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跨國代理 受惠港人海外置業熱

1 : GS(14)@2015-12-26 10:36:22

http://property.mpfinance.com/cf ... 51119/pag01/ng2.txt


【明報專訊】世紀21於1971在美國成立，經營網絡遍及世界各地，目前在全球逾70個國家逾7000間分店聘用逾10萬名地產代理。吳啟民於1994年獲授權在香港及澳門以世紀21品牌從事地產代理加盟業務，至今已21年。

港元強勢 澳日置業變相打七八折

去年下半年以來，港元隨美元匯價顯著轉強，港人拿着港元這強勢貨幣到日本及澳洲置業，當地樓價變相打了七至八折，故有關需求亦大增。吳啟民認為，在港人海外置業的市場，世紀21香港對比同業的最大優勢，是除可像同業一樣代理海外樓盤來港銷售外，亦可轉介客戶到聯營公司全球逾7000間辦事處代購物業，對客戶來說相當便利。

因此，世紀21香港今年首十個月來自代理海外物業收入佔總收入比例高達17%，加上集團代理本港一手樓盤表現亦理想，故期內收入按年仍錄得增長，表現跑贏同業。

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置業達人King Sir：年輕人上車 先買舊區細樓

1 : GS(14)@2016-03-23 15:57:24

2016-03-19 iM

一個人的投資決定，往往與他的出身和成長背景有關，人稱King Sir的香港按揭董事總經理葉景強，多年來獨愛投資物業。過去10年乘着樓市升勢，按揭公司的生意發展迅速，而名下物業數目和資產亦以幾何級數上升，早已達致財務自由。這些一切，源於他那困在板間房的童年。

King Sir的父母在1949年來港，投靠在旺角山東街賣菜的親戚，兩口子靠在菜檔打工餬口，家中六兄弟姊妹，King Sir排行最小。

童年印象最深的，是一家八口住在一個百呎的板間房。兩呎半木板碌架床上五小孩擠着睡，強褓中的他每晚便與父母打地舖。最不是味兒的，是遇到個惡如「譚蘭卿」的包租婆：「煮飯沖涼都要讓人先，阿哥俾包租婆個仔打，阿爸好嬲但唔敢出聲，怕被人趕走。」

當時年紀小小的King Sir把這些看在眼內，很早就憧憬置業。「有自己的屋企，起碼唔使受人氣，活得有尊嚴有自由，甚麼時候鍾意做乜就做乜。」

小孩子的願望沒喧於口，但父親早就為買樓而奮鬥。葉父天未亮便返菜檔開工，趕緊準備好一籮籮蔬菜送到食肆，之後到附近凍肉店「賒貨」，托回兩盤重重的雞翼拆售給街坊，希望賺多個錢。憶起這段往事，King Sir吐吐舌說：「以前小學放學就落去幫手撬雞翼，中學就開始幫手送貨，50磅凍肉真係好鬼重，夏天一上膊就成身血水。」後來，父親的凍肉生意愈做愈大，終儲夠錢買樓，以5萬元買入一個500平方呎的旺角舊樓單位。

飲食業前輩 一舖抵萬金

往後多年，葉家的凍肉生意可謂一帆風順，更逐步拓展至飲食業，家族有多家食堂及酒樓。就在那時，King Sir也逐步意識到物業除了「安身」還可「立業」。「很多叔父輩本身也是胼手胝足小舖做起，後來自己買舖，經濟起飛令舖位升值，他們有一舖在手有利擴充業務，結果生意愈做愈大。」他口中的前輩，其中一位就是新光集團創辦人胡珠。

成長經歷使然，King Sir一直對投資物業情有獨鍾。九十年代中樓市火紅一片，廿來歲的他見幾萬元就可以做業主，開始沾手樓市，賺過點錢，但遇上97金融風暴後一切歸零。他笑言當時幾多老行尊都輸身家，自己打和離場已算「執返身彩」。及後，他更努力鑽研樓市，哪裏破頂哪裏低水固然難不倒他，怎樣下注贏面才高，他亦素有心得。

直至2004年，他決定將個人資產與事業都押注到樓市。經過金融風暴和沙氏，樓價暴跌近七成，但對香港前景充滿信心的他，反認為是入市良機，加上中央實施自由行，覺得「個市衰極有限」，遂決定離開家族生意，與從事按揭業務多年的新婚妻子創立了香港按揭轉介，並以手上約60萬資金投入樓市「掃貨」。

住宅改成舖 身價升1.5倍

樓市在2004年過後谷底抽升，買樓的人愈來愈多，而當時主要對手經絡按揭又以承接母公司美聯的買樓客為主，他們就轉而登報、派傳單攻街外散客，生意增長不俗。「兩年後有傳媒做了個按揭轉介服務比拼，我哋十項贏咗八項。梗係啦！打來的電話，一係我接一係我老婆接！」及後生意再下一城，最高峰一小時接到近20個電話查詢。「後來經絡做埋街客，幸好我們本身已儲落一批熟客，算是各有各做，到現時仍好穩定，算係搵到兩餐啦！」

初創業時，兩口子白天接生意，晚上就「瘋狂睇樓」，足迹遍布港九各區。手持60萬元的King Sir，在未有辣招和按揭最高可做九成的情況下，最多可下三注，目的是在短期內靠買賣將資金增值一倍，然後實行他的「長揸放租計劃」。

首兩注他分別買了鰂魚涌太古坊和深水埗的舊樓，而回籠關鍵是第三注。「當時買入市值59萬元的銅鑼灣一幢商住樓的一樓後座，這類樓通常前坐向大街就做生意，後座住人。當時整區租金都升緊，我覺得樓上舖是新趨勢，所以將單位改成店舖，以1.2萬招租，回報24厘！經紀個個話我傻，唔肯幫我放，我惟有登報紙，結果租了給一位靚女搞時裝店。然後我再用1.2萬做base，計出144萬元連租約賣，登報大大隻字寫住『10厘回報』，經紀又當我傻啦，點知唔夠兩星期就賣出，回籠成百萬。」

只愛細價樓 不買大屋苑

入市不足一年，King Sir在2005年已達到「資金倍增」的目標。往後，他繼續小額投資在北角、灣仔、荃灣及油尖旺等舊樓，繼而殺到東半山買千呎大單位。多年來的一個原則，是除了自住單位，他從不沾手大屋苑。

他解釋，細價樓盤源少、資訊流通量亦較低，若肯針對心儀區域勤做功課，留意放盤、成交及價錢等，並願意花時間與經紀打好關係，尋得筍盤的機會反而較高，加上細價樓的租金回報往往較大型屋苑高。「400萬和800萬的單位售價是一倍，但兩者的租金差距往往無一倍咁多，變相細價樓個Yield（回報率）較高。」

部分人喜歡住屋苑，是由於屋苑愈大，附近環境變遷愈有限，變相有保值作用，但King Sir卻倒轉來看。「舊區會更新，代表發展潛力大。有重大發展、重建收購如近年的西環、土瓜灣等，改善後樓價一定會升，若被相中收購，身價更隨時三級跳。」

除了首兩三年需要靠出貨入貨倍大注碼，King Sir往後投資的單位都是以出租為主。待單位供到某一年期，又巧遇心儀筍盤的話，就會加按套現入貨，慢慢增加持貨量。時至今日，他以個人、公司及合資等持有的物業有數十個，物業總值數以億計，而每月扣除按揭供款後，約可獲數十萬元租金收入。

時勢造英雄 助青年上車

毫無疑問，King Sir是個在獅子山下捱出頭來的人辦，但八十後聽罷心中或許質疑：「2004年開始買樓買到今日，梗係發達啦！」難得他毫無芥蒂，「係呀，時勢造英雄咋！若果推遲十年，我都未必有得玩。」

他不諱言今天樓價又貴又有辣招，八九十後上車的確比以前辛苦。2009年，King Sir應朋友邀請辦課程、寫書教人買樓，接觸年輕學生時便知大件事：「原來好多人唔知買細樓可按九成，以為首期一定要俾百幾萬。兩口子儲咗五六十萬其實夠上車，但因為唔知條數點計，唔敢下注。」

因着出身、工作和多年投資經驗，King Sir笑言自己「生於升市，有種責任」，希望透過自己的知識和人脈，指引有意或有需要置業的年輕人一條可行而又較安全的置業路，令他們不至絕望。

開班7年，授徒數以千計。King Sir眼見不少年輕上課後得以解決上車問題，可以繼續追尋其他人生目標和更有意義的事，坦言感到「老懷安慰」。那麼他自己的人生意義呢？他笑說：「投資收入穩定可養妻活兒，有自己的公司和事業，教書又幫到人，我的人生已經好有意義啦不是嗎？」

新手老將10大疑問

King Sir在樓市實戰多年，買樓及按揭經驗豐富，近年更開辦物業投資課程教徒上車及換樓秘技。今次，他就應記者要求整理出平日堂上最熱門的「新手老將10大必問問題」，與iM讀者上上雞精班。

Q：港人在買樓按揭上，有哪些最常見的謬誤？

King：年輕人買樓，最多就是以為買樓一定要付百多萬首期，不知買細價樓可以透過「按揭保險」承造九成按揭。

此外，在審批按揭時，「入息」的定義會因借貸成數而改變，尤其是佣金收入。假設買家是一名經紀，若申請八成（當中兩成為按揭保險）或以下，則佣金及底薪均會被視為固定入息，但若他借八成以上，則只得底薪會被視為固定收入，薪金大大減少，影響借貸能力。

Q：是否有出糧紀錄就可申請到按揭？

King：現在很多年輕人做Freelance，以為自己每月銀行簿有固定出糧紀錄就可以申請到按揭，但其實現時限制多了，自僱人士除紅簿仔外還一定要有報稅紀錄。而最大問題，是通常他們會落完訂才申請按揭，到知道銀行不批貸款時，往往為時已晚，更有人在無可奈何下撻訂，首期都蝕埋。所以按揭一定要提早準備，最好做預先批核。

Q：買新樓申請按揭，有甚麼要注意？

King：現時很多年輕人會買新樓，亦會選用發展商提供的二按。要注意銀行在審批一按時，會先查明準業主有否同時向發展商申請二按。如有，銀行在計數時會先從業主入息中扣起二按供款，處理方法就如私人貸款或卡數一樣，銀行也會先扣起這筆數，再以餘下入息決定其負擔能力及借貸金額。

Q：據說在出糧戶口做按揭會比較易批，真的嗎？

King：沒錯，因為出糧銀行會比較清楚你的收支模式，例如月薪多少、會否每月一出糧就抽走資金去還債等，所以借貸成功率會較高。不過還是不建議這做法，因為銀行愈掌握你的財政，他日你出現甚麼問題，它就愈容易發現。例如2008年很多人失業，銀行見你每月都穩定出糧，突然幾個月無數到，擔心你無錢供樓，就會查明原因。它未必一定Call Loan，但機會較大。

因此，我建議出糧、供樓和投資分開不同銀行，雖然使用上麻煩，但可避免有事時被凍結所有戶口，那就更麻煩了！

Q：怎樣才可以搵到筍盤？

King：很多時筍盤要搶，動作夠不夠快，就在於你熟唔熟市。愈睇得多樓，你就愈知甚麼是筍盤，識得比較就會進步。例如睇開某幾區，知道同類型的樓呎價大約1元多，突然有間9,000蚊，就知係筍野囉！

慢慢將範圍收窄，用同一個道理，微觀分析同一屋苑不同樓層坐向的價錢，建立sense，慢慢就會愈來愈懂得掌握價錢。

在睇樓過程中，又會與經紀熟絡些，他又會明白你要求多些，這樣買到心頭好的機會就愈大。

另一關鍵是，好市時經紀未必有時間理你，帶你慢慢行，加上好市大部分放售的都是連租約盤，根本無樓睇，所以一句到尾：功課要趁靜市做，這樣才會快人一步。一個月至少要睇10至20個。

Q：現在樓市下調，但買樓限制多，買樓投資收租仍合適嗎？

King：首先要視乎你的年紀，再看看你對香港前景有沒有信心。臨近退休的人，我不鼓勵這樣做，但若你較年輕又有信心，我會建議加按已有的物業套現。假設你3年前買了層300萬的樓，現時升至500萬，而你仍有200萬按揭未還。加按最高可套出物業估值的六成，即300萬，再減去未償還的200萬，即可獲約100萬資金。

這建議一來基於樓價仍頗高，貸出金額可觀；二來是本港仍處低息，且預計低息將持續一段時間，屬於「借平錢」。準備資金後，等到有低於市價15%至20%的筍盤便可入貨。若樓市續跌，最終抵銷了那15%至20%的緩衝，就轉售為租，先避過跌浪。（留意買第二層樓要交雙倍印花稅，物業投資者需小心計算買樓成本。）

Q：想加按物業套現，要留意甚麼？

King：坊間部分財務公司講到有層樓就有錢，很多退休父母按樓套現給兒女做生意，但忽略了加按後能否應付還款。後生仔做生意有時周轉不來，結果供樓的擔子就落在父母身上，但60幾歲人、20幾厘息，點供？若斷供幾期就會收樓，多年來當然也見過這些個案，若公司能力許可，都會盡量幫他將貸款轉回銀行，起碼減少利息支出。

Q：現在樓市會步1997年後塵嗎？

King：很多人拿現時與九七作比較，當年借貸率高，爆煲後市場只餘下用家，結果炒家、投資者個個被銀行Call Loan而絕迹。反觀今日樓市相對穩健，借貸率亦低。樓市多年高位徘徊，積累了一班等待上車的用家，加上今天的投資者好有實力，不少人已套定幾層樓的錢，準備樓市一跌就撲出來掃貨，試問這樣樓市又怎會大跌？

Q：現時以磚頭計劃退休可行嗎？

King：若手頭上已有兩三層樓收租，本身又已有樓在身（即買第二層樓要付DSD），則不用執着只買磚頭，反而可考慮改為投資較穩陣的債券，賺取與租樓相若的4厘年回報之餘，又可分散風險。若名下物業及資產超過100萬美元，部分按揭顧問公司可協助申請加入私人銀行，成為資深投資者，再以4倍槓桿貸款，然後投資在中銀、滙豐等較穩陣企業的債券（年回報約4厘），以賺取高4倍即16厘回報。

Q：樓市未來半年走勢如何？

King：其一關鍵是外圍經濟，內地和外地經濟好的話，樓市跌兩成已盡（相對最高位時），而目前又已跌了一成；即使經濟差，我看亦不會跌過三成。其實現時歐洲放水，中國又減準備金率，暫時對樓市都是利好的消息，所以如無意外，大市到今年5、6月應會漸見穩定，甚或微升，當然若外圍經濟再次爆煲就好難講！

目前經濟前景較以前複雜好多，看不到太遠，最多只可預測到半年走勢。

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市民置業心聲及專家回應

1 : GS(14)@2016-03-28 14:14:12

■香港樓市自去年開始轉角，市民對置業抱不同看法。　資料圖片



拒被物業綁住青春

黃先生：我從來都唔會諗買樓，供樓好嘥時間，寧願攞啲錢做其他嘢，又或者用20、30萬就買到日製二手船。我覺得買樓好傻豬，幾百萬先買得嗰幾百呎嘅單位，跟住你就供20、30年，俾層樓咁樣綁住。


■黃先生


汪敦敬：年輕人生活應該交由他們自己決定。不過由實際財務安排角度出發，無公屋亦都無父蔭嘅年輕人，要認真諗租金問題，例如考慮租金與供款開支相若嘅情況下點處理。林浩文：買樓唔係人生嘅唯一一個目標。理想可以是各種各樣，唔一定要將樓擺響首位。關焯照：對香港人嚟講，樓某程度屬於必需品，能力許可下應該趁早置業，而且退休後亦可作逆按揭安老，不過實力唔夠就唔好勉強上車。


■陳先生

期望爆煲執平貨

陳先生：唔驚樓市跌喇，自己都無物業，梗係跌得越多越好喇，最好就跌九成。如果用實際因素考慮，我就估唔到嚟緊樓價會點。汪敦敬：我覺得唔實際囉！就算樓價跌九成，啲人都仲想跌，嗰時經濟亦都出現大問題。睇返2003年樓價谷底，當時經濟是最差的時期，失業亦最嚴重。林浩文：無話樓價跌幾多成大家一定會好，更重要係負擔比率嘅高低。好似話樓價跌五成，大家人工無咗一半，到時負擔比率一樣。關焯照：樓價跌九成有一個機會，就係有重大政治改變！不過，樓價跌九成的代價好大，好多人財富蒸發，到時啲人唔係排隊買樓，而係排隊攞粥水、等救濟。


■梁先生

業主料樓價難大跌

梁先生：我諗樓價跌多一成左右見底，因為建築有一定成本，而且今次樓市下滑同1997年情況唔同。當年講緊揸幾層樓，今次大部份都係揸1層至2層，估計嚟緊跌多一成自然應該都有人入市，因為累積好耐無人買樓。汪敦敬：用家唔適宜去搵最低個價，但可以租金回報率去分析樓價未來趨勢。林浩文：認同佢呀，當年97時10個煲都唔知有無5、6個蓋，但而家政府都捉得好緊，貸款比率處於一個健康水平，暫時睇返香港經濟亦都唔係真係好差。關焯照：樓價幾時見底呢啲個人判斷喇，但覺得佢幾理性，起碼睇到97至98年的重演都好難，因為暫時睇唔到金融制度出現問題，同業主持貨能力唔太差。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160328/19543817

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內地客來港置業難大增

1 : GS(14)@2016-03-28 14:14:23

■幾年前，有許多內地買樓團來港，今日難復見。　資料圖片


【辣稅打擊】中港樓市過去一年走勢背道而馳。內地樓市受政策刺激下，三四線城市庫存量仍高，反令購房者視一線城市為投資熱點，剛需及投資需求大幅推高樓價，而本港樓市則從高位轉勢。如今本港樓價驟降，但未見吸引到內地客來港置業數目大幅回升，眾人解釋有3個因素令內地客數量維持低位。關焯照指出，其中之一是買家印花稅（BSD）窒礙國內客的購樓意欲，「未有BSD之前，內地客佔豪宅成交兩、三成，而家得返個位數字」。同時間，近年多國均放寬中國人入境簽證，國內客周遊列國後開闊眼界，並接觸各種投資機會，而香港物業如今只是他們的選擇之一。林浩文則解釋，早年港府叫停買樓移民，亦令內地中產對在港置業卻步。至於內地頂級富豪數量持續增長，每年仍有數十宗國內富豪來港購買超級豪宅或獨立屋的成交個案，惟不及BSD出台前，「嗰批富豪起碼有五、六層樓響身，對佢嚟講唔急於買多一間半間，同以前比會揀擇啲」。林浩文預計，未來以寫字樓較受國內公司客歡迎，因為本港商廈空置率屬於低水平，「佢哋唔慣買一層，估計佢哋都係一整幢買為主」。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160328/19543823

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代理行推置業冷靜期

1 : GS(14)@2016-03-31 13:48:46

【奇招吸客】二手成交萎縮，中小型代理行淡市出招吸客。在新界東設16間分行的世紀21奇豐推出「置業冷靜期」，落臨定後三日內撻定，免除買賣雙方佣金。世紀21奇豐主席及行政總裁李峻銘表示，旗下分行今天實施三項措施，包括「置業冷靜期」、凶宅過濾系統及獨家精明眼，「唔擔心行家抄，最好就抄，推動行業進步」。所謂「置業冷靜期」，即買家買入500萬元或以下物業，落臨定後三日內撻定，免除買賣雙方佣金，惟須被業主殺定，但不包括居二市場。該行沙田區營業董事莊振耀表示：「好多上車客及首置客，買完後悔唔啱。有買家買入400萬元樓，落定8萬元，買完返屋企同媽咪講，原來單位向西唔得，結果撻定，並賠佣8萬元，共損失16萬元，若有冷靜期，只被業主殺定8萬元，蝕少一半。」對此地監局不予評論，但表示這是商業決定，屬該行與客人之間的協議。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160331/19551359

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夫婦置業須零支出4年

1 : GS(14)@2016-05-24 10:35:21

【本報訊】本港樓價近月有下調趨勢，但港人置業仍困難。工聯會收集全港30個屋苑樓盤資料，假設一個2人青年家庭月入2.85萬元，即使每月不吃不喝、零支出，要購買何文田或北角的私樓住宅單位，都要儲錢逾10年才可「上車」；購買天水圍樓也要儲近4年錢。工聯會倡政府考慮為首次置業人士提供低息貸款，減輕上車負擔。



僅能買嘉湖山莊


工聯會立法會議員郭偉強收集近期30個屋苑樓盤資料，發現私樓單位上車費（首期、印花稅、經紀費及律師費），由100萬至300多萬元不等，上車費偏高，脫離市民的薪金水平。研究假設一個2人青年家庭，月入合共2.85萬元，即使不吃不喝、零支出，如果要購買遠離市區的天水圍嘉湖山莊一個實用面積約441平方呎單位，也要儲近4年錢才可以上車。研究同時指出，同一個2人家庭，如果購買何文田山畔或One Homantin一個實用面積約300多呎一手單位，更加要儲逾10年錢才可以上車，而北角城市花園一個實用面積約569呎單位，也要儲逾10年錢。郭偉強指出，本港樓價近年不斷上升，港人置業困難，又指儲蓄過程漫長對青年家庭在進修，或規劃人生帶來壓力，建議政府修訂首次置業人士印花稅率、提供低息貸款，以及放寬銀行按揭成數，紓緩市民上車負擔。■記者譚靜雯





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20160523/19623685

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KING SIR 開講 置業必修4堂課

1 : GS(14)@2016-06-20 03:51:09

2016-06-11 iM
近期，最常聽到坊間對下半年樓市的評語是：「好複雜！睇唔透！」的確，本港樓市自去年9月從高位回落，一直反覆向下，量價齊跌，直至近月才現起色。正當大家以為跌勢稍稍喘定，近日各大行又爭相發表樓市預測報告，大部分謂回升只屬曇花一現，對未來樓市仍看淡，當中更有「大跌四成」的大膽預測。

但無論市況如何，不少人仍視上車或再置業投資為目標，而成功關鍵往往在於有否做足準備。本刊早前邀得人稱「King Sir」的資深物業投資者、香港按揭顧問創辦人葉景強主講「樓市下半年部署」講座。

席間，King Sir分享了他對本港未來樓市看法及實戰部署，又正本歸源向年輕人教授上車秘技，並向計劃再買樓收租的參加者提供加按套現、揀區及承造按揭等意見，實行在「亂市」中與大家積極備戰。

置業4堂課

?上車客計數落區初體驗

?投資者揀區揀樓深詣班

?看通5指數助下半年部署

?按揭Q&A

協力：區佩欣

年輕人如何實現買樓夢？

過去幾年，本港樓價持續高企，不少八九十後年輕人也歎上車難，隨後社會上亦有過一輪對「買樓何價」的討論。King Sir為此提出一問：「誰是樓奴？」從而帶出他對年輕人應否買樓的看法，他更笑言；「信不信由你，反正我信了！」

「業主和租客基本上都是樓奴！」他解釋，業主買樓動輒供款二三十年，向銀行繳付百萬元利息，但以長綫來看，隨着年紀增長薪金上調，供樓初期捱幾年，日後便會愈來愈輕鬆。日後有樓在手，可加按套現作個人發展或再置業投資，資產亦可留給下一代。相反，租樓減低了儲蓄能力，加上租金永遠與市道掛鈎，經濟好加薪，轉頭業主便會加租，抵銷了資產增長，生活質素難以得到改善。「雖然大家都是樓奴，但業主始終較租客好，所以說到底年輕人有能力，還是應該置業。」

當年輕人確認了買樓目標，就要務實地行動。第一步先要了解可以買甚麼樓、怎樣買，明白有助自己上車的工具，也要同時了解現時政策帶來的局限。

他引近年參加其物業投資班的年輕學生為例，很多人以為買樓一定要付足四成首期，一個400萬元的單位首期便要160萬元，這數字對年輕人來說是天方夜譚。「他們不知道按揭證券公司的按揭保險計劃，會為首期不足的人做擔保，400萬元以下的細價樓最高可做到九成按揭，首期連印花稅、佣金等，大約55萬元已足夠上車。一對月入2萬至3萬元的男女朋友一齊儲，3年便可上到車。對年輕人來說，發個可以實現的夢，人生才不至太灰。」

保持良好信貸紀錄

King Sir謂近年接觸到的年輕人有一個通病，就是習慣先使未來錢，欠下一大筆卡數、私人貸款等，而不知道此舉會為上車計劃造成很大阻礙，故建議有意置業者，事前應向環聯信貸資料庫取得自己的信貸報告，若報告不夠「靚仔」，應盡快作出改善。

「環聯信貸報告就像Body Check一樣，檢查你的財政是否健康。它會就你所有借貸紀錄提供一份詳細資料，例如你有幾多張信用卡、有否向財務機構申請過貸款及還款情況，然後給予評分，而銀行日後在審評按揭時，便會因應你的評分去決定借不借錢、借貸年期及金額。」

他續解釋，信貸評分最高級別為A，最低為J。一般以A至C為最好，D至G為合格，而I和J則不合格，有可能是當事人曾經申請破產或進行債務重組。一個評級為C級的人，代表他有99.1%會履行其還款承諾，即少於1%的機會不還錢。至於I級則只得59.4%會履行還款責任。「即係四成機會唔還錢，你做銀行都唔會借啦！所以這些Grade就最好暫時不要買樓。」

至於怎樣才會「劃花」自己的信貸紀錄，King Sir奉勸有兩件事做不得。第一，不可遲找卡數。若果卡數遲了兩星期或以上還款，銀行便會將紀錄交予環聯，寫進個人報告中。即使只是遲還一兩天，但月月如是也非好事，事關銀行會將此演繹成「你有財務問題」，故持續拖延還款，這亦有可能影響信貸評級。

此外，部署買樓的人，最好不要向銀行申請任何形式的貸款，事關此舉會直接影響你日後按揭時所批出的金額。「假設你月入3萬元，銀行會以一半，即1.5萬元界定為你的還款能力。再假設你申請六成按揭，利率2.15%，還可款期為30年，即銀行最高會向你借出330萬元（以按揭計算機計算出來），即是你可買到約550萬元的樓。但若果你已有一筆9,000元的私貸，銀行會先扣除，即你只餘下6,000元供樓能力。以同樣方式計算，銀行最多只會批出130萬元，變相你可買的樓價錢亦會大大減至217萬元，故借錢前要三思。」

實戰睇盤累積經驗

計好數之後，就是實戰，意思是要積極「落區行盤」。King Sir建議，若果打算在一年後入市，從今日起便要開始學習睇樓，最好一個月睇10至20個盤。「愈睇得多就愈有Sense，懂得比較樓盤質素優劣、價錢高低，有助日後為心儀的單位定價，亦可藉此與經紀混熟，學習與他們溝通，這樣可大大提高找到筍盤的機會。」

他建議首先就喜好及實際需要選定幾區，看一兩轉後再收窄到某區或某幾個屋苑，當與經紀混熟而又做好入市準備時，就向他說明要求，例如哪一幢、甚麼層數坐向有放盤，而叫價亦與預算相若，就可通知你睇樓。「當然見一兩次經紀未必會記得你，所以最好間中致電找他問問市況，或者像劉以達做戲一樣在地產舖門口飄來飄去，加深他對你的印象，哈哈！」

說到這裏，講座現場不少年輕人也有同一疑問，就是400萬元以下筍盤何處尋？King Sir表示，目前港島區柴灣、筲箕灣及香港仔仍有少此類細價樓，九龍區就以紅磡、牛頭角、大角咀及長沙灣最多，若果心儀新界區的話，則荃灣、沙田、元朗及屯門仍有很多選擇，而且同一價錢可買到較港島九龍更大的單位。

投資者再入市 嚴選區份

近月，本港樓市已從高位下調，加上「貼市價」新盤排着隊出籠，不少投資者也開始蠢蠢欲動，詢問King Sir買樓收租是否一項可取的投資，現在又應否多買一層樓收租？

King Sir不諱言，一直對物業投資情有獨鍾。「假設今年一磅方包賣10元，而你層樓租緊1萬元。他日方包到20元時，你層樓一定租到2萬元。相反你層樓租金跌到5,000元，相信方包頂多賣四五元。這代表層樓已鎖定了你日後的購買力，保障未來。無論甚麼市況你收完租也可以買到1,000磅方包，起碼不會捱餓，但股票、債券等，未必有這保證。」他認為，投資者目前入市，只要樓價較市值低水10%（以銀行估價為準），加上租金回報有3.5厘以上便可入市。

他又以「養細路」妙喻買樓投資的至高境界：「買咗返來，有人幫你養（供），到廿年後養大咗就還返比你，咁就最正！」不過，前提是要懂得揀個乖仔，萬一選了「衰仔」，隨時後患無窮。

2008年，King Sir以700多萬元購入一個廣播道星輝豪庭千呎單位。同年，他其友則以500萬元買了將軍澳的日出康城首都。8年後的今天，King Sir的單位升了一倍，而朋友的單位卻只升了約30%。「這就是乖仔和衰仔的分別，買錯樓未必會死，但會影響接下來的投資部署，資產增值亦會被拖慢。」

供應不絕 後患無窮

他解釋，當年同期廣播道山腳的新盤索價已達9,000元一呎，但山上的星輝豪庭呎價才5,000元，加上考慮到該區之後都沒太多新盤落成，有利放租。將軍澳情況則相反，日出康城甚至整區未來也新盤不絕，為投資帶來負面因素。

「投資者的習性，是『不見家鄉不會賣樓』，2010年日出康城收樓時，業主見未到價，紛紛轉賣為租，最高峰400多個單位鬥平租，900平方呎單位也不用1萬元租。作為投資者，租金扣除差餉、管理費後，回報不足兩厘，加上每月要貼錢供樓，做不到正現金流，新樓閒閒地守5年，咁就會好辛苦，甚至中途要蝕讓。」

因此，King Sir寄語投資者若在這類「大貨區」下注要非常謹慎，未來兩年多小心九龍城、元朗及將軍澳，買新樓亦最好貼近同區二手價。否則幾年後新樓變二手樓，但仍維持高水叫價，便會喪失競爭力。

新舊交錯 升值力高

另一個揀樓竅門，就是要揀「新舊交錯」的區份。King Sir說：「最好選擇未來有改變的區份，例如金鐘，十多年前的星街，靜得行過總擔心被人打劫，但現在有Fusion餐廳、酒吧、Art Gallery，甚麼都有，還不是因為有Pacific Place的發展？所以但逢區內有商業、住宅等發展，必會帶動同區樓價上升。」

他又表示，目前最看好的是鰂魚涌，事關太古坊將有重建項目，兩三幢舊工廈將改成摩天商廈，提供200萬平方呎商業樓面面積。「200萬呎地方，假設多了2萬人來返工，每10個人有一個就搬進這區，都多了2,000個住屋需求。若果區內住宅供應不變的話，租金一定會谷起，令回報增加。」

加按物業 靜待時機

至於暫時未有心水的投資者，也不可以乾坐，要積極作準備。King Sir建議，若投資者過往手持的物業已有一定升幅，或者早已供斷，目前最應該做的，就是加按物業套現等機會。

「假設你2011年買入400萬元的樓，做七成按揭，即是借280萬元。現在物業升到700萬元，按揭餘額是260萬元。有能力的話，應向銀行加按套現，以700萬元計算，最多可借出420萬元，減去260萬元按揭餘款，餘下160萬元。然後購入約300萬元的樓（持有物業最多只可做五成按揭）收租。若果未有筍盤，也可先存在高息戶口，有眼光的話，就用來投資公用股、債券REITs等，賺取息差。」但他謂，投資不宜太進取，事關萬一市況逆轉，那筆錢便會是補貼供樓的救命錢，故金額必須足夠供幾年樓。守過最差日子後，靜待機會再出擊。

下半年部署讀懂5個關鍵指數

踏入第二季，本港樓市開始喘定。差餉物業估價署上周公布，5月份樓價指數微升0.7%，是連跌6個月後首次重拾升軌，而成交數字亦見回升，從4月份的5,613宗升至5月份的6,065宗交易，升幅為8.1%。升幅初現，不少大行隨之公布對未來樓市預測，當中眾說紛紜。

問及「邊個最可信」，King Sir妙語：「那些預測五時花六時變，日日都唔同，信佢不如信蘇師傅啦！」他笑言，大行報告和蘇民峰的運程預測都可參考，但大家最好信自己。但究竟如何建立自己的「可信性」，他就公開了多年來入市前必讀的幾個指數，讓大家借鏡。

市況仍波動 換樓宜忍手

Q：你對下半年樓市有何預測？

我認為農曆年後樓市經歷過短暫的小陽春，及至3月、4月的微跌，踏入6月、7月樓市會稍為喘定，然後下半年平穩向下。不過，這預測的前提是內地經濟穩定，人民幣不再跌，亦不會突然有新政策出台影響市道。但萬一內地經濟進一步放緩，美股跌港股又跌，那本港樓市必然會差。若下半年情況穩定，預計樓價只會跌5%，但若發生上述的重大事情，影響性難以估計。不過現時左右樓市的因素太多太複雜，很難說得準，預測半年都太長。

Q：現在換樓自住是時候嗎？

根據一般人的做法，樓市升時會先買後賣，跌市就先賣後買。若果本身有足夠資金，讓你不賣出本身單位就可再買樓，那就不用多考慮。但若果手頭只得一注，現時換樓還是有風險，雖說過去整體樓價已跌了一成，但市況仍是很波動，而且變得很快，萬一賣了舊屋又上不到車就不只影響投資利潤而是實際生活，長期租樓亦不划算，所以除非業主肯大幅減價或者很有需要，否則最好還是忍一忍手。

細價樓供不應求

Q：投資細價樓還是中價樓好？

過去一段時間，細價樓的樓價不斷飈升，主要是由於樓價本身太高，資金不足的上車客只可選擇細價樓，而政府的辣招又局限了投資者。基於買樓成本上的考慮，無論上車客還是投資者也擠到細價樓市場裏，在供不應求下，價格一定升，市場也必然會被扭曲。

未來買甚麼樓，當然主要視乎能力。即使只買得起400萬元以下的細價樓，亦應選擇一些樓齡超過20年的小屋苑或單幢樓，這些物業通常回報較高，最好避免買新樓。若果資金充裕，500萬至600萬元的中價樓將會是更好的選擇。事關過去就只有中價樓沒被政策扭曲，以用家為主，沒有炒家，樓價反映實際價值，未來表現也見平穩。

Q：居屋買得過嗎？

很難一概而論。若投資者在自由市場購買補了地價的居屋，其實跟私樓沒分別，都是看物業質素、價錢及地區發展等，但一點補充，是建議大家可以遲一點才入市。事關早前政府兩次「白居易」計劃，已將整體居屋價格扯高了，若將來無以為繼，料居屋價錢將慢慢回落。

未來數年政府將不斷推出新居屋，若想以白表申請，要細心衡量。雖然新居屋價錢較同區物業低，但業主同時要面對流通性低、不能加按及放租（未補地價前）等問題，對於未來有意換樓，或以物業套現投資達致資產增值的人來說，始終有欠靈活性。

Q：按揭做P按還是H按好？

香港人做按揭過去一直以最優惠利率（P按）為主，對銀行同業拆息（H按）則較陌生。究竟甚麼會影響H按息率的高低？其實是香港每天的儲備結餘，若果當日有大量資金被抽走，或有大型集資活動凍結了幾千億，H按息率便價在短期內抽升。但按目前實際情況這些機會較微，因為現在香港的儲備實在太多，動輒都幾千億，所以H按息率近兩年一直維持低水平。

正因如此，近年多了業主轉用H按，現在已達九成人以上。我亦認為現在買樓最好做H按，P按一般實息是2.15厘（P-3.1厘），但H實息只是1.84厘。而且即使息口出現變化，H按亦不會無了期加下去，通常升到跟P按一樣，即2.15厘（P-3.1厘）便會封頂。

Q：直接找銀行承按和做按揭轉介有何分別？

以前按揭轉介會以條款優惠作招徠，但現時在金管局的監管下，無論利率、罰息期回贈等都趨向劃一，坦白說沒甚麼着數。但按揭轉介公司有專人跟進個案，在收集資料後分析再配對幾間合適的銀行，供業主選擇。如此一來，業主就毋須親身逐家銀行去查詢格價，以免費時失事。另外，家居保險、贈品等仍可取得較Walk-in客更好的待遇。

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老樓周記：置業者心中矛盾

1 : GS(14)@2016-07-09 06:46:15

老樓向來敢言，有嗰句便講嗰句，雖然最近樓市有點兒復蘇，業主們不敢貿然反價，反而先要靠個市快點兒出貨為妙，對樓市反彈依然沒有信心，也許認為不會大跌也趁機套現。但對於上車一族而言卻不是好消息，樓價只是跌得年逾一成多少少便止跌，實際上仍然未能夠上到車，眼見發展商不斷以高息按揭來緊追投資者和換樓客而已，自己未能受惠，然而這些機會不是自己的也不應恨，發展商出到呢招也反映到他們對後市仍未有足夠的信心，否則今天的價錢絕不能可以買到新樓。去年就會越買越貴，今年卻越買越平，若果大家對後市那麼會有信心的話，樓下貴過樓上的例子會陸續出現，一個新盤比上一盤貴，追價追到氣咳。至於二手市場業主只是靠樓市回暖後減少咗，即是比一年前賺多咗，但是平盤已是早半年前的事，既然平盤被掃清，業主在沒有競爭之下自然會強硬返少少，這也是人之常情，若果急放就不會等到現在才賣；既然等到好價又不會那麼容易放個客走，有錢不賺反而不智。現今買樓者多少看了樓多時，並非一時衝動，都是有筆首期的置業者，當大家認定樓市難大跌亦不會大升，看準了單位後便入市，老樓認為這批安全號上車客亦不會那麼恐慌，總好過越跌越不賣的人士，心情那樣矛盾，到頭來也只能望樓長嘆。



劉兆昌資深地產傳媒人
http://www.HKLau.com本欄逢周五刊出





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160708/19685914

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余淑穎﹕籌備置業 了解家庭財務風險

1 : GS(14)@2016-07-15 04:44:37

【明報專訊】本人根據Alan和Amy的家庭狀况（表1）分別為Alan的理財目標作出了以下財務分析（表2），希望給與Alan一個可行的理財方案，當然在籌備明年置業和退休前購入第二個物業過程中，有需要涉及長期的財務和借貸風險，希望Alan二人可好好商討家庭可願意承受的風險程度和日後的財務需要。

現時本港樓市成交偏低，預期明年持續相當供應量和政策不變的市况下，可望樓市還有下調空間，我建議Alan可選擇樓價上限為600萬元和樓齡在10年或以下的私營物業自住，如果選擇新樓的話相信可節省基本裝修及經紀佣金開支。

首選新樓 免按揭維修支出重疊

Alan可以運用手持的250萬元現金作物業首期（204萬元）支出和餘下的46萬元作裝修及添至家俱之用。而現時手持的大陸股票若沽出將面對頗大的虧蝕，我建議Alan可待適當時機或需要龐大開支才考慮沽出大陸股票。

將現時按揭息率+3％作為壓力測試的可承受壓力之供款，若可承受壓力之供款只佔申請貸款人的總收入50％或以下的話，壓力測試便能通過。巳現時Alan的財務及收入狀况是可行的。但若果準備考慮購入第二套物業作將來租金收入時，我建議選擇新樓或較新的物業作首選，否則當Alan還未供滿按揭之時，已需要面對沉重的樓宇老化維修負擔，並且因涉及到現時政策條款的規範，Alan必須預算第二套物業五成至六成為首期及雙倍印花稅的費用支出。同時面對兩套物業的按揭壓力測試更謹慎考慮和可在未簽任何臨時買賣合約（S&P）時先諮詢銀行按揭部或相關金融機構作預算。

假設明年購入600萬元自住物業後，按揭供款（約18,865元）、差餉管理費（約2500元）將代替屋租，再預算加薪後財務狀况預期當時的每月可儲蓄餘額將降至約4000元左右。

總括來說，以上理財方案可讓Alan更清楚了解置業時的資產配置，但將來家庭財務上需要面對通脹和醫療開支往往直接影響日常生活開支，必須定期檢討和調節理財方案。

余淑穎

美聯金融集團高級副總裁

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來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9659&issue=20160715

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鄺翠玲﹕結婚置業前 先增加現金開支撥備

1 : GS(14)@2016-08-06 00:28:52

【明報專訊】Jacky現時27歲，希望兩三年內結婚置業。假設置業是由Jacky一人承擔費用，在計算最高可批核按揭時，現時月薪只可敍做320萬元的按揭，而現時每月盈餘有14,200元，兩年下來的總儲蓄（連同現有資產）只有約120萬元。在平衡首期及每月供款的要求，還有結婚預算的情况下，筆者建議他以400萬元的樓宇為目標，敍做八成按揭，訂30年還款期，若以年利率2.5厘計算，置業的第一筆資金，包括兩成首期、印花稅、佣金，共需約93萬元，每月供款13,000元。現時Jacky每月盈餘有14,200元，在勉強可負擔的水平下每月按揭供款為13,000元；當然若能加上另一半的財力，各方面可更具彈性。

Jacky沒有提供結婚預算，所以筆者大膽假設以20萬元去籌辦一個簡約、溫馨的婚禮。那集結婚、置業、進修於一身的理財計劃是怎樣的？首先Jacky要留意兩點：

一、應預留6個月的支出及首年學費作為現金儲備，即約12萬元，餘下的69萬元可用作投資、進修增值。

二、在置業後每月需償還樓按，每月盈餘驟減至1,000元，所以在未結婚置業前，應再增強現金儲備，最少要增多6個月的供樓開支儲備，至大約20萬元。

換言之，整體資金預算是：結婚20萬元＋置業93萬元＋現金儲備20萬元＝133萬元。Jacky有69萬元首發資產及每月14,200元儲蓄，假設平均年回報8%，兩年後資產可滾存至115萬元，連同12萬元現金儲備，總資產約127萬元，和目標相差不遠。加上日後可能加薪，儲蓄隨之增加，達標不難。

置業增加負債 宜投保壽險

至於是否需要買保險，有財務責任的人就有需要，Jacky亦不例外，而醫療保障亦是十分重要。但在有限資源下，唯有依緩急先後處理。Jacky每月給父母5000元家用，若不幸遇意外失去收入，現時的81萬元資產只可支付13年的家用。不過置業後資產大減，增加風險。筆者建議Jacky增購150萬元保障額、沒儲蓄成分的定期壽險。此外，Jacky宜為自己增購基本的住院保險，如無重大健康問題，每月200元保費的預算也可達到。置業令負債增加，那時可增購320萬元保障額、為期30年定期壽險保障，每月保費預計約400元。

鄺翠玲

美聯金融集團 高級副總裁 CFPCM

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[鄺翠玲 理財信箱]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4391&issue=20160805

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