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赤柱地呎價1.2萬 港島低密度官地14年新低

1 : GS(14)@2016-03-16 13:15:15

http://property.mpfinance.com/cf ... 0316/paa01/lab1.txt


【明報專訊】本年度賣地表內唯一位於港島區的赤柱黃麻角道地,由羅家駒家族旗下建灝地產集團( K&K PROPERTY) 以28.11億元投得,每方呎樓面地價12,436元,除較市場估值下限38.4億元、每方呎樓面地價1.7萬元低27%外,更為近14年來港島區低密度官地每方呎樓面地價新低紀錄。有業界認為,受山坡工程影響令發展成本大增兩成,料建築成本連同斜坡維修及保養費用每方呎達1萬元。

建灝地產繼2014年首次奪得啟德地皮後,昨成功投得黃麻角道地皮,該公司首席行政總裁羅建一指,地皮屬南區傳統一線臨海用地,初步預計項目將會發展為低密度超級豪宅,總投資額不少於60億元。

羅家駒家族28億爆冷奪標

黃麻角道地佔地約27.2萬方呎,可建樓面約24.5萬方呎,業界料可建百幢洋房。惟地皮終以每方呎樓面地價1.2萬元成交,呎價除低於去年9月由保利置業(0119)投得的屯門青山灣段海景用地,每方呎樓面地價15,095元外,同時亦較賣地表中對上一幅成功售出的港島低密度官地、南區壽臣山道地皮(每呎30,888元)呎價低六成。

斜坡維修連建築費每呎料1萬

事實上,近14年來政府先後推出約10幅港島低密度住宅地,其中包括赤柱海風徑、南區壽臣山道、淺水灣道、深水灣徑、南灣道、加列山道、司徒拔道、聶歌信山道等地皮,每方呎樓面地價介乎約2.4萬至4.2萬元不等;是次成交呎價僅高於2002年4月成交的舂坎角環角道地皮,當年每方呎樓面地價3330元,是次成交屬近14年以來呎價新低。

萊坊高級董事及估值及諮詢主管林浩文認為,赤柱黃麻角地皮中標價比預期低,相信與地盤周邊斜坡有關,令項目發展成本增加約兩成,估計項目將發展成獨立屋,料建成後項目售價約3.5萬元起。

規劃署不支持新地錦田地申改商業

另外,新地(0016)元朗錦田榮基村以南丈量約份第107約一幅地皮,早前向城規會申請由「露天貯物」用地改為「商業」地帶,將於本周五審議。該地面積逾41.5萬方呎,擬建商場及酒店,商場樓面涉逾41萬方呎,酒店則涉逾21萬方呎,計劃提供700個房間。據悉規劃署認為改作酒店及住宅用途與該地規劃意向不一致,不支持有關申請。
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長實19億搶九肚地 超預期三成 4年來首奪官地 每呎樓面地價逾8000元

1 : GS(14)@2016-09-15 08:07:40

【明報專訊】樓市回穩,令發展商投地出價進取,就連多年來未有投得官地的長實地產(1113),亦以19.53億元奪得沙田九肚麗坪路住宅地,為該集團近4年來首次成功投得官地,每方呎樓面地價更達8001元,比市場預期上限至少高逾三成。

明報記者 林尚民

地政總署昨公布,上周截標並接獲18份標書的沙田九肚麗坪住宅地,項目佔地67,802方呎,可建樓面244,093方呎,以中標價計,每方呎樓面地價約8001元,若對比項目截標前市場估值約10.9億至14.6億元,今次成交地價比估值高出33%至79%。不過,區內每方呎樓面地價最貴的地皮,仍是新地(0016)於2013年3月以14.2億元投得的九肚B2地盤,當年每方呎樓面地價高達10,885元,項目已命名為雲端,將提供59伙,包括洋房及分層戶,料今年第四季開售。

吳佳慶:按地皮潛質審慎出價

長實對上一次成功投得官地,要追溯至2012年11月以逾29億元奪得馬鞍山落禾沙地,距今已接近4年,而期內只成功投得市建局深水埗海壇街項目,以及港鐵將軍澳日出康城8期項目。

長實執行董事吳佳慶表示,集團一直積極參與土地競投,並按照每幅土地本身之條件及潛質審慎出價,至於今次最新投得的地皮,位處傳統豪宅地段,地皮能剪裁為多元化的模式,包括洋房及多層住宅,加上屬該區現時最後的一幅土地供應,集團認為該地皮為區內最好的一幅地皮,深具發展潛力。

測量師料投資40億 呎售2萬

萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文稱,中標價反映發展商對後市有信心,尤其豪宅市場,惟由於地皮需要維修斜坡,加大發展成本,預計地皮將發展成中低密度豪宅,總投資額約40億元,落成後每呎售價約2萬元。美聯測量師行董事林子彬亦稱,地皮以北有山坡部分需勘察及處理會增加建築成本,但發展商對優質地皮需求殷切,故「重槌」出擊。

啟德住宅地招標市值逾42億

另外,地政總署公布推出啟德第1K區3號住宅地招標,並於下月28日截標,項目佔地約12.1萬方呎,指定作非工業(不包括辦公室、倉庫、酒店及加油站)用途,最高可建樓面達65.4萬方呎。市場預計,上述地盤可建成約970個住宅單位。

中原測量師行執行董事張競達表示,近月多幅地皮均以高於市場預期上限批出,加上同區新盤港人港地啟德1號(I)短短9日間沽出項目逾九成單位,故決定調升該地估值三成,由年初預計每呎樓面地價5000元,調升至6500元,地皮估值約42.5億元。

[地產]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7253&issue=20160915
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李嘉誠貴三成奪九肚地 長實斥資近20億 4年首投得官地

1 : GS(14)@2016-09-17 16:11:15

■九肚麗坪路住宅地總投資額料達40億元。



【本報訊】首富李嘉誠相隔近4年再奪官地!上周五截標的沙田九肚麗坪路住宅地,結果由長實(1113)以19.53億元掃低其餘17個對手奪得,每呎樓面地價約8,001元,較估值上限14.65億元高出逾三成。長實以「感到欣悅」來形容是次投得地皮,市場估計項目總投資額料達40億元。記者:黃嘉銘 朱連峰



樓市氣氛有望轉好,令上周五截標的麗坪路地皮,勁收18份標書,打破該區歷來收取最多標書地皮紀錄,結果由闊別官地市場近4年的長實以19.53億元高價奪得,每呎樓面地價8,001元,較3年前由百利保及富豪國際投得的山上地皮(每呎樓面地價6,837元)高出逾一成半。



長實:一直積極投地

長實集團執行董事吳佳慶昨回應指,集團對投得地皮感到欣悅,強調一直積極參與土地競投,並按照每幅土地本身之條件及潛質審慎出價。她續指,該幅九肚地皮位處傳統豪宅地段,地皮能剪裁為多元化之模式,包括洋房及多層住宅,可迎合廣泛之目標客戶,加上屬該區現時最後之土地供應,更認為該地皮為區內最好的一幅地皮,深具發展潛力,很高興以這個價格投得該地皮。資料顯示,該項目地盤面積約6.8萬方呎,總樓面約24.4萬方呎,為該區三年後的新供應。翻查資料,長實對上一次投得官地,已經是2012年的事,當年以29.01億元投得馬鞍山白石彩沙街地皮,每呎樓面地價達5,160元後,已近4年未有在官地市場有斬獲。而近兩年來,長實只是於港鐵(066)及市建局項目中有進賬。其中於2014年底成功投得深水埗海壇街、桂林街及北河街的市建局項目,料提供約845伙。



近年奪市建局港鐵地

另於去年10月奪得將軍澳日出康城8期發展權,項目補地價金額29.55億元,每方呎樓面地價達2,830元,為同系純住宅項目呎價最高的一期,提供約1,400伙。於同區有項目發展中的地產商高層指,長實高價出手,其實反映出李嘉誠對香港地產市場回復信心,而今次的出價又絕非不合理。雖然按賣地章程顯示,是次投得地皮發展商需負責為項目毗鄰斜坡及一幅天然山坡進行勘察、維修及保養,但成本不會太高。美聯測量師行董事林子彬認為,近年內地發展商參與投地,故本地發展商投地出價較進取。另外,長實高價投得九肚地皮後,同區即見二手業主反價。中原地產梁廣成表示,駿景園11座低層E室,實用面積1,039方呎,望內園,早前放盤叫價1,180萬元,昨長實高價投地後,即反價100萬元至1,280萬元,呎價12,320元。另投資者持有的御龍山3座中層C室,實用面積689方呎,原先叫價890萬元,現有意封盤,但表示如有客出價950萬元亦會考慮出售,加價6.7%。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160915/19771202
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霸佔者竟獲短租1.2公頃官地

1 : GS(14)@2016-09-17 17:13:16

【本報訊】政府為在元朗橫洲發展公屋而趕走非原居民,卻對該處霸地問題視而不見。候任立法會議員姚松炎昨日與兩名局長會面後,指對方承認區內有1.2公頃被非法霸佔的官地將會租給佔用人,佔區內被霸佔官地總面積的三分之一,地政總署解釋因官地分散,難透過公開招標獨立出租,故以短期租約形式出租,變相將霸地行為合法化。


姚松炎促3個月內巡查


姚引述地政總署指,橫洲被非法霸佔官地中有1.2公頃將會租給佔用的人,姚已要求政府3個月內與他們到橫洲巡查,對方亦已承諾提供有標示官地、已執管土地及批出短期租約土地的地圖。他引述政府指因人手不足,以致明知有霸地問題都未有執法。地署下午發稿指,今年2月接獲投訴,視察後橫洲發展計劃以北有3.8公頃官地被非法佔用,用作擺放貨櫃及搭建未經批准構築物等,當局3月要求有關人士停止佔地,惟兩幅土地佔有人逾期移除構築物,署方已提檢控,至今已有2.6公頃土地被圍封。至於餘下1.2公頃官地,地署以短期租約租出,涉20個租約,並按季續租。署方指因官地位置分散,難透過公開招標獨立出租,為免土地再被佔用故同意出租,政府日後亦可3個月內終止租約;租約列明租金可追溯至申請人開始佔用時,當局正就追溯期搜證。■記者鍾雅宜




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20160916/19772495
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黃竹坑商貿官地 收24份標書創紀錄

1 : GS(14)@2016-10-09 01:38:44

【明報專訊】鐵路效應下,發展商群搶黃竹坑地。黃竹坑道與業勤街交界一幅商貿地昨日截標,地政總署公布大收24份標書,超越2012年推出招標的九龍灣常悅道、宏泰道及宏遠道地皮收20份標書紀錄,創政府推售商貿官地獲收標書數目新高。

最少6組財團入標

政府繼本年度推出葵涌葵安街地皮後,黃竹坑道與業勤街交界商貿地昨日截標,共吸引長實地產(1113)、新地(0016)、恒地(0012)、新世界(0017)、會德豐(0020)、南豐、嘉華(0173)、英皇(0163)、華置(0127)、華懋、宏安地產(1243)、富豪酒店(0078),以及由賭王「四太」 梁安琪旗下私人投資公司尚嘉控股等入標。此外,財團標書則包括信置(0083)與帝國集團合組財團,香港興業(0480)及中信泰富財團,建灝地產及豐泰財團,泛海國際(0127)、張松橋旗下中渝置地(1224)及資本策略(0497)財團、宏基資本(2288)伙拍家族投資者等,以及資深投資者林子峰旗下高士威集團伙拍其他投資者等,至少有6組財團入標。

林子峰旗下高士威集團 首度入標

值得留意,是次項目除吸引發展商、基金及家族投資者外,由資深投資者林子峰旗下高士威集團,是次亦首度入標,該公司物業租務經理方滿稱,看好該區發展,公司擬未來晉身發展商之列,故會積極增加土地儲備。

嘉華:受惠南港島線 看好該區發展

嘉華國際香港地產發展及租務總監尹紫薇則認為,港島商業地供應較少,特別是港鐵南港島線通車後,黃竹坑來往金鐘僅數分鐘,故看好該區發展。

需代政府建藝術中心 佔樓面一成

黃竹坑商貿地面積約18,996方呎,估計可建樓面約284,945方呎,中標者需代政府興建藝術中心等,約佔10%樓面面積,政府日後將以2.95億元回購。測量師估值參差,地皮估值約12.25億至22.8億元,每呎樓面地價介乎4300至8000元。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7747&issue=20161008
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恒地233億奪美利道地王呎售5萬 歷來最貴官地

1 : GS(14)@2017-05-18 01:09:09

■恒地斥資232.8億元投得中環美利道商業地(箭嘴示)。 資料圖片



【本報訊】市場矚目的「超級地王」中環美利道商業地,由區內地主恒地(012)以232.8億元投得,每呎地價超過5萬元,無論地價及樓面呎價俱創政府賣地史上新高紀錄,發展商擬投資260億元發展成一幢新地標建築;另內房商合景泰富(1813)及龍湖地產(960)以逾72億元投得啟德住宅地。記者:程俊華



前身為美利道多層停車場大廈的商業地王,地皮面積3.1萬方呎,可建總樓面為46.5萬方呎,是超過二十年來,政府再有中環商業地皮出售。結果由恒地以232.8億元,擊敗長實(1113)、新地(016)等其他8個財團中標,每呎地價50,064元,貴絕全港官地。


業界:甲廈呎價料升15%

恒地副主席李家誠表示,很高興成功投得這幅位於中環金融商業核心地段的罕有地皮,將項目打造成繼中環國際金融中心後又一標誌性的商廈。現時中區寫字樓空置率非常低,呎租可觀,投得的地皮價錢合理。項目將會興建為優質寫字樓兼附設商舖,預計於2022年建成,總投資額逾260億元。此幅地王,發展商須興建一個共有173個車位的公眾停車場,上述面積需計算入總樓面面積之內,另外有禁止拆售條款。高力國際張翹楚估計,日後項目落成呎租達170至200元,作價合理,同時反映若是優質地皮,本地發展商都會出高價積極競投。中環對上一幅商業地,已是中環站上蓋國際金融中心,由恒地及新地等財團在1996年投得。項目之後補地價,第一期及第二期平均樓面呎價逾2,300元,即中環地價在近二十年上升超過20倍。現時區內主要商廈買賣呎價約3.35萬至3.98萬元不等,成交呎價仍未超過4萬元,即今次「麵粉價」已高過「麵包價」。而現時中環頂級商廈呎租由150至190元不等,接近2008年高位。毗鄰地王的力寶中心有一中高層單位,賣地前反價320萬元至4,800萬元放售,但地王消息一出,業主現封盤不賣。中原(工商舖)潘志明表示,本地發展商出價進取,牽動業主情緒,預計甲級商廈呎價將會有15%升幅。


合景 龍湖 72億買啟德地

此外,同於上周五截標的啟德第1K區1號住宅地,由內房商合景泰富及龍湖地產合組的財團,以72.3億元投得,每呎地價12,563元,符合市場預期。地價較毗鄰嘉華(173)去年投得的地皮高23%,不過較海航系區內4幅地皮、每呎地價逾1.3萬元低最少逾3%,合乎市場預期,連同海航及同系先後奪地,中資財團已佔啟德發展地半壁江山。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170517/20023769
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恒地半年強拍補價 增180萬呎樓面 業界:早年低價買 成本遠低於中資掃官地

1 : GS(14)@2017-06-12 09:29:40

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8015&issue=20170612
【明報專訊】正當過去半年中資天價來港搶地之際,恒地(0012)透過舊樓強拍,新增7個項目,共涉約130萬方呎樓面,若連同兩個補地價項目,可建的商住樓面更涉約180萬方呎,成為近期最積極補充土儲的港資發展商,不讓中資海航系連奪4幅啟德住宅地、涉及逾200萬方呎的樓面專美。

明報記者 甘潔瑩

恒地系近年甚為積極競投官地或港鐵及市建局項目,惟在中資以高價來港搶地下,過去半年來僅以逾232億元天價投得中環美利道商業地王。不過,正當中資大舉來港投地的同時,本報統計,自去年11月至今約半年間,恒地系積極透過強拍及補地價增加共9個項目,其中透過強拍增加土儲的項目更佔7個,共涉約130萬方呎,其中3個已經完成一統業權,包括土瓜灣馬頭圍大廈、何文田祐滿樓及深水埗耀東街5至6號,共涉逾70萬呎樓面。

海興大廈明強拍 底價逾16億

3個已經一統業權的項目中,馬頭圍大廈的購入價高達17.39億元,金額創九龍區強拍個案中的次高。此外,恒地亦於期內向土地審裁處就已收購達八成或以上的項目進行強制拍賣,包括明天強拍的大角嘴海興大廈(其中1伙為2013年逆子弒雙親案單位),底價16.89億元,該項目鄰近同系的利奧坊‧曉岸,同由收購舊樓重建,於兩年前開售。另已申請強拍項目包括大角嘴嘉善街1號、紅磡黃埔街39至41號、以及於上周向土地審裁處申請強拍的紅磡機利士南路項目,料4個強拍項目將為恒地系額外帶來近60萬方呎的發展樓面。有測量師稱,上述7個項目於過去約半年完成強拍或申請強拍,該批舊樓全屬恒地系或有關人士早年以低價買入,土地成本遠低於中資以天價競逐官地。

兩補地價料涉50萬呎商住樓面

另外,恒地系持有的北角京華道前亞洲凍倉商業重建項目、及與新世界(0017)共同持有的元朗大棠住宅項目(鄰近蝶翠峰),過去約半年亦透過補地價,為集團增加約50萬方呎的商住樓面。前者每方呎樓面補地價約6728元,後者每方呎樓面補地價更低至約1740元。早前身兼香港小輪主席(0050)的恒地副主席林高演亦表示,留意到近期中資來港搶地的趨勢,集團將積極以合理價錢買地以增加土儲。

業界:料收購舊樓成港資吸地渠道

有業界人士表示,過去政府與發展商就補地價金額陷於拉鋸戰,港資難以透過補地價以補充土儲。但隨着中資以天價搶地,促使發展商再度積極與政府洽談補地價事宜,以便增加土儲。至於收購舊樓進行強拍,料仍會是港資吸納土地的重要渠道,惟收購舊樓過程漫長,加上資金需求大,可能實力雄厚的港資才以此渠道吸納土地。
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今年5住宅官地 由中資囊括

1 : GS(14)@2017-06-24 11:41:27

【明報專訊】特區政府千方百計增加住宅土地新供應之際,亦吸引中資財團積極來港搶地。單以今年第1、2季計算(即1至6月),已經批出5幅住宅官地,全成中資財團囊中物,合共涉資超過402億元,其中龍光地產與合景泰富合組財團,今年2月以逾168億元作價,購入鴨脷洲利南道地王最為矚目,為住宅官地中的新地王。

龍光合景168億奪鴨脷洲地王

值得一提的是,今年1月至3月(2016/17年度第四財季),政府批出3幅住宅官地,包括兩幅位於東九龍啟德區1L區1號地盤、1L區2號地盤,同由海航系內公司以55.297億元及74.405億元投得,另一幅是上述鴨脷洲利南道地王,3個項目總地價約298.26億元。

至於今年3至6月(即2017/18年度第一財季),政府只批出兩幅住宅地,包括由合景泰富(1813)及龍湖地產(0960)以72.3億元投得的啟德1K區1號地盤,以及日前公布、由深圳控股(0604)及路勁(1098)以31.68億元,投得的屯門掃管笏管翠路項目。此外,季內政府亦推出馬鞍山白石一幅住宅地,7月14日截標。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0541&issue=20170624
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發展局:中標官地不限股權轉讓 業界指若個案增加 政府不排除設限

1 : GS(14)@2017-09-17 11:26:20

【明報專訊】宏安地產(1243)24.41億元出售馬鞍山白石耀沙路住宅官地的六成股權,因屬第二度轉售,惹來市場關注是否有炒作官地之嫌。發展局回應本報時指,招標出售官地限制轉讓業權,但不限中標公司股權轉讓,且不揣測這與樓價有無關係。有業界人士稱,有關限制業權轉讓難阻發展商圖利,又預期若類似個案增加,不排除政府在賣地章程加入新條款。

宏安本周售六成股權 呎價升55%

馬鞍山耀沙路地皮原由亞洲聯合基建(0711,前稱俊和)與中國城建於2014年12月以21.3億元投得地皮,每呎樓面地價僅5517元,惟中城建未有履行注資,亞洲聯合基建展開法律程序,終在今年6月將持有該地公司股權轉售予宏安,市傳作價26.3億元,折合每呎樓面地價6787元。時任發展局長馬紹祥今年6月時回應稱,以轉售公司股份形式或者母公司轉讓其股份,不適宜太多評論。

不揣測股權轉讓與樓價關係

事隔3個月,宏安將持有該地皮的公司六成股權以24.4億元售予內房碧桂園(2007),折合每呎樓面地價升至約1.05萬元,較今年6月高出五成半,惹來市場關注。就上述事件發展局以書面詳細回應指,於2014年透過公開招標把該地批予鋒尚有限公司,土地業權人至今並沒有轉售該地皮,上述情况屬於該土地業權人公司的股權變動。

發展局續指,政府透過招標出售土地的土地契約,一般載有條款限制在合約完成證明書(即滿意紙)發出前的土地轉讓,其限制的內容,須參考有關條款,不能一概而論。

該局又稱,一般而言,如果一幅土地是由一家公司購入,該公司便成為土地業權人。土地業權人若將有關土地轉讓與另一人士或公司,有關土地業權便會轉至該另一人士或公司,土地契約所載的轉讓限制(若有)一般是針對這種轉讓。此土地轉讓是有別於土地業權人的股東將其股權出讓,股權出讓並沒有改變有關土地業權及業權人在履行土地契約的責任,因此亦非一般地契需要規限的事項。同樣,就白石耀沙路地皮,有關的土地契約只限制土地業權轉讓,並不限制成功投標公司的股權出讓。

萊坊:發展商旨在分散風險鎖定利潤

發展局補充指,樓價變動受多項因素影響,供求因素、外圍和內地經濟情况、香港本身經濟和就業情况,以及利息因素等。就樓宇落成後出售的售價是按當時的市場價格去釐定,故樓宇出售時的市價跟成本價或股權出讓沒有必然關係,政府亦不適宜揣測。

萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文表示,發展商旨在轉移風險及鎖定利潤,屬正常商業行為,但礙於現時樓價高企,地皮易手因價格上升而被容易解讀成炒賣官地。他預計,若類似個案增多,政府可能會在賣地時加入新條款。

明報記者 甘潔瑩


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2601&issue=20170914
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=340767

840官地供NGO短租

1 : GS(14)@2017-12-04 23:49:28

【本報訊】政府被批評未有善用短租用地,部份淪為富豪「後花園」。地政總署昨公開部份短租用地資料,全港共840幅可供非政府組織申請作短期用途的政府用地,面積最細蚊型地僅75平方呎,最大位於馬灣,面積達85.6萬平方呎。有團體批評當局未開放出租渠道,擔心規模較細的機構難以租用。


最細僅75方呎


有關資料已上載至地理資訊地圖,資料顯示,全港有869幅由地署管理、可供非政府組織申請作短期用途的政府用地,若不計算空置校舍則有840幅,港島及九龍分別有59幅及38幅,新界區則多達743幅。其中面積最大用地位於馬灣,該幅臨海用地位近青馬大橋,面積達85.6萬平方呎,可租用約1至5年。另一組面積較大用地位於跑馬地掃桿埔平房區,由3幅地組成,在大球場旁,面積共76.8萬平方呎,租用年期約1年。最細地皮則位於葵涌石蔭路葵發大廈旁,該幅面積僅75平方呎土地,可出租約1至5年,屬住宅用地。另外,港島中西區亦有蚊型地,位於上環西消防街,僅85平方呎。而山頂豪宅區亦有4幅地,其中一幅位於麥當勞道64號碧雲樓旁,面積僅237平方呎,前特首曾蔭權便持有碧雲樓一低層單位。資料未有列出租金,地署指非政府組織申請用地時須取得相關決策局政策支持,地署會按情況收取象徵式或市值租金。本土研究社成員陳劍青認為政府雖公開土地資料,但仍需政策局支持才批地,擔心一般團體難以成功申請。■記者鍾雅宜



來源: https://hk.news.appledaily.com/l ... e/20171129/20228840
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