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75家房企負債逾1.9萬億元 近一半負債超百億

截至4月6日，據Wind資訊統計數據顯示，按照申銀萬國[微博]行業分類，滬深兩市共計75家上市房企公布了2014年年報，75家上市房企2014年負債合計接近1.95萬億元，同比增長幅度達17.32%。

不過，這75家上市房企的資產總計為2.63萬億元，同比增長幅度達17%，與負債增長水平相差近0.3個百分點。

值得一提的是，根據Wind資訊統計數據計算，2014年，這75家上市房企的平均負債率為74.05%，與去年同期其平均資產負債率73.83%基本持平。

對此，蘭德咨詢總裁宋延慶向記者表示，若加上今年港股內地房企的表現，例如綠城中國賣股份、融創中國收購佳兆業等重大並購事件，可見在2014年房市低迷的環境下，開發商普遍采用的高杠桿和高資金成本驅動的以債養債模式，致使房企負債風險“攀上新高”。

近一半房企負債超百億元

根據Wind資訊統計數據顯示，在這75家上市房企中，超過百億元負債的房企總計為34家，其中，萬科、保利、招商地產(31.96， 0.00， 0.00%)負債均超過1000億元，分別為3925.15億元、2848.93億元和1079.46億元。

從資產負債率的情況來看，不同企業的資金狀況良莠不齊。據蘭德咨詢分析顯示，以保利地產(11.34， 0.14， 1.25%)和中航地產(12.21， 0.33， 2.78%)為例：2014年保利地產[微博]的資產負債率為77.9%，較2013年下降了0.03個百分點，期末預收賬款1133億元，扣除預收賬款後的其他負債占總資產的比例為46.9%，負債水平合理；而中航地產去年年末資產負債率為79.3%，同比上升3個百分點，剔除預收賬款後的資產負債率為71.3%，同比上升5個百分點，期末經營現金流為負，且降幅擴大95.6%，籌資現金流同比減少，現金及現金等價物余額為7億元，同比下降42%，短期償債壓力較大。

不過，目前公布2014年年報的房企接近滬深兩市房企的一半左右，若全面呈現上市房企的債務狀況，從蘭德咨詢向記者提供的一組上市房企2014年中期負債數據可以窺見一二。

據蘭德咨詢監測數據顯示，截至2014年中期，資產負債率大於80%房企占15.35%，在70%-80%之間占比為18.32%，60%-70%之間的占比為12.87%。

值得註意的是，去年一些標桿房企負債率也大都“攀上新高”。據蘭德咨詢分析，截至去年年底，招商地產[微博]負債率(扣除預收賬款後的其他負債占總資產的比例)為47.7%，同比增加4.7個百分點；榮盛發展(23.67， 0.17， 0.72%)負債率(同上)是51.9%，同比提高5個百分點；中房地產(14.34， 0.07， 0.49%)負債率51.55%，同比提高12.01個百分點；光華控股(10.61， 0.33， 3.21%)負債率為58.12%，同比增長28.01個百分點。

對此，有業內人士向記者表示，在行業調整期內，以往擴張激進、拿地成本較高且本身融資渠道狹窄的中小房企抗壓能力較弱，一旦項目銷售不暢，難以回收現金，無論是還債額度還是資金成本都是其巨大壓力。尤其經過一番並購調整之後，房地產行業集中度將越來越高，強者恒強的趨勢將更加明顯，而中小企業的生存環境則備受考驗。

短期借款增29%償債壓力大

眾所周知，多項指標可以衡量一家企業負債端的風險是否在可控範圍內，但短期償債能力尤為重要。《證券日報》記者根據Wind資訊提供的數據獲悉，截至2014年底，上述75家房企短期借款總計1001億元，較2013年的774億元增加了227億元，同比增長幅度達29.33%。這意味著房地產企業短期償債壓力加重。

據記者了解，為了緩解資金壓力，今年以來，多家房地產企業選擇出售旗下項目公司股權來增加公司現金收入，包括佳兆業轉讓資產給融創中國。

實際上，2014年以來，房地產領域的並購案同比大增，而且多宗交易額度都比較大。根據Wind資訊數據統計獲悉，截至2014年12月18日，房地產行業並購標的交易達245宗，總價值為1210億元(包括已完成與未完成交易)，同比增長幅度約為80%；而2013年全年為150宗，總價值為668億元，同比增長幅度為46%；2012年則為154宗，交易宗價值僅為458億元。

另有業內人士向記者透露，2014年，個別企業為了償還近期到期的貸款，房企高層甚至要自掏腰包為其企業輸血，卻仍無法填補債務缺口。

而有些企業已經意識到風險值正在走高。鑒於此，部分處在危險邊緣的企業2014年通過轉讓資產的方式減輕資金鏈負擔，包括中冶置業將南京巨無霸地王分割出讓。此外，萬科、龍湖、遠洋等房企明確提出將績效考核重點從銷售規模、計劃進度轉向現金流指標，優化債務結構，提高運營效率。

“在市場潛在供應量巨大，銷售形勢不容樂觀的大勢下，近年來多數房企靠高杠桿和高資金成本驅動的以債養債模式將促使更多企業資金鏈斷裂。”宋延慶向記者表示，但出現兌付危機或系統性危機的可能性依然很小。

60家房企上半年平均利潤率僅8.4% 中小房企已現退市

最近各大房企的日子似乎並不好過。

8月26日，據《經濟參考報》消息，截至25日，綠地、萬科、保利、招商等60家房企先後發布了半年報。由於行業利潤整體下滑，房地產上市公司凈利潤率跌進10%。

據中原地產研究部統計數據顯示，綠地、萬科、保利、招商四家房企凈利潤率分別為4.6%、9.6%、11.9%、11.7%。公布半年報的房企合計60家，這60家房企營業收入合計為3011.4億元，凈利潤卻只有252.57億，凈利潤率8.4%。其中，有36家企業利潤率低於10%，有28家凈利潤下調。

此前，2014年房企的平均凈利潤率為10%，2013年凈利潤率為11.97%。業內人士估計，隨著中小房企集中公布半年報，平均凈利潤率可能會繼續下調。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，房企半年度的銷售業績上升，但盈利水平卻在收窄。目前銷售業績的上升得益於政策層面的寬松效應，尤其信貸政策的刺激效應。即業績上升很大程度上是一個外部環境的改變，而非房企經營能力提高的效果。而盈利水平與房企的經營能力和競爭力有關，這反映了房企在業績增長過程中，成本控制能力依然是有缺陷的。

在房企利潤逐漸降低的同時，資金鏈緊張問題開始顯現，多渠道募集資金成為了房企們維持經營的重要手段。

據中國經濟網消息，8月以來，已經有14家房企發布內地公司債或非公開發行股票，募集資金額度已達到648億元。“今年和去年巨大的融資額差距，直觀地顯示了國內房地產企業的生存現狀。”經濟學家許振東表示。

越來越多的房企都加入了境內融資大軍，融資額度也不斷上升，其中不乏萬科、融創、碧桂園、中糧、泰禾等知名房企。今年以來已有超過60家上市房企（包括港股）在內地已經通過公司債融資，預期融資額高達2500億元，而在2014年，只有15家企業獲得成功融資，金額為235億元。

另一方面，部分業績不佳、融資困難的中小房企只能被迫選擇退出。

據《第一財經日報》不完全統計，今年以來在京滬產權交易所待售房企股權總權益金額已經超過130億元，其中有超過20家房企出售100%的股權。

如寶安地產日前宣布，公司第一大股東中國寶安將7039萬股股份轉讓給東旭集團。轉讓完成後，中國寶安持有寶安地產股權將降至4.8%，已經基本退出地產業務。

蘇州16家房企聯合倡議：保持商品住房價格穩定

據蘇州廣播電視臺報道，12日，蘇州市價格協會房地產行業分會聯合16家房企舉行公開倡議活動，號召蘇州全市房地產企業嚴格落實政府房價調控要求，共同承擔起企業應負的社會責任。

16家房地產企業倡議如下：

活動現場

自去年下半年以來，蘇州房地產市場呈現銷售火爆、價格上漲較快等情況，引起了國家、省、市有關部門和媒體的高度關註，一時間成為社會熱議的焦點。同時，個別房地產企業出現了違反價格管理有關規定的問題，受到政府主管部門的調查處理，在社會上造成不良影響。

蘇州市價格協會房地產行業分會會長鐘明慶呼籲在蘇的房地產開發企業同仁：立即行動起來，堅決貫徹國家、省、市房地產市場調控政策，堅決制止和抵制各種違法違規行為，在當前房地產市場特殊形勢下，帶頭做到不領漲、不助推，不哄擡房價，不串通漲價，努力促進蘇州房地產市場持續平穩健康發展，為地方經濟社會發展作出應有的貢獻。

蘇州市16家聯合發出倡議房企名單：

蘇州仁安置業有限公司

方興地產(蘇州)有限公司

華潤置地(蘇州)實業有限公司

蘇州恒力置業有限公司

蘇州世茂置業有限公司

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蘇州新高科建建設發展有限公司

蘇州尼盛地產有限公司

蘇州天地源香湖置業有限公司

蘇州雅戈爾北城置業有限公司

蘇州中航瑞賽置業有限公司

蘇州新湖置業有限公司

金新城置業集團有限公司

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太倉茂弘房地產開發有限公司

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