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【專題·樓市驚魂】杭州砸盤,樓市分化危機預演?

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杭州一起因樓盤降價引發的砸盤事件,讓猶如驚弓之鳥的開發商、金融界和購房者感到陣陣寒意。越來越多的跡象顯示,中國房地產市場延續一年有餘的上行週期已接近強弩之末,而中國樓市也將進入一個極度分化的階段。

下午三點多,樓盤模型被憤怒的人群掀翻了。買房人都身穿印有「香榭裡:欺詐銷售,我要退房」字樣的T恤衫,把一腔怒火發洩在沙盤上,即使二十多個警察和三十多個保安都沒法阻止他們。

這一事件肇始於馬年伊始杭州房產商的降價促銷。浙江天鴻房地產開發有限公司於2014年2月19日將旗下杭州香榭裡項目的起售價每平方米劇降6000元,至11800元。砸售樓處事件在天鴻降價的第三天發生了——之前以較高價格買入該樓盤物業的業主對此憤怒不已,其中有人的房子一夜之間貶值了50萬元。

對5萬多家中國房地產開發商來說,發生在杭州的砸盤事件像是個不祥的開端。2008年和2012年中國樓市的下行,都曾伴隨著杭州地區令人驚悚的業主砸盤行為——通常都是房屋銷量大幅下降,開發商信貸突然枯竭,一些新盤開始降價,「房鬧」接著登場,中國樓市隨即顯露疲態,步入拐點。

國家統計局2月24日發佈的數據亦顯示,1月份中國70個大中城市新建住宅價格的上漲速度一年來首次放緩。國家統計局的數字通常滯後且相對真實市場表現更為保守。

由於擔心可能出現不良貸款,銀行對房地產行業的態度越來越謹慎。興業銀行證實已暫停辦理部分房地產新增授信業務。壞消息的接踵而至,讓中國房地產上市公司的股價在過去兩天亦大幅蒸發。萬科(股票代碼:000002)在2月24日大跌6.6%,業務集中於浙江的綠城中國(股票代碼:03900.hk)市值在兩天內蒸發超過13%。

越來越多的跡象顯示,中國房地產市場延續一年有餘的上行週期已接近強弩之末,房價漲勢趨緩。綠城集團行政總裁壽栢年向南方週末記者稱,杭州及周邊城市出現的樓盤降價,表明中國樓市正在接近拐點,「北上廣樓市依然好賣,但大部分三四線城市住宅供應過剩,而這種情況可能會逐漸蔓延到其他大城市」。

杭州過去三年供地量和新房銷售量。 (李伯根/圖)

久違的「房鬧」

也許連德信地產也沒有想到,他們這個僅有12幢高層公寓樓的項目,猶如蝴蝶效應般波及杭州樓市,甚至震驚了整個中國房地產市場。

打響中國樓市馬年降價第一槍的,並不是杭州天鴻香榭裡,而是同處於杭州橋西的另一個項目,德信北海公園。

2月18日晚,沉寂了一個月的杭州樓市,迎來了馬年首個開市樓盤德信北海公園。這家總部位於杭州的這家房地產開發商稱,為了購買更多地塊,清空庫存,決定特惠促銷北海公園,均價從每平米人民幣18000元降至人民幣15800元,降價近兩成。

也許連德信地產也沒有想到,他們這個僅有12幢高層公寓樓的項目,猶如蝴蝶效應般波及杭州樓市,甚至震驚了整個中國房地產市場。

第二天,僅一街之隔的天鴻香榭裡,開盤直降三成。降價潮隨即蔓延開來。陽光郡從均價17500元/平方米降至13800元,運河協安藍郡從16800元/平方米降至14400元。協安紫郡、保利·梧桐雨、天陽半島國際、萬科·北宸之光等都在遮遮掩掩地打折暗降。

久違的「房鬧」也來了。2月21日,70名老業主聚集在天鴻香榭裡,提出退房或爭取補償,場面一度失控,沙盤模型被推倒。這一場景,幾乎與2008年如出一轍。

2008年9月,萬科杭州四個樓盤226套小戶型房源以最低「7.5折」集中面市,就在萬科杭州樓盤宣佈降價銷售的第二天,萬科在杭州的辦公區被砸。業主拉起橫幅,高舉「萬科退房」的標語,並有過激業主在樓盤售樓處亂砸東西。

萬科當時在長三角區域的降價,也直接把2008年的中國樓市拉成了一條長長的陰線,即使如龍湖、綠城等實力雄厚的大房企,也一度被逼到了懸崖邊——如果沒有政府隨後的救市,大部分開發商很可能熬不過第二年春天。

幾乎是風向標一般,樓市的2012年,同樣驚悚的一幕再度上演。史上最狠的房產調控冰封杭州樓市,「房鬧」再度出場,「假跳樓」、「拉橫幅」、「擺花圈」、「扔雞蛋」、「砸沙盤」各種橋段層出不窮。杭州綠城深陷債務危機,以致不得不出讓股權斷臂求生,在彼時更讓中國房地產感覺到一陣陣寒意。

時隔兩年,天鴻香榭裡的房鬧事件,再度引發了外界對中國房地產市場健康狀況的擔憂。

但在海通證券研究員涂力磊看來,此前兩輪下跌均為先出現成交量萎縮後出現價跌,此次成交量並未萎縮,開發商主動降價避險意識更強。

天量供應壓頂

到2014年1月底,杭州商品房庫存已突破12萬套,加上二手房庫存10萬套,如今杭州樓市庫存達到了創紀錄的22萬套。而在2014年,還將有超過100個純新盤上市。

而在杭州土地市場,土地從眾人追捧的香餑餑,到開發商不再踴躍接棒,只用了一個春節的時間。

2月18日,在杭州馬年首場土地拍賣上,5幅土地僅成交4幅,其中兩宗地塊接近底價成交,出讓現場顯得較為冷清,並未出現高溢價的激烈競爭。不管是綠城還是濱江地產,均表示在2014年將謹慎買地。

2013年,杭州土地從年初就一路上揚。全年土地出讓總收入高達1326.9億元,這個數字不但比2012年的611億元翻了一倍還多,同時也刷新了杭州近4年以來土地出讓收入的最高紀錄。

從2013年夏天開始,在長達半年多的時間裡,儘管地產界已經出現風險提示,「寧可踏空,也不要激進」,但外地開發商在2013年向杭州土地市場的大舉進軍,導致杭州土地市場持續升溫。

由於太過火熱,2013年10月,杭州國土資源局還曾一次性叫停6個地塊的出讓。

步入2014年,杭州政府的賣地熱情依然高漲。1月份杭州單月土地成交達到了340億,再創歷史同期最高。濱江房產集團副總經理朱立東對南方週末記者表示,「我們實在也很看不懂,為什麼庫存壓力這麼大的情況下,土地市場還那麼熱,很多地塊拍出荒唐的價格,而且主要是外地開發商在買地。」

在一輪土地供應的高峰過後,必然是新一輪樓盤供應高峰的到來。一直唱多樓市的華遠地產董事長任志強也口風一變:今年房地產市場增速將有所放緩。「去年的土地增長,供求關係已經發生變化了。」他在2月22日的一次論壇上稱,並提及2013年高達49295萬平方米的商品房待售面積。

浙江透明售房網的數據顯示,到2014年1月底,杭州商品房庫存已突破12萬套,加上二手房庫存10萬套,如今杭州樓市庫存達到了創紀錄的22萬套。而在2014年,還將有超過100個純新盤上市,源源不斷注入的新房源,讓很多區域面臨房子越賣越多的窘境。

杭州市場過去兩年的消化能力都為每年8萬套左右,這意味著消化這些存量房源需要近3年時間。上海和北京市場的庫存比仍保持在1左右,即存量房可供一年的新增市場消化。

統計數據顯示,2013年11月杭州主城區商品房成交3236套,位列近五年來倒數第二的月份,進入2014年,杭州商品房成交業績也毫無意外,1月份僅成交2631套,比2013年1月的4635套下跌了43%,在馬年春節期間,杭州樓市幾近「休眠」,主城區的成交記錄僅有兩套。

一份杭城降價名單已經在網上流傳開來,不只是上述橋西兩家開發商,就連萬科、保利這樣的房產大鱷也赫然在列。保利·梧桐雨從16200元降至12800元,萬科·北宸之光從16800元降至13000元。

廣發證券一位分析師認為,杭州市場2013年成交增長6%,房價整體基本保持平穩,而庫存則持續增長,去庫存週期由年初的不到10個月增長至17個月。因此,杭州降價不會是個例,未來會有更多的樓盤進行打折促銷。

杭州部分樓盤降價引發對高庫存下房價脆弱的擔憂。但在政策面相對平靜的情況下,杭州遠不及北上廣深一線城市供不應求,表明中國房地產正在發生分化,地區差異今後愈發明顯。

A股房地產上市公司的收益狀況持續惡化。 (何籽/圖)

樓市分化年

與金融危機那一波下跌相比,中國城市間的差異越來越明顯。就在杭州、常州等地出現降價樓盤的同時,北京、上海仍在湧現「地王」和「日光盤」,廣州新近拍賣的土地也依然還在刷新地價紀錄。

四年多來,中國政府一直在努力為樓市降溫,以防高房價的泡沫最終破裂,引發金融和社會危機。在全國兩會即將舉行之際,他們也許更樂意見到房地產市場放緩的信號。

但與金融危機那一波下跌相比,中國城市間的差異越來越明顯。就在杭州、常州等地出現降價樓盤的同時,北京、上海仍在湧現「地王」和「日光盤」,廣州新近拍賣的土地也依然還在刷新地價紀錄。

對於人口淨流入的部分熱點城市而言,供不應求的難題仍待解決。而庫存壓力凸顯的城市,則基本上以本地需求為主,外地購房者相對較少,或者因為限購造成外地需求難以釋放,支撐不了這些城市的大量新增供給。

杭州樓市危機亦是浙江房地產市場危機的延續。浙江人均居住面積水平較高,富人購房多為投資之用,故而更看重未來的增值,在樓市投資財富效應銳減甚至消失之後,他們投資意願大幅降低,造成市場需求明顯減少——泡沫最先在溫州破裂,隨後蔓延到寧波,直到浙江最後的避風港杭州也都淪陷了。

「浙江經濟過去兩年相當不好。以前杭州需求大,因為省內老闆,像義烏、溫州人都到杭州買房子,一度是杭州需求的主力軍,如今經濟不太好,這些人生意不好做了,同時該買房的都買了。」壽栢年稱。

杭州重災區在天鴻香榭裡與德信北海公園所在的橋西板塊——2012年杭城樓市價格大戰也是始於橋西的名城公館與吉祥半島之爭,後來蔓延到板塊內的其它樓盤。

被「砸盤」的天鴻香榭裡由浙江天鴻房地產開發有限公司開發,是浙江省紹興市新昌縣一家開發資質為三級的開發商,董事長為梁鴻眉。梁鴻眉以銷售電腦起家,2001年進入房地產業,2009年經過67輪競拍,以6581元每平方米的樓面地價,刷新了當時同地段的價格紀錄,進入杭州市場。

梁鴻眉對媒體稱,迫於銷售壓力,同時為了回籠資金以及公司計劃在杭州再拿土地,公司決定跟進降價。

多位杭州房地產人士都認為,浙江天鴻及德信此番樓盤大降價,背後或暴露出中小開發商現金流壓力。壽栢年亦指出,這一輪調整對房地產圈將重新洗牌,大公司、大城市將得到更多的銀行及政策傾斜,大城市與小城市開始分化,大公司與小公司開始分化,「現在銀行都是名單制,不在名單之列的公司和城市貸款很難。」

即使如此,壽栢年亦稱,綠城在2013年開始即開始謹慎買地了,2014年的主題是穩健經營,同時向品牌管理輸出轉型,向養老產業、教育醫療等政府支持的產業轉型。

幾乎和杭州樓盤同步,在常州,雅居樂星河灣項目也宣佈降價5000元每平米左右。廣發證券一位分析師認為,杭州、常州降價的蝴蝶效應在未來將逐步體現,過剩的供應最終引發房價大幅回落,尤其是在三線城市,未來會有更多樓盤出現打折促銷,這包括青島、寧波、南昌、溫州和無錫。

至於銀行會不會進一步收縮房地產貸款,杭州濱江房產集團副總經理朱立東對南方週末記者表示,銀行的做法,目前看來是個別行為,不太擔心。因為畢竟不是來自政策層面的收緊,而是個別銀行的商業化的舉措。不過,可以肯定的是,未來指望銀行繼續對房地產行業有極大的支撐,不太可能了。

而海通證券的一位地產分析師判斷,行業直接進入斷崖式下跌概率很小,2014年市場風險來自局部爆破。他的依據是,從全行業資金槓桿率(行業土地購置金額比行業商品房銷售金額)來看,2013年均值為15.86%,遠低於前三年20%以上的均值,也低於2008年24%的高位數據。因此,當前行業資金面程度和風險承壓能力好於2008和2012年。

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