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林鄭月娥高調反擊： 長實鬼拍後尾枕

1 : GS(14)@2010-11-15 22:07:54

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 104&art_id=14662811

【本報訊】政府部署收緊樓盤發水限制，引發高官與地產商罵戰。長實執行董事吳佳慶早前指新措施會令住宅供應減少，推高樓價。發展局局長林鄭月娥昨日高調反擊，稱政府早前推出豁免樓面措施，原意是希望住戶有更好居住環境，與供應量無關，批評說限制發水影響供應的人是「鬼拍後尾枕」，明寸掌管長實房地產政策的吳佳慶。　記者：盧文烈

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收緊上限獲公眾支持

身為長實副主席李澤鉅「頭馬」的吳佳慶，本月 3日出席九龍塘延文禮士道土地拍賣會後，高調炮轟政府限制發水措施，勢必令住宅供應量減少，必定推高樓價。林鄭月娥當晚已反駁稱，限制樓宇發水非旨在增加供應，收緊政策也不會影響樓宇供應。林太昨日接受商台《政好星期天》訪問時，忍不住再次發炮說這句話的人，「有少少鬼拍後尾枕」。
林鄭月娥表示，數年前開始容許新建住宅項目單位內的環保設施及會所等，豁免計入總樓面面積，原意希望住戶生活「寫意啲」，「從來冇提高過供應」，不明白為何現時稍為收緊發水上限，便被指會影響住宅供應。
她強調，收緊樓宇發水上限獲得公眾支持，由於建築圖則相當複雜，明年 4月 1日落實前，當局會將具體要求寫入屋宇署的作業備考，供業界遵守，包括預製組件的厚度及窗台伸出面積等。日後發展商要取得停車位豁免，要同時在車位設立電動車充電設施，每個發展項目取得樓面豁免前，要先向綠色建築議會取得評級。
團體讚道出市民心聲

環保觸覺主席譚凱邦讚賞林鄭月娥有「吉士」，講出市民的心聲。他批評，發展商指收緊發水上限會令住宅供應減少是言過其實，發展商過往利用樓面寬免政策大起發水樓，現時政府只是略為收緊，與住宅供應量是兩碼子的事，「本來就唔應該有，家攞番有乜問題」。
公民黨立法會議員陳淑莊批評地產商橫行霸道多年，過去透過發水樓牟取暴利，賺取市民血汗錢，「可能政府都睇唔過眼」。她說，林鄭月娥今次「只係講番人應該講嘅嘢」，合乎公眾期望。「我唔知政府係同地產商同流合污定真係俾地產商恰，好希望佢今次呢番話係真心真意。」
趙國雄仍死撐吳佳慶

對於林鄭月娥明寸長實「鬼拍後尾枕」，長實另一執行董事趙國雄昨日下午以「邊得嚟咁多鬼」反擊政府，並繼續死撐，指政府寬免面積減少，樓宇供應減少是必然，「我諗吳佳慶講嘅係面積少咗，如果面積可以起多啲，就可以做多少少單位」。他又指，以前政府希望改善市民生活，所以豁免更多面積，鼓勵發展商興建會所及露台，「家唔鼓勵，咪起少啲」，但如果買家有需要，長實都會起多少少。他相信事件不會影響與政府的關係，地產建設商會將繼續與政府磋商收緊發水樓措施。
此外，林鄭月娥透露，屋宇署正委託顧問，全面調查舊樓「劏房」情況，建立資料庫，方便日後處理，預計一至兩年內完成。她承認，劏房難以全面取締，但由於涉及消防安全及樓宇滲水等問題，因此當局準備將劏房的房間間隔工程納入小型工程監管制度，日後業主要改動單位間隔，要由合資格人士監管。
本港近年規管「發水樓」事件簿

日期：昨日　事件：林鄭月娥以「鬼拍後尾枕」形容發展商指收緊「發水樓」會影響住宅供應的說法

日期：今年 11月　事件：長實執董吳佳慶狠批政府收緊「發水」比例，變相令住宅供應量減少，推高樓價

日期：今年 10月　事件：施政報告建議明年 4月起新建私樓獲寬免計算樓面面積的設施，上限降至一成

日期： 09年 11月　事件：特首曾蔭權表示，考慮撤銷給予發展商額外樓面面積；地產商紛紛開腔反對

日期： 08年 12月　事件：發展局將豁免上限定在准建總樓面面積 35%內

日期： 05年 11月　事件：審計署揭發前屋宇署署長梁展文濫用酌情權，批出 13萬呎樓面豁免予嘉亨灣，引起社會關注發水樓問題；政府承諾檢討豁免計算環保設施樓面的機制

日期： 01年 2月　事件：政府訂出環保及創新樓宇指引，豁免環保露台、住客會所等建築計算總樓面面積

資料來源：《蘋果》資料室

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2 : GS(14)@2010-11-15 22:08:10

林鄭與地產商不時刀來劍往
2010年11月15日



【本報訊】發展局局長林鄭月娥被視為「好打得」局長，以作風強硬見稱，她上任以來曾大打地產商佔用公共空間，最近又大幅收緊新樓發水上限，與地商界素有牙齒印。有立法會議員形容林鄭算是眾多司局級官員中，對地產商「最硬淨嗰個」。
政府規管地產商發水樓問題，由林鄭月娥全面構思及負責，她在此問題上立場強硬，與地產商不時刀來劍往，林鄭上月接受商業電台訪問時曾公開踢爆，地產建設商會要求已賣出或補地價的土地將來建樓仍可享原有總樓面寬免，遭林鄭一口回絕，揚言沒有空間修改發水上限。
未來政務司司長大熱

據了解，不少地產界人士對林鄭的強硬態度有微言，不滿她經常玩踢爆，「你咁話地產商，即係話畀人聽我哋貪得無厭，公眾對地產商嘅觀感只會越嚟越差」。該人士相信，林鄭今次明寸長實，肯定引來李嘉誠等長實話事人不滿。
事實上，林鄭月娥在規限發水樓的政策企硬，部份地產商已暗地「做緊嘢」，有地產商正諮詢法律意見，研究尋求法司法覆核的可能性。早前有消息傳出，發展商與政府搞對抗的機會極濃。
有立法會議員表示，林鄭對發展商的態度，是眾多官員中最強硬的一個，「好多時都夠膽講番句公道話」。
不過，林鄭是未來政務司司長大熱人選，政府與地產商關係素來千絲萬縷，「擔心佢第二時做咗司長，仲夠唔夠吉士同地產商反枱」。

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3 : GS(14)@2010-11-15 23:06:55

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20101115/News/ea_eaa1.htm

林鄭諷長實「鬼拍後尾枕」
護「收緊發水礙供應」 趙國雄：邊有咁多鬼



林鄭的「鬼拍後尾枕」言論，雖然得不到吳佳慶即日回應，不過分屬同事的長實執行董事趙國雄即日代為反擊，擘頭第一句就指「邊有咁多鬼？」。趙國雄表示，現時政府在可豁免樓面發展方面設上限，相對令項目發展總樓面減少；發展商只是擔當供應者角色，倘若可增加豁免樓面，相信會令項目單位增加。趙透露，長實將會繼續和政府磋商細節，但相信不會影響和政府之間的關係。

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4 : 龍生(798)@2010-11-16 01:37:34

好鬼型!! 我支持你呀, 唔好腳軟呀!!!

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長實又搵笨　窗台報細數 盛薈樓書誤導　未計預製牆身

1 : GS(14)@2010-11-15 22:08:49

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 104&art_id=14662826

【本報訊】最快本周開售的長實大圍新盤盛薈，又被揭發誤導買家。長實在網上剛公佈的售樓書平面圖，將窗台與預製牆身一律顯示為「窗台」，旁邊的面積表卻「報細數」只列窗台面積。以建築面積 911平方呎單位為例，長實稱窗台面積只得 38平方呎，但連同預製牆身實際是 58平方呎，換言之業主在不知情下多付逾 16萬元購買了特大窗台。
記者：黃偉駿、王家文

發展商近年均會將屋宇署規定最多 50厘米深的窗台，連同最多 30厘米厚度的預製牆身，組成 80厘米深的「特大窗台」售賣予小業主，長實當然不例外。不過，發展商在售樓書上，一般不會在平面圖清楚標明窗台與預製牆身的部份，旁邊的面積表也只會列出 50厘米深的窗台面積，避免引起法律爭議。
千業主共須承擔 2.8億


不過，長實在網上剛公佈的盛薈售樓書，平面圖的窗台位置（連同預製牆身），卻加了一個「 B.W.」（窗台英文 Bay Window簡寫）標示；但旁邊的面積表只列出窗台面積，沒有同時列出預製牆身面積。
以第一座 3至 49樓一個 D室單位為例，面積表列明建築面積 911平方呎，窗台只佔 38平方呎。不過，本報委託測量業人士根據盛薈的建築圖則量度計算，發現預製牆身面積應另外佔 20平方呎，換言之平面圖上的「 B.W.」部份，應該是一個 58平方呎特大窗台，絕非長實所說的 38平方呎。
長實上周四公佈盛薈呎價是 8,326元，換言之上述第一座 D室單位的買家日後付款時，會以為只付了 31.6萬元購買一個 38平方呎窗台，不知道另外花了 16.6萬元購買 20平方呎預製牆身。
該測量業人士計算，整個盛薈四座共 1,368伙單位，預製牆身合共面積 33,344平方呎，即逾一千名小業主將在不知情下，共同承擔近 2.8億元沒公佈的窗台（預製牆身）面積。
「相連九龍塘」涉誤導

事實上，盛薈的宣傳手法早被批評誤導買家，早前推出廣告時聲稱盛薈是「一脈相連九龍塘」，令人聯想到樓盤是位於豪宅林立的九龍塘，但其實樓盤只是大圍名城 2期，非但跟九龍塘完全扯不上關係，位置更加較名城 1期距離大圍港鐵站更遠。
環保觸覺主席譚凱邦認為，事件再度反映現時發展商售樓資訊不透明，因為窗台現時不計作實用面積，卻計在建築面積內賣給小業主。他又批評長實一而再使用不良手法售樓，只會徒增社會的仇商情緒。

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長實24億 奪元朗邨「限呎盤」地 料開售呎價6000 上車客難負擔

1 : GS(14)@2011-03-08 22:51:23






政府首個限建中小型住宅單位（限呎盤）前元朗邨用地，由長實（00001）擊退7組財團，以24.1億元奪得，每呎約3,629元，屬市場預期上限，連同建築成本及2成利潤，料開售呎價達6,000元，與同區YOHO MIDTOWN二手呎價看齊，非一般上車客可負擔。

紅磡2幅限呎盤地 4月招標

消息透露，長實以最高標價投得元朗用地，並與第二高標價接近，反映市場對中小型住宅用地需求大，地政總署接獲8份標書中，大部分高於政府定出底價。

發展局發言人表示，前元朗邨用地投標結果反映市場價格，政府將會如期於4月份推出紅磡兩幅限建中小型住宅用地招標。該兩幅用地分別位於紅磡寶其利街與機利士南路交界，以及紅磡利工街5至23號。

為回應社會缺乏中小型住宅單位供應，政府主動推出前元朗邨用地，並於賣地章程增加多項規限，包括規限單位面積、數目及發水比例最高只限10%等。前元朗邨用地將提供最少960伙，平均單位面積650平方呎。

按長實是次以24.1億元奪得，每平方呎樓面地價約3,629元，倘連同建築費及利息成本每平方呎約1,800元，料每平方呎總投資成本達5,428元，連同2成利潤及扣除10%發水樓面後，保守估計項目日後開售呎價約6,000元，與現時區內樓齡最新的YOHO MIDTOWN二手呎價看齊。業內人士認為，此樓價水平非一般上車客可負擔。

一太︰反映發展商看好後市

第一太平戴維斯估值及專業顧問（大中華區）董事總經理陳超國指，預計項目落成後呎價需要售5,000元以上，發展商才可獲利潤，是次地皮成交價亦反映發展商對後市看好。

長實執行董事吳佳慶回應指，集團很高興以合理價錢投得元朗市地段第518號用地，此屬政府首項在賣地章程內限制單位面積的試驗計劃，很高興能參與其中，提供合適居所，滿足社會需求。

前元朗邨用地位於元朗安寧路、大橋路、安樂路交界，位置鄰近港鐵朗屏站，而且地盤面積達13.28萬平方呎，可建樓面面積高達66.4萬平方呎，將可興建不少於960伙單位，其中至少800伙實用面積約377至431平方呎；另至少160伙實用面積介乎431至646平方呎。

撰文:何媛玲

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2 : 龍生(798)@2011-03-10 01:26:41

都係呢句, 可賣7-8K 一尺

借9乘
30萬上車, 供35年
大把人OK

上車無望, 在乎有冇吉士, 不在乎有冇實力

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3 : GS(14)@2011-03-11 08:08:50

我就無啦

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4 : 雪貓(1200)@2011-03-11 13:50:03

2樓提及

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都係呢句, 可賣7-8K 一尺

借9乘
30萬上車, 供35年
大把人OK

上車無望, 在乎有冇吉士, 不在乎有冇實力

真的可以借到35年？很少聽到能批這樣長的年期

同greatsoup兄一樣，無吉士，亦沒實力！
270萬，借35年，息率4.5%，每月供款比我月入還多，沒實力

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5 : 龍生(798)@2011-03-11 17:46:14

現在的息率只有1%

當然可以話唔係長期, 但現在只有1% 是事實, 將來升左先再說

35年是各大銀行的最長年期,

新樓一般都可以做到

又掉轉講, 270萬, 供25年, 息率1%, 計埋壓力測試都係3%左右

大把人上到車的, 至於會否車毁人亡...要視乎各人造化了

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6 : 自動波人(1313)@2011-04-04 01:26:48

35年..

以前一般都係上20年

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7 : 龍生(798)@2011-04-04 01:32:42

我做銀行個朋友同我講...

上面有指引, 全部客只要UNDER 40

全部SELL 30-35年....

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8 : passport(1491)@2011-04-04 16:58:57

7樓提及

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我做銀行個朋友同我講...

上面有指引, 全部客只要UNDER 40

全部SELL 30-35年....

依家都可以去到35年了
遲D可能有40年或者50年
再者變到日本咁 供三年

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9 : 鉛筆小生(8153)@2011-04-04 18:46:15

8樓提及

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7樓提及

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我做銀行個朋友同我講...

上面有指引, 全部客只要UNDER 40

全部SELL 30-35年....

依家都可以去到35年了
遲D可能有40年或者50年
再者變到日本咁 供三年

20年已經夠

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10 : 自動波人(1313)@2011-04-04 19:50:05

8樓提及

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7樓提及

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我做銀行個朋友同我講...

上面有指引, 全部客只要UNDER 40

全部SELL 30-35年....

依家都可以去到35年了
遲D可能有40年或者50年
再者變到日本咁 供三年

係三代

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11 : 鉛筆小生(8153)@2011-04-04 19:53:59

10樓提及

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8樓提及

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7樓提及

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我做銀行個朋友同我講...

上面有指引, 全部客只要UNDER 40

全部SELL 30-35年....

依家都可以去到35年了
遲D可能有40年或者50年
再者變到日本咁 供三年

係三代

試用根以往作比較, 50年前, 30年前, 20年前, 10年前等
一層樓幾錢? 普通人既工資大約幾多?
買一層樓, 儲首期儲幾耐?
利息幾多? 供幾多年?

以前買樓同而家買樓, 邊樣難D?

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12 : 自動波人(1313)@2011-04-04 19:54:15

7樓提及

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我做銀行個朋友同我講...

上面有指引, 全部客只要UNDER 40

全部SELL 30-35年....

所以話...一隻筷子係敲唔響
唔係銀行"幫手",攤分咁長年期,d人邊有能力供樓

地產商又賣到樓,銀行又有數..........

個個都賺,咁邊個輸呀?真係三贏?

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13 : 自動波人(1313)@2011-04-04 20:00:21

11樓提及

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10樓提及

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8樓提及

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7樓提及

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我做銀行個朋友同我講...

上面有指引, 全部客只要UNDER 40

全部SELL 30-35年....

依家都可以去到35年了
遲D可能有40年或者50年
再者變到日本咁 供三年

係三代

試用根以往作比較, 50年前, 30年前, 20年前, 10年前等
一層樓幾錢? 普通人既工資大約幾多?
買一層樓, 儲首期儲幾耐?
利息幾多? 供幾多年?

以前買樓同而家買樓, 邊樣難D?

30年前,一層全新居屋應該係十幾萬-穗禾苑,當時普通打工仔(藍領)應該係月薪$2k-3k左右
現在,一層30年樓齡既穗禾苑,百幾二百萬,而家普通打工仔(白領)月薪都係$10-20k

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14 : GS(14)@2011-04-04 21:01:55

11樓提及

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10樓提及

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8樓提及

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7樓提及

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我做銀行個朋友同我講...

上面有指引, 全部客只要UNDER 40

全部SELL 30-35年....

依家都可以去到35年了
遲D可能有40年或者50年
再者變到日本咁 供三年

係三代

試用根以往作比較, 50年前, 30年前, 20年前, 10年前等
一層樓幾錢? 普通人既工資大約幾多?
買一層樓, 儲首期儲幾耐?
利息幾多? 供幾多年?

以前買樓同而家買樓, 邊樣難D?

其實統計署有人工的資料，樓價就要找一個代表性的屋苑，例如美孚新村...

唐榮做緊，但是本站的潘先生認為不好，其實我認為那個是好的嘗試

這數字其實是創新高的

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15 : 草帽(1253)@2011-04-04 21:11:42

樓我冇咩意見, 不過樓價太高會令好多人不能安居樂業. 其實05-06年既樓價就是最好啦.

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16 : 鉛筆小生(8153)@2011-04-04 21:23:10

15樓提及

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樓我冇咩意見, 不過樓價太高會令好多人不能安居樂業. 其實05-06年既樓價就是最好啦.

此一時, 彼一時, 光陰不復返

我寧願高樓價都不願像SARS 的事情來臨

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17 : 鉛筆小生(8153)@2011-04-04 21:25:06

13樓提及

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11樓提及

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10樓提及

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8樓提及

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7樓提及

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我做銀行個朋友同我講... 上面有指引, 全部客只要UNDER 40 全部SELL 30-35年....

依家都可以去到35年了遲D可能有40年或者50年再者變到日本咁 供三年

係三代

試用根以往作比較, 50年前, 30年前, 20年前, 10年前等一層樓幾錢? 普通人既工資大約幾多? 買一層樓, 儲首期儲幾耐? 利息幾多? 供幾多年? 以前買樓同而家買樓, 邊樣難D?

30年前,一層全新居屋應該係十幾萬-穗禾苑,當時普通打工仔(藍領)應該係月薪$2k-3k左右現在,一層30年樓齡既穗禾苑,百幾二百萬,而家普通打工仔(白領)月薪都係$10-20k

不能用居屋

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18 : GS(14)@2011-04-04 21:51:44

17樓提及

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13樓提及

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11樓提及

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10樓提及

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8樓提及

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7樓提及

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我做銀行個朋友同我講... 上面有指引, 全部客只要UNDER 40 全部SELL 30-35年....

依家都可以去到35年了遲D可能有40年或者50年再者變到日本咁 供三年

係三代

試用根以往作比較, 50年前, 30年前, 20年前, 10年前等一層樓幾錢? 普通人既工資大約幾多? 買一層樓, 儲首期儲幾耐? 利息幾多? 供幾多年? 以前買樓同而家買樓, 邊樣難D?

30年前,一層全新居屋應該係十幾萬-穗禾苑,當時普通打工仔(藍領)應該係月薪$2k-3k左右現在,一層30年樓齡既穗禾苑,百幾二百萬,而家普通打工仔(白領)月薪都係$10-20k

不能用居屋

咁用九龍站呢便來講，當日九龍站有幾個盤都是四千蚊，現在都過萬了

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19 : 鉛筆小生(8153)@2011-04-04 22:29:59

18樓提及

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17樓提及

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13樓提及

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11樓提及

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10樓提及

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8樓提及

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7樓提及

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我做銀行個朋友同我講... 上面有指引, 全部客只要UNDER 40 全部SELL 30-35年....

依家都可以去到35年了遲D可能有40年或者50年再者變到日本咁 供三年

係三代

試用根以往作比較, 50年前, 30年前, 20年前, 10年前等一層樓幾錢? 普通人既工資大約幾多? 買一層樓, 儲首期儲幾耐? 利息幾多? 供幾多年? 以前買樓同而家買樓, 邊樣難D?

30年前,一層全新居屋應該係十幾萬-穗禾苑,當時普通打工仔(藍領)應該係月薪$2k-3k左右現在,一層30年樓齡既穗禾苑,百幾二百萬,而家普通打工仔(白領)月薪都係$10-20k

不能用居屋

咁用九龍站呢便來講，當日九龍站有幾個盤都是四千蚊，現在都過萬了

我覺得而家算合理的貴

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20 : GS(14)@2011-04-04 22:33:12

那邊是豪宅區，附近有大量大型基建...

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21 : 龍生(798)@2011-04-05 02:58:19

好老實, 雖然無數據係手

亦明白無乜人想承認

但以難度計, 應該當年係較高的

因為當年的人肯鍊到最盡地去死供爛供, 而家己少有帶飯, 行番公司, 節日留在家,

除左我地某位版主外, 己無人做到...

而家既人只會望樓興嘆, 話而家咁貴, 我就唔會而家買啦, 齊齊等跌

結果, 太古城當初起好, 我無記錯係600蚊尺

1400唔買, 87 個下唔記得回過去邊個位, 又唔買, 89 又唔買
此後佢己經再無機會買了, 唔駛講, 03年, 佢又無買啦...

樓市的吊詭處在於, 你可以短期睇淡, 但千其唔好長期睇淡

如果你睇淡的日子超過一年, 請認真諗諗以上呢番說話

沙田第一城就係好例子

眼白白睇住佢由09年150升到而家240

邊個夠膽買? 買左的又有邊個唔賺?

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22 : 龍生(798)@2011-04-05 03:02:55

其次, 呢個諗法本身己唔太要得

我地80後80年出世, 2000年岩岩20歲

望咁早可以參考, 但講當年有咩意思, 連自己未出世前既樓都想買埋?

貪心都唔好咁過份丫...

當年經歷日本仔, 國共, 67暴動, 紅衛兵就在新界隨時衝過黎, 83 年前景未明

個時既風險危機, 點能同而家相比,

就算個時樓價較低, 亦絕對合理

但的人就用同等數字去計, 得出黎既結果點會正確? 連參考價值都無

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23 : passport(1491)@2011-04-05 03:52:25

其實我覺得回落到cci60左右已可買入…無記錯呢十年 平均都算係50左右 亦即係現價跌三至四成左右

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24 : 鉛筆小生(8153)@2011-04-05 09:47:33

22樓提及

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其次, 呢個諗法本身己唔太要得 我地80後80年出世, 2000年岩岩20歲 望咁早可以參考, 但講當年有咩意思, 連自己未出世前既樓都想買埋? 貪心都唔好咁過份丫... 當年經歷日本仔, 國共, 67暴動, 紅衛兵就在新界隨時衝過黎, 83 年前景未明 個時既風險危機, 點能同而家相比, 就算個時樓價較低, 亦絕對合理 但的人就用同等數字去計, 得出黎既結果點會正確? 連參考價值都無

我覺得由90年頭開以, 95,96,97 起飛, 98金融風暴, 00 IT, 03 SARS
05,06,07 再起飛, 08 金融海嘯,

要低位往往係某D機遇...到個D時間, 如果你仍全倉股票
都可能蝕唔少, 都冇錢買, 更冇膽買, 因為前景不明, 驚會再跌

如果那一刻有現金, 無論買樓好, 買股票好, 都能夠令你買到樓
LET SAY, 33蚊用首期去買HSBC, 當2萬股@33, 而家都160萬
夠買樓啦

當然如果海嘯買其他, 175, 489, 3323,2342等
咩樓都買到, 買樓係講GUTS, 買股票何妨唔係?

呢D 根本冇得計, 但係D樓愈來愈貴係正常
建築成本同以前都冇得比.......同埋港紙係跟美元貶值中
試問樓可以平去邊? 如果我地個環境同老美一樣,
樓咪好平囉, 失業率8.X %......就係咁, 如果老美將來會翻到身既話
而家衝入去買美樓都得.......唔一定要買香港樓

八十後出來, 捱又未捱過, 錢又識得駛, 剩係識上街話買樓, 唔做樓奴
另一批卻冇志氣......新一代不如舊一代, 出人頭地既實踐好像已經好少見到
做得好既火星例子當然有, 不過主流既年輕一代真係......

PS: 而家D樓其實唔係買唔起, 只係租貴過供, D 人覺得唔抵咁幫人供樓
遠看元朗, 屯門其實仲有平樓, 冇人叫你買SOHO,
http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 329&art_id=15138194

全世界都一樣, 有能力就住ZONE 1 ZONE 2,
冇能力自然住ZONE 3, ZONE 4, ZONE 5 啦

再冇能力, 附近CITY, 都唔係問題,
當年係LONDON, 又有幾多人住係LONDON 市中心?

---

25 : GS(14)@2011-04-05 10:50:50

其實投資低位最重要還是有現金在手...買樓買甚麼都無問題，但是物業要有槓桿，會危險D，但息低，你自然頂到，買股票如果不借好大的孖展，是安全的

但是聽人講，倫敦內城不是好似香港的中環咁，D樓好舊?

---

26 : 龍生(798)@2011-04-05 23:57:32

買乜都要有吉士, 鉛筆小生兄道出重點了

至於手邊有冇錢, 就是個人考慮了

而家一代人就係又要貪心又無膽, 這才是最大問題

上一代人又貪又有膽, 走得切上岸, 走唔切就哈哈哈

倫敦情況比你想像惡劣

像所有大城市一樣, 舊唔舊睇邊一忽啦

但倫敦中心區, 海德公園個頭己經全部係阿拉伯人, 俄羅斯人的天下

英國人己經無能力負擔個度既樓價, 被逼出外圍

過多20年, 香港會否變到咁, 仍是未知數呢...

---

27 : 鉛筆小生(8153)@2011-04-06 00:28:51

26樓提及

---

買乜都要有吉士, 鉛筆小生兄道出重點了 至於手邊有冇錢, 就是個人考慮了 而家一代人就係又要貪心又無膽, 這才是最大問題 上一代人又貪又有膽, 走得切上岸, 走唔切就哈哈哈 倫敦情況比你想像惡劣 像所有大城市一樣, 舊唔舊睇邊一忽啦 但倫敦中心區, 海德公園個頭己經全部係阿拉伯人, 俄羅斯人的天下 英國人己經無能力負擔個度既樓價, 被逼出外圍 過多20年, 香港會否變到咁, 仍是未知數呢...

香港20年後, 可能富貴地方主要用國語
走向大城市, 國際化就係咁樣, M&A 永遠快過NATURAL GROWTH

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只好引用
長實主席李嘉誠在記者會上沒正面回應「地產霸權」的問題，他只回應稱，雖然香港政治化，但要為香港人前途着想

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28 : 龍生(798)@2011-04-06 00:42:26

20年後....富貴地方主要用國語...哈哈

真新穎的想法, 現在聽有點天荒夜談的感覺

細細想想也未必不可能

希望不會有這麼一天的降臨吧

因為真到那一天, 香港的價值己徹底消失...

---

29 : 鉛筆小生(8153)@2011-04-06 00:46:48

28樓提及

---

20年後....富貴地方主要用國語...哈哈 真新穎的想法, 現在聽有點天荒夜談的感覺 細細想想也未必不可能 希望不會有這麼一天的降臨吧 因為真到那一天, 香港的價值己徹底消失...

請問香港的價值是什麼?

---

30 : 龍生(798)@2011-04-06 00:51:03

如果北大人完全進駐香港

香港己淪為大陸的一個城市, 又怎及得上北京, 上海, 甚至深圳?

我意思是香港沒有利用價值

正解是真有那一天, 香港的利用價值己徹底消失

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31 : 鉛筆小生(8153)@2011-04-06 01:07:44

30樓提及

---

如果北大人完全進駐香港 香港己淪為大陸的一個城市, 又怎及得上北京, 上海, 甚至深圳? 我意思是香港沒有利用價值 正解是真有那一天, 香港的利用價值己徹底消失

再這樣下去, 香港遲早被邊沿化,
假若國家再開放一點, 上海, 北京等地20年後必超香港

不要要看看習總既才幹吧, 祖國有多精英
搞成功的話, 比新加玻還要好

香港現在既問題, 不是有沒有利用價值
尤其係人仔國際化, 香港係最好既平台促進呢件事發展下去

香港現在既問題, 係大部份人都唔知道
我們有咩機遇, 如果可以有個可持續發展既將來

如果能吸引多些人材? 如果留得住人材?
我們需要既, 唔係大學畢業剩係識搵政府"著數"既後生仔
EG 拎綜援配名牌眼鏡, 有少少錢卻走去住公屋

---

32 : 龍生(798)@2011-04-06 01:38:02

我覺得香港唯一的優勢在於政府唔係大晒

是講法律的地方

可惜現在卻不斷被國內同化

就算中國開放, 大行都唔會進行大規模投資

事實係咪我唔知, 但你做廠, 都至少有塊地掛

金融野, 得張紙

有咩事, 你同北京市或上海市政府打官司, 個種屈機程度可想而知

與國際接軌的價值早己失去, 國內可以自己直接聯系

所以剩下的, 就是搞好司法獨立

可惜.....可惜

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豪宅價　劣質樓　牆爆食水奶白色 半山壹號 100業主聲討長實

1 : GS(14)@2011-03-28 22:13:42

http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20110328&sec_id=4104&art_id=15113733【本報訊】長實以豪宅價售賣劣質樓宇，逾 100名業主憤怒了，日前舉行業主大會聲討長實。何文田「豪宅」半山壹號被多名業主批評樓宇質素欠佳，牆角滲水及牆身爆裂，單位食水離奇變「奶白水」兼有陣陣異味，根本無法飲用，商場也遲了一年仍未啟用。有「掃入」數個單位的內地投資者不滿單位質素奇差，去年向中聯辦投訴，但長實懶理，拒絕維修問題單位，該內地買家憤而罷交管理費作無聲抗議。記者：馮永堅

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2 : 龍生(798)@2011-03-29 01:39:22

其實你話究竟關唔關佢事呢

有冇熟工程的朋友出黎解說下?

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3 : 自動波人(1313)@2011-04-04 01:19:21

我淨係知...長期搵笨柒!

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4 : 龍生(798)@2011-04-04 01:27:09

噢, 改得真不錯

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5 : 自動波人(1313)@2011-04-04 01:29:27

又唔見新地樓有咁既問題...

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6 : 龍生(798)@2011-04-04 01:30:53

哈哈哈

反證法

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7 : hungryfoolish(4429)@2011-04-08 12:05:57

有得揀, 都唔會買長實樓......

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長實D樓真是好cheap!

1 : GS(14)@2012-01-19 22:12:51

[realblog]http://realblog.zkiz.com/greatsoup38/30677[/realblog]

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2 : idsdown(1658)@2012-01-20 21:11:20

有冇相呀

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3 : Sunny^_^(11601)@2012-01-20 22:52:19

得3層樓??我唔信囉...應該唔只既

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4 : idsdown(1658)@2012-01-21 09:13:11

係拓球睇到, 引用跌吉的
http://finance.discuss.com.hk/vi ... 7675&extra=page%3D2

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5 : idsdown(1658)@2012-01-21 09:20:38

豪宅(何文田 富甲半山)半山一號

會落雨的豪宅, 又幾唔同下喎

http://www.youtube.com/watch?fea ... ded&v=8jR3n_mqBEc#!

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6 : GS(14)@2012-01-21 10:54:24

富甲半山一樣都是獨立屋當擋的設計

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7 : abbychau(1)@2012-01-22 00:17:20

閰亦格 wow

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8 : 龍生(798)@2012-01-27 16:21:11

佢可能要在家中好好高歌, 讓一切隨風了

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9 : GS(14)@2012-01-27 22:45:02

8樓提及

---

佢可能要在家中好好高歌, 讓一切隨風了

他個仔真是小心那幾年

---

10 : Sunny^_^(11601)@2012-01-27 23:00:19

9樓提及

---

8樓提及

---

佢可能要在家中好好高歌, 讓一切隨風了

他個仔真是小心那幾年

佳佳整左個CC入屋都係報應既一part

---

11 : GS(14)@2012-01-27 23:08:24

10樓提及

---

9樓提及

---

8樓提及

---

佢可能要在家中好好高歌, 讓一切隨風了

他個仔真是小心那幾年

佳佳整左個CC入屋都係報應既一part

呢D唔評論，他大仔做

---

12 : Sunny^_^(11601)@2012-01-27 23:22:31

11樓提及

---

10樓提及

---

9樓提及

---

8樓提及

---

佢可能要在家中好好高歌, 讓一切隨風了

他個仔真是小心那幾年

佳佳整左個CC入屋都係報應既一part

呢D唔評論，他大仔做

我同我D fd都覺得似FOX

---

13 : GS(14)@2012-01-27 23:24:45

唔明點狼呢

---

14 : Sunny^_^(11601)@2012-01-27 23:28:06

13樓提及

---

唔明點狼呢

FOX=/=狼

狐仙有聽說?

---

15 : GS(14)@2012-01-27 23:30:15

14樓提及

---

13樓提及

---

唔明點狼呢

FOX=/=狼

狐仙有聽說?

咁點狐法?

---

16 : Sunny^_^(11601)@2012-01-27 23:35:54

15樓提及

---

14樓提及

---

13樓提及

---

唔明點狼呢

FOX=/=狼

狐仙有聽說?

咁點狐法?

報應來的...

---

17 : 龍生(798)@2012-01-28 00:39:21

佳佳的報應不在樓!!! 在8號仔

這壇傑作是大仔搞的!!

應報在佢本人身上!!

佳佳那壇, 另有報應

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18 : KENLIN(17685)@2012-01-28 02:51:48

人地生仔, 生龍仔, 生孖胎, 生聰明仔, 溝靚女....AABBCCDD都好, 多多都使唔到面個浸, 呢D報應留番俾D我好噃!

但係, 點解永遠有人會買長實d樓?無論新舊, 我冇聽過長實d樓住得人架, 點解香港人咁叻, 買粒傷風丸都又驚貴, 又驚假, 上完網做research又托邊個邊個買....竟然都咁多傻西買完又買十x家族既精品!除左抵死, 小弟真係唸唔到其他字形容

---

19 : 亞力士(1473)@2012-01-28 12:43:00

12樓提及

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11樓提及

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10樓提及

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9樓提及

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8樓提及

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佢可能要在家中好好高歌, 讓一切隨風了

他個仔真是小心那幾年

佳佳整左個CC入屋都係報應既一part

呢D唔評論，他大仔做

我同我D fd都覺得似FOX

我最好狐狸型 法拉 慧敏 子珊

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20 : 亞力士(1473)@2012-01-28 12:43:51

16樓提及

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15樓提及

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14樓提及

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13樓提及

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唔明點狼呢

FOX=/=狼

狐仙有聽說?

咁點狐法?

報應來的...

用十億換3個仔, 散紙來的

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21 : GS(14)@2012-01-28 13:33:32

18樓提及

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人地生仔, 生龍仔, 生孖胎, 生聰明仔, 溝靚女....AABBCCDD都好, 多多都使唔到面個浸, 呢D報應留番俾D我好噃!

但係, 點解永遠有人會買長實d樓?無論新舊, 我冇聽過長實d樓住得人架, 點解香港人咁叻, 買粒傷風丸都又驚貴, 又驚假, 上完網做research又托邊個邊個買....竟然都咁多傻西買完又買十x家族既精品!除左抵死, 小弟真係唸唔到其他字形容

有得炒，以為找到人接手

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22 : Sunny^_^(11601)@2012-01-28 14:22:25

19樓提及

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12樓提及

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11樓提及

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10樓提及

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9樓提及

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8樓提及

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佢可能要在家中好好高歌, 讓一切隨風了

他個仔真是小心那幾年

佳佳整左個CC入屋都係報應既一part

呢D唔評論，他大仔做

我同我D fd都覺得似FOX

我最好狐狸型 法拉 慧敏 子珊

"子珊"!!!YES

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23 : 龍生(798)@2012-01-28 16:13:27

佢永遠平人地少少，地段又唔係差，其實真係有一定既吸引力

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24 : GS(14)@2012-01-29 10:06:03

23樓提及

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佢永遠平人地少少，地段又唔係差，其實真係有一定既吸引力

最叻買地囉，但是質素就...

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25 : 龍生(798)@2012-01-29 14:50:57

佢最叻, 亦最賤的就係呢樣!!

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26 : GS(14)@2012-01-29 15:45:01

25樓提及

---

佢最叻, 亦最賤的就係呢樣!!

明屈你機，如果他唔計到咁盡，點樣賺到最大的錢

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27 : abbychau(1)@2012-01-29 16:27:56

同3 一樣, 個價錢平少少, 但質素就明顯地差

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君子愛財，取之有道...長實經典逐間數（四季豪園、日出康城、天宇海etc）

1 : GS(14)@2012-02-18 09:44:53

郭子威好野

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2 : GS(14)@2012-02-18 09:46:29

http://www.inv168.com/phpBB3/vie ... 77be97c7c974b1b29ea
文章由 hk852 » 週四 2月 16日, 2012年 11:51 am
正在住嘉湖山莊，雖然是鑽石型，實用率奇低，但仍然好過新近的樓盤。長實為什麼要那麼短視呢？想賺快錢也不是這樣吧。看得多這些資料，以後有錢都不會買長實樓！


文章由 dotdot » 週四 2月 16日, 2012年 11:59 am
其實係自邊年開始長實的樓就有咁的問題?

文章由 ochow » 週四 2月 16日, 2012年 12:15 pm
after his son in charge 長實

由 hk852 » 週四 2月 16日, 2012年 12:31 pm
佢個仔做生意同老豆真係唔同。乜都要節省，覺得無用的野，一蚊都唔肯俾多。

代碼: 選擇全部
  父子兩代替李嘉誠大宅做花王的歐永森，曾替多個樓盤搞屋苑綠化，現在更是全港三個執業樹藝師之一。他批評發展商為求賣樓，大舉栽種樹木，卻又不捨得花錢，求其種樹，不理其死活。賣畢樓盤，便過了海就神仙。歐永森檔案

  53歲已婚育有一子一女

  77年英國伯明翰大學工程系畢業

  80年任職英國國營鋼鐵廠經理

  84年返港繼承祖業，專接樓盤的園藝設計工作，並任李嘉誠住所花王
05年考獲執業樹藝師牌照

07年辭掉李家工作，專承接政府項目至今

他盛讚李嘉誠為人友善，不過三年前卻與李家終止了賓主關係。

原來○七年李嘉誠舉家搬往壽臣山大宅，長子李澤鉅開始執掌家中大權；歐永森指李澤鉅數很緊，一分一毫都計到盡，對方嫌他費用昂貴。他不忿地說：「佢話我佢阿爸俾錢，認為園藝根本唔值咁貴，所以最後無繼續做。」

歐永森中年失業，知悉香港執業樹藝師渴市，遂專接政府的外判工作。經歷赤柱大樹壓死女大學生後，各界更關注樹木發展，令樹藝師更有氣冇定抖，他已連續七個月未放過一日假，平均月入十二萬元，較以往收入更為豐厚。

貴為樹木達人，但他卻指香港綠化設計失敗，樹木之間的距離太近，造成樹根互相搶營養，樹枝亦彼此磨蝕，令真菌得以入侵；加上樹底下種花，花草又吸走大樹養分，長遠導致樹木營養不良，久而久之變得脆弱。「樹多唔代表綠化，種錯樹會樹，對生命有威脅，就算香港而家斬掉一半樹木，我都唔會流一滴眼淚。」

樹藝師點入行

樹藝師資格必須由國際樹木學會（International Society of Arboriculture）認可，香港分會在每年的四月及十月舉行考試。

不過我同我朋友傾過，我朋友都算識佢，朋友話佢都唔識斬樹。果陣有棵好大的樹，佢斬左勁耐都斬唔到落黎，我朋友係救世軍做過好長時間，知道怎樣運用滾輪借力斬樹，不過佢人言微輕，到佢臨走時先提議下大約用依招，果陣都搞左好耐啦，成班記者睇住左好耐，搞咁耐都未得，睇黎都係食白果收工。幾十個大隻佬諗住用人力斬樹，笑左。到最後無哂計，聽我朋友意見試下，當然搞掂左。之後佢返到去再研究下，發現外國一早係用這種方法斬樹，佢先識用依種方法去斬樹。

另外，我朋友又話佢都唔識睇樹，係又斬唔係又斬。

最後，佢話果個「國際樹木學會」被佢地壟斷左，佢朋友次次考，次次都俾佢肥，佢仲要係一次過肥十幾個人。咁梗係啦，俾你合格，咪多隻香爐多隻鬼？有無咁戇居？我問點解外國佬咁白痴，將「國際樹木學會」交給利益佔有者去批考？朋友話佢搞掂左外國佬，外國佬放心交俾佢地，外國佬鬼識咁多野咩，你地香港的事佢地邊有興趣理咁多，你估做官咩，咁正義？

---

3 : dennis001(8614)@2012-02-18 11:39:58

其實長X D樓已出名爛到甘,點解重有甘多買家中招?


真係資訊不足???

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4 : GS(14)@2012-02-18 11:41:48

3樓提及

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其實長X D樓已出名爛到甘,點解重有甘多買家中招?


真係資訊不足???

位置靚?

---

5 : 龍生(798)@2012-02-18 18:15:39

除左山卡拉出黎既大陸佬, 有邊個香港人唔知發生乜事丫

全部諗住貪平, 同有人儍過佢咋嘛.....

---

6 : passport(1491)@2012-02-18 18:35:10

平係主因???

---

7 : 亞力士(1473)@2012-02-19 00:00:04

最後，佢話果個「國際樹木學會」被佢地壟斷左，佢朋友次次考，次次都俾佢肥，佢仲要係一次過肥十幾個人。咁梗係啦，俾你合格，咪多隻香爐多隻鬼？有無咁戇居？我問點解外國佬咁白痴，將「國際樹木學會」交給利益佔有者去批考？


<-------唔通交比外行人批?

---

8 : dennis001(8614)@2012-02-19 00:04:05

6樓提及

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平係主因???

除非唔係自住啦

否則自住都唔係短時間,尤其長實無乜上車盤

貪平無咩著數,最慘後悔成世,重俾人笑到面黃

---

9 : Sunny^_^(11601)@2012-02-19 08:59:03

長X係馬安山都仲有幾個幾年既盤,最近有人租樓,頭幾日冇事,但係住左一個星期後,滲水,牆身裂,電器壞等等都現晒出來...好terrible最後過左一年死約即走,點知走來走去都係長X樓,現租天&海

---

10 : 亞力士(1473)@2012-02-19 12:21:18

無嘈業主?

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11 : GS(14)@2012-02-19 13:32:09

業主心知吧

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12 : dennis001(8614)@2012-02-19 13:39:42

11樓提及

---

業主心知吧

業主通常為左轉手,好少唱衰自己D貨

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13 : 龍生(798)@2012-02-19 20:55:11

如果唔用貪平黎解釋, 係解釋唔到點解長實的樓仲有人買的...

個個立心唔係自住, 要黎放租

諗住新樓衰極有個普, 樓價又平新地1-2成

但租金未必平1-2成咁多, 因為地點唔會太差

就係呢個因素, 造成今日咁既局面

所以我一路覺得, 自住買長實, 係抵死的

---

14 : 肥B(18468)@2012-02-20 11:35:20

其實我真係覺得咁做(做壞自己招牌)做殺雞取卵, 唔計毒果針對, 其它的 日月 人言 方向等都會報到街知巷聞, 而家連TBB都出埋街, 姓李的真係唔怕?!

我作為買家, 買樓唔係只係買地價呀嘛....

---

15 : Sunny^_^(11601)@2012-02-20 17:50:59

我識既人係認為入伙2年到應該冇事,點知死左...

而家佢租新樓,希望冇事啦

---

16 : GS(14)@2012-02-20 20:53:02

15樓提及

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我識既人係認為入伙2年到應該冇事,點知死左...

而家佢租新樓,希望冇事啦

唔是差成咁，2年就有事?

---

17 : passport(1491)@2012-02-20 20:56:45

16樓提及

---

15樓提及

---

我識既人係認為入伙2年到應該冇事,點知死左...

而家佢租新樓,希望冇事啦

唔是差成咁，2年就有事?

睇CABLE 就知了
日出康城都出事了

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18 : GS(14)@2012-02-20 20:57:32

17樓提及

---

16樓提及

---

15樓提及

---

我識既人係認為入伙2年到應該冇事,點知死左...

而家佢租新樓,希望冇事啦

唔是差成咁，2年就有事?

睇CABLE 就知了
日出康城都出事了

唉呢D樓點解要起呢

---

19 : passport(1491)@2012-02-20 20:58:33

18樓提及

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17樓提及

---

16樓提及

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15樓提及

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我識既人係認為入伙2年到應該冇事,點知死左...

而家佢租新樓,希望冇事啦

唔是差成咁，2年就有事?

睇CABLE 就知了
日出康城都出事了

唉呢D樓點解要起呢

其實我都唔明的
點解要搞到咁

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20 : GS(14)@2012-02-20 20:59:11

放輕少少就得啦

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21 : passport(1491)@2012-02-20 20:59:35

20樓提及

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放輕少少就得啦

放輕少少???

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22 : GS(14)@2012-02-20 21:11:02

21樓提及

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20樓提及

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放輕少少就得啦

放輕少少???

唔好食得人咁緊

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23 : passport(1491)@2012-02-20 21:13:08

哦...之前睇過篇野
話依家呢幾年D樓 D料好差
要買最好買04年之前樓

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24 : GS(14)@2012-02-20 21:41:59

23樓提及

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哦...之前睇過篇野
話依家呢幾年D樓 D料好差
要買最好買04年之前樓

好似是脫苦海寫的

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25 : passport(1491)@2012-02-21 10:09:14

24樓提及

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23樓提及

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哦...之前睇過篇野
話依家呢幾年D樓 D料好差
要買最好買04年之前樓

好似是脫苦海寫的

唔記得了
但有參考價值的

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26 : 草帽(1253)@2012-02-21 13:30:25

不過地下當平台, 真係誤導喎.

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27 : 肥B(18468)@2012-02-21 15:42:34

忽發奇想, 我地呢D「局外人」一定對佢咁樣一邊話「取之有道」, 一邊暗渡陳倉好怨恨, 但佢地D小職員呢(高層唔駛講啦)? 會唔會都好不值呢個表裏不一的老細呢?

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28 : GS(14)@2012-02-21 21:21:35

27樓提及

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忽發奇想, 我地呢D「局外人」一定對佢咁樣一邊話「取之有道」, 一邊暗渡陳倉好怨恨, 但佢地D小職員呢(高層唔駛講啦)? 會唔會都好不值呢個表裏不一的老細呢?

我淨是知D外判好憎他們

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29 : passport(1491)@2012-02-21 22:42:50

28樓提及

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27樓提及

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忽發奇想, 我地呢D「局外人」一定對佢咁樣一邊話「取之有道」, 一邊暗渡陳倉好怨恨, 但佢地D小職員呢(高層唔駛講啦)? 會唔會都好不值呢個表裏不一的老細呢?

我淨是知D外判好憎他們

成日拖數MA

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30 : 龍生(798)@2012-02-22 14:17:00

我上次聽的判頭講, 能夠同長實合作的, 都有一種新招式...

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31 : passport(1491)@2012-02-22 18:25:05

什麼招？

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32 : GS(14)@2012-02-22 22:31:06

31樓提及

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什麼招？

學野學野

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33 : 肥B(18468)@2012-02-23 10:01:21

32樓提及

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31樓提及

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什麼招？

學野學野

嗯, 願聞其詳~

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34 : 龍生(798)@2012-02-23 14:09:29

好簡單, 首先要知佢招數
佢最叻拖數同唔找數, 拖數就係不斷俾生意你做, 做到你流動資金斷裂
咁你清盤執粒, 就可以拖死你

唔找數既方法係不斷找你製成品的麻煩, 呢度唔岩, 果度又唔合標準
唔告番你己經皇恩浩蕩, 仲想佢找數?

通常呢兩招會配合佢地既施工程序結合使用
發明初期, 一如股票的向下炒, 真的死左無數工程老闆, 死狀當然慘烈莫名
但現在發展了十多年, 己經十分成熟, 建築商死的死絕, 未死的, 都有一套方法應對

由於長x盛名之下, 在工程界無人不識其威名
夠膽同佢地做生意都己經唔多
我講的係2,3,4判, 不是最大個大判
所以從某個角度睇, 長實的選擇亦唔多
偶然大膽生毛的試做, 都係成炮灰者居多

至後, 工程界也適應了環璄變化
發明出第一期的錢, 該筆錢必須要足夠支付該筆工程150% 的費用
但卻又只做50% 出黎, 要收到下一期才肯再做

例如1億工程, 分10期比, 第一期收1千萬咁計
佢地一定要收到1500萬先肯開工
而且只肯做750萬既貨, 收唔到第二期就停手, 反正都唔使蝕
以保障自己
而且預左尾個3期差唔多一定收唔到
所以開俾佢地既單既總數, 一定貴過俾其他發展商

而長實接到咁貴既單, 又覺得無肉食, 結果越鍊越死
造成惡性循環

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35 : 龍生(798)@2012-02-23 14:13:40

新地就掉番轉, 大部份判頭自己養番
即多數都係新地御用, 不太接出面的工程

咁施工質數自然有保證啦...

個道理好簡單,
長實盤, 個個做到隨時準備停手走人既, 又點會用心跟足每一細節呢, 收到下期先再講啦

新地盤, 做個個一開始就諗住跟到尾, 自然樣樣跟到最足

偏偏起樓係需要極細心地跟進的工程
尾期又多數收唔到, 越近埋尾就越無心機做,質數實差

主事人的心態不同,
才造成今日大家看到的文化差異

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36 : 肥B(18468)@2012-02-23 14:15:15

34樓提及

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好簡單, 首先要知佢招數
而長實接到咁貴既單, 又覺得無肉食, 結果越鍊越死
造成惡性循環

以咁樣的背景做出黎的產品, 真係好極有限...完全明白了.

但真係坊間所言, 大公子接手後先咁無良墮落??

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37 : dennis001(8614)@2012-02-23 15:30:44

35樓提及

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新地就掉番轉, 大部份判頭自己養番
即多數都係新地御用, 不太接出面的工程

咁施工質數自然有保證啦...

個道理好簡單,
長實盤, 個個做到隨時準備停手走人既, 又點會用心跟足每一細節呢, 收到下期先再講啦

新地盤, 做個個一開始就諗住跟到尾, 自然樣樣跟到最足

偏偏起樓係需要極細心地跟進的工程
尾期又多數收唔到, 越近埋尾就越無心機做,質數實差

主事人的心態不同,
才造成今日大家看到的文化差異

關於恆雞同信和.反而好少聽人講,龍生有無咩野可以講

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38 : 龍生(798)@2012-02-23 20:05:07

恒基真係好少聽, 佢賺錢在發水

所以唔駛咁無良, 質數咁多年來一直中規中矩, 算幾好的

信和2000年後奧運站後, 質數突飛猛進

即2000年前的出品全部不及格, 但奧運站2期起好以後就唔知做咩, 突然訓醒左咁

之後果的, 其實唔差得過新地

聽聞信和果隻衰(2000年前的出品) , 同長實個種衰, 係不同的

長實衰慳皮及偷工減料, 信和衰手工唔好

我親眼所見, 幅牆係斜的, 點樣斜法呢?

就咁肉眼係唔覺的, 但如果你訂個直身既大衣櫃番黎, 你可以明顯睇到中間係唔平的

本來我個FRD 夾硬話人地個衣櫃造得衰,要退貨, 結果個師傅帶埋平水尺黎, 證明...問題係幅牆度, 哈哈

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39 : 龍生(798)@2012-02-23 20:05:49

另外, 嘉里, 太古, 置地

呢3間都係起得最好最好的, 比新地還要好, 見到記得望多兩眼

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40 : 龍生(798)@2012-02-23 20:06:29

36樓提及

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34樓提及

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好簡單, 首先要知佢招數
而長實接到咁貴既單, 又覺得無肉食, 結果越鍊越死
造成惡性循環

以咁樣的背景做出黎的產品, 真係好極有限...完全明白了.

但真係坊間所言, 大公子接手後先咁無良墮落??

分水嶺大約在黃埔之後

你去問地產代理, 佢地多數用呢個做條TIME LINE

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41 : 龍生(798)@2012-02-23 20:07:47

即黃埔前的出品, 放心購買, 最多用高衛做食蕉, 偷錢兼夾唔做野而己, 無咩大害

至少層樓無咩事

但之後個批, 就自求多褔了

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42 : Sunny^_^(11601)@2012-02-23 20:14:33

39樓提及

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另外, 嘉里, 太古, 置地

呢3間都係起得最好最好的, 比新地還要好, 見到記得望多兩眼

我個人認為" 太古, 置地"都係中上姐,未到新地既lv

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43 : passport(1491)@2012-02-23 20:44:47

信和近年有咩好野值得買？

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44 : 龍生(798)@2012-02-23 22:24:50

一號銀海呀, 萬景峰都好靚

你問文魚會好清楚, 哈哈哈哈

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45 : 龍生(798)@2012-02-23 22:27:15

你覺得太古置地差, 係因為佢地開則保守, 例如置富花園咁

的WINDOW 開得細, 則又唔好用等等

但如果從建築質素去睇

新地同呢3間仲有段距離

近年反而拉近左, 但唔係新地追左上去, 而係嘉里跌左落黎, 哈哈

嘉里個件縉X山就係例子, 質數不比當年了

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46 : 龍生(798)@2012-02-23 22:29:07

但長實咁起法都過骨, 樓又始終唔會冧

所以呢3 間皇牌, 漸漸都覺得無咩必要對班香港人咁好....

向一眾華資睇齊了....真慘

但餓死的駱駝比馬大

再衰的嘉里, 太古, 置地, 都比最好的長實樓優勝

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47 : 龍生(798)@2012-02-23 22:32:01

補充多少少, 太古置地衰在裝修...唔迎合香港人個種極度浮誇既所謂貴氣

嘉里一向都差唔多係最高, 所有野都係最好....

望下中半山, 嘉里三寶, 靚到無朋友.....

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48 : 龍生(798)@2012-02-23 22:32:35

多謝湯兄的GJ

大家如果覺得資料有用, 請都俾的GJ我啦, 最近好窮呀!!

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49 : GS(14)@2012-02-23 22:57:28

記得入tag

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50 : CHAUCHAU(1254)@2012-02-23 23:27:09

48樓提及

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多謝湯兄的GJ

大家如果覺得資料有用, 請都俾的GJ我啦, 最近好窮呀!!

你都嗌窮,咁我赤貧戶

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51 : 龍生(798)@2012-02-24 00:32:13

多謝亞力士兄GJ~~~~

我梗窮啦.....窮到褲都無得著啦....

好彩夠大, 夠照!!!

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52 : 龍生(798)@2012-02-24 00:32:28

湯想我入咩TAG?

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53 : GS(14)@2012-02-24 00:34:29

52樓提及

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湯想我入咩TAG?

每一個貼入番相關的

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54 : 亞力士(1473)@2012-02-24 00:36:20

bookmark先

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55 : 龍生(798)@2012-02-24 13:55:40

不太明白, 即係點?

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56 : GS(14)@2012-02-24 21:12:25

55樓提及

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不太明白, 即係點?

例如你講過長實的，入番長江實業、0001做tag...明未

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57 : 龍生(798)@2012-02-27 02:28:38

明白了

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58 : idsdown(1658)@2012-04-09 21:03:57

del

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59 : mainfree(26769)@2012-05-08 01:17:56

好有用GE POST 對我呢D小DEE DEE

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60 : Ar Yan(11362)@2012-05-08 10:16:06

3樓提及

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其實長X D樓已出名爛到甘,點解重有甘多買家中招?


真係資訊不足???

位置令，同埋 好多時係獨市

近年好多都係地鐵上蓋~~~

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61 : GS(14)@2012-05-08 20:46:46

60樓提及

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3樓提及

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其實長X D樓已出名爛到甘,點解重有甘多買家中招?


真係資訊不足???

位置令，同埋 好多時係獨市

近年好多都係地鐵上蓋~~~

就是咁搶錢先會咁做

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62 : 龍生(798)@2012-05-09 02:39:53

無錯, 所以衰一衰都總有人買

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63 : GS(14)@2012-05-09 21:46:45

長一長都有人中計

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長實尚城跳層　屋署照批

1 : GS(14)@2012-03-12 23:30:24

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 104&art_id=16147926


現場所見，分層住宅的「 5樓」（箭嘴示）距地面高度和洋房的 2樓相若。



本報翻查紀錄，尚城在 2011年 3月取得預售樓花同意書，換言之是在新的作業備考指引推出後才向屋宇署及地政總署入紙申請，相關部門無視該樓盤的跳層情況。本報翻閱由屋宇署批准的建築圖則上寫明，屋苑的分層住宅 5樓竟較洋房的 2樓還要低，且已寫明分層住宅沒有 1至 3樓，難以理解為何可以「過關」。
環保觸覺主席譚凱邦指事件反映屋宇署等部門把關不力。他又批評長實旗下樓盤如天宇海等都出現樓層編號混亂，籲長實更正。譚又估計發展商將分層住宅的最低層數定為 5樓，只是想令高層單位感覺更高，令售價定得更高。譚強調這是不能接受，「家出現咗洋房嘅 2樓係同分層單位嘅 5樓同一高度，係咪想誤導消費者呢？」
議員：唔知政府搞乜

立法會議員李永達表示，屋宇署今次明顯有問題，若根據新的作業備考，尚城的樓層編號明顯不合規矩：「當初點可能會批㗎？」他說天匯事件後因跳層問題嚴重，當局才推出新指引，但竟再出現同樣問題。天宇海和尚城都屬長實樓盤，「真係唔知政府搞乜」。李表示會在下月中的立法會房屋事務委員會特別會議會上追究有關跳層事件。

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2 : 龍生(798)@2012-03-12 23:49:14

嘿....住到5樓都高唔過的別墅.....

長實的野, 真係好似周星星套食神咁,

估你唔到喎!!

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3 : 亞力士(1473)@2012-03-13 00:02:06

比人包住晒既別墅 有乜好住 想同人天台開波都唔得

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4 : 龍生(798)@2012-03-13 01:23:23

所以咪要加建地牢囉.....

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5 : 肥B(18468)@2012-03-13 11:19:04

無錯, 所以我堅持, 望內園樓景的樓, 死到唔買(當然, 無得選擇另計....死叫你窮呀頂硬上啦...)

會所的露天泳池, 少不免都唔去...成日覺得俾人望住咁, 好唔舒服...

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6 : GS(14)@2012-03-13 21:11:52

5樓提及

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無錯, 所以我堅持, 望內園樓景的樓, 死到唔買(當然, 無得選擇另計....死叫你窮呀頂硬上啦...)

會所的露天泳池, 少不免都唔去...成日覺得俾人望住咁, 好唔舒服...

你是因為不想偷見都人肉條條還是別?

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7 : 肥B(18468)@2012-03-13 21:34:46

係我唔仲意俾人望住, 例子係, 搭巴士中途站我一向都唔上上層, 因為一上去, 望向後排搵位時, 好似個個都望住你咁, 個個對眼好似裝LASER POINTER 咁, 自我感覺非常唔好...

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8 : GS(14)@2012-03-13 21:52:43

7樓提及

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係我唔仲意俾人望住, 例子係, 搭巴士中途站我一向都唔上上層, 因為一上去, 望向後排搵位時, 好似個個都望住你咁, 個個對眼好似裝LASER POINTER 咁, 自我感覺非常唔好...

坐後面咁真是安全D的，好習慣

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9 : Sunny^_^(11601)@2012-03-13 23:10:49

5樓提及

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無錯, 所以我堅持, 望內園樓景的樓, 死到唔買(當然, 無得選擇另計....死叫你窮呀頂硬上啦...)

會所的露天泳池, 少不免都唔去...成日覺得俾人望住咁, 好唔舒服...

"會所的露天泳池"

某對新婚明星未曾經係吊景領個私人會所泳池比人影到囉.

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10 : 龍生(798)@2012-03-14 01:26:49

影到咩野先? 有的興趣喎

話時話, 人地園景要低層, 海景要中層, 市景要高層....

只要高過5樓 , 園景還是可取的.....

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11 : 肥B(18468)@2012-03-14 14:38:43

園景係可以, 但如果一開窗有超過50個單位的客/飯廳係對住閣下的話(離開窗口4-5呎, 窗外所見全是人家的窗戶), 我諗我真係會一直唔開窗簾.....

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12 : Sunny^_^(11601)@2012-03-14 21:31:08

10樓提及

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影到咩野先? 有的興趣喎

話時話, 人地園景要低層, 海景要中層, 市景要高層....

只要高過5樓 , 園景還是可取的.....

之前8掛magazine未報導過囉...

放心...有泳裝既...唔係裸體

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13 : Sunny^_^(11601)@2012-03-14 21:34:16

11樓提及

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園景係可以, 但如果一開窗有超過50個單位的客/飯廳係對住閣下的話(離開窗口4-5呎, 窗外所見全是人家的窗戶), 我諗我真係會一直唔開窗簾.....

不過如果係遠D既我覺得都OK喎.

以前鯉景灣隻則,只有廳同主人房有海景.

我訓既房要則望先有...距離對面都有6-7百呎...雖然仲會望到人...但係都OK既

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14 : 肥B(18468)@2012-03-14 21:37:28

舉個例, 將中的內園低層樓景, 真係好得人驚架....

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15 : Sunny^_^(11601)@2012-03-14 22:04:31

14樓提及

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舉個例, 將中的內園低層樓景, 真係好得人驚架....

我未睇過喎.等我遲D睇下先啦

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16 : 龍生(798)@2012-03-15 00:54:13

噢, 我想像到了, 就像新都城的內園景, 其實都係唔多舒服...

我睇過一次, 見到勁多床肉....

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17 : 亞力士(1473)@2012-03-15 23:59:29

16樓提及

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噢, 我想像到了, 就像新都城的內園景, 其實都係唔多舒服...

我睇過一次, 見到勁多床肉....

咁多唔多肉虫先

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金融人語：長實核數費勁平之謎

1 : GS(14)@2012-04-16 23:12:59

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=16250955
至於幾隻大國企中移動（ 941）、中石油（ 857）、中石化（ 386）的核數費用，核數費則遠遠拋離其他上市公司，市值 1.7萬億元的巨無霸中移動，核數費便上億元計。

藍籌生招牌　四大行必爭

以長實約 2300億元市值來講，德勤上個財年只收區區 700萬元，在同等市值的上市公司中可說平通街，實在是異數。好似與長實市值相若的中銀（ 2388），核數費用超過 3000萬元。連市值及不上長實十分之一的電盈（ 008），去年核數費用定亦逾 2000萬元。
合夥人同我哋講，長實這類型傳統藍籌，是四大的生招牌，無疑是必爭之地，四大藍籌在還價能力方面，根本無甚牙力。其實不單止是長實，其他傳統藍籌如太古（ 019），其業務繁多，去年的核數費用也不過 2700萬港元。合夥人話，四大一年目標吸引數百個新客，需要靠藍籌客，建立品牌效應，因而令長實這類大藍籌得益不少。

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是長實先玩的起

1 : GS(14)@2012-05-30 23:36:42

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20120530/News/ea_eaa1.htm

項目地盤面積52.1萬方呎，總樓面287.92萬方呎，為近年新界區鮮有之大型發展項目，港鐵方面早前已透露，整個項目投資額高達290億元。以補地價金額超過125億元計算，即每方呎樓面補地價約4400元水平，與市場估值相若。

發水降至一成 呎價變4000

除投資額龐大外，項目亦存在不少「變數」，令項目流標風險增加。據港鐵指出，項目之規劃及設計，須依據「可持續建築設計指引」，因此需放棄早前批出的圖則。換言之，發展商必須放棄年前，趕及「發水尾班車」，獲屋宇署批出之圖則，並根據新發水指引重新入則，令發水樓面由三成大減至一成，每方呎地價成本亦由約發水價3350元增至約4000元，令發展成本上升。

總投資額290億 長實新地有興趣

雖然項目存在變數，但多家大型發展商均表示對項目有興趣。長實(0001)執行董事趙國雄指出，集團對大圍站項目極有興趣，但目前未決定是否獨資入標，有機會物色「志同道合的伙伴」。對項目須達到香港綠色建築議會制定的綠色建築指標，趙回應指出，目前仍需研究標書詳細內容，才知道相關規定對建築成本的影響。

新地(0016)代理執行董事周國賢表示，集團對該項目有興趣，初步傾向獨資競投。新世界(0017)亦回應指出，集團對港鐵上蓋項目特別感興趣，集團已有發展車公廟站溱岸8號的經驗，對同區環境相當熟悉。

學者﹕入標數目料寥寥可數

經濟學者關焯照估計，只有長實、新地、恒地(0012)及新世界等大型發展商有力競投，甚至會以合資形式入標，故實際入標數目應寥寥可數。此外，雖然項目總樓面涉及287.92萬方呎，但當中只有約205萬方呎為住宅樓面，發展商除要興建66萬方呎之商業樓面，亦要負責興建一所面積達16.14萬方呎之專上學院，以及約1.5萬方呎之單車徑及單車泊位，增加發展成本，影響發展商出價。

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2 : 草帽(1253)@2012-05-31 09:39:41

"興建一所專上學院".....我覺得政府真係冇得救.

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3 : Sunny^_^(11601)@2012-06-02 15:25:30

我覺得新地會搶喎,佢要南昌站主要目的都係個商場.同樣地,而家都係鐵路上蓋.D商場都會好值錢...

不過樓上D樓就...

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高仁: 拆解長實系購買WWU玄機

1 : GS(14)@2012-08-28 14:42:46

2012-08-28 HJ
上文提及長江基建（1038）與電能實業（006）的默契，兩家公司在合併與收購（Mergers & Acquisitions, M&A）交易中經常並肩作戰、組成合營公司出擊，其中目的可能是分散業務風險、創造協同效應及降低負債比率等。
雖然長建與電能是M&A 的「鑽石陣容」，但最近長實（001）及李嘉誠基金會不甘後人，四家公司攜手組成合營企業收購英國天然氣運輸業務，高仁將拆解箇中的玄機。
...
由於需要待歐盟委員會通過反壟斷的審查及批准，預期交易要至9 月底才完成；屆時，財團將要承擔的淨負債為13.12 億英鎊（約157.7 億元），故此收購交易的企業價值估計為19.57億英鎊（約235.23億元）。
兩項投資具協同效應
翻查紀錄，長建、電能及李嘉誠基金會早有投資英國配氣行業的經驗，於2005 年已經收購Northern Gas Networks（NGN）；因此，長建、電能、長實及李嘉誠基金會合組財團收購WWU，其實為長建與電能於當地配氣行業的第二項投資。
目前，NGN 經營的配氣網絡，主要為英國北部約670 萬人口提供服務，網絡覆蓋2.5萬平方公里；WWU 所經營的配氣網絡，主要為威爾斯及英國西南約740萬人口提服務，網絡覆蓋4.2萬平方公里。
完成收購後，長建與電能將擁有英國八大配氣網絡其中兩個，將為英國約四分之一人口提供服務。若果NGN 及WWU 能夠做到資源共享，並且消除行政及營運上的架構重疊，相信可以增加彼此的協同效應。
買現金牛的套利交易
再觀乎新收購的業務，WWU 被歸類為公用事業，又有利潤管制協議保護，投資回報率預料可達到雙位數，是名副其實的cash cow（現金牛）。
全球低息環境之下，長建財團完成收購WWU 後，大可以替巨額債務纏身的WWU 再融資，以減低利息開支。以長和系的「金漆招牌」，借貸息率可能低至LIBOR加1厘多（相當於約2 厘），加上五年期利率掉期（interestrate swap），息率由浮動（floating）鎖死為固定（fixed），回報隨時有8 至9 厘，相當「和味」。
長建牽頭財團收購WWU，可固定的成本獲穩定的現金回報，怎能叫Victor不心動？實際上，該項交易可能是一宗套息交易（carrytrade），以借平錢去購買高收益率資產。
共同安排明年生效
既然收購WWU 的好處多不勝數，長建及電能為何會捨棄一直沿用的「鑽石陣容」，引入長實及李嘉誠基金會的參與，從而使得益有所減少呢？各位「巴打」都知道長和系精通計數，高仁相信，此舉與會計準則的轉變有關。
國際財務報表準則（IFRS）第11 號，有關於共同安排（Joint Arrangements ）的準則將於2013 年起的財政年度生效。根據定義，共同安排的各個參與方，能夠湊合多於一個組合達致最低比例，便不構成共同控制（JointControl）。
在股權架構方面，長建、電能、長實及李嘉誠基金會的財團收購WWU 全部股權，4 名成員分別持有WWU 各30%、30%、30%及10%權益。換句話說，長建財團4 名成員能夠湊合多於一個組合，各個組合又能夠達到最低比例，故此不構成共同控制。
至於財團董事會組成，長建、電能及長實分別委任了一名董事入閣，李嘉誠基金會尚未委任董事，反映各公司對董事會有重大影響力（significant influence ）但無控制權。
根據有關於共同安排的分類【圖】，WWU 將以一項投資認列入賬，即是WWU 成為長建、長實、電能及李嘉誠基金會的聯營公司，盈虧及淨資產將以權益會計法（equityaccounting method）按持股入賬；因此，WWU 的負債及或然負債將被隱藏，不會出現於各成員balance sheet之上。
off balance sheet 長建及電能的財務總監預期，在完成收購WWU 之後，長建的負債比率只會由7% ，輕微增加至11%，電能負債比率由32%，略為提升至36%。高仁相信，這就是聯營公司負債off balance sheet的效果。
下周，高仁將繼續通過是次收購WWU 的交易，拆解長和系以「三、零、三、三」陣式應戰的因由。
本欄逢周二刊出
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2 : GS(14)@2012-09-04 10:37:17

2012-9-4 HJ
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由「李超人」一手一腳創立的長實，置身於集團架構的最頂層位置【圖】，順理成章為系內的旗艦。長和系屬於垂直控股架構，長實直接持有和黃49.97%權益，和黃又擁有長建77.96%的控制股權，長建則控有電能38.87%股權，反映長實透過和黃間接持有長建及電能。

「三仔」為穩定收入「配腳」

說回WWU 的交易，長建、電能、長實及李嘉誠基金會組成合營，長和系是以「三、零、三、三」排陣，即長實持股30%、和黃零持股、長建持股30% 、電能持股30%【圖，綠框】。

參考長和系過去的收購紀錄，長建及電能一直以來在海外基建項目都「拍住上」，各持30%的較高股權比例，也算是合理。

以跑馬的術語來說，長建及電能屬於是次收購交易的「膽拖」，長實及李嘉誠基金只是「配腳」。

不過，看到這個「膽拖」及「配腳」組合，兩個大問號立即浮現。

第一個問題是：李嘉誠基金會參與做「配腳」，到底原因何在呢？高仁相信可能與「分身家」事件有關。

資料顯示，Victor 已經持有長實的控股公司Li Ka Shing Unity Holdings Li mited約66.67%股權，成為長和系的掌舵人； 「李超人」為了平均分配財產，於是協助「第三個仔」李嘉誠基金會，預先尋找一些低風險投資項目，期望可以提供穩定及持續收入，以確保其日後自給自足可「長大成人」（暢順運作）。收購WWU佔較低的10%股權，正切合心意。

第二個問題是：和黃沒有充當「配腳」，究竟葫蘆裏賣什麼藥呢？高仁估計，可能是WWU 的投資規模太細，一方面是未必適合和黃的龐大身軀及巨大胃口，一方面是免於打擾公務繁忙的「霍大班」Canning Fok。

更大的可能性是，和黃置身於長和系集團架構的第二層， 並且持有長建達77.96%股權，一旦參與是次收購交易，可能構成共同控制（Joint Control），有機會要將WWU 的賬目合併（Consolidate）入賬。

和黃「斷得有道理」

接下來，高仁將以長建及電能持有WWU 各30%及30%股權做「膽拖」，配以李嘉誠基金會、長實或和黃的其中兩者作為「配腳」，以組成下列5 個不同的scenario s（情境）【圖，紅框】，以解說其他陣式的缺點。

情境一： 「一、零、三、三」陣式長實與李嘉誠基金會的角色恰好對調，前者持股10%，後者持股30%。不過，Victor 貴為「李超人」的長子，並且已負責為長實「揸旗」，長實持股量低於「第三個仔」，豈不是好無face？

情境二： 「零、一、三、三」陣式和黃經營業務廣泛、資產多、市值又大，WWU 規模卻只是「奀豬」咁細，更何況是區區的10%股權，正所謂「大雞唔食細米」，收購都無謂啦。

情境三： 「零、三、三、三」陣式受到垂直控股的關係，和黃持有WWU的30% 股權，實際權益（effective interest）將變成62.48%，有可能要將WWU合併入賬。

情境四： 「三、一、三、三」陣式長實及和黃齊齊參與收購，各持有WWU 的30%及10%股權，前者實際權益達到51.23%，後者實際權益為42.48%，也有可能要把WWU 合併入賬。

情境五： 「一、三、三、三」陣式長實及和黃齊齊參與收購，各持有WWU 的10%及30%股權，前者實際權益為41.22%，後者實際權益高達62.48%，同樣有可能要將WWU 合併入賬。

因此，長和系以「三、零、三、三」陣式應戰，和黃缺陣，使垂直控股鏈斷裂，以避免合併WWU 的負債及或然負債，高仁不禁要讚嘆一句「斷得有道理」。

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高仁

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