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KING SIR 開講 置業必修4堂課

1 : GS(14)@2016-06-20 03:51:09

2016-06-11 iM
近期,最常聽到坊間對下半年樓市的評語是:「好複雜!睇唔透!」的確,本港樓市自去年9月從高位回落,一直反覆向下,量價齊跌,直至近月才現起色。正當大家以為跌勢稍稍喘定,近日各大行又爭相發表樓市預測報告,大部分謂回升只屬曇花一現,對未來樓市仍看淡,當中更有「大跌四成」的大膽預測。

但無論市況如何,不少人仍視上車或再置業投資為目標,而成功關鍵往往在於有否做足準備。本刊早前邀得人稱「King Sir」的資深物業投資者、香港按揭顧問創辦人葉景強主講「樓市下半年部署」講座。

席間,King Sir分享了他對本港未來樓市看法及實戰部署,又正本歸源向年輕人教授上車秘技,並向計劃再買樓收租的參加者提供加按套現、揀區及承造按揭等意見,實行在「亂市」中與大家積極備戰。

置業4堂課

?上車客計數落區初體驗

?投資者揀區揀樓深詣班

?看通5指數助下半年部署

?按揭Q&A

協力:區佩欣

年輕人如何實現買樓夢?

過去幾年,本港樓價持續高企,不少八九十後年輕人也歎上車難,隨後社會上亦有過一輪對「買樓何價」的討論。King Sir為此提出一問:「誰是樓奴?」從而帶出他對年輕人應否買樓的看法,他更笑言;「信不信由你,反正我信了!」

「業主和租客基本上都是樓奴!」他解釋,業主買樓動輒供款二三十年,向銀行繳付百萬元利息,但以長綫來看,隨着年紀增長薪金上調,供樓初期捱幾年,日後便會愈來愈輕鬆。日後有樓在手,可加按套現作個人發展或再置業投資,資產亦可留給下一代。相反,租樓減低了儲蓄能力,加上租金永遠與市道掛鈎,經濟好加薪,轉頭業主便會加租,抵銷了資產增長,生活質素難以得到改善。「雖然大家都是樓奴,但業主始終較租客好,所以說到底年輕人有能力,還是應該置業。」

當年輕人確認了買樓目標,就要務實地行動。第一步先要了解可以買甚麼樓、怎樣買,明白有助自己上車的工具,也要同時了解現時政策帶來的局限。

他引近年參加其物業投資班的年輕學生為例,很多人以為買樓一定要付足四成首期,一個400萬元的單位首期便要160萬元,這數字對年輕人來說是天方夜譚。「他們不知道按揭證券公司的按揭保險計劃,會為首期不足的人做擔保,400萬元以下的細價樓最高可做到九成按揭,首期連印花稅、佣金等,大約55萬元已足夠上車。一對月入2萬至3萬元的男女朋友一齊儲,3年便可上到車。對年輕人來說,發個可以實現的夢,人生才不至太灰。」

保持良好信貸紀錄

King Sir謂近年接觸到的年輕人有一個通病,就是習慣先使未來錢,欠下一大筆卡數、私人貸款等,而不知道此舉會為上車計劃造成很大阻礙,故建議有意置業者,事前應向環聯信貸資料庫取得自己的信貸報告,若報告不夠「靚仔」,應盡快作出改善。

「環聯信貸報告就像Body Check一樣,檢查你的財政是否健康。它會就你所有借貸紀錄提供一份詳細資料,例如你有幾多張信用卡、有否向財務機構申請過貸款及還款情況,然後給予評分,而銀行日後在審評按揭時,便會因應你的評分去決定借不借錢、借貸年期及金額。」

他續解釋,信貸評分最高級別為A,最低為J。一般以A至C為最好,D至G為合格,而I和J則不合格,有可能是當事人曾經申請破產或進行債務重組。一個評級為C級的人,代表他有99.1%會履行其還款承諾,即少於1%的機會不還錢。至於I級則只得59.4%會履行還款責任。「即係四成機會唔還錢,你做銀行都唔會借啦!所以這些Grade就最好暫時不要買樓。」

至於怎樣才會「劃花」自己的信貸紀錄,King Sir奉勸有兩件事做不得。第一,不可遲找卡數。若果卡數遲了兩星期或以上還款,銀行便會將紀錄交予環聯,寫進個人報告中。即使只是遲還一兩天,但月月如是也非好事,事關銀行會將此演繹成「你有財務問題」,故持續拖延還款,這亦有可能影響信貸評級。

此外,部署買樓的人,最好不要向銀行申請任何形式的貸款,事關此舉會直接影響你日後按揭時所批出的金額。「假設你月入3萬元,銀行會以一半,即1.5萬元界定為你的還款能力。再假設你申請六成按揭,利率2.15%,還可款期為30年,即銀行最高會向你借出330萬元(以按揭計算機計算出來),即是你可買到約550萬元的樓。但若果你已有一筆9,000元的私貸,銀行會先扣除,即你只餘下6,000元供樓能力。以同樣方式計算,銀行最多只會批出130萬元,變相你可買的樓價錢亦會大大減至217萬元,故借錢前要三思。」

實戰睇盤累積經驗

計好數之後,就是實戰,意思是要積極「落區行盤」。King Sir建議,若果打算在一年後入市,從今日起便要開始學習睇樓,最好一個月睇10至20個盤。「愈睇得多就愈有Sense,懂得比較樓盤質素優劣、價錢高低,有助日後為心儀的單位定價,亦可藉此與經紀混熟,學習與他們溝通,這樣可大大提高找到筍盤的機會。」

他建議首先就喜好及實際需要選定幾區,看一兩轉後再收窄到某區或某幾個屋苑,當與經紀混熟而又做好入市準備時,就向他說明要求,例如哪一幢、甚麼層數坐向有放盤,而叫價亦與預算相若,就可通知你睇樓。「當然見一兩次經紀未必會記得你,所以最好間中致電找他問問市況,或者像劉以達做戲一樣在地產舖門口飄來飄去,加深他對你的印象,哈哈!」

說到這裏,講座現場不少年輕人也有同一疑問,就是400萬元以下筍盤何處尋?King Sir表示,目前港島區柴灣、筲箕灣及香港仔仍有少此類細價樓,九龍區就以紅磡、牛頭角、大角咀及長沙灣最多,若果心儀新界區的話,則荃灣、沙田、元朗及屯門仍有很多選擇,而且同一價錢可買到較港島九龍更大的單位。

投資者再入市 嚴選區份

近月,本港樓市已從高位下調,加上「貼市價」新盤排着隊出籠,不少投資者也開始蠢蠢欲動,詢問King Sir買樓收租是否一項可取的投資,現在又應否多買一層樓收租?

King Sir不諱言,一直對物業投資情有獨鍾。「假設今年一磅方包賣10元,而你層樓租緊1萬元。他日方包到20元時,你層樓一定租到2萬元。相反你層樓租金跌到5,000元,相信方包頂多賣四五元。這代表層樓已鎖定了你日後的購買力,保障未來。無論甚麼市況你收完租也可以買到1,000磅方包,起碼不會捱餓,但股票、債券等,未必有這保證。」他認為,投資者目前入市,只要樓價較市值低水10%(以銀行估價為準),加上租金回報有3.5厘以上便可入市。

他又以「養細路」妙喻買樓投資的至高境界:「買咗返來,有人幫你養(供),到廿年後養大咗就還返比你,咁就最正!」不過,前提是要懂得揀個乖仔,萬一選了「衰仔」,隨時後患無窮。

2008年,King Sir以700多萬元購入一個廣播道星輝豪庭千呎單位。同年,他其友則以500萬元買了將軍澳的日出康城首都。8年後的今天,King Sir的單位升了一倍,而朋友的單位卻只升了約30%。「這就是乖仔和衰仔的分別,買錯樓未必會死,但會影響接下來的投資部署,資產增值亦會被拖慢。」

供應不絕 後患無窮

他解釋,當年同期廣播道山腳的新盤索價已達9,000元一呎,但山上的星輝豪庭呎價才5,000元,加上考慮到該區之後都沒太多新盤落成,有利放租。將軍澳情況則相反,日出康城甚至整區未來也新盤不絕,為投資帶來負面因素。

「投資者的習性,是『不見家鄉不會賣樓』,2010年日出康城收樓時,業主見未到價,紛紛轉賣為租,最高峰400多個單位鬥平租,900平方呎單位也不用1萬元租。作為投資者,租金扣除差餉、管理費後,回報不足兩厘,加上每月要貼錢供樓,做不到正現金流,新樓閒閒地守5年,咁就會好辛苦,甚至中途要蝕讓。」

因此,King Sir寄語投資者若在這類「大貨區」下注要非常謹慎,未來兩年多小心九龍城、元朗及將軍澳,買新樓亦最好貼近同區二手價。否則幾年後新樓變二手樓,但仍維持高水叫價,便會喪失競爭力。

新舊交錯 升值力高

另一個揀樓竅門,就是要揀「新舊交錯」的區份。King Sir說:「最好選擇未來有改變的區份,例如金鐘,十多年前的星街,靜得行過總擔心被人打劫,但現在有Fusion餐廳、酒吧、Art Gallery,甚麼都有,還不是因為有Pacific Place的發展?所以但逢區內有商業、住宅等發展,必會帶動同區樓價上升。」

他又表示,目前最看好的是鰂魚涌,事關太古坊將有重建項目,兩三幢舊工廈將改成摩天商廈,提供200萬平方呎商業樓面面積。「200萬呎地方,假設多了2萬人來返工,每10個人有一個就搬進這區,都多了2,000個住屋需求。若果區內住宅供應不變的話,租金一定會谷起,令回報增加。」

加按物業 靜待時機

至於暫時未有心水的投資者,也不可以乾坐,要積極作準備。King Sir建議,若投資者過往手持的物業已有一定升幅,或者早已供斷,目前最應該做的,就是加按物業套現等機會。

「假設你2011年買入400萬元的樓,做七成按揭,即是借280萬元。現在物業升到700萬元,按揭餘額是260萬元。有能力的話,應向銀行加按套現,以700萬元計算,最多可借出420萬元,減去260萬元按揭餘款,餘下160萬元。然後購入約300萬元的樓(持有物業最多只可做五成按揭)收租。若果未有筍盤,也可先存在高息戶口,有眼光的話,就用來投資公用股、債券REITs等,賺取息差。」但他謂,投資不宜太進取,事關萬一市況逆轉,那筆錢便會是補貼供樓的救命錢,故金額必須足夠供幾年樓。守過最差日子後,靜待機會再出擊。

下半年部署讀懂5個關鍵指數

踏入第二季,本港樓市開始喘定。差餉物業估價署上周公布,5月份樓價指數微升0.7%,是連跌6個月後首次重拾升軌,而成交數字亦見回升,從4月份的5,613宗升至5月份的6,065宗交易,升幅為8.1%。升幅初現,不少大行隨之公布對未來樓市預測,當中眾說紛紜。

問及「邊個最可信」,King Sir妙語:「那些預測五時花六時變,日日都唔同,信佢不如信蘇師傅啦!」他笑言,大行報告和蘇民峰的運程預測都可參考,但大家最好信自己。但究竟如何建立自己的「可信性」,他就公開了多年來入市前必讀的幾個指數,讓大家借鏡。

市況仍波動 換樓宜忍手

Q:你對下半年樓市有何預測?

我認為農曆年後樓市經歷過短暫的小陽春,及至3月、4月的微跌,踏入6月、7月樓市會稍為喘定,然後下半年平穩向下。不過,這預測的前提是內地經濟穩定,人民幣不再跌,亦不會突然有新政策出台影響市道。但萬一內地經濟進一步放緩,美股跌港股又跌,那本港樓市必然會差。若下半年情況穩定,預計樓價只會跌5%,但若發生上述的重大事情,影響性難以估計。不過現時左右樓市的因素太多太複雜,很難說得準,預測半年都太長。

Q:現在換樓自住是時候嗎?

根據一般人的做法,樓市升時會先買後賣,跌市就先賣後買。若果本身有足夠資金,讓你不賣出本身單位就可再買樓,那就不用多考慮。但若果手頭只得一注,現時換樓還是有風險,雖說過去整體樓價已跌了一成,但市況仍是很波動,而且變得很快,萬一賣了舊屋又上不到車就不只影響投資利潤而是實際生活,長期租樓亦不划算,所以除非業主肯大幅減價或者很有需要,否則最好還是忍一忍手。

細價樓供不應求

Q:投資細價樓還是中價樓好?

過去一段時間,細價樓的樓價不斷飈升,主要是由於樓價本身太高,資金不足的上車客只可選擇細價樓,而政府的辣招又局限了投資者。基於買樓成本上的考慮,無論上車客還是投資者也擠到細價樓市場裏,在供不應求下,價格一定升,市場也必然會被扭曲。

未來買甚麼樓,當然主要視乎能力。即使只買得起400萬元以下的細價樓,亦應選擇一些樓齡超過20年的小屋苑或單幢樓,這些物業通常回報較高,最好避免買新樓。若果資金充裕,500萬至600萬元的中價樓將會是更好的選擇。事關過去就只有中價樓沒被政策扭曲,以用家為主,沒有炒家,樓價反映實際價值,未來表現也見平穩。

Q:居屋買得過嗎?

很難一概而論。若投資者在自由市場購買補了地價的居屋,其實跟私樓沒分別,都是看物業質素、價錢及地區發展等,但一點補充,是建議大家可以遲一點才入市。事關早前政府兩次「白居易」計劃,已將整體居屋價格扯高了,若將來無以為繼,料居屋價錢將慢慢回落。

未來數年政府將不斷推出新居屋,若想以白表申請,要細心衡量。雖然新居屋價錢較同區物業低,但業主同時要面對流通性低、不能加按及放租(未補地價前)等問題,對於未來有意換樓,或以物業套現投資達致資產增值的人來說,始終有欠靈活性。

Q:按揭做P按還是H按好?

香港人做按揭過去一直以最優惠利率(P按)為主,對銀行同業拆息(H按)則較陌生。究竟甚麼會影響H按息率的高低?其實是香港每天的儲備結餘,若果當日有大量資金被抽走,或有大型集資活動凍結了幾千億,H按息率便價在短期內抽升。但按目前實際情況這些機會較微,因為現在香港的儲備實在太多,動輒都幾千億,所以H按息率近兩年一直維持低水平。

正因如此,近年多了業主轉用H按,現在已達九成人以上。我亦認為現在買樓最好做H按,P按一般實息是2.15厘(P-3.1厘),但H實息只是1.84厘。而且即使息口出現變化,H按亦不會無了期加下去,通常升到跟P按一樣,即2.15厘(P-3.1厘)便會封頂。

Q:直接找銀行承按和做按揭轉介有何分別?

以前按揭轉介會以條款優惠作招徠,但現時在金管局的監管下,無論利率、罰息期回贈等都趨向劃一,坦白說沒甚麼着數。但按揭轉介公司有專人跟進個案,在收集資料後分析再配對幾間合適的銀行,供業主選擇。如此一來,業主就毋須親身逐家銀行去查詢格價,以免費時失事。另外,家居保險、贈品等仍可取得較Walk-in客更好的待遇。
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