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六成業主供滿樓 長實劈價擒換樓大軍

2014-05-29  NM
 
 

 

香港從來都是畸形都市,「有樓」定「無樓」,分別很大。上車客永遠不夠首期上車,但換樓客因香港樓大升值,要換樓綽綽有餘!由長實(1)牽頭髮展的荃灣環宇海灣(下稱環宇),便以三房最平五百三十萬元、呎價最低七千六百蚊,一招狠劈,撻著了一批換樓大軍。事實上,過去三、五、七年,樓價愈升愈有,不少在環宇睇樓的準買家,都在舊區住了多年,早已因物業升值而「發曬達」。要賣樓換樓,隨時可套現三五百萬做首期!加上政府數據顯示,全港六成自置物業業主、即共七十四萬戶無按揭在身。無樓債、一身輕,配合政府減辣、新盤劈價,勢將帶動近年罕有的樓市小陽春。

環宇海灣共一千七百多個單位,是今年以來最大新盤,亦是長實近兩年來的重頭項目。上週四,近千名經紀逼到紅磡都會商場,等候長實公佈價單。識睇,一定睇三房價。首批三百五十伙中,逾半數是五百六十呎以上的三房戶,扣除樓價共百分之十五點七五的優惠,即供呎價最低只是七千六百餘元,最平三房單位只要五百三十萬元,「同區樓齡五年嘅御凱,最平三房都要九百幾萬元,其他樓齡舊啲嘅,都要七百萬樓上。」同區經紀指。難怪靠佣金開飯的經紀,很快參透長實「升呢價」的玄機,於是四出call換樓客。

換樓後更輕鬆

截至本週二,環宇收票已逾九千張,以每張票收十五萬元計,凍資近十四億元。現場觀察,絕大部分都是一家大細來參觀的換樓客;幫他們計計數,換樓的輕鬆程度令人「咋舌」,其中現居於深井碧堤半島的陳先生便是一例。拿三十萬元入了兩張票的陳先生,現持有碧堤三房單位,於一○年由父親支持下、付三成首期購入。估計購入價五百萬元,現月供一萬一千元。陳先生眼見環宇開價,即時「心癢癢」。「我喺荃灣返工,瞭解個環境。有人話臭呀、嘈呀,我覺得都可以接受。雖然用料唔係最好,但價格同間隔都吸引,所以想碰嚇運氣。」不過最緊要的因素,一定是「平」!按價單,環宇最平三房只需五百三十萬元;由於碧堤這數年已升值至七百多萬,賣出並還盡按揭後,套得三百九十萬現金落袋。全數做首期,陳先生的新樓月供,便只是五千三百多元!環宇交通較方便,月供又更低,陳先生完全計到數。他指出,如抽中環宇,並賣走碧堤套現,屆時會做三成首期,這樣推算月供一萬四千元,只是較現時多三千蚊。而餘下的二百三十萬元現金,則可以「慢慢搣」!

一間換兩間

從事新聞工作的陳小姐,同樣對環宇看上了眼,「我剛從外地回港,又要埋稿,忙埋呢兩日就去睇示範單位!我覺得買樓要寧新勿舊,舊樓好多時有漏水問題好煩。」陳小姐有兩個妹妹,與其中一個居於新葵芳花園。○七年,陳家三姊妹的爸爸,將退休金當首期,買下該單位。「當年買入價只係百多萬。當時息口高,我哋想慳息,只攤五年嚟供,月供不用七千元。」轉眼五年供滿,三姊妹仍繼續存錢入聯名戶口。粗略估計,已有逾百萬儲蓄。同一時間,已供滿的新葵芳花園單位,升值至四百多萬。手持五百多萬現金,未嫁的陳小姐還不是「城中筍盤」?「經紀sell我,賣樓套現嘅錢,可以一拆二,買幾個單位方便分家。我其實早幾年,已諗過買兩間,又或先買一間投資。如果同阿爸住,就可以買間三房。而家阿爸住公屋,仲可以綠表買居屋,用盡優惠!」有資金,可謂組合無限!

先買後賣有風險

這樣「先買後賣」的風險,是賣樓時若市況波動,樓價便難以預算。不過觀乎近月二手交投,可見樓價只要調整百分之三至五,便有用家極速「吸」盤,反映肯減價有承接力。加上現時政府「減辣」,樓花期內不計DSD,亦令換樓客有多點時間空間「先買後賣」。根據一一年政府人口普查資料,全港有六成自置物業的業主、即共有七十四萬戶,已無樓債在身。其中最多「自由人」的是灣仔區,達七成三,而多舊樓的九龍城區,達六成七;環宇所在的荃灣區,供滿樓的家庭亦佔總數五成,實力雄厚。中原研究部高級聯席董事黃良昇指:「類似荃灣嘅舊區,好多物業已經供完,加上多分支家庭,換樓能力好強。其實唔只供完樓嘅業主,過去十年買樓嘅業主,身家都有幾成以上升幅。」所謂「造勢不如趁勢」,長實今次食正了換樓客的鬆綁檔期。今年可推售的逾千伙大盤,包括環宇、大埔嵐山及日出康城緻藍天,都盡在長實手。環宇及嵐山的三及四房單位,分別佔項目七成及七成半,緻藍天更全數為「大戶」,以戶戶設有儲物房為賣點。誠哥賣樓,時機往往夠準,拿捏市況及樓價,帶有指標作用。

年報露玄機

不過,長實對上一次投得地皮,已是一二年十一月的事。當時以近三十億元,投得馬鞍山落禾沙彩沙街地皮,此後投地無進賬,用來起樓的土地都是「食老本」。雖然長實副主席李澤鉅,於今年業績後的分析員會議上,指長實一如既往貨如輪轉,但扣除今年已賣出的樓盤,現時長實的土地儲備僅有九百多萬方呎。堂堂四大發展商之一,土儲卻不足一千萬呎,反映其對長遠後市睇法。翻查過去六年長實年報,由誠哥發表的全年回顧,亦愈見悲觀。○八年金融海嘯,誠哥仍信心滿滿:「對未來兩三年之地產價格持樂觀態度。」其後多年,誠哥都指利息低、失業率低,及建築成本上升,預料樓市「平穩發展」。直至去年,誠哥改口風指「香港物業銷售未達預期」,並明言樓市「將繼續由政府政策主導」。

誠哥轉軚 淡出香港

樓價因政策調整

中原集團創辦人施永青斷言,未來發展商會繼續貼市價開盤,「現時新盤開價已沒有溢價可言,二手小業主的持貨能力比發展商更強,發展商要交數、要向股東交代,反而壓力更大。」對於環宇收票反應熱烈,施永青認為:「其實一千方呎以下的三房換樓單位,向來都有本地人的剛性購買力支持,只係政府㩒住個市。」但他強調,這些單位亦敵不過樓價因「政策市」而向下走的趨勢,並維持一年內,中小型單位跌半至一成、豪宅跌一成半至兩成的預期。中大地理與資源管理學系副教授姚松炎,亦贊同樓市會向下走,「以往幾次跌市都係咁,目前美國收水(減少買債)及預期加息,以及中國收緊銀根,令本地通脹放緩,都是樓價向下的訊息。」至於環宇撻著換樓潮,他認為全因食正雙重印花稅「鬆綁」,「去年二月雙重印花稅實施以來,就累積了一批驚被罰重稅的購買力,撞正本月中鬆綁,正好係呢班換樓客出動的時候。」姚氏解釋,新盤的預售樓花期最長達三十個月,即換樓人士買樓花後,已可擁有三年的期權價值,不用急於賤賣舊樓。

同場加映收地未了踩場「燒衣紙」

興建環宇可謂一波三折。○○年港鐵徵地,○七年推出西鐵荃灣西站第七區(TW7,即環宇)作招標,但補地價金額達三十五億元天價,最終因出價不理想而收回。事隔一年,撞正金融海嘯,港鐵將補地價金額減至二十六點六億元,樓面呎價不用二千二百元,長實最終撈底中標。根據港鐵條款,長實須支付全數補地價,另加入場費二億四千萬,以及賣樓收益的零點七五個百分點,予港鐵作代理人費用。於同年年底,長實再賣一成半權益予南豐。按環宇首批及加推折實平均呎價一萬零二百餘元計,項目住宅部分的銷售可望套現約一百二十四億元,扣除補地價、建築費、利息、代理人費用等成本後,長實仍有約六十二億元跟港鐵及南豐分紅。不過多年來,當年政府強行徵地的賠償問題,至今仍未圓滿解決。一直處理事件的立法會議員陳偉業,明言會帶一批舊商戶,在環宇開售時到現樓「燒衣紙」贈興。其實環宇前身,是華基工業中心,二千年,政府以實用面積計算賠償金額,每戶賠約數十萬元,商戶不滿而示威,更霸佔九龍塘火車站企圖跳軌抗議,手法激烈。當日其中一名苦主梁廷燦向本刊坦言,早已簽收了樓價及搬遷賠償,無權再作追討,但他說:「仲有商業賠償呢?我下唔到啖氣!」部分商戶要求再賠數百萬。陳偉業認同部分業主欠法理基礎再追討,但又不想罷休:「佢哋當日唔簽,幾廿萬都無o架!收樓係災難,有人生活無以為繼。個食堂老闆轉做保安後,懷疑因為抵受唔住心理壓力自殺!」環宇將於本週末開賣,屆時商戶現身燒衣紙「贈興」,長實有排煩。

 
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