林少陽:富翁靠父幹 富婆靠能幹
1 :
GS(14)@2017-04-25 23:43:41【明報專訊】早前關於港人財富分佈的調查發現,本港約5.9萬坐擁1000萬元流動資產的「有錢人」,當中大約80%(4.72萬)屬已婚,約75%屬男性,74%屬專上或大學以上學歷。在4.42萬千萬富翁當中,只有16%未娶,惟在1.48萬千萬富婆中,卻有高達32%未嫁。
上述數據反映出幾個有趣的社會現象:第一,即使近年進入名牌大學的女生比例遠遠拋離男生,男性在社會上仍然是較高收入的一群;第二,雖然社會上有不少成功人士年輕時未有接受高等程度教育,這些不過是極少數的例外,平均而言,較高學歷者在社會上較易累積較高的財富;第三,有錢男性較易被異性mark實,大多已經成婚,而有錢女性單身比例較有錢男性高,有錢人的身分反而成為女性成婚的障礙!
男士們其實毋須沾沾自喜,亦不要以為男士平均工作能力一定高於女士們,就以近年國際著名大學女生入學比率遠高於男士此一例證,已足以證明男士在踏足社會工作之前,平均而言是較女性輸蝕。假如我們認同,學歷高低是國民能否積聚財富的關鍵因素,我們應該怎樣解釋男女財富分配如此不均的社會現象呢?
財富傳男不傳女 富二代男性居多
有關調查發現,在這5.9萬名千萬富翁之中,超過一半是「唔使點做」。這批唔使點做的有錢人富中,相信絕大部分屬富二代,因為創業家即使事業有成家財萬貫,很少會急流勇退提早退休,「做到死」的超級有錢人反而比比皆是。香港作為一個華人社會,本港家族大多仍有財富承傳「重男輕女」甚至是「傳男不傳女」的傾向,導致富二代男女比率上的失衡,相信亦是本港富翁/富婆比率嚴重失衡最主要的根源。
上述現象亦足以解釋為什麼有錢男大多已婚,有錢女大多寄情工作──因為有錢男當中有不少是唔使點做的「二世祖」,而有錢女則較多憑一已之力積聚到過千萬的身家。游手好閒的有錢「二世祖」,當然較事業為重的有錢女花得起時間談婚論嫁,何况,在一些富二代心目中,媾女與傳宗接代,差不多是他們人生最大的使命。
另外,值得一提的是,調查發現這批千萬富翁的投資風格極之保守!這批千萬富翁的流動資產中位數是2000萬元,當中36%為銀行存款、股票投資只佔26%、債券及其他金融資產佔38%;這批千萬富翁當中約86%擁有物業,當中38%持有一個物業,25%持有兩個物業,37%持有三個或以上物業。持有物業的資產價值中位數為2000萬元,與流動資產的中位數一樣,大部分物業已供甩按揭或從未將物業抵押!
投資極保守 海外佔比小
這批有錢人的保守,並不止於其持有高比例的現金及流動資產,以及極低(以至全無)槓桿的物業資產投資,還有在於其專注於自己有足夠認知能力的本港市場──他們投資的地方,香港佔了86%,海外市場只佔微不足道的14%。這究竟是Home Country Bias還是不熟不做的英明決定?就由讀者自行判斷了。不過,在財富累積的馬拉松比賽中,保守的投資策略較能保存實力及經得起時間的考驗,應該是一個不爭的事實。
以立投資董事總經理
[email protected]
[林少陽 細味投資]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0670&issue=20170424
買樓「靠父幹」 標普:港樓難爆煲
1 :
GS(14)@2017-06-21 07:42:48【明報專訊】雖然香港樓價持續高企,但評級機構標普企業評級部門總監Matthew Chow認為,由於有逾六成香港家庭已還清按揭貸款,這些父母有能力為下一代置業提供支援,故香港的樓價暫難「爆煲」。
逾六成家庭還清按揭 貸款比例可控
Matthew Chow於昨日的電話會議中表示,香港目前的樓價處於極高水平,市民對按揭貸款的負擔能力愈來愈低,然而,本港家庭資產負債表維持強勁表現,超過六成家庭已經還清手上按揭貸款,因此這批父母有能力為下一代置業作出支援,令貸款比例維持在可控水平。
雖然標普預期香港樓市短期內不會出現調整,但也提醒投資者要留意中國及美國的經濟情况,因兩地與香港經濟關係密切,外圍的經濟事件可對香港樓市造成衝擊,又指出香港樓市對上一次下跌,便是因為環球金融危機所導致。
Matthew Chow亦提到,中國樓巿受中央推出限制措施及收緊融資渠道影響,預料樓巿將於今年下半年至2018年逐步放緩;今年成交量料跌5%至10%;他又表示,今年首5個月內地樓盤成交量持續上升,主要由三四線城巿所帶動,反觀一線城巿則錄跌幅,隨着三四線城市經濟增長減慢,加上人口流失,將影響當地樓巿成交量。
三四線城市經濟增長放緩 內房交投料減
標普亦認為,投資者要留意其他亞太區的樓市風險,同時將樓市風險排名由第4位升至第3位,風險水平則由「中性」上調至「增加」;標普指出,雖然亞太區多個城市均有推出措施嘗試令樓市降温,但樓價持續高企,家庭收入升幅已追不上家庭負債的升幅,認為區內樓市風險有上升趨勢。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6640&issue=20170621
成功唔靠父幹!華裔新銳導演勇奪國際大獎
1 :
GS(14)@2017-07-09 03:39:03「再來一次,給我胸背,別腰(編按:指腰要挺直)!保持重心,上手!」在比賽場上,運動員成敗得失,往往取決於一瞬間,背後流過幾多血汗又有誰會知道?而電影拍攝亦都一樣。鏡頭前1分鐘,背後所花的人力物力及心機,難以量計。哥倫比亞大學電影學院研究生程愉(Johnson)將兩者合而為一,遠赴北京體育學院,以12歲女舉重選手訓練為題材,自編自導出11分鐘短片《鐵手》(Iron Hands),獲得多項國際短片大獎。駐洛杉磯記者:張紫茵26歲的程愉為華裔移民第二代,從小就北京洛杉磯兩邊走。他笑言每次去北京都是玩樂為主,所以總是留下美好的回憶。而談到選題,他表示從小對於舉重感興趣,所以在拍攝時就選了這個題材。作為ABC,程愉指他的中文是「有限公司」,所以在拍攝時很多時要靠繙譯與演員溝通,但有時亦是好事,「因為可以在他們不知道的情況下計劃拍攝,他們的反應會更自然流露。」作為學生作品,程愉在成本控制上亦抓得很緊,除了有在北京的表親幫手,亦邀請了當地電影系學生幫助。他認為,在當地拍攝的成本較美國低。除此之外,如果不是很重要的鏡頭,他選擇刪走或減少用較貴的器材,所以拍到最後手上沒有多餘的畫面,不少鏡頭亦只有一鏡。影片效果簡潔,不用花巧鏡頭也能說到好故事,讓《鐵手》在棕櫚泉第23屆國際短片電影節(Palm Springs International Short Fest)4,200多部影片的激烈競爭中脫穎而出,也讓程愉勇奪最佳學生短片獎。他亦靠此片入圍紐約Tribeca Film Festival最佳學生短片獎,及第40屆亞美國際影展。他表示,前往哥大就讀電影前,曾經在動畫公司Pixar由實習生做起,讓他學到更多。他覺得現時中、美電影業合作頻頻,像他一樣有中國及美國文化背景的人打入荷李活圈子變得更易。現時正值暑假,尚未畢業的他,下周會回到哥大擔任暑期課程助教,另外亦正着手將獲獎短片寫成一個長篇故事,準備拍成電影。程愉的父親為洛杉磯華人商人程遠,被問到會否接手家族生意時,程愉立即耍手擰頭。不過雖然不會接手家庭生意,他亦都賣口乖指會學習父親的創業精神,因為製作電影有時亦好似成立一家公司。「作為一個新移民的孩子,對於他們移民的歷程覺得不可思議,他所做的一切,其實都是為了提供機會,讓我可以做自己想做的事。」
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20170708/20082999
【都係靠父幹】年輕移民加入搶港樓 香港人上車更難
1 :
GS(14)@2017-09-17 14:49:51香港樓價高企,年輕人上樓難,隨著更多年輕移民留港定居,勢將令港樓供應不足問題加劇。彭博最新專題,引述里昂證券駐香港地產研究區域主管Nicole Wong報道,估計畢業生或在中期內,每年增加4,000個單位需求。相比之下,2016年完工的私人住宅為25,500個單位。她又指,畢業生及以工作簽證方式來到香港、之後轉為香港公民的內地人,每年可能會推動香港住房需求增加3,000個住宅單位,未來幾年這一數字還將擴大三分之一。中原地產資深分店經理Mavis Lee表示,近年有更多在香港留學的內地年輕客戶,他們的父母提供雄厚的資金,「這些80後或90後們家境優越,他們中的大多數人是家中獨苗,父母願意給他們創造最好的條件,很多人買樓都是家裡給首期。」大學教育資助委員會統計顯示,2016-2017學年,香港共接待12,037名內地大學生,佔入學人數的12%。大學四年畢業後留港的學生,需要再經過三年時間才能成為香港永久居民。香港大學2015年對畢業生進行的調查顯示,該校46%的內地學生畢業後留港就業。在留港工作的內地畢業生中,不少人加入金融服務業,內地專業人士在港長期工作簽證中,有大約三分之一發予金融服務業。香港科技大學的調查顯示,該校內地畢業生2016年月收入中值為35,000港元,全部畢業生的這一數字僅為16,078港元。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170909/20147209
收入槓桿比率 年升12百分點 靠父幹上車 金管局關注
1 :
GS(14)@2017-10-01 20:11:13【明報專訊】樓價持續上升,多個量度港人負擔能力的指標都突破了高位。金融管理局昨天公布的《貨幣與金融穩定情况半年度報告》數據顯示,量度私人樓宇住戶按揭供款壓力的「收入槓桿比率」,在今年第2季升至75.5%,較一年前大幅上升超過12個百分點。金管局同時表示,關注年輕人獲父母協助買樓、即所謂「靠父幹」的現象,認為有可能削弱整個家庭抵禦收入衝擊的能力。
所謂「收入槓桿比率」,即按揭供款與私樓住戶入息的比率(見另稿),第2季達到75.5%,意味住戶四分之三的收入用於按揭供款。這比率較去年第4季的72%高,一年之間更由62.9%大升12.6個百分點,不但遠高於約50%的長期平均值,並且突破了2015年第4季的高位,達到2000年的水平。
家庭債務佔GDP比率 17年新高
另一方面,家庭債務佔本地生產總值的比率,在第2季上升至68.3%,亦是2000年以來最高,當中大部分債務都是住宅按揭貸款。但私人貸款的增速近年明顯加快。金管局同時公布,該局以個人收入、利率及住戶按揭金額計算出來的「償債指數」在第2季達到50.3,該局警告,鑑於美國持續加息,若本港利率上升3厘,該指數可能會在一年內顯著上升至69.6,反映資產質素會急速轉差。
關焯照:泡沫人人知 關鍵是否加息
經濟學者關焯照指出,上述一系列數據雖然反映樓市風險愈來愈大,但樓市有泡沫是人所共知的,重點是利率會否上升,令泡沫爆破。而他認為,美國息口上升慢,本港息口在未來難以有顯著升幅。
金管局則指出,雖然短期而言,預期按揭息率仍然偏低,加上預料房屋短缺狀况仍然持續,支持樓市需求;但房屋供應逐漸增加,或會令房屋供求缺口收窄,從而抑制樓價升幅。美聯儲局縮減資產負債表及進一步加息,亦有可能於日後對樓市構成影響。
事實上,為控制樓市對銀行體系帶來的風險,金管局自2009年一直推出收緊按揭等調控措施。因此,到今年7月,新批出按揭的平均按揭成數,已從實施措施前的64%降至48%,而供款與入息比率亦降至34%。
指影響家庭「抵禦收入衝擊能力」
但樓價高企的同時,金管局收緊按揭成數,不少年輕人需「靠父幹」才能買樓。金管局昨日亦提到,據觀察所得,有些年輕置業人士的資金,「部分是來自於父母的物業進行再按揭或加按的資金」,當局未能取得相關的物業成交數據,但相信這方法或已變得更加普遍,值得關注。雖然對銀行業的系統性風險影響應該有限,然而「從家庭層面而言,他們抵禦收入衝擊的能力會較以前脆弱,尤其是置業能力較弱的買家」。
浸會大學財務及決策學系副教授麥萃才表示,「靠父幹上車」的風險在於一旦經濟惡化,年輕人遇到財困,父母已難以再提供支援,但年輕人難以靠自身力量買樓是事實,而金管局亦難以控制父母協助買樓的現象。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6666&issue=20170929
布少明﹕放寬按揭 遏「靠父幹」
1 :
GS(14)@2017-10-08 22:01:06【明報專訊】金管局對「父幹上車」現象表示關注。的確,年輕人「上車靠父幹」的比例不斷增加,以近日開售的屯門單幢新盤為例,於美聯物業的客戶當中,八、九十後年輕客佔約四成,當中有半數年輕客需要父母協助支付首期。此外,美聯物業於今年8月進行的「首次置業調查」,透過電話訪問,成功回收1142份問卷,結果發現九成受訪的首置人士表示上車困難,有36%業主指首期需由父母或其他家人協助,近六成受訪者用個人或共同買家積蓄,反映現時年輕一代,趨靠家人助付首期實現置業夢。
從調查結果不難發現「上車靠父幹」已成為社會風氣,反映年輕人上車困難的困境。為人父母,為子女未來籌謀是人之常情,惟必須正視現象產生的成因,找出解決方法,助樓市健康發展。如果單純把問題歸究於樓價高企,實過於片面。事實上,在低息環境下,部分年輕人,特別是年輕夫婦,收入已能通過銀行的壓力測試,入市困難主要源於缺乏足夠首期。
首期高昂的一個原因,自然是樓價高企。然而,據現行的按揭貸款規定,首次置業人士只有購買400萬元以下的住宅方可以做足九成按揭,惟現時市場上400萬元以下的放盤屈指可數,九成按揭名存實亡,可見這限制不合事宜,既失去壓抑樓價的作用,反提高入場門檻,成首次置業者的重要障礙。縱觀新盤銷售火熱的原因,發展商能提供按揭優惠是其一,正好反映按揭成數與置業的密切關係。
既然樓價短期內難大幅向下調整,實應放寬按揭保險樓價上限,700萬以下單位可做按揭保險,以減輕上車客負擔,亦建議政府調低首置客印花稅,助有需要的人士上車,從而減低年輕人對「父按」需求。
美聯物業 住宅部行政總裁
[布少明]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1384&issue=20171003
金管局關注「靠父幹上車」憂家庭抵禦能力減 分析:辣招造成
1 :
GS(14)@2017-10-09 03:30:37■金管局總裁陳德霖
【本報訊】金管局再關注「父幹上車」,明言會導致家庭層面的「抵禦收入衝擊能力」較以前脆弱,加上聯儲局縮表及加息下,本港樓市前景仍極不明朗。分析認為,加劇靠父幹上車的根源終歸是辣招太多,惟相信當局未敢鬆綁,靠父幹的趨勢只會持續。記者:陳洛嘉
金管局《貨幣與金融穩定情況半年度報告》指出,根據市場觀察,最近出現的家庭融資渠道值得關注,有些年輕置業人士的置業所需資金,部份是來自於父母的物業進行再按揭或加按的資金。當局續指,雖然未能取得相關的物業成交數據,但考慮到樓價高企,以及無按揭的自住居所住戶所佔比例較高,這種由父母提供財務支持的方法或已變得更加普遍。金管局認為,由於物業經銀行加按須遵守現時宏觀審慎監管措施下的按揭條件,因此對銀行業的系統性風險影響應該有限。然而,從整體家庭層面而言,他們抵禦收入衝擊的能力會較以前脆弱,尤其是置業能力較弱的買家。
■近年不少新盤的年輕買家,均是靠「慈父」的幫助上車。 資料圖片
樓價與收入比率偏高
金管局引用數據指出對家庭負擔能力的憂慮,如樓價與收入比率於第二季為16.6,高於1997年的高峯值14.6。收入槓桿比率亦達到75.5%,遠高於約50%的長期平均值。資深地產分析員林一鳴坦言,政府多年來連番推出辣招,刺激市場出現「明明供唔起,但都因為怕蝕底而上車」的反效果,「根本係第一步行錯,導致靠父幹上車現象出現,要補救都冇咩可能。」事實上,金管局5月曾出招降低多重按揭申請的貸款成數,理論上令未供斷物業的「慈父」助子女上車更難。但林一鳴直言,一般家庭十多年前買下物業,樓價已經翻倍,加上按揭已供滿一大半,透過加按套現買新樓難度不高,辣招對打擊靠父幹上車全無影響。紀惠集團行政總裁湯文亮同樣指出,很多「慈父」的物業已接近供完,所以5月份的辣招效果不大,最主要是兒子取得「慈父」兩成貸款,再申請地產商八成半按揭買樓,既不影響「慈父」信貸,亦沒有跨越金管局底線,才是關鍵所在。
樓市前景「極不明朗」
中大劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量亦認同,以往推出多項辣招大大減低可敍造按揭成數,加重年輕人首期壓力,才會出現今日靠父幹上車現象。若然當局再加辣,相信情況只會更嚴重。至於對未來樓市展望,金管局指住宅物業市場前景「極不明朗」,一改3月出相同報告時「很不明朗」說法。而隨着房屋供應逐漸增加,當局認為或能抑制樓價升幅,加上聯儲局縮減資產負債表及進一步加息,日後或對樓市構成影響。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170929/20167643
金管局:難蒐集「靠父幹上車」數據
1 :
GS(14)@2017-10-15 15:23:54【明報專訊】金管局早前在報告中特意提到愈來愈多年輕人「靠父幹上車」的問題,擔心會削弱家庭層面的抵禦收入衝擊能力。金管局副總裁阮國恒昨日表示,當局難以蒐集相關數據,只能提醒市民留意相關風險。
阮國恒昨日出席銀公例會後,表示當局留意到有這現象,嘗試從不同範疇蒐集相關資料,以了解此現象的風險程度,但發現有一定難度。比如父母把自身積蓄拿出來幫子女買樓,難以有實質紀錄。被問到會否採取措施以應對此現象,阮國恒表示,他們只能從監管角度提示風險。若父母是靠既有的儲蓄拿出來協助買樓,相信風險不大。若涉及把自己的物業再做按揭以取得資金協助買樓,則要考慮整個家庭的償債能力及未來息口走勢。
銀公:全年貸款增長達雙位數
提到今年銀行的貸款增長,阮國恒表示,留意到香港銀行7至8月的貸款增長,較上半年整體有所放緩。雖然過往7至8月會因為季節因素,貸款增長普遍較上半年慢,但今年7至8月與上半年的落差特別大。因此當局亦向銀行了解,是否市場的信貸需求有所改變。
據金管局數據,今年首6個月年率化貸款增長逾20%,但7至8月分別為11.6%及2.9%。但阮國恒昨日稱,經了解後,他相信並非貸款需求明顯轉向,相信主要是季節因素所致。初步數據顯示,9月的貸款增長,已較7至8月回升。
署理銀行公會主席龔楊恩慈表示,今年首8個月整體貸款額較去年底增長11.6%,其中境外使用的貸款增長較快,相信隨着環球經濟改善,全年貸款增長仍會保持雙位數字。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8204&issue=20171014
財經評論:買新居屋靠父幹
1 :
GS(14)@2017-11-05 17:36:58林鄭上任後,股樓市場展現強大動力,對應普羅大眾「有樓萬事足」嘅願景,新一份施政報告,在房屋政策上基本朝着「人人有樓住」方向出發,推出一條置業階梯路,讓基層人士爬上這條階梯,逐步向上流動,改善住屋環境,冀圖達至「民有恒產,天下太平」局面。不過,要實現「人人期望可達到」的局面,絕對考驗政府決心和執行力。既然房屋政策是以「置業」作主導,要一步一步實踐,林鄭率先在基層方面出擊,拋出一套「80萬公屋論」,言論一出,旋即引發軒然大波,有市民認為即使林鄭心目中是有一個供應公屋數目,以其特首身份亦不適合明言有關數字。姑勿論80萬這個數目,是設限還是目標,數字背後就是說往後公屋會盡量撥作綠置居用途,以騰空更多公屋單位予排隊輪公屋人士,而綠置居乃出售資助房屋,不是出租公屋,房委會負責興建發展及發售綠置居,減輕財務負擔之餘,也可開拓水源,何樂而不為。雖說林鄭的置業階梯會推使更多人入市,此招比辣招更辣,惟連現時的資助房屋也不見得平賣,以房協剛公佈將軍澳的翠嶺峰為例,折扣後每方呎要8,700元,最平一伙都近220萬。下輪資助房屋焦點勢落在兩個市區居屋上,分別啟德及長沙灣副食品批發市場居屋,假設樓價升勢持續,房委會定價參考私樓,啟德一手私樓平均呎價2萬元,長沙灣更受惠酒店地王誕生區內醞釀變天,若居屋折扣率不變,市區新居屋呎價勢必破萬元,即使強積金有機會提取買樓,高樓價下,要買新居屋好難不靠父幹吧。記者:湯家明
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171103/20203269
湯文亮:現在強積金買樓 等同靠父幹
1 :
GS(14)@2017-11-19 14:47:35【明報專訊】我本來不明白,在以往樓價比較合理的時候父母不願意協助兒女置業,說什麼親生仔不如近身錢,到了近日,那些父母不顧一切,甚至要將自住單位加按來協助兒子買樓,有些兒子表示根本供唔起,但做父母的不理會這麼多,他們認為樓價會繼續上升,唔好理會咁多,一於買咗先算,如果唔買,樓價會愈來愈貴,久而久之,父幹就變成了責任,其實父幹並不是不好,但最緊要的是把握入市時間,現在買樓就值得商榷,我不敢說樓價不會繼續上升,但始終幅度有限,而且所有利好消息已經出現了一段長時間,即使沒有不利消息出現,利好消息已經淡化,何况有不少人早在樓市低迷時已經買樓,就算樓價下跌一兩成仍然有可觀利潤,現在買樓的人就會受到重大損失。
不適當時間助上車 如叫人送死
我們千祈唔好譏笑那些自願苦幹的父親,香港政府又何嘗不是一樣,樓價已經去到荼蘼,如果不是有地產商的高成數按揭苦撐,樓市早已跌下來,即使如此,樓市上升乏力,林太上任後樓價指數上升不足1%,嚴格來說,購買力已經消耗殆盡,樓市已是強弩之末,政府官員準備慶功之際,竟然有人提出以強積金協助上車的人,我覺得他們的提議同父幹差不多,在不適合的時間做應該做的事,現在協助市民上車,即是叫他們去送死,迫他們用最後一注本錢去賭,當樓市下跌,市場上又多了一批負資產者。其實政府現在什麼也不需要做,只需要等待樓市下跌至某一程度就開始減辣,放寬逆周期措施,釋放購買力,減慢樓市下降速度,樓市如果有機會下跌至一個不合理的階段,那時候政府才可以考慮動用強積金來協助上車人士,現在絕對不是一個好時機。不過,大家討論一下又沒有所謂,正確答案多數是從討論中得來。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1974&issue=20171116
Next Page