陸振球：樓市急轉彎 新界迷你戶最危
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GS(14)@2018-11-17 09:23:58https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3881&issue=20181117
【明報專訊】中原樓價指數最新報180.4點，按周跌1.28%，為近年少有如此急勁的按周跌幅，指數在今年8月6日最高報188.64點，至今3個多月累跌約4.4%，但最新一個星期便已跌1.28%，反映樓價跌勢轉急。另一大行美聯公布的樓價指數也由高位累跌了4.78%，其中該行的新界樓價指數更累跌了6.6%，「跑贏」港島和九龍分別累跌4.51%和5.41%，似乎今次樓巿調整暫以新界物業最傷。
近年樓巿的一個現象，乃是一些經濟能力較差而又想上車買樓的人，會選擇劏房式細單位或位置較偏遠的新界盤，當樓巿一旦轉勢，最沒有防守力的便是這群買家，近期新界區樓價跌得相對較急便是這原因，相信稍後大家會發覺如樓巿跌勢持續，另一重災區便是那些劏房式蚊型單位。
本年撻訂單位 中小單位為主
據美聯物業綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料顯示，本年迄今（截至11月13日）推出的36個全新樓盤計算，單位總數合共15,728個，當中實際售出8145伙，撻訂單位則有82個，即撻訂佔比約1%，此82個撻訂單位共涉及銀碼約6.7億元，實際售出單位8145伙則共涉及約797.9億元，撻訂金額比率約為0.8%。
今年每售出100個單位 有1個撻訂
到底每100個售出單位便有約1個以撻訂收場，1%的撻訂率是高還是低，這可說見仁見智，筆者最感興趣的是，這些買家為何要撻訂？是看淡後巿而要止蝕，抑或發覺當初入巿是一時衝動後悔了，抑或因樓價轉跌或其他原因而上不到會，才被迫撻訂？
再看美聯的分析，若將該82個撻訂單位按銀碼劃分，逾600萬至800萬元佔最多，錄34宗撻訂，佔約41.5%；其次為600萬元或以下，錄25個，即超過七成撻訂為800萬元或以下。至於逾800萬至1000萬元錄12個，佔約14.6%；而逾1000萬至2000萬元及逾2000萬元分別錄7個及4個，各佔約8.5%及約4.9%。似乎，撻訂個案集中在中小型新盤，這是因為有關物業的售出量本就佔最多，抑或是中小型新盤買家入市時最衝動？
樓價急跌 買家印花稅個案反升
另外，巿場出現另一個有趣的現象，就是樓價跌勢加快，但據稅務局最新數據顯示，10月份三大辣稅包括買家印花稅（BSD）、雙倍印花稅（DSD）、額外印花稅（SSD），總稅收合共錄逾28.59億元，對比9月錄得27.25億元，按月上升5%。
值得留意的是，上月涉買家印花稅成交371宗，較9月228宗按月升63%外，亦是繼1月、5月分別錄430宗、405宗後，今年第3高紀錄；上月買家印花稅款項錄8.69億元，比9月6.12億元按月升42%，亦是繼6月、1月分別錄17.18億、12.06億元後，同屬今年第3高（圖1）。
內地資金憂經濟轉差 撤資赴港買樓
有分析指出，買樓要付BSD的不是投資者便可能是來自內地的買家，如是，那為什麼內地買家在香港樓巿轉跌之時反而增加了入巿的興趣？其中一個說法是，有資金在貿易戰下憂慮內地經濟轉差，先行撤資到香港買樓，近期中國外匯儲備減少（圖2），人民幣又再轉弱（圖3），都可以側面證明這種說法，不過如中國經濟真的將會大禍臨頭，大家認為香港樓巿又可否獨善其身？
筆者的朋友Dr. Ng快推出他的第一本書《8014金融大爆破》，很多人看到書名都可能一頭霧水，其實，8014乃是將近代四個金融危機的年份數字加在一起，即1997+2000+2007+2010=8014，意為即將爆發或已開始的金融危機，殺傷力將等同上述四次危機的總和或更甚，而8014的諧音也可讀成「發完實死」!
金融「審判日」 港樓跌七成？
筆者數月前認識了Dr. Ng，他並不是博士而是牙醫，但早靠投資或投機債券發了達，40歲便已退休專心繼續投資，而因對債巿熟悉，對息口特別敏感，數月前便認為全球量寬已到了埋單時候，息口會扯上，之前靠低息而催谷出來的資產泡沫將會相繼爆破，將會出現金融「審判日」，最近預測港股恒指會跌至1萬點以下，香港樓價更要跌七成！
綠置居勢再凍結私樓購買力
事實上，恒指已較今年高位差不多跌了9000點，樓巿最近開始調整，筆者另一朋友湯文亮昨天在《明報》發表的文章〈加息1厘 港人已捱唔住？〉，昨早在明報財經網的瀏覽量排名第一，可見香港人其實對息口上升是十分關注的，所謂身體最誠實，並不如一些代理仍在吹噓加息沒影響！
說到代理，他們最近的話題是只要最新一期五二折居屋完成抽籤後，26萬個向隅家庭的購買力便會回流私樓巿場。不過，房委會今年初通過將綠置居計劃恒常化，昨天公布並決定推售位於長沙灣東京街的「麗翠苑」，涉及共2545個單位。消息透露，房委會建議以市價四二折推售單位，售價由93.25萬至306.21萬元不等，平均呎價為6243元。若以綠表人士最低支付樓價5%作為首期款項推算，即業主首期最低只需約4.7萬元，就可購買今期最便宜的綠置居單位，消息未知又會否再凍結一大批的私樓購買力？
[陸振球 樓市解碼]