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房地產行業將迎來漫長下跌式的大調整 獨立財經分析師

來源: http://xueqiu.com/8371452637/31987623



對於中國人最近10年印象最深的社會事件,很難有什麽比得上房價飛漲。房價就像一個黑洞一樣,將每一個中國人卷入其中,生活、工作、婚姻無一不受到這個的高度影響。它有時候像一個聚寶盆一樣,將人捧上財富的巔峰,有時候像一個魔咒一樣,縈繞在人的耳邊嗡嗡作響揮之不去。正如我一直以來的觀點一樣,當一個股票的上漲趨勢勢不可擋,身在其中的人如同身處幻覺之中一樣狂喜不已,那麽總有夢醒的一天,那時它的下跌速度也會讓人感到惶恐和絕望。行業的發展也不亦如是。

2014年09月30日下午,央行、銀監會聯合發文,徹底放開限購,並執行“認貸不認房”的政策,重申了七折優惠利率的下限。房地產商松了一口氣,地方政府也松了一口氣,改善性剛需購房者也長出一口氣。但是,他們也許無法料到的是,這次2008年以來力度最強的支持政策,已經是本屆政府所能做出的最大讓步,未來很多年里,中國房地產行業將迎來漫長的、下跌式的大調整周期!

也許有人要反駁我說,2014年房地產行業面臨的情景,和2008年非常類似。當時國家規定購買第二套住房的房貸首付款比例不得低於40%,貸款利率不得低於中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。在遇到金融危機的大背景之下,中國樓市進入低谷,2008年1-12月,全國商品房銷售面積同比下降19.7%;當年全國平均房價為3919元/平方米,比2007年僅上漲了1.42%。當時的政府為了保住中國宏觀經濟GDP的增長目標,迅速出爐了“四萬億”的經濟刺激計劃,降低了房地產商的融資成本,同時降低了貸款利率,使得中國房價迅速反轉,2009年實現翻倍漲幅。那麽,到了2014年,情況和2008年有了哪些根本性的改變呢?

首先,中長期決定中國房地產行業未來走勢的關鍵變量,是看“總量貨幣政策”是否出現真正意義上的“放水”。只要數量上不放水,哪怕資金成本上有所降低,哪怕信貸結構上有所傾斜,都改變不了房地產調整周期的命運。2008年的“四萬億”計劃,使得大量的貨幣流通到房地產市場上,開發商的融資成本大幅降低,熱錢不斷推高土地拍賣價和房價,房價成為了老百姓保值增值的最核心手段!然而,本屆習李政府已經明確可以接受和容忍GDP增速的漸次下臺階,以贏取經濟結構轉型的順利過渡。即使GDP增速下滑,也斷然不會出臺類似於2008年的大規模經濟刺激計劃,來打斷經濟結構的轉型。中國已經不需要依靠大規模投資、大規模出口、重資產重能耗來換取一個漂亮的GDP增長數字了。GDP單季同比增速,由2013年的3季度7.8%回落至2014年1季度的7.4%和2季度的7.5%。從全社會的全局來看,缺乏外部增加的貨幣,一種單價高、流動性差、上漲預期被打破的商品,怎麽可能出現普漲格局呢?因此,這就是本輪救市政策與2008年、2012年的本質差異。

其次,近來年人民幣不斷升值和美國退出量化寬松政策的預期,使得央行的外匯占款額度大幅下降,從而削弱了商業銀行的對外放貸能力。互聯網金融產品的沖擊,使得金融機構資金來源成本顯著提升,雖然經濟在下行,但是開發商的貸款利率依然會居高不下。2007年至2008年上半年、2010 年下半年至2011年這兩段時期,貨幣政策和融資條件相對偏緊,債券、信托和理財產品等市場利率均經歷了明顯上升過程,房地產市場階段性下行;2008年下半年至2009年,以大規模刺激計劃為特征的貨幣政策極度寬松,融資利率大幅下降,房地產市場泡沫化上升,而2011年底至2012年上半年貨幣政策再次放松(三次下調準備金率、兩次降息)刺激了房地產在2012年下半年至2013 年上半年新一輪膨脹過程。因此,我們可以得出結論,從短期波動周期來看,融資條件松緊、利率水平高低是影響房地產銷售上升或下降的最直接因素。2013 年下半年以來,貨幣流動性收緊,利率市場化加速預期,開發商的融資成本顯著上升,直接導致今年以來房地產明顯調整。那麽,從長周期來看,開發商的貸款利率將長期位於高位,這種情況下,房地產行業怎麽可能避免調整呢?




第三,中國首次購房人口數量的拐點,將在2017年左右出現。房產稅極有可能在2017年前後開始進行全國範圍的征收。經歷了過去幾年的限購措施和利率條件的上浮,投資性需求的購房者,所占的比例已經大幅降低。更關鍵的是,最近半個多世紀來,中國的2個生育高峰,分別在1965年和1987年,最近一批的購房主力軍今年已經27歲,2017年將達到30歲。根據我們的測算,我國城鎮住宅面積約為235億平米,存量住宅套數2.6億套,戶均住宅接近1.1套。到2017年時等到他們作為剛需購房完畢,累計的這麽多可住房面積庫存,讓哪些人來消化呢?最近幾年以來,不動產聯網登記的工作一直在推進(當然也促使不少貪官們開始不計代價地賣房),如果到了2017年前後登記結束,政府極有可能在全國範圍內開征房產稅。房地產稅將提高住房持有成本,抑制房地產投資需求,到那個時候,房地產降價的速度將超過近幾年來房價上漲的速度。

事實上,從2013年到2014年8月份,雖然國家沒有明說要放開限購,但是已有42個城市先後取消限購,但結果並不理想。2014年1-7月,全國房地產開發企業房屋新開工面積9.82億平方米,同比減少12.8%;全國商品房銷售面積5.65億平方米,比去年同期減少7.6%;7月份銷售面積為0.81億平方米,同比減少16.35%。這說明在經濟規律作用下市場自發的調整,已經以悄無聲息又不可阻擋地趨勢在發生著!這次的政策調整,是為了避免房地產行業發生斷崖式下跌,想讓市場調整的幅度在可控範圍,為改革爭取時間空間,而不要幻想國家再度刺激房地產行業使之再成經濟增長引擎。




我們並不斷言一線城市好地段的學區房也會跟著降價,但是從全國範圍內來看,中國的房地產行業正在進入一段漫長的、下跌式的隧道周期!

有人開玩笑說,近30年來,不管政府出臺什麽政策,你都反著來,那麽肯定財務自由了。

也有人說,過去10年,做哪個行業,都沒有房地產行業來錢輕松又快,往後10年,做哪個行業都別再來房地產行業。

也有人說,一場如夢如幻的盛宴,通常以一種悄無聲息的方式落下帷幕。

更多人喜歡說,當大潮退去,才知道誰在裸泳。


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