新西蘭置業 先注意人口 移民趨升 利好樓價
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GS(14)@2016-09-09 05:18:22【明報專訊】個多月前，有報道稱新西蘭南島的小鎮凱坦加塔（Kaitangata）缺乏勞動力，推出130萬港元即可買屋買地的優惠，引來世界各地超過5000個查詢。移民住屋需求加上低息環境，令新西蘭住宅的需求一直有增無減，目前住屋供應僅足以應付未來14周的銷售需求。然而，買樓人士要留意新西蘭人口分散，各個地區樓市走勢各異。
明報記者 蘇樂恩
新西蘭近年吸納移民，加上目前低息的環境，造就了不少的置業需求。新西蘭房地產網站Realestate.co.nz行政總裁Brendon Skipper表示，「全國平均而言，如果沒有新供應的話，以目前的銷售速度，全個新西蘭的物業將會在14周內賣完。」雖然新西蘭的物業求過於供，但各個地區的樓價表現與走勢也有所分別。
當地樓市研究機構Quotable Value Limited本周二發表新聞稿表示，新西蘭8月住宅物業價格較去年上升14.6%，更較2007年年底、上一個住宅升浪的高峰價格高出47.8%。在全國各個地區之中，奧克蘭（Auckland）屬人口最多的地區，樓價較去年同期上升15.9%，平均樓價更突破100萬紐元（約569萬港元），遠高於全國平均約61萬紐元（約347萬港元）。與此同時，奧克蘭是唯一住宅庫存與去年相比有所上升的地區，可見當地的供求平衡正在慢慢改善當中。
奧克蘭樓價按年漲15% 升破500萬
新西蘭素來「羊口比人口多」，即使人口一直隨着出生率及移民增加而上升，根據統計部門數字，新西蘭人口僅約450萬，每平方公里平均人口為17人（香港的人口密度為每平方公里超過6600人）。由於人口密度低，投資新西蘭物業需要特別留意地區分佈。
人口分散 地區樓市走勢迥異
新西蘭分為17個地區，其中人口最多的3個城市分別是奧克蘭（超過100萬人）、威靈頓及基督城（各有逾20萬人）。即使土地供應充足，但近年建屋速度未能跟上移民及自然增長人口，令樓價增長迅速。與7月份比較，新西蘭8月平均住宅價格升幅為4%，與年初相比升幅則為9.3%。雖然樓價增長明顯，但不同區別的價格走勢相差甚遠：8月份表現最好的區為奧塔哥中部及湖區（Central Otago/Lakes），樓價升幅達10.3%。但表現最差的馬爾堡（Marlborough）同樣位於南島，跌幅達14.9%。作為海外買家，留意新西蘭房地產時，即使部分地區樓價升幅驚人，也要留意該城市過往樓價走勢及供求平衡情况。如果置業主要作收租之用，人口最多的奧克蘭及首都威靈頓，似乎是比較合適的選擇。
新西蘭的海外置業買家並不多，根據新西蘭土地資訊部門的資料，今年4至6月的住宅銷售當中，僅3%的買家以海外居留的稅制註冊。新西蘭房地產學會（Real Estate Institute of New Zealand）表示，自去年開始，新西蘭政府規定物業買家需要提供於新西蘭的銀行戶口以及新西蘭稅務局的稅務編號，才能夠於當地置業。這個新規定隨着「黑白線測試」（Brightline Test）一同推出，而「黑白線測試」同時向兩年內進行買賣的物業徵收額外稅項，打算購買作短線投資的海外買家需要留意。
兩年內買賣物業須繳額外稅項
匯價方面，紐元作為少數仍然高息的已發展國家貨幣，近月兌港元一直呈上升趨勢：自去年紐元兌4.86港元，一直反覆向上至目前接近5.7水平，累計升幅逾17%。面對美國加息步伐緩慢，美元料維持現有水平的情况下，新西蘭物業除了本身價格上升，持有紐元資產亦可受惠於紐元相對升值。
總括而言，新西蘭居住環境良好，移民人口推高住宅需求，令樓價反覆向上。雖然當地政府推出政策，不鼓勵短期炒賣，但作為海外資產，新西蘭物業勝在有貨幣優勢，值得進一步留意各地區樓市狀况，列入置業考慮範圍之內。
（海外置業錦囊 - 新西蘭篇）
[蘇樂恩 海外置業錦囊]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9927&issue=20160909
七十年代樓書「獲救」 看港人半世紀置業夢
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GS(14)@2016-09-17 17:13:25■「拯救」這批樓書的學者何尚衡稱，售樓書是寶貴歷史資料，反映香港城市規劃、變遷。黃耀興攝
【本報訊】「千金難買向南樓」、「999年期，子孫世代永享」，一字一句都出自七十年代舊樓書的宣傳字句。本港建築師界大行「王歐陽」Wong& Ouyang（HK）Ltd自七十年代起收集全港售樓書，但近日未能全數保存這批珍藏，有關注城市研究的學者出手拯救，令逾5,000本被封存多年的售樓書珍藏重見天日。那個年代，樓盤售樓書無瘋狂跳層、超現實園林景觀，只標榜貨真價實，如南區置富花園、港島康怡花園的樓書，明碼實價，清楚列明用料，沒有現在樓盤宣傳的浮誇。記者：譚靜雯
該批舊樓書由七十年代至今橫跨40多年，估計數量最少有5,000多本。綜觀舊時的售樓書，無論樓宇外貌、文字描述都以平實為主。現在的售樓書通常厚厚一叠，七、八十年代的售樓書設計相對較簡單，如七十年代入伙的北角英皇中心，樓書封面以淺綠色為主，當年未有電腦繪圖，樓宇外貌就由建築師手繪而成。
創業中心標榜天線通客廳
樓書推銷手法更反映當時社會特色，如寫上「千金難買向南樓」、「向南小洋樓享樂在其中」等宣傳字句，可見「向南樓」對買家十分重要。樓書也會介紹單位用料，如客廳、睡房鋪上柚木地板等。八十年代入伙的屈地街創業中心售樓書，封面也是用人手繪畫，比現今電腦繪圖多了一份人情味。樓書第一頁就寫明「999年期，子孫世代永享」。當年電視未普及，更列明大廈有公用電視天線直通各個單位客廳，相信這些字眼不會在現今樓書出現。而七十年代尾落成的南區大型私人屋苑置富花園，樓書內容一大特色是標榜屋苑內的保安設施，如每個單位有警備系統，若有人破門入屋會即時發出警號等。至於位於港島的大型屋苑康怡花園，於八十年代入伙，屋苑樓書封面設計簡約，只有康怡花園的標誌。樓書內容則以屋苑實景相片為主，如可眺望維港景觀等，沒有過份花巧的電腦繪圖或插畫。由新鴻基發展的荃灣中心，當年的樓書更用漫畫形式表達。除了手繪樓書外，當年大埔中心的樓書更用上3種交通工具為封面，如九巴、火車及小巴；其餘在新界的樓盤，如屯門錦暉花園、錦華花園等樓書，封面全部以自然環境為主題。
中大拒收 學者設資料庫
本港建築師界「大行」王歐陽自七十年代起收集全港售樓書，儼如一個樓書寶庫，但近日王歐陽因種種原因，未能保存這批樓書。城市研究學者、社交網站「香港購物商場的歷史與論述」專頁負責人何尚衡就出手「拯救」這批售樓書。何尚衡稱這批售樓書保存完好，是寶貴的歷史資料，「一般人聽到樓書，可能覺得係冇乜特別，都係拿來買賣。但睇番舊時嘅樓書，其實係記錄住嗰個年代，好似七、八十年代點先係好嘅居所，以前興用咩材料，同而家有咩唔同，係好豐富研究資料。」何尚衡坦言，建築師行曾計劃捐贈予中大建築系圖書館，但中大不願接收，他認為若這批樓書被送往堆填區十分可惜，故決定發起今次拯救售樓書行動，「最終要入滿30大袋售樓書，相信比中大建築系圖書館所藏還豐富。」何尚衡表示，絕不會將這批售樓書私藏，希望將樓書分門別類，並製作成網上資料庫予公眾查閱，但要先解決人手及版權等問題。
【不同年代樓書】
【1989年】■南豐工業城的樓書用人手繪畫，比現今電腦繪圖多了一份人情味。
【1984年】■部份新界樓盤如華景山莊，封面以自然環境為賣點。
【1979年】■荃灣中心樓書用漫畫形式表達上車夢，以「手牽手共綢繆」為宣傳字句。
【1978年】■英皇中心樓書上以「千金難買向南樓」作招徠，樓宇外貌由建築師手繪。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20160916/19772323
《置業王道》作者葉景強：樓巿升成交配合 用按保加快入巿
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GS(14)@2016-09-29 07:52:37【明報專訊】股巿升巿是否健康，每每要看成交是否配合，樓巿又如何？《置業王道》作者葉景強指出，在多項利好因素支持下，本港住宅樓價由3月低位回升，成交量亦配合，料未來6至12個月升勢持續。他認為，若買家收入穩定，又有自住需要，目前應該上車，買入市區300萬元以下的細價樓；只要家庭月入3萬元，更可向銀行及按揭保險公司共借足九成按揭，以40萬元首期及使費便可做業主。
明報記者 葉創成
根據土地註冊處數據，本港二手樓市於4月成交宗數按月上升77%至3526宗，之後連續3個月在約3300宗徘徊，而樓價於3月見底後，4月已開始溫和上升，至7月錄得2.7%升幅；而隨着8月成交按月大升三分之一至4477宗，樓價按月大升4.7%（見圖）。而升勢延續至本月，中原城市指數上周報138.7，過去兩星期再升0.9%。葉景強接受訪問時分析，本港樓價是次升浪有成交配合，走勢健康，「自從去年第四季以來，在美國加息陰霾困擾下，準買家傾向觀望，故二手成交持續下跌，今年首2個月每月更跌至不足1800宗，比2003年SARS時更差。而美國聯儲局於3月將今年加息次數預測由4次調低至2次，釋放過去半年被壓抑的大量置業需求，用家於是開始在市場吸納平貨，故此成交開始增加。」
內地發展商攻港 改變樓市供求
至於何以住宅成交在4月急升後，跟着3個月輕微回落，至8月又再破頂呢？葉景強認為，「去年10月至今年2月市場氣氛不斷惡化，業主一直放盤也未有成交，他們心態開始軟化，故此調低叫價，並且見票就收。這些平貨被用家吸納後，業主不肯減價，買家亦不肯加價，跟着幾個月成交減少。不過，英國6月下旬公投決定脫歐後，環球不少資金湧入本港，令股票及物業等資產價格上升；香港人向來有驚蝕底的心態：『若人人都去買，我唔去搶豈非好蝕底？』本來抱觀望心態的準買家近日亦加入提價搶貨，令樓價升勢加劇。」
葉景強的太太李詠思早於2004年已開設香港按揭轉介公司，為準業主免費向銀行就按揭條款「格價」，若業主採用某一銀行的按揭計劃，該公司再向銀行抽取佣金，故此，葉景強對按揭市場的情况亦十分了解。他指出，雖然聯儲局去年12月加息0.25厘，惟期內銀行推出與香港銀行同業拆息（H）掛鈎的按揭貸款利率不升反跌，由H+1.7厘下調H+1.4厘，加上H較年初亦回落，故實際按揭利率約由2.1厘減少至1.7厘，令借按揭買樓者的供樓負擔減少，亦支持樓價上升：「目前全港私樓超過六成已供滿，而餘下四成有按揭借貸的物業，平均借貸比率亦處於過去20年低位。簡單來說，銀行按揭業務客戶還款比借錢更多，每日均有舊客還錢，但又借唔到新錢出去，所以要減按息吸引新客借錢！」
根據運輸及房屋局截至6月底最新數據，未來3至4年潛在新盤供應達9.3萬伙，再創2004年9月有紀錄以來的歷史新高。外界普遍認為，潛在供應大增屬壓抑樓價的重要因素，惟葉景強指隨着內地發展商近年積極參與本港樓市，這些潛在供應有多少可用來滿足本地的購買力屬未知之數，「內地發展商過去一兩年積極來港投地，這些物業日後落成，會否在內地城市進行路演直接銷售予內地客戶呢？另外，中資機構近年在港購買不少甲級寫字樓，有關工作人員將陸續進駐香港，其會否向內地發展商買入新盤的三分之一單位作為員工宿舍呢？這些都是不確定因素。」
綜合上述分析，葉景強認為，本港樓市的本地因素理想，變化主要來自外圍。他相信，假如環球經濟及投資市場沒有重大變化，尤其是全球各國繼續放寬銀根，以及特朗普未能勝選出任美國總統，環球大部分資產都會向好，本港樓價在未來6至12個月升勢亦可望持續。
先買300萬元以下舊樓
雖然樓市短期睇升，但葉景強強調，用家亦須符合某些條件才可上車，「買樓與否最重要是睇你有無能力，假如你的收入會隨着經濟起落大幅波動，經濟衰退時更有失業風險，這樣你現時便屬於無能力買樓的人士。相反，假如你是專業人士，在公司已任職至少10年，有自住需要，目前正在交租畀業主，而你又搵到自己鍾意的地方，這樣便一定要買。因為目前供樓利息很低，每月供款中基本上七成還本三成付息，而且供樓又平過租，買樓屬明智之舉。」
葉景強又教路，在長沙灣、太子、屯門均有不少實用面積200多呎的舊樓，售價在300萬元以下。假如買家向銀行借六成按揭，並且家庭月入逾3萬元通過壓力測試由按揭保險公司擔保再借三成按揭，便可以30萬首期上車；即使加上印花稅、經紀佣金、律師費等開支，總計上車門檻亦低於40萬元。在目前市况下，應該輕裝上路先買細價舊樓，待日後收入提升再換大單位。
[名人樓市論壇]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4975&issue=20160929
台灣置業交易細節多 詳閱「不動產現况說明書」免中伏
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GS(14)@2016-09-30 08:03:34【明報專訊】台灣鄰近香港，加上物價較廉宜、生活節奏較為輕鬆，不少香港人均有意往當地尋找退休或第二居所。不過，在台灣置業的程序與在香港買樓有明顯分別，作為海外買家，須注意樓宇狀况及稅項等細節，確保交易順利。
不少人認為，近年愈來愈多人喜歡移居台灣，其實早在三四十年前，已經有一波香港移民台灣升學或創業的潮流。中原地產台北總經理張紹權（圓圖）本身是香港人，但自從約20年前來台灣讀大學後，就一直留在當地發展。他表示，「讀書的時候很多人都會來台灣讀大學，後來也從事了各行各業；台灣的確是一個很宜居的地方。在這裏我的家有2000多方呎，但在香港只有數百呎，在這裏定居多年後，回到香港會不習慣」。
樓花限五成按揭 二手樓限六成
於台灣置業的步驟及用語和日本比較相似，物業分為「預售屋」和「中古屋」：預售屋類似香港的樓花，而中古屋指樓齡較高的二手物業，兩者的買賣手續也有一點分別。按揭方面，如果是預售房，最高按揭成數為50％；如果是現成物業，海外人士按揭最高可達六成，本地人可以有七成至七成半的按揭。
代理要向買家詳解「說明書」
台灣的置業程序亦與日本類似，兩者均設有「不動產現况說明書」，購買物業時地產代理須向買家詳細講解，確保買家對購買物業的現况完全知情。不動產現况說明書會清晰寫明該物業的間隔，購買時附有的設備與裝修，甚至單位有否曾經發生任何特別事故也有註明，較香港的售樓合約更清晰。
一般在台灣購買住宅物業，也會找物業代理協助。台灣的物業代理和香港一樣，在大街上顯而易見。張紹權表示，香港人在台灣置業沒有特別限制。除了透過台灣發展上來港的展銷會，一般在台灣房地產舖放盤的物業，香港人也可以購買。 另外，台灣的房地產仲介網站也非常流行，不同的房屋仲介也會在網上提供樓盤租售資料。購買心儀房地產前，不妨了解該物業附近其他住宅的價格水平及質素，以作比較。
買樓前檢測 避買「海砂房」
在台灣購買二手物業時，需要留意有沒有「海砂房」及「輻射房」的問題。張紹權表示，海砂會侵蝕鋼筋，對房屋質量造成影響。海砂屋的問題有一段時間在台灣頗為普遍，準買家可以在置業前先進行海砂屋檢測，確保物業質素。
至於輻射房只會出現於約30年樓齡的房屋，「大約30年前發生的烏克蘭切爾諾貝爾核輻射事故，當時有一批從東歐來的鋼筋帶有輻射，部分來了台灣，但新的房子已經完全不會有問題」。
須付代書費登記規費
稅項方面，海外和本地人士購買物業時，稅項基本一樣，包括契稅、印花稅、代書費和登記規費。代書類似香港的樓契律師，一般會在買賣房屋時，由地產仲介推薦。根據第一太平戴維斯提供的資料顯示，代書費一般是5000至7000港元，費用用於處理土地及建築物的登記。登記規費是土地當年讀申報締結總額的0.1％，建築物是當年評定現值的0.1％。評定現值會隨時間轉變，如果建築物的屋齡較長，相關稅項也會較低。不過，需要留意台灣新增房地合一稅以遏抑樓價過熱，收取方式類似資產增值稅。作為海外買家，如果在物業持有1年內出售，扣除房屋修繕費用後，須支付房價增幅45％的稅項。此措施亦令台灣樓價最近出現下滑，降低炒賣風氣。
明報記者 蘇樂恩
[蘇樂恩 海外置業錦囊]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3018&issue=20160930
脫離月光族 展開7年結婚置業大計
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GS(14)@2016-09-30 08:03:37【明報專訊】陳先生（25歲）是典型的「月光族」，直至有了女朋友，才開始考慮將來！他希望32歲前結婚（不大搞）及置業（200至300呎單位），並準備每月儲蓄4500元以達成願望。他能否達到呢？
由於陳先生並沒有投資經驗，自然風險承受能力較低，投資期亦較短（7年）。
7年後結婚最低花15萬
首先看看支出部分。如果婚禮是一切從簡，筆者大膽假設可預留15萬元，因有友人去年只用了8萬元「埋單」，主要支出是酒店午間雞尾酒會、岳母大人也只收取象徵式禮金，亦「碌盡人情牌」找朋友幫忙拍照、化妝、借出首飾等等，唯一是延後了蜜月旅行（因工作關係沒太多假期）。由於結婚消費的增幅往往比通脹為高，7年後升至15萬元也不足為奇，預算較寬鬆亦可增加婚禮的可塑性。最後筆者亦建議應和女友及雙方家長多溝通協商，免傷和氣。
宜選新界區舊樓或居屋
至於置業，陳先生沒指定區域及樓宇種類，若不介意新界區較舊私樓或居/公屋，若未來數年樓價有較大的跌幅，200多萬元樓價是有機會的。假設樓價是250萬元，九成按揭，年利率2.5厘及30年供款，首期及相關費用約需32萬元，每月供款約9300元，每月最低入息要求約25,000元。這明顯地和陳先生現時入息水平很有距離，筆者建議在未來7年裏努力工作及為自己增值，也可和女朋友商量，日後供樓時可群策群力，減輕負擔。連同結婚開支，共需有47萬元資產。
筆者建議陳先生的7年大計是：
一、雖說結婚置業重要，但安全網更重要！陳先生現時毫無資產，若不幸失業，整體財政肯定出現困境，所以他應先為自己儲蓄6個月的開支作安全網（每月基本支出約1萬元，即約6萬元的現金儲備，約需1年時間），然後才進行資產增值；
二、由第二年開始使用沒年期限制的投資平台，並使用平均成本法減低風險。因應缺乏投資經驗的背景，可以股債混合模式投資，以環球股票及企業債劵為主軸，預計平均年回報6%，6年後（第二至七年）可滾存至約39萬元。總括而言，7年後陳先生預計有6萬元現金儲備及39萬元流動資產。
提高股票比重增回報
陳先生可動用的資產只有39萬元，怎樣去追回這尚欠的8萬元？筆者有以下建議：
一、現時投資市場較波動，陳先生要有較多耐性，持盈保泰，切勿操之過急；
二、待陳先生累積多點投資經驗，增強本身的風險承受能力，又或投資市場較趨穩定時，可調高組合內股票的比重，爭取較高回報；
三、在加薪時可調高儲蓄額，若陳先生每年都增加500元的儲蓄額（即在第二年每月儲5000元，在第三年每月儲5500元，餘此類推），使用同樣的投資策略，資產可滾存至約49萬元；
四、減省非必要消費項目，就算每月只減省500元，7年下來也可多儲蓄36,000元，連同投資回報，資產更可增加至53萬元；
五、可鼓勵女友一起儲蓄(建議暫時各自儲蓄，無必要合併處理)，動力也增強。
機會是留給有準備的人，決志離開「月光族」就是最好的開始！祝願陳先生未來在理財路上能夠奮力向前。
■理財信箱 歡迎來信
讀者如有理財問題，歡迎來信詢問。
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◆來信請列明家庭或個人收入、開支、資產、欠債、理財目標及可承受風險。
美聯金融集團高級副總裁
[鄺翠玲 理財信箱]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8977&issue=20160930
湯文亮﹕游議員扑嘢論 為提醒置業者
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GS(14)@2016-10-13 07:45:21【明報專訊】有老友開盤叫我寫游議員的扑嘢論，我話唔係幾好意思，話晒對方是小女孩一名，樣子又標緻，現在更加貴為立法會議員，我唔應該評論，而且游議員講扑嘢都是出於一番好意，目的是叫政府正視問題，誰不知老友加碼再加碼，答應請十多名大家都相識的老友食飯，主角是一條65kg黃旗鮪魚，配角是「十四代同響」，在老友開出盤口之後，我收到其他老友短訊，美其名是問候，其實是畀壓力我。
男講扑嘢 女應說開鑊
老實說，扑嘢兩字出於游議員把口並不適當，如果由游老爸講可以，因為扑嘢應該是男士專用，所以游老媽都沒有講扑嘢，或者講唔出口。會有人問，游老媽或者游議員應該點講，我認為用開鑊就最適當，這是女性專用詞，不過，有人就會懷疑扑嘢就扑嘢，點會分男女？事實上是有分別，如果大家去澳門，用葡語同對方講多謝，首先要知道自己是男抑或是女，男女講多謝都唔同，千祈唔好講錯，會畀人知道根本唔識葡語。
又有人話點解女性要講開鑊，我唔知道幾多年前，有女性告上法庭話遭人拉去開房，法官問，那人在房間對她做了些什麼，那名女子唔好意思，又知道一定要答，於是話開鑊，老一輩傳媒人應該知道這個故事。
籲買納米樓前三思 盡議員責任
游議員今次講到咁白，其實是對那些買納米樓的年輕人提出警告，今日買納米樓可以叫做上車，但買了納米樓之後，扑嘢一定多咗，有可能要結婚，生埋細路，問題就開始浮現，到細路年紀稍大，做父母的想在納米樓扑嘢都唔得。游議員明察秋毫，如斯有遠見，提醒大家在買納米樓之前定必要三思，確實盡了做立法會議員責任。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8439&issue=20161013
置業比例偏低 歡迎海外買家
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GS(14)@2016-10-14 06:30:57【明報專訊】兩次世界大戰，加上以往圍牆下的共產統治，令柏林的城市發展較為落後，居民人均收入亦較西德城市為低。Benarr表示，德國居民自置物業比例較大部分歐洲國家低，而在柏林居民擁有自住物業的比例更僅為15%。
設資產增值稅 遏過分炒賣
根據美國《石英》（Quartz）雜誌報道，德國自置物業比例偏低，主要因為二戰後德國兩成房屋已成瓦礫；作為戰敗國，貨幣幾近淪為廢紙，居民無力購房建房，政府成為解決房屋需要的唯一力量。另外，德國的租金管制嚴格，雜誌甚至形容，「在德國租房子是一件不錯的事情。」
過去兩三年，柏林物業價格正以每年10%的幅度上升當中。Benarr指出，海外投資者於德國置業與本地居民有同樣待遇，並不需要繳付任何額外稅率。資產增值方面非常吸引，但需要留意，賣出持有十年以內的物業，需支付資產增值稅。就租金收入所收稅項亦偏高，扣除手續費及稅項後，目前於柏林置業年租收入約為4%至6%。Benarr同意德國政府致力控制房價，「他們歡迎海外人士於德國置業，但以資產增值稅防止房屋被過分炒賣。」
[環球樓市]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0286&issue=20161014
年輕人部署置業 先訂儲蓄計劃
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GS(14)@2016-11-18 16:44:57【明報專訊】本人十分欣賞Karen，雖然年紀輕剛投入社會工作，已為自己將來置業及退休打算，絕對是時下年輕人的好榜樣。根據她現時可負擔支出，部署將來置業為大前提，作出以下理財分析及建議，希望助你更周全及穩健地早日達成理財目標。其實Karen是現職公務員，在公立醫院的優惠已比一般市民多。但若果還擔心醫療等侯時間，可考慮投保在市場上一些百分百全數賠償的醫療保障計劃。如Karen以26歲身體健康的條件下，可選擇現時沒有墊底費要求的醫保月費約為950元，若選擇需承担32,000元墊底費要求的醫保月費可減至約為550元。至於有否需要加大基本危疾保額，就要根據Karen的個人狀况再提供建議。
單身者難過銀行按揭壓測
Karen的理財目標是在33歲左右能買入黃大仙區350至400方呎的物業，現時市值約430萬元。本人認為以單身個人能力雖可行但相當吃力。第一、首期的預備金額，必須一直保持在Karen總收入的40%至50%，雖然現時400萬元以下的物業，即使是單身人士也可以向一般銀行申請九成按揭，但按揭成數愈高，相對貸款金額也相應增大，對單身人士而言，能否通過銀行的壓力測試和獨力承担日後長遠的供樓開支，是必須考慮的問題。第二、Karen的事業發展與個人總收入的增長，對於剛投身社會工作人士而言，往後的幾年工作可能是發展個人事業的摸索期，要續年提升個人總收入由現時1.8萬元到7年後上車前收入達至約3.7萬元，方可合銀行和個人財務能力來面對日後供樓開支。
她可配置現有資產及運用未來7年時間儲蓄首期，首先Karen現時持有市值10萬元的股票，若希望尋求較低價格風險波幅的話，可選擇香港本土公共事務藍籌股票，一些較優資的藍籌股票可提供較穩定收股息作資產增值。此外，我建議利用未來7年時間，以月供基金形式投資儲蓄，每兩年漸進遞增方法去擴大儲蓄成果。
投資月供基金 擴儲蓄成果
在投資風險上可選擇50％偏低風險的國家通脹掛鈎基金，30%選擇美元高息債券基金，20%可選擇現時持續平穩增長但較高風險的美國藍籌股票基金。月供投資儲蓄再加上現有約20萬元現金作一次過投資，若以年度平均5%回報來預算，預計到7年後資產可提升至約112萬元。
至於如何能達至退休後財務自由，相信要視乎Karen置業上車後，按照當時個人財務狀况再策劃退休方案。
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[余淑穎 理財信箱]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1890&issue=20161118
康宏張永達：新辣招後 海外置業查詢增兩成
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GS(14)@2016-11-24 07:18:12【明報專訊】近年美元匯價持續走強，昨晚更創逾13年半新高。由於港元與美元掛鈎，目前港人拿着港元這強勢貨幣到海外置業，變相可以折讓價買樓。康宏國際地產及投資顧問部行政總裁張永達接受訪問時預測，美元在未來幾個月料仍處強勢，惟之後便可能回落，故目前是港人海外置業的黃金時機。當中，由於加拿大多倫多住宅空置率低至1.8%，而且租金回報率與按揭利率的差距高達2厘至3厘，尤其值得看好。
明報記者 葉創成
美元匯價於特朗普當選美國總統後短短兩星期內一度急升逾4%，昨晚曾迫近102，創逾13年半新高，兌各主要貨幣幾乎全面做好。張永達指出，美元的升浪其實始於2012年，當年開始某一貨幣（2012年的日圓、2013年的澳元、2014年的歐元、去年的加元，以及今年首10個月的英鎊，見圖）匯價兌美元先後顯著下跌，均掀起港人在當地置業的熱潮，「香港人很精明，某一國家匯價下跌，我們便會特別注意當地置業的機會，故此海外樓每年均有一個國家或地區成為焦點。」
特朗普不明朗因素利炒高美元
張永達分析，美元匯價已經突破100的心理大關，未來幾個月繼續走強的機會頗大，「之前幾年是美元對某一貨幣特別強，但美國總統大選後是美元一枝獨秀。由於特朗普將於明年1月20日就職總統，其上台100日後政策始會明朗化，此前的不明朗最有利炒作。這樣的話，今次美元獨強的走勢可能比大家預期中維持更長時間。從技術分析去看，美匯指數近日已經攻陷過去多年屢攻不下的100大關，未來幾個月亦很可能將不斷破頂。」
港元掛鈎美元 買外地物業打折
由於本港實行聯繫匯率，港元與美元掛鈎，若美元匯價一如張永達所料進一步轉強，同一金額的港元將可兌換成更多外幣，故未來幾個月是港人海外置業的大好時機，「貨幣匯價總是每隔幾年便是一個循環，2008年金融海嘯後美國聯儲局推出量化寬鬆政策（QE）大印銀紙，故2009至2011年美元匯價曾顯著回落，但隨着美國經濟走出谷底，美元於2012年起又再逐步回升。目前美元匯價已升抵逾13年高位，雖然未來幾個月可望進一步向好，但說不定幾年後又會再次跌到低位呢？」
港府於本月4日公佈將本港非港人首置自住住宅印花稅劃一調高至15%，張永達認為，港府此舉表明不歡迎投資者參與本港住宅市場，故更多投資者料轉投海外樓市，而在過去3星期，集團收到的查詢亦較辣招出台前升兩成。
張永達續說，港府並無就港人海外置業統計數據，惟早前有調查顯示在本港家庭中持有海外物業的比例僅8%，而他相信，最有實力的10%本港家庭對海外置業會特別有興趣。
港持外地物業家庭佔8%
在眾多海外樓市中，張永達最看好加拿大多倫多。他解釋說，「投資房地產的回報主要來自資本增值及租金，海外置業則再加上匯率因素，綜合考慮這3項因素，加拿大多倫多目前最有投資價值。多倫多是加拿大第一大城市，亦是該國的商業中心，宏利及加國四大銀行總部均位於當地，有大量高收入的工作機會，屬支持當地樓價長遠向好的重要因素。而且目前多倫多住宅租金回報率逾6厘，而按揭供款利率僅2.5厘，即使扣除稅務及其他因素，租金回報率與按揭供款利率的差距亦達2厘至3厘，可望支持樓價向上。另外，多倫多住宅目前空置率僅1.8%，以全球標準來說，若該比率低於2.5%便代表租金有上升壓力。」
多倫多空置率低回報高
若提到偏低的空置率，不得不提同樣位於加拿大的溫哥華，其空置率低至只有0.6%。張永達認為，環境舒適及供應有限是支持溫哥華樓價向好的兩大重要因素：「溫哥華天氣很好，是畀人享受、嘆世界的地方，亦很適合華人居住。
另外，溫哥華面積有限，其西面是太平洋，北面是山，南面是美國，只有東面可以發展，而且處於地震區住宅不可起得太高。過去幾年溫哥華樓價急升，主要原因是內地資金湧至買入大量別墅。」
不過，正正由於樓價升勢太快，脫離當地民眾可負擔的水平，溫哥華政府於7月針對海外買家推出15%印花稅，至今當地樓市價量齊跌。張永達表示，目前港人在溫哥華購買住宅，亦須繳付15%的印花稅，並不划算；而且以700方呎兩房單位為例，溫哥華住宅售價約80萬加元，較多倫多住宅的45萬加元高，故目前在加拿大置業還是以多倫多為首選。
[名人樓市論壇]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8096&issue=20161124
澳洲置業宜迎合當地人 留意位置屋苑設施 方便轉售
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GS(14)@2016-12-09 07:55:45【明報專訊】澳洲是港人熱門的海外置業地點之一，當地發展商指出，在澳洲選購物業最重要的標準是「當地人買什麼」，而屋苑設施最好能迎合未來需求趨勢，包括指定無人飛行器（無人飛行影像系統）降落區域、電動汽車充電樁、洗車設施及公共無線網絡。因此，到澳洲置業需精打細算，因為澳洲樓的海外買家在轉手時只能出售給當地澳洲居民，一旦選擇地理位置不慎，或屋苑設施不齊備，會影響物業的升值潛力。
明報記者 姚丁鈺
澳洲發展商Norup+Wilsonz主管Dave Wilson表示，到澳洲置業要如當地人一樣考慮交通、學校、發展商質素，以及本地買家和海外買家的比例等因素，而考慮屋苑設施時，遠遠不止於健身房、花園和游泳池，若把眼光放得長遠些，要迎合未來趨勢，如智能設備。
澳洲今年收緊買樓貸款政策，四大銀行降低海外買家貸款比例，甚至不接受貸款申請。萊坊報告顯示，截至今年8月，房地產整體融資額按年跌3.7%，其中投資者融資額則大跌15.7%。然而，Wilson表示，他並不擔心此類融資政策會長期化，「相信6至12個月內澳洲政府會重新放鬆樓貸政策」。
收緊海外買家按揭貸款比例
萊坊上月發布的澳洲住宅報告顯示，截至今年9月，澳洲整體公寓和獨立屋樓價分別按年升3.4%和3.3%，成交量分別升3%和2.3%，平均租金回報分別為4.52厘和4.27厘。不過，澳洲不同地區樓市表現亦有較大分別，一向受內地買家歡迎的悉尼和墨爾本繼續錄得增長，惟增長較去年放緩，公寓樓價分別漲4.2%和4.3%，獨立屋分別漲2.1%和6.2%，相反，租金回報（毛收入‧下同）卻見下跌，獨立屋和公寓樓的租金回報分別約3厘和4厘。
投資者更關注租金收入
澳洲新興的房地產投資熱門地布里斯班樓價升幅雖然不高，按年僅升2%，但租金回報則更有優勢，獨立屋和公寓樓的租金回報分別為4.68厘和5.19厘。租金收入日漸成為近年澳洲樓市投資者的焦點，萊坊指出，現時投資者的投資目光更加集中於租金回報而非樓價升幅。現時租金回報最高的城市是達爾文市（Darwin），租金回報高達5.85厘。
黃金海岸受惠2018年英聯邦運動會
悉尼和墨爾本樓價增幅放緩下，度假城市（又稱「holiday home」或「second-home」）樓價表現尤為突出。萊坊數據顯示，去年第2季度至今年第2季，澳洲「衝浪天堂（Surfers Paradise）」的獨立屋價格和黃金海岸（Gold Coast）公寓樓價分別升了13.3%和7.4%，中國買家更是度假住宅的主要買家客群之一，不過根據澳洲法例，海外買家無法直接購買獨立屋。另外，2018年黃金海岸將主辦英聯邦運動會，政府正加大當地基建和設施投資，勢將推動當地樓市。
[海外置業錦囊]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2896&issue=20161209
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