銀城國際控股(1902)專區
1 :
GS(14)@2018-09-14 00:05:14http://www.ycdc.com/about.aspx
经过二十多年的潜心发展，现已成长为一家以房地产开发、经营为核心业务的集团公司，旗下共有三十余家控股参股企业，业务范围覆盖南京、无锡、苏州、杭州、镇江、合肥、马鞍山、徐州、重庆等地区。
目前，形成了集合投资规划、开发建设、装修装饰、房屋租售、物业服务、社区运营、健康养老、运动健身为一体的系统运作能力。产品涵盖长租公寓、青年公寓、中高端住宅、养老健康社区、商务写字楼、五星级酒店等多种业态，致力于成为"长三角领先的城市综合开发运营商"。
截止2018年6月，银城集团旗下地产业务累计开发面积约853万平米，银城物业托管面积超1800万平米。服务客户超过30万人，集团总资产约288亿元。凭借超前的理念和高效的管理，公司跻身中国地产百强企业、中国地产诚信企业、连续11年入选江苏省房地产业综合实力50强（2017年位列第二）。
银城集团致力于通过持续不断的创新，以"品质领先、服务卓越、绿色节能"作为企业的核心竞争力，秉承"诚实 担当 合作 创新"的核心价值观，多年来稳健经营、孜孜以求，赢得了客户、同行、合作伙伴、政府的信任和赞赏。
作为最早倡导绿色节能建筑的房地产企业之一，银城集团自1997年确立开发绿色建筑的经营理念以来，通过不断创新，形成了"绿色、节能、环保"的产品特色。
银城集团始终致力于回馈社会，持续关注并积极参与社会公益事业。通过企业捐赠、公益活动组织和赞助等多种形式，鼎力支持环保、医疗、教育、赈灾等多项公益事业。作为发起人之一，银城发起成立"阿拉善SEE生态协会"、"爱佑慈善基金会"，并持续捐资支持荒漠化治理和孤贫先心病儿童救治。此外，公司还与上海中欧国际工商学院教育发展基金会签订战略合作协议，向吴敬琏学术基金提供财务支持。
2 :
GS(14)@2018-09-14 00:05:32http://finance.sina.com.cn/other ... iixyeu7055311.shtml
乐居财经讯 晓非 12日，银城国际控股有限公司向香港联交所主板递交上市申请，工银国际作为独家保荐人。
据悉，银城国际是中国发展成熟的房地产开发商，专注于在长三角地区为全龄客户开发优质住宅物业，其房地产开发业务始于南京，并成功将业务扩张至长三角地区的其他城市(包括无锡、苏州、镇江、杭州及马鞍山)。
据披露，银城国际2015年、2016年、2017年及2018年上半年，分别实现收益约20.91亿元(人民币，下同)、25.03亿元、46.76亿元、10.86亿元；毛利分别为6.44亿元、8.71亿元、7.84亿元、5811.8万元；税后净利润分别为1.99亿元、3.70亿元、3.91亿元、2.43亿元；母公司拥有人应占净利润分别为9170万元、3.48亿元、4.20亿元、2.62亿元。
2018年6月30日，银城国际开发的物业项目达28个，已竣工的可供出售╱可出租总建筑面积250002平方米，开发中总建筑面积1418649平方米，未来开发的规划总建筑面积1618339平方米，总建筑面积3286990平方米。 其中，附属公司开发的物业项目位于南京的总建筑面积达1651790平方米，占到土地储备的50.3%。
3 :
GS(14)@2018-09-14 00:05:46http://www2.hkej.com/instantnews/hongkong/article/1943109
內地發展商銀城國際控股上載招股文件，擬在本港主板上市，獨家保薦人為工銀國際。
該公司專注於長三角地區為全齡客戶開發住宅物業，包括南京、無錫、蘇州、鎮江、杭州、馬鞍山及徐州。去年盈利4.2億元(人民幣‧下同)，按年增長20.7%；今年上半年盈利2.62億元，按年升74.35%。
上市集資所得淨款將用作開發物業項目的建築成本、償還銀行貸款，以及一般營運資金。
更多新股IPO資訊及集資數據分析，請瀏覽〈港股360〉全新IPO專頁。
4 :
GS(14)@2018-09-14 00:05:59http://www.hkexnews.hk/APP/SEHK/ ... ls-2018091101_c.htm
招股書
5 :
GS(14)@2019-02-25 02:25:16招股書
http://www3.hkexnews.hk/listedco ... TN20190222008_C.pdf
6 :
GS(14)@2019-02-25 04:09:181. 我們是於中國發展成熟的房地產開發商，專注於在長三角地區為全齡客戶開發優質住宅
物業。我們的房地產開發業務始於南京，並成功將業務擴張至長三角地區的其他城市（包括
無錫、蘇州、鎮江、杭州、馬鞍山及合肥）。根據國務院發展研究中心企業研究所、清華大
學房地產研究所及中國指數研究院，就綜合表現而言，我們於2018年在中國房地產百強企
業中排名第93，並於同年被評為江蘇省十大房地產開發商之一。自2002年起，我們連續16
年被江蘇省房地產協會評為江蘇省房地產開發行業綜合實力50強企業之一，並於2017年在
該榜排名第二。
我們的控股股東黃先生目前持有的銀城地產（重組前南京銀城的控股公司，目前受控
股股東黃先生控制的姊妹公司），於1996年開始進行物業開發業務，憑藉其經驗，我們自
2002年起在南京開始從事物業開發，物業開發經驗超過16年。我們一直專注於在南京以及
我們認為具有高增長潛力的長三角地區其他城市開發多個房地產項目。憑藉在南京取得的
佳績，我們成功將業務擴展至臨近南京的城市，例如自2005年起擴展至無錫、自2017年起
擴展至蘇州及鎮江以及自 2018年起擴展至杭州、馬鞍山、徐州及合肥。於2018年11月30
日，我們有31個處於不同開發階段的物業項目，並有三個物業項目的項目建設已經完成，
且物業已經全部出售。
我們提供的住宅物業品種廣泛，包括高層住宅、多層住宅及低密度洋房。為向全齡客
戶提供高品質開發物業，針對不同的客戶群體，我們引入五個住宅物業產品系列：讓長者
客戶享受輕鬆及健康生活方式的「頤系列」住宅、特意為年輕客戶打造的「尚系列」住宅、為
注重功能與便利性的中等收入家庭打造的「致系列」住宅、為追求舒適及品質的改善型客戶
打造的「中系列」住宅，以及為追求豪華家居和獨特生活方式的高收入家庭打造的「和系列」
住宅。我們開發的住宅物業包括多功能配套設施，如零售店、學校、會所、健身房、停車
位、醫院及社區中心，以提供高質素及便利生活環境為目標，照顧我們客戶的社區之生活
方式及日常需要。
2. 我們的主營業務包括(i)開發及銷售住宅及商業物業；及(ii)租賃我們擁有及開發的投
資物業。我們的房地產開發項目主要包括(i)我們自主開發的項目或(ii)通過我們的合營或
聯營企業與第三方物業開發商合作開發的項目。於業績記錄期間，我們主要從事以中高收
入家庭為對象的住宅物業的開發和銷售。我們在繼續專注於物業銷售業務的同時，在未來
我們也將持有部分自己開發的物業用於投資，例如安老院及長租公寓，使我們的收益模式
多元化。
由於我們沒有建築施工能力，所以我們將物業開發項目的施工工程包予合資格第三方
施工承包商。該等施工承包商於業績記錄期間為我們主要的供應商。
我們主要依賴我們總部的市場營銷中心實行不同營銷及市場推廣政策銷售物業。我們
主要參考目標盈利能力、目標客戶、市場可比的價格、物業市場狀況及開發成本以釐定我
們物業的銷售價格。
於業績記錄期間，我們主要利用內部資源於物業開發過程第一階段為地價提供資金，
其通常由預售及銷售物業的所得款項補充，同時我們於物業開發過程第三階段以財務機構
借款、預售所得款項、內部資源為建築及其他開發成本提供資金。我們未必有充足融資撥
付我們的物業開發，並面臨流動資金風險。
3. 我們的土地儲備
於業績記錄期間，我們主要通過兩種方式為我們的項目收購土地：(i)公開招標、拍賣
或掛牌出售及(ii)收購持有土地使用權的公司股權。於業績記錄期間，我們通過公開招標、
拍賣或掛牌出售獲得總佔地面積約458,230平方米的地塊並通過收購持有土地使用權的公司
股權而獲得總佔地面積約1,014,188平方米的地塊。
下表載列我們的物業組合於2018年11月30日以地理位置劃分的總建築面積明細：
項目數目
已竣工的可供
出售╱可出租
總建築面積(1)(2)
開發中
總建築面積(2)
未來開發
的規劃
總建築面積 總建築面積(3)
佔土地儲備
的百分比
（平方米） （平方米） （平方米） （平方米） (%)
附屬公司開發的物業項目
南京 ......................................... 13 164,869 834,582 355,497 1,354,948 39.4
無錫 ......................................... 4 － 231,090 378,374 609,464 17.7
蘇州 ......................................... 1 － 37,203 － 37,203 1.1
杭州 ......................................... 1 － 92,037 － 92,037 2.7
徐州 ......................................... 1 － 151,066 － 151,066 4.4
鎮江 ......................................... 2 － 358,269 71,605 429,874 12.5
馬鞍山 ...................................... 1 － 232,143 － 232,143 6.8
小計 ......................................... 23 164,869 1,936,391 805,475 2,906,735 84.6
合營企業開發的物業項目
南京 ......................................... 1 14,970 71,476 － 86,446 2.5
無錫 ......................................... 1 － 113,050 － 113,050 3.2
蘇州 ......................................... 2 － 17,351 － 17,351 0.5
小計 ......................................... 4 14,970 201,877 － 216,847 6.3
聯營公司（定義見國際財務報告
準則）開發的物業項目
南京 ......................................... 1 1,950 551 - 2,501 0.1
蘇州 ......................................... 1 － 3,582 － 3,582 0.1
合肥 ......................................... 1 － － 62,615 62,615 1.8
馬鞍山 ...................................... 1 － 179,047 65,727 244,775 7.1
小計 ......................................... 4 1,950 183,180 128,342 313,473 9.1
總建築面積............................... 31 181,790 2,321,448 933,817 3,437,055 100.00
附註：
(1) 包括未售出可售總建築面積及可出租總建築面積。
(2) 包括持作出售的已竣工物業及在建物業分別136,684平方米及243,389平方米的已預售可售總建
築面積。
(3) 土地儲備總量等於下列各項的總和：(i)已竣工物業的可供出售總建築面積及可出租總建築面
積；(ii)在建物業的總建築面積；及(iii)持作日後開發物業的總建築面積。就我們合營企業及聯
營公司（定義見國際財務報告準則）持有的項目而言，總建築面積將根據我們於各項目的股權進
行調整。
4. 我們的主要供應商為建築承建商及公用事業公司。五大供應商佔我們截至2015年、
2016年及2017年12月31日止年度以及截至2018年10月31日止十個月採購總額分別約
48.9%、52.9%、62.0%及28.0%。我們截至2015年、2016年 及2017年12月31日止年度
以及截至2018年10月31日止十個月的單一最大供應商分別佔我們採購總額約 27.2%、
23.7%、36.6%及12.2%。
我們的五大客戶為各年我們向其出售物業的個人及公司買家。截至2015年、2016年及
2017年12月31日止三個年度各年以及截至2018年10月31日止十個月，我們來自五大客戶
的收益分別佔我們的總收益約 4.2%、4.1%、1.6%及1.5%。同期，我們來自最大客戶的收
益分別佔我們的總收益約1.5%、1.1%、0.8%及0.5%。與中國市場慣例一致，我們一般會
為客戶從銀行獲得的按揭貸款提供擔保。於2018年10月31日，我們就客戶按揭作出的擔
保的未解除金額為人民幣2,199.9百萬元。
5. 仲量聯行於2018年11月30日估計本集團應佔物業權益及物業總市值為人民幣 17,049
百萬元。有關我們物業估值的詳情，請參閱本招股章程附錄四。有關我們物業估值所作假
設的風險，請參閱本招股章程「風險因素－與我們業務相關的風險－房產的估值可能與其實
際可變現價值不同及出現變動」一段。
6. 選定經營業績
於業績記錄期間，我們的收益從(i)發展及銷售住宅及商業用途的物業；及(ii)租賃由
我們擁有及發展的投資物業而來。下表載列了於所示期間按分部劃分的收益明細：
截至12月31日止年度 截至10月31日止十個月
2015年 2016年 2017年 2017年 2018年
人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 %
（未經審核）
房產銷售
住宅 ............................................. 1,929,811 92.3 2,319,287 92.7 4,436,703 94.9 2,510,497 98.1 3,547,552 96.8
商業 ............................................. 85,752 4.1 75,247 3.0 35,902 0.8 2,686 0.1 43,847 1.2
停車場 .......................................... 69,970 3.3 102,758 4.1 196,361 4.2 42,310 1.6 71,262 1.9
2,085,533 99.7 2,497,292 99.8 4,668,966 99.9 2,555,493 99.8 3,662,661 99.9
租賃收益 ...................................... 5,354 0.3 5,688 0.2 6,678 0.1 4,495 0.2 2,372 0.1
總計： ........................................... 2,090,887 100.0 2,502,980 100.0 4,675,644 100.0 2,559,988 100.0 3,665,003 100.0
下表載列於所示期間我們從各項銷售物業所產生的項目明細、於業績記錄期間各自的
總建築面積及各自已確認的平均售價：
截至12月31日止年度 截至10月31日止十個月
2015年 2016年 2017年 2017年 2018年
收益
已交付
建築面積
已確認
平均售價 收益
已交付
建築面積
已確認
平均售價 收益
已交付
建築面積
已確認
平均售價 收益
已交付
建築面積
已確認
平均售價 收益
已交付
建築面積
已確認
平均售價
人民幣千元 平方米
人民幣╱
平方米 人民幣千元 平方米
人民幣╱
平方米 人民幣千元 平方米
人民幣╱
平方米 人民幣千元 平方米
人民幣╱
平方米 人民幣千元 平方米
人民幣╱
平方米
（未經審核）
南京
君頤東方 ....................... － － 不適用 － － 不適用 － － 不適用 － － 不適用 2,095,544 55,656 37,652
藍溪郡 ........................... － － 不適用 － － 不適用 2,443,838 212,303 11,511 504,248 38,768 13,007 1,157,674 75,626 15,308
東岳府 ........................... － － 不適用 － － 不適用 － － 不適用 － － 不適用 254,991 6,247 40,818
一方山 ........................... － － 不適用 211,334 14,680 14,396 1,867,629 131,789 14,171 1,802,348 121,335 14,854 35,452 2,771 12,794
Kinma Q+社區 .............. － － 不適用 － － 不適用 － － 不適用 － － 不適用 4,320 743 5,814
長島觀瀾汐園 ................ － － 不適用 1,310,865 49,304 26,587 7,555 489 15,450 43,357 1,423 30,469 6,517 297 21,943
長島觀瀾沁園 ................ 895,802 33,005 27,141 464,237 15,977 29,057 43,988 1,464 30,046 6,682 440 15,186 1,141 159 7,176
西堤國際 ....................... 4,485 665 6,744 6,415 891 7,200 1,345 248 5,423 1,405 208 6,755 506 68 7,441
長島觀瀾潤園 ................ 670,315 24,012 27,916 134,813 4,671 28,864 － － 不適用 － － 不適用 － － 不適用
1,570,602 57,762 27,191 2,127,664 85,523 24,878 4,364,355 346,293 12,603 2,358,040 162,174 14,540 3,556,145 141,567 25,120
無錫
天元世家 ....................... 291,372 25,843 11,275 273,336 20,527 13,316 168,474 11,112 15,161 131,576 8,810 14,935 49,933 2,866 17,423
京梁合 ........................... 180,609 16,003 11,286 95,836 7,121 13,458 134,512 9,405 14,302 65,831 5,082 12,954 49,060 3,209 15,288
山語銀城 ....................... 42,950 6,308 6,809 456 107 4,262 1,625 143 11,364 46 14 3,286 7,523 714 10,536
514,931 48,154 10,693 369,628 27,755 13,318 304,611 20,660 14,744 197,453 13,906 14,199 106,516 6,789 15,689
總計 .............................. 2,085,533 105,916 19,690 2,497,292 113,278 22,046 4,668,966 366,953 12,724 2,555,493 176,080 14,513 3,662,661 148,356 24,688
7. 下表載列於業績記錄期間我們按性質劃分的銷售成本明細：
截至12月31日止年度 截至10月31日止十個月
2015年 2016年 2017年 2017年 2018年
人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 %
（未經審核）
建築成本 .................................. 695,613 48.1 782,011 47.9 1,852,967 47.6 949,628 44.8 978,024 36.9
土地收購成本 ........................... 553,366 38.3 647,990 39.7 1,436,117 36.9 853,258 40.2 1,319,492 49.7
資本化借款成本 ....................... 195,855 13.5 200,566 12.3 601,566 15.5 315,927 14.9 353,877 13.3
物業銷售成本 ........................... 1,444,834 99.9 1,630,567 99.9 3,890,650 100.0 2,118,858 99.9 2,651,393 99.9
租金成本 .................................. 1,427 0.1 1,467 0.1 1,467 － 2,392 0.1 1,026 0.1
銷售成本總額 ........................... 1,446,261 100.0 1,632,034 100.0 3,892,117 100.0 2,121,250 100.0 2,652,419 100.0
8. 表載列於業績記錄期間按分部劃分的毛利及毛利率明細：
截至12月31日止年度 截至10月31日止十個月
2015年 2016年 2017年 2017年 2018年
毛利 毛利率 毛利 毛利率 毛利 毛利率 毛利 毛利率 毛利 毛利率
人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 %
（未經審核）
銷售物業 .............................. 640,699 30.7 866,725 34.7 778,316 16.7 436,635 17.1 1,011,268 27.6
租金收入 .............................. 3,927 73.4 4,221 74.2 5,211 78.0 2,103 46.8 1,346 56.7
總計 ..................................... 644,626 30.8 870,946 34.8 783,527 16.8 438,738 17.1 1,012,614 27.6
9. 綜合全面收益表概要
截至12月31日止年度 截至10月31日止十個月
2015年 2016年 2017年 2017年 2018年
金額
佔總收益
百分比 金額
佔總收益
百分比 金額
佔總收益
百分比 金額
佔總收益
百分比 金額
佔總收益
百分比
人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 %
（未經審核）
收益 ................................................. 2,090,887 100.0 2,502,980 100.0 4,675,644 100.0 2,559,988 100.0 3,665,033 100.0
銷售成本 .......................................... (1,446,261) (69.2) (1,632,034) (65.2) (3,892,117) (83.2) (2,121,250) (82.9) (2,652,419) 72.4
毛利 ................................................. 644,626 30.8 870,946 34.8 783,527 16.8 438,738 17.1 1,012,614 27.6
其他收入及收益 ............................... 3,358 0.2 13,844 0.6 35,502 0.8 22,022 0.9 316,760 8.6
銷售及分銷開支 ............................... (59,310) (2.8) (66,703) (2.7) (55,567) (1.2) (36,924) (1.5) (103,119) (2.8)
行政開支 .......................................... (35,732) (1.7) (46,787) (1.9) (62,162) (1.3) (45,605) (1.8) (212,601) (5.8)
其他開支 .......................................... (422) (0.0) (349) (0.0) (33,058) (0.7) (29,307) (1.2) (12,771) (0.3)
投資物業公平值收益 ........................ 5,273 0.3 23,267 0.9 21,028 0.4 17,052 0.7 14,803 0.4
財務成本 .......................................... (131,174) (6.3) (136,015) (5.4) (177,021) (3.8) (144,338) (5.6) (149,815) (4.1)
以下應佔溢利及虧損：
合營企業....................................... － － 3 0.0 11,725 0.3 14,717 0.6 5,777 0.2
聯營公司（定義見國際財務
報告準則） ..................................... 2,110 0.1 2,295 0.1 71,007 1.5 (4,458) (0.2) 121,978 3.3
除稅前溢利....................................... 428,729 20.5 660,501 26.4 594,981 12.8 231,897 9.0 993,626 27.1
所得稅開支....................................... (230,176) (11.0) (290,837) (11.6) (204,372) (4.4) (118,713) (4.6) (405,426) (11.1)
年╱期內溢利及全面收益總額 .......... 198,553 9.5 369,664 14.8 390,609 8.4 113,184 4.4 588,200 16.0
以下應佔：
母公司擁有人 ............................... 91,700 4.4 348,144 13.9 420,219 9.0 135,302 5.3 565,188 15.4
非控股權益 ................................... 106,853 5.1 21,520 0.9 (29,610) (0.6) (22,118) (0.9) 23,012 0.6
198,553 9.5 369,664 14.8 390,609 8.4 113,184 4.4 588,200 16.0
10. 下表載列於業績記錄期間有關已售出及已收購土地的經營數據：
截至12月31日止年度 截至10月31日止十個月
2015年 2016年 2017年 2017年 2018年
（未經審核）
已交付總建築面積（平方米） .... 105,916 113,278 366,953 176,080 148,356
已售出每平方米平均成本
（人民幣元）(1) ........................ 13,641 14,394 10,603 12,033 17,872
平均成本佔平均售價百分比 .... 69.3% 65.3% 83.3% 82.9% 72.4%
已售出每平方米平均土地
收購成本（人民幣元）(2) ......... 5,225 5,720 3,914 4,846 8,894
平均土地收購成本
佔平均售價百分比 ............... 26.5% 26.0% 30.8% 33.4% 36.0%
11. 首次公開發售前投資
Silver Shao由邵女士擁有100%。Silver Wu由吳先生擁有100%。Silver Wang由王先生
擁有100%。
於2018年5月29日，Silver Shao、Silver Wu及Silver Wang各自認購及獲初步配
發面值為0.0001美元的美元股份。Silver Shao、Silver Wu及Silver Wang各自分別獲配
發5,450,185股美元股份、6,867,233股美元股份及5,450,185股美元股份，代價分別為
545.0185美元、686.7233美元及545.0185美元。同日，作為重組一部分，本公司其後購
回Silver Shao、Silver Wu及Silver Wang持有的美元股份藉以進行註銷，而作為代價，本
公司分別向Silver Shao、Silver Wu及Silver Wang配發及發行42,511.4430股港元股份、
53,564.4174股港元股份及42,511.4430股港元股份，面值為每股0.1港元。由於購回及註銷
美元股份，Silver Shao、Silver Wu及Silver Wang僅持有每股面值0.1港元的港元股份，
而Silver Shao、Silver Wu及Silver Wang各自於資本化發行及全球發售完成前持有本公司
已發行股份約1.00%、1.26%及1.00%；並分別將於資本化發行及全球發售完成後持有本公
司已發行股本約0.75%、0.95%及0.75%（假設超額配股權並無獲行使，且並不計及因根據
購股權計劃可能授出的購股權獲行使而可能配發及發行的股份）。Silver Shao、Silver Wu
及Silver Wang各自同意於上市日期後六個月的期間不會出售、轉讓或處置股份。Silver
Shao、Silver Wu及Silver Wang為在維爾京群島註冊成立的投資控股公司。Silver Shao於
2018年4月25日註冊成立，而Silver Wu及Silver Wang則於2018年4月26日註冊成立。
12. 全球發售統計數據(1)
基於發售價每股
發售股份1.80港元
（按下調發售價
10%後）
基於發售價每股
股份2.00港元
基於發售價每股
股份2.48港元
我們股份的市值(2) ............................
2,550.7百萬港元 2,834.1百萬港元 3,514.3百萬港元
每股股份的未經審核備考經調整
合併有形資產淨值(3) .....................
1.79港元 1.84港元 1.95港元
13. 所得款項用途
我們估計，經扣除我們於全球發售中應付的包銷費用及開支後，假設超額配股權並無
獲行使，則我們將收到全球發售所得款項淨額約722.6百萬港元（假設發售價為每股發售股
份2.24港元，即指示性發售價範圍的中位數）；或倘超額配股權獲悉數行使，則約為 837.5
百萬港元。
我們擬將全球發售所得款項淨額用於以下用途：
‧ 約60%或約433.6百萬港元將用作開發我們的物業項目（即雲台天境、2017G63寧
海路地塊及薈見未來）的建設成本。更多詳情，請參閱「業務－我們物業項目的描
述」一節；
‧ 約30%或約216.8百萬港元將用作償還所有或任何部分若干現有銀行及其他借款；
及
‧ 約10%或約72.3百萬港元將用作一般營運資金用途。
進一步詳情，請參閱本招股章程「未來計劃及所得款項用途」一節。倘我們下調發售價
以將發售價設為每股發售股份1.80港元，我們將從全球發售取得的估計所得款項淨額將進
一步減少額外金額約68.4百萬港元。
14. 股息
於業績記錄期間，本公司自其註冊成立日期以來並無派付或宣派股息。我們並無固定
的股息派付率。宣派股息須由董事會酌情決定並經股東批准。我們的董事可經計及營運及
盈利、資本需求及盈餘、整體財務狀況、合約限制、資本開支及未來發展需要、股東利益
以及彼等當時可能視為有關的其他因素後，建議於日後派付股息。任何宣派及派付以及股
息金額將須符合我們的組織章程文件及開曼公司法（包括取得股東批准）。任何未來股息宣
派未必會反映過往股息宣派，並將按董事全權酌情而定。
15. 上市開支
有關全球發售的上市開支主要包括包銷佣金及事業費用。上市開支總額約為人民幣
61.0百萬元。於業績記錄期間，我們於截至2018年10月31日止期間產生上市開支人民幣
32.4百萬元，其中人民幣24.3百萬元已計入行政開支及人民幣8.1百萬元已資本化，並預期
將產生額外上市開支人民幣28.6百萬元。約人民幣2.1百萬元預期將確認為行政開支。人民
幣26.5百萬元預期將確認為權益扣減。
16. 於業績記錄期間，我們於日常業務過程中涉及法律訴訟或糾紛，包括主要涉及與客戶
簽訂財產購買協議、與建築承包商達成協議的爭議以及我們對客戶與抵押銀行之間簽訂的
抵押協議擔保的索賠。於最後實際可行日期，我們向另一名第三方物業發展商收購的非全
資附屬公司無錫億豐亦涉及多宗關於延遲向客戶交付物業的潛在申索及持續進行的法律
程序。我們估計，於2018年10月31日，無錫億豐根據相關協議面臨的最高負債為人民幣
32.9百萬元。有關詳情，請參閱本招股章程「業務－牌照及合規－法律合規」一段。
於業績記錄期間，我們出現若干重大或系統性不合規事件，包括(i)於取得有關許可證
╱批准前開始建造；(ii)延遲完工；及(iii)未能提供足夠的社會保障保險和住房公積金供
款。進一步詳情，請參閱本招股章程「業務－牌照及合規－法律合規」一段。
於業績記錄期間，南京東方頤年及南京九城興於2018年10月31日違反若干銀行債務
所規定有關資產負債率的協議，達人民幣1,558.8百萬元。於2018年10月31日，南京東方
頤年違反來自兩間相關銀行其中一間的銀行債務協議，南京東方頤年於兩間相關銀行所持
的資產負債率為75%，即超過預設的最高資產負債率（70%或以下）。南京九城興違反來自
另一間相關銀行的銀行債務協議，南京九城興所持的資產負債率為 95%，即超過預設的最
高資產負債率（75%或以下）。
於2018年12月31日，我們的現金及現金等價物達人民幣1,589.2百萬元及我們的銀行
抵押品合共人民幣2,064.1百萬元為未動用。就違反所規定有關資產負債率的協議，即使本
集團獲銀行要求就兩間相關銀行之銀行貸款的未償還金額作提早還款，我們相信我們的現
金及現金等價物及可用銀行抵押品有能力還款。詳情請參閱本招股章程「財務資料－債務」
一段。
17. 因我們的業務模式及我們經營所在的整體經濟及監管環境並無重大變動，故我們的業
務營運於業績記錄期間之後及直至本招股章程日期保持穩定。於 2018年11月30日，我們
的物業組合包括位於八個城市的31個物業項目，我們應佔總建築面積約為3,437,055平方
米，包括(i)已竣工項目的可供銷售總建築面積及可供出租總建築面積約181,790平方米；
(ii)開發中物業的總建築面積約2,321,448平方米；及(iii)持作未來開發物業的總建築面積約
933,817平方米。我們計劃產生未來開發成本人民幣12,436.8百萬元，計劃主要由我們的物
業預售及銷售所得款項以及借款所得款項撥資。
於2018年11月1日起及直至最後實際可行日期期間，我們開始一個物業項目的交付
階段、取得位於合肥的一個項目連同地塊及已開始一項物業項目的預售。為擴大我們的業
務，我們擬訂立一項協議收購兩間公司的股權，有關收購於最後實際可行日期期間並未完
成。有關進一步詳情，請參閱本招股章程「業務－物業開發過程－第一階段：選址－可行性
研究及土地收購－土地收購」一段。
因為(i)我們五個物業項目（即東岳府、雲台天境、惠山國際社區、悅見山及依瀾郡）的
不同階段於2018年9月開始預售或銷售；(ii)我們其中一個物業項目（即樾府）的不同階段
於2018年10月開始預售或銷售；及(iii)薈見未來於2018年11月開始預售，我們預計截至
2018年12月31日止年度的銷售及分銷開支將較截至2017年12月31日止年度的相應金額有
所增加。我們亦預計截至2018年12月31日止年度的行政開支將較截至2017年12月31日止
年度的相應金額有所增加，此乃由於物業項目的數目增加所致。
我們預計我們截至2019年12月31日止年度的盈利將可能低於截至2018年12月31日止
年度的盈利，乃主要由於(i)有關我們於收購若干合營公司及聯營公司（根據國際財務報告所
定義）的股權前，所持利益之公平值變動的階段所達到的業務合併之一次性投資收入，而其
後該等合營公司及聯營公司成為我們的附屬公司；(ii)已增加的利息成本為於峻工後根據當
地政府訂明的相關限制出售若干物業項目所導致，以及預計部分該等物業項目將於2019年
交付，轉而使我們的毛利減少；及(iii)分佔聯營公司（定義見國際財務報告準則）的溢利減
經審慎考慮後，董事確認，直至本招股章程日期，我們的財務及貿易狀況或前景自
2018年10月31日以來並無重大不利變動，且自2018年10月31日以來並無事件對會計師報
告（其全文載於附錄一）所示資料造成重大影響。
18. 吾等已編製以下截至2018年12月31日止年度的盈利估計。
本公司擁有人應佔估計綜合溢利 .................... 不少於人民幣440.8百萬元
未經審核備考估計每股盈利 ........................... 不少於人民幣0.31元
我們董事全權負責的盈利估算由彼等根據以下項目編製(i)於本招股章程附錄一之會計
報告所載列的截至2018年10月31日止十個月已審核合併業績；及 (ii)根據本集團管理賬目
之截至2018年12月31日止兩個月的未經審核合併業績。
截至2018年12月31日止年度未經審核備考估計每股盈利的計算乃是根據截至2018年
12月31日止年度本公司擁有人應佔的未經審核估計合併盈利及假設於2018年12月31日止
全年已發行股份總數為1,417,048,138股股份，假設全球發售項下總數為 354,262,000股股份
及於2018年1月1日根據資本化發行已發行，並未計及行使超額配股權可能發行之任何股
份。
7 :
GS(14)@2019-03-14 03:39:3619. 風險: 無法獲得融資、業務及前景依賴於中國房地產市場的表現、獲取適合本公司開發的土地儲備、增長和擴張、收入主要來源於房產銷售、依賴第三方建築承包商、品牌形象的惡化、實際開發成本可能由於成本的波動而偏離我們最初的估計、政府、未來投資或收購、交叉違約條款、擔保客戶的按揭貸款、虛假宣傳、官司、人、稅、合營企業及聯營公司、未能支付土地出讓金或未能按土地出讓合同的條款開發該項目、部分項目的總建築面積或會不同於原許可的總建築面積、索賠、所有權證書、估值、利率、保險、房地產開發項目和投資房產的特定部分被指定為人民防空用途、中國政治社會經濟、匯率、競爭激烈按揭融資成本更高、吸引力不足或可用性降低、