余淑穎﹕籌備置業 了解家庭財務風險
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GS(14)@2016-07-15 04:44:37【明報專訊】本人根據Alan和Amy的家庭狀况（表1）分別為Alan的理財目標作出了以下財務分析（表2），希望給與Alan一個可行的理財方案，當然在籌備明年置業和退休前購入第二個物業過程中，有需要涉及長期的財務和借貸風險，希望Alan二人可好好商討家庭可願意承受的風險程度和日後的財務需要。
現時本港樓市成交偏低，預期明年持續相當供應量和政策不變的市况下，可望樓市還有下調空間，我建議Alan可選擇樓價上限為600萬元和樓齡在10年或以下的私營物業自住，如果選擇新樓的話相信可節省基本裝修及經紀佣金開支。
首選新樓 免按揭維修支出重疊
Alan可以運用手持的250萬元現金作物業首期（204萬元）支出和餘下的46萬元作裝修及添至家俱之用。而現時手持的大陸股票若沽出將面對頗大的虧蝕，我建議Alan可待適當時機或需要龐大開支才考慮沽出大陸股票。
將現時按揭息率+3％作為壓力測試的可承受壓力之供款，若可承受壓力之供款只佔申請貸款人的總收入50％或以下的話，壓力測試便能通過。巳現時Alan的財務及收入狀况是可行的。但若果準備考慮購入第二套物業作將來租金收入時，我建議選擇新樓或較新的物業作首選，否則當Alan還未供滿按揭之時，已需要面對沉重的樓宇老化維修負擔，並且因涉及到現時政策條款的規範，Alan必須預算第二套物業五成至六成為首期及雙倍印花稅的費用支出。同時面對兩套物業的按揭壓力測試更謹慎考慮和可在未簽任何臨時買賣合約（S&P）時先諮詢銀行按揭部或相關金融機構作預算。
假設明年購入600萬元自住物業後，按揭供款（約18,865元）、差餉管理費（約2500元）將代替屋租，再預算加薪後財務狀况預期當時的每月可儲蓄餘額將降至約4000元左右。
總括來說，以上理財方案可讓Alan更清楚了解置業時的資產配置，但將來家庭財務上需要面對通脹和醫療開支往往直接影響日常生活開支，必須定期檢討和調節理財方案。
余淑穎
美聯金融集團高級副總裁
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[余淑穎 理財信箱]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9659&issue=20160715