湯文亮﹕靠父幹代表兩代人供樓
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GS(14)@2017-11-19 15:03:15【明報專訊】有年輕朋友跟我說，雖然香港的樓價與負擔能力脫節，但仍然不太貴，當日，日本樓價飈升，日本人要窮三代人之力供樓，所以，香港樓價仍然有大幅上升空間。年輕朋友可能年紀還小，不知道日本人在窮三代之力供樓後的苦况，而且不止普通日本人，日本政府亦深受其害，長期低息其實傷害了日本經濟，延長了復蘇時間，日本為了紓緩那些供樓人士負擔，不敢隨便加息，而在這段時候，亞洲各國紛紛追落後加息，令到日本經濟迷失超過20年。不過，到現在我仍然不知道日本迷失什麼，但知道日本確實失去了不少機會，如果不是日本樓價曾經狂飈，令到日本人進入三代人供樓階段，日本在亞洲各地企業就不用撤回本土，中國要崛起便沒有那麼容易。
日本樓供三代 迷失逾20年
現在香港人距離三代供樓只是半步之遙，我們在近大半年經常說的成功靠父幹，其實就是代表父子兩代供樓。不過，如果父親是有能力幫助兒女置業，這不算是兩代人供樓，但現在有不少父母要將自住單位加按來幫助兒子供樓，這就是不折不扣的兩代人供樓，還要供兩層樓。
很多人誤會三代人供樓就是阿爺買樓，到孫子才能還清債務，其實應該是做父親的動用阿爺的儲蓄買樓，到他的兒子才能還清債務，就是因為整個家庭沒有儲蓄，當遇到任何困難情况都很難捱得過，即使遇上機會，亦沒有能力把握，現在香港已經出現耀祖母揚威實况，有祖母協助18歲孫子買樓，距離三代人供樓的日子不遠，當所有購買力被耗盡，香港樓市便會進入調整期。
購買力耗盡 內地白武士出現
大家又不用擔心，屆時一定會有白武士出現，內地人輕易買入那些三代人也供不起的物業，不過，我亦不敢提供任何意見，無謂被人用作笑柄，不過我始終擔心，由兩代人供樓，今日雖然是父慈子孝，非常開心，但很快就會笑唔出。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8384&issue=20171115
湯文亮﹕靠父幹與突出部戰役
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GS(14)@2017-11-26 14:33:48【明報專訊】中原指數連升兩個星期，有記者問我如何解釋，我話「突出部戰役」，記者話明白，我相信記者明白，但不是很多人會明白，更加不會聯想到突出部戰役與父幹有何關係，讓我們讀點歷史，了解香港地產。
樓市後市取決於「補給」
突出部並不是地名，而是一次軍事行動的成果，在二次大戰後期，盟軍登陸諾曼第，解放法國之後，準備進軍柏林，希特拉為了阻止盟軍前進，於是策動一次大規模反擊，在軍備上勉強還可以做到，但人力資源就成了問題，德國徵兵年齡早已下降至16歲，已經低無可低，希特拉於是話反擊要靠「父幹」，將退役年齡提高至60歲，有了這班老兵，希特拉的反攻相當成功，一度突破盟軍封鎖線，形成一個突出部。希特拉並且一度向受困的101空降師師長發出勸降書，而101空降師是諾曼第登陸前的空降先頭部隊，以堅守到破曉聞名，如果101空降師投降，盟軍心理狀態就會瓦解，但希特拉的如意算盤打不響，師長回覆了一個「Nuts」字，及後，鐵血巴頓快速行軍回師救援，德軍補給無以為繼，唯有放棄已得成果。嚴格來說，希特拉的戰略是成功，但輸在補給無以為繼，人力資源就是如此，軍備也是如此，而盟軍的補給則是源源不絕，勝負其實早已顯現出來，希特拉亦知道，他只是孤注一擲而已。
中原指數雖然連續上升兩個星期，但第一個星期上升1.96%，第二個星期升幅則大幅收窄七成半，只得0.48%，結果顯示購買力無法維持，指數上升動力是要靠父幹，差不多是最後的購買力，如果供應不多，指數或者可以維持，但如果供應是源源不絕的話，樓價必定會向下調整，結果其實是很明顯。
供應源源不絕 剩餘需求不多
事實上林太上任之後，唱好樓市的聲音此起彼落，如果不是這兩個星期出現突出部，中原指數其實比林太初上任的時候還要下跌了些少，樓市未來走勢與突出部戰役一樣，同樣取決於補給，政府不斷推出土地，地產商又不斷推出新樓盤，供應絕對不是問題，反之在需求方面，不少年輕人要靠父幹才可以上車，剩餘的購買力實在不多，樓市未來走勢，大家不妨參考「突出部戰役」。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4896&issue=20171121
地產專題：樓價今年升14% 業主心雄90後：靠父幹上車合理
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GS(14)@2018-01-07 16:24:302017年樓價全年至今累升逾14.2%，日前有報告指出，過去10年內推算有至少36萬港人「落錯車」，即在出售物業後沒有再次置業，當中有20萬人至今沒有任何物業。何況多幅百億地皮售出後，刺激了二手業主「神經」，紛紛封盤或大幅提價追落後，年輕人上車置業夢已變得很遙遠的事。現時全港上車樂園也不是樂園，而變成了「富貴列車」，縱使本港明年銀行有機會加息，專家認為樓價若下跌，也不會跌太多。本報訪問了十位90後年輕人會如何達成首次上車夢，大部份反映現實──都要靠父幹。記者：葉煜燊、黃朗鈞、湯家明攝影：李潤芳
■楊小姐
「靠父幹並不羞恥」
楊小姐讀中文系一年級，慨嘆香港的樓價貴得誇張，「對我嚟講做人起碼係安居樂業，安居係首要，現在連舒適嘅居住環境都無。」她指未入大學前便計算要儲多少年錢才可上車，最後發覺不吃不花錢都要用12至13年先儲到首期，還要用逾半人工供樓，而我最青春時間就是做樓奴，所有娛樂都是零，我寧願花錢去娛樂都不做樓奴。她指要置業可以「一路租樓租到你父母都65歲，就可以連埋他們（申請公屋），快些上車。」她認為年輕人上車靠父幹並不羞恥，「畢竟人哋父母努力搵錢，然後將筆錢畀自己仔女享有福利，唔代表要妒忌。」
■蔡先生
「5至6年儲首期」
讀電腦系三年級的蔡先生表示有想過買樓，但仍是求學階段，尚未工作，沒準備置業計劃。到了就業階段才全力儲錢和投資，現時有閱讀理財書，偏向投資基金，因為回報較穩定，不考慮股票，預計5至6年可以儲足首期（假如九成按揭，大約五、六十萬元）。他指就業初期會較艱辛，希望女朋友一起儲蓄，皆因家人供書教育已經很辛苦，不想再依賴，會報答養育之恩。他認為不知樓價何時跌，但自己必須做足準備，等待良機，就可以隨時出擊。他指樓是生活的必需品，但現時樓價太高，一般市民沒可能用幾年，甚至十幾年時間就儲足錢。
■趙先生
「租樓住抵過買樓」
由內地來港讀IT系的研究生趙先生透露，自己家在北方有幾層物業，算是富裕家庭，若畢業後計劃定居香港，會選擇租樓住，因為較划算，但都會在香港買樓投資，「因為大陸嘅租金同樓價沒有香港高，喺大陸兩、三層樓都唔夠香港1層樓貴，而且香港嘅（租金）回報高好多，在大陸一個500萬嘅樓月租只有一、兩千蚊，但喺香港就有萬二蚊。」而為了買樓，他說會套現大陸一、兩層物業來樓換樓，至於為何會「走資」，他指現時大陸樓價不穩定，甚至有機會出現泡沫破裂，反之香港房地產不但租金回報高，而且無論樓市、金融、股票市場都較穩定。
■楊小姐
「年輕人難有首期」
讀設計系二年級的楊小姐沒有打算買樓，因為樓價太貴，與其用好多錢買一個好細的單位，不如用這些錢去旅行。她認為買樓靠父幹是合理，因為現時年輕人難以儲到首期買樓，「除非係李嘉誠嗰仔，但都係靠李嘉誠！」她認為導致現時癲價的樓市，皆因政府推出的政策無效，「公屋居屋都好貴，就係因為政府唔掂囉！」對於置業一事，她就認為香港人不一定住在香港，應該放眼世界，不能只停留在香港，當大家都搬離香港，香港的樓價就會下跌，大家就可以回來買樓。她又建議港人可以返大陸買強國人的樓，因為大陸樓價低，容易上車。
■張小姐
「父幹是你情我願」
從事時裝行業5年的張小姐有置業的想法，但現時樓價太貴，「做一世都買不到」，她指即使想置業也不會在香港，世界那麼大，可以選擇其他地方，不想花大筆錢在一個納米房，倒不如去台灣大陸置業 有更多的空間。她感慨有點被現實打殘，但夢想尚未打沉，仍然追隨夢想，保持熱情，開心就好，當追夢後有剩錢才想買樓，「冇樓又唔會死」。她指父幹是你情我願，家人有條件就行，這樣反而可以更放心追隨自己的理想，她大嘆現時樓價「unreasonable貴」，「根本唔make sense」，或許是大陸人搶貴，即使墨爾本、洛杉磯最貴的房屋也是大陸人所有，是世界的趨勢，現時中國崛起，十年後或許是印度，是循環。
■彭先生
「靠自己買較踏實」
市場學系三年級學生彭先生表示想過買樓，預料畢業後十年可以付首期，他認為樓是必需品，必須擁有自己的空間，即使空間小也沒關係，夠住就可以。畢業後會將一半收入建立基金，投資股票，不想靠父幹，皆因買樓是個人意願，靠自己較踏實，而且家人也有用錢的地方，寧願用自己錢，也不影響他們。他形容10年後三十而立，有財政基礎，應有足夠的錢付首期，假使靠父幹買樓，只會「幫得一時，幫唔到一世」，當未來供不起，被銀行收樓，反而得不償失，相反靠自己的話，一切在掌控之中，可視乎能力買樓與否。他預計10年內可儲200萬元首期，皆因日常娛樂不多，較少群體活動，使費不多。
■楊小姐（右）
「物業不是必需品」
時裝設計系四年級學生楊小姐表示，現時沒想過置業的事，始終是10年後的事，即使那時仍不夠錢買樓，那就別買，「樓之嘛，又唔係必需品」，不必太在意，現時最重要是做自己想做的事。她指這種想法可能出於自己仍處求學階段，沒甚麼外來壓力，但不排除10年後，遇到朋友、家人等多方面的壓力時，會向現實低頭，以買樓為目標。
■陳先生
「不靠家人難買樓」
物理治療一年級學生陳先生稱，「買樓呀，個個都諗住買㗎啦，但諗下就好啦，因為咁鬼貴，新盤樓價仲貴到唔合理。」他以日本東京單位為例，一個面積2,300呎單位，也不會賣幾千萬！現時樓價貴，他指買樓的確要靠父幹，因為一個大學生入息中位數只有萬多元，要十多年不吃不喝才能買樓，沒有父幹幫助，的確很難買樓。他不評論政府政策是否有效，但指樓價越升越高。
■歐先生（左）
「若有父幹當然好」
從事電腦行業、畢業5年的歐先生指沒想過買樓，現時樓價那麼高為何要買，世界上有許多人不喜歡買樓，例如德國人普遍選擇租樓。他笑言有父幹幫忙當然好，沒有亦沒關係，試想如果你是李嘉誠的兒子，何樂而不為，但香港的年輕人對未來缺乏想像力，當年輕一代只顧買樓，它便會成為香港將來的核心價值，所以年輕人不應將買樓作為人生目標，這樣只會陷入地產商的詭計，大半世為他們供樓。
■王先生
「應早些申請公屋」
王先生兼讀工程系學位課程，他指：「都有打算置業，不過係10年後嘅事，因為現時樓價太高，買唔落手。（10年後樓價可能仲貴），貴都無計，政府做唔到嘢，所以仍在讀書嘅應該早早申請公屋，我就太儍冇排到。」他指，港樓太貴，都令他萌生海外置業的打算，不過就要先儲到第一桶金，因為好像台灣，雖則樓價相宜，但人工卻不高，難以負擔。他透露，本身都有投資，好似買股王騰訊（700）。他建議，當本金不大的時候，就必須參與風險較高的投資，要預了交學費。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171225/20255002
港樓非港人主導 談「靠父幹」無意思
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GS(14)@2018-01-22 05:17:11【明報專訊】去年第三季按揭供款佔入息比率升至68%（見圖），但花旗亞太區地產業研究主管蔡金強不以為然，並認為近年流行用語「靠父幹」無意思，因為港樓購買力已非港人主導。蔡金強表示，近年是金融大潮，當中內地資金流向全面，本港又是中資上市集中地，「每間上市公司董事、股東買幾個單位，搵幾百人食你啲（新供應）係好易」。
價錢非中資考慮 可高價投靚地
他表示，當資金泛濫時，港人覺得樓價貴，但更多人可以不考慮錢的問題。他更表示「內房不會驚」，中港資更快速換位。
中資亦以節省整體成本去考慮在港發展，例如節省稅款、銷售所得可在境內限制境匯款時用作派息、項目可抵押借貸等，而且「人哋嚟香港唔係想賺大錢，而係本身在港上市的自然延伸，你（本地地產商）要賺20%先夠，佢（中資）賺8%以上都覺得ok，甚至唔太賺都得」。
蔡金強更認為港島樓奇貨可居，估計如北角海璇以招標發售的方式陸續有來。他稱，目前有資格打「陣地戰」的「本地薑」為新地（0016）、會德豐（0020）、恒基（0012）等，即使信和（0083）去年下半年發力買地亦多屬合資，而且土儲多非市區地或需轉用途農地，料會變得非主流。
[周一投資專題]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9776&issue=20180115