地鐵規劃應該是非常失敗的。所以遠郊的很不錯的新樓盤價格將會在很長的時間裡面，敵不過市中心老小區房屋價格，特別是那些有學區房概念的老小區。

第四個可能：鬆軟可口的面包永遠是稀缺的。成熟區域的新房價格將非常堅挺，不會因為經濟的波動而發生變化。盼望著武林壹號此類房產房價跌回到30000+的想法，恐怕會是猴子撈月般的空想

春節樓市見聞之成都 何田

http://xueqiu.com/5537986930/27462490

謝謝@西峰 @天天靜心課 的邀請，斗膽就那麼幾天的粗淺見聞說說感受，不準確的地方請大家指正。

第一次去成都，從臘月29到正月初六，總共待了7天，先後在天府新區美年廣場/環球中心、東二環華潤二十四城、最中心的天府廣場等地方轉過，房價在8000-15000不等。東北三環外熊貓基地附近7000左右。

整體建設水平非常高，天府新區/天府大道規劃很不錯，亮化做的很好，建設基本成熟，兩旁基本以寫字樓為主，既有當地的新希望、通威等企業，也有外來的棕櫚泉、花樣年、綠地等，直觀感覺供應量很大。

天府大道東西兩側為居住小區，以與天府大道交叉的天府二街為例，包括華潤鳳凰城、復地、綠地等國內知名房企開發的住宅為主項目，整體感覺入住率非常有限，這條路上有個華堂超市，方圓三五公里也就這一個商超，面積不大（總面積應該在2萬以下），比社區店稍微大點而已。我住在天府五街與天府大道交叉口的美年廣場，目測入住率在50%上下（看有沒有晾衣服或亮燈之類），後期還會開發酒店式公寓（花樣年在這個區域有福年廣場、香年廣場、美年廣場等多個項目），8000-10000/平米。

順道還見了兩個朋友，一個在東北二環的華潤二十四城，目前價格12000，2011年上半年約10000買的，一個在西南二環裡的武侯區，房價不詳。可能華潤和花樣年都有南方背景的原因，房型都做的不錯，我住的房子是三居，總建面積不到100平，雖然每個房價不大，但總體感覺還不錯，就是客廳大的不正常，朋友在華潤的三居也差不多100平，陽台等地方偷了不少面積。

高新區是成都的發展重點，引進了不少IT企業，市政府也搬過去了，所以這兩年南三環附近是發展重點，但老成都人都喜歡在二環以內（房價約12000-15000），新城區應該很多投資的人（類似我住的房子就純粹是別人投資的，臨時借給我們住），所以入住有限。

寫字樓/商業過剩是成都不小的問題，直觀感覺這幾年在建寫字樓量應該跟整個北京差不多，不過好多應該都是單位自建，比如長虹、攜程等，外環高速（去機場會經過）邊上的環球中心，號稱亞洲最大的單體建築，跟北京的世紀金源差不多大，有娛樂場、商場、洲際酒店等，人氣還行，停車免費，晚上的音樂噴泉很漂亮。

至於當地人對經濟的看法，壓力比不上我在北京，但發展空間似乎受限了。我兩個朋友，一個在IT公司，研究生畢業五年了，結婚生子階段，壓力很大，工資上升空間不大（IT行業在成都還算不錯了，很多國內IT公司都在當地有分支機構，如華為、聯想、360等），因都是外地來成都發展的，買房買車養孩子的壓力比較大；一個在房地產公司，夫妻其中一方是成都人，現在加上父母的房產共有三套房，生活壓力小些，但由於所在公司這兩年新拿地項目不多，所以晉陞空間不大（在成都大量供地的情況下是個例外）。

總體感受，成都人民還是挺幸福的，吃的不錯，消費和房價不高（類似重慶、武漢，這兩個城市一個我去過很多次，一個大學在那裡念的）。想起春節期間很火的幾個關於大城市、小城市的帖子。中國的發展當然需要不同等級的城市都有前景，提供一個相對體面的生活環境給大家，但每逢節假日，我看到這麼多人來來往往，我就感覺，由於人多資源少，或許整個國家要真正發達，還有很長的路。當然，從房地產的角度來講，人多資源少是個好事。不過類似、成都、重慶這樣大規模供應土地的方式，房價不會太漲的。

零零碎碎寫的很多，由於沒有專門去售樓處看，不僅準確，供大家參考。

人口集聚決定房市發展，未來轉變不可避免——回鄉樓市見聞點評 何田

http://xueqiu.com/5537986930/27528074
特別說明：對各城市的分析來自原作者「見聞」及我的梳理，僅代表作者和我的意見，有意挑起地域爭論就不必要了。不保證數據的完整性和結論準確性，僅供參考！

很高興參與@西峰發起、@萬科週刊 支持的「回鄉樓市見聞」徵集，在親自寫了我第一次去但一直關注的成都之後，對各個城市做個點評，具體如下：

2月8日@西峰發過來的21份見聞中，從城市來看，大體分為五類：一是直轄及境外城市，包括上海、北京、台北三峽區等3個；二是省會城市，包括杭州、南京、濟南、鄭州、武漢、成都等6個；三是計劃單列市，包括寧波、廈門等2個；四是東北沿海的三四線城市，包括浙江的慈溪（隸屬寧波）、樂清（隸屬溫州）、平湖，江蘇的南通，河北唐山某農村等5個（我特別感興趣這個村在哪裡，裡面提到宅基地重建、農民自建房等諸多現在「新型城鎮化」相關的東西了）；五是中西部的三四線城市，包括陝西漢中、湖北咸寧、湖北松滋、貴州安順、山西懷仁等3個。

除一份匿名外，以上城市見聞來自雪球網友@藍白蒼穹 @coffeebeanMM @投資筆記 @ LeoZhang999@大風飛揚 @imliver、Makalokaine  鶴鳴 JIM的春天 uvt125 風險控制第一 閒情偶不記 我家的黑皮皮 滄海一豆Isaac 水果沙拉liu woodpin  Amos Zhang  keke216 以及新浪網友陳達博 冷酷的Noah 胡曉山，感謝大家提供的材料，如有遺漏還請指出。

第一部分：各類城市特點總結

1、 直轄及境外城市：房價高、供應少、成熟市場特性逐漸顯現

北京、上海、台北（三峽區）三個城市見聞各有特色，北京只說了三環內的樓市，對改善性需求、房價、收入水平很樂觀，認為家庭年收入30-40萬很普遍（比魔都上海作者預期好多了），未來三環內房價突破10萬很普遍，最大問題可能來自政治危機；上海作者則認為本地人兩三套房不常見，很多朋友出國，拋出上海房子去海外置業，對未來預期不佳；台北三峽位於遠郊（把他跟北京、上海放一起是因為不想再單列一類，而他所屬的台北也算國際大都市），人口增長主要來自中心區和海外轉移的中老年人（離塵不離城），產業以旅遊/農業為主，當地特產黑豬肉有好多濫竽充數的，這一點跟我們倒是很像。

總體感覺，把北京、上海兩篇文章放在一起，給人的感覺是無論房價還是收入水平對比，帝都完勝魔都。我們的統計數據也是這樣，2013年北京新房價格累計上漲近30%，上海約15%。http://fdc.soufun.com/index/BaiChengIndex.html …，出現這樣的情況，應該更多是兩名作者生活圈子的差異而不是城市本身，比如北京也有很多對當地沒信心拋售房產的案例。但這樣的對比還是挺有意思，案例中提到的央企、政府官員、金融街、學區房等龐大的「剛需」，是北京不同於上海的重要特徵。

2、 省會城市：杭州從天堂到地面，南京、濟南補漲，鄭州、武漢、成都發展當中

作為少有經歷過暴漲與顯著下跌的城市，杭州案例對樓市歷史表現、當地政府規劃、各區域特點說的很細，民營經濟的興衰是決定當地樓市前景的重要變量。而南京、濟南2013年房價漲幅較大，恰好都是經濟一直不如同省蘇州、青島等地的省會，或許這是因為中央控制力加強帶來的。這也告訴我們，在分析各地樓市時在除了GDP之外還要考慮財富集中度、國有企業、金融機構集中度等。

鄭州有鄭東新區，武漢有「滿城挖」書記，成都有規劃和建設甚至好於北京的天府新區，三個中西部城市都面臨類似的供應過大問題，大家都表示買房壓力小於京滬，但需要注意的是，IT業發達的成都都難以提供豐富的晉陞空間，不知道更多的中西部城市，如何為新進城居民提供更多職業，這才是房市長久發展的根本。

3、 計劃單列市：寧波高峰已過，廈門因面積小、環境優勢而有長足空間

寧波房價上漲主要集中在2011年以前，近年來基本沒漲反跌，跌幅基本在20%以內。與同省的杭州類似（後面還有樂清、平湖等地也一樣），寧波房價的調整與當地民營經濟的困境密切相關，作者對未來走勢不樂觀。但廈門（我2012年春節在廈門過，城市不大，環境很好，島外正處於大規模開發期）則不同，過去一年房價漲幅居全國前列（百城指數顯示漲幅居第二位，僅次於北京http://fdc.soufun.com/index/BaiChengIndex.html …），城市面積小，人口增長多，作者認為未來房價可能「5-3-2」，即島內5萬，近島一圈3萬，再往外一圈2萬。

以前做研究時，我曾經想過把計劃單列市（除了上面之外還有大連、青島、深圳，以及雖然不是計劃單列市但經濟異常發達的蘇州）的樓市拿來單獨分析。對外開放早、本地人口少、城市面貌新、沒有大規模舊城改造、經濟發達、環境宜人是這些城市的共同特點，與南京、濟南、瀋陽等經濟相對一般但因為省會聚集大量「老錢」、「政府機構多帶來更多灰色收入」不同，這些城市要麼靠旅遊地產和外來投資性需求（如廈門、大連），要麼靠大量的外來普通階層，如蘇州，房地產市場與其他城市有一定區別。或許以後有機會詳細分析吧。

4、 東部三四線城市：浙江的平湖、樂清、慈溪等地高漲後正在下行，唐山某農村的「新型城鎮化」道路有「亮點」

與杭州、寧波等發達城市類似，同屬浙江的平湖、樂清、慈溪，儘管目前房價較高，但普遍正在下跌當中，如樂清之前最高3.5萬，目前1.5-2萬，作者認為未來可能繼續微跌。供應量過大、本地居民房產多、當地經濟減速導致外來人口減弱或收入水平下降，是東部三四線城市的普遍困局。位於江蘇的南通，雖然沒有出現明顯的下行，但也表現出供應量大、銷售不暢的局面（數據顯示，2012年底南通城鎮居民人均住房面積超過40平米，目前已賣出去的土地和在建項目相當於每人15平米左右，後面有詳細圖）。

有意思的是位於河北唐山某農村，開始大規模平房改造，農民上樓如火如荼，一部分自住（水費、物業費免20年，收電費），一部分賣給外來人。村支書的權利很大，連春節發的每人1000元購物卡也只能在他家的超市買東西，但村支書也難呀，部分拆遷的賠償款沒結清，鎮委書記被抓，多出來的房子無人送也不好賣。展望未來，村支書將成為新型城鎮化和農村土地制度改革的重要節點。還有個不好評價的人情冷漠：車撞人後逃逸沒人管；老光棍在家死了甚至變臭，這可能是發展當中必然面臨的問題吧，有點像資本主義萌芽時期的「圈地運動」。

5、 中西部三四線城市：陝西漢中、湖北咸寧/松滋、貴州安順、山西懷仁等，人口淨流出，經濟發展是大問題

中西部三四線城市應當聚集了中國最多的戶籍人口，但人口外流嚴重，如漢中2010年人口普查比十年前少了20%，房價基本不漲，大規模拆遷、集資建房，本地居民收入低，月收入2000是普遍現象。有個有意思的看點，如貴州安順，一樓商舖最高達13萬/平，地下商舖7萬/平，作者認為泡沫很大。

過去幾年，我在研究中國城市房地產投資吸引力時，將研究範圍從35個大中城市擴大到全國近300個地級城市（http://fdc.soufun.com/report/6730.htm  http://fdc.soufun.com/report/6731.htm），包括了大量東中西部城市，得到一個大體的結論：中西部絕大多數城市都可能面臨供應過剩問題，而東部沿海地區的三四線城市，由於經濟發達，吸引更多人，問題相對不突出，這次收到的文章體現出來的情況大抵如此。但這次還發現，東部三四線地方政府土地財政擴張快、大拆大建供應規模大、房價已超出多數居民收入的問題也需要引起關注。

第二部分：對目前形勢和未來走勢的幾點看法

1、 全面把握各地市場困難之極，房地產市場沒有真正專家，實地查看至關重要

本次樓市見聞的意義在於，發現了更多非專業文字和觀察數據。雖然部分參與者屬於房地產或相關從業人士（包括我在內），但基本不依賴官方統計數據，而是憑藉草根觀察或親友訪談的方式來獲取當地信息，表現形式更加鮮活。對個人感知的關注，可能是這次活動的最大意義所在。正如微博興起後傳統媒體的逐漸消亡，話語權逐漸向普通人轉移。

另一方面，個人觀察難免以點帶面，並非當地市場的全面體現，比如北京的作者實際上只說了「三環內」的北京，與絕大多數剛需（80後或剛剛畢業沒幾年的外地進京「屌絲」）基本無關。中國指數研究院的數據顯示，2012年，五環外成為北京新房成交的絕對主力，其中五六環之間成交面積佔比突破50%（53.9%，2010和2011年分別為40.6%和44.4%），六環外接近30%，五環以內只佔約15%。2013年北京房價漲的多的就是五六環，比如房山區的萬科長陽半島2010年來從12000左右到現在近30000，四環以裡的高端住宅或二手房漲幅相對較小。比如上海是中國高端住宅需求最大的一個城市，2013年1-11月，上海800萬以上的新房共成交5451套/675億元，北京為3689套/488億元，比上海低約30%。

要真正把握各地房地產市場變化，唯有結合案頭的數據分析和實地的樓盤調研，長此以往才能獲得真正的感受。

2、 人口聚集是經濟發展和房市走勢的關鍵，城鎮化速度放慢和老齡化背景下，未來房地產市場走勢放緩是必然

無論是剛需猛烈的北京、上海，還是人口淨流出的陝西漢中等中西部三四線城市，一個城市經濟和房地產市場的發展，本質上取決於其對人口的吸引力及其這部分人口的創造力和購買力。成都、武漢等地由於較強的教育實力和區位，廈門由於環境和對外開放政策，樂清、南通等地由於民營經濟和相對較低的成本，引來眾多企業和人口進駐，最終帶來經濟發展和房地產市場起步上揚。

據聯合國的預測，2011-2020年，在城鎮化率達到50%之後，城鎮化速度將從過去1.4%左右降至1%左右，每年新增城鎮人口將從之前十年的2000萬人以上下降到1700萬人左右；另一方面，2010年人口普查顯示城鎮居民人均住房面積已接近30平米，除廣東、北京、上海等外來人口多的省市外，絕大多數省市都在30平米以上。人口流入減少、現有居民住房充裕（就像多篇「見聞」中提到的很多城市人口淨流出、當地人均兩套房等），將使得未來房地產市場的發展空間縮小。

我們預測2011-2020年住宅需求總量約160億平米（包括120億平米的商品住宅和40億平米的保障性住宅，報告完成於2012年底http://fdc.soufun.com/report/6154.htm），其中50億來自新增人口，60億來自原有居民改善，50億來自拆遷（與前一項一起都可視為改善型需求），預計中國商品住宅的年高峰在13-14億平米之間（2013年已達到11.6億平米，未來個位數乃至負增長可能成為常態）。因此，居民收入水平能否持續增長、拆遷速度能否保持將是住宅市場發展的關鍵，改善性需求將逐漸取代首次置業市場絕對主力。

3、 供應過剩與不足、房價高漲與下跌同時上演，不同區域和城市的結構性矛盾難以緩解

圖：2010年及未來3-5年典型城市人均住房建築面積
查看原图註：住房潛在新增供應=2011-2012年竣工面積+2013年初在建未竣工面積+已供未開工土地*容積率；城鎮人口按2010年末城鎮人口及城市化率走勢估算。
數據來源：CREIS中指數據、fdc.soufun.com

在總量難有大幅增長、新建規模連續多年超過銷售和竣工規模的情況下（2011-2020年商品住宅總需求約120平米，但2013年在建商品住宅49億平米，其中15億平米新建，銷售11.6億平米，竣工7.9億平米），三四線城市供應過剩的問題需要警惕。據中國指數研究院測算，2010年，三類典型城市人均住房面積分別為30平米、30平米、36平米。據測算，所有在建及待建項目竣工後，三類城市的人均住宅面積將分別達到36平米、44平米、49平米，分別提高6平米、14平米、13平米，多個二三線城市潛在供應十分充足，明顯超出當地人口實際需要。

7億城鎮居民當中，近三億外來人口（他們可能是農民工，也可能是有小城鎮戶口但在大中城市工作生活）的居住需求如何滿足可能是影響未來住房市場的重要變量。目前政府的期望是放開中小城市落戶，政策落地能否改變大家都就業和居住習慣（以後清華北大之類高校畢業生，如果有一半甚至更多離開北京，可能北京的房價問題就解決了），是城市結構矛盾能否改變的前瞻性指標，我個人不看好。

展望未來，一線城市的高房價與二三線的高供應可能長期存在，政府的托市行動（或者任何一屆中央都力爭的「穩」）仍將持續，通過加息、控制流動性、允許地方政府或信貸違約等方式來刺破流動性泡沫是萬萬不敢的，房地產市場的糾結仍將持續。

4、 房市混亂局面難以緩解，在房價之外我們更應關注個人偏好的變化

房地產市場作為關注度最高的市場，承擔了中央、地方、個人、銀行等諸多「利益相關群體」，因此「回鄉樓市見聞」在春節期間得到這麼多人的響應。我畢業以來近8年都在房地產業，雖然近期轉向互聯網金融熱潮，但仍在搜房體系當中，肯定還是做跟房市有關的事情。房價上漲下跌與多數人的生活密切相關，也是大家感興趣的話題。我也一直樂此不疲，寫的報告和言論大都指向房地產市場量價變化和未來走勢判斷，經常為早一天完成所需報告並給客戶而興奮。

但實際上，在房價之外，還有很多可以關注的東西。比如我近期重看《浪潮之巔》，該書記錄美國IT行業的誕生、泡沫、回歸，IBM、微軟、蘋果等諸多知名企業的誕生和浴火重生；比如互聯網金融概念下的P2P貸款、眾籌、比特幣，在互聯網精神的指導下，通過對數據價值的重新挖掘，服務於中小企業和個人，改變了傳統金融的諸多弊端（當然，互聯網金融還在成長當中，問題也不少，但互聯網作為一種摧枯拉朽的工具，已經並將繼續改變我們的社會，房地產業也不例外）；比如《老二非死不可》、《商業的常識》等有關投資和商業的書，重構了我以前的部分偏見，讓我發現社會和商業的種種亮點。

展望未來，新一屆政府的長效機制仍在摸索（包括但不限於土地制度改革、房產稅收制度改革、金融體系改革、城鎮化和人口政策等），短期難以改變市場運行態勢，房市混亂局面仍將持續。在房價之外，我們應當更加關注人的價值，關注人來人往背後的原由以及個人偏好的不斷轉移。對開發商及相關從業者而言，隨著85後、90後進入社會和房地產市場，我們以往對社會的判斷都會發生重大改變。萬科最近密切關注小米、阿里、海爾等房地產之外的企業，也是要借外力來完善組織架構和商業模式。

正如《浪潮之巔》、《偉大的博弈》、《歷代經濟變革得失》等「史書」給我的感受：在這個時代，唯有變化才是最大的不變。積極擁抱變化並轉型，才能有未來。

祝大家馬年吉祥，想神馬就有神馬！

香港樓市熊出沒：長實新鴻基降價賣房 最高降40% O_Livia

http://xueqiu.com/5199849053/27582507

隨著香港特區政府推出「雙辣招」調控，以及美國量化寬鬆政策的逐步退出，香港部分大型地產商開始大手筆降價出貨。《每日經濟新聞》記者注意到，繼李嘉誠掌舵的長江實業在香港推出的首個新盤降價25%開售後，另一大巨頭新鴻基2月10日推出位於元朗的住宅項目售價直降40%開賣。

針對龍頭地產商的輪番降價出貨，有分析認為，香港樓市漸顯熊態。匯豐證券指出，流動性、失業率、房屋供應及負擔能力4個因素，在今年內都會對香港樓價產生不利影響，預計今年樓價會下跌15%，而利率走勢更令2015年香港樓市存在下跌風險。

對於香港特區政府會否撤銷「雙辣招」，法國巴黎銀行董事總經理李偉烈此前在接受媒體採訪時表示，由於政策退出會引發龐大市場需求推高樓價，「雙辣招」在今年內退出的可能性接近於零。

龍頭地產商降價出貨

2月10日，新鴻基位於香港元朗的住宅項目爾巒推出156個新單位，平均售價約為8526港元/平方英呎（約合71679元人民幣/平方米），較去年推售時降幅達35%，較周邊二手樓價也低10%至15%。以1座2樓A室的單位為例，去年售價為1880.2萬港元 （約合1468.4萬元人民幣），如今已經大幅降至1227.6萬港元（約合958.8萬元人民幣），降幅達35%。

除此之外，新鴻基還額外提供價值不菲的優惠折扣，新地會員可獲得樓價3%的優惠，同時對提前成交者額外提供最高樓價5%的折扣，兩者加起來折扣已達8%；另外，為了吸引內地買家入市，針對香港樓市調控雙倍印花稅和買家印花稅的「狠招」，新鴻基地產提供「交易完成後回贈稅費總額70%」的優惠。以此計算，項目的最高降價幅度超過40%。

新鴻基地產副董事總經理雷霆表示，集團推出的首批單位一向有較高優惠，此次爾巒首批單位售價已低於同區二手房市場，價格極具吸引力，預計隨後加推單位將有頗大的加價空間。他表示，目前香港市場換樓需求仍然較大，年內將有更多新盤推售，樓市將平穩發展，成交較去年熱鬧。

瑞銀預計，隨著新地大幅減價售樓，將會導致未來其他開發商推盤亦會跟隨減價，短期內對二手樓價將帶來下調壓力。實際上，選擇大手筆降價出貨的還有長江實業，公司於今年初推出的香港新年首個新盤「DIVA」，折後平均售價為16886港元/平方英呎（約合141960元人民幣/平方米），優惠幅度達到25%，售價處於同區域最低水平。

預計香港樓價有新調整

《每日經濟新聞》記者瞭解到，為了平抑過熱的樓市，2012年10月26日，香港特區政府宣佈，非香港永久居民、本地和非本地註冊公司在香港購房，向其額外徵收15%的買家印花稅，並上調額外印花稅稅率5%。4個月之後，特區政府再次宣佈全面提升印花稅，針對二套房的買家，新政策規定200萬港元以下住宅按成交價1.5%繳納印花稅，200萬港元以上則按成交價的8.5%繳納印花稅，較之前的4.25%翻了一番。

在「雙辣招」出台後，去年十月，香港豪宅市場出現首波降價潮。當月，新鴻基位於香港九龍區的豪宅項目天璽推出181套尾貨，由原價2.9萬港元/平方英呎（約合24萬元人民幣/平方米）降至2.5萬港元/平方英呎 （約合21萬元人民幣/平方米），加上「買樓回贈70%印花稅」優惠，天璽項目推盤優惠幅度接近3成。由會德豐、新世界發展和港鐵聯手推出位於尖沙咀柯士甸站的新盤 「TheAustin」推出類似印花稅回贈、現金回贈等多種優惠手法，折扣率最多達到19%，兩個項目在開售當日立即售罄。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示，今年香港地產商將加快推新盤的速度，對比去年只有9000多個新盤供應，今年預期將有15000個，地產商降價促銷回籠資金的壓力加大，加上特區政府調控樓市措施等因素，預計香港樓價將有新一輪調整。

香港樓市牛熊轉折？

香港房地產市場素來以大幅波動聞名。從1997年末至2003年中，香港樓價最高下跌了76%，但從2004年起的十年時間內，香港房價開啟了一波十年牛市。監測香港樓價的中原城市領先指數（CCL）顯示，該指數從2003年末的約30點大幅上漲至120點，上漲了3倍。

受到「雙辣招」調控的影響，2013年香港樓市成交出現明顯回落，根據香港土地註冊處公佈的數據顯示，去年香港所有種類樓宇買賣合約較2012年下跌39%。樓市成交降溫對部分大型地產商銷售業績產生影響，以長江實業為例，公司去年在香港僅實現了不足50億港元的銷售額，與全年300億港元的預期相差甚遠，為過去13年來的最低。

而在盛富資本與協眾國際總裁黃立沖看來，香港樓市的牛熊轉折點在於美國量化寬鬆政策退出。「由於香港實行聯繫匯率制度，港元匯率與美元掛鉤，在超低息環境支撐下，大量熱錢湧入香港推高樓價。但由於香港購房者的按揭利率僅為2.2%，租金回報率超過3%，因此購房者可以借助於高槓桿支撐如此高的房價水平」，黃立沖表示，隨著美國縮減買債規模，量化寬鬆政策的退出漸行漸近，市場利率上漲將大幅提高購房者負擔，加上熱錢將撤離香港，香港樓市未來前景不容樂觀。

美銀美林認為，香港的租金回報率與10年期美國國債收益率緊密相關，目前二者均為2.8%。隨著10年期美國國債收益率將升至4%，假設租金保持不變，香港房價需要至少下跌24%才能讓租金回報率與美國國債收益率保持一致。此外，與1997年香港樓市見頂時相比，當時香港房屋持有人需要支付近10%的按揭利率，但現在貸款利率僅略高於2.2%，因此利率的上升對所有房屋按揭買家造成衝擊。

「一旦量化寬鬆政策正式退出，也標誌著香港樓市正式進入熊市，但香港房價下跌的幅度取決於退市的速度，如果貸款利率快速爬升到5%以上，未來有可能出現新一波斷供潮。」黃立沖認為。

回鄉樓市見聞：還原一個真實的房地產 圈兒

http://xueqiu.com/2310812643/27776566
編者按：

過去十年，房地產一直位於輿論的漩渦中心，因為它與我們每一個人的利益休戚相關。2013年農曆歲末，@西峰 在雪球、百度百家、新浪微博等網絡媒體上發起了一個「回鄉樓市見聞調查」的活動，引起了廣泛的回應，討論跟帖達上千條，收到的樓市見聞大概包括了中國近百個城市，地域從南到北、從沿海到內陸、從城市到鄉村都有了覆蓋。之後西峰將網友提供的具代表性的見聞整理彙集成《回鄉樓市見聞 36 篇合集》共享發出，一週時間在一些媒體的瀏覽人數就超過了幾十萬。

不同區域巨大差異背後有什麼共性？民間草根調研戳穿了哪些陰謀論？一起瞭解真實的房地產市場——

@西峰 ：我為什麼發起樓市回鄉見聞調查？

因為工作和興趣的原因，我關注樓市已經十來年了，而這期間幾乎是房地產爭議最大的十幾年。從中央到地方，從媒體社論到草根雜談，大家對樓市的看法差異極大。在一個秉承多元價值觀的社會中，這些差異原本正常。交易的雙方常常持相反的判斷，這些差異促成了交易，也同時提高了雙方的福利。

不過在當時的語境下，這些不同卻引發了各界的不安。以動機而非事實作為主要判斷依據的陰謀論也一度成為輿論主角。這就使得多空雙方的討論陷入晦暗，而良性討論亟需的數據和全面觀察，往往成為討論中短缺的部分。

好在我們已經身處互聯網時代了。主流媒體沒報導到的，有沒有可能通過自媒體的徵集方式來解決呢？於是在農曆新年前幾天，我通過網絡發起了一個各地樓市見聞的調查。

原因之一是我覺得目前的政策、報導和觀察偏重特大城市太多。統計局70個大中城市樓市的監測，也僅僅只覆蓋中國600多個城市中的一成比例。由於各地經濟發展情況參差不一，樓市價格和漲跌情況也多不同，少數幾個中心城市的狀況遠不能代表其他地方樓市的面貌。佔數量九成的城市和鄉村也需要有樓市的研究和記錄。

原因之二是時逢農曆歲末，正好是大家回家過年的時候。我想是不是可以通過追尋梁思成、趙元任當年田野調查的思路，也在樓市發起一次實地考察。從民間草根的角度來徵集各地樓市見聞，以彌補相關報導、資料乃至研究方面的不足。


                                                  回鄉見聞調查戳穿了哪些傳言？
                                                                                            作者：@西峰

正如我們之前提到的，中國的樓市首先是區域性市場，地區之間的發展差異、貧富差異、城鄉差異以及對人和資本的吸引能力存在巨大差別。不過即便如此，從收到的稿件和討論中，我們仍然可以找到一些共性。例如，我們沒有觀察到溫州人炒高當地樓市的見聞，也沒有收到外國人炒高樓市的見聞。這些曾經被大肆報導的傳言，不但因缺乏數據和邏輯而顯得荒謬，而這次調研的結果也再次否定了的這些看法。

我們先談談這次調研中觀察到的共識。

1、樓市只漲不跌麼？

過去的很多觀察都是以北上廣深等特大城市為樣本，在歷盡過去宏觀調控的十年的空調後，許多人得出結論，中國的樓市長期來看只漲不跌。至少在未來的20年內如此。以大砲著稱看漲房市的任志強更是直斷，城市化進程結束之前，樓市不可跌。

真的不可能麼？其實未必。從見聞回饋的情況來看，確實大部分大城市和特大城市在歷經2010年末開始的大幅調整後，最近2年來仍然延續樓市上漲的態勢。但是許多內陸和中小地區的樓市，其實房價早有壓力，至今仍未恢復。考慮到中國地區差異巨大，城鄉有別明顯，籠統的談樓市漲跌仍然很可能是一個不算精確的話題。

2、人口流入導致樓市上漲

人口流入導致樓市上漲原本是我多年來的一個觀察。原本主要是在華東地區和幾個特大城市得到了驗證，這次借回鄉樓市調查，也得以在其他地區得以進一步驗證。

我們看到，人口流入的地區主要有幾個特點：一是主要集中在東部沿海地區。二是人口向省會和特大城市集中。聯繫到中央提出的控制大城市人口，促進人口向三四線城市流動。這個措施其實是和目前的人口流動方向截然相反。中央這一政策的出台，能否就此改變人的流向，也是值得關注的事件。

除此以外，一些三四線城市，如果有人口大幅流入，其房價漲幅也甚為可觀。其中心城區的樓價，也會處於周邊地區的高點。

但反過來，人口外流的城市樓市未必不興旺。但是購房者多，居住者少。樓價低的地區反而空置嚴重。這是和以往許多報告不太一樣的地方。考慮到這些地區平時關注度較低，其樓市如此的現狀，更加應該引起大家注意。

3、省會和中心城市樓價較高

這次觀察驗證了這個觀點。

大城市一般居於規模上的優勢。大量人口積聚也使得公共設施、就業機會、分工和合作更具效率。不過國外大城市的發展一般是源於市場自然原則的結果。而在中國，城市的發展還會受到城市的行政級別影響，這個算是影響房價的特色部分了。

中國是一個強勢政府，政府手中擁有巨大的行政資源。因此行政級別較高的上位城市，往往借此獲得比周邊地區更好的發展優勢。

容易觀察到，幾乎所有的省會城市都是本省樓市價格之冠。作為一個省會，這些城市天然佔據了本省最好的教育資源、醫療資源。同時憑藉行政的力量和財稅安排，進一步增加其在工業、商業、交通方面的優勢。因為，這些省會城市可以輕易的吸引到本省最精英人士。而持續的人口流入，也帶動房價的上漲。

而北上廣深這四個超級城市，其吸引了更區域性的，遠遠超越本省的覆蓋面。北京作為首都，集全國的行政中心、經濟中心、教育中心和交通中心為一體，吸引大量「三北」（東北、華北和西北）地區的居民流入；上海輻射華東，廣深主要吸引華南。因此這些城市房價領先全國也就不奇怪了。


                                           拋開偏見，什麼驅動了樓價的增長？
                                                                                         作者：@西峰


所有的房地產市場都是區域市場。

以整體看待中國房地產市場的方式，其實模糊了各地的差異，而能給出有實際意義的判斷是非常有限的。因此，要理解中國的房地產市場，在區域上就要區分。既要意識到整體房價的宏觀因素，也要注意到影響噹地房價更加重要的區域條件。在時間上則要分清影響房價的長期因素和短期擾動。

在這篇文章中，我主要談推動房價的長期因素。其中最主要的大致包括：經濟增長、利率、土地供應、人口流動以及城市格局。其中經濟增長和利率可以算是影響房價的宏觀因素。地方土地供應、人口流動以及城市格局是影響房價的區域條件。

先談宏觀因素。

1、經濟增長帶來房價上漲動力

中國房價的普遍性上漲大概開始於1999年。有些城市開始的早一些，有些城市開始的晚一些。房價上漲的主要動力一是經濟持續增長帶來的收入和財富增加，二是住房市場的形成給了土地和住房資源流動的可能。

其後，中國每年都保持GDP8%以上的實際增長，而含通脹在內的GDP復合名義增長率，大約在14%左右。到2013年底，中國GDP增至 56.9萬億元，比1999年的8.97萬億，足足增長6.3倍，而同期居民收入增長也有4倍多。因此在經濟高速發展的背景下，房價上漲有了最基本的驅動力。

2、低利率帶來的置業興旺

中國是實施利率雙軌制的國家。居民和企業存款利息不高，但是貸款很難。大量廉價的貸款主要是向國企傾斜。而其他中小企業和個人很難獲得國有銀行提供的貸款。從這幾年溫州民間貸款的利息來看，民間私下黑市的借款利息要比官方的報價高出近2倍。

唯一的例外就是房貸。這幾乎是個人唯一可以輕鬆獲得的大額低息貸款。從過去10年房貸的基準利息來看，多數年份只在6%上下，只有一年多時間突破7%。不少購房者還曾申請到7折和8.5折的貸款，而公積金貸款也會進一步降低購房者的利息負擔。因此，在按揭低息的政策下，購房者貸款的熱情被大大鼓勵了。如果考慮到過去10年多數年份有著不小的通貨膨脹率，購房者實際享受的是近乎零的利息,而相應引發的購房熱情也就可以理解了。

經濟增長和利率雖然各地略有差異，但是整體上來看還是全局性的，具體到各地的樓市情況，則並不能簡單適用。容易發現，許多GDP多年高增長的地方房價其實不算太高。而房價絕對值最高北京、上海，已經連續多年GDP增長排名墊底。

因此，接下來應該說說影響房價的區域因素了。

3、土地供應的影響

許多人會認為在中國土地的供應者只有政府，因此政府模仿香港而實施的飢餓供地，是房價上漲的主要動力。這話對，也不對。實際上，要區分著看。

中國實行城市土地國有，因此城市土地供應者只有政府，這沒錯。但地方政府賣地，多數看的是眼前，看的是總額。早在2003年土地招牌掛之前，各地土地出讓其實非常無序，甚至不少區縣都有權出讓土地。各地競爭的結果就是土地供應氾濫，地價幾乎一文不名。典型的就是珠三角以及散佈各地各種名目的園區。

飢餓供地學起來不難，但真的要實施，有幾個條件：

1、當地長官需有點長遠眼光（許多地方市長任期只有兩三年，要求他們有長遠意識不賣地不出政績不容易）；

2、歷史負擔小，過去沒有大量出讓土地留存至今影響噹下的土地市場（這個主要看前任留下的政治遺產）

3、有財力進行土地儲備（雖然可以依靠銀行，但是持續這個工作對很多城市也有難度）

4、人口要流入（一、二線城市可以滿足，其他多數都出局）

所以目前來看，多數地方政府很難在地價和土地出讓金總額之間保持平衡。越是發展滯後的地方，土地出讓往往越是寬裕。要讓土地供應持續保持在短缺的狀態，能做到的城市並不多。

但是如果做到了，房價上漲就在供應方面有了較為堅實的可能性。

4、人口流入

人口流入是影響樓市需求方面的重要因素。

一個人去到一個城市居住和生活，很大程度上代表著他對那個地方的偏好。一個人口持續流入的城市是興旺的象徵，反之人口持續流出的城市，則容易缺乏就業機會和商業市場，未來發展堪憂。

過去幾年，許多媒體喜歡報導逃離「北上廣」（北京、上海和廣州）的消息。認為高昂的樓價、擁擠的交通和巨大的工作和生活壓力，已經促使大量人口離開這些中心城市。這些報導未必虛假，但是可能只是真相的一面。對這些千萬人口的城市來說，找到一些離開的例子不會太難。但同時也要看到同期有更多的人湧入這些城市。只看到下車人數而忽略上車人數顯然是片面的。

5、城市格局

影響城市格局的因素包括交通、基建、產業、地理、城市規劃、氣候特點等等，這些因素對於城市發展和房價的影響許多著作都有提及。因此我暫不做贅述。我這裡特別要提的是兩點，即城市的行政級別和產業結構對於房價的影響。

5.1城市的行政級別

城市級別算是最有中國特色的影響房價的因素了。

大城市一般擁有規模上的優勢。大量人口積聚也使得公共設施、就業機會、分工和合作更具效率。不過大城市的形成一般是源於市場選擇的結果。而在中國，城市的發展還會強烈受到城市行政級別影響，這個算是影響房價的特色部分了。

5.2城市的產業結構

城市的產業結構是另一個容易被忽視的因素。

所謂城市的產業結構就是一個城市第一、第二、第三產業發展情況。我們通過觀察三個產業增加值佔GDP的比重情況來瞭解城市的產業結構。

第一產業主要是農業，第二產業主要是工業和建築業，第三產業則是包括金融業在內的服務業。對於中國來說，第一產業早就不是主體了，大部分城市的GDP以第二和第三產業為主。

但其中還有區別。簡單的說，在其他因素相仿的情況下，第三產業比重高的城市房價容易提升。以華東為例，上海周邊如無錫、蘇州、南京、杭州等城市，其人均GDP都接近或大幅超過了上海，但其房價大致只有上海的一半。究其原因，這些城市產業結構還是以工業為主，服務業相對較低。

作為世界工廠，中國的工業創造的增加值是相當高的。但是工業通常是資本密集型產業，工人被替代性強，工人工資增長容易受限。因此工業發達的城市容易有高產值、高稅收和高GDP，但是因為其居民收入增長相對較緩，房價增長有限。例如前面提到的蘇州、無錫，其人均GDP均高出上海兩成多，但其房價多年增長緩慢，其絕對值亦不及上海的一半。相應的，其商業和辦公市場，亦大大滯後於上海。

作為對比，上海的第三產業已經遠遠超過第二產業的比重。作為第三產業的服務業，更為依賴人的作用。而出於對人才的倚重，城市和企業在吸引人才流入和待遇方面都有更高的要求，這同時提高了城市居民對房產的需求和負擔能力。而作為省會的南京和杭州，其人均GDP雖不及蘇州和無錫，但其第三產業比重也較高，其房價高於蘇錫也就不奇怪了。

樓市短打(25)：中價樓（400-600萬）買賣兩閒的原因 梁隼

http://notcomment.com/wp/?p=15798

最近筆者朋友有一個煩惱，佢計過數可以買間五百萬左右的樓，只係選擇不多，於是就心多多係度想，到底買間細一點好，定係再買間大少少的好。

對於呢類有選擇恐懼症的朋友，最好就係計一些死數俾佢，等佢有數目字支援下思路都會清晰一點，現時400至600萬樓仲可以做按揭保險做七成以上的按揭，當中只有400萬樓可以做足9成按揭，450-600萬樓就只可以做最高8成按揭。

450萬以下的樓按揭金額最高係360萬，即係樓價愈高，首期越多，例如400萬樓只需要出40萬首期就可以做業主，不過450萬樓就要俾90萬首期。足足多出一倍有多。

至於450萬以上至600萬樓價，就可以做最多8成按揭，600萬樓就要俾120萬首期，相比起450萬樓，首期支出只係多三分一，即係30萬。

買樓另一筆較大開支就係印花稅，如果係香港永久居民又無物業，就仲可以按舊印花稅率去徵收，400萬樓印花稅為9萬元，450萬樓就13.5萬，600萬樓就18萬，就咁睇都發覺400萬至450萬樓的印花稅上升了50%，而450萬樓至600萬樓印花稅支出只多了三分一。

計左咁多數想說明些甚麼？

1. 400萬樓首期加印花稅只需49萬，但450萬樓兩樣加埋就要103.5萬

2. 600萬樓首期加印花稅共要138萬，是400萬樓開支差不多3倍，但對450萬樓開支相比，只係多了3成左右。

即係，五百萬呢個budget其實都幾尷尬，開支唔細但係買唔倒甚麼好野，所以買樓一係就買間平平地接近400萬樓減少首期開支，一係就加大預算買間600萬樓（當然要物有所值的）寧願辛苦少少都要住好D。

【專題·樓市驚魂】房價下跌的拐點

http://www.infzm.com/content/98460

當前房地產已經捆綁了中國經濟，投資者預期中央政府不會出台嚴厲的房地產調控政策，而地方政府更不願意打壓房地產去斷送土地收入來源，這就是房價繼續攀升的原因——大而不能倒。但要知道，行政調控對於資產價格的波動而言，最終是失效的，久漲必跌的房地產泡沫破滅案例，在全球屢屢可見。

若今後三年內出現金融危機，則危機級別相對低，有利於中國加快改革步伐，中國今後還有希望跨入到高收入國家行列。

房價下跌的五因一果

下行週期一旦開始，就很難改變它的發展趨勢。

我對房價走勢的判斷是明年或者是後年全面下跌，房價下跌的拐點或已到來，這是一個多因一果的累積的過程。這個過程或者可以放緩，但卻無法避免。

主要的理由來自以下5個方面。

首先中國的建築週期早在2010年就已經見頂。建築週期又稱庫茲涅茨週期，一般15-25年為一週期。比如美國上一輪建築週期2000年見頂，由於美國採取了寬鬆貨幣政策，故2005年才出現房屋銷量回落，到2006年房價才出現下跌，直至2009年初建築週期觸底。

中國的情況估計也不能例外，建築週期為中週期，實際上也可以看成是房地產週期，若以20年為一個週期計算，上去10年，下來10年，而我們中國經濟增速也在2010年與建築週期同步見頂了，一旦進入下行趨勢將持續10年左右，這階段即使出現庫存調整的回升，也改變不了下行大趨勢。

儘管2010年之後，房價總體大幅上行，但房地產投資增速卻已在2010年見頂。從邏輯上講，量比價先行，只要今年房屋銷量回落，則明後年房價將全面下跌。

如今，人們已經普遍開始擔憂三四線城市的房地產過剩問題，事實上，在過去十餘年中，城市人口增長0.5倍，而城市建成區面積增加了接近1倍，很多三四線城市都存在建設用地過度開發問題，城市建設空有架子卻沒有產業支撐，最終只能是人去樓空、當地政府負債率大幅上升。

第二個理由和人口遷移速度與人口老齡化有關。具體的表現是，一方面是三四線城市人口快速流失，同時一線城市人口流入。總體上勞動力供給不足，人口老齡化。

仔細分析，首先從人口角度來講，中國的人口紅利已經比原先預期的提前三年結束了，從2012年開始，中國勞動力已經開始減少了。日本房價下跌，和中國一樣，也是從勞動力減少開始。表現就是勞動力淨減少，勞動力增速下滑。這是從勞動力供給的角度來說。

其次，從人口流動的方面來講，農村人口流到城市人口已經減少了，農村現在基本上沒有什麼年輕人了。農村人進城少了的話，連租房需求都會下降了。所以人口對房地產價格的影響主要就是兩個方面，一個是勞動力供給不足，人口老齡化，一個就是人口流動。

第三個理由是從資產的角度，房地產作為資產價格的一種，隸屬於實物資產。2011年三季度可以看成是實物資產（對應虛擬資產）價格的趨勢性拐點，首先是黃金價格出現大幅回落，之後銅鋁、鋼鐵、煤炭等價格也紛紛回落，並擴大到藝術品/高檔白酒等子行業，大量實物資產的價格都往下跌了。

下跌的原因，因為整個債務水平過高，產生去槓桿的需求。去槓桿的過程就會引發價格下跌。

第四是從債務的角度分析。債務增長必然會牽扯到利率，債務規模越大，還本付息壓力就越大，利率越高，資產價格越低；反之，利率越低，資產價格越高。現在對購房者來說，房價越高，則負債越高。

2008年以後，中國經濟整體負債率進入加速上升階段，總負債/GDP從2008年的197%升至2013年三季度的286%，其中企業部門負債/GDP從85%升至121%，金融部門非存款負債/GDP從62%升至88%，政府部門負債/GDP從31%升至43%（其中地方債以官方公佈的10萬億計算），居民部門負債/GDP從18%升至35%。

這裡需要說明的是，總負債規模與發達國家相比，並不算大，而且其中也有重複部分。且從經濟整體來看，負債率肯定低於100%，因為其等同於社會金融資產在總資產中的佔比。

但這裡有兩方面需要引起重視，一是2008年前總負債/GDP的變化不大，幾乎是一條平走的曲線，但2008年至今的短短五年中，總債務增速居然超過名義GDP的45%，如此高的債務增長速度，屬全球罕見。

二是由於金融負債的分佈失衡，會使得某一經濟主體金融負債過多，導致債務利息超過資產收入，會使得其現金流變負從而失去造血能力。2013年6月份一度出現的「錢荒」危機，其本質也是金融產品期限錯配導致結構失衡而引發的。

由於負債總是與資產相對應的，企業、政府與居民的負債，在中國以銀行為主的金融體系下，對應的大部分是銀行的資產，而銀行的資產構成與質量，決定了銀行風險的大小。目前銀行獲得的資產抵押物中，主要是房地產。

據海通證券銀行業研究員統計，銀行表內貸款中，按揭貸款佔13%，開發貸和建築貸佔10%，地方政府融資平台佔15.2%，故38%的貸款直接與房地產和融資平台相關；在表內貸款中，54%是抵押貸款。銀行的表外貸款預計為13萬億-16萬億，其中70%左右投向房地產和融資平台。由此可見，土地與房產的未來價格變化，基本決定了銀行資產的風險度。

最後從匯率的角度看，現在人民幣還在繼續升值，但也不是無限的。隨著中國經濟的下滑，競爭力的減少，勞動力薪酬的提高，這些因素都將影響匯率的走勢，人民幣還是會貶值的。人民幣一旦貶值的話，就導致了熱錢流出。這個時候房價就會下跌了。

所以房價下跌將是一個多因一果的過程。雖然從政府到銀行都不想看到房價的劇烈波動，但是下行週期一旦開始，就很難改變它的發展趨勢。

金融風險和資產價格的關係

如果不敢在三米跳板上跳水，則注定要站上十米跳台。

如果再採取老方法——比如說政府要穩增長，再通過增加投資，增加負債的方式循環——負債增加後，你的投資沒有效率，財務成本太高，遊戲就很難持續下去。因為，有效的投資必須要有現金流支撐，如果只是每年借，還，再借，再還，就很難持續。

另外，房地產出現拐點的時間，基本上也對應中國發生債務危機的時間。或許是基於房地產對中國經濟的舉足輕重影響，政府在房地產調控政策上，也愈發小心翼翼，唯恐一著不慎，滿盤皆輸。

回顧中國曆次制定的五年規劃，都是將GDP的增速目標設得比較低，目的是為了調結構、轉變經濟發展方式。但落實到每個年份，則又將GDP增速目標調高了。比如，2014年是「十二五」規劃執行的第四年，頭兩年的GDP增速都超過或接近8%，高於規劃預期目標一個百分點，而2013年卻又將穩增長的目標定在7.5%。在這個目標下，調結構幾乎是不可能實施的，且企業、政府及居民債務規模的增速仍將維持較高水平，這又在積聚金融風險。

當住房作為自住的消費品時，其價格水平更多與購房者收入水平或租金水平相關；而當住房變為投資品時，其價格則更多受各種預期影響。

當前，房地產已經捆綁了中國經濟，故投資者也預期到中央政府不會出台嚴厲的房地產調控政策，而地方政府更不願意打壓房地產去斷送土地收入來源，這就是房價繼續攀升的原因——大而不能倒。但要知道，行政調控對於資產價格的波動而言，最終是失效的，久漲必跌的房地產泡沫破滅案例，在全球都是無一倖免的。

所以，風險越早釋放，會越有利於經濟的復甦。如果不敢在三米跳板上跳水，則注定要站上十米跳台。

隱形擔保、剛性兌付，是可以讓債務風險延後，地方債也可以讓中央埋單。但即便你控制住負債端的風險，你能控制得住資產端的價格下滑嗎？即便你能左右利率，你還能永久控制住匯率嗎？故障如果只是一個部件引發的，好解決；但如果是整個機體都出了問題呢？

因此，金融風險的發生時間，未必取決於債務規模有多大，卻主要取決於負債所對應的某類資產的價格波動拐點何時出現。而金融危機爆發的深度和廣度，則取決於這類資產價格波動的幅度和所對應的負債槓桿率水平。

若今後三年內出現金融危機，危機級別相對低，則有利於中國加快改革步伐，中國今後還有希望跨入到歐美日等高收入國家行列。例如，日本上世紀70年代也出現了房價回落，但由於經濟轉型成功，城市化進程的推進，則在1980年代繼續保持繁榮，房價也創出新高。中國若在今後堅持全方位改革，讓市場來決定資源配置，則中國即便經歷了房地產的回落，仍然可實現轉型成功，則中國也同樣會有下一輪類似日本1980年代的經濟繁榮。但如果為了穩增長而繼續採取政府主導投資模式，繼續加大債務規模，一直拖到五年後才出現房地產泡沫破滅，則消費剛需基本耗盡，城鎮化步伐也放慢了，中國步入中等收入陷阱的概率大大增加，中國經濟或許只能成為1990年代後的日本和如今的拉美了。

（本文由南方週末記者舒眉採訪整理）

【專題·樓市驚魂】杭州砸盤，樓市分化危機預演？

http://www.infzm.com/content/98459

杭州一起因樓盤降價引發的砸盤事件，讓猶如驚弓之鳥的開發商、金融界和購房者感到陣陣寒意。越來越多的跡象顯示，中國房地產市場延續一年有餘的上行週期已接近強弩之末，而中國樓市也將進入一個極度分化的階段。

下午三點多，樓盤模型被憤怒的人群掀翻了。買房人都身穿印有「香榭裡：欺詐銷售，我要退房」字樣的T恤衫，把一腔怒火發洩在沙盤上，即使二十多個警察和三十多個保安都沒法阻止他們。

這一事件肇始於馬年伊始杭州房產商的降價促銷。浙江天鴻房地產開發有限公司於2014年2月19日將旗下杭州香榭裡項目的起售價每平方米劇降6000元，至11800元。砸售樓處事件在天鴻降價的第三天發生了——之前以較高價格買入該樓盤物業的業主對此憤怒不已，其中有人的房子一夜之間貶值了50萬元。

對5萬多家中國房地產開發商來說，發生在杭州的砸盤事件像是個不祥的開端。2008年和2012年中國樓市的下行，都曾伴隨著杭州地區令人驚悚的業主砸盤行為——通常都是房屋銷量大幅下降，開發商信貸突然枯竭，一些新盤開始降價，「房鬧」接著登場，中國樓市隨即顯露疲態，步入拐點。

國家統計局2月24日發佈的數據亦顯示，1月份中國70個大中城市新建住宅價格的上漲速度一年來首次放緩。國家統計局的數字通常滯後且相對真實市場表現更為保守。

由於擔心可能出現不良貸款，銀行對房地產行業的態度越來越謹慎。興業銀行證實已暫停辦理部分房地產新增授信業務。壞消息的接踵而至，讓中國房地產上市公司的股價在過去兩天亦大幅蒸發。萬科（股票代碼：000002）在2月24日大跌6.6%，業務集中於浙江的綠城中國（股票代碼：03900.hk）市值在兩天內蒸發超過13%。

越來越多的跡象顯示，中國房地產市場延續一年有餘的上行週期已接近強弩之末，房價漲勢趨緩。綠城集團行政總裁壽栢年向南方週末記者稱，杭州及周邊城市出現的樓盤降價，表明中國樓市正在接近拐點，「北上廣樓市依然好賣，但大部分三四線城市住宅供應過剩，而這種情況可能會逐漸蔓延到其他大城市」。

久違的「房鬧」

也許連德信地產也沒有想到，他們這個僅有12幢高層公寓樓的項目，猶如蝴蝶效應般波及杭州樓市，甚至震驚了整個中國房地產市場。

打響中國樓市馬年降價第一槍的，並不是杭州天鴻香榭裡，而是同處於杭州橋西的另一個項目，德信北海公園。

2月18日晚，沉寂了一個月的杭州樓市，迎來了馬年首個開市樓盤德信北海公園。這家總部位於杭州的這家房地產開發商稱，為了購買更多地塊，清空庫存，決定特惠促銷北海公園，均價從每平米人民幣18000元降至人民幣15800元，降價近兩成。

也許連德信地產也沒有想到，他們這個僅有12幢高層公寓樓的項目，猶如蝴蝶效應般波及杭州樓市，甚至震驚了整個中國房地產市場。

第二天，僅一街之隔的天鴻香榭裡，開盤直降三成。降價潮隨即蔓延開來。陽光郡從均價17500元/平方米降至13800元，運河協安藍郡從16800元/平方米降至14400元。協安紫郡、保利·梧桐雨、天陽半島國際、萬科·北宸之光等都在遮遮掩掩地打折暗降。

久違的「房鬧」也來了。2月21日，70名老業主聚集在天鴻香榭裡，提出退房或爭取補償，場面一度失控，沙盤模型被推倒。這一場景，幾乎與2008年如出一轍。

2008年9月，萬科杭州四個樓盤226套小戶型房源以最低「7.5折」集中面市，就在萬科杭州樓盤宣佈降價銷售的第二天，萬科在杭州的辦公區被砸。業主拉起橫幅，高舉「萬科退房」的標語，並有過激業主在樓盤售樓處亂砸東西。

萬科當時在長三角區域的降價，也直接把2008年的中國樓市拉成了一條長長的陰線，即使如龍湖、綠城等實力雄厚的大房企，也一度被逼到了懸崖邊——如果沒有政府隨後的救市，大部分開發商很可能熬不過第二年春天。

幾乎是風向標一般，樓市的2012年，同樣驚悚的一幕再度上演。史上最狠的房產調控冰封杭州樓市，「房鬧」再度出場，「假跳樓」、「拉橫幅」、「擺花圈」、「扔雞蛋」、「砸沙盤」各種橋段層出不窮。杭州綠城深陷債務危機，以致不得不出讓股權斷臂求生，在彼時更讓中國房地產感覺到一陣陣寒意。

時隔兩年，天鴻香榭裡的房鬧事件，再度引發了外界對中國房地產市場健康狀況的擔憂。

但在海通證券研究員涂力磊看來，此前兩輪下跌均為先出現成交量萎縮後出現價跌，此次成交量並未萎縮，開發商主動降價避險意識更強。

天量供應壓頂

到2014年1月底，杭州商品房庫存已突破12萬套，加上二手房庫存10萬套，如今杭州樓市庫存達到了創紀錄的22萬套。而在2014年，還將有超過100個純新盤上市。

而在杭州土地市場，土地從眾人追捧的香餑餑，到開發商不再踴躍接棒，只用了一個春節的時間。

2月18日，在杭州馬年首場土地拍賣上，5幅土地僅成交4幅，其中兩宗地塊接近底價成交，出讓現場顯得較為冷清，並未出現高溢價的激烈競爭。不管是綠城還是濱江地產，均表示在2014年將謹慎買地。

2013年，杭州土地從年初就一路上揚。全年土地出讓總收入高達1326.9億元，這個數字不但比2012年的611億元翻了一倍還多，同時也刷新了杭州近4年以來土地出讓收入的最高紀錄。

從2013年夏天開始，在長達半年多的時間裡，儘管地產界已經出現風險提示，「寧可踏空，也不要激進」，但外地開發商在2013年向杭州土地市場的大舉進軍，導致杭州土地市場持續升溫。

由於太過火熱，2013年10月，杭州國土資源局還曾一次性叫停6個地塊的出讓。

步入2014年，杭州政府的賣地熱情依然高漲。1月份杭州單月土地成交達到了340億，再創歷史同期最高。濱江房產集團副總經理朱立東對南方週末記者表示，「我們實在也很看不懂，為什麼庫存壓力這麼大的情況下，土地市場還那麼熱，很多地塊拍出荒唐的價格，而且主要是外地開發商在買地。」

在一輪土地供應的高峰過後，必然是新一輪樓盤供應高峰的到來。一直唱多樓市的華遠地產董事長任志強也口風一變：今年房地產市場增速將有所放緩。「去年的土地增長，供求關係已經發生變化了。」他在2月22日的一次論壇上稱，並提及2013年高達49295萬平方米的商品房待售面積。

浙江透明售房網的數據顯示，到2014年1月底，杭州商品房庫存已突破12萬套，加上二手房庫存10萬套，如今杭州樓市庫存達到了創紀錄的22萬套。而在2014年，還將有超過100個純新盤上市，源源不斷注入的新房源，讓很多區域面臨房子越賣越多的窘境。

杭州市場過去兩年的消化能力都為每年8萬套左右，這意味著消化這些存量房源需要近3年時間。上海和北京市場的庫存比仍保持在1左右，即存量房可供一年的新增市場消化。

統計數據顯示，2013年11月杭州主城區商品房成交3236套，位列近五年來倒數第二的月份，進入2014年，杭州商品房成交業績也毫無意外，1月份僅成交2631套，比2013年1月的4635套下跌了43%，在馬年春節期間，杭州樓市幾近「休眠」，主城區的成交記錄僅有兩套。

一份杭城降價名單已經在網上流傳開來，不只是上述橋西兩家開發商，就連萬科、保利這樣的房產大鱷也赫然在列。保利·梧桐雨從16200元降至12800元，萬科·北宸之光從16800元降至13000元。

廣發證券一位分析師認為，杭州市場2013年成交增長6%，房價整體基本保持平穩，而庫存則持續增長，去庫存週期由年初的不到10個月增長至17個月。因此，杭州降價不會是個例，未來會有更多的樓盤進行打折促銷。

杭州部分樓盤降價引發對高庫存下房價脆弱的擔憂。但在政策面相對平靜的情況下，杭州遠不及北上廣深一線城市供不應求，表明中國房地產正在發生分化，地區差異今後愈發明顯。

樓市分化年

與金融危機那一波下跌相比，中國城市間的差異越來越明顯。就在杭州、常州等地出現降價樓盤的同時，北京、上海仍在湧現「地王」和「日光盤」，廣州新近拍賣的土地也依然還在刷新地價紀錄。

四年多來，中國政府一直在努力為樓市降溫，以防高房價的泡沫最終破裂，引發金融和社會危機。在全國兩會即將舉行之際，他們也許更樂意見到房地產市場放緩的信號。

但與金融危機那一波下跌相比，中國城市間的差異越來越明顯。就在杭州、常州等地出現降價樓盤的同時，北京、上海仍在湧現「地王」和「日光盤」，廣州新近拍賣的土地也依然還在刷新地價紀錄。

對於人口淨流入的部分熱點城市而言，供不應求的難題仍待解決。而庫存壓力凸顯的城市，則基本上以本地需求為主，外地購房者相對較少，或者因為限購造成外地需求難以釋放，支撐不了這些城市的大量新增供給。

杭州樓市危機亦是浙江房地產市場危機的延續。浙江人均居住面積水平較高，富人購房多為投資之用，故而更看重未來的增值，在樓市投資財富效應銳減甚至消失之後，他們投資意願大幅降低，造成市場需求明顯減少——泡沫最先在溫州破裂，隨後蔓延到寧波，直到浙江最後的避風港杭州也都淪陷了。

「浙江經濟過去兩年相當不好。以前杭州需求大，因為省內老闆，像義烏、溫州人都到杭州買房子，一度是杭州需求的主力軍，如今經濟不太好，這些人生意不好做了，同時該買房的都買了。」壽栢年稱。

杭州重災區在天鴻香榭裡與德信北海公園所在的橋西板塊——2012年杭城樓市價格大戰也是始於橋西的名城公館與吉祥半島之爭，後來蔓延到板塊內的其它樓盤。

被「砸盤」的天鴻香榭裡由浙江天鴻房地產開發有限公司開發，是浙江省紹興市新昌縣一家開發資質為三級的開發商，董事長為梁鴻眉。梁鴻眉以銷售電腦起家，2001年進入房地產業，2009年經過67輪競拍，以6581元每平方米的樓面地價，刷新了當時同地段的價格紀錄，進入杭州市場。

梁鴻眉對媒體稱，迫於銷售壓力，同時為了回籠資金以及公司計劃在杭州再拿土地，公司決定跟進降價。

多位杭州房地產人士都認為，浙江天鴻及德信此番樓盤大降價，背後或暴露出中小開發商現金流壓力。壽栢年亦指出，這一輪調整對房地產圈將重新洗牌，大公司、大城市將得到更多的銀行及政策傾斜，大城市與小城市開始分化，大公司與小公司開始分化，「現在銀行都是名單制，不在名單之列的公司和城市貸款很難。」

即使如此，壽栢年亦稱，綠城在2013年開始即開始謹慎買地了，2014年的主題是穩健經營，同時向品牌管理輸出轉型，向養老產業、教育醫療等政府支持的產業轉型。

幾乎和杭州樓盤同步，在常州，雅居樂星河灣項目也宣佈降價5000元每平米左右。廣發證券一位分析師認為，杭州、常州降價的蝴蝶效應在未來將逐步體現，過剩的供應最終引發房價大幅回落，尤其是在三線城市，未來會有更多樓盤出現打折促銷，這包括青島、寧波、南昌、溫州和無錫。

至於銀行會不會進一步收縮房地產貸款，杭州濱江房產集團副總經理朱立東對南方週末記者表示，銀行的做法，目前看來是個別行為，不太擔心。因為畢竟不是來自政策層面的收緊，而是個別銀行的商業化的舉措。不過，可以肯定的是，未來指望銀行繼續對房地產行業有極大的支撐，不太可能了。

而海通證券的一位地產分析師判斷，行業直接進入斷崖式下跌概率很小，2014年市場風險來自局部爆破。他的依據是，從全行業資金槓桿率（行業土地購置金額比行業商品房銷售金額）來看，2013年均值為15.86%，遠低於前三年20%以上的均值，也低於2008年24%的高位數據。因此，當前行業資金面程度和風險承壓能力好於2008和2012年。

【專題·樓市驚魂】 中國樓市，跳水還是跳高？

http://www.infzm.com/content/98461

任志強（華遠地產董事長）

鼓吹房價大跌是危言聳聽，房地產行業趨勢不會改變。

且不說去年到位資金八萬多億只完成投資六萬多億，手中尚有餘錢。僅一月購地的成倍支出和天價，也證明尚不存在行業缺錢。個別企業的缺錢現象永遠存在，更不可能出現需求一日消失的現象。涉及城鎮化，戶籍改革，住房保障措施等相關政策尚未明確。

根據去年的數據和宏觀經濟運行趨勢，在現政策條件不變的情況下，銷售、價格、投資三個增幅都會下降，但仍是上升。去年土地供給增加會短期改變市場供求關係，部分地區庫存有待消化。但並未改變預售遠大於竣工的比例關係。

楊紅旭（上海易居房地產研究院副院長）

全國房價整體下跌三成以上，下跌持續三年以上，就可稱為崩盤。1997年後的香港，1990年後的日本，2006年後的美國等等，即如此。五年內中國房價不會崩盤。三四線城市也不會崩。中國的城鎮化、人口紅利、住房飽和度等現況，決定了2020年之前，鐵定不會崩，2025年之前，不太可能崩。

王石（萬科董事會主席）

反腐是最大的調控。現在最有效的對市場調控就是反腐。高級餐館受影響了吧，奢侈品受影響了吧，難道房地產不受影響嗎？第一，受影響，第二，會很受影響。這是最有效的調控！所以從這個角度來講，我非常歡迎反腐。因為房地產相當的一部分，是留著讓很多根本不需要的房子在那兒。只要不反腐你會發現，越高級的還是越好賣。

謝國忠（玫瑰石顧問公司董事）

當今的高房價是很多因素作用的結果，泡沫總有一天會破，現在已經開始破了。最後一波房地產泡沫是靠高利貸推起的，現在高利貸出了問題，房價也支撐不住了。這個下跌不是一步到位的，先期先下跌20%-30%，之後可能會有反覆，到2014年會出現房價下跌50%。

馬佳佳（90後創業者）

房地產遲早被顛覆，「90後」不會再為了買房而買房，他們需要的是一種身份認同感和歸屬感。

（顧策根據公開資料整理）