KING SIR 開講 置業必修4堂課
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GS(14)@2016-06-20 03:51:092016-06-11 iM
近期，最常聽到坊間對下半年樓市的評語是：「好複雜！睇唔透！」的確，本港樓市自去年9月從高位回落，一直反覆向下，量價齊跌，直至近月才現起色。正當大家以為跌勢稍稍喘定，近日各大行又爭相發表樓市預測報告，大部分謂回升只屬曇花一現，對未來樓市仍看淡，當中更有「大跌四成」的大膽預測。
但無論市況如何，不少人仍視上車或再置業投資為目標，而成功關鍵往往在於有否做足準備。本刊早前邀得人稱「King Sir」的資深物業投資者、香港按揭顧問創辦人葉景強主講「樓市下半年部署」講座。
席間，King Sir分享了他對本港未來樓市看法及實戰部署，又正本歸源向年輕人教授上車秘技，並向計劃再買樓收租的參加者提供加按套現、揀區及承造按揭等意見，實行在「亂市」中與大家積極備戰。
置業4堂課
?上車客計數落區初體驗
?投資者揀區揀樓深詣班
?看通5指數助下半年部署
?按揭Q&A
協力：區佩欣
年輕人如何實現買樓夢？
過去幾年，本港樓價持續高企，不少八九十後年輕人也歎上車難，隨後社會上亦有過一輪對「買樓何價」的討論。King Sir為此提出一問：「誰是樓奴？」從而帶出他對年輕人應否買樓的看法，他更笑言；「信不信由你，反正我信了！」
「業主和租客基本上都是樓奴！」他解釋，業主買樓動輒供款二三十年，向銀行繳付百萬元利息，但以長綫來看，隨着年紀增長薪金上調，供樓初期捱幾年，日後便會愈來愈輕鬆。日後有樓在手，可加按套現作個人發展或再置業投資，資產亦可留給下一代。相反，租樓減低了儲蓄能力，加上租金永遠與市道掛鈎，經濟好加薪，轉頭業主便會加租，抵銷了資產增長，生活質素難以得到改善。「雖然大家都是樓奴，但業主始終較租客好，所以說到底年輕人有能力，還是應該置業。」
當年輕人確認了買樓目標，就要務實地行動。第一步先要了解可以買甚麼樓、怎樣買，明白有助自己上車的工具，也要同時了解現時政策帶來的局限。
他引近年參加其物業投資班的年輕學生為例，很多人以為買樓一定要付足四成首期，一個400萬元的單位首期便要160萬元，這數字對年輕人來說是天方夜譚。「他們不知道按揭證券公司的按揭保險計劃，會為首期不足的人做擔保，400萬元以下的細價樓最高可做到九成按揭，首期連印花稅、佣金等，大約55萬元已足夠上車。一對月入2萬至3萬元的男女朋友一齊儲，3年便可上到車。對年輕人來說，發個可以實現的夢，人生才不至太灰。」
保持良好信貸紀錄
King Sir謂近年接觸到的年輕人有一個通病，就是習慣先使未來錢，欠下一大筆卡數、私人貸款等，而不知道此舉會為上車計劃造成很大阻礙，故建議有意置業者，事前應向環聯信貸資料庫取得自己的信貸報告，若報告不夠「靚仔」，應盡快作出改善。
「環聯信貸報告就像Body Check一樣，檢查你的財政是否健康。它會就你所有借貸紀錄提供一份詳細資料，例如你有幾多張信用卡、有否向財務機構申請過貸款及還款情況，然後給予評分，而銀行日後在審評按揭時，便會因應你的評分去決定借不借錢、借貸年期及金額。」
他續解釋，信貸評分最高級別為A，最低為J。一般以A至C為最好，D至G為合格，而I和J則不合格，有可能是當事人曾經申請破產或進行債務重組。一個評級為C級的人，代表他有99.1%會履行其還款承諾，即少於1%的機會不還錢。至於I級則只得59.4%會履行還款責任。「即係四成機會唔還錢，你做銀行都唔會借啦！所以這些Grade就最好暫時不要買樓。」
至於怎樣才會「劃花」自己的信貸紀錄，King Sir奉勸有兩件事做不得。第一，不可遲找卡數。若果卡數遲了兩星期或以上還款，銀行便會將紀錄交予環聯，寫進個人報告中。即使只是遲還一兩天，但月月如是也非好事，事關銀行會將此演繹成「你有財務問題」，故持續拖延還款，這亦有可能影響信貸評級。
此外，部署買樓的人，最好不要向銀行申請任何形式的貸款，事關此舉會直接影響你日後按揭時所批出的金額。「假設你月入3萬元，銀行會以一半，即1.5萬元界定為你的還款能力。再假設你申請六成按揭，利率2.15%，還可款期為30年，即銀行最高會向你借出330萬元（以按揭計算機計算出來），即是你可買到約550萬元的樓。但若果你已有一筆9,000元的私貸，銀行會先扣除，即你只餘下6,000元供樓能力。以同樣方式計算，銀行最多只會批出130萬元，變相你可買的樓價錢亦會大大減至217萬元，故借錢前要三思。」
實戰睇盤累積經驗
計好數之後，就是實戰，意思是要積極「落區行盤」。King Sir建議，若果打算在一年後入市，從今日起便要開始學習睇樓，最好一個月睇10至20個盤。「愈睇得多就愈有Sense，懂得比較樓盤質素優劣、價錢高低，有助日後為心儀的單位定價，亦可藉此與經紀混熟，學習與他們溝通，這樣可大大提高找到筍盤的機會。」
他建議首先就喜好及實際需要選定幾區，看一兩轉後再收窄到某區或某幾個屋苑，當與經紀混熟而又做好入市準備時，就向他說明要求，例如哪一幢、甚麼層數坐向有放盤，而叫價亦與預算相若，就可通知你睇樓。「當然見一兩次經紀未必會記得你，所以最好間中致電找他問問市況，或者像劉以達做戲一樣在地產舖門口飄來飄去，加深他對你的印象，哈哈！」
說到這裏，講座現場不少年輕人也有同一疑問，就是400萬元以下筍盤何處尋？King Sir表示，目前港島區柴灣、筲箕灣及香港仔仍有少此類細價樓，九龍區就以紅磡、牛頭角、大角咀及長沙灣最多，若果心儀新界區的話，則荃灣、沙田、元朗及屯門仍有很多選擇，而且同一價錢可買到較港島九龍更大的單位。
投資者再入市 嚴選區份
近月，本港樓市已從高位下調，加上「貼市價」新盤排着隊出籠，不少投資者也開始蠢蠢欲動，詢問King Sir買樓收租是否一項可取的投資，現在又應否多買一層樓收租？
King Sir不諱言，一直對物業投資情有獨鍾。「假設今年一磅方包賣10元，而你層樓租緊1萬元。他日方包到20元時，你層樓一定租到2萬元。相反你層樓租金跌到5,000元，相信方包頂多賣四五元。這代表層樓已鎖定了你日後的購買力，保障未來。無論甚麼市況你收完租也可以買到1,000磅方包，起碼不會捱餓，但股票、債券等，未必有這保證。」他認為，投資者目前入市，只要樓價較市值低水10%（以銀行估價為準），加上租金回報有3.5厘以上便可入市。
他又以「養細路」妙喻買樓投資的至高境界：「買咗返來，有人幫你養（供），到廿年後養大咗就還返比你，咁就最正！」不過，前提是要懂得揀個乖仔，萬一選了「衰仔」，隨時後患無窮。
2008年，King Sir以700多萬元購入一個廣播道星輝豪庭千呎單位。同年，他其友則以500萬元買了將軍澳的日出康城首都。8年後的今天，King Sir的單位升了一倍，而朋友的單位卻只升了約30%。「這就是乖仔和衰仔的分別，買錯樓未必會死，但會影響接下來的投資部署，資產增值亦會被拖慢。」
供應不絕 後患無窮
他解釋，當年同期廣播道山腳的新盤索價已達9,000元一呎，但山上的星輝豪庭呎價才5,000元，加上考慮到該區之後都沒太多新盤落成，有利放租。將軍澳情況則相反，日出康城甚至整區未來也新盤不絕，為投資帶來負面因素。
「投資者的習性，是『不見家鄉不會賣樓』，2010年日出康城收樓時，業主見未到價，紛紛轉賣為租，最高峰400多個單位鬥平租，900平方呎單位也不用1萬元租。作為投資者，租金扣除差餉、管理費後，回報不足兩厘，加上每月要貼錢供樓，做不到正現金流，新樓閒閒地守5年，咁就會好辛苦，甚至中途要蝕讓。」
因此，King Sir寄語投資者若在這類「大貨區」下注要非常謹慎，未來兩年多小心九龍城、元朗及將軍澳，買新樓亦最好貼近同區二手價。否則幾年後新樓變二手樓，但仍維持高水叫價，便會喪失競爭力。
新舊交錯 升值力高
另一個揀樓竅門，就是要揀「新舊交錯」的區份。King Sir說：「最好選擇未來有改變的區份，例如金鐘，十多年前的星街，靜得行過總擔心被人打劫，但現在有Fusion餐廳、酒吧、Art Gallery，甚麼都有，還不是因為有Pacific Place的發展？所以但逢區內有商業、住宅等發展，必會帶動同區樓價上升。」
他又表示，目前最看好的是鰂魚涌，事關太古坊將有重建項目，兩三幢舊工廈將改成摩天商廈，提供200萬平方呎商業樓面面積。「200萬呎地方，假設多了2萬人來返工，每10個人有一個就搬進這區，都多了2,000個住屋需求。若果區內住宅供應不變的話，租金一定會谷起，令回報增加。」
加按物業 靜待時機
至於暫時未有心水的投資者，也不可以乾坐，要積極作準備。King Sir建議，若投資者過往手持的物業已有一定升幅，或者早已供斷，目前最應該做的，就是加按物業套現等機會。
「假設你2011年買入400萬元的樓，做七成按揭，即是借280萬元。現在物業升到700萬元，按揭餘額是260萬元。有能力的話，應向銀行加按套現，以700萬元計算，最多可借出420萬元，減去260萬元按揭餘款，餘下160萬元。然後購入約300萬元的樓（持有物業最多只可做五成按揭）收租。若果未有筍盤，也可先存在高息戶口，有眼光的話，就用來投資公用股、債券REITs等，賺取息差。」但他謂，投資不宜太進取，事關萬一市況逆轉，那筆錢便會是補貼供樓的救命錢，故金額必須足夠供幾年樓。守過最差日子後，靜待機會再出擊。
下半年部署讀懂5個關鍵指數
踏入第二季，本港樓市開始喘定。差餉物業估價署上周公布，5月份樓價指數微升0.7%，是連跌6個月後首次重拾升軌，而成交數字亦見回升，從4月份的5,613宗升至5月份的6,065宗交易，升幅為8.1%。升幅初現，不少大行隨之公布對未來樓市預測，當中眾說紛紜。
問及「邊個最可信」，King Sir妙語：「那些預測五時花六時變，日日都唔同，信佢不如信蘇師傅啦！」他笑言，大行報告和蘇民峰的運程預測都可參考，但大家最好信自己。但究竟如何建立自己的「可信性」，他就公開了多年來入市前必讀的幾個指數，讓大家借鏡。
市況仍波動 換樓宜忍手
Q：你對下半年樓市有何預測？
我認為農曆年後樓市經歷過短暫的小陽春，及至3月、4月的微跌，踏入6月、7月樓市會稍為喘定，然後下半年平穩向下。不過，這預測的前提是內地經濟穩定，人民幣不再跌，亦不會突然有新政策出台影響市道。但萬一內地經濟進一步放緩，美股跌港股又跌，那本港樓市必然會差。若下半年情況穩定，預計樓價只會跌5%，但若發生上述的重大事情，影響性難以估計。不過現時左右樓市的因素太多太複雜，很難說得準，預測半年都太長。
Q：現在換樓自住是時候嗎？
根據一般人的做法，樓市升時會先買後賣，跌市就先賣後買。若果本身有足夠資金，讓你不賣出本身單位就可再買樓，那就不用多考慮。但若果手頭只得一注，現時換樓還是有風險，雖說過去整體樓價已跌了一成，但市況仍是很波動，而且變得很快，萬一賣了舊屋又上不到車就不只影響投資利潤而是實際生活，長期租樓亦不划算，所以除非業主肯大幅減價或者很有需要，否則最好還是忍一忍手。
細價樓供不應求
Q：投資細價樓還是中價樓好？
過去一段時間，細價樓的樓價不斷飈升，主要是由於樓價本身太高，資金不足的上車客只可選擇細價樓，而政府的辣招又局限了投資者。基於買樓成本上的考慮，無論上車客還是投資者也擠到細價樓市場裏，在供不應求下，價格一定升，市場也必然會被扭曲。
未來買甚麼樓，當然主要視乎能力。即使只買得起400萬元以下的細價樓，亦應選擇一些樓齡超過20年的小屋苑或單幢樓，這些物業通常回報較高，最好避免買新樓。若果資金充裕，500萬至600萬元的中價樓將會是更好的選擇。事關過去就只有中價樓沒被政策扭曲，以用家為主，沒有炒家，樓價反映實際價值，未來表現也見平穩。
Q：居屋買得過嗎？
很難一概而論。若投資者在自由市場購買補了地價的居屋，其實跟私樓沒分別，都是看物業質素、價錢及地區發展等，但一點補充，是建議大家可以遲一點才入市。事關早前政府兩次「白居易」計劃，已將整體居屋價格扯高了，若將來無以為繼，料居屋價錢將慢慢回落。
未來數年政府將不斷推出新居屋，若想以白表申請，要細心衡量。雖然新居屋價錢較同區物業低，但業主同時要面對流通性低、不能加按及放租（未補地價前）等問題，對於未來有意換樓，或以物業套現投資達致資產增值的人來說，始終有欠靈活性。
Q：按揭做P按還是H按好？
香港人做按揭過去一直以最優惠利率（P按）為主，對銀行同業拆息（H按）則較陌生。究竟甚麼會影響H按息率的高低？其實是香港每天的儲備結餘，若果當日有大量資金被抽走，或有大型集資活動凍結了幾千億，H按息率便價在短期內抽升。但按目前實際情況這些機會較微，因為現在香港的儲備實在太多，動輒都幾千億，所以H按息率近兩年一直維持低水平。
正因如此，近年多了業主轉用H按，現在已達九成人以上。我亦認為現在買樓最好做H按，P按一般實息是2.15厘（P-3.1厘），但H實息只是1.84厘。而且即使息口出現變化，H按亦不會無了期加下去，通常升到跟P按一樣，即2.15厘（P-3.1厘）便會封頂。
Q：直接找銀行承按和做按揭轉介有何分別？
以前按揭轉介會以條款優惠作招徠，但現時在金管局的監管下，無論利率、罰息期回贈等都趨向劃一，坦白說沒甚麼着數。但按揭轉介公司有專人跟進個案，在收集資料後分析再配對幾間合適的銀行，供業主選擇。如此一來，業主就毋須親身逐家銀行去查詢格價，以免費時失事。另外，家居保險、贈品等仍可取得較Walk-in客更好的待遇。