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擔憂信貸壓力 高盛下調中國房地產業評級至負面

來源: http://wallstreetcn.com/node/207859

高盛近日公布報告顯示,駐香港分析師Kenneth Ho為首的高盛信用分析師調降了對中國房地產業的評級,由中性降至負面。(更多精彩財經資訊,點擊這里下載華爾街見聞App)

該報告認為,中國房地產開發商使用杠桿的形勢在惡化。2009年以來,開發商的杠桿呈直線上升趨勢,過去12個月增長速度加快。而且房地產市場的存量在增加。

報告寫道:

“我們並未發現立即出現的信貸壓力,但為信貸狀況在惡化感到擔憂,強調需要分辨實力更強的開發商。”

高盛分析師認為,

中國的政策正從“容忍”變為更“主動”的改革戰略,“我們認為,這可能導致未來信貸壓力更大。”

這些分析師預計,未來幾個月,中國國內銀行可能“在資本市場發行有實質意義的證券”,相信可能近期產生一些影響,因為一些投資者可能在削減所持的中國房產風險。

但分析師認為,任何這類影響都是短暫的,他們建議更專註於信用的基本面,還說那就是高盛“將評價轉為負面的主要原因”。

今年中國房地產市場進入下行調整,上月中國央行發布的例行季度貨幣政策執行報告顯示,今年年初以來,房地產開發投資增速持續放緩,上半年中國完成房地產開發投資4.2萬億元,同比增長14.1%,增速比第一季度回落2.7個百分點。

中國央行稱,在盈利壓力增大、信貸政策投向引導力度較大的情況下,今年一些商業銀行傾向於將有限的信貸資源更多地配置到收益更高的小微企業、個人經營貸款等領域,房地產信貸投放意願有所下降。

華爾街見聞上周文章提到,房地產開發資金回籠的風險引起監管層重視。據《經濟參考報》獲悉,近日銀監會口頭要求各信托公司謹慎對待三四線城市房地產項目,盡量不做民營企業位於非核心城市的房地產項目業務。

中國房地產協會會長劉誌峰當時表示,在房地產周期性變化的背景下,部分三四線城市開發企業資金緊張,銷售量大幅下滑,回籠資金不暢,面臨較大的償債風險。

華爾街見聞此前文章提到,中國開發商資金吃緊,不得不大量求助貸款。據彭博對84家公司的統計,中國的住房建築商今年已向外資行貸款59億美元,同比增長39%。這類建築商的債務股本比飆升至128%,為2005年以來最高水平。

華遠地產董事長任誌強也一改之前口徑。他認為,若政府不采取行動,明年9月供求關系或將惡化。目前房地產市場的存量可能難以消化,統計報表上庫存大概有5億多套,

“有些庫存可能再過十年亦消化不了,會逐漸累積。”

本周中證報報道稱,建設銀行相關負責人9月1日在建行2014年中期業績發布會上表示,在目前大環境下,建行更傾向於選擇和央企房地產企業合作,並盡量選擇一、二線城市的房地產項目,收縮三四線城市項目。

 
中國,房地產,開發商,房貸

 

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輔佐遠雄少主接班 張麗蓉任房地產總經理

2014-09-01  TWM
 
 

 

遠雄集團加速接班態勢確立,繼遠雄集團創辦人趙藤雄長子趙文嘉接任遠雄建設董事長之後,向來掌管建案銷售命脈的「遠雄房地產」總經理也由副總張麗蓉升任,原總經理謝貴仕則升任董事長。

未來,謝貴仕與張麗蓉將分工負責「企畫、通路」與「銷售、研展」業務,而張麗蓉也從過去掌管的「區域性銷售」晉升為「全面性銷售」,將考驗資源整合能力。

身為趙藤雄旗下銷售大將,張麗蓉成為集團建設體系首位女性總經理並不讓人感到意外,因為遠雄首件造鎮案「林口新市鎮未來系列」就是由她操刀,接著再接手「新莊副都心公園系列」,均創造傲人戰績,總銷金額至少上千億元。

「執行力強與人脈廣」是張麗蓉給外界第一印象,據了解,幾年前房地產景氣正好的時候,遠雄率先推出「過年不打烊」行銷策略,張麗蓉可以除夕夜坐鎮接待中心,即使趙藤雄臨時要開會,也可以馬上將銷售資料準備好前往報告,在遠雄一待近二十年的她,幾乎已將接待中心當成家。張麗蓉接下房地產總經理一職,主要是為了輔佐少主接班,所面臨的挑戰將比以往更大。

(梁任瑋)

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二季度房地產信托銳減 違約風險驟增

來源: http://wallstreetcn.com/node/208388

20140918realestate

由於擔憂違約風險,中國房地產信托融資規模創近五年新低。

用益信托網數據顯示,今年二季度中國房地產信托發行數量下滑至300億人民幣(49億美元),創2010年初以來新低。

隨著年底91億美元房地產債券和貸款的到期,國內開發商的債券收益率開始大幅上揚。彭博數據顯示,開發商恒盛地產2015年10月到期的3億美元債務,收益率已從1月1日的19.75%升至22.62%。地下購物中心開發商人和商業明年5月到期的3億美元債務,票面利率11.75%,目前收益率已經飆升至39.88%。

彭博援引標普香港評級分析師Christopher Yip評論稱:“從人和的現金流狀況來看,他們明年可能不具備贖回的能力。不過我們仍然在觀察其再融資或者現金流改善的可能性。”

據彭博統計,2015年,中國房地產開發商的到期債券和債務總額高達240億美元。Yip預計一些開發商可能會在流動性和在融資上出問題,有幾家開發商評級不高,但在海外發型了大量的離岸債券。

上周政府公布的數據顯示,今年前8個月,中國房地產銷售下滑10.9%,地產企業的經營現金流普遍吃緊。1-8月住宅銷售金額僅3.43萬億元,不及去年同期的3.85萬億。

面對房企的困境,政府也在積極幫助拓寬融資渠道。《經濟參考報》近日報道稱,監管層正醞釀允許非上市房企在上交所發行公司債,房企融資渠道將進一步打開。房地產開發商人士稱,這是監管層基於近來房地產市場整體‘錢緊’再次發出‘救市’信號”。(更多精彩財經資訊,點擊這里下載華爾街見聞App)

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中國8月經濟失速之謎:真的是房地產惹得禍?

來源: http://wallstreetcn.com/node/208677

很多人都將中國經濟下滑歸咎於房地產,樓市的確在一二季度超預期降溫,拖累固定資產投資以及工業產出,但近來經濟大幅走軟依然還是同樣的邏輯嗎?

安信證券經濟學家高善文在最新的經濟觀察報告中稱,8 月經濟失速和房地產基建的關聯似乎不大。私人投資加速下降和中下遊行業廣泛的存貨調整可能是主要原因。

他提到:

年初以來水泥量價齊跌,這反映了房地產和基建合並增速的下滑。但最近兩個月,水泥產量低位穩定,水泥價格觸底並顯現出回升跡象,看起來 8 月工業的失速與房地產基建的關聯並不大。因此我們懷疑,私人投資的加速下降和中下遊行業廣泛的存貨調整,可能是工業數據斷崖的主要驅動力。

私人投資加速下滑和中下遊行業廣泛存貨調整的誘發因素仍然很不清楚。猜測這也許包括近期反腐的深化,和去年下半年至今年初銀行體系的信貸緊縮。去年底三中全會以來,市場對改革的樂觀預期,可能還加劇了中下遊行業尤其是下遊行業的存貨累積。

一般而言,存貨調整的拖累作用不會持續太久,大約 1-2 個季度就會消失,值得擔憂的是私人投資的加速下降,這給經濟運行帶來了更多的不確定性。受擾動因素消退和基數影響,未來幾個月工業增速也許會小幅回升,但工業品價格、工業企業盈利將持續承壓。

從9月以來,雖然房地產市場仍然不景氣,但是大中城市商品房銷售環比同比已經有所改善,只是改善的力度還很微弱。

最近,在多地放開限購後,不少地方已經開始給限貸松綁,8月紹興就成為首個限貸限購雙放開的城市。隨著政策的推開,商品房銷售則有望回升。

下圖來自安信證券報告:

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房地合一稅急賣潮 雙北衝擊較大

2014-09-22  TCW
 
 

 

房地合一稅「財政部版」大致定案,待立法院審核過關,新制最快二○一六年實施。

過去出售房屋,是將房屋、土地分開課稅,房屋課交易所得稅,土地課土地增值稅,兩者均未按照實際交易價格課稅,導致房地產交易所得稅偏低,也是房價飆漲的原因之一。房地合一課稅後,將依照實際買賣價差,課交易所得稅,是房地產稅制的大變革,也是房市的大利空之一。

此版「房地合一稅」,有以下重點:一,實價課稅。即賣屋時,按照買賣價差,課資本利得稅,且採分離、分級課稅,稅率比照個人綜合所得稅(以下簡稱綜所稅)的級距,從五%到四五%。資本利得不會併入個人所得稅中計算,因為併入個人所得稅,會讓所得級距提高,使薪資所得稅率變高。例如,A先生年薪一百萬元,當年賣屋資本利得一百萬元,合併計算,就會讓當年的個人所得稅率跳高一級。

二,一戶自用宅賣出免課所得稅。自用定義,有房屋稅版、奢侈稅版兩種,房屋稅版以三戶為限,即個人、配偶及未成年子女,一家最多可有三戶自用宅;而奢侈稅版是一家只能有一戶自用宅,目前財政部傾向以「房屋稅版」為準。

自用宅的優惠稅率分兩種,一種是指三戶以內、持有超過十年,有優惠稅率,最高可減免八成。例如B先生十年前用一千萬元買一間自住宅,十年後賣掉,獲利一千萬,這一千萬,可以扣掉八成,即八百萬元,另外兩百萬元則按照B先生適用的綜所稅課稅,如一二%,則房地產所得稅要繳二十四萬元。

另外,若個人、配偶、未成年子女一家人僅持有一戶,且持有超過五年,總價三千萬元以下,免課房地產所得稅。這代表全台五年以上、三千萬元以下的自住宅,都是房地合一的豁稅範圍,也是房地合一的贏家。

當前,多屋族急脫手大家都想賣房子,房價就跌

房地合一稅實施在即,房價會怎麼走?淡江大學產經系副教授莊孟翰說:「實施前,會有一波急賣,」因為新制的所得稅,依照實價課稅,課稅基礎變高,比舊制高出不少,但,正式實施後,「就要看地段,地段好的,價格壓不太下來。」他認為。

「房價絕對會跌!」台北商業技術學院會計財稅碩士班教授黃耀輝說,就跟上市公司宣布利空,股價會跌一樣,只要利空「是真的,不是空包彈」,股價就會跌;房市也一樣,只要房地合一稅負擔變重,大家就會想趁早賣房子,大家想賣,房價就會跌。

除了多屋族的賣壓,自住型會出現另一種賣壓。住商不動產企畫室主任徐佳馨說,以名下只有一間三千萬元以上房子的自住者為例,為避免將來出售房屋被課重稅(根據草案,三千萬元以上自住屋無優惠),會透過轉手親屬,墊高成本。例如,某人名下有一間市價三千萬的房子,就會趁還是舊稅制時,以三千五百萬轉賣給小孩,將來新稅制上路,小孩若以四千萬賣掉,須課稅的資本利得,就會從一千萬變成五百萬,少了一半。

房地合一稅上路後,持有五年以上、出售價格三千萬以下的房子,交易獲利免計入所得稅,這對中南部、北部郊區的房子,是一大利多;但,這些房價偏低的房子,原本地點就不太好,雖有免稅加持,房價不易跌,但長期要大漲,也不容易。

但,三千萬元以上的房子,壓力就來了。無論自住或非自住,出售時得依售屋所得繳稅,賺越多、繳越多,最高達四五%。

這波房市跌幅有多大?今年一月到七月全台移轉棟數十九萬多棟,其中三千萬元以上的只占五%,「這是『天龍國條款』,由於三千萬以上的房子占比不是太高,因此,(房價)修正幅度不會太大,」徐佳馨說,「雙北的市中心大約一成,郊區約一成五,」她認為;至於中南部,除了高雄受氣爆影響,其餘中南部都會區,會因總價低、吸引資金轉戰,房價不容易下跌。

至於新、舊制繳稅負擔如何?永慶房屋以帝寶為例,錢太太二○○九年買進一戶一億五千八百萬元,二○一四年以三億三千萬元賣出,資本利得一億七千二百萬元,若以舊制併入個人所得稅申報,扣除土地增值稅、其他交易成本,須繳一千三百五十九萬元所得稅,淨賺一億五千多萬元,是買價的一倍左右。

但新制實施後,就要繳六千 一百九十萬元所得稅,比 舊制暴增三.五五倍(見第六十八頁表),淨賺約一億一千多萬元,比舊制少賺四千多萬元,這就會讓錢太太趕在房地合一稅實施前,把房子處分掉,以免少賺。

在稅負暴增情況下,多屋族更是「剉咧等」。多屋族通常為投資客,以短期買賣獲利為目的,房地合一課稅後,非自用宅實價課稅,讓投資成本激增,他們一定會大量出脫房屋。永慶房屋九月公布的房產民調也發現,五二%民眾看跌今年第四季行情,看跌的民眾中,有八成五認為,短期房價最多會跌一成。

攻防,記住三秘訣若房仲頻來電,表示可再等

「現在是無殼蝸牛買房的好機會!」黃耀輝說。現階段要怎麼買房?「要去看房子,不要不去看!」徐佳馨說,「價格不會敲鑼打鼓說『我要降了』。」

買房有什麼秘訣?以下是專家建議:一、留電話給房仲試水溫。莊孟翰提醒,可以留電話給房仲,把買房條件開出來,如果仲介一直失聯,那表示市場是「賣方市場」,買方可能要提高價格才買得到;如果房仲一直打電話來,那就表示「買方市場」,很多房子等著賣,可以「再等等」。

徐佳馨最近也觀察到,她曾經在其他房仲留資料,要買台北市三房、總價一千五百萬、有電梯的華廈,結果,以前仲介回報的都是公寓,現在已有「電梯」的案子出來,顯然價格有回軟。

二、把握急售房。徐佳馨建議,可先詢問房仲「有無急售的房子?」接著,要看它是位於賣壓輕的精華地段,還是賣壓重的地段,如果是賣壓輕的地段,就應在年底前買下,因為十二月公告現值會調高(隔年適用),賣方的交易成本會增加,會反映在售價上,因此,價格合理的好物件,最佳進場時段是年底前。如果是賣壓重的地段,就不急著年底出手,因為,「還有跌的空間。」她認為。

三、實價登錄價打八五折。徐佳馨建議,先上內政部的實價登錄網站查詢房價,以年初交易筆數較多時的實際成交價,打八五折、九折出價,會較合理。

房地合一稅會如何拍板?立法院是關鍵,是否變成雷聲大、雨點小的「大修版」,修成「妥協版」?立委們擋得了營建財團金主的壓力嗎?選民拭目以待。

【延伸閱讀】房地合一稅驚人,短線賣房課最重——房屋交易所得稅新舊制比較

■試算前提:1. 對象為買房到賣房在5年以內的短期操作者2. 在舊制情況下,房屋價值與土地價值比為2:8,即房屋僅占總值2成3. 所得稅率按綜所稅級距,年度所得低於200萬,稅率為20%;年度所得高於440萬,稅率為45%

■一般房屋假設:某甲2011年買進一戶1,500萬元房屋,2014年以2,000萬元賣掉,土地增值稅20萬元,其他支出約15萬元

》舊制:(2,000-1,500-20-15)萬×20%(房屋價值)=93萬93萬×20%(所得稅率)=18.6萬元

》新制:2,000-1,500-15=485萬485萬×45%(所得稅率)-20萬=198.25萬元

》比較:新制比舊制多9.66倍

■豪宅假設:某乙2009年買進帝寶一戶1億5,800萬元,2014年賣3億3,000萬元,土地增值稅1,100萬元,其他支出1,000萬元

》舊制:(33,000-15,800-1,100-1,000)萬×20%(房屋價值)=3,020萬3,020萬×45 %(所得稅率)=1,359萬元

》新制:33,000-15,800-1,000=16,200萬16,200萬×45%(所得稅率)-1,100萬=6,190 萬元

》比較:新制比舊制多3.55倍

資料來源:永慶房屋整理:賴寧寧

 
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李迅雷:中國房地產危機或在2017年 政府或難阻止

來源: http://wallstreetcn.com/node/208826

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近期宏觀數據的持續“降溫”,讓市場普遍對中國經濟下行壓力凸顯表示擔憂。而作為國內證券研究領域的元老級人物,海通證券副總裁、首席經濟學家李迅雷對當前形勢的解讀則並不悲觀。

“只有GDP下去了,中國經濟才有希望。”在接受《第一財經日報》專訪時,李迅雷表示,如果中國經濟繼續維持高位,那就會離金融危機越來越近了。在經濟下行的過程中,結構得以進行調整,泡沫可以隨之破滅,不失為一件好事。

《日報》:8月份的宏觀經濟數據似乎不盡如人意,很多人對此表示擔憂。談一下您對當前宏觀經濟形勢的看法和對未來的預測。

李迅雷:中國經濟基本上還是處在下行的過程中,並且遠未見底。整體來講今年增速預計在7.3%左右,明年會更低一些。有三個因素導致中國經濟可能要繼續往下走:第一是人口老齡化,第二是全社會的負債率比較重,需要去杠桿,投資就不可能有很好的增長。第三是中國技術進步在放緩。

但我並不感到悲觀,反而認為這是件好事情。中國經濟未來的支撐點應該是GDP增速6%左右。這是非常好的現象。在經濟下行的過程中,才能夠調結構,擠掉一些泡沫。經濟增速雖然放緩,但是老百姓的收入和消費增速會超過GDP的增速。

《日報》:您對於今明兩年的CPI和就業情況是如何判斷的?

李迅雷:CPI同比增速應該還是保持在低位,預計今明兩年大概在2%左右。就業壓力會有所增加,經濟增速下來肯定會對其產生影響,但不會太嚴重,中國勞動人口總數的減少,會降低新增就業人數的壓力,輕資本的第三產業比重上升,使得同樣的資本投入可以解決更多人的就業,故也會緩解就業的壓力。

《日報》:從今年上半年起,中國房地產市場開始顯著降溫,新建房屋銷售量以及庫存增量均大幅下降。這一輪比外界預期更為猛烈的衰退是否會持續下去,中國的房地產市場是否正在崩潰?政府的出手是否可以改變這一趨勢?

李迅雷:房地產可能是引發中國出現一輪金融危機最大因素,如果沒有有效的辦法來降低企業的負債率,則發生的時點可能在2017年左右,這背後的邏輯是,中國的建築周期(也稱庫茨涅茲周期)早在2010年就已經出現向下拐點,目前繼續處於下行中,或將一直延續到2017、2018年甚至到2020年,這對於房地產、汽車這兩大在過去10多年中拉動經濟增長的主導行業的負面影響是巨大的。

政府肯定會采取寬松的貨幣政策,這跟當初美國的情況比較像。美國在2000年也出現了建築周期的向下拐點,結果政府也采取了極度寬松的貨幣政策,但最終由於沒有有效去杠桿,還是導致了次貸危機的發生。對於中國的房地產泡沫問題,政府會采取一些動作,如第一步是逐步取消限購,第二步是降低貸款利率,第三步是降低首套房按揭首付比率,第四是給沒有房的人提供優惠貸款。待這些動作都做完以後,房價會繼續下跌。這就需要進一步降低利率,否則,就有可能出現日本上世紀90年發生的房地產泡沫破滅,到那時,居民的按揭貸款從目前的最優質資產變成最危險資產。因此,未來中國經濟能否避免金融危機,關鍵要看中國企業在去杠桿的過程中,企業融資成本能否有效下降。去不了杠桿,則觸發的危機如08年的美國;降不了利率,則發生的危機如90年代日本。

每輪經濟長周期都會有這樣一個危機過程發生,難有有效的辦法可以避免。歷史經驗表明,資產價格的波動時最難控制的,就像股市下跌,政府沒有辦法拯救,股市上漲,政府也沒有辦法阻止。過去13年,中國房價一直在上漲,政府采取了很多辦法都無效。同樣的,當房價下跌的時候,政府同樣難以阻止。不過,在企業去杠桿的同時,政府加杠桿應該是可行之舉,結合國企改革、股權轉讓等來共同推進,畢竟中國的政府資源是歐美日都望塵莫及的。當然,政府加杠桿必須提高透明度,否則效率會大大降低。

《日報》:怎麽評價今年央行出臺的定向寬松貨幣政策的實施效果?

李迅雷:定向寬松,這是無奈之舉,部分替代了財政政策。因為貨幣政策通常是總量政策,結構性政策通常是由財政政策來做的。現在貨幣政策來做定向的結構性政策,部分取代財政政策,從長期來講是不可持續的。

但央行這麽做沒有錯,完全是正確的,只是貨幣政策在經濟下行的過程中,其作用不如財政政策。畢竟市場是由“看不見的手”來調節的,中國經濟經過30多年的高速上行,現在應該到了下行的時候,政策只能夠平滑下行的曲線,並不能改變下行的勢頭。

《日報》:您對於今年的各項金融改革進展有何評價?在你看來,在利率市場化、匯率市場化、存款保險制度、放開資本管制等方面有沒有取得一些實質性的突破?

李迅雷:金融改革一直是政府力推的,但必須跟行政體制改革、財稅改革、國企改革、社會改革等相配合,才能取得成功。三中全會提出,要全面而深化地改革,單一的金融改革肯定是要失敗的。

總體來講,今年金融改革的亮點不多。像大家比較關註的一些金融改革,比如利率市場化、匯率市場化在短期內肯定完不成,存款保險制度說了很久,但到現在為止也還沒有推。上海自貿區里面的放松管制,也並不等於資本賬戶的開放,自貿區內的利率市場化的實驗進展緩慢。另外一方面,跟金融改制相關的負面清單進展也不大。

我覺得還是要像克強總理說的,減少審批,提倡負面清單,行政體制改革勢在必行,如果不精簡人員,這些人都坐在審批的口子上,負面清單的落實就非常困難。

《日報》:我註意到您最近在談到A股市場當前走勢時,提出了“結構型牛市初期”的判斷,具體怎麽理解?

李迅雷:利率對證券市場影響非常大。長期來看中國的利率水平是往下行,對股市構成利好,但同時中國企業的整體盈利增速也將下降。這樣看來,銀行、地產、汽車以及鋼鐵、有色、石油石化、煤炭、水泥等傳統的周期性行業的盈利增長就會下來,從而抵消了利率下降對估值水平的提升作用。因此,在投資上應該選擇高成長板塊。而結構性牛市跟中國經濟正在進行的結構轉型有關。我們看好的是新興+轉軌的行業,創業板、中小板已經走了兩年的牛市,反映了中國經濟的轉型。傳統產業雖然估值較為便宜,但如果不轉型,今後仍沒有太大的盈利增長空間。但上證綜指是周期性行占大權重的指數,並不能反映中國經濟的轉型,其權重主要還是在銀行、房地產等傳統行業,傳統產業改革如果不推進,指數很難有一個很好的表現。

《日報》:即將開閘的滬港通所帶來的外資流入會不會對銀行等大盤藍籌股有比較大的提振?

李迅雷:不會的。現在所謂的藍籌,將來就不是藍籌了。比如說銀行股的價格很便宜,如果是藍籌,為什麽沒有人去追捧呢。即便外資看好也是沒有用的,因為它改變不了中國投資者的整體投資理念。雙方對於大盤股的估值價差會有所縮小,但還是永遠存在的。主要是因為國外投資者拿的資金成本很低,對股息率很敏感。國內投資者的資金成本很高,對股息率不敏感。其次,主要還是看投資前景。現在銀行在整個中國經濟中盈利占比已經過高,未來肯定會有所下降,新興產業的盈利占比要提升。這樣看來,銀行是屬於風險越來越大的行業。第三,中國股市還是屬於新興市場,投機性較強,而這一特性,沒有再發展20-30年是不能扭轉的。

《日報》:從資金面的角度來說,滬港通會不會對A股整體走勢構成利好?

李迅雷:我覺得也是有限的。因為整個中國經濟從過去的投資拉動型向消費拉動型轉變,經濟增速在下行,投資高收益時代已經過去,滬港通無法從根本上改變境外投資者對中國的投資興趣。

如果A股對理性的境外機構投資者有非常大的吸引力的話,那麽,為什麽中國的養老金不進來,為什麽保險公司都沒有顯著提高權益類投資比例,按道理現在保險的持股比例可以達到30%,現在只有10%左右。為何迄今為止市場擴容對投資者構成較大利空?既然大家都認為外資會通過滬港通大舉進入,為什麽哪些相對於H股折價的大市值股票總是漲不起來,而大小投資者也不趁機抄底呢?所以,這些邏輯中都隱含了滬港通不會對A股有較大提振。

《日報》:對於10月份即將召開的十八屆四中全會,您有什麽期許?

李迅雷:我個人最關註的還是加強法制建設,這對完善中國的國家治理、推進改革,給社會營造比較好的法制環境,都是非常有利的。我也發現,我們這屆政府對於社會經濟的根本問題看得非常透徹,而且,學習能力非常強,對現實問題的認識隨著時間的推移也越來越清醒了,因此,我對中國未來還是比較充滿信心。

(李迅雷 海通證券首席經濟學家 中國首席經濟學家論壇副理事長)

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中國房地產指數系統2014年三季度市場總結與四季度展望

來源: http://www.gelonghui.com/forum.php?mod=viewthread&tid=2870

中國房地產指數系統2014年三季度市場總結與四季度展望


三季度市場繼續下行,房地產信貸政策將是四季度市場走勢關鍵


2014年三季度國內房地產市場延續下行勢頭,價格繼續下行,成交季節性回升但同比下降幅度仍比較大,房企經營壓力增加,投資放緩,土地市場降溫。雖然多數城市放松限購,但信貸政策仍保持平穩,市場下行預期並未根本改變。四季度“認房不認貸”等刺激剛需的信貸政策調整將成為市場走勢的關鍵。

在政策不發生重大調整的條件下,市場預期下行導致需求觀望,加之按揭貸款影響,預計市場成交量仍將同比小幅下行。供應方面,在年度銷售目標和資金回款壓力下,房企繼續加大推盤力度且以價換量仍是主要策略,預計四季度市場供應繼續增加。價格方面,目前市場庫存高企,去化壓力攀升,預計全國房價繼續下行趨勢。目前多數企業銷售不及預期,資金壓力較大,在年度銷售目標壓力下更多企業將加快推盤並加大營銷力度以促進去化、回籠資金。

季度末市場對於“認房不認貸”等按揭貸款政策調整預期逐漸升溫,預計四季度房地產信貸政策出現調整的可能性較大。“認房不認貸”等信貸刺激政策的實施或將明顯刺激改善需求入市,促進市場成交,四季度市場成交或將接近去年水平,但全年總體仍難及2013年。


1政策環境

多地出臺刺激政策,限購政策放松短期內刺激需求入市,但無法根本改變需求預期;季度末信貸調整預期升溫
放松限購呈現多米諾效應,全國僅五城未放寬。2014年6月26日,呼和浩特市發布文件正式取消限購,為全國第一個正式宣布全面取消限購的城市。隨後,濟南、海口、蘇州、武漢等地也相繼宣布放松限購。截至9月,全國47個限購城市中,共有42個城市放松限購,北京、上海、廣州、深圳、三亞為最後5個堅守限購的城市。限購放松後,短期市場出現明顯回升,但持續性不強,難以根本改變市場走勢。

多個城市出現二次救市,限購政策由局部調整轉向全面放開。目前,仍有部分城市堅持定向放松限購政策,對於取消限購的房屋類型、城市區域分別限定,其中廈門島外不再限購,珠海放開中心城市144平(含)以上住房限購,新城區全面取消限購。而武漢、寧波、青島等城市在經歷第一輪定向放松限購政策後,於8月、9月宣布全面放松限購,放松力度逐漸加大。目前,47個限購城市中,29個城市官方正式宣布全面取消限購。

多地加大信貸支持,刺激需求入市,信貸政策寬松預期升溫。福建、湖北、江西、寧夏加強信貸支持,其中福建降低首套房認定標準為“購房人償清購房貸款後,再次申請貸款購房,按首貸認定”,湖北要求首套房貸款利率下調至基準利率的0.7倍,江西則明確提出降低二套房首付比例。湖北、湖南提出放寬公積金使用方式,寧夏、湖北明確部分稅收減免政策。四川則提出對於滿足條件的金融機構按照實際發放符合條件貸款金額的3%給予財政補助。此外多地通過放松公積金使用條件,提高公積金貸款額度等方式刺激市場需求。但地方性的鼓勵信貸調整的措施在經過商業銀行執行過程中仍存在較大不確定性,所以市場影響有限。

9月下旬,市場預期央行將放開限貸政策,鼓勵首套房貸款,並降低首套房認定標準為“房貸余額償清都算首套房”。截至目前,央行並未明確表態。業內預期這一信貸政策的調整,將有利於刺激改善需求釋放,促進市場成交回升。

不動產條例公開征求意見,長效機制再推一步。8月15日,國務院法制辦公室公布《不動產登記暫行條例(征求意見稿)》,對全社會公開征求意見 。《條例》中提出建立城鄉統一的登記制度,明確了不動產登記執行部門,以及不動產登記信息實時共享,和依法查房的規定。此外,不動產登記局的主要職責、人員編制和內設機構等“三定方案”確定,並且不動產登記的四步走時間表明確,不動產登記工作進一步推進。不動產登記是我國建立長效調控機制的重要環節,為個人住房信息聯網,房地產稅改革提供基礎,有助於遏制不合理的、過多的投資投機需求,促進合理需求的平穩釋放。

2價格

三季度住宅價格繼續下行,自5月以來,已經連續5個月下跌,市場下行趨勢明顯
三季度百城均價持續下跌態勢,9月跌幅擴大。根據中國房地產指數系統對100個城市的全樣本調查數據顯示,2014年三季度,樓市處於下行調整時期,百城住宅均價持續下跌。其中7月住宅均價為10835元/平方米,環比下跌0.81%,跌幅比6月擴大0.31個百分點;8月住宅均價為10771元/平方米,環比下跌0.59%,跌幅比7月收窄0.22個百分點;9月跌幅再次擴大。

分城市來看,三季度各線城市百城住宅價格均下跌,9月一線城市下跌較明顯。2014年1-9月,百城住宅均價累計下跌2.73%,其中第一季度上漲0.36%、二季度下跌1.12%、三季度下跌2.01%;2013年1-9月累計上漲6.38%。具體來看,一線城市2014年1-9月累計上漲0.08%,遠低於去年同期的18.24%;二、三線城市價格由漲轉跌,1-9月累計跌幅分別為3.12%、2.69%,而去年同期分別累計上漲5.08%、6.37%

3新房

受取消限購政策刺激和季節性影響,三季度成交環比回升,同比仍下降但降幅有所收窄
2014年三季度,在限購政策調整、房企加大推盤促銷推動下,市場成交較二季度有所回升,但較去年同期仍有較大差距,市場仍處下行周期。據初步數據統計,三季度重點城市成交商品住宅約6073萬平方米,環比二季度增長5.3%;同比來看,受2013年同期高基數影響,三季度市場成交同比下降12.7%,降幅較上季度收窄2.8個百分點。累計來看,2014年前三季度重點城市成交約17483萬平方米,同比下降15.1%,降幅較上半年收窄1.3個百分點。

具體來看,隨著限購調整城市數量增多,短期刺激少量需求入市,同時房企加大推盤及促銷力度,三季度成交季節性回升。7月重點城市商品住宅成交1967萬平方米,環比6月增長10.8%,但難及去年同期;8月市場成交環比小幅增長2.5%至2016萬平方米,同比下降9.5%;9月,重點城市成交2091萬平方米,環比8月上升3.7%,但較去年同期大幅下降17.2%,“金九”成色不足。

4土地

存貨與資金壓力不減,企業拿地熱情下降,土地市場持續低迷
1-9月各類土地供應量和成交量不及去年同期,三季度土地市場持續遇冷。供應方面,2014年1-9月,全國300個城市各類用地累計推出建設用地面積9.8億平方米,較去年同期下降17.6%,其中三季度共推出3.2億平方米,環比二季度基本持平,較去年同期下降22%;今年1-9月住宅用地累計推出建設面積3.5億平方米,較去年同期下降20%,其中三季度推出1億平方米,同比下降39.3%。成交方面,300城市各類用地累計成交建設面積7.8億平方米,較去年同期下降25%,其中三季度成交2.2億平方米,環比下降15%,同比下降37.9%;1-9月住宅用地成交2.6億平方米,較去年同期下降28.5%,其中三季度成交0.6億平方米,同比下降53.7%從土地市場總體供求情況來看,土地市場進一步下行趨勢明顯;尤其9月土地成交觸底,成交面積為近年來單月最低,企業拿地熱情持續降低。

出讓金同比回落,各月同比降幅持續擴大。2014年1-9月,全國各類用地出讓金累計為1.7萬億,同比下降22%。三季度,全國300個城市各類用地出讓金同比下降五成。其中,住宅用地2653億元,同比下降超5成,降幅高於商辦用地。從各月表現來看,三季度土地市場仍然維持較冷態勢,其中9月市場降溫尤為明顯,單月出讓金的同比降幅接近7成。

三季度樓面價同比下降,溢價率低至同期歷史最低水平,土地市場熱度持續下降。2014年1-9月,全國300個城市各類用地樓面均價為1190元/平方米,同比上漲4%,平均溢價率為11.49%,較去年同期回落5個百分點,今年以來開發企業拿地主要集中於一線城市,使得樓面均價有所上升,但由於市場整體較低迷,溢價率處於較低水平。1-9月住宅用地樓面價為1733元/平米,同比上漲9.1%,溢價率為13%,較去年同期回落6.7個百分點;商辦用地樓面價1575元/平方米,同比上漲12.5%,溢價率下降2個百分點,為11.3%。從三季度來看,各類用地成交樓面均價1123元/平方米,同比下降16%,溢價率較去年同期回落10.9個百分點至8.9%,處於歷史同期最低水平。

5企業

銷售不及預期,企業間分化,多數房企全年目標完成難度加大,拿地投資更趨謹慎
三季度房企銷售預計回落,龍頭房企業績看好。2014年1-8月,20家代表性品牌房企銷售額達8278.5億,同比增長9.7%;銷售面積7627.7萬平方米,同比增長10.8%。在經歷7月份的傳統低業績後,8月各家企業業績環比均增長。萬科以152.4億繼續占據頭把交椅,恒大單月銷售額接近百億。首創8月單月銷售額環比大增至41億,是歷史單月次好業績。招商環比增幅近1倍,保利、華潤等企業環比增幅超5成。但總體來看,三季度房企銷售業績預計會受7、8月份拖累,市場表現不容樂觀

多數代表企業銷售目標完成情況不甚理想,四季度銷售承壓。2014年1-8月,20家代表房企有7成房企銷售目標完成率不足60%,多數房企未來四季度全年業績目標完成難度倍增。前8月僅恒大目標完成率超過70%,達到82%;而招商、首創置業、遠洋和金地前8月銷售業績均未達到全年目標的一半,實現全年銷售目標難度較大。其他企業中,中海、綠城、萬科目標完成情況較好,目標完成率均接近70%,而保利、華潤、世茂等多數品牌房企仍未達到60%,四季度銷售壓力仍然較大,龍湖、佳兆業僅完成全年目標的一半左右。

品牌房企9月鮮有拿地,但三季度總體拿地規模較二季度大幅上升。三季度銷售端在限購取消、政策放寬條件下仍未扭轉市場頹勢,房企資金回籠速度持續放緩,拿地投資積極性不再。20家品牌房企前三季度拿地金額為2387億元,同比大幅降低43%,拿地面積為7443萬平方米,同比大幅降低49%,但三季度共計拿地1820萬平米/495億,較二季度明顯回升。分月來看,8月拿地規模相對較高,主要為”金九銀十”做準備,而9月土地市場驟冷,主要由於8月市場數據低於預期,房企對未來市場還是保持懷疑態度。

品牌房企戰略聚焦一二線以規避風險,持續優化土儲結構。2014年前9個月,20強房企一二線城市拿地金額占比為88%,高於去年底的83.9%,其中一線城市拿地金額占比達到34%,較去年底提升1個百分點。三四線城市在前些年市場供應量過大,現有存量去化周期較長,同質化嚴重,企業投資熱情不高導致拿地金額占比僅為12%,較去年底下降4個百分點

6展望

料2014年市場難及去年,房地產信貸政策將成為四季度市場關鍵
在信貸政策不發生重大調整的條件下,市場預期下行導致需求觀望,加之按揭貸款影響,預計市場成交量仍將同比小幅下行。供應方面,在年度銷售目標和資金回款壓力下,房企繼續加大推盤力度且以價換量仍是主要策略,預計四季度市場供應繼續增加。價格方面,目前市場庫存高企,去化壓力攀升,預計全國房價繼續下行趨勢。

目前多數企業銷售不及預期,資金壓力較大,在年度銷售目標壓力下更多企業將加快推盤並加大營銷力度以促進去化、回籠資金。2014年以來,房地產信貸環境並未顯著寬松、需求不足導致企業業績欠佳、庫存攀升,同時資金壓力加大。由於對未來市場預期不穩,房企拿地更加保守,全國土地市場明顯降溫。“金九”已到尾聲,隨著“銀十”及年末季節性銷售旺季到來,迫於去化壓力和回籠資金需要,四季度更多企業將加快推盤,在使用傳統銷售策略加大優惠、促銷力度的同時,通過全民營銷、地產金融等創新性銷售策略謀慮去化。

9月末市場對於“認房不認貸”按揭貸款政策的調整預期不斷升溫,預計四季度房地產信貸政策的調整可能性較大。“認房不認貸”等信貸刺激政策的實施或將明顯刺激改善需求入市,促進市場成交,四季度市場成交或將接近去年水平。

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解讀房貸松綁:不要小看此次房地產政策向正常化回歸

來源: http://www.gelonghui.com/forum.php?mod=viewthread&tid=2898&extra=

解讀房貸松綁:不要小看此次房地產政策向正常化回歸
作者:王漢鋒

9月30日下午央行、銀監會等機構聯合宣布調整對房地產貸款政策。具體包括:1)重申首套房最低首付比例30%,利率下限為基準利率的0.7倍;2)對於擁有1套房,並結清相應購房貸款家庭再購房,執行首套房貸款政策;3)對於非限購城市,第三套及以上住房購買需求,如果結清購房貸款,各地銀行自行把握;4)允許給予非本地居民按揭貸款;5)繼續支持房地產開發企業的合理融資需求。對此,中金策略王漢鋒認為,地產政策進一步糾偏,其影響不容小覷。這次政策的放松,是在向正確的方向上繼續前進了一步,將有助於消除中國經濟面臨的“尾部風險”。後續繼續關註市場資金利率的下行趨勢。


以下是他的觀點:

2014年10月2日

不要小看此次房地產政策向正常化回歸!

各位:

9月30日下午央行、銀監會等機構聯合宣布調整對房地產貸款政策。具體包括:1)重申首套房最低首付比例30%,利率下限為基準利率的0.7倍;2)對於擁有1套房,並結清相應購房貸款家庭再購房,執行首套房貸款政策;3)對於非限購城市,第三套及以上住房購買需求,如果結清購房貸款,各地銀行自行把握;4)允許給予非本地居民按揭貸款;5)繼續支持房地產開發企業的合理融資需求。

另外,今天中央宣布十八屆四中全會將於10月20-23日召開,時間點基本符合我們之前的預期(10月中下旬)。

我們對這些消息快評如下:

(1)  地產政策進一步糾偏,其影響不容小覷。我們從2014年年初開始獨樹一幟在市場上看多地產股(《2014:以地產開局》),原因在於我們預期自2010年以來扭曲的地產調控從2014年開始有望逐步回歸正常化。自今年年初開始,各地陸續取消限購政策。到如今,地產貸款認定政策進一步向正常化回歸,邁出實質性的一步,正式宣告之前持續多年的扭曲式的房地產調控政策逐步回歸正常。對應地,地產市場有望逐步回歸正常。地產個股已經出現了明顯的漲幅,但到目前為止依然存在低估,仍有較為明顯的向正常化回歸空間。

(2) 地產政策調整不容小覷另一方面原因在於:以持續的改革及對不恰當的地產政策的糾正為基礎,長期“病態運行”的中國經濟有望進入真正正常運行的“新常態”。2010年之後中國面臨的諸多挑戰,包括地方政府債務問題、影子銀行問題、金融系統風險問題等等,都直接或間接地跟房地產不太恰當的調控方式帶來的全社會資金周轉趨緩有關。換言之,對地產不恰當的調控直接導致了中國經濟隱藏的各種風險暴露。如今政府一方面在通過持續的改革(財稅體制改革、國企改革、地方政府行為的糾偏等)來糾正導致風險的結構性問題,另一方面在通過周期性的放松來釋放被壓制的需求。這兩種手段並行的方式,有望使得中國經濟擺脫過去四、五年“病態運行”,進入真正的正常運行的“新常態”。而目前市場上,較多板塊所隱含的估值水平對應的是“病態運行”的估值水平,這些綜合的措施將有望消除這些板塊所面臨的“尾部風險”,其估值還有較大的向正常化回歸的空間,如地產投資相關板塊、銀行板塊。

(3) 我們相信,此次地產放松,一定會在後續充滿爭議,引發討論。就如之前的歷次放松一樣,市場一定會有類似“政府又放水”的論調。我們一直強調,該放松時就放松,把結構性的問題留給結構性的手段,而不必陷入窠臼,死死抓住貨幣政策不放以至於“自廢武功”。這次政策的放松,是在向正確的方向上繼續前進了一步,將有助於消除中國經濟面臨的“尾部風險”。後續繼續關註市場資金利率的下行趨勢。

(4) 十八屆四中全會:“依法治國”將降低中國資產風險溢價。我們看多市場,但我們並不低估中國市場面臨的挑戰。十八屆四中全會以“依法治國”為主要議題,直接針對中國的主要矛盾,有望使得政府與市場、政府與企業、不同類型的企業之前的關系和界限更加清晰界定,大大降低企業經營所面臨的不確定性,從而逐步降低中國資產目前所隱含的較高的風險溢價。詳細請參看我們之前發表的《十八屆四中全會:依法治國將降低中國資產風險溢價》)

(5) 維持看多,不排除上調目標漲幅的可能。我們在《2014:我們轉為樂觀》的年度展望報告中預計市場在2014年將實現20%左右的漲幅(目前上證指數已經實現11.7%的漲幅)。我們依然維持這樣的漲幅判斷,但不排除後續上調目標漲幅的可能。總體上,我們認為市場的重估才是剛剛開始,越來越多的跡象表明,2014年有望成為中國股票市場向上的長期拐點(參見2014年3月4日《中國的“老經濟”與“新經濟”》)。

(6)板塊配置:繼續超配地產,關註地產鏈條的反轉機會。從操作的層面上,我們繼續建議配置地產、金融等之前被“病態經濟”壓制的藍籌板塊。同時建議關註地產投資鏈條相關板塊在經歷多年的低迷和調整後可能會迎來反轉的機會,包括原材料、資本品等。

最後,感謝您持續的支持和關註,祝各位節日愉快!

王漢鋒 於北京

2014年9月30日

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房地產行業將迎來漫長下跌式的大調整 獨立財經分析師

來源: http://xueqiu.com/8371452637/31987623



對於中國人最近10年印象最深的社會事件,很難有什麽比得上房價飛漲。房價就像一個黑洞一樣,將每一個中國人卷入其中,生活、工作、婚姻無一不受到這個的高度影響。它有時候像一個聚寶盆一樣,將人捧上財富的巔峰,有時候像一個魔咒一樣,縈繞在人的耳邊嗡嗡作響揮之不去。正如我一直以來的觀點一樣,當一個股票的上漲趨勢勢不可擋,身在其中的人如同身處幻覺之中一樣狂喜不已,那麽總有夢醒的一天,那時它的下跌速度也會讓人感到惶恐和絕望。行業的發展也不亦如是。

2014年09月30日下午,央行、銀監會聯合發文,徹底放開限購,並執行“認貸不認房”的政策,重申了七折優惠利率的下限。房地產商松了一口氣,地方政府也松了一口氣,改善性剛需購房者也長出一口氣。但是,他們也許無法料到的是,這次2008年以來力度最強的支持政策,已經是本屆政府所能做出的最大讓步,未來很多年里,中國房地產行業將迎來漫長的、下跌式的大調整周期!

也許有人要反駁我說,2014年房地產行業面臨的情景,和2008年非常類似。當時國家規定購買第二套住房的房貸首付款比例不得低於40%,貸款利率不得低於中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。在遇到金融危機的大背景之下,中國樓市進入低谷,2008年1-12月,全國商品房銷售面積同比下降19.7%;當年全國平均房價為3919元/平方米,比2007年僅上漲了1.42%。當時的政府為了保住中國宏觀經濟GDP的增長目標,迅速出爐了“四萬億”的經濟刺激計劃,降低了房地產商的融資成本,同時降低了貸款利率,使得中國房價迅速反轉,2009年實現翻倍漲幅。那麽,到了2014年,情況和2008年有了哪些根本性的改變呢?

首先,中長期決定中國房地產行業未來走勢的關鍵變量,是看“總量貨幣政策”是否出現真正意義上的“放水”。只要數量上不放水,哪怕資金成本上有所降低,哪怕信貸結構上有所傾斜,都改變不了房地產調整周期的命運。2008年的“四萬億”計劃,使得大量的貨幣流通到房地產市場上,開發商的融資成本大幅降低,熱錢不斷推高土地拍賣價和房價,房價成為了老百姓保值增值的最核心手段!然而,本屆習李政府已經明確可以接受和容忍GDP增速的漸次下臺階,以贏取經濟結構轉型的順利過渡。即使GDP增速下滑,也斷然不會出臺類似於2008年的大規模經濟刺激計劃,來打斷經濟結構的轉型。中國已經不需要依靠大規模投資、大規模出口、重資產重能耗來換取一個漂亮的GDP增長數字了。GDP單季同比增速,由2013年的3季度7.8%回落至2014年1季度的7.4%和2季度的7.5%。從全社會的全局來看,缺乏外部增加的貨幣,一種單價高、流動性差、上漲預期被打破的商品,怎麽可能出現普漲格局呢?因此,這就是本輪救市政策與2008年、2012年的本質差異。

其次,近來年人民幣不斷升值和美國退出量化寬松政策的預期,使得央行的外匯占款額度大幅下降,從而削弱了商業銀行的對外放貸能力。互聯網金融產品的沖擊,使得金融機構資金來源成本顯著提升,雖然經濟在下行,但是開發商的貸款利率依然會居高不下。2007年至2008年上半年、2010 年下半年至2011年這兩段時期,貨幣政策和融資條件相對偏緊,債券、信托和理財產品等市場利率均經歷了明顯上升過程,房地產市場階段性下行;2008年下半年至2009年,以大規模刺激計劃為特征的貨幣政策極度寬松,融資利率大幅下降,房地產市場泡沫化上升,而2011年底至2012年上半年貨幣政策再次放松(三次下調準備金率、兩次降息)刺激了房地產在2012年下半年至2013 年上半年新一輪膨脹過程。因此,我們可以得出結論,從短期波動周期來看,融資條件松緊、利率水平高低是影響房地產銷售上升或下降的最直接因素。2013 年下半年以來,貨幣流動性收緊,利率市場化加速預期,開發商的融資成本顯著上升,直接導致今年以來房地產明顯調整。那麽,從長周期來看,開發商的貸款利率將長期位於高位,這種情況下,房地產行業怎麽可能避免調整呢?




第三,中國首次購房人口數量的拐點,將在2017年左右出現。房產稅極有可能在2017年前後開始進行全國範圍的征收。經歷了過去幾年的限購措施和利率條件的上浮,投資性需求的購房者,所占的比例已經大幅降低。更關鍵的是,最近半個多世紀來,中國的2個生育高峰,分別在1965年和1987年,最近一批的購房主力軍今年已經27歲,2017年將達到30歲。根據我們的測算,我國城鎮住宅面積約為235億平米,存量住宅套數2.6億套,戶均住宅接近1.1套。到2017年時等到他們作為剛需購房完畢,累計的這麽多可住房面積庫存,讓哪些人來消化呢?最近幾年以來,不動產聯網登記的工作一直在推進(當然也促使不少貪官們開始不計代價地賣房),如果到了2017年前後登記結束,政府極有可能在全國範圍內開征房產稅。房地產稅將提高住房持有成本,抑制房地產投資需求,到那個時候,房地產降價的速度將超過近幾年來房價上漲的速度。

事實上,從2013年到2014年8月份,雖然國家沒有明說要放開限購,但是已有42個城市先後取消限購,但結果並不理想。2014年1-7月,全國房地產開發企業房屋新開工面積9.82億平方米,同比減少12.8%;全國商品房銷售面積5.65億平方米,比去年同期減少7.6%;7月份銷售面積為0.81億平方米,同比減少16.35%。這說明在經濟規律作用下市場自發的調整,已經以悄無聲息又不可阻擋地趨勢在發生著!這次的政策調整,是為了避免房地產行業發生斷崖式下跌,想讓市場調整的幅度在可控範圍,為改革爭取時間空間,而不要幻想國家再度刺激房地產行業使之再成經濟增長引擎。




我們並不斷言一線城市好地段的學區房也會跟著降價,但是從全國範圍內來看,中國的房地產行業正在進入一段漫長的、下跌式的隧道周期!

有人開玩笑說,近30年來,不管政府出臺什麽政策,你都反著來,那麽肯定財務自由了。

也有人說,過去10年,做哪個行業,都沒有房地產行業來錢輕松又快,往後10年,做哪個行業都別再來房地產行業。

也有人說,一場如夢如幻的盛宴,通常以一種悄無聲息的方式落下帷幕。

更多人喜歡說,當大潮退去,才知道誰在裸泳。


附註:
1、此文觀點率先發表在我的微信公眾號上,當您在雪球網上看到文章時已經落後至少一天了,並且內容有所調整。要想第一時間收看到原汁原味的觀點,請掃描我的公眾號:TMT_Analysis 。

2、文章只陳述行業和公司的客觀數據,不做個股盈利和目標價的預測。投資者的投資決策需建立在獨立思考的基礎之上。單獨根據本文觀點進行投資,風險自擔。

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【經濟觀察】高善文:對四季度房地產市場的改善抱有積極的看法 億利達

來源: http://xueqiu.com/2164183023/32063239

2014-10-09 高善文

內容提要
9 月中采制造業 PMI 與 8 月持平,與早前公布的匯豐 PMI 保持一致。合並考慮發電等數據,9 月經濟環比動能較 8 月略有恢複,但經濟增長仍然較弱。

8、9 月份以來 30 個大中城市商品房銷售面積出現恢複。救市政策,特別是金融條件的改善,有利於房地產市場的企穩恢複。我們對四季度房地產市場的改善抱有積極的看法。如果房地產銷售恢複可以確認,二級火箭的點火值得期待。

因為經濟走弱和貨幣政策調整,銀行間債券收益率,特別是長端利率出現明顯下行,收益率曲線進一步平坦化。我們認為無風險利率中樞仍有進一步下降的空間。

隨著中國經濟的下滑,全球工業活動也在走弱。近期公布的全球 PMI 和主要經濟體工業均不及預期。9 月中下旬以來,全球股票市場明顯下跌,債券上漲,美元升值都反應了全球經濟,特別是美國以外經濟增長走弱和全球風險偏好下降帶來的影響。

一、經濟低位企穩

9 月中采制造業 PMI 與 8 月持平,均為 51.1,走勢與早前公布的匯豐 PMI保持一致。分項數據中,生產和原材料庫存小幅回升,產成品庫存下降,新訂單和原材料購進價格下降。

從發電量和 PMI 等數據觀察,9 月經濟環比動能可能較 8 月略有恢複,但經濟增長仍然較弱,經濟出現趨勢性的恢複可能需要 1-2 個季度以後。

在當前內需乏力的情景下,房地產市場的變化對中期內的經濟走勢有很大影響。我們認為今年以來的房地產銷售的低迷是房地產行業周期性變化與資金緊張銀行惜貸等因素共同影響的結果。隨著房地產市場調整時間接近一年,流動性逐步寬松和政府救市政策的推出,8、9 月份以來 30 個大中城市商品房銷售面積出現恢複,一線城市的改善相對更為明顯。

9 月 30 日,央行發布了《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》,大幅放款購房貸款申請條件。盡管在目前銀行資金成本較高的背景下,銀行落實首套房利率折扣的積極性可能不高。但對非一線城市限貸政策的全面放開,大幅降低短期購房難度,並使得購房中金融杠桿的作用凸顯。

草根數據顯示,10 月黃金周期間的房地產成交量有明顯恢複,部分房地產企業開始提升銷售價格。受到過度抑制的房地產市場可能在四季度出現由均值恢複力量推動的反彈,這一轉變是經濟中期趨勢的重要影響變量。

在《牛市有多遠》中,我們認為房地產市場交易量的放大是第二級火箭點火的標誌之一。隨著剛需和改善型需求積累的增加,我們對四季度房地產市場的改善抱有積極的看法。



二、工業品價格大幅下降,工業企業盈利下滑明顯

9 月下旬,工業品期貨暫時企穩。全月工業品價格跌幅較 8 月有所擴大,環比降幅或在-0.3%左右。PMI 分項數據中的購進價格指數也指向相似的判斷。

9 月商品價格的下跌出現明顯的分化,可能暗示供應面差異產生的影響。螺紋鋼期貨價格大幅下跌 14%,鐵礦石期貨價格下跌 12%,焦炭期貨價格下降5%。能化產品價格指數下跌 6%。有色金屬中銅、鋅、鋁價格穩定,焦煤、動力煤價格穩定。而水泥價格略有上升。在內需較弱和庫存調整的背景下,工業品價格的弱勢可能持續。



豬肉價格在 9 月份保持穩定,蔬菜價格在 9 月中下旬略有上漲,兩者合並對食品價格同比增長的拉動力量有限,同時考慮到燃料價格下降以及去年較高的基數,全月 CPI 同比增速可能進一步回落到 1.6%左右。

國內需求的走弱和工業品價格的快速下跌給工業企業盈利帶來顯著的負面影響,8 月規模以上工業企業利潤同比下降 0.6%,較 7 月的同比增長 13.5%顯著下降。36 個主要行業中有 28 個行業的主營活動利潤 8 月同比增速下降,其中石油加工業、化學纖維制造業、黑色金屬冶煉業受到的影響最大。而上遊石油天然氣開采、有色金屬礦采選、非金屬礦采選業的利潤增速在改善,表明本次庫存調整的壓力可能更多來自中下遊。



三、資金寬松,收益率曲線平坦化

盡管 9 月底臨近季末,因為禁止存款沖時點新政和經濟疲軟,銀行間利率較為寬松。月底的銀行間拆借回購利率較月中普遍要低 30 個 BP 左右,目前的利率水平已經回到了今年 5、6 月份的水平(圖 6)。

9 月中旬以來,隨著央行 SLF 和降低回購利率的影響,中長端利率出現了20-30個 BP 下降,短端利率下降大致 10 個 BP 左右。收益率曲線較之前更為平坦化。未來隨著政策放松壓力增大,無風險利率中樞有進一步下行的空間(圖7)。



9 月份以來,人民幣即期匯率橫向整理。隨著美元繼續升值,人民幣NDF12個月的匯率在 9月中下旬出現明顯貶值。考慮到國內經濟疲軟,流動性趨於寬松,人民幣匯率在偏弱的趨勢中。



此外,國務院上周四公布關於加強地方政府性債務管理的意見。《意見》強調,要建立“借、用、還”相統一的地方政府性債務管理機制,這進一步規範了地方政府的融資行為。

四、海外經濟相關

全球制造業呈現疲軟跡象,摩根大通全球 PMI 自 6 月份以來呈現震蕩下行的趨勢(圖 9)。近期陸續公布的全球主要經濟體,包括美國、德國和日本的 8月份工業環比(季調)均出現了不同程度的負增長。全球制造業存在較為緊密的聯系,中國經濟放緩對全球工業有負面的作用。



在經濟數據低於預期的影響下,自 9 月中旬以來全球發達和新興市場股票均出現不同程度的下跌。同時發達國家國債收益率明顯下降。全球經濟,特別是歐洲和新興經濟體的相對放緩使得美元匯率獲得一些動能,同時全球的風險偏好明顯下降支持了債券上漲但壓制了股票市場。



在全球市場變化的背景下,AH 股的相對走勢耐人尋味的。雖然 H 股受香港“占中”活動負面影響,但其 9 月中旬以來港股走勢和全球市場是一致的,體現了全球經濟基本面惡化和風險偏好下降的影響。而 A 股 9 月份的上升趨勢相對獨立。AH 股走勢的差異並不罕見,今年 5、6 月份 A 股的表現明顯落後於 H 股。現在看來 AH股溢價接近於零,處於過去三四年的平均水平。




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