李志成：環球放水 港樓價量齊升
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GS(14)@2016-08-09 06:43:05【明報專訊】上星期颱風「妮妲」襲港，股市休市一天，然而卻未減市民的置業意欲，部分買家甚至追價入市，不少屋苑錄得價量齊升，一手亦同樣大收旺場，其中有新盤錄得近9倍入票率，反映樓市回穩，第三季表現預料可看高一線。
太古城成交價 創歷來第二高
近日樓市氣氛轉佳，向來有「樓市探熱針」之稱的藍籌屋苑鰂魚涌的太古城率先表現出來，月初本行促成該屋苑首宗巨額成交，位於銀柏閣的複式戶以高達2800萬元易手，銀碼創下歷史紀錄第二高，與最高位僅差約5萬元。至於其他屋苑亦不時錄得買家追價入市個案。
據本行分行所錄得的數字顯示，7月25日至31日的一周，全港20大主要屋苑二手買賣錄約53宗成交，與7月18日至24日的一周約52宗比較，按周升約2%，不僅已連續兩周錄高逾50宗水平，更創自去年4月底以來新高。
一手交投亦同收旺場，尤其以中細價單位最為熾熱，舉例以筍價作招徠的屯門新盤，折實入場費低於200萬元，迅即成為樓市焦點，曾錄得逾3600票，超額認購率接近9倍，吸引一眾年輕上車客，反應相當理想。
一二手情况好轉，與環球經濟轉變不無關係，自英國公投脫歐之後，不少國家放水、減息刺激經濟，在資金寬鬆的環境下，部分熱錢轉而流向黃金或物業等實物。再者，美國延遲加息，低息環境亦有利買家入市，從而帶動樓市反彈，刺激成交量上升。
樓市回穩，就連發展商對投地意欲由審慎趨向樂觀，以油塘一幅臨海住宅地皮為例，上星期由中資財團以40億元高價投得，反映內房看好本港後市，積極進軍香港。由於該地皮樓面地價已高逾7000元，預計每呎價成本亦不菲，預料會進一步刺激樓市價量齊升，相信為第三季樓市增添動力。
香港置業行政總裁
[李志成]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1719&issue=20160808
李志成：樓價反彈 走出負資產陰霾
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GS(14)@2016-08-15 05:26:23【明報專訊】手機遊戲《Pokémon GO》風靡全球，甫登陸香港已掀起捕捉小精靈熱潮，大批玩家化身小精靈訓練員，於各大熱點追蹤小精靈足迹，情况媲美近日本港樓市。多項指標反映樓市回暖，當中被視為不利因素的負資產個案亦大幅回落。近日不少觀望已久的買家終按捺不住主動出擊尋寶，焦點新盤及筍盤集中的二手屋苑人流絡繹不絕，睇樓量顯著回升，為第3季樓市注入動力。
事實上，反映樓市實况的指標不外乎樓價走勢、息口走勢及負資產宗數。下半年各國央行持續「放水」，大印銀紙救市，增添環球股匯市場波動性，避險資金出現大遷移，有部分流入本港物業市場，促使樓價連跌兩季後，終在今年次季回升0.4%，期間銀行不斷改善按揭計劃及以具競爭力的按息吸客，樓市進一步回勇，連向來被視為不利因素的負資產個案亦隨著樓價回升呈減少迹象，逐步走出負資產陰霾，樓市沉寂多時後，終在次季撥開雲霧見青天。
新增負資產按揭佔比小 影響微
根據金管局公布的最新數據，今年第2季錄得1307宗新增負資產住宅按揭貸款個案，按季減少近8.7%，而涉及金額達44.52億元，按季跌幅約9.5%。雖然數字僅涉及銀行提供並已知為負資產的一按貸款，並未包括二按，暫時無法估計整個市場的實際負資產貸款宗數，不過以上述數字作評估，新增負資產住宅按揭貸款個案僅佔整體住宅按揭宗數的0.3%，筆者認為不足以對市場構成嚴重影響，若與2003年高峰期所佔的22%相比，更加相距甚遠。
現時本港銀行體系結餘高企逾2800億元水平，資金相當充裕，相信年內加息機會有限，預期低息年代勢將延續至明年，有助支持樓市向上。
香港置業行政總裁
[李志成]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5888&issue=20160815
李志成：將軍澳新盤火熱顯需求
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GS(14)@2016-09-06 04:29:42【明報專訊】踏入9月份，一手市場烽煙四起，首周末即有3大新盤登場，逾千伙同場對壘，加上仍有多個新盤排隊出籠，預計本月一手成交量可望達3000宗，創2013年4月一手新例生效後的單月新高。上一期提到啟德發展區的首個「港人港地」項目銷情具指標作用，另一邊廂將軍澳新盤需求熾熱，銷售表現亦不容小覷。
兩年間去貨比率達九成半
將軍澳區向來是主要住宅供應庫，每有新盤登場，必掀一陣搶購熱潮，加上該區一手新盤的去貨速度快，故屢次成為市場焦點。根據一手住宅物業銷售資訊網顯示，過去2年，將軍澳區已售出約6800伙新盤單位，現時貨尾僅剩餘約340伙，佔總銷售單位數目約5%，換言之，兩年間的去貨比率高達九成半，反映該區一手需求強勁。
將軍澳區屋苑承接力亦向來甚有保證，近年不少屋苑升勢不俗，潛力絕對不容小覷。根據香港置業資料研究部資料顯示，過去4個月，將軍澳區23大屋苑的註冊量維持約150宗水平以上，而7月平均實用呎價約10,821元，較5月份低位的約10,416元，反彈約3.9%。
個別屋苑的樓價與上半年低位相比，更錄得雙位數升幅，當中東港城及南豐廣場同步上升約12%，其次為君傲灣，升幅亦達約10%。
新盤推售浪接浪，將軍澳區內亦潛在不少實力買家，未來發展前景看俏。從政府統計處數據可見，該區的住戶每月入息中位數約3.3萬港元，買家實力可見一斑。
將軍澳區置業剛性需求殷切，再加上發展商定價克制，首張價單折實後平均呎價約1.1萬元，最低折實價約300萬元便可上車，較部分同區二手屋苑還要低，故該盤一出備受市場關注，超額認購逾16倍，令新盤銷售戰進入白熱化階段。
香港置業行政總裁
[李志成]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0765&issue=20160905
李志成﹕樓市逆轉 港人悲觀轉積極
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GS(14)@2016-09-13 00:07:51【明報專訊】今年上半年樓市成交均陷於超低水平，下半年市况逆轉，價量同步由谷底反彈，市民對後市取態亦出現戲劇性變化。香港置業於第三季進行大型「置業意向調查」，調查發現，預期本港樓價上升的市民，比例按季增加23個百分點，對後市態度由悲觀轉趨積極，為樓市注入強心針。
香港置業日前透過問卷形式進行第三季「置業意向調查」，成功收回718份問卷。結果發現，有42%受訪市民預期全年樓價上升，佔最多數，對比第二季同類型調查，當時預期樓價上升的受訪者佔比不足兩成，只有19%，兩者差距23個百分點，形成強烈對比，當時普遍受訪者均預期樓價下跌，佔比高達58%，對後市持消極態度。現時市民普遍預期樓價有上升空間，當中有23%認為樓價上升5%以內，至於認為上升5%至10%的佔15%，其餘5%則預期樓價上升10%以上，態度積極。
筆者認為，6月份英國宣布脫歐是一個轉捩點，憧憬各國「放水」救市，全球資金大挪移，不但令美國加息步伐受阻，更促使資金回流磚頭，成為推動下半年樓市回升的重要動力。
今年成交量料升一成 樓價持平
與此同時，買家入市意欲有增加趨勢，約50%受訪者表示正在考慮入市，與上次調查結果比較，上升4個百分點，當中約67%擬購一手樓，比例按季增加7.3個百分點，最主要原因是按揭優惠及新盤定價吸引。至於二手樓表現較為遜色，僅約33%受訪者選擇購入二手樓，最主要考慮價錢及可供實地視察，分別佔約31%及20%。
預計未來各區多個新盤魚貫登場，料市場購買力將持續偏向一手市場，筆者展望全年樓市，成交表現雖不及去年，但一、二手註冊量較原先預測可望增加近一成，至於樓價方面，跌幅將持續收窄，料全年走勢持平。
香港置業行政總裁
[李志成]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3387&issue=20160912
李志成：樓市供不應求 粒粒皆辛苦
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GS(14)@2016-09-27 07:03:05【明報專訊】近日橫洲發展引起全城關注，特首更為事件特別召開記者會解釋始末，會上總結時更以「粒粒皆辛苦」形容政府拓地建屋的困境。的確，香港土地有限，人口卻持續上升，房屋供應速度追不上市民需要，住屋問題持續困擾不少港人。由於「安居樂業」並不容易，同時要面對生活及經濟等壓力，日積月累逐步誘發，甚至加深社會不同層次的矛盾，欲改變這種狀態，致力解決住屋難題成為政府多年來的施政重點。
近年除了推出一系列的樓市「辣招」壓抑炒風之外，持續增加房屋供應和土地儲備，亦屬政府解決房屋問題的主要策略。今年初政府公佈了未來5年計劃，由香港房屋委員會及香港房屋協會興建的公營房屋單位預計約9.71萬個單位，當中公屋單位約7.67萬個，資助出售單位約2.04萬個。至於私樓方面，預計未來3至4年一手住宅市場的供應量約9.3萬個單位，是自2004年9月起政府按季度公佈供應數字以來的新高。
辣招壓抑業主換樓 鎖死二手盤
從數字上看，政府增加房屋供應決心可見一斑，亦見政府積極搭建置業階層，透過推行不同房屋供應助市民置業。以「辣招稅」壓抑業主換樓行為，鎖死二手盤源供應和流轉。事實上，以目前低空置率、高租金回報、低利率情況下，大部分有財政實力的業主寧願傾向囤積不賣。近月樓市在市場的需求帶動下再度回暖，反映連串辣招僅治標而未能治本，政府有必要適時檢討措施成效，以免市民上車置業「位位皆辛苦」。
香港置業行政總裁
[李志成]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0157&issue=20160926
李志成：年輕人上車的困擾
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GS(14)@2016-10-11 07:51:27【明報專訊】早前新生代候任立法會議員游蕙禎，在一個論壇上以大膽言論談及年輕人的生存空間，措辭用字即時引起社會廣泛討論，姑勿論是否過度露骨，背後所涉及的是不容忽視的議題，政府針對年輕人提供的住屋支援措施有限，社會新鮮人難以置業，某程度削弱他們對香港歸屬感，部分甚至選擇移居海外，導致人才流失，長遠或許降低香港的競爭力。
月入萬三青年 僅能負擔150萬樓
以現今大部分青年人收入較難負擔私樓樓價，據早前政府發表的《2016年半年經濟報告》，發現90後大學生投身社會的起薪點月入約1.49萬元，較70後大學生當年約1.7萬元，減少約12.4%；專上學歷的90後青年約1.11萬元，亦較20年前的畢業生下跌17%。至於政府統計處資料亦顯示，2015年的20歲至29歲組別中，男和女的每月就業收入中位數分別約1.3萬元及1.17萬元。
假設月入1.3萬元的青年想入市，他選擇以九成按揭、利率2.15厘、供款年期30年期申請樓按的話，根據金管局指引，銀行為他計算過供款與入息比率及壓力測試後，他們僅能選擇負擔約150萬元的物業。若然找到願意一起供樓的伴侶，可選的樓價當然可提高許多，但這又牽涉到另一個問題，究竟是有樓才結婚，還是結婚後才一起儲錢買樓呢？
房屋一直是市民關注的重要民生問題，政府理應重視年輕人，以及社會各個階層市民的住屋需要，幫助不同負擔能力的市民上樓上車，以達到安居樂業，提升社會的和諧和穩定性。 對於年輕人的住屋政策，政府必需多花心思，如提供首次置業優惠、寬減首期等，助他們覓得理想居所。
香港置業行政總裁
[李志成]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8048&issue=20161011
李志成：藏富於樓 老有所依
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GS(14)@2016-10-17 08:00:34【明報專訊】俗稱「逆按揭」的安老按揭計劃，在香港推行近5年，過往只接受私樓業主申請，但近期該計劃擴展至未補地價的資助房屋，包括居屋、夾屋及公屋等，預計增加逾百萬位市民受惠。計劃讓長者業主將自住物業作為抵押品按給銀行，並繼續居住於原有物業直至百年歸老，同時每月領取一筆款項作為生活費。對於存款有限，或大部分資產鎖死在物業的長者業主來說，該計劃不失是一個自給自足的另類方法。
不少長者一生埋頭工作，將大部分積蓄投放於撫養子女及供樓上，到年老時已無多少生活費。加上香港生活逼人，就算要求不高，支出也不少。若然子女有獨立成家的想法，平日已事事「慳到盡」的方法儲錢上車，更可能減少家用金額。而逆按揭就正可將長者的資產釋放出來，應付退休生活所需。
表面來看，對於完全擁有業權的長者業主來說，承做逆按揭期間，仍保有業主身份，繼續安居於物業，同時申請人可按年支或按月支取款項作生活費用。
逆按揭擴至資助房屋 更多長者受惠
買磚頭「藏富於樓」向來是華人傳統投資智慧，因為紜紜投資中，買樓可說是比較長遠及穩定的投資，其最大優點不僅是提供有瓦遮頭的住所，過程中更可透過樓換樓，以改善環境居所，及增加個人資產總值。「老有所養」是人生理想，每個人也追求安享晚年、生活無憂。縱使老來未能靠子女生活，手握物業亦能令人老有所依，逆按揭讓長者可繼續享有穩定的生活居所，相信計劃擴展至資助房屋，令更多長者受惠，亦給人多一個退休生活選擇。
香港置業行政總裁
[李志成]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9374&issue=20161017
李志成：過度加辣 扭曲樓市
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GS(14)@2016-11-08 05:35:43【明報專訊】上星期樓市大事連連，先有中資發展商以高價88億元投得啟德地，每方呎樓面地價約1.35萬元，是九龍東歷來呎價最貴地皮。其後，政府突然加辣，全面提高買賣住宅物業印花稅稅率，將買入第二層住宅所繳付的雙重印花稅，劃一上調徵收15%稅項，措施第二天起即時生效，殺個措手不及。今次政府再出手干預，嚴重打擊樓市，料交投量將大幅下跌逾半，樓價更將下跌5%。
今次政府再加辣，料對樓市帶來多重負面影響。首先，措施壓抑投資客入市意欲，對於有意購入中小型物業的投資者來說，新稅率足令他們卻步。以400萬元的住宅物業為例，舊稅項DSD稅項為4.5%，但新例後即增至15%，即是由原先的18萬元，急升至60萬元，升幅達2.3倍。
另一方面，新辣招亦令換樓鏈進一步斷裂，因換樓業主未賣出自住單位前，需先繳付高昂的稅率以購買第二物業，所以會降低換樓需求。同時，以目前低空置率、高租金回報、低利率的情況下，持貨能力高的二手業主賣樓意欲亦會急降，因為將來買回物業的交易成本大增，故措施將鎖死二手盤源供應和流轉，預期二手交投量將因此大幅下跌逾半，並處於低水平徘徊。
業主賣樓意欲降 二手再冰封
觀乎今年年初樓市陷入冰封，1月份一、二手住宅註冊共錄約2109宗，二手住宅註冊量僅錄約1658宗，是有紀錄以來新低。經歷一段時間調整後，樓市才漸漸回暖，加上年中英國脫歐、人民幣貶值效應下，吸引資金流入本港樓市，8至10月二手註冊量平穩維持約4000宗水平以上，原本有望樓市可繼續平穩發展。惟政府突然出招干預，有礙樓市健康發展，打擊買家入市信心，只會令樓市雪上加霜。
香港置業行政總裁
[李志成]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0175&issue=20161107
李志成：特朗普影響遠不及辣招
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GS(14)@2016-11-15 07:58:32【明報專訊】最近全球焦點落在美國總統大選，結果「狂人」特朗普當選成為美國第48屆總統，令市場大感意料，更有聲音指將會是世紀「黑天鵝」，恆生指數曾大幅下跌，股市波動不穩，令後市增添不明朗因素。股樓向來唇齒相依，假若股市持續出現深度調整，港樓亦難獨善其身，預料短期內買賣氣氛轉淡。
事實上，特朗普自宣佈參選以來，多次發表針對中美經貿關係的言論，或將引起國際間貿易摩擦，然而中國以至全球經濟會否被他搞垮呢？仍是未知之數，畢竟參選口號與上場執政是兩碼子的事，首當其衝的中國亦似乎未見有過多憂慮，上星期五知名網銷平台推「雙11購物狂歡節」，半天銷售額已超過去年的全日總銷售。全國零售消費氣氛火熱，整體市場情緒向好，甚有「馬照跑、舞照跳」的氣氛。
美國與香港雖然相隔半個地球之遙，但美國政策足以左右全球經濟發展，聯儲局會否於年底加息，亦將影響本港銀行利率走勢，本港樓市多少亦受美國大選影響。然而打擊港樓最深的，也莫過於政府突然宣佈加辣，把雙倍印花稅劃一調升至15%，新措施打擊買家置業信心，預計即使樓價出現調整，亦未必有太多準買家會下定決心入市，預料交投量挫近半。
再者，新措施令投資者及換樓客買賣成本上升，預料買賣雙方會暫時按兵不動觀望後市，故二手交投明顯回落。資料顯示，受新辣招所拖累，二手交投顯著回落。以港、九、新界三區劃分上周之二手成交，三區當中以九龍區跌幅最凌厲，按周跌約50%，新界區則按周跌36%，至於港島區跌11%。 究竟本港購買力及剛性需求能否持續？樓市將何去何從？或可從下一個大型新盤銷售表現中得到啟示。
香港置業行政總裁
[李志成]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8291&issue=20161114
李志成：港難跟加息 影響樓巿有限
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GS(14)@2016-11-21 04:56:03【明報專訊】特朗普當選總統後，市場聚焦美國加息幅度和速度。上周聯儲局主席耶倫暗示不想延遲加息，以免引發風險，刺激市場過度冒險，削弱金融體系的穩定性。故此，市場普遍預期美國12月加息機會高。雖然加息呼聲高漲，但按照現時港美息差及銀行結餘來看，本港短時間內跟隨加息的機會不高，料對樓市影響有限。
政策利好上車客 保用家需求
香港利率已維持長時間低息環境，自2008年起至今，香港住宅的最優惠利率按揭（P按）一直處於約3厘或以下水平，與2000年高位的約8厘相比，相差約5厘。於這段期間入市的買家，已經節省大筆利息，加上樓價持續上升，大部分業主都屬贏家。
再者，低息環境之下，業主供樓負擔相對較輕，「供平過租」已成常態，加上租金屬於純支出，並無任何投資或儲蓄成分，更變相幫業主供樓，業主於租約期滿後更有權加租、收樓，對安定生活帶來影響；相反，買樓不但可以作為安樂居所，完成供款年期後更可擁有全部業權，有積聚財富的價值，業主更可透過買賣物業從中獲利，讓資產得以增值。
展望來年，相信息口持續低企、社會置業需求依然強烈，加上政策利好上車客，可吸引不少用家入市。倘美國年底加息，2017年會否繼續推動加息步伐，仍存有相當多的變數。加上不按常理出牌的特朗普上場後，金融市場或更加波動不穩，故吸引投資者將目光轉移在相較穩定的物業資產，預料樓市仍有龐大的承接力，購買力將集中於中上價或豪宅物業等。
香港置業行政總裁
[李志成]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8432&issue=20161121
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