陸振球：「娥六招」配合增加供應 可望穩定樓價
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GS(14)@2018-09-27 12:38:09https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1416&issue=20180927【明報專訊】《明報》投資及地產版資深主編陸振球在同一講座上指出，買樓是不少人一生中最重要的決定之一，而目前上車盤樓價高達數百萬元，樓價1個百分點的差異，已可能等於一般人的幾個月工資，故此準買家在置業前，應該以更多時間研究，從長計議，而非到新盤售樓處便臨急拍板，否則便很容易做錯決定，他是次在演講中便羅列眾多影響樓市的因素作參考。
雖然恒指昨日反彈逾300點，收報27,817點，惟較1月29日的歷史高位已回落5667點或16.9%。陸振球統計過去逾20年本港股市及樓市數據指出，在1997年、2000年、2007年及2015年4次恒指見頂回落後一段時間，樓價均會出現調整；而是次雖然恒指已從高位回落一成多，惟樓價指數暫時仍在高位徘徊，投資者宜思考到底是股市與樓市的關係已出現轉變，抑或樓價遲早也會跟隨恒指調整。
陸振球認為，分析樓巿利好及利淡因素時，要留意哪些因素是領先指標，哪些因素是滯後數據。他舉例說，今年以來本港銀行同業拆息反覆上升，惟目前本港銀行暫未上調最優惠利率（Prime Rate，簡稱P），令銀行息差有所收窄，不利部分銀行盈利，若拆息持續上升的話，相信銀行遲早也會加P，令本港經濟不同層面的融資成本出現變化。他續說，港府於6月29日推出俗稱「娥六招」的新一輪樓市調控政策，包括出售資助房屋定價與市值脫鈎、徵收一手樓空置稅、要求發展商每次推售住宅數目不能少於「預售樓花同意書」所涵蓋單位總數20%等，這些措施可視為一套「組合拳」，須結合一起分析，最重要是港府日後能夠增加供應，「娥六招」威力便會顯現。
7%佣金賣樓變相減價
事實上，在「娥六招」推出後，發展商在過去兩個多月加快賣樓，以龍頭發展商新地（0016）為例，下半年以來出售新盤單位數目逾1800伙，套現金額約242億元，均已超過上半年的總數（見圖）；而發展商上月累積待批預售樓花同意書的住宅單位數目達16,810伙，屬2002年10月以來新高。
近日有傳媒報道，發展商已將個別新盤予代理的佣金比率由3%調高至7%，陸振球指出，相信不少有意購買該新盤的買家，會要求代理就佣金作出回贈，此舉變相是令樓價減價，但這不影響登記的成交價；故他提醒，即使日後新盤售價仍然維持在高位，亦可能並非反映實况。
「娥六招」緩樓市升勢 留意施政報告
中原城市指數最新報186.6點，較8月初歷史高位188.64回落逾1%，屬6月底「娥六招」推出時的水平。陸振球分析，此數據的變化反映「娥六招」已成功扭轉市場對樓價將續創新高「只升不跌」的預期。土地供應專責小組為期5個月的「土地大辯論」公眾諮詢剛於昨日結束，而特首林鄭月娥將於下月發表施政報告，早前她已表明房屋問題是施政的「重中之重」，有何新房策出台，值得關注。
勿「靠父幹」勉強上車
綜合上述分析，陸振球總結，目前樓市不明朗因素正增加，擬置業者應該量力而為，若本身不夠財力，便不應「靠父幹」、向父母借錢勉強「湊夠」首期上車；至於擁有多個物業、資產豐厚的人士，可參考中原集團主席施永青以「四三二一」比例分散投資於物業（40%）、股票（30%）、債券現金（20%）及黃金（10%）的策略，或紀惠集團行政總裁湯文亮「逢三退一」的部署，趁樓價處於歷史高位，沽出部分質素較差的物業，增持現金，加強防守。
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