香港從來都是畸形都市，「有樓」定「無樓」，分別很大。上車客永遠不夠首期上車，但換樓客因香港樓大升值，要換樓綽綽有餘！由長實（1）牽頭髮展的荃灣環宇海灣（下稱環宇），便以三房最平五百三十萬元、呎價最低七千六百蚊，一招狠劈，撻著了一批換樓大軍。事實上，過去三、五、七年，樓價愈升愈有，不少在環宇睇樓的準買家，都在舊區住了多年，早已因物業升值而「發曬達」。要賣樓換樓，隨時可套現三五百萬做首期！加上政府數據顯示，全港六成自置物業業主、即共七十四萬戶無按揭在身。無樓債、一身輕，配合政府減辣、新盤劈價，勢將帶動近年罕有的樓市小陽春。

環宇海灣共一千七百多個單位，是今年以來最大新盤，亦是長實近兩年來的重頭項目。上週四，近千名經紀逼到紅磡都會商場，等候長實公佈價單。識睇，一定睇三房價。首批三百五十伙中，逾半數是五百六十呎以上的三房戶，扣除樓價共百分之十五點七五的優惠，即供呎價最低只是七千六百餘元，最平三房單位只要五百三十萬元，「同區樓齡五年嘅御凱，最平三房都要九百幾萬元，其他樓齡舊啲嘅，都要七百萬樓上。」同區經紀指。難怪靠佣金開飯的經紀，很快參透長實「升呢價」的玄機，於是四出call換樓客。

換樓後更輕鬆

截至本週二，環宇收票已逾九千張，以每張票收十五萬元計，凍資近十四億元。現場觀察，絕大部分都是一家大細來參觀的換樓客；幫他們計計數，換樓的輕鬆程度令人「咋舌」，其中現居於深井碧堤半島的陳先生便是一例。拿三十萬元入了兩張票的陳先生，現持有碧堤三房單位，於一○年由父親支持下、付三成首期購入。估計購入價五百萬元，現月供一萬一千元。陳先生眼見環宇開價，即時「心癢癢」。「我喺荃灣返工，瞭解個環境。有人話臭呀、嘈呀，我覺得都可以接受。雖然用料唔係最好，但價格同間隔都吸引，所以想碰嚇運氣。」不過最緊要的因素，一定是「平」！按價單，環宇最平三房只需五百三十萬元；由於碧堤這數年已升值至七百多萬，賣出並還盡按揭後，套得三百九十萬現金落袋。全數做首期，陳先生的新樓月供，便只是五千三百多元！環宇交通較方便，月供又更低，陳先生完全計到數。他指出，如抽中環宇，並賣走碧堤套現，屆時會做三成首期，這樣推算月供一萬四千元，只是較現時多三千蚊。而餘下的二百三十萬元現金，則可以「慢慢搣」！

一間換兩間

從事新聞工作的陳小姐，同樣對環宇看上了眼，「我剛從外地回港，又要埋稿，忙埋呢兩日就去睇示範單位！我覺得買樓要寧新勿舊，舊樓好多時有漏水問題好煩。」陳小姐有兩個妹妹，與其中一個居於新葵芳花園。○七年，陳家三姊妹的爸爸，將退休金當首期，買下該單位。「當年買入價只係百多萬。當時息口高，我哋想慳息，只攤五年嚟供，月供不用七千元。」轉眼五年供滿，三姊妹仍繼續存錢入聯名戶口。粗略估計，已有逾百萬儲蓄。同一時間，已供滿的新葵芳花園單位，升值至四百多萬。手持五百多萬現金，未嫁的陳小姐還不是「城中筍盤」？「經紀sell我，賣樓套現嘅錢，可以一拆二，買幾個單位方便分家。我其實早幾年，已諗過買兩間，又或先買一間投資。如果同阿爸住，就可以買間三房。而家阿爸住公屋，仲可以綠表買居屋，用盡優惠！」有資金，可謂組合無限！

先買後賣有風險

這樣「先買後賣」的風險，是賣樓時若市況波動，樓價便難以預算。不過觀乎近月二手交投，可見樓價只要調整百分之三至五，便有用家極速「吸」盤，反映肯減價有承接力。加上現時政府「減辣」，樓花期內不計DSD，亦令換樓客有多點時間空間「先買後賣」。根據一一年政府人口普查資料，全港有六成自置物業的業主、即共有七十四萬戶，已無樓債在身。其中最多「自由人」的是灣仔區，達七成三，而多舊樓的九龍城區，達六成七；環宇所在的荃灣區，供滿樓的家庭亦佔總數五成，實力雄厚。中原研究部高級聯席董事黃良昇指：「類似荃灣嘅舊區，好多物業已經供完，加上多分支家庭，換樓能力好強。其實唔只供完樓嘅業主，過去十年買樓嘅業主，身家都有幾成以上升幅。」所謂「造勢不如趁勢」，長實今次食正了換樓客的鬆綁檔期。今年可推售的逾千伙大盤，包括環宇、大埔嵐山及日出康城緻藍天，都盡在長實手。環宇及嵐山的三及四房單位，分別佔項目七成及七成半，緻藍天更全數為「大戶」，以戶戶設有儲物房為賣點。誠哥賣樓，時機往往夠準，拿捏市況及樓價，帶有指標作用。

年報露玄機

不過，長實對上一次投得地皮，已是一二年十一月的事。當時以近三十億元，投得馬鞍山落禾沙彩沙街地皮，此後投地無進賬，用來起樓的土地都是「食老本」。雖然長實副主席李澤鉅，於今年業績後的分析員會議上，指長實一如既往貨如輪轉，但扣除今年已賣出的樓盤，現時長實的土地儲備僅有九百多萬方呎。堂堂四大發展商之一，土儲卻不足一千萬呎，反映其對長遠後市睇法。翻查過去六年長實年報，由誠哥發表的全年回顧，亦愈見悲觀。○八年金融海嘯，誠哥仍信心滿滿：「對未來兩三年之地產價格持樂觀態度。」其後多年，誠哥都指利息低、失業率低，及建築成本上升，預料樓市「平穩發展」。直至去年，誠哥改口風指「香港物業銷售未達預期」，並明言樓市「將繼續由政府政策主導」。

誠哥轉軚 淡出香港

樓價因政策調整

中原集團創辦人施永青斷言，未來發展商會繼續貼市價開盤，「現時新盤開價已沒有溢價可言，二手小業主的持貨能力比發展商更強，發展商要交數、要向股東交代，反而壓力更大。」對於環宇收票反應熱烈，施永青認為：「其實一千方呎以下的三房換樓單位，向來都有本地人的剛性購買力支持，只係政府㩒住個市。」但他強調，這些單位亦敵不過樓價因「政策市」而向下走的趨勢，並維持一年內，中小型單位跌半至一成、豪宅跌一成半至兩成的預期。中大地理與資源管理學系副教授姚松炎，亦贊同樓市會向下走，「以往幾次跌市都係咁，目前美國收水（減少買債）及預期加息，以及中國收緊銀根，令本地通脹放緩，都是樓價向下的訊息。」至於環宇撻著換樓潮，他認為全因食正雙重印花稅「鬆綁」，「去年二月雙重印花稅實施以來，就累積了一批驚被罰重稅的購買力，撞正本月中鬆綁，正好係呢班換樓客出動的時候。」姚氏解釋，新盤的預售樓花期最長達三十個月，即換樓人士買樓花後，已可擁有三年的期權價值，不用急於賤賣舊樓。

同場加映收地未了踩場「燒衣紙」

興建環宇可謂一波三折。○○年港鐵徵地，○七年推出西鐵荃灣西站第七區（TW7，即環宇）作招標，但補地價金額達三十五億元天價，最終因出價不理想而收回。事隔一年，撞正金融海嘯，港鐵將補地價金額減至二十六點六億元，樓面呎價不用二千二百元，長實最終撈底中標。根據港鐵條款，長實須支付全數補地價，另加入場費二億四千萬，以及賣樓收益的零點七五個百分點，予港鐵作代理人費用。於同年年底，長實再賣一成半權益予南豐。按環宇首批及加推折實平均呎價一萬零二百餘元計，項目住宅部分的銷售可望套現約一百二十四億元，扣除補地價、建築費、利息、代理人費用等成本後，長實仍有約六十二億元跟港鐵及南豐分紅。不過多年來，當年政府強行徵地的賠償問題，至今仍未圓滿解決。一直處理事件的立法會議員陳偉業，明言會帶一批舊商戶，在環宇開售時到現樓「燒衣紙」贈興。其實環宇前身，是華基工業中心，二千年，政府以實用面積計算賠償金額，每戶賠約數十萬元，商戶不滿而示威，更霸佔九龍塘火車站企圖跳軌抗議，手法激烈。當日其中一名苦主梁廷燦向本刊坦言，早已簽收了樓價及搬遷賠償，無權再作追討，但他說：「仲有商業賠償呢？我下唔到啖氣！」部分商戶要求再賠數百萬。陳偉業認同部分業主欠法理基礎再追討，但又不想罷休：「佢哋當日唔簽，幾廿萬都無o架！收樓係災難，有人生活無以為繼。個食堂老闆轉做保安後，懷疑因為抵受唔住心理壓力自殺！」環宇將於本週末開賣，屆時商戶現身燒衣紙「贈興」，長實有排煩。

《一手住宅物業銷售條例》生效後長實首個推售的新盤荃灣昇柏山，業主上月開始收樓。記者與驗樓師直擊現場，單位用料質素表面上中規中矩，但驗樓師直指單位設計及手工等問題多多，容易引致水患，業主勿掉以輕心。

家住荃灣區的Mary（化名）一直希望於同區置業，一三年終等到長實推出新盤昇柏山，雖然Mary對長實樓有戒心，但適逢當時《一手住宅物業銷售條例》剛實施，嚴格規管發展商售樓說明，加上她看過示範單位及清水樓後亦感滿意，遂以六百四十萬買入七百四十七呎的三房單位自住，呎價八千五百多元。樓書寫明昇柏山一四年九月落成，惟業主最後仍要等足年半，至今年三月尾才收樓。Mary不時查看網上業主論壇各業主的「收樓報告」，卻發現單位不少問題，她擔心之下向本刊求助。本刊請來驗樓師賴達明檢驗後，發現單位三大問題，尤以滲水問題最嚴重。

問題一：廚房地台無排水口

最初Mary坦言最滿意廚房設計，大讚發展商用料好，廚櫃間隔實用，但驗樓師賴達明檢驗後，卻明言廚房「好易出事」。他指出廚房地台並無排水口，鋅盆則沒有「滿水口」，容易釀成水浸：「如果住客唔記得閂水喉，（鋅盆）就會滿瀉，廚房地台無任何排水口，好容易浸出廳，會有水浸出現。」他續稱，屋宇署現時並無規定廚房地台須設排水口，不少新盤利用工作平台排水，但單位開則以一幅牆分隔工作平台及廚房，根本無法達到排水效果。再者，發展商於廚房門口加裝一級雲石「級咀」，可於廚房水浸時攔住積水，以免蔓延至客廳，卻無排水口讓廚房積水流走，屬設計上「失誤」：「就好似做漏咗啲嘢，設計上有疏忽，會導致一個更嚴重嘅風險，水浸、水喉爆咗會更嚴重。」他建議業主自行更換有「滿水口」的鋅盆解決問題。

問題二：露台趟門不防水

另一漏水「黑點」則為客廳旁的露台，賴達明目測已見露台趟門重疊的位置有數毫米空隙，向趟門潑水模擬落雨情況時，水更直接由空隙流入屋內，留下大灘積水，賴直指趟門裝嵌馬虎，防水膠邊又有洞，「完全唔合格」：「窗係用嚟擋風擋雨o架，咁你閂埋個窗都仲入水嘅，大風嘅話仲會呼呼聲……係結構性有問題。」他又指趟門路軌深逾一吋，容易積水，卻無去水位，門軌易生銹並加快損耗，亦影響耐用程度。他認為發展商須重新更換及裝嵌趟門，或於趟門空隙補上防水膠，及於趟門路軌加排水洞以減輕滲水問題，「不過其實最徹底都係換第二款設計嘅門。」

問題三：大門安裝差違消防例

賴達明亦發現單位大門裝嵌歪斜，關上大門後，門底更會刮地，除會刮花地板，更不能順暢開關：「明顯道門就裝歪咗，所以一打開就貼地……從消防安全去睇，呢道門係唔合格，一定要叫長實換咗佢！」香港測量師學會會長何鉅業亦指，單位大門及廚房門均屬消防門，應可自動關閉，萬一發生火警可阻止火勢蔓延，為住客爭取時間逃生，現時業主單位大門不能自動關上，違反屋宇署的《耐火結構守則》，必須糾正。

專家話：漏水隱憂極大

賴達明檢驗全屋後，發現有逾四十處瑕疵，包括牆身、廁所地磚刮花，大門門鉸生銹，不過賴達明指，單位的滲水問題為最大隱憂，如窗邊多塊外牆瓷磚以及房間牆身，都有明顯的裂縫，「外牆同露台牆磚都有裂縫，都好易入水，個（單位）質素係屬於差。」賴又察覺單位天花油漆有不尋常的深色印痕，窗邊更有油漆剝落，懷疑由滲水造成，直言發展商有責任修補。事主聞言亦十分困擾：「今日未驗之前，（心中認為）大概都有七十分……但係今日又講咗水患呢樣嘢呢，對我嚟講係好critical，而家就覺得只係合格邊緣。」賴達明強調業主收樓時不應只着重「崩花裂」等手工問題，更須仔細留意單位窗邊、牆身有沒有滲水印痕，業主亦可自行作簡單測試，如把鋅盆、浴缸注滿水後再放水，留意喉管位置有否漏水等，若發現以上問題，須於裝修前處理，並要求發展商跟進。

回應：立即執漏了事

本刊將事主的個案轉介至長實，長實回覆指已收到業主填報的「樓宇接收核對表格」完成各項執修，但拒絕回應其設計問題。（李詠珊）

壹判官

評分：劣劣劣劣(五個劣為最嚴重)業主只想置業安居，怎料遇到最麻煩的漏水問題，長實設計時應為業主着想，要做好品質監控！

近年罕有的新盤大戰，殺到入元朗。位於西鐵朗屏站的「世宙」開價，發展商長實以慣常一招──平價， 折盡呎價低於一萬元吸客。平過YOHO Midtown，三日收票四千多張，最快本週末開售。此時新地位於錦田的大盤「峻巒」，亦加速開盤，隨時開價。賣點，自然是「新地樓」。不過等等，有興趣 買嘅你，究竟到過現場未？只要去一次，或者你會停一停、諗一諗。世宙樓下，流鶯處處，向記者開價二百五，與同場經紀鬥「拉客」！旁邊是有「元朗臭河」之稱 的明渠，難道索一索、舒筋活絡？再來到峻巒，位處偏郊，遠離俗世。抬頭一看，高架電纜就在頭頂，長遠有輻射嗎？記者深入這兩個盤，從交通、配套、租金回報 上作出比併。買唔買？買邊個？一目了然。環境：真•雞地VS假•豪宅

世宙雖然不在元朗雞地，但「雞味」濃郁。記者到世宙現場了解樓盤，望過對面街，見到不少低胸熱褲，操普通話的中年「小姐」，對着記者「牛咁眼」。一行過 去，其中一位上圍澎湃的女士，已經主動報價：「二百五十，走？」同一條街，最少有三、四個北姑排開任揀，有伯伯走上前交頭接耳，旁邊已是陪客人睇樓的經 紀。有街坊指，夜晚附近一帶是「罪惡天堂」：「除咗北姑，仲見過道友、邊青、陀地，試過見到地下有用過嘅針筒！」有雞味，原來亦有豬味。世宙對出的明渠， 出晒名是「元朗臭河」，過去曾有豬農非法將豬糞排放。情況雖已改善，但記者到現場「索」過，依然有陣糞味。只要全年關窗開冷氣，交多點電費，或可解決問 題！至於峻巒，位於錦田區的青山公路段的沙埔村旁邊，聽位置也知偏僻吧！遠眺過去綠草如茵，附近一大片濕地，人稀車少，恍如世外桃源，有「豪宅」味。可 惜，它與一三年發售的爾巒只一河之隔，旁邊亦有一條臭河，漂浮着垃圾。抬頭一看，再見一座接駁電纜的高壓架空電力線，與峻巒1B期相距不到一百米。在示範 單位或項目環境模型，發展商均沒展示架空電纜，買家須親赴現場才知。電纜會否危害健康？死了才知。打開樓書，寫明：「政府不保證現有架空電力線及高壓供氣 主喉的實質情況及安全。」政府「戴頭盔」，買家又點安心？打和

交通：南下中環VS北上大陸

世宙的確方便，行五分鐘便到西鐵朗屏站，約四十分鐘出到中環。想搭巴士有968，由元朗至銅鑼灣，途經上環、中環及金鐘。268C可至觀塘碼頭，途經黃大 仙、九龍灣等。返大陸一樣就腳，旁邊就有開往福田口岸的小巴，十五分鐘一班，車程也只需十多分鐘。不過，乘客也包括拉着手推車、背着大包小包的水貨客，想 等，要等到第三架才上到車。 論交通，峻巒輸足九條街。最近的錦上路西鐵站，無巴士或小巴到峻巒，乘的士車程五分鐘，車費約三十元，途經的青山公路凹頭路段，經常塞車。在峻巒現場，只 有一架巴士途經，就是76K。來回元朗及上水，半小時一班，途經三十多個車站，「震」足一個鐘。另外也可在路邊等紅色非專線小巴前往元朗或上水，等候半小 時，有三架小巴經過，但都經常滿座。由於峻巒附近多工程，不斷有泥頭車及貨車經過，沙塵滾滾，相當難受。你會說住豪宅有私家車吧！但發展商未公布峻巒有多 少車位，根據旁邊爾巒，七百多個單位只有四百個車位，現每個平均售價一百五十萬元。新地強調，在明年十月入伙後，會有接駁小巴由樓盤到元朗及九龍站，但日 期未定。地契規定的交通交匯處要在一八年尾才落成。樓盤附近有即將興建的鐵路北環線，前往落馬洲會較方便，預期二三年才建成，但以近年工程經常延期的慣 例，可能要等到二○四六。世宙勝

配套：平價街市VS六個泳池

兩盤的校網同屬74，但其他配套大有不同。世宙位於元朗市中心，起居飲食的配套已很成熟，什麼集團的超級市場、個人護理店都有。要買餸煮飯就有大橋街市， 落街食亦有大量茶餐廳可以選擇。至於放工要消遣，世宙共四座的大樓基座，設有不同主題會所，有桌球室、室外泳池、兒童樂園，甚至兒童職業館 （cosplay扮演不同職業）；靜態的亦有閱讀廊、花園等。峻巒則因地理問題，相信住客會「足不出戶」，發展商亦深明此理，標榜樓盤的會所設施屬「頂 級」。一期會所，已經有六個游泳池！二期可能還多四個，即共十個。另外，屋苑商場已講明有759、百佳、大班等進駐，前者最吸引吧！向買家推銷的經紀，一 直強調峻巒有半個嘉湖山莊大：「都幾似藍籌屋苑！個場會好旺。」的確，峻巒總共三千多伙，形成小社區，又有一百二十萬呎綠化地，其中會興建的濕地就是發展 商標榜可以露營觀星的郊野地區。不過，要留意佔地約五十萬呎的園林地，維修管理費原來要住客承擔，至怕長命債、長命還。峻巒勝

價錢：$10,000 VS $11,000

世宙單位普遍四百至六百呎，共千一伙，首推二百三十八伙，已收超過四千多張票。由於反應好，過去週日加推面向市中心、大橋路的一百三十伙單位，並加價 5%。攞盡最高一成二折扣，折實價入場費四百一十二萬，最高八百二十萬，折實呎價為九千七百元至一萬三千四百元。計回報，參考附近二手屋苑，如YOHO Midtown，呎租三十元，再扣除每呎三點九三元的管理費，回報率平均只有二點五釐。還未計及附近七個新盤陸續推出市場，當中包括新地重鎚出擊的 Grand YOHO。供應增加，租金「硬」度成疑。遲了一步開售的峻巒，多達三千伙，面積由四百多至千一呎，一樣sell細家庭。雖然未開價，但代理估計開價將在每 呎一萬元至一萬一千元。現時，附近的爾巒二手呎價約為一萬元至一萬六千元。同區呎租約二十九元，假設峻巒開價一萬，扣除每呎近四元管理費，租金回報一樣只 有兩釐多，投資回報較低。加上，附近爾巒於一三年三月才開售，單位仍受額外印花稅這個「緊箍咒」捆綁，有代理預期明年三月後，將有大量爾巒單位放售，為峻 巒樓價帶來壓力。未分勝負

撰文：孫樂祈、陳新政攝錄：廖健昌、林志謙、鄭樹清插圖：朱桂葉[email protected]