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樓市攻略:割喉戰開鑼新盤大檢閱

2014-01-09  NM
 
 

 

二○一四年的樓市,將繼續是一手新盤天下。各發展商推盤態度積極,配合政府推前可售樓花期至三十個月,更多新盤可提早出籠。今年可供發售的單位逾三萬伙,創六年新高,涉及超過一百個項目。近期發展商散貨的意願愈見明顯,有意入市的準買家,大可慢慢睇、慢慢揀,劈價、補貼、優惠等已是例行公事。以地區供應單位數目而言,港島及九龍區的地盤比較分散及細規模,逾千伙的供應全集中在新界區。新界區:長實散貨

一如往年,新界區仍然是新盤貨倉。綜合市場資料,年內可推出單位約有二萬一千多伙,將軍澳及清水灣半島北區為供應重鎮,可提供逾五千個單位;而元朗區及沙田區亦各有逾四千三百個單位應市。

要錢不要貨

將軍澳區今年將非常熱鬧,長實、新鴻基、會德豐等,都會推出新項目。其中,以日出康城第三期緻藍天最大型,涉及一千六百四十八伙。由長實、南豐及港鐵合作發展的緻藍天,本計劃去年應市,但政府遲遲未批出預售樓花同意書,令長實的賣樓計劃大失預算。市場預期,面對區內、區外多個新盤搶客,及日出康城四期項目,將會在第一季完結的財政年度內推出招標,長實會以低價轟炸市場。緻藍天共四座,集中提供三及四房單位;向西北的單位可遠眺將軍澳市景,部分高層單位更可眺望海景,至於面向東南的單位,以將軍澳工業邨、日出康城第一及二期的樓景為主。日出康城的二手交投疏落,日出康城2C期領凱近期的三房單位成交呎價,約於七千八百元水平。長實執行董事趙國雄曾明言,樓書及示範單位已經準備就緒,一切只待政府批出預售書。

將軍澳大混戰

除了日出康城,將軍澳站向海一帶,即統稱為「將軍澳南」的十二幅住宅填海地,過去三年已先後推出,合共可提供約七千五百伙供應。今年除了有小量洋屋提供的「天晉三期」外,將軍澳南另一值得注意的項目,是計劃於下半年推出的會德豐將軍澳66B2區項目(唐俊街十八號),項目分三座,提供五百九十一伙,戶型多元化,間隔由一至四房都涵括。不過,由於項目鄰近新地旗下天晉二期、天晉三期A及天晉三期B期,以及嘉華的66D1區項目,落成後料以街景、樓景為主。將軍澳市中心一帶,樓齡最新為入伙近一年的天晉,近期二手成交呎價約一萬二千多元;只是區內供應源源不絕,發展商要去貨,估計仍會進取式開價,買家要拭目以待。

九龍區:柯士甸站再下一城

九龍區年內可發售的項目,約有三十七個,共涉五千六百多伙。只是,大部分為小規模項目,單位數目多於五百個的,只有柯士甸站上蓋D地盤,以及新地何文田佛光街項目。當中較矚目的柯士甸站上蓋D地盤,毗鄰高鐵站,部分單位享有維港海景,由會德豐地產、新世界及港鐵合作發展。項目為柯士甸站上蓋第二期發展。第一期的THE AUSTIN,去年十月推出,首輪開售時,曾凍結逾九億元的市場資金,不足一個月便幾乎沽清,為發展商套現約百億元,成為去年新盤的吸金王。發展商見銷情踴躍,去年十一月即乘勝追擊,入紙申請D地盤的預售樓花同意書。D地盤合共提供六百九十一個單位,預計一五年第四季落成。發展商曾表示,D地盤的單位面積平均較第一期大,間隔由兩房至四房不等,並主打三房戶,不會提供第一期搶手的開放式及一房細單位。會德豐地產常務董事黃光耀曾預期,項目最快可於第二季應市;而且,明言D地盤定價會參考THE AUSTIN售價,並由於D地盤位置更靠近廣東道,臨海單位比例較高,料售價較更高。THE AUSTIN去年十月下旬公布的首批價單,平均呎價近二萬三千元。

港島區:繼園街成新貴

港島區向來供應匱乏,一四年可望應市的只有四千餘伙,不過以單幢式及洋房為主。由新世界及興益合作發展的北角繼園街、繼園上里、繼園下里項目,提供六百一十一伙,為港島區最大型的項目。項目圖則已於去年六月獲屋宇署批出,總樓面面積逾五十七萬三千方呎,三幢樓高約三十一層的住宅,設有低座特色連平台單位。樓盤尚未改名,但發展商曾透露,項目單位以面積逾千呎的大單位為主,為新世界Collectable Residences系列之一。市場預料意向呎價約一萬三千元,即大部分單位都要逾千萬元,整個項目估值近七十五億元。Collectable Residences系列為新世界第三代接班人鄭志剛上場後所推動,旗下五個港島區的新盤,包括已推出的大坑春暉8號及西環堅尼地城南里。另外,尚在部署的還有跑馬地桂芳街,以及正待批預售樓花同意書的天后新東方臺項目,整個系列合共供應近一千二百個單位。

房協兩盤迎戰

以「港人港地」為賣點的房協「喜」字系列,今年有兩個項目極有機會應市。「喜」字系列五個項目,全數位於長沙灣及深水埗一帶,早在去年二月已申請預售樓花同意書的喜盈及喜韻,分別提供一百三十及一百七十五伙,均預計明年落成。房協主席鄔滿海曾表示,會檢視「喜」字系列全數項目,可否提早推售。只是,地政總署至今仍未批出喜盈及喜韻的售樓紙,至於提供較多單位的喜漾及喜薈,房協亦未見有任何要推樓的部署,甚至連售樓紙亦未申請。另一點值得注意的是,以「實而不華」為賣點的房協,首個「喜」字項目喜雅,「發水」比例竟高達百分之四十七。而且,因為以私樓為定位,開價不見得會有優惠。以一二年中賣出的喜雅為例,以市價推盤,特色單位的呎價更近一萬五千元,貴絕長沙灣!房協的解釋卻是,特色單位採用九龍站豪宅用料配套,例如名牌Mele廚具。果真要買房協樓,真的要諗清楚。

炒家繼續睇淡

洋參大王:暗跌一成多向來喜愛買新盤的「洋參大王」楊永仁,上個月大手入票灣仔囍滙,斥三千多萬買入三個單位。事隔僅一個月,他卻唱淡樓市:「大升睇唔到,暗跌就見到,樓價起碼跌一成多!尤其供應較多嘅中小型單位。而家這類單位傾價,隨時可減百分之五,所以下滑幅度將介乎一成至一成半;至於『真豪宅』供應少,價可企得硬少少。」他指,月前買入囍滙,皆因地點好兼價錢不貴,「除非再有新盤位置非常好,兼價錢好筍,否則唔會掂住宅。」他指明年仍是一手主導:「新盤咁多,發展商想賣樓,點都要減價,平過市價先得。」他明言,今年會絕跡所有物業市場﹕「買個鋪自己做生意用都或者有機會嘅。」

白旋風:新盤大劈價絕跡新盤多年的「白旋風」陳清白,全面睇淡樓市,當中又以一手新盤市場睇得最淡,「樓價高,政府出招後,入市成本高,去年買一手樓嘅人,邊區都好,都肯定無錢賺。」對於今年大量新盤應市,他指發展商分分鐘大劈價去貨,「發展商呢邊劈價賣晒啲貨,嗰邊就等同推低咗地價,可以用較低價去買入地皮再發展。」經歷過九七及○八年樓價大插,白旋風提醒準買家,不要迷信「無得跌」之說,「呢幾年啲人好似洗咗腦咁,以為唔好租樓幫人供樓,個個想買樓,但跌起來,一千萬嘅樓,一年可以唔見二、三百萬,呢啲錢夠租好多年樓啦。除非唔買樓要瞓街啦,否則唔好入市。」

太子鄧:唔撤辣,唔掂住宅喜歡投資豪宅的「太子鄧」鄧鉅明揚言:「政府不撤辣,不會涉足住宅市場。」他指辣招主要針對住宅物業,「投資都係為賺錢,何必要買住宅來同政府對着幹。」他預期,就算美國開始減少買債,但香港未來兩、三年仍未有加息的條件,低息環境持續下,樓價大跌的風險有限。「過往二、三十年嘅經驗,長揸物業點都會升,會有錢賺,只是買來投資,今年就唔太適合。」他指,現時成交萎縮,要賣樓的都是急於用錢,所以會出現成交價一浪低於一浪的趨勢,比起年前的高峰期,有可能低約兩成,「除非政策有好大嘅改動,否則無得炒,買樓一定升嘅神話已過去。」

玩具鄭:樓市似回光返照人稱「玩具鄭」的資深投資者鄭躬洪,自政府一○年底出招後,已沒有再入市,近月見發展商提供印花稅優惠變相帶頭減價,相信一眾二手樓的業主勢必跟隨減價賣樓。「呢期我就唔買喇,樓市似係回光返照多啲,發展商出埋啲新奇招數,引買家入市。我買樓投資,為咗賺錢,就算買都唔係而家,等個市爆咗先嚟買都唔遲啦!」他認為今年仍是政治市,不是時機。美國亦未正式「收水」,故本港樓價的跌幅不會太大,預料跌幅介乎一成至一成半,而豪宅的跌幅較為厲害。「政府唔俾樓市升,買啲物業返嚟,都係希望升值,唔通攞嚟收租咩,豪宅得一、兩釐回報,有時個客走咗,要等好耐先搵到另一個客。」

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