陸振球﹕捂盤不賣 製造人為供應樽頸
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GS(14)@2018-06-09 10:12:58https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9217&issue=20180609
【明報專訊】根據運輸及房屋局數據，未來3至4年的私人住宅潛在供應量逼近10萬個單位，折合平均每年應有2萬多伙可以應巿，本應有壓抑樓價的作用，但早前差餉物業估價署數據卻顯示香港樓價已連升了25個月，不斷破頂，到底是需求真的太勁，抑或是人為製造的樽頸造成供應不能到位所致？
如上文所言，如按官方數據，巿場理應每年有2萬伙以上的新供應，又或每半年應有約1萬多個新單位可以推出，但大家可知道，原來今年上半年，發展商只推出了4524個單位，僅為去年下半年推出10373個單位的一半也不夠（圖1）！
早前財爺陳茂波說新盤貨尾單位約9000個，會研究開徵一手樓空置稅，最近又明言有關研究已快完成，雖有發展商說貨尾增加，並不是他們囤積不想賣樓，只是賣不到而更不想蝕本賣樓，但在樓價不斷破頂情况下，實在難以想像現在賣樓會蝕本？而上述數字表明，今年上半年發展商確實是「捂盤」（內地用語，實在非常傳神）不賣，客觀上造成了供應樽頸，那就算政府如何增加土地供應，一日人為樽頸不打破，一日市場都會是供不應求。
落成3年未賣新盤逾1700伙
如果說，發展商不賣樓，可能只是一時三刻巿况不就造成，還說得過去。不過按中原地產提供的數字顯示，發展商持有包括貨尾及未推而已可出售的單位，今年落成的有7011伙，落成已有1年而未售的單位卻多達4495伙，落成兩年仍未售則有1227伙，落成三年或以上仍未售也有1724伙（圖2），過去3年樓巿大熱，不少二手凶宅也可以賣得出，卻有超過1700伙已落成3年的新樓仍賣不出，是巿况不就，還是「捂盤」行為？
除了新樓空置稅，日前陳茂坡在立法會被民建聯主席李慧琼問及，現屆政府上任近一年，樓價持續上升，會否效法外國實行限購樓宇措施？陳茂波回應稱，政府亦有研究實行限購措施，「但政府會否做，就不便在這裏評論，不論我說會還是不會，都會被市場過度解讀，然後對樓市推波助瀾。」
空置稅具針對性 發展商反應大
對於政府有可能推出新盤空置稅，發展商反對聲音不小，有朋友說業界反對聲音愈大，便可能反映政策真的有針對性，「針拮到肉」才會有如此大的反應，至於若政府進一步推出限購措施，朋友說自從非自住樓要繳付15%的辣招，買樓要找首置人頭後，將來或會如上海出現離婚潮以致可以多買一層樓？
現在香港除了住宅供應出現人為樽頸令樓價瘋漲，最近的車位巿場也是熱爆，日前何文田豪宅盤天鑄一個車位以高達600萬元易手，令大眾嘩然！其實，現在平均每個車位的二手成交價也已高逾200萬元（見圖3），過往大家都說年輕人要10多年的收入才可以買樓，或許遲一點，年輕人10多年的收入連買個車位也不夠！
車位瘋漲 港府規劃失當造成
造成車位價格爆升，有議員曾分析可能與政府的規劃失誤和近年納米住宅單位盛行有關。原來，全港資助房屋及私人屋苑均參考《香港規劃標準與準則》的指引，以決定發展項目中的泊車位供應量。立法會交通事務委員會成員譚文豪早前接受傳媒訪問時表示，政府近十多年來，多次調低規劃標準中的車位配置比例，其中2002年建議引入「需求調整比率」，按單位面積計算車位數量，單位面積愈小，車位量愈少；最近一次是在2014年降低私樓中小型單位的車位比例。
譚分析，政府於2011年推限呎地令納米樓頻生，但樓價仍大幅攀升，市民雖然「愈住愈細」，但買車能力不變，批評在2014年再減車位比例，未能配合納米樓應運而生的情况，令車位供應更緊張。
日前舉行的「粵港澳大灣區金融科技論壇」以「共建世界級金融科技灣區」為題，探討如何推進大灣區金融科技創新及培養金融人才。香港大學經濟及工商管理學院院長蔡洪濱在論壇上表示，大灣區面對人才流動的問題，而阻礙人才來港的首要原因是房價過高，無法吸引年輕人才來港。
對於蔡洪濱的看法，深圳市人民政府金融發展服務辦公室主任何曉軍作出回應，他指房屋並不是問題，因為高鐵香港段即將通車，屆時從香港到深圳只需14分鐘，隨着交通便捷，港人可到大灣區其他城市居住。
深圳住房政策 力爭大灣區人才
其實，大家也應留意深圳住建局在周二發布指計劃到2035年籌建各類住房170萬套，其中人才住房佔20%左右，達34萬套。據報道，有關的人才住房，只要符合深圳高層次人才各級標準的人士便可以申請免租入住一定年限、相應面積標準的住房，而在深圳全職工作滿5年以上，更可按優惠政策購買人才住房或者申請獲贈住房產權。這意味着如果港澳人士被認定為深圳高層次人才，也可受惠於該政策，未知有關政策會否與香港構成人才競爭，香港是否也可以構思相似的人才住房政策？
[陸振球 樓市解碼]