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二○一四年的樓市，將繼續是一手新盤天下。各發展商推盤態度積極，配合政府推前可售樓花期至三十個月，更多新盤可提早出籠。今年可供發售的單位逾三萬伙，創六年新高，涉及超過一百個項目。近期發展商散貨的意願愈見明顯，有意入市的準買家，大可慢慢睇、慢慢揀，劈價、補貼、優惠等已是例行公事。以地區供應單位數目而言，港島及九龍區的地盤比較分散及細規模，逾千伙的供應全集中在新界區。新界區：長實散貨 一如往年，新界區仍然是新盤貨倉。綜合市場資料，年內可推出單位約有二萬一千多伙，將軍澳及清水灣半島北區為供應重鎮，可提供逾五千個單位；而元朗區及沙田區亦各有逾四千三百個單位應市。 要錢不要貨 將軍澳區今年將非常熱鬧，長實、新鴻基、會德豐等，都會推出新項目。其中，以日出康城第三期緻藍天最大型，涉及一千六百四十八伙。由長實、南豐及港鐵合作發展的緻藍天，本計劃去年應市，但政府遲遲未批出預售樓花同意書，令長實的賣樓計劃大失預算。市場預期，面對區內、區外多個新盤搶客，及日出康城四期項目，將會在第一季完結的財政年度內推出招標，長實會以低價轟炸市場。緻藍天共四座，集中提供三及四房單位；向西北的單位可遠眺將軍澳市景，部分高層單位更可眺望海景，至於面向東南的單位，以將軍澳工業邨、日出康城第一及二期的樓景為主。日出康城的二手交投疏落，日出康城2C期領凱近期的三房單位成交呎價，約於七千八百元水平。長實執行董事趙國雄曾明言，樓書及示範單位已經準備就緒，一切只待政府批出預售書。 將軍澳大混戰 除了日出康城，將軍澳站向海一帶，即統稱為「將軍澳南」的十二幅住宅填海地，過去三年已先後推出，合共可提供約七千五百伙供應。今年除了有小量洋屋提供的「天晉三期」外，將軍澳南另一值得注意的項目，是計劃於下半年推出的會德豐將軍澳66B2區項目（唐俊街十八號），項目分三座，提供五百九十一伙，戶型多元化，間隔由一至四房都涵括。不過，由於項目鄰近新地旗下天晉二期、天晉三期A及天晉三期B期，以及嘉華的66D1區項目，落成後料以街景、樓景為主。將軍澳市中心一帶，樓齡最新為入伙近一年的天晉，近期二手成交呎價約一萬二千多元；只是區內供應源源不絕，發展商要去貨，估計仍會進取式開價，買家要拭目以待。 九龍區：柯士甸站再下一城 九龍區年內可發售的項目，約有三十七個，共涉五千六百多伙。只是，大部分為小規模項目，單位數目多於五百個的，只有柯士甸站上蓋D地盤，以及新地何文田佛光街項目。當中較矚目的柯士甸站上蓋D地盤，毗鄰高鐵站，部分單位享有維港海景，由會德豐地產、新世界及港鐵合作發展。項目為柯士甸站上蓋第二期發展。第一期的THE AUSTIN，去年十月推出，首輪開售時，曾凍結逾九億元的市場資金，不足一個月便幾乎沽清，為發展商套現約百億元，成為去年新盤的吸金王。發展商見銷情踴躍，去年十一月即乘勝追擊，入紙申請D地盤的預售樓花同意書。D地盤合共提供六百九十一個單位，預計一五年第四季落成。發展商曾表示，D地盤的單位面積平均較第一期大，間隔由兩房至四房不等，並主打三房戶，不會提供第一期搶手的開放式及一房細單位。會德豐地產常務董事黃光耀曾預期，項目最快可於第二季應市；而且，明言D地盤定價會參考THE AUSTIN售價，並由於D地盤位置更靠近廣東道，臨海單位比例較高，料售價較更高。THE AUSTIN去年十月下旬公布的首批價單，平均呎價近二萬三千元。 港島區：繼園街成新貴 港島區向來供應匱乏，一四年可望應市的只有四千餘伙，不過以單幢式及洋房為主。由新世界及興益合作發展的北角繼園街、繼園上里、繼園下里項目，提供六百一十一伙，為港島區最大型的項目。項目圖則已於去年六月獲屋宇署批出，總樓面面積逾五十七萬三千方呎，三幢樓高約三十一層的住宅，設有低座特色連平台單位。樓盤尚未改名，但發展商曾透露，項目單位以面積逾千呎的大單位為主，為新世界Collectable Residences系列之一。市場預料意向呎價約一萬三千元，即大部分單位都要逾千萬元，整個項目估值近七十五億元。Collectable Residences系列為新世界第三代接班人鄭志剛上場後所推動，旗下五個港島區的新盤，包括已推出的大坑春暉8號及西環堅尼地城南里。另外，尚在部署的還有跑馬地桂芳街，以及正待批預售樓花同意書的天后新東方臺項目，整個系列合共供應近一千二百個單位。 房協兩盤迎戰 以「港人港地」為賣點的房協「喜」字系列，今年有兩個項目極有機會應市。「喜」字系列五個項目，全數位於長沙灣及深水埗一帶，早在去年二月已申請預售樓花同意書的喜盈及喜韻，分別提供一百三十及一百七十五伙，均預計明年落成。房協主席鄔滿海曾表示，會檢視「喜」字系列全數項目，可否提早推售。只是，地政總署至今仍未批出喜盈及喜韻的售樓紙，至於提供較多單位的喜漾及喜薈，房協亦未見有任何要推樓的部署，甚至連售樓紙亦未申請。另一點值得注意的是，以「實而不華」為賣點的房協，首個「喜」字項目喜雅，「發水」比例竟高達百分之四十七。而且，因為以私樓為定位，開價不見得會有優惠。以一二年中賣出的喜雅為例，以市價推盤，特色單位的呎價更近一萬五千元，貴絕長沙灣！房協的解釋卻是，特色單位採用九龍站豪宅用料配套，例如名牌Mele廚具。果真要買房協樓，真的要諗清楚。 炒家繼續睇淡 洋參大王：暗跌一成多向來喜愛買新盤的「洋參大王」楊永仁，上個月大手入票灣仔囍滙，斥三千多萬買入三個單位。事隔僅一個月，他卻唱淡樓市：「大升睇唔到，暗跌就見到，樓價起碼跌一成多！尤其供應較多嘅中小型單位。而家這類單位傾價，隨時可減百分之五，所以下滑幅度將介乎一成至一成半；至於『真豪宅』供應少，價可企得硬少少。」他指，月前買入囍滙，皆因地點好兼價錢不貴，「除非再有新盤位置非常好，兼價錢好筍，否則唔會掂住宅。」他指明年仍是一手主導：「新盤咁多，發展商想賣樓，點都要減價，平過市價先得。」他明言，今年會絕跡所有物業市場﹕「買個鋪自己做生意用都或者有機會嘅。」 白旋風：新盤大劈價絕跡新盤多年的「白旋風」陳清白，全面睇淡樓市，當中又以一手新盤市場睇得最淡，「樓價高，政府出招後，入市成本高，去年買一手樓嘅人，邊區都好，都肯定無錢賺。」對於今年大量新盤應市，他指發展商分分鐘大劈價去貨，「發展商呢邊劈價賣晒啲貨，嗰邊就等同推低咗地價，可以用較低價去買入地皮再發展。」經歷過九七及○八年樓價大插，白旋風提醒準買家，不要迷信「無得跌」之說，「呢幾年啲人好似洗咗腦咁，以為唔好租樓幫人供樓，個個想買樓，但跌起來，一千萬嘅樓，一年可以唔見二、三百萬，呢啲錢夠租好多年樓啦。除非唔買樓要瞓街啦，否則唔好入市。」 太子鄧：唔撤辣，唔掂住宅喜歡投資豪宅的「太子鄧」鄧鉅明揚言：「政府不撤辣，不會涉足住宅市場。」他指辣招主要針對住宅物業，「投資都係為賺錢，何必要買住宅來同政府對着幹。」他預期，就算美國開始減少買債，但香港未來兩、三年仍未有加息的條件，低息環境持續下，樓價大跌的風險有限。「過往二、三十年嘅經驗，長揸物業點都會升，會有錢賺，只是買來投資，今年就唔太適合。」他指，現時成交萎縮，要賣樓的都是急於用錢，所以會出現成交價一浪低於一浪的趨勢，比起年前的高峰期，有可能低約兩成，「除非政策有好大嘅改動，否則無得炒，買樓一定升嘅神話已過去。」 玩具鄭：樓市似回光返照人稱「玩具鄭」的資深投資者鄭躬洪，自政府一○年底出招後，已沒有再入市，近月見發展商提供印花稅優惠變相帶頭減價，相信一眾二手樓的業主勢必跟隨減價賣樓。「呢期我就唔買喇，樓市似係回光返照多啲，發展商出埋啲新奇招數，引買家入市。我買樓投資，為咗賺錢，就算買都唔係而家，等個市爆咗先嚟買都唔遲啦！」他認為今年仍是政治市，不是時機。美國亦未正式「收水」，故本港樓價的跌幅不會太大，預料跌幅介乎一成至一成半，而豪宅的跌幅較為厲害。「政府唔俾樓市升，買啲物業返嚟，都係希望升值，唔通攞嚟收租咩，豪宅得一、兩釐回報，有時個客走咗，要等好耐先搵到另一個客。」 | ||||||