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雪球嘉年華論壇2:房地產行業還值得投資嗎? 雪球活動

http://xueqiu.com/2552920054/29751678
主持人:大家都知道,除了成長股和價值股是雪球上永遠爭論的一個話題之外,還有一個話題也是雪球上爭論最多的話題,大家知道是什麼嗎?對,地產。在座的各位不是已經買了房就是想買房子,房地產的話題和每個人的生活都息息相關,那麼今天在最後一個論壇上,我們給大家請到了雪球裡討論房地產最為資深的專家和用戶,下面就讓大家以熱烈的掌聲有請他們:

雪球人氣用戶西峰(@西峰 )、新財富最佳分析師蘇雪晶(@約塞連2200206007 )、雪球人氣用戶@被解放的mogwai 、國泰美國房地產開發基金基金經理吳向軍(@年紀不輕輕吳向軍 )、雪球人氣用戶@求漏 ,請各位嘉賓上台。這場論壇由我們的人氣用戶的西峰來給大家來主持,把舞台交給西峰。

查看原图比專業主持人更專業的西峰

西峰:各位在場的觀眾,我們今天會開始一個關於地產方面的小小討論,大家都知道2014年一開始,從萬科北京的假摔開始,真真假假的跌價新聞,成了今年上半年地產方面也是中國經濟最熱門的話題,那麼我也想來一個快速的開場,在這樣的情況下,我想問一下各位嘉賓怎麼來看待目前的房地產局勢,未來一段時間,房地產會怎麼樣走?蘇雪晶,要不要你先開始。

蘇雪晶:
好好好,每年都來參加雪球的活動,今年是最高大上的一次,所以為雪球的進步和大家聚會的機會越來越多,感動高興。我不太同意梁總剛才關於分析師的評價,實際上現在這個去一天出一份報告,一個簡單的結論,相信這樣的判斷,分析師這樣的做法才是真傻,我們從來不是這麼來寫報告的。所以這個需要說一下。

最近的情況來說,我認為我們是一線的城市以及二線的城市都深入地去調研,我這週四也參加了上海內部的一個樓市的調研,確實整個的行業還在調整的過程當中,就像我們年初在報告裡講的,我們認為這一輪的週期可能相對比較長,而且現在也只是調整的過程中。但是媒體報導的價格的大幅調整,我還是想把真實情況給大家講一下。真實數據顯示上海市的二手房的成交的均價並沒有出現下跌,截止到5月份。那麼上海市的二手房的成交的數量量上是創了25個月的第二個低點,所以說,應該講,以上海為例,真正的情況是量出現了大幅度下跌,價格還沒有真正的下跌。這是真實的情況。

吳向軍:我稍微講一下,因為我也不是國內房地產的專家,把我看到的部分現象我想講一下,我覺得像上海、北京這種一線城市,從基本面來講,從供求來講的話,長期的供求是非常健康的,其實越往二三四線城市往下走的話,供大於求的現象是越來越多的。這個正好跟前幾年的調控有很大的關係,那麼,前幾年調控最狠的就是一線城市,接著二線三線城市往下走,現在三四線城市基本上沒有什麼調控,正是這些城市供應量極其巨大,而且當時有很多西部大開發,很多各種各樣的政策方面的傾斜,造成市場上大量的供應,但在在需求方面,大家一直期望的城市化或者農民進城這種趨勢,因為土地改革一直沒有大的突破,造成在三四線城市,需求沒有大家預期的那麼高,造成了供求方面的不平衡非常大,這方面供求不平衡需要幾年的時間去消化吸收,但一二線城市,在供應方面在前兩年,在供應上受壓制了很多,需求也被人為地壓制了很多,但長期的需求完全是非常健康的,所以我覺得週期總是要來,但是這個週期要來的話,如果政府的行政手段逐漸減少,恢復市場調控的手段,我覺得一二線城市應該從中長期的角度應該是不錯的。

西峰:其實我知道你的專業是國泰美國房產基金的基金經理,不如對比一下,從你更專業或者更熟悉的美國的房地產投資來看,中美房地產投資的機會比較您是怎麼看的?

吳向軍:我覺得,中國這種房價的長期大幅上漲已經告一段落,從全國來考慮的話,但是像一線城市比如說上海,長期會有空間,但是幾倍、十倍這樣漲的空間,已經完全過去了,跟中國的過去十年經濟的高增長,也沒辦法比較了,中國今後十年的經濟增長量絕不會重複過去的十年,絕不可能。美國的房地產經歷了一個很大的泡沫破滅的過程,從2007~2012年美國的房地產是非常慘的,房地產的平均價格下跌了30%以上,房地產的建造下跌了70%以上,而美國這個國家的人口增長是非常穩定的,長期的需求是非常穩定的。那麼經過這麼大的空窗期以後呢,它在過去一兩年之間,也相當於一個觸底反彈的一個過程,房價上升得比較明顯,房地產的開工率上升也比較明顯,但跟以前的平均水平,還差得很遠。所以跟它的經濟一樣,是一個反彈的過程,而且它的反彈的時間點比經濟要慢兩三年左右,現在正好是一個相對比較好的投資機會。但是我想的話,想在美國賺幾倍十倍的可能性也是不存在的。

西峰:
我們回到剛才繼續討論的問題,就是中國房地產的後市這個話題,求漏你的意見是怎樣的?

求漏:是這樣的,從股票來說,大家對房地產股都不是很喜歡,人氣也不是很旺,我覺得這是一個很好的現象。第二個,今天時間有限,也比較晚了,我重點講幾個吧,一是市場的目前情況,蘇總他們那邊有應該有很多的數據去支持,目前的成交量同比2013年是大幅的下滑,公開數據也是正在披露,他們的瞭解也應該是這樣的,這是沒有問題的,但價格,尤其是一線城市的價格應該是沒有大幅的下降,據我瞭解上海有一些樓盤的價格還是在上漲的。三四線城市比較慘,我有一個朋友在常州做房地產做得時間比較久,跟他瞭解的情況是像常州龍湖他們的想法都是想把尾盤清理掉就不在這個城市了,就不在這樣的三四線城市玩了,這是三四線目前的現狀,目前在一定的時間內也容樂觀,而一線城市,量在下降,但價格目前是在高位有下滑的跡象,只能說是一個跡象,這是市場的情況。第二,大家對於整個中國房地產市場每個人的判斷都不一樣,包括很多大佬他們的看法也不一樣,到底這個泡沫有多大,能不能破,很難去講清楚。而且我覺得中國房地產基本上還是政府在做莊的一個市場,他可能維持一個泡沫到一定的程度導致它不破,如果他不想維持,可能就比較慘。這個東西很難去有一個固定的結論,目前其實整體從市場看,應該說它的存量,就是庫存確實是比較多的,那可能需要一段時間進行消化。包括像上海現在還處於供不應求的狀態,不同城市也是不同的觀點。我基本上是這樣一個看法。

被解放的Mogwai:因為他們是專業的人士,我是屬於業餘的,炒過房,雪球喊我來,可能主要是因為我以前炒過房,有這個經歷,我是從南京過來的,我先講講南京的數據。南京的話,它是從12年10月份的時候,有4.7萬套庫存,到了13年1月份降到4.5萬套,到10月份降到3.3萬套,今年4月底的話應該在3.6萬套,說明它的庫存是在一個低位回升的過程,金三銀四的時候,南京的銷量是下降了30.7%,上市量增加了15%,從這些數據來講,肯定是量增長了,就是它的庫存的增加,然後它的銷量下跌了,成交價上應該一季度還是在漲的,因為我是業餘投資的,所以可能還是講講我個人,個人去年10月底也賣出了一套房產,那我的感覺就是因為價格也創了新高,而且當時的量是沒有跌還是在漲,已經滯止了。到了一個比較高的水平,我想目前是從量價齊漲的,到了一個量止價漲的,到現在量跌價滯的,未來可能會到一個量價下調的水平,但是我不認為會有一個大幅度的,我覺得這是一個正常的調整,像2010年4月份的時候,國十條出來的時候。當時也是房地產調控嘛,當時是上證A股幾個月內就跌了1000點,但是房地產的話,真正下調是在年底,到2011年才開始調整,我個人判斷,這是一個正常的調整週期。

西峰:剛才幾位嘉賓有一些講的比較直接,有些講的比較含蓄,那麼我不如問一個我來問一個之前很多雪球的網友都私信給我或留言給我的問題,你們不要說那麼多,就問你一個問題,我想買房,現在能不能買,如果現在不能買,什麼時候能買,這是個時間問題。

第二個是位置問題,很多人現在在北上廣深,一線城市工作,來自於二三線的城市,我應該在工作的地方買房子呢,還是應該回我自己的老家買房子呢?工作(地點)的房子當然大家都知道好,貴啊,老家呢,便宜啊,我應該怎麼選擇呢?一個時間問題,一個是地點問題。請教四位嘉賓。

蘇雪晶:平常很多同事也面臨這個問題,身邊很多人也面臨這個問題,剛才在門口的時候看雪球的擺的圖書的推介攤上有兩個年輕人在那兒探討一個問題,其實這個問題大家比較關心的,我覺得還是比較同意剛才那兩位嘉賓的觀點,主要還是分化的情況。可能在上海來說,我個人覺得今年下半年應該是一個,可以出手的機會,其實今天讓西峰做主持人是蠻可惜的,西峰關於短週期的上海週期延判(4:36:57)是很準確的,應該跟大家分享一下。

另外一個就是要在工作的城市還是在原來的家鄉買,可能是兩個問題,一個是經濟角度上去考慮,從經濟角度上考慮,毋庸置疑的是,在需求強勁的城市買入可投資的產品,我覺得肯定是一線城市或者是工作的核心城市。還有一個,要從情感的角度來選擇問題,實際上這也是是很多年輕人都面臨的,賺了錢究竟是自己先享受,還是孝敬父母,回報家鄉,從這個角度講,投資家鄉的一套房產無可厚非,關鍵問題是,不要被統計成西南大學統計的空置,這是關鍵問題。

西峰:對的,這個調研在上週發佈後,也是引起了大量的爭議,特別是提出了百分之二十幾的空置房,我們也看到有關人士和任志強很激烈的爭執爭議。還是一樣,把問題傳給下一位嘉賓。

吳向軍:如果這個問題是北上廣深的朋友問的問題呢,我想問一個問題,你想在北上廣深呆多久,如果你想呆十年以上,什麼時候買都一樣,今天買、明天買,房價漲30%,跌30%,什麼時候買,都一樣。

西峰:什麼時候買都一樣,這個對,但我付的錢不一樣啊,

吳向軍:就像買股票一樣,你是沒有辦法判斷這只股票是漲還是跌的,在以後幾個月的時間裡是漲是跌,你是沒有辦法判斷的,但是如果我呆10年,這只股票拿的夠久,賺30%虧30%對十年以後的價格是沒有任何區別的。我們知道,像利息也是一樣的,如果你想7%、8%的利息的話,你差一個點,十年之後差得就非常非常大,所以你現在的價格跟10年後差百分之二三十,是沒有區別的,

西峰:你覺得,只要看好長線,現在貴一點便宜一點,問題不是很大。

吳向軍:對,很多人光想就想了五年,這種人有很多的,你何必要去想呢,只要是你覺得我有這個需要,我需要這個房子,我在這兒呆得足夠久,到以後的話,就是一個小小的誤差而已。這跟買股票拿長期也是一樣的。

西峰:其實我是有一點點不同意啊,就是你知道就是中國家庭的金融資產接近八成都是房子,剩下亂七八糟的加上股票也不過百分之十幾,所以你面對一個80%以上的的投資,和一個面對百分之幾的投資,審慎度應該不一樣,大家買股票的時候還想半天呢,買房子怎麼可以就一拍腦袋,相信他好就一直買呢。

吳向軍:我的前提就是你想呆多久,你是想就像炒房子的,今天買明天賣或者是兩年賣掉,這是非常重要的一個問題,但是如果說你想住一個房子,沒有房子住,你可能要呆10年以上,那什麼時候都是一樣的,就像一個好股票,你覺得它很好,你會拿10年以上,現在價錢是100塊,80塊錢、70塊錢還是130塊錢,這對以後,沒有什麼區別,因為你的回報率只差一點點。學過數學的都知道,時間是一個非常重要的因素,只要時間夠長,你的回報率相差都不是很大,

西峰:那麼請求漏說一下吧。

求漏:簡單說一下,現在買,應該不是很好的時候,我自己也在看,主要是幫我一個親戚在上海看,後來發現不對勁,建議他要等一等。一個是現在貸款的利率一點一嘛,如果你要是按揭買房的話,可以算一下,如果你貸款兩百萬然後按一點一的利率算下來,打個7.5折的利率算下來,你打算貸30年,還的利息還是很高的,現在的貸款按揭不是一個好的買房的時機。第二,如果量下跌到一定程度,它的價格就會有一個調整。所以,我覺得,可以等一等,看一看,至於買,在老家買還是在上海、北京買,這個,大家肯定還是想是為了升值,如果舒服嘛,還是在老家買房大一點,壓力也小一點,如果升值的話,還是在上海、北京這些地方買,這種地方就是不看短期,看長期,上海的比如說文化教育各種資源包括醫療還是在北京、上海這種集中,包括現在北上還是在限購,如果真的不好,放開限購北京和上海,還是很有威力的。第三、中國還有很多戶口的管制,現在你在上海買房子,你還落不了戶,你外地的,如果上海的房地產實在特別差,改變一個變量,上海的房價就會漲很多,包括北京,現在北京戶口你都很難弄到,以前剛畢業的時候,一些國企進去還發你一個北京戶口,現在基本上沒這個可能性了。如果你要買房子,入北京的戶口,那房價漲個20%至30%都很正常。我的建議是短期可以找一個低點,你想買房,如果買的話在北京上海買好一些。

被解放的Mogwai:這個問題可能是差異化的,不同的人有不同的方案。如果是你必須要買,剛需的,你要結婚生子,現在是可以看,可以買的時候了。如果你是改善型,兼顧投資這種需求的,那麼你未來半年到一年,應該是一個比較好的出手的機會,如果純粹投資的話,現在不是一個特別好的時候。

西峰:最後一個問題,雪球很多網友來問的,現在大家可能很看好房地產,但是房地產投資的門檻很高,而且房地產又在高位,現在房地產企業的估值很低,PE也很低,銷售、現金流不是很差,目前在市場恐慌的情況下,是不是買房地產股是一個比較好的替代關係呢?我們反著方向回答一下。

被解放的Mogwai:因為我是個人投資者,所以我不是一定要研究房地產,如果炒股票,我不太會選擇這種資產負債比較高的、資本密集的這種行業,我比較喜歡現金流比較好的公司。如果是房地產的話,我可能會比較保守,我會選,第一他是龍頭企業,第二他的有息負債率比較低,應收帳款比較高一些,我比較保守。

求漏:我覺得房地產股票,A股可能少一點,A股有萬科,我還沒有賣,但是港股跌了蠻多了,我是覺得可能存在很大的賺錢機會,也不好講,反正最起碼這個價格,可以進行很好的跟蹤了,但是我提醒大家,房地產股票尤其是開發商的商業模式其實是很不好,我在私下跟一些做房地產股票的人聊,他們經常跟我講,這個公司在哪裡拿了地,成本多少,邊上賣多少,總體一算,這個項目怎麼就賺錢了,比如有20個項目都給你算下來,覺得這個公司怎麼著都賺錢,利潤又分好,PE很低,PB又很低,怎麼著覺得這個公司有價值,其實地產股是不應該這麼看的。

首先它的商業模式面臨很大的風險和不可持續性,你像這種住宅開發商,我買塊地,然後再賣,賣完之後我再買地,這種模式在地價被推高的時候,其實面臨很大的風險,一旦經濟拐點的話,比如萬科去年賺了150個億,虧了100個億都有可能。這種模式的風險很大,風險大的基礎上就有彈性的空間。當大家認識到風險很大的時候,股票會跌下來,當這個風險如果不那麼強,它就會漲上去,這個風險最大的來源或者決定因素還是國家的政策,這一輪可能是一些利率的問題、貸款的問題,如果國家對政策有一些積極的改善,這輪貸款的利率也有一些扶持,我相信房地產股票會有一個反彈的空間,但是空間也不是很大。基本只是一個反彈,不會再像以前怎麼樣持續,因為這是由他的商業模式決定的,這個模式導致賺錢的方式是不能夠持續的。所以大家給它的估值必然是很低的,這都是很正常的,並不是說這種公司就沒有價值,當它跌到一定的程度,風險包括大家都可能很不喜歡房地產股票,如果政策面有回暖,財政方面也有相應的改善,我覺得房地產股票應該會有一個比較大的空間,這是我觀點。

吳向軍:我稍微短點說,我認為中國的房地產企業的有幾個問題,讓我不是很舒服的問題。一個是說過去這麼多年很多房地產企業賺了很多錢,但是真正回饋股東的有多少,這是一個很大的問題,如果說你賺了這麼多錢,錢給我了嗎?相輔相成的另外一個問題,我們今天的主題叫非賺不可,中國的房地產只有一個主題,非增長不可,而且增長越快越好,越大越好,增長的方法或者說自我增長,不是說相互聯合、吞併,全都是越激進越好,就是他把賺來的錢再來增長,不斷加大槓桿,沒有說增長到什麼時候就收縮了,怎麼想著把它變成股東利益、股東權益。

西峰:股東權益、利益體現在哪些方面?
吳向軍:現在很多的房地產企業估值很低,不光是PE很低,還包括他的Book Value PE它的價格、價值,如果把所有的房子都賣掉,它的股價可能連它內在真正價格的一般都不到。為什麼呢?因為大家覺得如果真的是增值角度來講的話,這些公司把所有的地都開發完,我就不干了,(西峰插話,挺好的模式哦,吳:挺好的模式),它的價格會是現在平均價格的一倍以上,如果從理論上來講的話,但沒有人這麼幹,他會去再槓桿化,這就增加了很大的不確定性,像去年,大家生意一好,就去瘋狂地買地,沒有人說生意一好,我就把錢回饋給大家,降低我的槓桿,健康這個公司,大家都去瘋狂地買地,造成今年市場一轉弱,就顯出來,去年買的地太貴了,每次都是這樣子。

西峰:這個其實我個人都不太同意您的看法,把這個留給蘇雪晶,你肯定也有不同的意見。

蘇雪晶:
剛才幾位講的,負面的因素,其實就是過去這一年下跌的原因,我個人覺得至少大部分已經涵蓋了,這是有數據支持的,有個叫150118國泰基金的房地產指數從1月1號到現在為止應該是不跑輸大盤,這是第一個。

第二萬科在今年的區間漲幅最高應該超過了50%,目前看到這麼大規模的企業有這樣的一個漲幅的沒有第二家企業。

第三個就是萬科的管理層用了十幾億的獎金在市場上放放2倍或者幾倍的槓桿買了十幾億的股票,而且預期未來三年要買到10%的股票。這三個數據背後蘊含著什麼,大家應該回去想一想。

第二就是正好回應吳總講的,過去A股確實是沒有地產企業好好回饋投資者,沒有真正的創造價值,甚至在2008年有一個投資者寫過一個著名的報告說,過去這五年萬科的市值增加,靠融資得來的,這是當時非常有名的,但是我2012年參加萬科股東大會的時候,郁亮專門對此作了回應,郁亮講我們在過去的三五年沒有做過融資,我們一樣每年有質量地增長20%、30%,甚至說今年的年初分紅比率是一個非常高的水平。其實,我覺得這些企業是在改變,第二個,回答剛才吳總那個問題,為什麼沒有那麼多的企業出現併購,這個我覺得原因,不是房地產企業不願意併購,而是A股過去不是很合理的制度造成的,A股並不支持房地產企業併購,一個是併購和審核的流程時間非常長,往往是錯失很多機會,但是我們也看到今年的特點是大量地產企業特別是市值比較小的房地產企業在積極的進行轉型,相信兩到三年會有更多的企業退出這個市場,更多的企業被大企業比如像萬科、保利這樣的企業併購掉。您講的那個擔心和疑問已經發生了。

最後講點兒實在的,我覺得我從2006年底正式開始看房地產到現在也有七八年的時間了,在這7、8年的時間當中,今年應該是真正公司分化的一年,去年是行業分化的開始,今年我認為是公司要真正分化的一年,甚至說,我們說的保招萬金、千億的七劍下天山的企業,我認為在2014年都會呈現出明顯的分化,這些企業都會出現千差萬別的變化。所以可能投資股票的難度、要求越來越高。換句話說,個人投資者沒有這個能力或者不打算在這方面動腦筋的話,我是同意,可以選擇別的行業,再不濟,可以選擇指數基金。

西峰:好的,那我們今天的時間也差不多了,謝謝諸位嘉賓,也謝謝大家。
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