李志成：新年後料小陽春
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GS(14)@2016-12-19 06:29:55【明報專訊】上星期美國聯儲局宣布加息0.25厘，為去年12月以來再次加息，升幅符合市場預期。由於消息已被市場提前消化，加上升幅溫和，預期今次落實加息所帶來的負面影響有限，或誘使部分業主減價放盤，故短期內樓價將回調約5%。待調整期結束後，購買力將逐漸回復，預計農曆新年後爆發小陽春。
現時港息仍處於極低水平，資金為求出路，將繼續追捧房地產市場作穩健投資。根據本行資料研究部資料顯示，現時實質利率仍處於負水平，相反樓價持續上揚，市民為了保本增值，料將資金投放樓市。
由於香港銀行體系結餘龐大，資金充裕，更有大型銀行於加息後宣布最優惠利率維持不變。縱使香港銀行跟隨美國加息步伐，料速度和幅度亦相對溫和，本港供樓負擔比率未見大升。惟美國加息影響遠不及港府加辣，辣招嚴重封鎖二手盤源，影響物業流通量，加上年底節日氣氛濃厚，令二手交投量維持低水平橫行。
美加息影響不及港加辣
據本行前線分行所錄得的數字顯示，綜合前周（12月5日至12月11日）全港20大主要屋苑二手買賣錄15宗成交，較上一周表現相若。相信是受新辣招實施影響，大部分業主抱觀望態度，加上惜貨如金，不惜封盤或轉賣為租，以靜觀後市變化。同時，業主在價錢上均未有太大讓步，議價空間有限，與買家期望相差一大截，令二手步伐減慢。
另一方面，發展商放慢推盤步伐，一手表現亦淡靜，以目前市况，料12月全月一手私樓註冊量僅錄得500宗水平，屆時將回到本年初的低水平。
香港置業行政總裁
[李志成]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7833&issue=20161219
李志成：今年一手將創紀錄新高
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GS(14)@2017-01-04 00:33:22【明報專訊】轉眼已踏入2017年，在此祝各位新年快樂，身體健康！回顧去年本港樓市跌宕起伏，年初樓價回落調整，正當市場普遍預測走勢持續向下時，年中接連出現震撼的多個國際大事，促使本港樓價重拾升軌。展望今年，發展商將保持推盤步伐，故一手私樓註冊量有望創1996年以來有紀錄新高。
去年一二手交投表現更呈兩極化，發展商為求吸客，去年多以貼二手價推盤，加上配以層出不窮的按揭優惠和付款方式吸客，促使購買力投入一手市場，預計去年一手私樓註冊量將達1.7萬宗，較前年的約1.68萬宗，上升約1.2%；註冊金額創有紀錄以來新高，預計去年錄約1,900億元，較前年的約1,622億元，上升約17.1%。
二手註冊量跌 拖累整體樓市
二手方面，由於預計今年本港加息幅度有限，二手業主持貨能力仍高，料在價錢上亦未肯輕易讓步，新辣招更令部分換樓客卻步，使二手交投受壓，預料二手住宅註冊量會再度下滑至3.6萬宗，失守4萬宗水平，再創新低，二手註冊金額料錄約2100億元，跌約14.3%。
由於政府再度加辣增加買賣住宅物業成本，惟非住宅買賣至今仍未受政府規管，投資者有機會轉戰非住宅市場，故預期一手私宅及非住宅註冊量將錄升幅，惟不敵二手住宅註冊量跌幅，拖累整體樓市，故預計今年整體物業註冊量和註冊金額亦錄跌幅，預計整體物業註冊量錄約7萬宗，較去年的約7.2萬宗，跌約3%；整體物業註冊金額方面，料錄約5100億元，較去年的約5300億元跌約4%，跌幅稍高於宗數。
香港置業行政總裁
[李志成]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7164&issue=20170103
李志成：新盤出籠 帶動樓市氣氛
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GS(14)@2017-01-09 08:06:45【明報專訊】今年一手勢成焦點，預計今年全港有機會推出的新供應單位涉約2.8萬伙。近日新界和九龍區已分別有2個大型新盤率先開價，為今年新盤戰打響頭炮，從發展商定價和銷售策略來看，反映近期市况好轉，加強發展商推盤信心，紛紛把握機會速速推盤，預計上述新盤農曆年前後出籠。
觀乎政府自去年11月加辣後，物業市場即時冷卻，二手更嚴重受挫。據主要反映去年11月市况的12月註冊數字顯示，12月錄約6967宗整體物業註冊個案（包括一、二手住宅、一手公營房屋、工商舖及車位），較上一個月的8618宗按月跌約19.2%。二手住宅註冊量方面，表現更跑輸大市，僅錄約3259宗，按月跌約31.4%。相信受政府加辣影響，買賣雙方均不敢輕舉妄動，大多數選擇採取觀望態度，加上正值年尾，節日氣氛濃厚氣，故交投量下跌。
但經過一段時間後，新辣稅的效應已大半被市場消化，買家重拾入市信心，部分準買家出動睇樓尋找心水單位，多個屋苑睇樓量有上升的趨勢，加上經過兩個月多月以來沉寂，市場累積了不少購買力，故此近期二手市場不時錄得高價成交個案，交投步伐亦呈加快迹象。根據本行前線資料顯示，十大主要藍籌屋苑於元旦假期錄得8宗成交，與聖誕長假及去年的元旦假期的8宗，表現相若。惟現時二手盤源短缺，普遍業主開價強硬，普遍減價幅度僅約3%至5%，影響成交量未能全線加快。
眼見市况好轉，發展商亦趁勢抓緊市場機遇。踏入2017年，已有兩大新盤率先開價互拗手瓜，此外，有多個新盤如箭在弦，隨時候命出場，極有機會月內推出。配合層出不窮的優惠，因此首季新盤市場料相當熱鬧，進一步推動樓市買賣氣氛。
香港置業行政總裁
[李志成]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6591&issue=20170109
李志成：車位有價有市 成交創新高
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GS(14)@2017-01-17 01:45:43【明報專訊】近期發展商摩拳擦掌，準備新一輪的推盤潮，新界和九龍區同步有新盤開售，市場反應熱烈，發展商亦順勢加推並提價，相信是為了測試市場的承接力。除了一手火熱，車位方面亦水漲船高，以將軍澳為例，近日更錄得近200萬的車成交，創區內車位做價新高。
據土地註冊處最新資料顯示，12月整體物業註冊量共錄約6967宗，比起11月的約8618宗按月跌約兩成，整體物業註冊按月回落。反觀12月純車位註冊共錄約2430宗，相比11月的約1050宗按月大升約1.3倍，創下4年單月新高；註冊金額亦同見急升升幅，錄約25.92億元，按月升約八成，反映車位市場火熱，去貨速度持續凌厲。
三區之中，以新界區之註冊佔最多數，12月錄約1722宗，按月急升約1.6倍，比率高逾七成；九龍區錄約479宗，比上月約255宗按月升約九成；港島區則錄約229宗，按月升約七成半。由於三區同錄升幅，帶動整體純車位註冊量急升。
入場費低 政策制肘少
自政府對樓市加辣之後，車位續受市場追捧，畢竟與物業相比，投資車位的金額及政策制肘較少，在資金缺乏出路的情况下，令車位投資較受買家歡迎。此外，打理車位相對較為容易，基本上只需付出管理費和差餉，毋須額外支出用作翻新及裝修、甚至是維修費等，令資金調動方面更為靈活，亦不用擔心租霸，故吸引不少投資者垂青。 值得注意的是，畢竟車位始終非「必須品」，假若遇上經濟出現疲弱，車位價格易受影響，因此，揀選車位十分考驗投資者的目光，是否懂得承接抗跌力較強的靚車位。
香港置業行政總裁
[李志成]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1532&issue=20170116
李志成：施政報告對樓市影響有限
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GS(14)@2017-01-24 00:10:20【明報專訊】政府換屆在即，業界最關注房屋政策發展方向，特首梁振英日前公布任內最後一份施政報告，一如以往，以短中長期土地及房屋供應為目標，並見有重大土地及房屋的新政推出，不過亦未有進一步推出壓抑樓市措施，令樓市暫有喘息的空間，預料短期內對樓市影響不大。筆者認為，施政報告驚喜欠奉，期望新一任特首上場，在制定房屋政策方面，能夠因時制宜，宜因應市况及市民上車置業的實際能力，採取適當的調節，不宜一意孤行以辣招壓市，令市場出現嚴重扭曲的情况。
辣招壓市 令市場嚴重扭曲
近年政府積極增加房屋供應，為市民搭建置業階層，理論上對有意置業人士有利，不過實際上，政府連環推出收緊按揭及3D辣招等措施，大大提高置業的入場門檻，窒礙成交步伐，更甚的是，措施導致二手盤源供應大打折扣，斬斷市場的換樓鏈，令物業流轉顯著減慢。
現時二手市場出現長期缺盤情况，成交量亦每下愈况，據土地註冊處資料顯示，二手住宅註冊量表現跑輸大市，1月至今（截至18日）錄1774宗二手住宅註冊，較12月同期的2181宗按月跌約18.7%，預料1月全月二手將回落至不足3000宗水平。雖然市民上車置業需求不斷，但業主惜售物業，並採取善價而沽策略，更令樓價出現乾升現象。
筆者相信，樓市健康發展須對症下藥，促請新一任政府要正視問題癥結，在增加供應穩定樓市的同時，要定期檢討樓市措施成效，有需要時應適當地進行調節，逐步放寬解辣，幫助有需要的市民上車，避免樓市措施過辣，讓市場得以重回正軌。
香港置業行政總裁
[李志成]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2626&issue=20170123
李志成：九龍豪宅升 雞年續看俏
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GS(14)@2017-02-06 07:33:56【明報專訊】踏入丁酉雞年，筆者祝願各位新一年全港市民心想事成、財運亨通，有意置業的人士則上車換樓、得心應手！
樓市於農曆新年期間，成交向來疏落，不少業主及準買家選擇外出旅遊及拜年度新歲，暫緩置業計劃，令二手市場陷入冰封狀態。雞年新春農曆年4日長假，十大二手屋苑成交只有2個屋苑「開齋」，與去年猴年新春農曆年5日長假的零成交比較，表現可謂不相伯仲。不過一手樓巿則早於新春前已爆發小陽春，究其原因，巿場逐漸消化去年底推出的辣招影響，發展商推出優惠攻勢招徠客戶奏效，以致雞年前夕新盤大開旺局。相信春節假期過後，新盤熱潮將延續，惟二手成交量短期內續於低位徘徊。
現時新盤市場處於旺勢，市場對優質物業需求殷切，尤其豪宅市場，頻頻錄得成交，當中九龍區豪宅表現最理想。根據香港置業研究部及土地註冊處最新資料顯示，截至2016年，九龍區（包括西貢及將軍澳）逾2000萬元一手私樓註冊量暫錄得約647宗，較2015年全年錄得約376宗上升超過七成，期內註冊金額同步上升，由156億元增至252.8億元，升幅達62%，在市場資金支持下，九龍豪宅項目承接力強勁，在過去一年錄得價量齊升，升幅超逾新界及港島，一枝獨秀跑贏大市。
由於目前市區一、二手豪宅需求不斷，但盤源供應緊絀，故市場出現供不應求的情况。從香港置業研究部數據可見，去年全年九龍區一手私樓錄得的註冊量錄得647宗，單是何文田區逾2000萬元一手私樓註冊量已錄得385宗，佔比高達六成，可謂獨領風騷。
香港置業行政總裁
[李志成]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7697&issue=20170206
李志成：港低息持續 換樓客出動
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GS(14)@2017-03-22 00:18:29【明報專訊】美國聯儲局上周宣布加息0.25厘後，市場暫未見太大反應，多個新盤即接力登場，由新盤的入票及銷售情况可見，無論用家及投資者均積極物色單位，反映美加息無礙港樓市熱鬧氣氛。
近年銀行之間按揭競爭愈趨白熱化，回顧6前年，當時銀行提供的H按計劃，實際利率約2厘水平，與現時實際供樓利率比較，未有明顯上升，部分銀行提供的按揭實際利息甚至低於2厘以下，由此看來，業主借貸成本相若。
上車客做好加息準備
最近更有消息傳出，有銀行計劃就樓按貸款額700萬元以上客戶，個別提供H加1.3厘按息，即實際供款利率約1.92厘，至於按揭額達500萬元或以上，有指部分銀行亦可批出全期低至H加1.32厘利率（實際供款息率約1.94厘），加上現時本港銀行水浸，銀行結餘保持2500億以上水平，反映本港銀行有力維持低息環境。
事實上，近期除用家及長線投資者入市，市場亦漸見有換樓客出動，究其原因，在過去數年樓市升市期間，手持的物業已累積一定升幅，增強財政實力，部分家庭隨着家庭人數增加及工作區域變化而有意換樓，有意升級換樓，加上本港近年按息持續低企，現階段換樓的借貸成本變化不大，即使未來加息，換樓客仍可把握低息尾班車入市，一方面高沽現時手上持有的物業。雖然不少人士均預期，本年內香港有機會跟隨美國加息，不過根據上周美國加息後本行調查顯示，不少有意於本年內置業人士早已對加息做好準備，除非美國加息步伐提速，增加市場的波動性，否則短期內本港低息環境仍可持續。
香港置業行政總裁
[李志成]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0546&issue=20170320
李志成：樓市回勇 居屋也瘋狂
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GS(14)@2017-04-04 08:26:54【明報專訊】特首選戰結束，市場人士關注新政府的房策，甚至揣測或有新一輪辣招推出。不過市民入市意欲不減，新一期居屋成為不少人關心話題，三個新居屋，包括彩虹彩興苑、大嶼山梅窩銀蔚苑及銀河苑，於3月30日起接受申請，首天即收到約1,800份居屋申請表，較上批申請大幅高出19倍，反應相當不俗。
雖然今次推出的居屋單位其中2個屋苑位於梅窩，位處偏遠，而入場費亦涉資近140萬元，但仍有很多市民考慮申請，由相關報道訪問的申請者回應可知，市場對上市及細價樓需求仍然非常殷切。
事實上，據土地註冊處最新資料顯示，3月份截至29日二手居屋交易註冊量共約434宗，較2月全月354宗，按月升約22.6%；近日市場亦屢傳誕生居屋王，其中包括鰂魚涌康山花園有高層戶，以約 662 萬元、實用呎價15,360 元售出，膺全港居屋王。同屋苑另一高層戶，近日亦以約840 萬元、實用呎價約14,189元易手，成交額創全港居屋新高。
即使住宅林立的將軍澳區，近日亦有居屋屋苑錄破頂成交。其中顯明苑一高層戶，近日以約 303萬元易手，呎價達14,093元，成新界居屋王；反映在樓市持續向好下，市場無論對一二手屋苑，以至資助房屋均感興趣。
候任行政長官雖然尚未履新，不過其建議短期措施會推出試驗計劃，准許約25萬個未補差價的居屋，可以在市場分租，相信亦為支持居屋市場後市的利好消息之一。以目前一二手居屋市况、樓價400萬元以下仍可承做九成按揭，以及預期未來居屋租賃政策可能放寬等因素下，可以預期居屋市場將有機會成為下一升浪。
香港置業行政總裁
[李志成]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3761&issue=20170403
韋志成：盼完成市建局任期
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GS(14)@2017-04-08 11:43:40【本報訊】曾與候任特首林鄭月娥一同在發展局共事的市建局行政總監韋志成（圖），盛傳會加入林鄭問責班子掌管發展局。韋志成承認一直有與林鄭接觸，但指自己盼完成為期3年、即至2019年的市建局行政總監任期。另外，民政事務局局長劉江華被指會在下屆政府轉任政制及內地事務局，劉避談指要由下任特首決定。工程師出身的韋志成80年代加入政府，先後於環境運輸及工務局、路政署等工作，2010年中起出任發展局常秘，主責該局工務政策，而當時發展局局長正是林鄭。韋於前年退休，去年加入市建局。他昨接受電台訪問後被問到會否加入林鄭班子，他承認一直有與林鄭聯繫，但未有透露近日有否會面，他只呼籲社會給予林鄭時間組班，並表示希望完成市建局3年任期。至於劉江華亦沒正面回應會否留任。他推說下屆政府組班是林鄭工作，他並無補充。而商務及經濟發展局局長蘇錦樑亦沒回應會否留任的問題。■記者呂浩然
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170407/19982663
李志成：樓神舖王也入市
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GS(14)@2017-04-10 23:32:12【明報專訊】樓市氣氛轉熾，不少知名人士相繼入市，當中最為市場談論的包括由豐泰地產投資發展的馬頭角銅璵，獲資深投資者、人稱「舖王」的鄧成波以約13億元「全幢買起」；此外，長實「樓神」趙國雄近期亦出手以約9430萬元購入中半山The Albany一個單位。
近月無論豪宅新盤及二手屋苑大碼成交齊齊向升，按土地註冊處資料顯示，3月份二手住宅註冊錄4636宗，註冊金額錄得約303.7億元。若以金額劃分3月之二手註冊量，以逾千萬元大額成交升幅最高。資料顯示，1000萬元以上為錄得最高升幅的類別，3月共錄得521宗，較2月的255宗按月急升逾倍，即約104.3%，市場購買力可見一斑。
一手方面，雖然3月份一手私樓註冊量錄1437宗，較2月的1472宗按月跌約2.4%，不過一手私樓註冊金額錄約207.2億元，較2月的約173.3億元按月升約19.6%，當中2000萬元以上的註冊則錄257宗，按月逆市升約108.9%。
豪宅升值潛力看俏
另外，近期亦有本地家族客人連環購入6伙天鑄，涉及金額約5億元。雖然3月份多個大型新盤一推即大賣，但不少仍未趕及於3月份登記，料4月才全面反映出來。在名人豪客齊入市下，發展商繼續加快手上項目部署，而在本港內部需求不減，加上豪宅地段難求下，市場對豪宅物業需求漸見強勁，豪客入市意欲強，可以預期在樓價長遠向升，優質豪宅地皮買少見少下，市場對豪宅物業升值潛力均看高一線，可以預期未來豪宅成交量將繼續向上。
香港置業行政總裁
[李志成]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6344&issue=20170410
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