康山估值逼千萬創紀錄 首季部分居屋估值急升一成 跑贏私樓
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GS(14)@2018-03-19 11:04:01https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9532&issue=20180319
【明報專訊】「白居二」恒常化措施快將正式推出，居屋市場亦錄得多宗破頂價買賣，本報對多個居屋進行估價，發現部分居屋估值（已補地價‧下同），在不足一季之內上升超過一成，跑贏私樓升幅，其中鰂魚涌康山花園一個實用面積592方呎單位，最新估值達989萬元，直逼千萬元，比現時全港最貴居屋成交價920萬元還要高。
明報記者 林尚民
本報近年定期追蹤兩大按揭銀行對十大居屋屋苑（涉20個單位，共40個個案）的估值走勢，全屬已補地價居屋，在40個個案中，有36個個案的估價較今年1月初有所上升，佔全部個案的九成，升幅介乎1%至近12%不等，其中有18個個案，期內估值升幅超過5%，升幅逾10%的則有6個。
估值較全港居屋成交價紀錄高
上述40個個案中，升幅最大為中銀香港對大圍富嘉花園一個實用面積589方呎的2座中層G室估值，單位最新估價860萬元，比今年1月初估價769萬元高出91萬元或11.8%，最新實呎估值為14,601元。同屋苑一個實用面積426方呎的1座低層C室，最新估值為560萬元，比1月初的501萬元高出11.7%。
另一個升幅最大的屋苑為屯門兆康苑，中銀香港對其中兩個單位進行估價，在不足一季內亦升超過一成，當中實用面積548方呎的M座低層3室，最新估值528萬元，比1月初的478萬元高10.5%，實呎9635元。
新一批「白居二」最快月底前推
值得一提的是「居屋王」康山花園，匯豐銀行最新對屋苑一個實用面積592方呎的3座中層F單位估值為989萬元，實呎約16,706元，估值比1月初的898萬元高出10.1%。若以該單位估值989萬元計，比現時全港最貴居屋成交價還要高。資料顯示，目前全港成交價最高的已補地價居屋單位，為本月以920萬元售出的旺角富榮花園第10座低層A室，單位實用面積592方呎，實呎15,541元。
業界料居屋業主叫價更進取
中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示，部分居屋估價在不足一季內上升超過一成，比同期私樓實際樓價升幅還要大，主要是居屋業主心態一般比私樓業主「企得硬」，叫價比較進取，在現時市况下，買家亦願意出價承接所致。她又稱，由於未補地價居屋有折扣，不少買家會認為「就算升得多都係抵買」，故樓價升幅比已補地價居屋更大。
但她認為，若居屋樓價升幅繼續跑贏大市，實際樓價追貼私樓，部分買家會考慮轉投私樓市場，居屋交投將會放慢。對於「白居二」恒常化，她認為始終在心態上都會有影響，業主會覺得市場焦點集中在居屋市場，叫價會更進取，買家亦會覺得盤源減少，樂意追價入市，令居屋價格持續上升。
納米樓租值升幅跑贏豪宅 嵐山不足200呎戶 3年累升近三成
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GS(14)@2019-03-19 09:27:23https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8939&issue=20190319
【明報專訊】納米戶近年成市場熱話，雖然供應不絕，但無論樓價及租金升幅都跑贏大市，如大埔嵐山II期一個實用165方呎細單位，差餉租值最新按年升約一成，並連升3年共約三成，反觀「亞洲樓王」山頂MOUNT NICHOLSON租值，過去3年來均無任何升幅。
明報記者 林尚民
據差餉物業估價署最新資料顯示，嵐山II期2座低層A室，屬實用165方呎的開放式單位，2015年開售時為全港最細新盤單位，新一年度租值為7.088萬元，比本年度租值6.372萬元高出9.98%，較上年度的7.27%升幅有所增加；若對比2016/17年度的5.376萬元，3年累升約三成。
資料顯示，近期屋苑一個開放式單位租務成交，位於9座高層D室，實用181方呎，月租8500元，若以2015年開售時售價約170萬元水平計，租金回報約6厘。除嵐山外，西營盤AVA128一個實用227方呎的中層C室，新一年度租值15.264萬元，按年亦上升7%，兩年來亦累升約15.6%。
MOUNT NICHOLSON 3年租值不變
若對比豪宅屋苑，目前仍為亞洲最貴屋苑式洋房的山頂MOUNT NICHOLSON 2號洋房，新一年度租值為773.28萬元，有關數字是自2016/17年度以來，一直維持不變。另外，恒生銀行（0011）前副董事長兼行政總裁李慧敏持有的山頂傲璇單位，租值已連續5年維持在440.76萬元的水平。
全港私樓估值按年上升5.4%
事實上，在上月差估署公布新一年租值時，全港私樓估值按年上升5.4%，其中實用752方呎以下小型單位按年升6.3%跑贏大市，而實用753至1075方呎中型單位則升4.7%，實用1076方呎以上大型單位升幅更只有2.8%，當時差估署助理署長（差餉及物業估價事務）葉百強亦指出，細單位租金對比中、大單位租金較平，即可以負擔到租金的人較多，競爭大所以租值升幅亦較高。
學者料細單位租賃需求將持續
香港中文大學市場學系教授冼日明認為，雖然沒人會願意住一間細單位，不過，與買樓一樣，即使大單位呎租較細單位平，但總價始終較高，故只能夠支付細單位的租金，令細單位的需求較大單位高。另一方面，就算部分人是有能力租住大單位，但租樓人士中不少為有意買樓人士，他們均希望租住細單位而把多餘資金儲蓄作首期，即使無意買樓，亦有部分人會寧願租住細一點單位，亦不希望降低生活質素。
因此，他認為除非樓價下跌三四成，否則短期內細單位的租金走勢，仍然跑贏豪宅物業。