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P2P的火爆與房地產經濟。 果海

http://xueqiu.com/1133487454/29544513
P2P的火爆與房地產經濟。
如果你仔細觀察的話，會發現P2P的火爆與金融機構對房地產貸款的收緊呈現出逆相關。
在於各個P2P交流中，你會發現大量的P2P的資金最後是流入了房地產。銀行不給貸款，信託不給貸款，地產私募募集難，你只要說借錢給開發商造房子，投資者就不認可，根本賣不出去。很多小地產商驚喜的發現P2P是一條很好的道路。不用披露資金的用途，只要借錢就可以，所以老闆們都是以個人名義借錢，然後用於自己的小地產項目。
  因為P2P的不透明，因為P2P個人借錢就可以，而借錢的實際用途也沒人監管，所以P2P借錢端大量的小地產商活躍著，歡呼著。
  對P2P平台來說，發現這些借錢人還能提供土地擔保，這要比那些用信用借錢的人看起來風控更嚴格，睡覺更能安心。明顯高大上了許多，而且這些人借錢都是上億的借，利率都是30%-40%，給投資者也就12%，中間28%的收益，也不用自己跑到外面去拉客戶了。坐在家裡就能賺錢，簡直是賺翻了。
對於投資者來說，100塊人民幣就能有12%的收益，而且前面的人都兌付了。這是天上掉餡餅的事情啊，這麼高大上的「互聯網金融」。還有土地抵押，還有個什麼擔保公司擔保。自己頓時高端了許多。

如夢幻泡影。

所有這一切，都建立在中國的房地產市場超級繁榮的基礎上。永遠記住」羊毛出在羊身上「。如果房地產市場不好呢？如果小地產商的項目銷售不好，小地產商無法還錢，跑路——P2P平台無法兌付，老闆跑路或以非法吸收存款罪被抓——屌絲投資者們血本無歸。

P2P高度繁榮的背後是在接中國房地產市場的最後一棒。

今天忍不住說點自己對房地產的看法，強調只是自己的看法。 PorcoRosso_dw

http://xueqiu.com/4106591084/29574249
今天忍不住說點自己對房地產的看法，強調只是自己的看法。
1、在社會穩定的前提下房價一直會漲的。大家估計要拍我一臉磚了，好吧，我說另外一個會讓大家高興的話，股市也一直會漲的，只是我們不知道要回到6000點需要多久。房價現在就是6000點的時候。
2、為什麼有上述判斷？說到房價不會跌的理由無外乎是稀缺，剛需。先說稀缺，什麼叫稀缺，每個房子都是稀缺，因為你在宇宙中不可能在有第二同樣位置和空間的房子，從時間維度上更是如此，所以說稀缺是胡扯。我不排除有位置非常好的房子，但是那種不是普通人住得起的，在A股1%的賬戶交易金額在100萬以上，那種房子估計是萬分之一的人去購買的；再說剛需，啥叫剛需，我想買townhouse，我想擁有美國綠卡，我想開法拉利，這些都是「剛需」，可是我沒這個能力。誰都有需求，那也得看看購買力不是，中國著名經濟學家成思危說過，房價在個別城市會有適當的調整，但別指望下降到你買得起，這不大可能，所以大家買房還是要趁早。我當時就震驚了，經濟學家的邏輯太牛逼：們要趕緊買一個即使降價我們也買不起的東西。這尼瑪不得當年的諾貝爾經濟學獎簡直天理不容。
3、繼續聊購買力。我們國家的房地產市場經歷了長達15年的繁榮，這其中有人民群眾日益增長的住房需求、購買力的提升、國家拚命放水、國人對於住宅的特殊感情以及稀缺的教育資源等等原因造成的，可是大家想過沒有經過這麼多年的增長，一套110平方米房子在北上廣深價400-500萬元已經是普通住宅的價格，我想問下偉大雪球的球友們，有多少人能在30歲之前拿到這筆錢，即使是在這4個城市？我假設有50%以上的人吧（這個假設連國家統計局都不信），大家可以去翻一下統計數據，這些城市的開工量和保有量吧，我在這裡不具體細說了，會讓大家震驚的。我毫不客氣的說，過去5年的房價上漲已經把社會中層兩代積累的財富已經吞噬乾淨了，再過5年、10年大家拿什麼去買？
4、房貸。有人說，可以房貸啊？這個話題我更不想說，大家看看自己的周邊或者問下自己，就知道壓力有多大了。我就簡單說下自己吧，在深圳，月供3500塊（房子買的小），物業管費加水電加停車費1000，油錢1500塊，吃飯1000塊，非常偶然的飯局、非常偶然的逛街買衣服、鍛鍊身體1000塊，合計8000元，這是我單身的狀態。上述數據只有少算沒有多算。我不知道我處於城市的收入何種地步，也許我真的太屌絲了。如果有了家庭，有了大房子，有了孩子這個支出會更加的恐怖。
5、供給也有數據，我也不用多說，最新統計數據，深圳目前房屋保有量按照過往的銷售記錄來說需要一年。2013年算是一個瘋狂銷售的年份，所以這個時間只會長，尤其是在經濟下行期間，其他城市的更長。
6、實際感觸。我所在區域的一個」新開「樓盤，已經新開快3年了，目前仍然處於50%入住率不到的程度。我坐高鐵每到一個城市，最大的風景就是正在開工的樓盤，當然給我最大震撼的是武漢，那個架勢我看是要重新再建設一個武漢，當時目測僅僅三環附近，新開工的樓盤和快封頂的樓盤近50棟，更別提還有廣闊的土地。
7、我經歷過08年，所以我見過房價恐怖下跌的情況。追漲殺跌，人性使然。
8、我依然不相信崩盤論，但我想如果是作為一個資產，房產已經是一個非常差的投資，說是48塊買中石油有些誇張，但是應該是在90元買入了中國平安。

重陽投資總裁王慶：房地產已喪失投資價值

http://wallstreetcn.com/node/92228

上海重陽投資管理有限公司總裁王慶認為，中國房地產已經失去了投資價值，但樓市的泡沫非常堅硬，類似美國的斷崖式暴跌情況可能不會在中國發生。

王慶博士在華爾街見聞俱樂部第1期主題沙龍上指出，2005年人民幣匯率改革，埋下了後來包括樓市在內的中國資本市場泡沫種子。

「當時市場一致預期人民幣匯率大幅低估，美國國會分析認為人民幣低估幅度最高達到44%。如果2005年7月放開人民幣管制，就不會有之後的2007年股市泡沫及後來的房地產泡沫。」王慶說，「但人民幣實際貶值速度沒有跟上市場預期。在2005年一次性上漲2%後，人民幣進入長達8年漸進升值期。」

（人民幣匯改歷史）

王慶表示，當時中國資產價格以美元計算，在這期間都被低估了30%。由於預期中的升值沒有通過匯率實現，這種預期通過其他人民幣資產快速升值實現。

對應在房地產行業，70個大中城市房地產指數幾乎與匯率走勢一致，從拐點可以看出房地產趨勢比匯率快1年到1年半時間。

從今年年初以來這個趨勢發生了變化，杭州樓市鬆動，興業銀行限制對房地產貸款，人民幣匯率突然出現快速貶值。這三個因素疊加在一起，讓市場擔心中國是否將出現系統性風險。

（房地產步入拐點）

王慶博士認為這種憂慮是有依據的。

王慶解釋說，由於貸款以不動產為抵押，房價下降會引起銀行惜貸。過去幾年中國負債率上升較快，高槓桿行業房地產業資金鏈斷裂，將導致房地產泡沫破裂，從而讓經濟硬著陸。經濟情況惡化導致資本外逃，將引發市場人民幣貶值預期，這會導致資產價格進一步下降，引發新一輪房價下行。

那麼中國房地產泡沫有多嚴重呢？

從估值數據看中國的房地產泡沫非常嚴重，中國平均房價收入比高達7-8倍，北上廣等大城市更高達兩位數。同時租金回報率低於3%，而國際上租金回報率低於3%的國家，最終泡沫均會破裂。

但是從家庭負債率看，泡沫破裂的風險卻並不大。過去10多年來中國家庭負債率是上升的，但是按揭貸款佔可支配收入比率低於50%，這從國際上看不高。

而更重要的是，重陽投資估計中國家庭購房首付比率超過60%甚至70%。

這形成了一個奇怪的現象，一方面中國的房產泡沫比較嚴重，另一方面負債率卻並不高。一個很可能的結論就是，中國有房地產泡沫，但是卻十分堅硬，這個泡沫很難破。

如果中國房價維持目前水平5年不變的話，假設中國未來實際經濟增長平均6%，而通貨膨脹率3%左右的話，那麼中國房價收入比將會降至5倍。

王慶稱，房地產市場調整通常有兩種方式：一種是跳崖式的暴跌；另一種是，房價維持不變，經濟繼續向上，用收入上漲消除泡沫。美國、歐洲和日本的泡沫是第一種情況破滅，而韓國、中國台灣則是以上述第二種方式實現的，即房價先上漲，然後7-8年不漲，然後再開始上漲。

王慶博士認為，中國房價調整很可能以後一種方式實現。背後的原因則是，首先中國經濟仍然在成長。第二點是，目前中國負債率仍然較低，不太容易形成所謂「margin call」，不太容易造成資產價格迅速調整。

但是無論泡沫以何種方式破裂，有一點可以肯定是，中國房地產已經不具有投資價值。

 

關於華爾街見聞

華爾街見聞是中國領先的財經新媒體平台，我們提供全球經濟和金融資訊，幫助中國投資者理解世界。

華爾街見聞2010年11月創建於紐約華爾街，已成為國內媒體與讀者理解全球市場的首選資訊平台之一。過去幾年全球市場每一個重大轉折點，第一個向中國投資者發出警報的都是華爾街見聞。目前每日有數十萬用戶訪問華爾街見聞網站，有30多萬用戶訂閱華爾街見聞微信公眾號（wallstreetcn），數以百萬計的用戶通過第三方平台閱讀見聞的內容。

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關於海際會

「海際會」全名「上海市浦東新區金融促進會——對沖基金專業委員會」，上級主管單位為上海市浦東新區金融服務局。

海際會致力於開展對沖基金的行業交流學習，促進中國對沖基金行業在後台運營、風險控制、法務合規、銷售服務、品牌建設等方面學習海內外先進經驗，積極為對沖基金在中國市場的發展做出貢獻。

海際會於2013年12月18日成立，其中不僅包含了國內一批對沖基金界的重要標竿性企業，也包括了國際知名對沖基金。截止2014年3月底，共有會員26家，會員總共管理資產規模857.5億。

海際會官方微信：海際之聲

雪球嘉年華論壇2：房地產行業還值得投資嗎？ 雪球活動

http://xueqiu.com/2552920054/29751678
主持人：大家都知道，除了成長股和價值股是雪球上永遠爭論的一個話題之外，還有一個話題也是雪球上爭論最多的話題，大家知道是什麼嗎？對，地產。在座的各位不是已經買了房就是想買房子，房地產的話題和每個人的生活都息息相關，那麼今天在最後一個論壇上，我們給大家請到了雪球裡討論房地產最為資深的專家和用戶，下面就讓大家以熱烈的掌聲有請他們：

雪球人氣用戶西峰（@西峰 ）、新財富最佳分析師蘇雪晶（@約塞連2200206007 ）、雪球人氣用戶@被解放的mogwai 、國泰美國房地產開發基金基金經理吳向軍（@年紀不輕輕吳向軍 ）、雪球人氣用戶@求漏 ，請各位嘉賓上台。這場論壇由我們的人氣用戶的西峰來給大家來主持，把舞台交給西峰。

查看原图比專業主持人更專業的西峰

西峰：各位在場的觀眾，我們今天會開始一個關於地產方面的小小討論，大家都知道2014年一開始，從萬科北京的假摔開始，真真假假的跌價新聞，成了今年上半年地產方面也是中國經濟最熱門的話題，那麼我也想來一個快速的開場，在這樣的情況下，我想問一下各位嘉賓怎麼來看待目前的房地產局勢，未來一段時間，房地產會怎麼樣走？蘇雪晶，要不要你先開始。

蘇雪晶：好好好，每年都來參加雪球的活動，今年是最高大上的一次，所以為雪球的進步和大家聚會的機會越來越多，感動高興。我不太同意梁總剛才關於分析師的評價，實際上現在這個去一天出一份報告，一個簡單的結論，相信這樣的判斷，分析師這樣的做法才是真傻，我們從來不是這麼來寫報告的。所以這個需要說一下。

最近的情況來說，我認為我們是一線的城市以及二線的城市都深入地去調研，我這週四也參加了上海內部的一個樓市的調研，確實整個的行業還在調整的過程當中，就像我們年初在報告裡講的，我們認為這一輪的週期可能相對比較長，而且現在也只是調整的過程中。但是媒體報導的價格的大幅調整，我還是想把真實情況給大家講一下。真實數據顯示上海市的二手房的成交的均價並沒有出現下跌，截止到5月份。那麼上海市的二手房的成交的數量量上是創了25個月的第二個低點，所以說，應該講，以上海為例，真正的情況是量出現了大幅度下跌，價格還沒有真正的下跌。這是真實的情況。

吳向軍：我稍微講一下，因為我也不是國內房地產的專家，把我看到的部分現象我想講一下，我覺得像上海、北京這種一線城市，從基本面來講，從供求來講的話，長期的供求是非常健康的，其實越往二三四線城市往下走的話，供大於求的現象是越來越多的。這個正好跟前幾年的調控有很大的關係，那麼，前幾年調控最狠的就是一線城市，接著二線三線城市往下走，現在三四線城市基本上沒有什麼調控，正是這些城市供應量極其巨大，而且當時有很多西部大開發，很多各種各樣的政策方面的傾斜，造成市場上大量的供應，但在在需求方面，大家一直期望的城市化或者農民進城這種趨勢，因為土地改革一直沒有大的突破，造成在三四線城市，需求沒有大家預期的那麼高，造成了供求方面的不平衡非常大，這方面供求不平衡需要幾年的時間去消化吸收，但一二線城市，在供應方面在前兩年，在供應上受壓制了很多，需求也被人為地壓制了很多，但長期的需求完全是非常健康的，所以我覺得週期總是要來，但是這個週期要來的話，如果政府的行政手段逐漸減少，恢復市場調控的手段，我覺得一二線城市應該從中長期的角度應該是不錯的。

西峰：其實我知道你的專業是國泰美國房產基金的基金經理，不如對比一下，從你更專業或者更熟悉的美國的房地產投資來看，中美房地產投資的機會比較您是怎麼看的？

吳向軍：我覺得，中國這種房價的長期大幅上漲已經告一段落，從全國來考慮的話，但是像一線城市比如說上海，長期會有空間，但是幾倍、十倍這樣漲的空間，已經完全過去了，跟中國的過去十年經濟的高增長，也沒辦法比較了，中國今後十年的經濟增長量絕不會重複過去的十年，絕不可能。美國的房地產經歷了一個很大的泡沫破滅的過程，從2007～2012年美國的房地產是非常慘的，房地產的平均價格下跌了30%以上，房地產的建造下跌了70%以上，而美國這個國家的人口增長是非常穩定的，長期的需求是非常穩定的。那麼經過這麼大的空窗期以後呢，它在過去一兩年之間，也相當於一個觸底反彈的一個過程，房價上升得比較明顯，房地產的開工率上升也比較明顯，但跟以前的平均水平，還差得很遠。所以跟它的經濟一樣，是一個反彈的過程，而且它的反彈的時間點比經濟要慢兩三年左右，現在正好是一個相對比較好的投資機會。但是我想的話，想在美國賺幾倍十倍的可能性也是不存在的。

西峰：我們回到剛才繼續討論的問題，就是中國房地產的後市這個話題，求漏你的意見是怎樣的？

求漏：是這樣的，從股票來說，大家對房地產股都不是很喜歡，人氣也不是很旺，我覺得這是一個很好的現象。第二個，今天時間有限，也比較晚了，我重點講幾個吧，一是市場的目前情況，蘇總他們那邊有應該有很多的數據去支持，目前的成交量同比2013年是大幅的下滑，公開數據也是正在披露，他們的瞭解也應該是這樣的，這是沒有問題的，但價格，尤其是一線城市的價格應該是沒有大幅的下降，據我瞭解上海有一些樓盤的價格還是在上漲的。三四線城市比較慘，我有一個朋友在常州做房地產做得時間比較久，跟他瞭解的情況是像常州龍湖他們的想法都是想把尾盤清理掉就不在這個城市了，就不在這樣的三四線城市玩了，這是三四線目前的現狀，目前在一定的時間內也容樂觀，而一線城市，量在下降，但價格目前是在高位有下滑的跡象，只能說是一個跡象，這是市場的情況。第二，大家對於整個中國房地產市場每個人的判斷都不一樣，包括很多大佬他們的看法也不一樣，到底這個泡沫有多大，能不能破，很難去講清楚。而且我覺得中國房地產基本上還是政府在做莊的一個市場，他可能維持一個泡沫到一定的程度導致它不破，如果他不想維持，可能就比較慘。這個東西很難去有一個固定的結論，目前其實整體從市場看，應該說它的存量，就是庫存確實是比較多的，那可能需要一段時間進行消化。包括像上海現在還處於供不應求的狀態，不同城市也是不同的觀點。我基本上是這樣一個看法。

被解放的Mogwai：因為他們是專業的人士，我是屬於業餘的，炒過房，雪球喊我來，可能主要是因為我以前炒過房，有這個經歷，我是從南京過來的，我先講講南京的數據。南京的話，它是從12年10月份的時候，有4.7萬套庫存，到了13年1月份降到4.5萬套，到10月份降到3.3萬套，今年4月底的話應該在3.6萬套，說明它的庫存是在一個低位回升的過程，金三銀四的時候，南京的銷量是下降了30.7%，上市量增加了15%，從這些數據來講，肯定是量增長了，就是它的庫存的增加，然後它的銷量下跌了，成交價上應該一季度還是在漲的，因為我是業餘投資的，所以可能還是講講我個人，個人去年10月底也賣出了一套房產，那我的感覺就是因為價格也創了新高，而且當時的量是沒有跌還是在漲，已經滯止了。到了一個比較高的水平，我想目前是從量價齊漲的，到了一個量止價漲的，到現在量跌價滯的，未來可能會到一個量價下調的水平，但是我不認為會有一個大幅度的，我覺得這是一個正常的調整，像2010年4月份的時候，國十條出來的時候。當時也是房地產調控嘛，當時是上證A股幾個月內就跌了1000點，但是房地產的話，真正下調是在年底，到2011年才開始調整，我個人判斷，這是一個正常的調整週期。

西峰：剛才幾位嘉賓有一些講的比較直接，有些講的比較含蓄，那麼我不如問一個我來問一個之前很多雪球的網友都私信給我或留言給我的問題，你們不要說那麼多，就問你一個問題，我想買房，現在能不能買，如果現在不能買，什麼時候能買，這是個時間問題。

第二個是位置問題，很多人現在在北上廣深，一線城市工作，來自於二三線的城市，我應該在工作的地方買房子呢，還是應該回我自己的老家買房子呢？工作（地點）的房子當然大家都知道好，貴啊，老家呢，便宜啊，我應該怎麼選擇呢？一個時間問題，一個是地點問題。請教四位嘉賓。

蘇雪晶：平常很多同事也面臨這個問題，身邊很多人也面臨這個問題，剛才在門口的時候看雪球的擺的圖書的推介攤上有兩個年輕人在那兒探討一個問題，其實這個問題大家比較關心的，我覺得還是比較同意剛才那兩位嘉賓的觀點，主要還是分化的情況。可能在上海來說，我個人覺得今年下半年應該是一個，可以出手的機會，其實今天讓西峰做主持人是蠻可惜的，西峰關於短週期的上海週期延判（4:36:57）是很準確的，應該跟大家分享一下。

另外一個就是要在工作的城市還是在原來的家鄉買，可能是兩個問題，一個是經濟角度上去考慮，從經濟角度上考慮，毋庸置疑的是，在需求強勁的城市買入可投資的產品，我覺得肯定是一線城市或者是工作的核心城市。還有一個，要從情感的角度來選擇問題，實際上這也是是很多年輕人都面臨的，賺了錢究竟是自己先享受，還是孝敬父母，回報家鄉，從這個角度講，投資家鄉的一套房產無可厚非，關鍵問題是，不要被統計成西南大學統計的空置，這是關鍵問題。

西峰：對的，這個調研在上週發佈後，也是引起了大量的爭議，特別是提出了百分之二十幾的空置房，我們也看到有關人士和任志強很激烈的爭執爭議。還是一樣，把問題傳給下一位嘉賓。

吳向軍：如果這個問題是北上廣深的朋友問的問題呢，我想問一個問題，你想在北上廣深呆多久，如果你想呆十年以上，什麼時候買都一樣，今天買、明天買，房價漲30%，跌30%，什麼時候買，都一樣。

西峰：什麼時候買都一樣，這個對，但我付的錢不一樣啊，

吳向軍：就像買股票一樣，你是沒有辦法判斷這只股票是漲還是跌的，在以後幾個月的時間裡是漲是跌，你是沒有辦法判斷的，但是如果我呆10年，這只股票拿的夠久，賺30%虧30%對十年以後的價格是沒有任何區別的。我們知道，像利息也是一樣的，如果你想7%、8%的利息的話，你差一個點，十年之後差得就非常非常大，所以你現在的價格跟10年後差百分之二三十，是沒有區別的，

西峰：你覺得，只要看好長線，現在貴一點便宜一點，問題不是很大。

吳向軍：對，很多人光想就想了五年，這種人有很多的，你何必要去想呢，只要是你覺得我有這個需要，我需要這個房子，我在這兒呆得足夠久，到以後的話，就是一個小小的誤差而已。這跟買股票拿長期也是一樣的。

西峰：其實我是有一點點不同意啊，就是你知道就是中國家庭的金融資產接近八成都是房子，剩下亂七八糟的加上股票也不過百分之十幾，所以你面對一個80%以上的的投資，和一個面對百分之幾的投資，審慎度應該不一樣，大家買股票的時候還想半天呢，買房子怎麼可以就一拍腦袋，相信他好就一直買呢。

吳向軍：我的前提就是你想呆多久，你是想就像炒房子的，今天買明天賣或者是兩年賣掉，這是非常重要的一個問題，但是如果說你想住一個房子，沒有房子住，你可能要呆10年以上，那什麼時候都是一樣的，就像一個好股票，你覺得它很好，你會拿10年以上，現在價錢是100塊，80塊錢、70塊錢還是130塊錢，這對以後，沒有什麼區別，因為你的回報率只差一點點。學過數學的都知道，時間是一個非常重要的因素，只要時間夠長，你的回報率相差都不是很大，

西峰：那麼請求漏說一下吧。

求漏：簡單說一下，現在買，應該不是很好的時候，我自己也在看，主要是幫我一個親戚在上海看，後來發現不對勁，建議他要等一等。一個是現在貸款的利率一點一嘛，如果你要是按揭買房的話，可以算一下，如果你貸款兩百萬然後按一點一的利率算下來，打個7.5折的利率算下來，你打算貸30年，還的利息還是很高的，現在的貸款按揭不是一個好的買房的時機。第二，如果量下跌到一定程度，它的價格就會有一個調整。所以，我覺得，可以等一等，看一看，至於買，在老家買還是在上海、北京買，這個，大家肯定還是想是為了升值，如果舒服嘛，還是在老家買房大一點，壓力也小一點，如果升值的話，還是在上海、北京這些地方買，這種地方就是不看短期，看長期，上海的比如說文化教育各種資源包括醫療還是在北京、上海這種集中，包括現在北上還是在限購，如果真的不好，放開限購北京和上海，還是很有威力的。第三、中國還有很多戶口的管制，現在你在上海買房子，你還落不了戶，你外地的，如果上海的房地產實在特別差，改變一個變量，上海的房價就會漲很多，包括北京，現在北京戶口你都很難弄到，以前剛畢業的時候，一些國企進去還發你一個北京戶口，現在基本上沒這個可能性了。如果你要買房子，入北京的戶口，那房價漲個20%至30%都很正常。我的建議是短期可以找一個低點，你想買房，如果買的話在北京上海買好一些。

被解放的Mogwai：這個問題可能是差異化的，不同的人有不同的方案。如果是你必須要買，剛需的，你要結婚生子，現在是可以看，可以買的時候了。如果你是改善型，兼顧投資這種需求的，那麼你未來半年到一年，應該是一個比較好的出手的機會，如果純粹投資的話，現在不是一個特別好的時候。

西峰：最後一個問題，雪球很多網友來問的，現在大家可能很看好房地產，但是房地產投資的門檻很高，而且房地產又在高位，現在房地產企業的估值很低，PE也很低，銷售、現金流不是很差，目前在市場恐慌的情況下，是不是買房地產股是一個比較好的替代關係呢？我們反著方向回答一下。

被解放的Mogwai：因為我是個人投資者，所以我不是一定要研究房地產，如果炒股票，我不太會選擇這種資產負債比較高的、資本密集的這種行業，我比較喜歡現金流比較好的公司。如果是房地產的話，我可能會比較保守，我會選，第一他是龍頭企業，第二他的有息負債率比較低，應收帳款比較高一些，我比較保守。

求漏：我覺得房地產股票，A股可能少一點，A股有萬科，我還沒有賣，但是港股跌了蠻多了，我是覺得可能存在很大的賺錢機會，也不好講，反正最起碼這個價格，可以進行很好的跟蹤了，但是我提醒大家，房地產股票尤其是開發商的商業模式其實是很不好，我在私下跟一些做房地產股票的人聊，他們經常跟我講，這個公司在哪裡拿了地，成本多少，邊上賣多少，總體一算，這個項目怎麼就賺錢了，比如有20個項目都給你算下來，覺得這個公司怎麼著都賺錢，利潤又分好，PE很低，PB又很低，怎麼著覺得這個公司有價值，其實地產股是不應該這麼看的。

首先它的商業模式面臨很大的風險和不可持續性，你像這種住宅開發商，我買塊地，然後再賣，賣完之後我再買地，這種模式在地價被推高的時候，其實面臨很大的風險，一旦經濟拐點的話，比如萬科去年賺了150個億，虧了100個億都有可能。這種模式的風險很大，風險大的基礎上就有彈性的空間。當大家認識到風險很大的時候，股票會跌下來，當這個風險如果不那麼強，它就會漲上去，這個風險最大的來源或者決定因素還是國家的政策，這一輪可能是一些利率的問題、貸款的問題，如果國家對政策有一些積極的改善，這輪貸款的利率也有一些扶持，我相信房地產股票會有一個反彈的空間，但是空間也不是很大。基本只是一個反彈，不會再像以前怎麼樣持續，因為這是由他的商業模式決定的，這個模式導致賺錢的方式是不能夠持續的。所以大家給它的估值必然是很低的，這都是很正常的，並不是說這種公司就沒有價值，當它跌到一定的程度，風險包括大家都可能很不喜歡房地產股票，如果政策面有回暖，財政方面也有相應的改善，我覺得房地產股票應該會有一個比較大的空間，這是我觀點。

吳向軍：我稍微短點說，我認為中國的房地產企業的有幾個問題，讓我不是很舒服的問題。一個是說過去這麼多年很多房地產企業賺了很多錢，但是真正回饋股東的有多少，這是一個很大的問題，如果說你賺了這麼多錢，錢給我了嗎？相輔相成的另外一個問題，我們今天的主題叫非賺不可，中國的房地產只有一個主題，非增長不可，而且增長越快越好，越大越好，增長的方法或者說自我增長，不是說相互聯合、吞併，全都是越激進越好，就是他把賺來的錢再來增長，不斷加大槓桿，沒有說增長到什麼時候就收縮了，怎麼想著把它變成股東利益、股東權益。

西峰：股東權益、利益體現在哪些方面？
吳向軍：現在很多的房地產企業估值很低，不光是PE很低，還包括他的Book Value PE它的價格、價值，如果把所有的房子都賣掉，它的股價可能連它內在真正價格的一般都不到。為什麼呢？因為大家覺得如果真的是增值角度來講的話，這些公司把所有的地都開發完，我就不干了，（西峰插話，挺好的模式哦，吳：挺好的模式），它的價格會是現在平均價格的一倍以上，如果從理論上來講的話，但沒有人這麼幹，他會去再槓桿化，這就增加了很大的不確定性，像去年，大家生意一好，就去瘋狂地買地，沒有人說生意一好，我就把錢回饋給大家，降低我的槓桿，健康這個公司，大家都去瘋狂地買地，造成今年市場一轉弱，就顯出來，去年買的地太貴了，每次都是這樣子。

西峰：這個其實我個人都不太同意您的看法，把這個留給蘇雪晶，你肯定也有不同的意見。

蘇雪晶：剛才幾位講的，負面的因素，其實就是過去這一年下跌的原因，我個人覺得至少大部分已經涵蓋了，這是有數據支持的，有個叫150118國泰基金的房地產指數從1月1號到現在為止應該是不跑輸大盤，這是第一個。

第二萬科在今年的區間漲幅最高應該超過了50%，目前看到這麼大規模的企業有這樣的一個漲幅的沒有第二家企業。

第三個就是萬科的管理層用了十幾億的獎金在市場上放放2倍或者幾倍的槓桿買了十幾億的股票，而且預期未來三年要買到10%的股票。這三個數據背後蘊含著什麼，大家應該回去想一想。

第二就是正好回應吳總講的，過去A股確實是沒有地產企業好好回饋投資者，沒有真正的創造價值，甚至在2008年有一個投資者寫過一個著名的報告說，過去這五年萬科的市值增加，靠融資得來的，這是當時非常有名的，但是我2012年參加萬科股東大會的時候，郁亮專門對此作了回應，郁亮講我們在過去的三五年沒有做過融資，我們一樣每年有質量地增長20%、30%，甚至說今年的年初分紅比率是一個非常高的水平。其實，我覺得這些企業是在改變，第二個，回答剛才吳總那個問題，為什麼沒有那麼多的企業出現併購，這個我覺得原因，不是房地產企業不願意併購，而是A股過去不是很合理的制度造成的，A股並不支持房地產企業併購，一個是併購和審核的流程時間非常長，往往是錯失很多機會，但是我們也看到今年的特點是大量地產企業特別是市值比較小的房地產企業在積極的進行轉型，相信兩到三年會有更多的企業退出這個市場，更多的企業被大企業比如像萬科、保利這樣的企業併購掉。您講的那個擔心和疑問已經發生了。

最後講點兒實在的，我覺得我從2006年底正式開始看房地產到現在也有七八年的時間了，在這7、8年的時間當中，今年應該是真正公司分化的一年，去年是行業分化的開始，今年我認為是公司要真正分化的一年，甚至說，我們說的保招萬金、千億的七劍下天山的企業，我認為在2014年都會呈現出明顯的分化，這些企業都會出現千差萬別的變化。所以可能投資股票的難度、要求越來越高。換句話說，個人投資者沒有這個能力或者不打算在這方面動腦筋的話，我是同意，可以選擇別的行業，再不濟，可以選擇指數基金。

西峰：好的，那我們今天的時間也差不多了，謝謝諸位嘉賓，也謝謝大家。

紐約房地產——新形式的瑞士私人銀行

來源: http://wallstreetcn.com/node/97542

全文原載於New York Magzine，作者為Andrew Rice。本文有所刪節。 美國人口普查局估計，在紐約第五大道和中央公園之間的那些豪宅公寓，有30%在一年中有10個月都是無人居住的。這些空無一人的豪宅背後，閃現著中國、俄羅斯等眾多外國投資者的身影。 美國房地產咨詢公司XL Real Property Management首席執行官Dylan Pichulik直言：“外國投資者才是當前紐約樓市的主要驅動力。” 實際上，作為一種資產來講，紐約房地產具有顯著的缺點：資金占用量大，維護成本高昂。然而，紐約的房地產所有權和銀行帳戶編號一樣，僅從一串數字，人們難以知曉其所有人的真實情況。這些房產還受到嚴格的離岸司法轄區保密法律的保護。如此一來，在全球多國監管愈加嚴苛的大環境下，紐約就可以稱得上外國人的“避稅或者洗錢天堂”了。房地產咨詢公司Prodigy Network總裁Rodrigo Nino稱： 迫於國際監管壓力，瑞士逐漸增加了其外國賬戶的透明度，人們被迫繳納資本所得稅。而(紐約)房地產就是很好的替代品。 當然，在多數情況下，購買紐約房地產的資金和動機是合法的，但有時候不是。總部位於華盛頓的非盈利機構國際記者調查聯盟(International Consortium of Investigative Journalists)調查顯示，很多紐約房地產交易涉及國外金融和政治貪腐醜聞。房地產咨詢公司Wire International Realty的負責人Luigi Rosabianca說： 這種事情從來不拿上臺面談論。但是，它就像一個房間里的大象。(你很難忽視它) 房地產是洗錢的極佳途徑。一旦你買下了一所房屋，購買資金的來源就會被忘記。 不過，中國或者俄羅斯富人購買豪宅不一定是以自己的名義。為了掩蓋真實身份，多數時候是以公司名義進行交易的。 公開紀錄顯示，著名豪宅紐約中央公園西15號中，其中一所公寓的所有者是Jolly Star控股公司，它的註冊地在著名的避稅天堂英國維珍群島。絕密文件顯示，該公司實際控制人為一對名為Sun Min和Peter Mok Fung的中國籍夫妻。兩人經營著航運生意。根據香港一家法庭近期的一份判決顯示，Sun Min被指控涉嫌卷入可口可樂於2008年對一家中國橙汁企業競購失敗的內幕交易。就在同一年，Sun Min和她丈夫控制的Jolly Star公司出資1500億美元購買了中央公園西15號的豪宅。 正因如此特殊的目的，出售豪宅就比出售普通房屋簡單的多——只需一個電話。房地產經紀人Gennady Perepada在介紹完豪宅是多麽巨貴無比之後，隨手指著其中一所豪華公寓就說了一句：“這所公寓是在電話里賣出去的。”只要與客戶建立起融洽的關系，Gennady Perepada就有80%的概率將豪宅在電話里賣出去。他饒有興趣地說： 這些來美國的有錢人都很忙的。他們最需要的是什麽？節省時間！我可不會帶著客戶東奔西跑看房子，或者讓他們看電腦上成堆的豪宅圖片。我直接帶他們去Jean Georges用餐(紐約的一家高檔法國菜餐廳)，打曲棍球，去百老匯看戲，租直升飛機或者馬車出遊，預約整形醫生。 這在紐約房地產行業已司空見慣。數百萬美元的公寓通常都是通過電話完成交易的，客戶從來不去現場看房子，而只是看看平面圖，或者看看視頻介紹。紐約最熱門的房地產代理律師Martin Jajan稱，他代理了眾多豪宅交易，但有很多客戶他從來都沒有見過。 超級富豪們的神秘不僅體現在從不露面，甚至連他們的購房資金也是經過一番複雜的包裝之後才最終進入紐約房地產市場的。 富豪們的海外資產典型的隱藏方式(或者說洗錢方式)是這樣的：某家公司名為“特拉華州有限責任公司”，但主要商業活動卻在紐約，而管理權則歸屬於避稅天堂英國維珍群島的某家殼公司，這家殼公司的所有權則屬於國際離岸商業中心英屬馬恩島(Isle of Man)某只信托，而這家信托基金則擁有列支敦士登銀行賬戶，其運營管理權由瑞士一家私人銀行控制。至於這一系列眼花繚亂的資產結構背後的真正主人，只有這家私人銀行和上帝知道了。 在美國，從匿名的離岸銀行賬戶匯款到美國購買房地產完全合法，沒有絲毫破綻。這也是為何紐約房地產成為新的洗錢天堂的重要原因。烏克蘭前女總統季莫申科和一位被趕下臺的總統就曾互相指責對方利用黑錢在美國購置房產。 我們可以列舉一個真實的案例，看看前臺灣領導人陳水扁的夫人吳淑珍是如何洗錢的。 2010年，美國開展的一項針對涉嫌卷入國外貪腐的美國房地產的調查結果顯示，距離麥迪遜花園廣場僅三條街的Onyx Chelsea豪華公寓樓中，有一座價值160萬美元的公寓屬於臺灣前領導人陳水扁的夫人吳淑珍。這座公寓是怎麽成為吳淑珍的資產的呢？具體過程請看下圖(點擊小圖查看高清大圖，或者可以看小圖下方的說明)： 1  賄賂 2004年，有五六個塞滿了鈔票的水果箱子運載著整整600萬美元被送給前臺灣地區領導人陳水扁的夫人吳淑珍，目的是幫助一家公司在一宗競購案中成功。 2 中轉站 這筆錢藏在臺北一家銀行的金庫里，隨後被塞進一個旅行箱，並被轉運至一位競購標的公司的高管家的地下室。 3 離岸殼公司 吳淑珍指使一名政府特工在英國維珍群島成立了一家殼公司：Asian Piston投資公司。該公司所有權就掛在上述企業高管名下。 4 置換 這位高管將地下室這筆賄賂資金中的一部分取出，裝進自己的口袋，再將他自己的海外資金註入到Asian Piston投資公司的香港銀行賬戶。 5 瑞士銀行 Asian Piston投資公司的香港銀行賬戶資金流向瑞士銀行賬戶，而這個賬戶則由屬於註冊地在英國維珍群島的另一家公司Avallo公司。Avallo公司的所有人正是吳淑珍的女婿。 6 邁阿密中間人 進入Avallo公司的資金接下來會被轉移到美國佛羅里達州的一只信托中，這只信托由財富顧問Stefan Seuss打理。 7 “掛名公司(the front company)” Stefan Seuss在紐約註冊一家公司“西28街”，控股人是Avallo公司。 8 紐約Chelsea公寓 2008年5月29日，這家紐約公司動用157.5萬美元佛羅里達信托賬戶資金，買下位於紐約西28街的Onyx公寓。 9 最終結果 在對當前已經落馬的陳水扁夫婦進行調查之後，美國監管當局沒收了這座Onyx公寓。去年4月，經過公開拍賣，這座公寓以150萬美元的價格被出售。作為訴訟了結的一部分，拍賣所得的其中22.5萬美元被判決歸屬Avallo公司。

台塑棄老董遺訓　跨行搶賺房地產

2014-07-07  TCW       廣達電腦董事長林百里日前在股東會後表示，如果重新選擇，會選房地產行業；無獨有偶，台塑集團似乎也在往房地產靠攏。日前交通部標售台中高鐵站土地，台塑開發以新兵之姿參與投標，雖然敗給了在地的龍寶建設，但卻嚇壞了房地產與壽險業者。「台塑集團向來以低價搶攻市場，肯定會對房地產帶來影響，」一位壽險業者分析說，如果台塑有心經營這塊市場，會是一個值得注意的對手。 翻開歷史，台塑集團在土地上的著墨不多。二○○九年時，台塑集團想拿高雄前鎮廠約二十二公頃土地，參與市地重劃，結果被高雄市政府駁回。直到二○一○年，集團土地參與桃園機場捷運林口A8開發案，才又燃起土地開發的興趣。這個案子，也是台塑集團首跨商業不動產的代表作。 由台塑集團鉅資打造的兩棟大樓，將在今年八月完工，規畫有商場、精品旅館與住宅大樓。旅館與商場皆委外經營，台塑單純當包租公。至於出售住宅大樓預計可帶來的三十億元收益，對照這兩年塑膠業錢難賺，土地開發的利益不無小補。看到台中高鐵特定區的開發案標地，也躍躍欲試。「（可以）試試看，」台塑集團高層說，也透露出集團對土地開發的興趣。今年以來，台塑集團動作頻頻，三月份宣佈斥資兩億元在林口開發精緻透天住宅。 首度進軍營造業壓低成本打價格戰 還引進日本旭化成的工法，利用模組化、標準化，將每坪造價成本壓低至五萬元，比市場上便宜至少兩成。這是集團成立六十年來，首度宣佈進軍營造業蓋房子。 股東會前夕，台塑集團提出台北總部將花三年時間進行都更案，興建完成後，大樓市值將達千億元。 王永慶在世時，曾規定集團「不炒股、不炒房、不投機」三不政策，如今，集團開始在王永慶最不願意碰的房地產市場著墨，看來沒有王永慶的台塑集團，正悄悄的改變中。 【延伸閱讀】1個機場捷運開發案，就進帳30億——台塑土地開發紀錄表 2006年：台塑開發與桃園地主共同開發住宅區發展：地主意見不同，加上王永慶過世而作罷 2009年：台塑擬自辦市地重劃，開發高雄多功能經貿園區發展：未過重劃門檻，被高雄市政府駁回 2010年：台塑集團機場捷運林口A8土地開發案發展：今年8月完工，預計可創造30億元收益 2014年3月：斥資2億元在林口開發精緻透天住宅發展：準備在今年10月份開始興建 2014年6月1.台塑開發投標台中高鐵車站特定區土地發展：最後被龍寶建設以5.9億元搶標2.台塑總部都更案發展：預計花3年完成，市值將達千億元 整理：吳美慧

房地產寒流蔓延 全國地價現六個季度內首降

來源: http://wallstreetcn.com/node/99704

中國房地產市場的持續降溫已經開始蔓延至土地市場，地價漲勢趨緩，二季度中國地價同比出現六個季度內首次出現下降。 中國土地勘測規劃院最新發布報告稱，今年二季度全國綜合地價水平保持溫和上漲態勢，環比增速進一步放緩，同比則在連續六個季度上漲後首現微降。 二季度，全國主要監測城市綜合地價（包括商業、住宅和工業用地等）環比增速為1.36%，連續第二個季度放緩，較上一季度下降了0.53個百分點。 同期，商服、住宅和工業地價環比增長率均有不同程度的下滑，其中，住宅地價環比增長率為1.45%，轉為低速增長，增速較上一季度回落0.66個百分點。 報告稱，房地產市場仍將以市場化為主導，其變化也會進一步傳導致土地市場，預計三季度商業、住宅用地價格繼續保持小幅波動，工業地價有望平穩上漲；各用途地價環比增速分化的趨勢或將有所收窄。 此外，全國主要監測城市中，綜合、住宅地價環比上漲的城市連續第三個季度減少，六成城市環比增速處於平穩區間，五成城市增速放緩。 總體來看，二季度的數據顯示市場競爭強度、土地購置需求有所轉弱。 此外，一線城市上報異常地塊占總數較多（占全國上報的39%）,與以往三四線城市占多數的情況不同,側面反映了土地市場的分化，一線城市市場的內在抗壓能力更為明顯。 報告分析當前土地市場稱，部分地區樓市偏冷的市場氛圍正向土地市場傳遞，二季度全國房地產開發企業土地購置面積增速同比下降，土地成交價款增速回落，地價上漲動力減弱明顯。而且，當前強調發揮市場在資源配置中的決定性作用，有利於地價形成正常的波動變化。 本周早些時候財政部公布的數據還顯示，6月土地出讓金收入也出現跳水。1至6月累計，全國國有土地使用權出讓收入21129億元，同比增長26.3%，其中6月份增幅回落至7.3%，較一季度土地出讓金40.3%的增幅明顯下滑。這是房地產市場降溫在財稅收入方面的體現。 全國城市地價動態監測組負責人趙松在接受新華社采訪時表示： 出讓金數據和地價監測數據變化都表明，經過兩個季度觀望，樓市轉冷逐步傳導至土地市場。加上房企上半年資金面總體偏緊，土地市場有效需求下降。一些地區前期供應已超量，需要時間調整消化。 然而，樓市下降未到“探底”程度。如果沒有所謂“救市”，這一下行通道還得繼續走上一段時間。 但樓市、地市降溫不必大驚小怪。經歷近十余年高速增長後，該體現一些周期性變化了。泡沫破裂不是各方想看到的。 談到對未來形勢的預測，趙松表示，三季度預計宏觀經濟下行壓力仍然較大。預計全國商業、住宅用地價格走勢將繼續保持小幅波動，工業地價平穩上漲；各用途地價環比增長分化趨勢或將有所收窄。  

房地產金融-大家會怎麼搞的？ 從易

http://xueqiu.com/6313049521/30251066
今天$搜房(SFUN)$與$合富輝煌(00733)$ 合作的新聞發佈會召開，其中一項重要內容是兩者分別出資3億和2億成立金融合資公司。巧合的是 $易居中國(EJ)$ 和$新浪(SINA)$ 今天也宣佈，雙方合資成立的房地產金融平台--房金所（https://fangjs.sina.com.cn/）測試版上線。此外，昨天搜房與$世聯行(SZ002285)$ 的發布會也重點提到了雙方的金融合作；$21世紀不動產(CTC)$ 也宣佈要依託自己的門店資源重點發展房地產金融業務... 各大房地產服務企業似乎都在爭搶房地產金融的這塊蛋糕。

這些企業都在爭搶房地產金融這塊蛋糕一個主要原因是因為這個市場大。我不清楚目前房地產相關的貸款佔銀行總貸款額的比例是多少，但從2013年全國新房8萬億的成交金額看，僅個人購房貸款市場就是超過10萬億的市場；存量房更大，應該在80萬億以上，是巨大的抵押貸市場。此外還有開發商的金融需求；粗略估計與房地產相關的金融市場至少在百萬億以上。

雖然市場這麼大，但房地產服務商受限與資質問題能做的業務並不多，當然有一些業務做起來的意願也不強。比如現在需求很強的個人購房貸款業務，利率只有6-8%，連商業銀行都不太願意做，這些公司就更不願意做了；雖然這是目前需求最大的業務，也是限制房地產交易量的重要因素。目前只有房產抵押貸款業務是做得比較順的業務。下面就一起看看各家都是怎麼做的房地產金融業務：

搜房：2013年底就推出了房地產金融平台（http://8.soufun.com/），但目前只是撮合銀行與購房者交易的中介平台，並沒有用自有資金或者眾籌資金給購房者房貸；也還沒有開發出抵押貸款業務。接下來與世聯行、合富輝煌的合作可能會有新的進展。

易居：易居和新浪今天剛宣佈的房金所（https://fangjs.sina.com.cn/）目前只是幫助購房者籌集首付費，期限只有一年，並不能解決購房者的主要資金需求。不過，他們還與中信銀行聯合做了房貸業務，應該是起的中介作用，不知道這塊業務是否能幫助購房者更容易獲得貸款。

合富輝煌：從合富輝煌的網站看http://www.hopefluent.com.cn/service.do?newsId=5410&pageId=21&pagePId=16 …，目前其提供的業務主要有房地產交易按揭、物業抵押貸、置業擔保、動產和不動產拍賣等服務；但目前公司財報還沒有單獨披露金融業務收入。不過公司已經取得了小額貸款資質；接下來要與搜房合資5億（搜房3億，合富輝煌2億）成立金融公司。這樣至少在抵押貸款方面可以在其已有的大量客戶群基礎上拓展，購房貸款方面應該也可以嘗試。

世聯行：世聯地產在2013年推出"家園云貸"之後更名為世聯行，提供家庭消費貸款業務，說是無擔保，但還不瞭解怎麼運作；另外也可以做抵押貸款業務。公司目前有盛澤擔保、世聯投資和小額貸款三家公司經營金融業務；2013年營收6986萬元人民幣。陳勁松表示之前受限資金問題沒有擴展太大，搜房入股的資金可以讓其更快發展。另外，P2P應該是這些服務商獲取資金的一個重要方式；這點對沒有吸儲能力的房地產服務商都是個重要的契機。

21世紀不動產：21世紀不動產之前像鏈家等中介機構一樣做著給購房者介紹貸款銀行的業務，可以收取一定的服務費；後來又幫助銀行介紹需要用錢而且有物業的抵押貸款客戶，也是收取中介費。這兩年P2P貸款興起後，21世紀不動產利用P2P的方式獲取資金直接做起了房產抵押貸款業務。2013年公司金融業務營收3680萬元人民幣。公司計劃接下來將二手房經紀門店數量從目前的900多家擴張至3000多家，也可以更好地發展金融業務。

個人認為，購房貸款業務需求最直接，但目前大家基本只做了中介服務；易居涉及了首付部分，但解決的問題不大。抵押貸款因為利率高更有意願開展，但不是每個人都有這樣的需求，所以需要營銷去識別用戶；成本也較高。幫助開發商籌集資金則是風險大，但因為利率高應該也會有嘗試；現在$諾亞財富(NOAH)$ 在這塊應該做得最大，不知道以後房地產服務機構能不能也做大這塊業務；衍生出類似汽車金融那樣的高利潤業務。

有沒有瞭解更詳細信息的朋友補充一些內容？

把評論中有用的資料也搬到這來留存：

@何田 補充一個數據吧，截止今年六月底房地產貸款餘額16萬億（包括個人按揭貸款和公司開發貸，基本是2：1的關係），佔整體約20%，上半年新增1.5萬億，佔整體約25%，增長快於整體，這與大家平常聽到的銀行惜貸不一致。今天公佈的M2增速等指標也止跌反彈了，或許，資金最緊張的時候已經過去了，房地產形勢有望轉好。

從產品方向來看，期限長達十年以上、利率6-8%的按揭貸款肯定不是互聯網金融能解決的，只有資金成本極低的銀行才能幹的。世聯等公司最容易想到的應該是銀行不能或不願意幹的，類似小貸或民間借貸的事

信托——房地產市場崩潰的頭號受害者

來源: http://wallstreetcn.com/node/100453

隨著房地產市場一步步降溫，今年上半年，融資公司資金鏈斷裂、董事長跑路等新聞頻頻傳出，房地產信托也成為了一個高風險懸崖。 據用益信托數據顯示，今年全年集合房地產信托預計到期規模總計為1780億元，其中上半年約為807億，下半年約為973億。2014年是房地產信托兌付的高峰期。 問題暴露的房地產開發商普遍都有的毛病在於：攤子鋪得太大，資金投入太多，對前景過於樂觀；一旦由於資金成本上升、監管收緊銀根而借不到錢，就突然失控。從而導致多米諾效應出現——融資方資金鏈斷裂引發了交易對手的連鎖反應。 21世紀網以一家名為舒斯貝爾的中小型房企為例： 該公司通過母子公司和關聯公司之間相互擔保、股權質押等方式向信托“圈錢”十幾億元。 舒斯貝爾名義上是澳大利亞外資公司，實際控制人齊氏家族通過在各地成立項目公司運營國內業務。其關聯公司乾正置業的控股股東展冠投資也成為融資鏈條上的重要一環。 中航信托曾發起天啟16號齊魯證券股權投資集合資金信托計劃，募集1.5億用於向展冠投資發放信托貸款”，展冠投資持有的齊魯證券5000萬股股權作為質押物。計劃到期後，質押股權被轉手至新時代信托，後者成立“慧金299號集合資金信托計劃”，募集金額1.2億元。該計劃到期後，股權又被擊鼓傳花，轉移至昆侖信托之手。 舒斯貝爾還通過中航信托成立了另外兩款信托計劃，旗下子公司、相關企業股權及持有土地都被用作抵押。 慶幸的是，中航信托已經從該信托成功脫身，該計劃的相關權益已經被轉讓予中國華融資產管理公司，舒斯貝爾名下地塊及關聯公司股權被司法拍賣。 然而新華信托、中融信托、長城信托就沒有這麽幸運了。這些信托要麽遭遇房開商控制人跑路、被捕，要麽只能自行“埋單”。 不僅如此，房地產信托的成立規模也在逐步減少，中小房企越來越難被選為信托的交易對手。用益信托數據還顯示，今年上半年，房地產集合信托共融資1192.26億元，占總規模的27.76%，這一比重並不高，與2013年相比下降約2.34%。 除了嚴格選擇交易對手、合作項目之外，信托公司還需更加註重風控的規範和嚴密性，諸如通過多重保障、超值質押、個人擔保、派駐董事、專戶管理等措施預防可能出現的風險。 盡管不少信托計劃被提前終止或兌付，但今年全年房地產信托依然面臨較大的兌付壓力。 用益信托數據顯示，集合房地產信托今年全年的預計到期規模總計為1780.06億元，其中一季度368.48億元，二季度439.15億元，三季度444.61億元，四季度527.82億元。 具體到各家信托公司來說，今年全年新華信托面臨的到期規模最大，預計達到139.7億元。此外，還有中融信托、華潤信托、中信信托面臨的到期規模超過100億元，分別為109.7億元、104.9億元及104.2億元。  

“神算子”滬銀監局預警異地房地產授信：無錫、常州在列

來源: http://wallstreetcn.com/node/100582

被視為“神算子”的上海銀監局最近兩次預警涉房地產類信貸，其稱，幾家大型銀行上海分行的異地房地產項目已經出現“去化周期明顯延長，銷售價格存在下行壓力，風險狀況不容樂觀”的現象。這其中便包括常州、無錫等靠近上海的二線城市。 《第一財經日報》報道稱，異地貸款之所以受到特別關註，是因為其有四大不利因素：較難全面了解客戶、企業有可能被過度授信、風險發生時不便協調、貸款集中度一般偏高。 而目前，上海銀監局在調研中已經發現了局部病竈。此外，統計數據顯示，一季度末，上海轄內銀行業異地企業（項目）表內外授信余額5782億元，已占轄內貸款總額的14%，其中敞口余額4338億元。 以下是一財網的全文： 因對鋼貿和銅融資的預警“兩發兩中”，上海銀監局的調研和預警一向被業內視作“神算子”，可以幫助銀行在風險全面爆發前嚴陣以待。也正是因此，其去年底和近期兩次風險提示均涉房地產類信貸，已讓業內“高度警惕、審慎新增”，某銀行上海分行管理層人士稱。 　　《第一財經日報》從接近監管層的消息人士處獲悉，上海銀監局近期已對異地房地產授信進行風險提示，“建議轄內商業銀行持續關註存量異地房地產項目的資金鏈狀況，加強風險監測和防範，並審慎介入新增異地房地產項目”。 　　該人士透露，上海銀監局的提示是鑒於其近期對常州、無錫等地的實地調研。據稱，幾家大型銀行上海分行的異地房地產項目已經出現“去化周期明顯延長，銷售價格存在下行壓力，風險狀況不容樂觀”的現象。 　　總體而言，上海銀監局調研發現，即便是靠近上海的二線城市，常州、無錫等地區房地產市場目前已進入慢速發展和項目分化階段。 　　同樣落腳在房地產類信貸，去年年底，上海銀監局則對轄內各商業銀行預警了商業地產融資風險。 　　地方銀監的風險監測縱然和轄區銀行的信貸余額、貸款集中度和操作風險等行業情況有關，但作為順周期的銀行業，較大面積風險往往和整體經濟運行趨勢高度相關。無獨有偶的同方向事件是，國務院發展研究中心副主任劉世錦日前表示房地產歷史性拐點到來，這被媒體解讀為官方智囊對“拐點”予以承認。 　　風險之困：還款資金或依賴母公司 　　房地產貸款會不會出風險，首先得看地產商有沒有銷售回款覆蓋貸款本息的能力。數據最能說明問題：國家統計局剛公布的6月份全國70個大中城市房價指數創下自2011年1月開始統計以來下跌範圍最大紀錄，6月份新建商品住宅價格環比下降的城市多達55個，二手住宅價格環比下降的城市也增加到52個。 　　上海銀監局還註意到轄內銀行異地貸款較多的長三角地區情況，其稱：此前“長三角地區的部分城市集中出現在降幅榜中”。調研發現，雖然以無錫、常州為例目前情況仍屬於“較為平穩”，但地產商銷售的價格已“普遍低於前期評估”。 　　“轄內異地貸款尤其是異地房地產貸款存在較大風險隱患，應引起商業銀行充分關註。”上海銀監局稱。 　　風險隱患從何而來？從房地產開發貸本身來看，上海銀監局稱，若上述兩地房地產市場仍持續目前狀況，“銷售周期可能超過貸款期限，且銷售回款難以覆蓋項目貸款本息”。 　　從這些項目的還款資金安排來看，上海銀監局稱：“預計還貸資金將較大程度依賴母公司或股東支持，若股東方資金鏈緊張，銀行信貸資金將面臨風險。” 　　對此，上海銀監局建議銀行“謹慎評估當地房地產市場走勢，密切關註存量異地房地產貸款風險狀況，關註企業建設和銷售進度，監控企業資金流向，采取有效措施督促企業加速回籠銷售資金，做好異地貸款風險管理。” 　　“要結合自身發展戰略，建立針對地區、行業的持續風險評估、篩選體系，全面收集信息，鎖定營銷重點和方向，審慎開展異地授信業務，避免信貸投放的盲目性，有效防範區域性風險和行業性風險。”上海銀監局表示。 　　異地之難：個別項目建安成本存疑 　　除了房地產市場本身受宏觀經濟所帶來的貸款風險隱憂的影響外，當貸款去了“異地”，個別銀行還面臨著經營方面和操作帶來的另一重風險。 　　“異地貸款有四個不利因素：較難全面了解客戶、企業有可能被過度授信、風險發生時不便協調、貸款集中度一般偏高。”上述銀行上海分行管理層人士對《第一財經日報》稱，因此銀行一般情況下不鼓勵異地授信。 　　先說“較難了解客戶”。上海銀監局調研發現，從貸前審查來說，“與本地貸款相比，異地貸款由於受地域等限制，貸款行與異地客戶之間建立的信用關系不穩定，往往難以有效了解異地企業真實的經營、財務、信譽等狀況”；而從貸後管理來看，“銀行的客戶經理也難以實施有效的貸後跟蹤管理，及時掌握企業的經營動態。” 　　“能被異地授信的很多是集團客戶，在現在形勢下，不少集團客戶都是‘兩張臉’，表面看規模大、賬面好、貸款又有擔保，給人以大而不倒的假象，內底里財務體系複雜、關聯公司走賬、關聯交易藏垢，讓銀行很難清晰跟蹤債務人的資金走向，其融資鏈拉得很長，投資和對外擔保又較多，在經濟下行周期有資金鏈告急的可能。”上述分行管理層人士稱，“異地銀行較容易被假象迷惑，比本地銀行較晚發現公司問題。” 　　值得引起註意的是，上海銀監局在調研中已經發現了局部病竈。接近監管層的消息人士告訴《第一財經日報》，調研中有個別地產項目建安成本達6000元/㎡，大大高於其他項目，數據真實性存在明顯疑點。 　　此外，據上述分行管理層人士經驗，異地貸款企業往往還承受著其本地和異地的多頭授信，有時候多家銀行搶客戶，還有“過度授信”的風險，貸款集中度也一般比較高。而一旦風險真的爆發，本地銀行熟悉當地營商環境，往往更早察覺風吹草動，甚至收貸；異地銀行就會鞭長莫及顯得被動。 　　該分行管理層人士還遇到過一個問題，某異地貸款企業屬當地經濟龍頭性質單位，在其分行發覺對方財務出現問題並決定收回貸款時，甚至遭遇當地政府出面叫板，以該銀行其他當地業務開展為“要挾”。正常程序的貸款管理出現困擾，而異地銀行又缺乏當地協調人脈。  　　異地之貸：占轄內貸款總額的14% 　　上海的銀行究竟在外地放了多少錢？《第一財經日報》獲取的一份官方調研數據顯示，一季度末，上海轄內銀行業異地企業（項目）表內外授信余額5782億元，已占轄內貸款總額的14%，其中敞口余額4338億元。 　　更值得註意的是，上海轄內銀行業通過理財資金、代為推介信托、委托貸款、證券承銷等其他方式投向異地企業或項目的余額就高達1762億元。 　　不過值得慶幸的是，上海銀監局的風險提示尚為一種主動掃除異地監管“盲區”的未雨綢繆。貸款質量方面，異地不良貸款還只有11億元，不良率僅0.26%；貸款投向方面，真正去往較多隱患的房地產行業的資金也不多，上海銀監局收集了一季度末四家大型銀行分行一億元以上異地貸款明細情況發現，四家行億元以上異地貸款合計654.62億元，其中房地產行業相關貸款145.14億元，占比22%，比重較全口徑貸款中房地產貸款占比略低。 　　從地域投向看，上海轄內銀行異地授信投向東部地區4754億元，占比82%，其中投向江浙地區2558億元，占比44%，這種集中度偏高並非好事。其余包括投向中部地區552億元，占比9.5%；投向西部地區475億元，占比8.2%。 　　既然異地貸款並不受鼓勵，為什麽還有14%的貸款“出滬”了呢？上述大行分行管理層人士告訴《第一財經日報》，一方面，有些轄內銀行對接集團公司，需要對其散布在其他區域的主體提供綜合服務；另一方面，也有總行“下旨”或分行協調的“聯合授信”，類似於“行內銀團”，上海分行有管理義務；此外，也可能有一些中小銀行在江浙部分城市沒有分支機構，由上海分行輻射業務。 　　《第一財經日報》記者還獲悉幾樁極個別案例。此前鋼貿貸款逾期發酵時，有不止一家銀行為了遮掩壞賬，為鋼貿商或與其相關的外省市融資主體提供大額信貸（在滬鋼貿商不少產業鏈發展至江蘇省，且外省市承貸主體多為地產類企業），再用這些資金覆蓋實際已經發生的壞賬。 　　比如鋼貿企業A有1000萬貸款到期無法還款，而A企業本身已經上了黑名單無法獲得上級行的續貸批複，銀行就可能找一家在外地的地產企業B（與A暗地關聯或由A控制），給B提供2億授信並在利率上給予一定讓步，由B承諾還上A的所有壞賬。 　　對於難以探測清晰的異地授信，上海銀監局要求銀行總行制定較本地業務更為嚴格、更為細致的涵蓋貸前擔保調查、資金使用控制、財務監測和實地調查等方面的異地貸款風險控制辦法；對於采用“行內銀團”方式開展異地貸款業務，明確主辦行和協辦行之間具體的管理職責和相應的權利。 　　上海銀監局還要求銀行成立專門的信貸管理團隊對本行異地貸款進行管理，並建立大額異地融資信貸員定期實地跟蹤管理制度，加強動態監測和風險預警。