陸振球﹕工具用得宜 跌市可贏錢
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GS(14)@2018-09-10 07:36:04https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6931&issue=20180910
【明報專訊】港股自今年高位累跌超過20%，技術上已進入熊巿，不過用了8個月才跌了20%，平均每月只有2.5%，又或約500多點的恒指跌幅，實在並不嚇人，當然以個股計，有些可能已跌了四至五成，但也有個別股份仍屢創新高，說明在跌巿中，只要有好的揀股能力，未必一定輸錢，反可能贏錢。
當然，股巿跌得慢也可突然轉急，就如10年前金融海嘯初起，股巿先一輪急跌然後見喘穩迹象，但當美國政府在2018年9月中放棄拯救雷曼後，巿場瞬即陷入一片恐慌，讓不少撈底或溝淡的股民輸大錢。今回風眼並不如當年的海嘯源於美國次按，而是在中美貿易戰下新興巿場和中港股巿率先受壓，大家反而覺得情况更似21年前的亞洲金融風暴，震央可能更接近我們，所以不宜掉以輕心。
筆者認識一些朋友，不單在今回跌巿沒輸錢，更有因看準貿易戰不會輕易完結而借助跌巿賺錢，主要靠的是利用買入看跌期權（put option）和恒指逆向ETF（交易所買賣基金）兩種工具，前者雖有槓桿作用，卻只要能控制注碼，就算被挾空倉也只會輸掉期金，不用如期指要上身，後者即恒指逆向ETF也是不用補孖展的做淡工具。其實，就算不是藉以賺錢，認識有關工具作淡巿對冲減少持股損失，也是值得學習的。
明報投資及地產版資深主編
陸振球﹕貿戰衝擊股市 不影響樓市？
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GS(14)@2018-09-17 06:00:12https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4814&issue=20180917
【明報專訊】10年前由於美國政府拒絕拯救雷曼令其倒閉，導致金融海嘯一發不可收拾，10年後的今天，貿易戰如失控，會否再來一趟更嚴峻的金融危機？今天較1997年金融風暴和2008年金融海嘯較佳的狀况，是中港兩地的領導人和投資者經過上兩次的經濟危機，至少有較高的警覺性，就如超強颱風山竹來襲，大家早有戒備，未至於被殺過措手不及。
其實，香港經濟受貿易戰的真正影響仍未浮現，但股巿已較高位一度跌超過兩成，被不少分析員指已踏入技術熊巿，其實也不是壞事，因為反映了股巿投資者警覺性較高，對貿易戰最終的影響早有戒心，才預早出貨。反而股巿已跌了兩成，但樓巿卻仍在高位，更是值得關注。
事實上，由於自2003年後樓巿已大漲小回15年有多，一些年輕人已形成了樓巿只會升不會跌的觀念，發展商近年賣樓不斷提供高成數按揭，催谷買家入巿，美國已加息多次而香港未曾跟隨，一些人透過高成數按揭買樓，如他日貿易戰對經濟的影響明顯惡化，甚至影響就業巿場，按揭利率又明顯調升的話，便可能導致一些人要斷供物業，引爆樓巿的計時炸彈。
要知道，買股票如沒有孖展，蝕了錢也不太礙事，但買樓多數涉及按揭，如樓價急跌變成負資產，賣了樓也可能要被追差價。
明報投資及地產版資深主編
[陸振球 主編的話]
陸振球：「娥六招」配合增加供應 可望穩定樓價
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GS(14)@2018-09-27 12:38:09https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1416&issue=20180927【明報專訊】《明報》投資及地產版資深主編陸振球在同一講座上指出，買樓是不少人一生中最重要的決定之一，而目前上車盤樓價高達數百萬元，樓價1個百分點的差異，已可能等於一般人的幾個月工資，故此準買家在置業前，應該以更多時間研究，從長計議，而非到新盤售樓處便臨急拍板，否則便很容易做錯決定，他是次在演講中便羅列眾多影響樓市的因素作參考。
雖然恒指昨日反彈逾300點，收報27,817點，惟較1月29日的歷史高位已回落5667點或16.9%。陸振球統計過去逾20年本港股市及樓市數據指出，在1997年、2000年、2007年及2015年4次恒指見頂回落後一段時間，樓價均會出現調整；而是次雖然恒指已從高位回落一成多，惟樓價指數暫時仍在高位徘徊，投資者宜思考到底是股市與樓市的關係已出現轉變，抑或樓價遲早也會跟隨恒指調整。
陸振球認為，分析樓巿利好及利淡因素時，要留意哪些因素是領先指標，哪些因素是滯後數據。他舉例說，今年以來本港銀行同業拆息反覆上升，惟目前本港銀行暫未上調最優惠利率（Prime Rate，簡稱P），令銀行息差有所收窄，不利部分銀行盈利，若拆息持續上升的話，相信銀行遲早也會加P，令本港經濟不同層面的融資成本出現變化。他續說，港府於6月29日推出俗稱「娥六招」的新一輪樓市調控政策，包括出售資助房屋定價與市值脫鈎、徵收一手樓空置稅、要求發展商每次推售住宅數目不能少於「預售樓花同意書」所涵蓋單位總數20%等，這些措施可視為一套「組合拳」，須結合一起分析，最重要是港府日後能夠增加供應，「娥六招」威力便會顯現。
7%佣金賣樓變相減價
事實上，在「娥六招」推出後，發展商在過去兩個多月加快賣樓，以龍頭發展商新地（0016）為例，下半年以來出售新盤單位數目逾1800伙，套現金額約242億元，均已超過上半年的總數（見圖）；而發展商上月累積待批預售樓花同意書的住宅單位數目達16,810伙，屬2002年10月以來新高。
近日有傳媒報道，發展商已將個別新盤予代理的佣金比率由3%調高至7%，陸振球指出，相信不少有意購買該新盤的買家，會要求代理就佣金作出回贈，此舉變相是令樓價減價，但這不影響登記的成交價；故他提醒，即使日後新盤售價仍然維持在高位，亦可能並非反映實况。
「娥六招」緩樓市升勢 留意施政報告
中原城市指數最新報186.6點，較8月初歷史高位188.64回落逾1%，屬6月底「娥六招」推出時的水平。陸振球分析，此數據的變化反映「娥六招」已成功扭轉市場對樓價將續創新高「只升不跌」的預期。土地供應專責小組為期5個月的「土地大辯論」公眾諮詢剛於昨日結束，而特首林鄭月娥將於下月發表施政報告，早前她已表明房屋問題是施政的「重中之重」，有何新房策出台，值得關注。
勿「靠父幹」勉強上車
綜合上述分析，陸振球總結，目前樓市不明朗因素正增加，擬置業者應該量力而為，若本身不夠財力，便不應「靠父幹」、向父母借錢勉強「湊夠」首期上車；至於擁有多個物業、資產豐厚的人士，可參考中原集團主席施永青以「四三二一」比例分散投資於物業（40%）、股票（30%）、債券現金（20%）及黃金（10%）的策略，或紀惠集團行政總裁湯文亮「逢三退一」的部署，趁樓價處於歷史高位，沽出部分質素較差的物業，增持現金，加強防守。
[名人樓市論壇]
陸振球﹕息狼來了 小心「屋漏兼逢夜雨」
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GS(14)@2018-09-30 02:12:55https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1121&issue=20180929
【明報專訊】大家都聽過狼來了的故事，在香港時間周四凌晨美聯儲局宣布再加0.25厘後，香港的「息狼」也終於現身，本港銀行紛紛調高最優惠利率（P）及儲蓄存款利率，是12年半以來首次加息。匯豐銀行周四把最優惠利率上調0.125厘，其後逾10家銀行普遍跟隨此加幅，華僑永亨及富邦更加了0.25厘。
有趣的是，市場的最優惠利率（P）原本分為「大P」及「細P」，部分銀行由5厘加至5.125厘，部分則由5.25厘加至5.375厘，計及加0.25厘的華僑永亨及富邦，市場共出現了3個最優惠利率（即5.125厘、5.375厘和5.5厘)。
其實，聯儲局自2016年起已加了8次息，由於香港之前不加，在息差擴闊之下香港銀行結餘不斷減少，今次聯儲局加了0.25厘之後大部分本港銀行只加了0.125厘（圖1），香港加息落後的幅度仍在擴闊，往後香港的銀行結餘減少勢必持續，如銀行結餘減少至500億元以下，香港再加息的機會不小 。
倘港銀結餘不足500億 或再加息
周四最先宣布加息的匯豐銀行，該行亞太區顧問梁兆基在記招上否認受政府壓力而加息，並指香港是自由商業社會，加息純屬商業決定，不存在「不情願加息」的情况。值得注意的是，梁兆基指匯豐作出加息決定並不容易，因為有可能令香港「屋漏兼逢夜雨」，原因是香港經濟正受中美貿易戰影響，預期明年經濟增長會放緩至2％至3％，在經濟前景不明朗下，加息會影響許多企業，個人債務負擔亦會加重，但在衡量資金成本上漲及存款轉移的因素後，為顧及股東利益，同時要照顧廣大存戶的感受，所以決定加息。
其實香港現在最尷尬的是，在貿易戰下經濟極可能受影響，本應減息或不加息更有利應付貿易戰，但在聯繫匯率下港匯和港息走勢卻要跟隨美國走，美國暫時卻是經濟表現不俗和通脹升溫，仍有相當的加息空間，將來恐怕會出現香港經港轉差甚至有通縮壓力，卻被迫要跟美國加息，這樣對經濟和樓巿才是最致命的，應了梁兆基所謂的「屋漏兼逢夜雨」!
明年供樓負擔比率逾70%
其實，在香港提升P按利率以前，由於拆息早已上升，所以採用H按的業主，一早已要面對加息所造成的供款增加壓力。今回香港銀行調升最優利率，則連P按的業主也要加重負擔。當然，今次大部銀行的P按息率只加了0.125厘，若以30年期還款計算，每100萬元的按揭供款每月只多供了64元，看似影響不大，不過未必每個人的按揭多承做30年按揭，按揭轉介機構經絡便以500方呎單位，港人一般家庭收入和20年還款期計算，加了這0.125厘之後，香港平均的供樓負擔佔家庭收入比率便已升至65.7%，若之後美國再加息而香港跟隨，假設香港樓價和收入不變，按息再加0.75厘，供樓負擔比率便會升至70.4%，雖然仍遠低於1997年亞洲金融風暴前116.6%，卻已明顯高於2008年金融海嘯前的44.3%（圖2）。
RICS會員調查：未來3月樓價將跌
一些代理仍會說加息影響很小，但不少專業人士已開始看淡後巿，皇家特許測量師學會（RICS）最新發表的香港住宅市場調查報告指出，受訪的會員對本港住宅市場價格未來3個月的預期，是近兩年以來首次下跌（圖3）。該會指出，受訪者反映市場關注中美貿易的緊張關係，預期利率上升和過高的樓價將窒礙住宅價格上揚，買家需求更是自近兩年來首次下跌。
受訪者於報告指出，住宅升幅於8月有顯著減慢，數據反映投資和租賃買家諮詢按月下跌，逾五分之一受訪者反映新買家諮詢減少，以香港和九龍區尤其嚴重。18%的受訪者反映來自內地買家的咨詢同樣地減少。
報告同時指出，中美貿易戰、高樓價和預期高息環境，為買家置業增添壓力，10%受訪者指獲取信貸情况於8月更嚴謹，亦預期由於美聯儲將會繼續上調息口，此情况於未來3個月將會持續，雖然租金預期於未來3至12個月續升，惟升幅較之前預期放緩。
美聯物業發表報告指出，在不包括村屋及全幢物業等成交下，今年首8個月新盤售出約10,503伙（連同一約多伙計算），當中500方呎或以下細單位及逾1000方呎大單位銷售佔比均較去年同期上升；反之，中型單位501至1000方呎比率卻按年回落。數據反映今年新盤銷售的細單位及大單位比重按年增加，中型單位則下跌（圖4）。
中型單位供應減 反映巿場不健康
筆者看完該報告後，想起了知名學者及評論員大前研一提出的「M型社會」現象，即富者愈富，貧者愈貧，造成中產萎縮，香港的樓巿，樓價除富豪不受影響，中產也只能負擔愈來愈細的單位，於是發展商因應巿場的承受能力，只能推出較多的大單位和細銀碼的細單位，令到中型單位供應量減少，也反映巿場非常不健康。
[陸振球 樓市解碼]
陸振球：美債息急升 對港樓後市有啟示
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GS(14)@2018-10-06 08:20:50https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9914&issue=20181006
【明報專訊】上星期美國再加息0.25厘，雖然香港銀行12年來終首度調升最優惠利率（P），但加幅普遍只有0.125厘，不少人認為幅度輕微，對樓巿難以構成壓力。然而，樓價指數卻開始受壓，中原樓價指數已跌破6月時「娥六招」公布前水平，本星期美國10年期債息更升破3.2厘的7年來最高水平，其實這對樓巿有極重要的意義！
美債息拋離港租金回報 4年後樓市多跌
美債息突然飈升，事緣美國儲聯局主席鮑威爾表示，聯儲局再也不再需要保持超低利率，並將循序漸進地轉向既不寬鬆也不緊縮的中性利率。對於美國總統特朗普多次批評加息，鮑威爾只表示聯儲局並不考慮政治因素，只關注自身職責。
鮑威爾的鷹派言論，猶如為美國往後繼續加息開綠燈，美債息和香港樓巿究竟有何關係？筆者記得多年前曾訪問香港大學的鄒廣榮教授，他向筆者提及，曾以數十年的數據研究，原來美國10年債息和香港住宅租金回報之間的差距，可以預測4年後香港的樓價是上升或下跌，準確度接近九成，過往若美國10年債息高於香港住宅租回報率達1厘或以上，4年後樓價多會急跌，相反若是美國10年期債息低過香港住宅租金回報率達1厘或更多，樓價便會急升（圖1）。
現在美國10年期債息已升穿3.2厘，根據差餉物業估價署的數據，截至今年8月香港的C類型即中型住宅租金回報率只為2.2厘，即兩者差距已有1厘，如兩者「息差」再擴闊並較長時間企於1厘以上，香港樓巿前景便令人擔心。
加按比例金額新高 非好現象
事實上，美國國債往往被機構投資者視為無風險的投資工具，當買美國10年國債也可收3.2厘息，買香港住宅僅能有2.2厘的租金回報，自然會漸漸影響投資者對香港樓巿的看法，另一方面，美國勢將再加息，香港遲早也會再加息， 甚至追加，對負債人士心理也會愈添壓力。常有分析說在辣招下按揭水平偏低，所以樓巿風險遠低於以前，不過近年長期低息下，卻誘使不少業主加按套現，如按揭轉介機構經絡的一項研究便發現，現在加按佔整體按揭比例已升至達36.5%，創出有紀錄以來的新高（圖2），另一方面，加按套現的平均金額亦首次衝破400萬元的關口，8月份的每宗平均加按貸款額達到416萬元（圖3），大家都經常看到有多按物業淪為銀主盤，如美息和港息日後再急升，相信受影響的加按業主會愈來愈多，並非一個好現象。
港人最想置業 多欠缺財務目標
香港財務策劃師學會日前發表「港人財務目標及退休實踐度」調查結果，調查乃2018年8月6日至31日進行網上調查，蒐集港人對理財及退休策劃的取態。部分調查結果如下：
（1）四成受訪者沒有制訂財務目標。在低收入群組（月入15,000元或以下）中，有54%沒有財務目標；
（2）港人首要的財務目標是置業。在有財務目標的427名受訪者中，有129人（即27%）以置業為第一目標，第二及第三項分別是退休準備及醫療開支；
（3）港人退休後的收入來源主要是依靠銀行儲蓄（28%），其次為股票/債券/基金（20%）及強積金（16%）。另有10%受訪者認為可依靠政府提供的保障，僅6%受訪者依靠子女供養。
看完上述調查結果，大家可會留意，最多人的財務目標是置業買樓，但也有超過一半低收入人士是沒有制定財務目標，這亦令到大家理解到除了因為樓價高而令港人愈來愈難買樓外，如沒有財務目標，如儲蓄和投資，就算樓價回落，那些沒有準備的人，也是依然沒法上車。
另外，沒有自住樓而單靠銀行儲蓄退休，也會是極不容易。
■海外物業博覽暨投資講座
《亞洲週刊》10月27日將舉辦大型海外物業博覽暨投資講座，邀得湯文亮博士及曾淵滄教授等樓巿及投資KOL參與，首300名進場人士將可獲贈安泓投資總監楊書健及《明報》投資及地產版資深主編陸振球合著的《環球置業 最強天書》（圖）乙本。有興趣參展的發展商和中介，可經以下電郵查詢：
[email protected]或
[email protected]
[陸振球 樓市解碼]
陸振球﹕「明日大嶼」可催逼棕地農地業主合作
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GS(14)@2018-10-14 08:26:44https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2476&issue=20181013
【明報專訊】周三特首林鄭月娥宣讀施政報告，當晚美股急瀉，翌日港股曾跌近千點，可算「贈興」。施政報告有關土地及房屋政策若能落實，將徹底改變香港樓巿過往供不應求的局面，但一向要求增加房屋供應的政客又有異議，最有趣是批評是「明日大嶼」填海計劃會耗掉庫房一半儲備！
有時候，香港同一批政客的評論可以不斷改變立場，如果香港政府限制造地賣地，庫房地價收益大漲，他們會批評只顧高地價政策，不理民間疾苦，反過來若用公帑大規模填海造地，又會掉轉槍頭說政府亂花錢。
公私營房屋比例 不會推高樓價
其實，縱使「明日大嶼」真的要花數千億元填海造地，但之後透過賣地也能回籠不少，當然，至於堅持要先發展棕地，最後才填海，那便只會令棕地擁有人有更強的談判本錢，更難推動，反而本欄一早提過，如政府先動手大規模填海，不論棕地也好，農地及鄉郊地的業主也好，自然會搶先在填海土地出籠前和政府商討補地價等問題，以免他日填海土地到位，其土地價值大跌。
林鄭的施政報告，還提及要將公私營房屋比例由六四改至七三，有評論擔心反而會推高私人住宅樓價，但看看新加坡的例子，縱使當地組屋和公營房屋比例高達九成，但因過去數十年願意不斷填海增加土地供應，當地私人樓價和租金水平還不是遠低過香港？
數據滯後 CCL跌勢趨急
本周股巿表現可用「驚心動魄」來形容，中原樓價指數也進一步下挫，製訂指數的負責人直言「樓價明顯由早前的反覆微升，轉為見頂回軟。樓價調整已經開始，但下調信號仍未夠全面。9月中旬，中美貿易戰升級，全球經濟轉淡，將會引發本地樓價進一步向下調整。預計整體樓價出現較明確的下調信號需要到10月下旬公布的CCL才能開始反映。」即是說因滯後效應，樓巿實况將較現時指數反映的更差，稍後指數再跌的速度和幅度，將會更急勁！
香港股巿大跌， 樓巿也開始跟隨，最重要原因自是中美貿易戰不斷惡化，加上美息上升而香港終也加息，自然不利樓巿。
不過，雖然美股在周三和周四也開始急跌，但和中港股巿已大跌了數個月有頗大分別，筆者近日獲邀請到美國南部的侯斯頓（Houston）及加州的洛杉磯考察當地的房地產項目，卻少見當地人談論貿易戰，似乎並不為意貿易戰對當地經濟會造成什麼重大打擊。
當然，貿易戰起，加上中國政府加強控制資金外流，自會減少中國資金到海外投資的意欲。萊坊第四次推出中國對外房地產投資報告，主題為《挑戰中，尋機遇》 ，看到2017年中國在海外的地產投資涉及金額達439.8億美元，但今年以來卻減至232.4億美元（圖1），而投入至美國的房地產金額也在2017和2018年大跌（圖2）。
不過，正如萊坊的報告主題《挑戰中，尋機遇》 ，投資致勝之道便是人棄我取，就如筆者獲傳奇企業家李兆峰邀請考察的美國侯斯頓，其經濟少受貿易戰影響，最新公布的商業周期及經濟領先指標表現強勁（圖3），地產發展興旺，以至當地工作職位增長達3.8%，建造業職位增長達27%！
「藏富於外」先掌握正確資訊
李兆峰對筆者表示，侯斯頓巿鄰近中心房價僅香港十分之一，數千萬美元已可購入數十層商住物業地盤，中資減少投入美國，反而是發展良機，他在加州和侯斯頓已發展和計劃中的項目便有十多個，並會配合推出相關的投資移民（EB-5）計劃，相信對打算移民和投資美國的港人會有吸引力。
事實上，在香港樓價高企的情况下，樓巿專家湯文亮早有「藏富於外 水向低流 」的投資見解，筆者亦因應港人投資海外物業需求強烈，剛和地產基金經理楊書健合作完成新書《環球置業 最強天書》，其中的序言頗有參考價值，現摘錄部分如下：
「不要將所有雞蛋放在同一個籃子內，可說是投資的金科玉律。以往不少香港人只會投資本地的『磚頭』，但隨着香樓價以負擔能力計差不多已是全球最高水平，加上經歷了12年的低息周期後，在2018年9月終於再次加息。 樓巿雖然需求仍然旺盛，但是未來樓價走勢只會逐步放緩。在這情况之下，考慮投資海外地產屬明智且有分散風險作用。
對於地產項目的機構投資者，更最着意分散地域，例如英國郵政的退休金，就持有超過20億英鎊的商廈、商場等商業物業，散落在全球不同大城巿。如此分散投資，主因是地產供求受限於距離。例如一旦投資興建了一幢商業大廈， 就不能將大廈搬遷，只能服務因為當地經濟活動而產生的需求。就算售賣資產，再將資金投放到其他地方，需時亦往往以年計，不及股票債劵等流動資產方便。
考慮海外地產的要訣，其實就是尋找足夠的資訊。各類投資會議和講座都是尋找資訊的良機。不過香港的海外投資之風極盛，旺季的時候，可能每周都有這類會議。如果投資者沒有自己的分析框架，只是人云亦云地吸收資訊，或會出現囫圇吞棗的情况。」
[陸振球 樓市解碼]
陸振球﹕經濟倘轉差 樓市調整才開始
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GS(14)@2018-10-28 11:49:32https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9909&issue=20181027
【明報專訊】早前聯儲局再加息0.25厘， 香港銀行只加了0.125厘，當時不少人仍說香港依然是低息環境，就算自貿易戰後股巿跌了超過兩成，大家仍對樓巿異常樂觀。但其實樓價指數已開始調頭向下，若經濟環境轉差，相信調整才剛開始。
在各種經濟數據中， 一般人最怕的是失業率回升，但其實失業率可算是滯後數據，因如經濟轉差，老闆最先會做的是減省一些日常開支，又或降低加薪幅度，然後下一步是凍薪，再下一步是減人工或採取自然流失。到了要裁員，那已經是老闆最後一步棋了，所以一旦失業率真的明顯回升，代表經濟情况已極為惡劣，而且一開始裁員，通常都不會短時內便又再請人，因此失業率開始上升，便有一定延續性。
當失業率回升 反映經濟極惡劣
其實，不少經濟學研究指出， 股巿走勢往往領先經濟表現6至9個月，今年1月港股見頂至今已有9個月時間，如貿易戰持續和息口續升，相信香港的實體經濟有可能在第四季明顯轉差，最近樓巿氣氛也迅速逆轉，之前一些代理或發展商說股巿下跌反而令資金流入樓巿，相信了而在高位追價買入，甚至要用高成數按揭或要靠「父幹」才可勉強入巿的，現在可能開始感受到心理壓力。
龍頭代理行佣金大減 年底或裁員
正如上文，失業率乃滯後數據，如果要等失業率上升才識得驚，可能已經太遲。現在香港的失業率只是約2.8%，仍處歷史低位（圖1），但相信到年尾可能會開始上升，其實就算對樓巿和經濟傾向唱好的代理行業，雖然公司和個體的持牌代理數據仍在歷史高位（圖2），但龍頭代理之一的中原，日前接受傳媒訪問時便說，公司10月至本周二佣金收入僅8500萬元，較9月同期的1.5億元大跌50%，並預計全月佣金收入約1.5億至1.8億元，較9月全月的2.6億跌40%，業績有機會是自今年2月以來首次「見紅」。中原的發言人續稱，公司每月保本線為2.5億元，即本月恐蝕7000萬元，若本月佣金收入少於2億元，將是2016年2月以來的超過兩年半新低。
更值得關注的是，原來今年首10個月，中原前線代理有200人「食白果」，未能促成任何生意。如果該批代理至年底仍未開單，有機會全數被解僱。
原來，之前所謂的「旺巿」，已有不少代理開唔到單，到了代理也要大規模裁員之時，大家覺得樓巿仍可企硬嗎？
其實，前線代理有被裁員危機，自然是代理行對樓巿看法轉趨悲觀。中原經紀人指數CSI是中原地產前線經紀的意見調查，每周一進行，周三公布，收集經紀們對當周市况的預期。100點完全睇好，0點完全睇淡，50點是睇好或睇淡的分界。中原指出，今年6月初政府放風將推行空置稅，CSI隨即由80.75點開始回軟，連跌7周共10.06點，當時跌幅輕微而溫和，其後土耳其里拉開始急挫，加上銀行調高H按封頂息率，CSI跌幅開始擴大，由72.56點跌至37.15點，連續11周累跌35.41點，為2015年8月有紀錄以來最長的跌浪，也跌至2016初的水平（圖3），反映代理其實對樓巿前景非常不樂觀，而這也難怪，當自己也做不到生意甚至可能快要加入失業大軍，又如何能樂觀？
前線代理信心轉弱 銀行估價趨審慎
中原除了公布廣為人知的樓價領先指數和上述經紀人指數，還有一個大家也應留意的估價指數（主要銀行）CVI，這個指數是中原地產根據每個中原城市指數成分屋苑，選取樣本單位，調查主要銀行的估價變幅。每周調查銀行對樣本單位的估價，比對1個月前的估值，計算出估價的按月變幅，並逢周四公布結果。CVI以擴散型指數方式計算，反映銀行對樓市的取態。100點完全睇好，0點完全睇淡，50點是睇好或睇淡的分界。
中原指出，本周CVI最新報16.80點，較上周的30.99點下跌14.19點。CVI跌穿55點好淡爭持上限後，指數持續急挫，近3周顯著累跌38.67點（圖4），顯示受到中美貿易戰升級影響，全球股市波動，市場憂慮經濟放緩，銀行按揭取態急速降溫，本地樓市出現調整。中原相信CVI繼續向下尋底，挑戰10點以下水平，將會為樓價帶來較明確的下調信號。
大家都知道，銀行做生意最興「落雨收遮」，當樓價一跌給予的按揭估價也急降，現在買樓記得要鋤價，否則買了高價而銀行估不足價，隨時搞到要撻訂收場就唔好。
[陸振球 樓市解碼]
陸振球：空置稅惡性循環應驗
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GS(14)@2018-11-03 09:46:52https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2347&issue=20181103
【明報專訊】之前巿場屢傳不少劈價成交以至地皮流標個案，但中原城市領先指數卻一直跌幅輕微，直至中原老闆施永青本周突撰文轉軚看淡樓巿，昨日公布的指數才按周出現0.58%的較明顯跌幅，引來巿場熱議。不過，筆者聽到一種解釋，為何有關的樓價指數會落後形勢。
有高人對筆者表示，中原城市領先指數計算有一特色，就是會將計算屋苑的最高和最低的10%成交數據剔除，以免個別極端個案扭曲整體的數據表現，亦減少了數據的短期波動性。高人說，近月成交萎縮，而劈價成交自然不少是所謂極端的最低10%成交，而計算指數時剔除了此等劈價成交，指數下跌速度自然減慢，而更有甚者，不少屋苑可能整個星期甚至多個星期都是零成交，就算業主狠狠劈價也找不到買家承接，而此等出現零成交的屋苑，在每周計算指數時會按有關屋苑上一次成交的價格計算，即等如以未跌的價格來計算指數，那指數自然更加滯後於轉跌的巿况而看似慢跌。
樓價指數滯後 誤導巿况
高人又指出，基於以上原因，當業主大幅劈價的盤源獲得承接以後，零成交的屋苑便會錄得低價成交，樓價指數便會追跌，而其實之前樓巿乾升，也是在成交偏少的情况下，買家追不到價，以至樓價指數未反映，一旦貴價成交出現，指數便會跳升，而樓巿既然可以乾升，自然也可以乾跌，小心往後樓價指數可以突然急跌，令大家大吃一驚！
說回中原施老闆轉軚看淡樓巿，他是如此分析，由於貿易戰會長期化兼不利中國經濟，自然也會拖累香港的經濟和樓巿，對樓巿看法變得頗為悲觀，「我預期樓價要在經濟找到新出路之後，才有機會見底回升。因此，在這3年至5年裏，樓價的主趨勢仍會是向下回落；有時落得急的時候，或者會反彈一下；但即使有反彈，也難改一浪低過一浪的主要模式」。
施永青說貿易戰會不利中國的經濟，事實已在經濟數據開始反映，屬經濟領先指標的最新公布10月份中國財新經理採購指數（PMI）報50.1，和9月的49.9極為接近，如指數跌穿50反映經濟活動減弱，在2013和2014年，以至2015年都曾較長時間明顯低於50（圖1），而這兩段時間香港經濟便也受拖累，結果呢，中原城市領先指數在2013至2014年一度停止升勢並輕微回落，而在2015年第三季起樓價指數更曾急挫約13%（圖2），如歷史重演，即受貿易戰影響而中國財新經理採購指數又再較長時間跌至明顯低於50以下，則剛開始的香港樓價調整還會延續較長時間，調整幅度也會較深。
施永青轉看淡 樓價要跌3至5年
施永青預期，香港樓價可能要跌3至5年，且希望能守住不要跌超過三成，其實如果樓巿真的要整調3至5年，又或要跌三成，可能會很大件事，皆因近年不少人是透過財仔或發展商提供高成數按揭才可入巿，不要說樓價掉頭長時間下跌，只要不升，兩至三年後這些買家不能因樓價升了將手上物業轉按或賣掉，如息口繼續向上，過了高按初段只需低息的時間後，便可能要付7厘或更高的按揭息率，每月供款隨時為現時3倍，屆時或會掀起斷供收樓潮，而這些物業變成銀主盤後又會被銀主於巿場以低價拋售，造成惡性循環！
說到銀主盤，令人想到負資產這個名詞，之前樓價長升，令香港的負產資連續消失了7個季度，令大家可能忘記了原來在2003年當樓價由1997年高峰期大跌六成多，香港曾出現超過10萬個負資產家庭，要再過多9年多時間香港才出現零負資產，但之後每當樓價出現較明顯調整，香港便又間歇性重現負資產（圖3）！
龍頭大行要炒「食白果」代理
雖然樓價才剛剛出現調整，但代理龍頭大行也已吃不消，不單有龍頭代理行要炒掉「食白果」的前線代理，也有要求做不到生意的員工放冇薪假，而更有代理大行頭頭說預料整個代理行業約有5000人要失業，即每4個代理便有一個會離開這個行業。
之前不少評論說巿場「剛需」（即實際需求）強烈，不怕加息，也不怕貿易戰，但原來只要樓價跌了2%，成交已是慘不堪睹，大屋苑隨時超過一個星期沒有交投，一些新盤也開始只能賣出三至四成單位，連發展商投地皮也出現流標，又或地皮以低於巿場預期下限三成或更多才賣得出……
「剛需」消失 新盤愈難賣
之前有說「娥六招」包括新樓空置稅是沒用的花招，但現在新盤開始滯銷，亦即貨尾會增加，以往有實力的發展商可以持有貨尾慢慢賣，甚至變成入了已入伙的現樓也不急賣，但空置稅推出，滯銷貨尾若是入伙後半年也未賣出，便要支付愈來愈重的空置稅，如此發展商便唯有減價也要清貨，亦即樓價愈跌，「剛需」愈不見，新盤愈難賣，貨尾愈增加，便愈要減價賣樓以避交空置稅……
[陸振球 樓市解碼]
陸振球：樓市急轉彎 新界迷你戶最危
1 :
GS(14)@2018-11-17 09:23:58https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3881&issue=20181117
【明報專訊】中原樓價指數最新報180.4點，按周跌1.28%，為近年少有如此急勁的按周跌幅，指數在今年8月6日最高報188.64點，至今3個多月累跌約4.4%，但最新一個星期便已跌1.28%，反映樓價跌勢轉急。另一大行美聯公布的樓價指數也由高位累跌了4.78%，其中該行的新界樓價指數更累跌了6.6%，「跑贏」港島和九龍分別累跌4.51%和5.41%，似乎今次樓巿調整暫以新界物業最傷。
近年樓巿的一個現象，乃是一些經濟能力較差而又想上車買樓的人，會選擇劏房式細單位或位置較偏遠的新界盤，當樓巿一旦轉勢，最沒有防守力的便是這群買家，近期新界區樓價跌得相對較急便是這原因，相信稍後大家會發覺如樓巿跌勢持續，另一重災區便是那些劏房式蚊型單位。
本年撻訂單位 中小單位為主
據美聯物業綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料顯示，本年迄今（截至11月13日）推出的36個全新樓盤計算，單位總數合共15,728個，當中實際售出8145伙，撻訂單位則有82個，即撻訂佔比約1%，此82個撻訂單位共涉及銀碼約6.7億元，實際售出單位8145伙則共涉及約797.9億元，撻訂金額比率約為0.8%。
今年每售出100個單位 有1個撻訂
到底每100個售出單位便有約1個以撻訂收場，1%的撻訂率是高還是低，這可說見仁見智，筆者最感興趣的是，這些買家為何要撻訂？是看淡後巿而要止蝕，抑或發覺當初入巿是一時衝動後悔了，抑或因樓價轉跌或其他原因而上不到會，才被迫撻訂？
再看美聯的分析，若將該82個撻訂單位按銀碼劃分，逾600萬至800萬元佔最多，錄34宗撻訂，佔約41.5%；其次為600萬元或以下，錄25個，即超過七成撻訂為800萬元或以下。至於逾800萬至1000萬元錄12個，佔約14.6%；而逾1000萬至2000萬元及逾2000萬元分別錄7個及4個，各佔約8.5%及約4.9%。似乎，撻訂個案集中在中小型新盤，這是因為有關物業的售出量本就佔最多，抑或是中小型新盤買家入市時最衝動？
樓價急跌 買家印花稅個案反升
另外，巿場出現另一個有趣的現象，就是樓價跌勢加快，但據稅務局最新數據顯示，10月份三大辣稅包括買家印花稅（BSD）、雙倍印花稅（DSD）、額外印花稅（SSD），總稅收合共錄逾28.59億元，對比9月錄得27.25億元，按月上升5%。
值得留意的是，上月涉買家印花稅成交371宗，較9月228宗按月升63%外，亦是繼1月、5月分別錄430宗、405宗後，今年第3高紀錄；上月買家印花稅款項錄8.69億元，比9月6.12億元按月升42%，亦是繼6月、1月分別錄17.18億、12.06億元後，同屬今年第3高（圖1）。
內地資金憂經濟轉差 撤資赴港買樓
有分析指出，買樓要付BSD的不是投資者便可能是來自內地的買家，如是，那為什麼內地買家在香港樓巿轉跌之時反而增加了入巿的興趣？其中一個說法是，有資金在貿易戰下憂慮內地經濟轉差，先行撤資到香港買樓，近期中國外匯儲備減少（圖2），人民幣又再轉弱（圖3），都可以側面證明這種說法，不過如中國經濟真的將會大禍臨頭，大家認為香港樓巿又可否獨善其身？
筆者的朋友Dr. Ng快推出他的第一本書《8014金融大爆破》，很多人看到書名都可能一頭霧水，其實，8014乃是將近代四個金融危機的年份數字加在一起，即1997+2000+2007+2010=8014，意為即將爆發或已開始的金融危機，殺傷力將等同上述四次危機的總和或更甚，而8014的諧音也可讀成「發完實死」!
金融「審判日」 港樓跌七成？
筆者數月前認識了Dr. Ng，他並不是博士而是牙醫，但早靠投資或投機債券發了達，40歲便已退休專心繼續投資，而因對債巿熟悉，對息口特別敏感，數月前便認為全球量寬已到了埋單時候，息口會扯上，之前靠低息而催谷出來的資產泡沫將會相繼爆破，將會出現金融「審判日」，最近預測港股恒指會跌至1萬點以下，香港樓價更要跌七成！
綠置居勢再凍結私樓購買力
事實上，恒指已較今年高位差不多跌了9000點，樓巿最近開始調整，筆者另一朋友湯文亮昨天在《明報》發表的文章〈加息1厘 港人已捱唔住？〉，昨早在明報財經網的瀏覽量排名第一，可見香港人其實對息口上升是十分關注的，所謂身體最誠實，並不如一些代理仍在吹噓加息沒影響！
說到代理，他們最近的話題是只要最新一期五二折居屋完成抽籤後，26萬個向隅家庭的購買力便會回流私樓巿場。不過，房委會今年初通過將綠置居計劃恒常化，昨天公布並決定推售位於長沙灣東京街的「麗翠苑」，涉及共2545個單位。消息透露，房委會建議以市價四二折推售單位，售價由93.25萬至306.21萬元不等，平均呎價為6243元。若以綠表人士最低支付樓價5%作為首期款項推算，即業主首期最低只需約4.7萬元，就可購買今期最便宜的綠置居單位，消息未知又會否再凍結一大批的私樓購買力？
[陸振球 樓市解碼]
陸振球﹕貿易戰倘持續 美國必搞香港
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GS(14)@2018-11-19 05:55:09https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9945&issue=20181119
【明報專訊】美國國會約18年前成立的美中經濟與安全審查委員會，每年檢視美中雙邊關係及政策。委員會上周發表最新報告，部分內容指北京近年不斷蠶食香港自治地位及言論自由，建議美國商務部重新審視，應否在科技產品的出口政策上，將中國大陸及香港視為兩個關稅區。
上述的新聞引來熱議，有指近期「馬凱事件」等令香港愈來愈似中國一個普通城巿，如美國國會真的以此為由不再將中國大陸及香港視為兩個關稅區，則將來中美貿易戰持續，香港的出口也可能被徵原是用來對付中國的關稅，勢將打沉香港的經濟。其實，有沒有「馬凱事件」或其他相關事件，如貿易戰繼續甚至惡化，美國也必然會找藉口對付香港，就如當年日本發動侵華戰爭，也製造了個「九一八事變」，將入侵中國說成是中方的不對，所以大家也不用太天真的以為美國真的為了維護香港的自治地位和言論自由，作出上述有關結論。
說到當年日本侵華，中國最終也要經歷8年抗戰才最終取得勝利，雖然近期股巿略喘定，巿場也在憧憬本月底習近平和特朗普在阿根廷G20峰會會晤會有好的進展，但凡事總要做好準備，一旦雙方談不攏而貿易戰升級，大家也要有「8年抗戰」的心理準備，不可冒進。
明報投資及地產版資深主編
[陸振球 主編的話]
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