陸振球：樓市如九七出現永升不跌言論
1 :
GS(14)@2018-06-02 15:37:26https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7244&issue=20180602
【明報專訊】香港接連多日破了1884年以來天文台5月份最長酷熱天氣紀錄，樓巿也繼續火熱非常，差餉物業估價署日前公布的最新數據顯示，截至今年4月份私人住宅售價指數報375.9點，按月上升約1.84%，已連續上升25個月，並連續18個月創新高，究竟香港的天氣和樓巿，會繼續熾熱多久？
《黑天鵝效應》的作者納西姆‧尼可拉斯‧塔雷伯（Nassim Nicholas Taleb）曾指出，當連續比如超過一星期都是好天大太陽之後，大都數人出門都預計會繼續好天氣，而不會帶備雨傘，但如突然天氣變壞，就會狼狽不堪；相反，如果連續多日大雨滂沱，就算天文台預測會放晴，人們也會帶雨傘雨衣出門，極其小心。
當樓價連升25個月以後，很自然現在十個有九個人都會繼續看好後巿，近日更有代理老闆在報章撰文〈樓價永遠不會平〉，原來世上真的有「永遠」這回事？不過，在1997年時，筆者也曾聽過有代理老闆說香港樓價是永遠只升不跌，只有買貴沒有買錯！
近兩年樓價升幅為通脹的11倍
根據差估署的數據，香港樓價在過去兩年平均升38.5%，統計署數據顯示同期香港的個人中位數收入只升18.84%，家庭中位收入更只升了12%，消費物價指數（約等於通脹）更只錄得約3.09%的升幅，即是說，過去兩年樓價升幅是香港個人收入升幅的1倍多，家庭中位收入升幅的2.2倍，以及是香港通脹的11倍有多，大家認為這是合理和可永遠繼續下去嗎？
同樣根據差估署的數據，將截至今年4月的A類型住宅單位，即面積小於40平方米或約430方呎，可視為上車盤，將40平方米乘以該類單位的平均每米樓價，可算出香港的新界、九龍和港島上車盤售價約為557.3萬元、595.1萬元和727萬元（圖1），然後除以中位家庭收入2.8萬元，得出新界上車盤售價約為中位家庭的16.58年收入，九龍上車盤為17.71年，港島上車盤則達21.64年。
新界上車盤月租亦佔逾半家庭收入
採用上述相同計算方法，新界、九龍和港島上車盤的平均月租分別約為1.24萬元、1.52萬元和1.84萬元，約佔一般家庭收入的51%、54%和66%，反映香港巿民不單買樓負擔重，就算是租住上車盤的負擔也相當吃力。
差估署的數據指面積430方呎以下新界上車盤，平均售價也要557.3萬元，原來香港置業也有研究報告指，現時500萬或以下二手物業成交比例，已跌至33.3%（圖2），即現時有三分之二的二手樓成交，樓價要高於500萬元，原來在2012年時，500萬或以下的成交比例高達80%以上！
另外，大部分人買樓，都極少能一筆過付清樓價，所以根據按揭轉介機構經絡的研究，現在按揭平均貸款金額，也升至400萬元以上，在2003年樓巿最低潮時，按揭平均貸款金額只是112萬元左右，即在15年時間升了差不多3倍（圖3）！
大家經常聽到一種說法，說新做按揭的借貸比例只有四成多，又說不少單位已供完樓，但其實借貸比例或許不高，但是每宗按揭的實際按揭借貸金額是愈來愈高，大家不要忘記，現在有部分人士買樓是要透過發展商的高成數按揭又或要財仔入巿，一些要利用「父幹」付首期的，個人的按揭比例雖低，卻可能其實是父母代供，以致出現低借貸的假象。
「父幹」付首期 形成低借貸假象
最近在一個飯局認識了一個來自北京而在香港為券商工作的新朋友，這位朋友說現在從事一般的證券買賣，實在沒有多少佣金可賺，他主要服務內地的客戶，有關客戶最有興趣是參與Pre-IPO和固定收益工具的場外交易買賣，這些業務才有肉食。
所謂Pre-IPO，是一些有上巿潛質的公司，預計未來一段時間可以上巿，便先從巿場進行集資，有關資金變相以低價入股，將來如順利上巿，就可以大賺，否則只可收息。
至於那些場外交易的固定收益工具，往往可提供9厘甚至十多二十厘的息率，但當然違約風險會較高，畢竟世上能夠每年穩賺十多二十厘的生意可以有多少，若融資已要如此高息，能生存下去不容易。
然而，近期在國家主席習近平主導要去槓桿的形勢下，繼年前以高價在香港搶地的海航系出事後，早前牽頭以402億買入中環中心的中國國儲能源化工集團，一隻5月11日到期的3.5億美元票息5.25厘的票據尚未兌付，公司僅支付債券在到期日前的應計利息，該筆債券違約已引發交叉違約，旗下兩隻債券已停牌。該兩隻債券分別為2021年到期票息為5.55厘的美元債券，以及2022年到期票息為6.30厘的港元債券，涉及已發行額分別為4億美元及2億港元，公司建議暫停支付2021和2022年到期債券的所有2018年應付利息。公司表示，由於過去兩年中國信貸環境收緊，公司包括銀行貸款和境內發債在內的國內融資渠道受限，導致集團流動性緊張。
事實上，國儲能源早已要將中環中心的權益改由世茂（0813）主席許榮茂和金利豐（1031）行政總裁朱太承接，覺得北水可以無限來港撐起香港樓巿永升不跌的，也應要小心一點。
[陸振球 樓市解碼]