有人無屋住，有屋無人住，正正是香港樓市的寫照。 近日，網上瘋傳一張「香港鬼城」的照片，圖中的樓盤上水天巒，三百多座洋房，在入夜後竟然漆黑一片，鬼影無隻，恍如陰森的死城，好不淒清。本刊發現，這個一○年開售、一一年入夥的豪宅盤，原來被大批強國人丟空，並以物業作抵押狂向財仔借錢，令豪宅變身提款機。其中一個單位，更加有七次加按記錄，非常誇張！ 這些丟空盤，只是冰山一角，「香港版」鬼城已在新界區如元朗、粉嶺及市區的九龍站、奧運站等湧現。若然政府不正視空置率嚴重的問題，不斷增加供應，隨時變九七年八萬五的翻版。 由三百三十座洋房組成的天巒，位於中港邊境，毗鄰雙魚河，遠望猶如一座自成一國的城堡。上週末黃昏，記者到天巒睇樓，只見一排排的洋房，光潔如新，地下無雜物、無垃圾，部分在玻璃上貼上租售廣告。逗留近兩小時，眼見住客十隻手指數得曬。租住其中一座洋房的Jessie笑言：「一年前搬嚟，成條街計埋我，得三戶咋！我就係貪呢度又大又靜。」 而趁週末悠閒洗車的業主陳先生，八個月前執「平貨」，以約三千三百萬元買入洋房自住，「最近都跌咗三百萬o架，不過自住無所謂！我呢條富爾大道（按：天巒每條路都有不同名稱），入住率五成啦！旁邊呢兩個單位，好少人返，佢哋係潮州人，買呢度係炒樓嘅。嗰邊四間，無人住丟空嘅，應該都係炒家貨。」 據該區地產經紀透露，現時天巒有一百三十個放盤，佔屋苑總數四成，而且大部分都是交吉放盤，再計埋廿多個租盤，亦即屋苑空置率起碼四成！過去能賣出甩身的，大都是蝕讓離場，甚至有物業已被釘契。時光回到一○年，政府還未推出任何辣招、買樓仍是投資移民項目時，新地（16）發展的天巒，打著系內十五年來最大型洋房群的旗號，於國慶檔期開售。八日內賣掉二百餘座洋房，套現逾六十五億元。 洋房提款十六次 時至今日，這些當日被狂掃的單位，終體現其「功能」。記者翻查土地註冊處資料，發現大部分單位，都有承造二按或以上。其中一名持內地身份證、叫鄧振龍的強國買家，當年豪擲九千四百萬元，買下三座洋房，其中一座洋房按了三次，另外兩座竟於過去兩年間，分別被狂按了七次及六次！根據資料，鄧振龍在購入後，一年內交付了三成首期，一一年尾入夥時，不見按揭記錄，亦即他「現兜兜」付足尾數。不過在一二年中開始，這三座豪宅突然變了鄧振龍的「提款機」，先後被「撳」了十六次，其間並無贖契記錄，而且每次皆是找亨運財務承按。亨運於九五年成立，辦公室在金鐘海富中心。鄧振龍一如其他強國炒家，在港登記的只是秘書公司、會計師樓及律師行等地址，記者找到他位於深圳福田的辦公室，發現該處掛上「深圳市佳旺基房地產開發」及「奧林投資」招牌。記者進門後發現，該處彷彿又是另一間空殼公司，裡面只得一男一女兩名職員，枱上不單沒有電腦，連紙也沒一張，只有一個電話，而且整間辦公室也沒開燈，非常陰暗。記者佯裝買家找鄧振龍洽談天巒單位，但鄧以沒有放盤為由，著職員婉拒應約。記者再放蛇查問本地的亨運財務，原來借錢真的「so easy」！亨運的員工說：「你上來交齊銀行結單、俾番工種同收入嘅資料，如果初步評估有得做，跟住會上門同間屋做估值，之後就決定批唔批o架啦！」亨運的息口相當揦脷，該職員續稱：「月息兩釐八，以五百萬元計，如果你想分十年還，每個月大約還十四萬。」按此計算，只是向亨運借五百萬元，十年後連本帶利其實還了一千六百八十萬元！ 豪宅變藝術館 記者又找到另一買家、著名鋼琴家劉詩昆的愛徒孫穎，她自稱一口氣買下四個天巒單位。現居於火炭御龍山的她透過電話說：「當時發展商要買間大單位，先會分啲細單位俾你，咁我咪買一個大嘅，配搭三個細嘅。大單位當做度假屋，得閒咪返去住嚇，細單位就諗住用嚟做藝術館，收藏鋼琴名畫等，四個單位都無放租，亦無諗過放賣。」從土地註冊處資料中可見，其中兩座洋房，共作價六千餘萬元，都在上會時先向渣打銀行承造一按，繼而分別向永信物業及新地旗下忠誠財務借二按，而劉詩昆的長子劉曉迎，亦買下一間天巒洋房，上會時同樣在渣打造一按，並向忠誠財務借二按，一個多月後，更向新鴻基財務借三按。「我而家供嘅數都係負擔能力之內！」孫穎說。她又強調買天巒時，就是看中地點夠靜，「我買四間屋嘅價錢，喺淺水灣先買到一間。而且天巒少人先至好，如果車水馬龍，就唔符合我買嘅心意！」相較孫穎，另一強國炒家丘偉，就對市況較為
伯南克的勝利：股市、樓市上漲 家庭財富創新高
來源: http://wallstreetcn.com/node/79727 美聯儲數據顯示，由於房地產升值和股市上漲，截至去年年底美國家庭淨資產達到80.7萬億美元，創歷史新高，較2009年一季末的55.6萬億美元激增45%。2013年年底，美國家庭淨資產環比增加3萬億美元，其中，2.5萬億美元來自金融資產的增加。下圖為2013年四季末美國家庭資產負債明細圖，從上至下分別為：房地產、耐用品和其它有形資產、存款、企業權益、共同基金、養老金、其它類金融資產、消費信貸（負債部分）、房屋抵押貸款（負債部分）。 
2007年二季末，美國家庭淨資產達到當時的峰值68.8萬億美元。金融危機爆發後，2009年一季末，美國家庭淨資產曾跌至55.6萬億美元，較高峰下跌了近20%。 美國家庭淨資產包括房地產和金融類資產（股票，債券，養老金，存款等），並扣除負債（主要為住房按揭貸款）。美國家庭淨資產不考慮公共債務。下圖為美國家庭淨資產佔GDP的百分比。圖中可見，該比例自1970年中期緩慢上揚，此前兩個高點分別為互聯網泡沫爆發前和次債危機爆發前；目前，該比例尚未突破2006年高點，但已超過2000年互聯網泡沫時的水平。 
近幾年，美國家庭不動產中權益百分比呈上升趨勢，2013年四季末該比例為51.7%，創2007年二季末以來最高。原因是，房價在上漲，並且抵押貸款在減少。 
下圖為美國家庭房地產價值佔GDP百分比（藍線）和抵押貸款佔GDP百分比（紅線）。截至去年年底，美國家庭抵押貸款較峰值下降了1.32萬億美元，據美國博客網站calculatedriskblog，有研究表明，抵押貸款減少主要是由於一些房產因還不上貸款而被銀行沒收，這部分貸款被核銷了，此外也有部分房主主動償還貸款。目前看，抵押貸款佔GDP百分比在下降，不過還處於相對高位，表明去槓桿還在繼續。 
樓市短打(27)：新世代買樓模式之簡化需求付令買樓更容易 梁隼
http://notcomment.com/wp/?p=17034過去好多人買樓只有一個概念，就係買到自己的心頭好，所以又要考慮居住條件，又要考慮返工去街方唔方便，更甚係又要新淨又要抵買，結果就係甚麼都買不到。
另外眾多發展商都表示樓價難以大跌，因為建築成本上升，查實唔只建築成本，裝修及大小工程的人工都上漲了不少，就算買到樓，都還要花錢去裝修，買樓真係要勇氣外還要金錢！
成本上升同時令人聯想起通漲問題，再加上持續低息環境，中港股票市場表現呆滯，資金一係在銀行收低息，一係在股票市場胡裡胡塗地蝕去，要保持購買力，唯有買樓。 又返回第一個point，好多人只會考慮新樓，或入伙數年的半新盤，貪其新淨又有會所，換來的代價就係捱貴樓，因為過去數年新樓往往比二手樓有兩至三成溢價，就算最近發展商劈價兼打折當送稅，賣價仍然與二手樓差一截。結果就係捱貴樓。
筆者有一位朋友曾說道：麥當勞D野好食，你去幫襯咪得囉，唔駛自己開番間卦？！其實住新樓亦如是，只要租便可以了。
在投資角度而言，買新樓是嚴重犯本的行為，因為新樓的收樓時間十分接近，即係話市場上會一下子有好多相似的貨物流出市面，結果就係令到市場供應增加而要減價，我們都不難見到每逢新樓入伙，都有不少劈租劈到平過舊樓的報導吧。 咁就有條好簡單的數學，舊樓同新樓差唔多租金，但係舊樓賣得比新樓平兩三成，咁點解唔買間舊樓收租，再租新樓？
在租新買舊呢個概念下，買樓再也不用考慮太多個人需要，因為買左都唔係自己住，只需要考慮易唔易租出去同埋回報率多少便可，咁買樓的機會便會增加，無需要為無件實物揸手而煩惱。 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ 有人會質疑，舊樓的升值潛力會唔會比新樓差呀？蝕折舊都蝕死了。
要回應此點，首先同大家討論一下香港的資金流向。
雖然外地買家要比BSD，而按數據在BSD實施後外地資金買樓的確少左，但係總不會消失掉。
外地資金在香港買樓，鑑於隔山買牛，只會買一線物業或者新盤，結果就係大部份香港人將來買樓都會自動降一級。
即係原本買到太古城，而家只可以買康怡或南豐；原來買德福就要退一步考慮淘大得寶。
加上SSD同雙倍印花稅效應下，將資金一拆幾買多幾間細樓成本比買一間大樓平，在市場需求一下子大變下，舊樓的吸引力並唔比新樓差。
百萬富翁人數及樓市成交量 止凡
http://cpleung826.blogspot.hk/2014/03/blog-post_20.html這幾天，有兩篇新聞及文章特別吸引止凡的眼球，閱畢這兩篇新聞及文章過後，加上一些思考分析，會對今天香港的經濟部位有一點「感覺」。
第一篇新聞在3月18日，花旗銀行與香港大學社會科學研究中心發表報告，指最新香港百萬富翁調查顯示，香港百萬富翁人數大增兩成至73萬人，創新高，主因是樓市及股市獲利。2013年百萬富翁調查顯示，擁有流動資產100萬至500萬元的人數顯著增加，比2012年增加9.9萬人，是2003年調查以來的新高，佔香港成年人口的13%。
另一篇是施永青先生3月19日在「C觀點」專欄所寫的文章，標題為「賣方接受現實 樓市交投增加」，內裡的觀點大致上是指香港樓市由於辣招的影響，已經淡靜了好一段時間，而淡靜的時間越長，所積累的購買力越多。如今後市好像有很多不明朗因素，買家與業主的拉鋸戰開始有點轉機，業主開始減價，因為怕遲賣的價錢可能更低。而當不少樓盤一開始減價，很快便找到買家而成交，成交量比農曆年時翻了不只一倍，這證明了這段低成交期所累積的購買力實在不少。 早前在這裡發表過一篇文章「樓市大跌的模式」，綜合了一些過往香港樓市的大跌經驗，其中一個令樓市大跌的重點是要購買力被消耗掉。雖然作為小市民，沒有什麼實質的統計數據在手，但如果訓練了一個能分析經濟及財務資訊的腦袋出來，你會可以從日常新聞及文章中窺探出一些有用的資料。 一直都有留意香港新聞，每天在香港生活，對香港經濟的脈搏都略有感覺。主觀地認為香港樓市實在難以下跌，原因是身邊不少朋友，或朋友的朋友，隨便一個普通打工仔，在這三兩年，把物業套現，加按或賣掉，便手持過百萬現金，在等待投資機會。當很多人都有很多現金在等機會時，這個大跌市的機會一般都不會發生。邏輯地想想，市場還有這麼多承接力，樓市怎能大跌呢？只要偶爾跌一點，已經不知有幾多「等運到」的朋友，或朋友的朋友，會出手了。
本來這只是一種感覺，沒有數據支持，數據就只是來自身邊有多少個朋友，或朋友的朋友。這幾天這兩篇文章或新聞，給我拼湊出一個完整畫面，支持了我的「感覺」。百萬富翁增兩成，樓價只要一下跌一點，馬上大量增加成交，這都代表我的「感覺」成立，市場所累積的購買力的確很強，這還未計及被辣招擋在門外的內地及海外買家呢。
跟很多人一樣，我也在等待機會，可惜我的「感覺」告訴我，樓市大跌這一刻不容易來臨，越等得久，市場所累積的購買力就越強，自然越多人在等機會，誰等得不耐煩的，或有迫切需要的，都會出動買物業，但繼續等的人，其購買力就一直被累積著。要樓市大跌，必先令這些購買力「乾塘」，但要消耗盡這批購買力，看來長路漫漫。
從身邊朋友及日常文章中洞悉市場脈搏，這是需要累積很多財務知識，亦要不斷思考分析，我就是希望追求這樣的能力。記得看過有關索羅斯的書籍，講述他有一個奇怪的身體，當他的背部感到不適時，他就會知道市場將會有問題，萬試萬靈。我不知道這是否事實，但如果要解釋，就是他不單止大腦理性地分析到市場的問題，更昇華到身體自動「感覺」到問題而作出一些反應。有否這樣的境界，實在信不信由你。
撤的撤，躲的躲 開發商逃離樓市「雷區」
http://www.infzm.com/content/99331一些二三線城市的開發商試圖通過降價，快速退出危險區域。而更多的開發商們如今正在仔細梳理各類城市，找出可能的雷區。那些未來沒有人口淨流入或產業支撐的城市，被扔進了黑名單裡。 「九龍倉年華裡，還我血汗錢！」 上週末，上百名業主圍在了江蘇常州一座售樓處，用竹竿挑著藍色的橫幅，要求開發商退錢。橫幅的對面，數十個手持警棍的保安，將售樓處守得嚴嚴實實。一週前，這個由香港知名開發商九龍倉開發的兩個中高端項目，年華裡·鳳凰湖墅及國賓1號均降價近兩成。 過去一個月，由於樓盤降價，業主維權甚至演變成暴力事件的抗議活動，在杭州、南京等城市此起彼伏。囿於業主糾紛，中國開發商往往寧願冒著破產的危險去借高利貸，也不願降價砸自己招牌——「不差錢」的九龍倉情況卻完全不一樣，他們看上去無心在常州市場經營下去了。 常州是中國長江三角洲城市群的重鎮，素有富庶繁華的美譽，但在過去兩年，因為其新城區樓盤集中放量，大量商品房積壓且無人入住，被房地產行業人士多數看空。美國商業內幕網站在2013年通過衛星圖片，展示了一些他們所認為的中國「鬼城」：大街上空無一人，新建住宅完全沒有人氣。其中，常州和鄂爾多斯，都位列中國12座「鬼城」之一。 在房地產商的計劃書上，中國未來十年史無前例的城鎮化，仍然被預計將帶來數不盡的財富。2014年兩會結束後，中國政府隨即出台了醞釀多年的新型城鎮化規劃，打算讓1億農村居民遷入城市，以此作為提振內需的長期利器。規劃還提出城市群是城鎮化發展的重要途徑。以城市群為主體形態，推動大中小城市和小城鎮協調發展，可避免「睡城」和「死城」的出現。 然而，隨著常州、溫州和鄂爾多斯等地「鬼城」的出現，以及中國龐大的影子銀行系統和激增的地方政府債務問題，分歧正在形成：中國政府的新型城鎮化對於開發商來說，是否危大於機？ 世聯地產一份最新報告則顯示，中國城市的房地產在逐步分化。一二線城市過去一年住宅成交量同比增速多在10%以上的高位，三四線城市卻在顯著分化，洛陽、北海、晉江等城市較去年同期市場規模增長都在50%以上，而常州、惠州等近幾年投資過熱的城市則僅與去年勉強持平，甚至下降。 國家信息中心經濟預測部主任祝寶良向南方週末記者表示，市場正在迅速分化，2010年的限購政策及穩健的貨幣政策延續至今，在一些三四線城市已經發生作用了，部分城市開始降價。對於開發商來說，中國房地產的希望在於中國未來城鎮化佈局的城市。投注在沒有人口淨流入或產業支撐的城市，將遇上麻煩。 先知先覺的九龍倉們，已經用腳投票了。 
圖為被稱為「鬼城」的內蒙古鄂爾多斯新城衛星圖。 （谷歌截屏圖/圖） 退出危險區域在常州雅居樂星河灣以「六折甩賣」的姿態打響降價第一槍後，以打造豪宅著稱的九龍倉坐不住了。 在3月早些時候，廣州雅居樂地產將雅居樂星河灣豪華公寓的價格，一次性從每平方米人民幣1.1萬元降至了7000元。3月20日，常州九龍倉年華裡也宣佈大幅降價，此前均6000元/平方米左右的房源，均價直降至5000元/平方米，約在前期成交均價的基礎上打了「八三折」。年華裡位於常州新北區，與常州雅居樂星河灣項目距離不遠，且兩個樓盤均位於常州樓市庫存量極大的新北區。 2010年，九龍倉拿下這幅地的樓板價為3342元/平方米，當時業內人士均認為這個項目要賣到8000塊以上，如今幾乎虧本出售。 降價動作還不止於此，在年華裡降價後，九龍倉在常州打造的頂級豪宅國賓1號的價格也出現鬆動。該項目日前推出20套特價房，特惠均價在8200元/平方米左右，比前期售價低了約2800元/平方米。 新房源降價在業主中引發軒然大波。在九龍倉「國賓1號」項目售樓處，家具被推倒，木質樓盤廣告架被扔到項目模型上面。購房者逢記者便吐槽，有人稱其一個月間公寓直降了十幾萬，開發商卻沒有給任何說法。 九龍倉此次在長三角多盤齊降的行為頗有風向標意義。 中國政府過去四年裡一直致力於給不斷上漲的房價降溫，房價上漲現在已經開始放緩，一些中小城市的房價正在走軟。九龍倉中國區一位管理人士向南方週末記者表示，2013年中國樓市有些瘋狂，而目前中國經濟增長放緩，一些中小城市住宅銷售速度放緩，存量房數量增加，此時應該迅速降價銷售，退出一些危險區域。 在一些房地產人士看來，常州就屬於危險區域，一直存在供應過大的問題。據同策諮詢機構數據顯示，常州樓市購房者以本地剛需客為主，在過去的13個月裡有9個月商品住宅呈現供過於求。過去一年，常州商品住宅成交均價普遍在6000-7200元/平方米，但在2014年1月，常州商品住宅成交均價僅6009元/平方米，創下去年以來新低。 這裡將建設新的「世界級」主題公園、商務區等，同時還在建設地鐵。不過在常州大變身的計劃當中，最野心勃勃的要數它數量龐大的住宅項目。據《第一財經日報》報導，按常州約460萬的總人口計算，近四年來，常州的人均新增建築面積達到20平方米，這一數值在國內所有城市中排名前列。 尤其在常州新城區武進，由於新增人口有限，樓市供應逐年增大，這讓人擔心其將和鄂爾多斯的新城區康巴什一樣，成為中國又一座「鬼城」。陽光100集團常務副總裁范小沖即對南方週末記者稱，中國三四線城市的問題都出在開發區，「那些城市都是單中心，沒法做出多中心，因為沒有產業支撐」。 新區泡沫常州武進區武宜路幾乎貫穿常州東西向所有繁華地帶，從舊城中心延長至新城區，路兩旁的新建築拔地而起，各種色彩鮮豔的樓盤銷售處隨處可見。 武進1995年撤縣建市，2002年撤市設區，是常州市近年來重點打造的「南部新城」，貫穿南北的武宜路就位於武進區。 據《中國經營報》報導，武宜路上的樓盤總建築面積就超過了500萬平方米，如果這些正處於銷售期的樓盤全部賣完，足夠十幾萬人居住。工業在外移，服務業還在起步，新增人口有限，無論是商業還是住宅都供大於求，白天鮮見人、晚上少亮燈的武宜路兩側巋然聳立的高大樓盤，是多家媒體將常州稱為「鬼城」的直接證據。 就連一直「唱多樓市」的華遠地產董事長任志強，也公開點名看空常州。他稱「一個城市的樓市會不會出毛病，看這個城市對人們是不是具有吸引力，如果具備吸引力，那就還得一直往上漲，反之就有問題。常州人口集中度已經開始下降了，過去人是呼呼地往那裡去，現在人都往蘇州或者其他一些城市裡去了」。 如武進區一般層出不窮的「鬼城」，開始讓人們對中國樓市真實狀況的看法出現分歧。野村證券經濟學家張智威稱，中國房地產市場的風險沒有得到充分重視，常州和杭州的樓盤降價發出了危險信號，值得投資者警惕，因為過剩的供應最終引發房價大幅回落，尤其是在三四線城市的新區。 國家發改委城市和小城鎮改革發展中心課題組2013年對12個省區的調查顯示，12個省會城市，平均一個城市要建4.6個新城新區；144個地級城市，平均每個規劃建設約1.5個新城新區。 衛星圖上，從南到北各種新建城區空空蕩蕩，從惠州大亞灣、云南呈貢，到鄭州鄭東新城、天津響螺灣、內蒙古康巴什等地。天量的空置房預兆著房地產市場泡沫破裂的危險，但比照歷史可以發現，中國三四線城市新區熱具有某種前所未有的特性。 中國社會科學院經濟學家余永定稱，過去十年，體制鼓勵地方政府投資於政績工程，比如閃亮的新城和行政中心。即使項目在5年內基本上沒得到使用，官員們有時也並不介意，因為5年後他們將另有任用，於是眾多新區建成不僅沒能促進城市化建設，反而因配套不齊全遭到購房者遺棄。 即使存在所有這些風險，一些業內人士仍然認為，實際威脅被大大高估了。中房集團理事長孟曉蘇即對南方週末記者稱，城市建設要超前於老百姓居住，「鬼城」說法是不瞭解城市建設要超前的道理，「這時候政府要引導，有些賠錢的商業要先進去，這是一個時間問題」。 只是眾多淘金的開發商往往沒有時間等。綠城集團行政總裁壽柏年即認為：「2014年一些小房地產公司要割肉逃生了。」 「寧可錯過，絕不拿錯」過去十年，由於一線城市土地競爭激烈，中國諸多大開發商嘗試過下沉到中國廣袤的內陸城市做房地產開發，恆大地產、碧桂園、陽光100及萬科是其中代表房企。 3月13日，陽光100（02608.HK）登陸港交所，這家中國最早走出一線城市的住宅地產商也曾陷入二三線城市泥沼之中，以致多年來未能上市，待到將核心業務轉型為二三線城市核心區商業綜合體後，才獲得資本青睞。 陽光100常務副總裁范小沖認為，儘管二三線城市仍是中國開發商第二輪發展的主戰場，但包括恆大在內的一些開發商帶著一線城市郊區的開發經驗，跑到三四線城市的郊區圈地，可能沒有想到那些城市剛剛開始城市化，郊區根本賣不出去，結果踏進了市場過剩的陷阱。 「很多開發商在逃離三四線城市，地方政府也著急賣地。陽光100也不敢去那些人口產業資源流失的城市，我們只去擁有未來的城市，大的交通資源節點、人口和投資大量湧入的城市，而且只拿那些城市核心地段的街區綜合體。」范小沖對南方週末記者說。 這個觀點為不少品牌開發商所認同，一家房企高管對南方週末記者說，其公司對於中國城市有一個分類表，一二三四級，優先級別從上到下選，但總的規律是，或者沿海，或者沿江。遠洋地產和金地地產的管理層更直接向南方週末記者稱，今後進入的城市控制在20個以內。 2014年年初，世聯地產董事長陳勁松曾經從中國661個城市（含縣級市）劃出大概50個城市，稱之為未來中國房地產開發商的主戰場。這些城市有某些共性，比如都是區域經濟中的首位集聚地，不僅能吸引來大量新增人口，還能為其提供更充分的就業機會、投資機會，如重慶、西安、蘇州、大連等城市。 在世聯地產看來，風險型的城市多在中西部，如鄂爾多斯、榆林、北海、黃石等。這些三四線城市的特徵在於市場出現嚴重的供給過剩，同時外流型的人口結構難以對其快速發展的樓市形成支撐。 萬科地產董秘譚華傑觀察到，中國人口從數量維度而言到了拐點，而日本在1990年代到達最低點時樓市就崩潰了。根據譚華傑向南方週末記者講述的PIE模型，他們會綜合判斷市場人口、基礎設施建設、產業、就業對當地市場是否有足夠的支撐力，再選擇合適的機會。2014年的策略是謹慎投資，對預期過於樂觀的土地「寧可錯過，絕不拿錯」。 同為在三四線紮根的廣東房企，恆大和碧桂園正在選擇兩種不同的發展路徑，前者正大規模轉戰一線城市。安泰盤實股份投資有限公司總裁蓬鋼認為，許家印意識到三四線城市佔比太多、土地便宜是沒有用的。目前三四線糟糕的市場環境，督促恆大去一線城市搏殺。 蓬鋼系前美林全球資本地產投資部董事總經理，曾成功幫助將恆大推向資本市場。 與此同時，碧桂園卻宣稱，雖然很多人對三四線城市不看好，但該公司仍將繼續深耕城鎮化。2014年3月初，碧桂園在福建三明開賣三明碧桂園，當天銷售22.6億元，成為福建省單日單盤銷售冠軍。 性價比超高的房子，以及全員營銷，是碧桂園在三四線城市成功的核心，但不可忽視過去幾年碧桂園也曾在內蒙古多個等城市陷入泥沼。在接受南方週末記者採訪時，碧桂園負責人稱，碧桂園仍然以一、二線城市的近郊，三、四線城市市區為主，甚至有可能去到四、五線城市，「只要有市場需求的地方，我們都不會放棄」。
「十六歲的年輕人怎麼會得老年病呢？」 他們眼中的中國樓市
http://www.infzm.com/content/99332南方週末記者給出三道簡答題，問計於七位房地產企業家和學者 孟曉蘇：中國房地產現在剛十六歲，因為房改剛十六年，十六歲的年輕人怎麼會得老年病呢？他要得老年病，得若干年之後。房地產什麼時候是老年，就是城鎮化完成了，這是一個標準，比如說我們中國的城鎮化率也能夠完成到70%。目前中國城鎮化率字面上是53%。 郁亮：未來十到十五年內，房地產的大勢仍然是明朗的。中國還有很長的城鎮化道路要走，教育水平提高帶來的人口質量紅利才剛剛開始體現。從其他國家經驗來看，城市化結束前，無需對不動產市場過早作出悲觀的判斷。 范小沖：如果金融市場收得緊，住宅市場地價拍到了天價，房價也達到了頂點，短期內消費被透支，麵粉貴於面包，中國的住宅市場肯定出問題。 南方週末：在你看來，中國樓市的風向標是什麼？ 孟曉蘇（中國房地產開發集團公司理事長）：看城鎮化率。目前中國城鎮化率字面上是53%，李克強2013年講過實際上戶籍只有35%，空間還很大，我們就假定按照53%來算，每年增長一個百分點，就是兩千萬農民進城，每年一個百分點，我們要從現在的53%，到70%以上，還要多少年？還要20年。所以中國房地產業光城鎮化這一項，就不會出大問題，沒有硬性的拐點。 實際上萬一經濟出現瞎折騰，也有可能造成拐點，但經濟趨勢上還沒有出現拐點。樓市的拐點出現在哪兒呢？不是出現在房價上，而是出現在房屋銷售額、銷售面積上。週期理論揭示了銷售額銷售面積的漲幅理論，七年為一個週期，五年增長，兩年低落。從2013年開始，房地產已經進入到一個新的發展期，根據週期規律，應當是五年增長期了。 顧云昌（中國房地產及住宅研究會副會長）：中國樓市風向標在金融。寬鬆的貨幣政策肯定會造成錢流入樓市，因為中國金融創新不夠，監管也很厲害。金融一鬆，樓市肯定熱，像2013年個人住房抵押貸款，同比增長30%，大家都借錢買房，前年樓市差，個人住房抵押貸款負增長，樓市就冷了。 房地產同時也是投資品，和金融相關，預期也會影響樓市風向。樓市發生危機，可能是房價超高位，沒人買房，房價過高地方泡沫破滅，但只可能是局部性問題，不會有全國性崩盤。 祝寶良（國家信息中心經濟預測部主任）：判斷樓市風向標就是看供求關係有沒有逆轉。中國土地制度沒有變化，房產稅還在立法，制度性東西都沒有變化，需求沒有變化，貨幣政策沒有變化，我們GDP還要穩定在7.5%，因此樓市不會有大的變化。一二線城市還會供不應求，三四線城市不會暴跌，除非中國經濟出大問題，不能因為個別城市出現問題，就判斷中國房地產將出現問題。 南方週末：樓市如果發生危機，將可能是由什麼因素導致？ 孟曉蘇：中國人經常發生一些恐慌，這種恐慌出自一些不瞭解中國國情的專家，他們把國外的經驗瞎搬過來。所以你看中國樓市從2000年開始就有人唱衰。當時有教授說北京房地產馬上要崩盤，剩下的問題要靠炸樓來解決，還跟人打賭，事實證明他說錯了，他從此淡出江湖，再也不涉足樓市。 有些人卻是年年說。這批人其實是因為有些老百姓盼望房價下降，就希望他們去說說。這些人說著說著，說到年底無效了，但到新的一年又開始說跌，為什麼？人們忘記了。這些中國專家，蒙也得蒙對一回。蒙不中是為什麼呢？他們錯判了中國的發展階段。 蓬鋼（安泰盤實股份投資有限公司總裁）：資金收緊的話，樓市肯定會發生危機。因為開發商很難找到資金幫他們還貸款，同時銷售會產生大的壓力，開發商借不到錢又賣不出去房，那就很麻煩了。 目前而言，國內總體市場環境不是很明確。我們也擔心市場銷售壓力會不會更大，資金壓力會不會更大，這兩種情況同時出現，金融風險還是蠻大。最近一些金融機構開始收緊房地產的貸款，像興業和招行，我覺得是對的。總體中國房地產行業企業槓桿率很高，還款壓力很大。 范小沖（陽光100常務副總裁）：如果金融市場收得緊，住宅市場地價拍到了天價，房價也達到了頂點，短期內消費被透支，麵粉貴於面包，中國的住宅市場肯定會有問題。一線城市是存在風險的。現在地價越來越貴，利潤在下降，住宅需求接近峰值，二三線城市是第二輪城市化的主戰場。 這屆政府現在是越來越傾向市場調配，從中國大的經濟發展轉型角度來調配市場，中國經濟需要轉型，只有房地產穩住，經濟才能轉型。 壽柏年（綠城集團行政總裁）：銀行對於房地產公司貸款的收緊會讓房地產圈重新洗牌。現在的中國房地產市場開始分化，大城市與小城市開始分化，大公司與小公司開始分化，一線城市很好賣，三四線城市供大於求。這一輪調整對大的房地產公司未必是壞事，房地產圈重新洗牌，大公司會得到政策傾斜。 南方週末：中國房地產的好日子還有多久？ 郁亮（萬科地產總經理）：未來十到十五年內，房地產的大勢仍然是明朗的。中國還有很長的城鎮化道路要走，教育水平提高帶來的人口質量紅利才剛剛開始體現。從其他國家經驗來看，城市化結束前，無需對不動產市場過早作出悲觀的判斷。此外，隨著人們的居住水平、生活需要的提高，很多20年、30年以前的舊房已經很難繼續滿足人們的居住需求，相信未來城市的舊改和更新將繼續給行業帶來發展空間。 另一方面，也應該看到，隨著房地產行業進入下半場，房價快速上升的年代已經結束，未來企業之間的競爭會更加激烈，互聯網時代也會給行業帶來新的衝擊。作為企業，萬科會做好產品、服務，提高市場競爭力，在任何環境下，都有助於建立競爭優勢。我們現在在積極學習和吸收互聯網思維，重新審視主業，尋找新的工具，尋找新的夥伴，用新的思路來做好我們的傳統業務。 孟曉蘇：中國房地產現在剛十六歲，因為房改剛十六年，十六歲的年輕人怎麼會得老年病呢？他要得老年病，得若干年之後。房地產什麼時候是老年，就是城鎮化完成了，這是一個標準，比如說我們中國的城鎮化率也能夠完成到70%，我們就到了日本那個階段，日本是上世紀80年代末期城鎮化達到75%，那個時候房價才開始下滑。 蓬鋼：中國房地產最好的時代應該已經過去了。中國各行各業都有產能過剩，房地產行業是最後堡壘，但也有產能過剩的跡象。中國人對房子的熱情不像前兩年，現在投資渠道也多，買點信託，做點理財也不錯。買得起房子的人，也都買了。房地產企業聰明點就轉型，做好準備。危機有時候突然到來，有時候慢慢到來，不過中國政府控制能力很強，不至於讓任何事情有太激烈的反應，政府總有辦法，這是我對中國經濟的整體印象。 顧云昌：只要城鎮化進程不間斷，經濟持續增長，中國房地產就不會有問題，樓市如果發生危機，因素只可能是中國城鎮化完成了70%，金融也出問題，房地產也就會有問題，但目前為止，崩盤論不存在。 有些城市被報導供應量過大，人口淨流入少，沒產業沒就業，公共配套不吸引人，自然環境太差，大量房子開發出來有問題，有供大於求的現象，但這都是階段性的，不是永遠的。中國每過幾年，住房都會消化完的，整個人口和經濟都處於增長狀態，不像西方國家。
樓市分析(85)：需求由錢製造，不是由人製造 脫苦海
http://notcomment.com/wp/?p=11022政界自替補機制之後，復建居屋的聲音已大為減少，並不是被壓下來，而是注意力已轉到另一面，再加上樓市一片唱淡之風，恨上車恨到發燒的人減少了，畢竟他們都會發覺，樓市可旺可淡，樓價只升不跌只不過是一種幻想。有報章以恨「上樓」恨到入精神病院為頭版，擺到明是一種尋租行為：新移民明明未符合入住公屋資格，不擇手段到如斯程度，正如早前有人在街頭做大戲要政府對樓市「做嘢」，現在「初見成效」，滿意未？ 筆者並不認為樓市淡靜是由於復建居屋的傳聞，政府由始至終都沒有說過一定復建居屋，特首亦明言十月施政報告再作交待，還有三個月時間，市場繼續轉淡的話，將復建居屋改為擴大置安心，可能更合其心意。有擺明車馬候選人說，如果政府早在兩三年前復建居屋，樓市就不會搞到今時今日。兩年前是2009年，三年前是2008年，剛好是金融海嘯及之後的樓市谷底，當時由涼國公主政的話，可能不只復建居屋，淡市重推八萬五都有可能，其人一係睇到細菌，一係睇到星星，就是看不到眼前。 SSD推出後，二手市場大量樓盤將會綁死兩年，結果供應減少令到樓價上升。所謂供求定律，除了要看供還要看求，供應收縮而樓價不前，可推論的原因就是需求同時減少。坊間一般分析以人口增長、結婚人數、出生率之類來計算樓宇需求，其實這些人口學因素(Demographic Factor)變動得很慢，亦很難改變，何以物業需求大上大落呢？ 筆者不禁要指出，樓宇的需求是由「錢」帶動的，人多又如何，借錢難的話又怎樣買樓？當前需求收縮的主要原因是金管局收緊按揭成數，例如非自住物業只可以按五成，國內收入人士（即使拿了香港身份證）減一成按揭，均大大增高了買樓的門檻。舉個例子，買300萬物業，以前做九五成按只需15萬首期，現時自住最多只可以做九成要30萬，標準七成按揭要90萬；如果是非自住物業，首期更要150萬，再因收入來自國內而要減一成，首期更要180萬！住宅交投不收縮就奇了。 上面所講的是短期內不能改變的，不過人們對供樓利息的觀感是會改變的。以前P按為主流時，P-2.5%已經覺得很低息；後來H按流行，以H+0.7%計，利率往往低至一厘。最近銀行集體加按息，部份P按及H按息率已幾乎平頭甚至過頭，無形中按息已靜悄悄地變相加了一息多，人們當然提不起勁借錢買樓。 不過從絕對值看，通脹是4-5%，按息是2-3%，也是負利率，只是人們習慣之前的超低息，而不覺得用負利率買樓遠比租樓化算。筆者相信幾個月內，當人們適應了「相對高的負利率」這個市場形勢後，樓市交投才會顯著回升，然後樓價才有機會跟升。「量跌價軟，量升價硬」，似乎可以概括了下半年的樓市。
樓市分析(86)：樓市怎樣分兩份？ 脫苦海
http://notcomment.com/wp/?p=10987一方面有些人說樓價長升長有，另一方面又有人說樓市爆破在即。現在是典型的投資市，中原指數升破74點的多年阻力，已經脫離了自住範疇，所有置業行為都必需以投資角度考慮，用民粹角度說甚麼社會責任，已是無補於事。 其中一種是：香港的住宅物業是國內資金炒起的，為協助本地人置業，政府應限制外來資金購買物業，例如將物業撇除在投資移民的項目，或者劃定某些物業只准本地人購入，甚而要求興建某類只供本地人購買的物業。 筆者好想問：人家已投資移民香港，既然他們是本地人，又怎樣在購置物業上加以限制？相信平機會亦不會同意這種歧視性的安排吧！香港常以國際都市自居，卻只想在市道低迷時要人幫一把，市況好轉時又想把外資踢出局，他日時移勢易，又是否再現狼來了的故事？ 另一種包裝更為精美的民粹角度是：建議將樓市分兩部分，一邊自住用，另一邊是投資炒賣用；有人更作出生動的比喻：樓市問題是水（普通房屋）跟紅酒（豪宅）的問題，要解決水源不足的問題，打擊紅酒價格是另一件事，兩者應該分開。 表面上言之成理，豪宅貴地由他去，升斗市民應有其去處。沿此思路延伸，有人要求在賣地條款規定中小單位比例，以至有些地皮要指定興建中小單位，甚而潛台詞是要求復建居屋，而以所謂「中產公屋」、「半賣半租」之類作為包裝，好使所謂升斗市民，或低收入家庭／中產／八十後之類的「標籤人」可以低價置業。 任何種類的住宅物業，都同時存在兩種功能：居住及投資。只要該等物業可以在市場交易，便免不了被人炒賣。最佳的例子是「居者置其屋」計劃下出售的公屋，政府以十數萬或數十萬賣出，二手市場一樣有過百萬的成交。恰巧此時又有人為出售公屋招魂，究竟他們是真心想協助公屋居民「自住」，還是協助他們「投資炒賣」呢？在天台潛建屋或地權不完整的鄉間牌照屋也會被炒賣的市場，甚麼「樓市分兩部分」只是夢囈。 其次，筆者就當可以用各種行政手段將樓市分層，此界線又如何界定？大過那個面積的住宅算是豪宅或細過那個面積是普通房屋？面積只是其中一個可用的界定方法，地段、設施、業權甚而樓價也是難以劃分的參數。以筆者觀之，公營房屋已經是一個分野，要再在私人住宅市場分類，是無視物業市場是由低至高的漸變「光譜」(spectrum)而難以一刀切半。 事實上，現時豪宅遠遠跑贏其他物業，正正表示普通房屋太多（屋多過戶廿多萬），而豪宅太少。就算每年建10,000個大單位（且不論豪不豪），十年之後比率仍只是15%，香港富裕家族又何止此數？「逢新必豪」是發展商回應市場的理性選擇，方今有人要求政府多建小型單位，說穿了是不願屈就舊樓，新樓又買不起。然則現有小業主想換樓，又能賣給誰？
樓市分析(88)：預言者的包袱 脫苦海
http://notcomment.com/wp/?p=10940雷曼爆煲之前，有人呎價近萬元買入港島區某豪宅但未上會，托人問筆者應否撻訂，當時筆者表示未來幾年新樓供應短缺，真正豪宅就更加短缺，從長遠的角度看無必要無端端撻訂損失幾十萬。筆者本已遺忘此事，四月時閒談講起，原來當事人上了會，並且已升得比買入價高，更打算加碼多買一間，相信這位仁兄賬面又增加了一百幾十萬。 當時另有人買入首都樓花，曾詢問筆者的意見，筆者認為將軍澳港鐵上蓋盤呎價也差不多，應該有得守。之後樓市由跌到升，入伙時差不多升到買入價，再問筆者，答曰：與其等升值，不如換馬，例如換入西九龍同級屋苑更佳，因為當時兩者樓價相近，但西九龍條件更佳。 許多人問意見，未必真的想獲得甚麼啟示，而是希望能得到對方支持，電視財經演員峰煙節目就最典型，這是人類心理的正常反應，無可厚非。既然已經真金白銀買了貨，自然是看好不看淡，作為回答者隨口唯唯諾諾很容易，但更應該做的是提供更佳的選擇。交了訂才認輸，是為未賭先輸，一般來說除非購入價不合理地偏高，例如當市場供款負擔比率接近70-100%時，問題已不是後市升定跌，而是升水有限跌無窮，銀行也只接受供款負擔比率50%以下的按揭申請吧！至於購買那類或那區物業，涉及的是判斷與選擇，可回答的空間就大得多了。 很多公眾人物，除了財經演員外還有專家學者業內人仕，回答提問時往往無意中背上「預言者的包袱」，他們固然是表達一己對市場的看法，但同時產生一種「權威感」，事後人們又會跟進究竟市況是否一如他們預期般發展。最近的例子是施永青先生的「冰河論」被記者們追問，施先生是頭腦清醒之人，當然知道自己是市場分析者而非預言者，既然市況與自的分析不符，裁了的員可以請回，關了的舖可以重開，甚至擴充營業。 可是環顧市場中人，要不是「死熊一面頸」，就是患了失憶症，又或者偶爾「講中」就以為自己是「睇中」，儼然以預言者自居。任何分析都應該以已知的因素為起點，尚未出現的因素純屬個人主觀測度。比如筆者在2008年初看到樓市股市各行各路，就需要將兩個市場分開個別分析，到2008年底的大跌市，根本的原因並不是金融海嘯或實體經濟如何如何，而是銀行放款政策過度緊縮；到2009年初政府及銀行齊齊放水，再加上新盤供應緊張，樓價高企是發展商「吊高黎賣」所展示的假象，很多二手盤根本無力升回海嘯價，全港屋苑都只有九個咁大把。你問我睇好定睇淡，我問返你究竟買左乜野？ 筆者最多只能說偶爾「講中」，而不是像市場預言者般說：「嗱，又試比我批中」，因為只要一背上預言者的包袱，就無法根據市況改變而修正看法，反而戮力找尋市場上適合自己預言的因素與現象來自圓其說，結果「偏聽變成偏見」。
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