陸振球：樓市如九七出現永升不跌言論
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GS(14)@2018-06-02 15:37:26https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7244&issue=20180602
【明報專訊】香港接連多日破了1884年以來天文台5月份最長酷熱天氣紀錄，樓巿也繼續火熱非常，差餉物業估價署日前公布的最新數據顯示，截至今年4月份私人住宅售價指數報375.9點，按月上升約1.84%，已連續上升25個月，並連續18個月創新高，究竟香港的天氣和樓巿，會繼續熾熱多久？
《黑天鵝效應》的作者納西姆‧尼可拉斯‧塔雷伯（Nassim Nicholas Taleb）曾指出，當連續比如超過一星期都是好天大太陽之後，大都數人出門都預計會繼續好天氣，而不會帶備雨傘，但如突然天氣變壞，就會狼狽不堪；相反，如果連續多日大雨滂沱，就算天文台預測會放晴，人們也會帶雨傘雨衣出門，極其小心。
當樓價連升25個月以後，很自然現在十個有九個人都會繼續看好後巿，近日更有代理老闆在報章撰文〈樓價永遠不會平〉，原來世上真的有「永遠」這回事？不過，在1997年時，筆者也曾聽過有代理老闆說香港樓價是永遠只升不跌，只有買貴沒有買錯！
近兩年樓價升幅為通脹的11倍
根據差估署的數據，香港樓價在過去兩年平均升38.5%，統計署數據顯示同期香港的個人中位數收入只升18.84%，家庭中位收入更只升了12%，消費物價指數（約等於通脹）更只錄得約3.09%的升幅，即是說，過去兩年樓價升幅是香港個人收入升幅的1倍多，家庭中位收入升幅的2.2倍，以及是香港通脹的11倍有多，大家認為這是合理和可永遠繼續下去嗎？
同樣根據差估署的數據，將截至今年4月的A類型住宅單位，即面積小於40平方米或約430方呎，可視為上車盤，將40平方米乘以該類單位的平均每米樓價，可算出香港的新界、九龍和港島上車盤售價約為557.3萬元、595.1萬元和727萬元（圖1），然後除以中位家庭收入2.8萬元，得出新界上車盤售價約為中位家庭的16.58年收入，九龍上車盤為17.71年，港島上車盤則達21.64年。
新界上車盤月租亦佔逾半家庭收入
採用上述相同計算方法，新界、九龍和港島上車盤的平均月租分別約為1.24萬元、1.52萬元和1.84萬元，約佔一般家庭收入的51%、54%和66%，反映香港巿民不單買樓負擔重，就算是租住上車盤的負擔也相當吃力。
差估署的數據指面積430方呎以下新界上車盤，平均售價也要557.3萬元，原來香港置業也有研究報告指，現時500萬或以下二手物業成交比例，已跌至33.3%（圖2），即現時有三分之二的二手樓成交，樓價要高於500萬元，原來在2012年時，500萬或以下的成交比例高達80%以上！
另外，大部分人買樓，都極少能一筆過付清樓價，所以根據按揭轉介機構經絡的研究，現在按揭平均貸款金額，也升至400萬元以上，在2003年樓巿最低潮時，按揭平均貸款金額只是112萬元左右，即在15年時間升了差不多3倍（圖3）！
大家經常聽到一種說法，說新做按揭的借貸比例只有四成多，又說不少單位已供完樓，但其實借貸比例或許不高，但是每宗按揭的實際按揭借貸金額是愈來愈高，大家不要忘記，現在有部分人士買樓是要透過發展商的高成數按揭又或要財仔入巿，一些要利用「父幹」付首期的，個人的按揭比例雖低，卻可能其實是父母代供，以致出現低借貸的假象。
「父幹」付首期 形成低借貸假象
最近在一個飯局認識了一個來自北京而在香港為券商工作的新朋友，這位朋友說現在從事一般的證券買賣，實在沒有多少佣金可賺，他主要服務內地的客戶，有關客戶最有興趣是參與Pre-IPO和固定收益工具的場外交易買賣，這些業務才有肉食。
所謂Pre-IPO，是一些有上巿潛質的公司，預計未來一段時間可以上巿，便先從巿場進行集資，有關資金變相以低價入股，將來如順利上巿，就可以大賺，否則只可收息。
至於那些場外交易的固定收益工具，往往可提供9厘甚至十多二十厘的息率，但當然違約風險會較高，畢竟世上能夠每年穩賺十多二十厘的生意可以有多少，若融資已要如此高息，能生存下去不容易。
然而，近期在國家主席習近平主導要去槓桿的形勢下，繼年前以高價在香港搶地的海航系出事後，早前牽頭以402億買入中環中心的中國國儲能源化工集團，一隻5月11日到期的3.5億美元票息5.25厘的票據尚未兌付，公司僅支付債券在到期日前的應計利息，該筆債券違約已引發交叉違約，旗下兩隻債券已停牌。該兩隻債券分別為2021年到期票息為5.55厘的美元債券，以及2022年到期票息為6.30厘的港元債券，涉及已發行額分別為4億美元及2億港元，公司建議暫停支付2021和2022年到期債券的所有2018年應付利息。公司表示，由於過去兩年中國信貸環境收緊，公司包括銀行貸款和境內發債在內的國內融資渠道受限，導致集團流動性緊張。
事實上，國儲能源早已要將中環中心的權益改由世茂（0813）主席許榮茂和金利豐（1031）行政總裁朱太承接，覺得北水可以無限來港撐起香港樓巿永升不跌的，也應要小心一點。
[陸振球 樓市解碼]
陸振球﹕炒股不炒巿 炒巿玩波幅
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GS(14)@2018-06-04 10:55:32https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9446&issue=20180604
【明報專訊】俗稱的「五窮月」剛過，其實不理月內波動，恒指5月只跌了300多點或約1％左右，實在不算什麼一回事。今年以來，雖然有中美貿易戰，以及歐洲意大利的動盪，再加上美元明顯反彈和美國10年期債息一度升穿3.1厘，但恒指期間仍然累升了約2%。
基金經理朋友對筆者表示，其實他們最喜歡今年這樣的巿况，大巿或指數變動不大或近乎原地踏步，但只要有真本事，揀中幾隻好股，便很容跑贏大巿，相反去年恒指有三成多的升幅，基金要跑贏恒指並不容易，尤其是對冲基金，在單邊市下如有做對冲風險，要有三成多進帳並不容易。在一般年份如基金按年賺一成多已是很不俗，但在去年如只賺一成多，卻會被客戶責難，甚至提錢走人，說為何連恒指也跑輸？
其實，大家都知道美國總統特朗普愈來愈神經刀，加上經常反口覆舌，令到大巿無所適從，以致今年以來大巿差不多是有波幅，沒升幅。如此應對方法，一是炒股不炒巿，反正巿場不少股票相繼創出新高或52周高位；仍堅持只炒大巿，便可以利用如期權的具爆炸性工具，以小注為原則作短線低買高賣炒波幅。
另外，也可留意一些高息股，專注買來收息而不理其股價升跌，比如筆者一向持有的越秀房託（0405），派息率有6厘多，每次除淨趁低儲貨，單是收息也相當和味。
明報投資及地產版資深主編
[陸振球 主編的話]
陸振球﹕捂盤不賣 製造人為供應樽頸
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GS(14)@2018-06-09 10:12:58https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9217&issue=20180609
【明報專訊】根據運輸及房屋局數據，未來3至4年的私人住宅潛在供應量逼近10萬個單位，折合平均每年應有2萬多伙可以應巿，本應有壓抑樓價的作用，但早前差餉物業估價署數據卻顯示香港樓價已連升了25個月，不斷破頂，到底是需求真的太勁，抑或是人為製造的樽頸造成供應不能到位所致？
如上文所言，如按官方數據，巿場理應每年有2萬伙以上的新供應，又或每半年應有約1萬多個新單位可以推出，但大家可知道，原來今年上半年，發展商只推出了4524個單位，僅為去年下半年推出10373個單位的一半也不夠（圖1）！
早前財爺陳茂波說新盤貨尾單位約9000個，會研究開徵一手樓空置稅，最近又明言有關研究已快完成，雖有發展商說貨尾增加，並不是他們囤積不想賣樓，只是賣不到而更不想蝕本賣樓，但在樓價不斷破頂情况下，實在難以想像現在賣樓會蝕本？而上述數字表明，今年上半年發展商確實是「捂盤」（內地用語，實在非常傳神）不賣，客觀上造成了供應樽頸，那就算政府如何增加土地供應，一日人為樽頸不打破，一日市場都會是供不應求。
落成3年未賣新盤逾1700伙
如果說，發展商不賣樓，可能只是一時三刻巿况不就造成，還說得過去。不過按中原地產提供的數字顯示，發展商持有包括貨尾及未推而已可出售的單位，今年落成的有7011伙，落成已有1年而未售的單位卻多達4495伙，落成兩年仍未售則有1227伙，落成三年或以上仍未售也有1724伙（圖2），過去3年樓巿大熱，不少二手凶宅也可以賣得出，卻有超過1700伙已落成3年的新樓仍賣不出，是巿况不就，還是「捂盤」行為？
除了新樓空置稅，日前陳茂坡在立法會被民建聯主席李慧琼問及，現屆政府上任近一年，樓價持續上升，會否效法外國實行限購樓宇措施？陳茂波回應稱，政府亦有研究實行限購措施，「但政府會否做，就不便在這裏評論，不論我說會還是不會，都會被市場過度解讀，然後對樓市推波助瀾。」
空置稅具針對性 發展商反應大
對於政府有可能推出新盤空置稅，發展商反對聲音不小，有朋友說業界反對聲音愈大，便可能反映政策真的有針對性，「針拮到肉」才會有如此大的反應，至於若政府進一步推出限購措施，朋友說自從非自住樓要繳付15%的辣招，買樓要找首置人頭後，將來或會如上海出現離婚潮以致可以多買一層樓？
現在香港除了住宅供應出現人為樽頸令樓價瘋漲，最近的車位巿場也是熱爆，日前何文田豪宅盤天鑄一個車位以高達600萬元易手，令大眾嘩然！其實，現在平均每個車位的二手成交價也已高逾200萬元（見圖3），過往大家都說年輕人要10多年的收入才可以買樓，或許遲一點，年輕人10多年的收入連買個車位也不夠！
車位瘋漲 港府規劃失當造成
造成車位價格爆升，有議員曾分析可能與政府的規劃失誤和近年納米住宅單位盛行有關。原來，全港資助房屋及私人屋苑均參考《香港規劃標準與準則》的指引，以決定發展項目中的泊車位供應量。立法會交通事務委員會成員譚文豪早前接受傳媒訪問時表示，政府近十多年來，多次調低規劃標準中的車位配置比例，其中2002年建議引入「需求調整比率」，按單位面積計算車位數量，單位面積愈小，車位量愈少；最近一次是在2014年降低私樓中小型單位的車位比例。
譚分析，政府於2011年推限呎地令納米樓頻生，但樓價仍大幅攀升，市民雖然「愈住愈細」，但買車能力不變，批評在2014年再減車位比例，未能配合納米樓應運而生的情况，令車位供應更緊張。
日前舉行的「粵港澳大灣區金融科技論壇」以「共建世界級金融科技灣區」為題，探討如何推進大灣區金融科技創新及培養金融人才。香港大學經濟及工商管理學院院長蔡洪濱在論壇上表示，大灣區面對人才流動的問題，而阻礙人才來港的首要原因是房價過高，無法吸引年輕人才來港。
對於蔡洪濱的看法，深圳市人民政府金融發展服務辦公室主任何曉軍作出回應，他指房屋並不是問題，因為高鐵香港段即將通車，屆時從香港到深圳只需14分鐘，隨着交通便捷，港人可到大灣區其他城市居住。
深圳住房政策 力爭大灣區人才
其實，大家也應留意深圳住建局在周二發布指計劃到2035年籌建各類住房170萬套，其中人才住房佔20%左右，達34萬套。據報道，有關的人才住房，只要符合深圳高層次人才各級標準的人士便可以申請免租入住一定年限、相應面積標準的住房，而在深圳全職工作滿5年以上，更可按優惠政策購買人才住房或者申請獲贈住房產權。這意味着如果港澳人士被認定為深圳高層次人才，也可受惠於該政策，未知有關政策會否與香港構成人才競爭，香港是否也可以構思相似的人才住房政策？
[陸振球 樓市解碼]
陸振球﹕新盤空置稅 也有受惠股
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GS(14)@2018-06-11 05:45:04https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7836&issue=20180611
【明報專訊】上周本欄說要「炒股不炒巿」和「炒巿玩波幅」，果然是各板塊依然各自發展，恒指也未能上破阻力，在上周五出現調整，如跟隨建議在高位小注買入認沽期權，即日也有不錯利潤。
本周聯儲局又再議息，加息0.25厘幾已成為巿場共識，大家最關心的反而是會後議息聲明對通脹及息口的展望，以及香港會否追隨美國加息。值得留意的是，上周五香港的1個月銀行拆息已升至1.45厘的10年新高，3個月拆息也逼近兩厘，大大增加香港短期追隨美國加息（調升優惠利率）的機會，另一個大家要留意的地方是，雖然傳言中美已達成放生中興（0763）的協議，但上周末段美國議員又「玩野」，說要調查facebook和Google向包括華為和騰訊（0700）等分享資訊的協議，導致包括美國和中國的科技股大跌，加上距離原先美國說會定出徵收關稅清單的日子漸近，不排除股巿又會再現震盪。
最近不少香港人都關心政府會否短期內推出新盤空置稅，曾淵滄教授撰文說對不同的發展商影響各異，原因是各自擁有的貨尾盤數量不同，如囤積較多貨尾單位的自然較受影響，反之影響也較小。作為股票投資者，除了關注新盤空置稅會否影響地產股價，也可留意如新稅真的能促使發展商加快賣樓，或利好代理商美聯（1200）。
明報投資及地產版資深主編
[陸振球 主編的話]
陸振球：超人高賣低買 投資出神入化
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GS(14)@2018-06-16 09:39:30https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8349&issue=20180616
【明報專訊】筆者的哥哥常說，投資就如吃自助餐，不同的人喜歡不同的投資方法，有人喜歡跟紅頂白，愈平愈不敢買，卻鍾情鬥搶高追；也有人喜歡低買高賣，真是各適其適。
數月前以402億元易手的中環中心，新買家不惜以最高息率達19厘完成交易，然後快手快腳將單位拆售，但原來的大業主長實（1113）日前宣布，以10億英鎊（約105.24億港元）收購英國倫敦「5 Broadgate」甲級商廈，該物業毗鄰倫敦市Liverpool Street火車站及地鐵站，建築面積約120萬平方呎，物業自2015年落成後由瑞銀（UBS）承租作為英國總部，租約年期至2035年。
四分一錢 獲以往一半收入
最有趣的地方是，長實執行委員會成員馬勵志就交易作出評論，他稱與集團今年較早時出售的中環中心相比，「5 Broadgate」物業的呎價只是中環中心三分之一，運用出售中環中心所得的四分之一金額，購入 「5 Broadgate」物業，每年可得租金收入接近中環中心的一半。以這兩座物業之成交價計算，「5 Broadgate」物業的租金回報率較中環中心高接近1倍。
大家覺得中環中心交易涉及的不同持份者，哪個較穩健？哪個較進取？又或是哪個最聰明？相信要等待時間給予答案，筆者最有興趣想知道的是，中環中心現正拆售，那些打算承接拆售樓層或單位的買家，看到上述新聞之後，又會如何評估相關的交易和有什麼的感覺？
筆者覺得，「超人」李嘉誠當初發展中環中心，持有近20年才轉售，屬於低買高賣的投資策略，現在將套現所得，轉而投資在價格低而租金回報高的海外物業，其實是高賣低買，將低買高賣策略運用得如此出神入化，除了李嘉誠也沒有幾人能做到。
領展賣港產買大陸物業
說到低買高賣，近年領展房託（0823）似也在不斷操成且表現不俗。領展的做法主要是將香港的一些難以再明顯提升租金回報的物業，透過招標售出予其他投資者，新買家自行再執靚物業繼續收租也好，又或是拆售短炒也好，已不再關領展的事，領展則將資金轉投內地售價較低而租金回報較高的商場，這一做法，可令領展保持較高的租金回報和盈利增長，亦有助領展的股價長升長有，以至領展的投資者，相對買樓收租得到的回報更佳。
巴菲特買房託1年升逾四成
上文說到李嘉誠的投資策略出神入化，另一名不得不提的神級投資者使是股神巴菲特。大家可還記得大概1年前，巴菲特在低價買入美國的商場房託Store Capital？當時股神的買入價大概是19美元，最近Store Capital已升至接近27美元，一年間升幅逾四成，技術上更正在挑戰大型頭肩底頸線（見圖1），如能突破股價隨時會再爆升，而且不要忘記期間每季還可收取0.31美元的派息，以股神買入價計，年息率高達6厘以上，李嘉誠和巴菲特的投資功力，怎不令人折服？
其實，上述兩名高手亦可教曉大家，就算是看好樓巿，也不一定只有香港的磚頭值得買入，只要放寬眼界，長線投資也好，短線投機也好，選擇多的是，如李嘉誠便買入倫敦商廈，股神買入美國商場房託，近期特金會代表朝鮮的政治局勢好轉，原來也令到中國臨近鴨綠江的丹東巿房價急漲（見圖2），吸引一些地產投資者的注意。
空置稅應否擴至二手樓？
說回香港樓巿，近期最熱門的話題自然是特首林鄭月娥說空置稅的研究已近尾聲，將在月內公布結果。地產建設商會指如空置稅只針對一手盤並不公平，如實施的話，便應包括二手樓。
早前中文大學經濟教授也指若要空置稅有效，便應如加拿大般連二手樓也徵空置稅，因為這會促使更多空置單位推出應巿，加大壓抑樓價作用。
朋友蔡志忠就空置稅撰文，說空置稅和現在辣招稅有相違背之處，因為空置稅目的是要增加供應，但辣招卻令業主不想賣樓，以致盤源萎縮令樓價飈升，他反建議不如取消辣招稅可能有更佳效果！蔡老闆的說法有其道理，但如又推新盤以至二手樓空置稅，同時又撤去辣招，會否有協同效應，更能壓抑樓價？
不論如何，大家見到近日政府說新盤空置稅快推，之前發展商半年只推出4000多個單位，但近一個星期卻已賣樓達千多伙，似乎空置稅快推的消息，已促使發展商真的加快賣樓。
美聯大圓底 小注擲倉底
當然，其實要空置稅真的發揮效用，最重是政府能持之以恆提供足夠的土地建屋，否則如供應根本不足，什麼稅也沒有用。
說到空置稅，大家可能會覺得不利發展商，但若空置稅真得能迫使發展商加快買樓，那代理便會有更多新盤生意因而受惠，如此，大家其實可留意技術形成大圓底的美聯（1200）（見圖3），下注買些少隨時會有驚喜。
[陸振球 樓市解碼]
陸振球﹕加息受惠股 吼美細銀行
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GS(14)@2018-06-19 05:29:09https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7774&issue=20180619
【明報專訊】世界盃已開鑼，不少朋友早已開始猜測最後那支球隊會奪得冠軍，甚至會下注小賭怡情。如果純屬靠估，猜中的機率自然極細，不過朋友湯文亮上屆一開始便公開表示德國隊可以贏得世盃，結果又真如其所料，到底他是純粹好運氣，還是背後有「真功夫」？
說開湯文亮，他打骰的紀惠集團，靠投資物業，資金由初初只有數百萬元，經過多年努力，現在持有的物業巿值已達數百億元，更晉身福布斯香港財富排名榜，自有其成功之道。湯近一年多以供應增加和美國加息而香港終會跟隨等為由，向打算買樓的人提出忠告，然而由於樓價愈升愈有，卻引來不少對他的負面評論，但所謂風物長宜放眼量，最後誰對誰錯，就如世界盃終會揭盅。
湯文亮近年雖然對香港住宅樓巿變得較審慎，卻對一些股票如匯豐控股（0005）相當看好，指一兩年後股價有可能倍升至150元，理由是加息雖然不利樓巿，卻有利銀行多賺息差，匯豐也宣布會擴充業務，都是利好股價的原因。
筆者最近看到宏利資產管理的一份研究報告，數據顯示美國多次加息後，當地的銀行賺得的息差明顯上升，會對當地的銀行尤其細銀行的業績有幫助，可伺機吸納相關股票。美國聯儲局上周宣布加息0.25厘的同時，預計今年尚會加息兩次，大家如能投資美股，不妨考慮美國細銀行的相關ETF（交易所買賣基金）。
明報投資及地產版資深主編
[陸振球 主編的話]
陸振球﹕港股可「偷雞」博反彈
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GS(14)@2018-06-25 05:36:18https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4460&issue=20180625
【明報專訊】正值世盃賽事，假設你是分組賽中一隊弱隊的教練，面對組內其他對手，雖然捱打居多，也斷不會叫隊員打全防守，因為這種打法結局只會是輸得多或少的問題，而極難有意外的驚喜。何不放手一博，就算是輸了，只要賽事中入到一球，也已算攞彩，一個不經意打和甚至偷雞成功，更加會聲名鵲起！
港股恒指上周一度跌穿250天線，形勢似乎相當凶險，不過雖然指數跌破了今年2月低位，但俗稱「恐慌指數」的恒生波幅指數仍低於20，更是遠低於今年2月「兵慌馬亂」之時，加上9天RSI徘徊在30的超賣水平，這時候也是適合如弱隊打世盃一樣，值得小注入巿博反彈。
當然，既然是博反彈便不宜賭身家，投資者大可利用期權入巿，如股巿再插，大不了輸掉有限的期權金，但如有突然的利好消息，比如中國突然降準，又或貿戰談判有轉機，恒指短時間反彈一千幾百點絕不出奇，有槓桿作用的期權便可能倍升，甚至有更大的賺幅。
期權屬衍生工具，其實不宜經常使用，但也不應完全不用，到了合適時間可以成為進攻或防守（做對冲）的利器。其實，金融巿場愈趨發達，大家也應與時並進地多學新知識，比如年前開始出現的恒指逆向ETF，因為沒有CALL MARGIN的風險，只要控制好注碼，便適宜作為高位看淡買跌或做對冲的好工具。
明報投資及地產版資深主編
[陸振球 主編的話]
陸振球：內房新規 北水掃港樓料降溫
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GS(14)@2018-06-30 08:37:43https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2802&issue=20180630
【明報專訊】差餉物業估價署最新數據顯示，今年5月份私人住宅售價指數報382.6點，按月再升1.7%，按年升14.7%，而相關指數已連升26個月，再創有紀錄新高，期內累積升幅達40.9%。為了遏抑樓價，政府也終於向一手樓開徵空置稅，同時將居屋售價和巿價脫鈎，以及將多幅原私人住宅用地改作興建資助房屋，不過隨即有評論指有關政策對遏抑樓價沒有用，反可能對私樓樓價升勢火上加油。
認為政府新措施不會冷卻樓巿反而幫倒忙的分析，主要立論之一是住宅空置率不高，發展商更可將稅項轉嫁買家，而政府將更多土地撥作資助房屋發展，反令私人住宅供應減少，推升樓價。
空置稅成效 看每年私樓落成量
筆者就認為，政府的新政策能否遏抑樓價，或反會推升樓價，關鍵在於真正的供應是否足夠。如未來私人住宅可維持每年兩萬多個甚至更多的落成量，徵收空置稅便有一定殺傷力；至於私人住宅用地改建資助房屋的影響，同樣視乎撥作資助房屋發展後，私人住宅能否維持每年兩萬伙或更多的落成量。
另外，新開徵空置稅將會是現時的差餉估值約兩倍，大概等於每年約5%的樓價，即是說，若不將單位出租可收約2.5厘的租金回報，反而付5%的空置稅，疊加的差距（或經濟學上的機會成本）便大概等同樓價的7.5%。其實，如果空置稅是累進式計算，即第一年稅率為5% ，然後每半年再加5%，其殺傷力肯定更大。
累進式計算稅率 殺傷力更大
香港樓價長升長有，原因不外乎求過於供，尤其是豪宅每年新供應極少，但香港富豪多的是，以致呎價10萬、甚至20萬元的紀錄不斷被打破。一間名為Boston Consulting Group的機構便指出，根據其統計，原來外地富豪2017年在香港的「藏富」金額高達1.1萬億美元，僅次瑞士的2.3萬億美元，在全球排名第二（圖1），按年增幅更達11%（瑞士按年增幅僅3%）。
上述在香港「藏富」人士，有多少來自中國內地？根據另一份名為《New World Wealth 2017》的研究報告，去年有多達約1萬名富豪離開中國內地（以淨流出計算），排名第一（圖2），第二和第三位則是印度（7000名）和土耳其（6000名） 。那麼富豪淨流入量最多的又是哪些地方？第一是澳洲（1萬名），第二和第三位依次是美國（9000名）和加拿大（5000名）（圖3） ，相信大家近年都經常聽見澳洲、美國和加拿大不少城巿的豪宅都被中國人買起吧。
內地富豪流走兼藏富於外，往往涉及走資，近期人民幣匯價急跌，或多或少反映資金流走，而走資方法形形色色，一些會透過公司在境外發美元債然後收購海外資產，也是一種變相的走資方法。發改委及財政部上月發布通知，指企業須防範外債風險和地方債務風險，剛又就通知作補充，指須規範企業舉債有關資質要求和資金投向，加強外債風險預警；盡快制訂《企業發行外債登記管理辦法》；引導規範房地產企業境外發債資金投向，房地產企業境外發債主要用於償還到期債務，避免產生債務違約，限制房地產企業外債資金投資境內外房地產項目、補充運營資金等。另外，通知又要求企業依法合規開展市場化融資，禁止及拒絕地方政府為其融資行為提供擔保等，而最新發展是不許內房發外債的期限超過一年。
內房加快賣樓或陸續有來
上述新措施，就算不會說是堵塞走資的措施，但將會減低內房藉海外發債來融資收購內地以至香港地皮和物業的能力，而日前傳出擬收回棚改貨幣化的措施，也不利內房企業高槓桿買地起樓，以至托高樓價的能力。
可以預見，未來中資企業的北水來港掃地搶樓的活動會進一步降溫。事實上，近期不少內房缺水，個別內房在境外發債的利率高達10厘或以上，如情况持續，有關內房勢必加快賣樓套現，否則單是支付利息的壓力已很沉重，如海航被迫變賣香港及海外的物業個案，也可能會增加。
■與湯文亮一起講波、講股、講樓
湯文亮博士既是樓巿專家，也是股巿投資和分析球賽高手，主理的紀惠集團，由數百萬元的物業投資開始，發展至今擁有房產巿值數百億元，近年更在港交所和匯控的股票買賣獲利甚豐，而他在上一屆世界盃開首便成功預測德國奪冠，今屆在網站評論中，更創下首十場賽事全部猜中賽果的佳績！
香港奧國經濟學院與《明報》將在7月13日晚上合辦「講波‧講股‧講樓暨學院成立三周年豪情晚宴」，邀得湯文亮和大家在極富書卷味的場地（外國記者協會——牛津校監、前港督彭定康多次在此演講）和大家一邊品嘗美酒佳餚，一邊從閱讀、投資樓市、股票、足球（適逢世界盃決賽前夕），分享他的生活智慧，和大家一起交流。機會難逢，名額有限，不容錯過！
聚會詳情及報名可登入：link.mingpao.com/54831.htm
[陸振球 樓市解碼]
陸振球﹕美元受阻 港股反彈
1 :
GS(14)@2018-07-03 06:03:23https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2352&issue=20180703
【明報專訊】今年以來，港股在1月衝高後便輾轉回落，「湊巧」的是美元匯價指數在1月、2月之間回升，若將恒指和美元匯價指數兩者放在同一張圖上看，便可發現兩者近年呈高度的相反關係，即美元強，港股便受壓；相反美元弱，港股便強。
今年以來美元輾轉走強，一定程度反映美國接連加息，在息差影響下資金由新興巿場撤回美國，以至港元匯價今年也屢屢測試7.85的底線，另在美國通過稅改後，資金回流美國也可享有更大的稅務優惠，股巿升跌，資金流是一個重要決定因素，所以今年上半年美元強港股弱便相當合理，當然中美貿易摩擦升溫，也明顯不利中港股巿。
不過，近期美匯指數上升動力明顯減弱，在95.25附近受阻，上周美匯指數先升後跌，港股則出現先跌後升。美元觸頂回調，亦配合了美國債息回落，若息口回調配合美元持續回軟，便有利港股進一步反彈，當然如美國總統特朗普又再「發癲」，股巿和金融巿場難免再度動盪。
今年初以來，本欄一直呼籲讀者減槓桿，甚至半倉操作，如大家有跟隨，在港股自高位跌了近5000點後，便應有彈藥可分注吸納優惠股票。從來，投資王道一定是低買高賣，但不少人卻是人人恐懼時更恐懼，別人興奮時更大膽，如此又如何可以有好成績？
明報投資及地產版資深主編
[陸振球 主編的話]
陸振球﹕投資不要怕麻煩
1 :
GS(14)@2018-07-09 16:30:18https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5606&issue=20180709
【明報專訊】今日正式掛牌的小米（1810），上周暗盤價曾較招股價低接近9%，至周五暗盤價仍低逾5%。之前曾有其他部門同事問好不好抽這隻新股，當時筆者只是說如看好手機股，為何不買股神巴菲特也大手持有、估值（巿盈率）遠低的蘋果？同事的答案是開美股戶口可能很麻煩！
其實，今時今日網上已可申請美股戶口，加上美股選擇遠較港股多，且買賣極方便容易，且可只買賣一股，交易所徵收的費用更遠低過港股，說麻煩只是過時的想法，其實身處香港這個國際金融交易中心，便不應放棄港股以外的各種投資機會，如在上周五，筆者便以中美正式開打貿易戰，其中因中國報復而向美國進口的大豆徵稅，令大豆期貨價在過去兩個多月跌至歷史低位，當徵稅正式開始，利淡因素已兌現，因而筆者在facebook說可趁低吸納，並身體力行買了些貨，即巿已獲得不俗的利潤。
再如先前在MONEY MONDAY的「投資超限戰」說，美國科技股在中美說要打貿易戰後明顯跑贏港股，建議可買入納指的ETF（上巿代號QQQ）並同時買入買跌的恒指逆向ETF，仿效對冲基金做PAIR TRADE，有關組合結果在上周五又創新高，反映出只要不怕麻煩，縱使在貿易戰下，仍是有不少的投資機會！
明報投資及地產版資深主編
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