REIT的股價近期不是很好，看看領匯(823)就知道。市場對這個現象的解讀是: 因「預期加息」所影響，加息增加其他生息工具的回報，令到REIT這類高息股相對不夠吸引，所以要賣貨走人。
我很喜歡這個解釋。這個解釋夠簡單、直接，用的只是中四經濟學所描的「機會成本」概念。「加息」增加了持有REIT的機會成本，放棄其他資產的利息回報，所以股民減持。這是我聽收音機和看報紙財演的通用說法。
細想之下，我覺得這個解釋有少少不足。REIT和其他生息工具的回報差距較接近「經濟租值」的概念。正如兩個同質的面包分別賣五蚊、賣兩蚊。就算兩蚊的面包加價到三蚊，你也依然會買這個三蚊面包，因為此終較五蚊的便宜2蚊。這「2蚊」就是經濟租值。冗長的推論不再做下去，結論是：就算其他生息工具的回報較佳，也不代表必然好過REIT，這只推論到REIT價格會跌，但推論不了REIT會跌這麼多。
回歸最基本的企業結構分析先，凡企業要增長都必須融資。融資有很多法門，但不離三個法則：用自己錢、印股票和借錢。因為REIT必須要將自己的收入和利息的九成用作派息，所以第一招「用自己錢」已經基本上廢了武功，先天不足，剩下的只有兩招。如果加息，是變相增加借錢的成本。由此可見，REIT的可行融資方法只剩下印股票。這些融資限制對REIT未來的業務增長是非常不樂觀的。
而且加息其中一個影響是樓價跌，這個不用解釋的。息率對在香港的地產市場尤見重要。有很多大的地產商，都有一個REIT的子公司。如果要棄車保帥，保住母公司地產商的高每股資產淨價和低市帳率，不排除母公司會用財技，將低質的資產高價賣給REIT子公司。這一招有某大地產商常用，不過是用來避裝修成本。
這是我對REIT和加息的見解。如果這個理論是正確的，這也可以間接推導公用股是比REIT更具防守性。不過，美國加息，對香港的經濟是負面的，買咩都死，還是留一筆現金或投資一些增長型股票。
「David，你可唔可以解釋一下點解你可以做得咁差？」
如果你有睇過黃子華，你就知道呢個問題應該點答：「小意思啦生哥，其實我係可以做得仲差D架！」我無，我當然無咁答。為了份工，為了年尾份B仔(Bonus) ，我死忍。
「生哥，其實我地主力就做IPO既，有時真係好睇市況。市差，好多公司自然卻步唔上市；你看看同行，那一隻福健諾奇比主席私逃挾帶，又或者最近果隻天合化工，比anonymous analytics懷疑做假數，逼住又回購又增持。相對之下，我地無接到呢D deal，已經好平安，少左好多麻煩。你知啦，近排中國政治又唔係咁穩定，香港又佔中，我地真係好難做生意落去……」多年的打工仔經驗教識我，同同行比較，係一招唔錯的做法，不過今日好似無咩用。
「我唔理，總之無野唔可能，你死都同我死掂佢！」所以，我不嬲都話黃子華係有先見之明，下一句的標準答案應該係：「無野唔可能，我同意，不過呢一個薪酬就…. 你又唔理，你估我又理唔理…(奸笑)」當然，我又係無咁講。
投行的工作就係如此麻煩，朝早比老細語言強姦；夜晚就比大陸的乜總乜總捉去應酬。我離開了令人鬱悶的Charter House辦公室，在幹諾道中徑徑走走，點起了那支的Lucky Strike，爆了珠。我吐了一口煙圈，一直在想，到底我做錯了什麼？一日最衰都係佔中班人，我好努力讀書，成為了會計界的精英，做埋陳茂里的同學，走入投行的世界。點解茂里佢可以咁好命？劏房、醉駕都無事，而我仲要為一單Deal營營役役？明明以前我係天之驕子，賺大錢，雖然一個金融海嘯打殘左我少少，但世界都話靠大陸嘛，點解我日飲夜飲飲到爆曬肝，接咁多大陸生意，我人工都去唔返以前的價？仲有，明明果班讀名校的所謂垃圾富二代就真係白癡到嘔，又係Junior，點解佢人工仲高過我呢個MD？就係因為佢老豆間假數公司要上市，我地要做佢生意嗎？
點解我老豆唔係李嘉誠？點解我生得咁靚仔但係甩頭髮？佢兩個咁樣衰但係無甩頭髮。兩個？！我由幹諾道中不知不覺竟然走到夏愨道，在我面前真係有一老一少。老果個，我記得的，文匯報說他是勾結外國勢力的政棍！呢D人渣專搞死香港，好似成龍大哥咁咪幾好，勾結中產最愛的Kenny G做朋友，幾有人氣；少果個，我有點印象，但叫不出名，好似叫Yvo……前日睇TVB政府對話時好似見過，不過到佢講野時就轉播左其他新聞或者去左廣告，唔係好記得，算啦……
我記得幾年前有班廢青搞保育，林鄭係單身走入人群挑機；雖然時移世易，佢而家只係識在室內嘆冷氣搬龍門，不過當年的勇氣還是可嘉，我要效法下佢走入去質問呢班友：「香港有好多人反對佔中！」在場人士有班人勸我冷靜啲。冷靜？我唔冷靜就一刀斬左你兩條粉腸？冷靜？我只好舉高雙手，怕班暴民人多蝦人少，那個廢青Yvo…(又叫唔出名) 竟然笑住串佢我：「放心呢度無人襲擊你。」
呢班廢青根本唔聽人up，我一定要將我的道理講出黎：「佔中係多數人反對，少數人支持，如果民主係少數服從多數，佔中者最唔民主。你睇下張融個簽名行動？好多人反佔中架。」
那個漢奸竟然質疑我：「先生，那位經常出醜的叫周融，不是張融。簽名班人好多人都收左錢，所以根本唔可靠。」
身為精英的我想起大學讀過的statistic 101，佢講野好似係有道理；但我係中環精英，講野要有身段，呢度人又咁多，我點可以比佢拋窒：「我…. 我…. 嗱，你……你……唔可以咁講，That is the only data available……佔中嘅人唔可以收錢架咩？」我惱羞成怒一口氣講左成個鐘，希望我可以鬧醒班廢青老坑早日收手唔好搞亂香港。
這刻，我身旁的Blackberry響了，是老細生哥打黎：「David，你出完醜未？你醒少少啦好無？位唔係咁上架？而家報紙打黎質問公司，公司而家要動用公關去撇清你在金鐘亂up的個人評論，不代表公司立場呀！你係咪食錯藥……」
我輕輕cut了生哥線，眺望遠方那個光明磊落的暗角，我望唔透。點解大家都係叫David又係做金融？人地David Webb咁成功，我個人咁失敗？點解？點解？
故事純屬虛構
參考：
http://hk.apple.appledaily.com/realtime/finance/20141022/53049089
http://news.now.com/home/finance/player?newsId=115794
史丹利隨筆：https://www.facebook.com/Post90stanley