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五至八年內有兩間樓收​租 Home Blogger

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大雄: 你好! 小弟今年24現在同父母在街市開舖…父早在有強積金開始就開始用供$800 (報自僱)母報家庭主婦 (沒有收入)小弟在街市幫手沒有正式支人工…(打算報自僱,做數…不過唔知怎樣報比較好…)

 

我同父母 每月淨儲6M另外還有一位姐姐27歲做SALES月入平均14000   沒有儲蓄-.-現有 47年唐樓A(~200M) 自住 沒有欠債剛剛買了 240萬連租約樓B 收租 可收$8000 按5成 分30年 2.15 姐姐供 爸爸名另外有70萬HKD 和 30萬人民幣定存到2013 年中

 

因為父母年紀唔少,想係5~8年內有兩間以上收租之用….小弟想47年唐樓買給姐姐,套現100M 作5成按,再租給父親8000,可以增加姐的借貸能力套現100M——>先轉人民幣定存半年 半年後有父親交租給姐姐的紀錄 可以增加姐的借貸能力14000+8000(0.7) 作收入…再用100M人民幣+70M HKD 買C

 

現在只能用姐姐去借錢…小弟就不用借原因一 現在樓價覺得高,所以只用姐姐,留小弟的能力下跌之用原因二 小弟還沒有想到支多少人工給自己比較好…以上是大約的想法可以嗎…??另外我自己的收入可以怎樣做數??小弟同父母是保守之人,股票有買,不過都係覺得買樓儲錢比較好~麻煩你…..謝謝你…

 

對不起遲覆了,諗樣同大家一樣,希望盡用每一天,休息時盡情休息。大雄既工作及財政狀況,係想運用借貸力時都唔想見到既,情況包有自僱冇入息證明、抵押品(樓宇)年歲高、樓宇業主高、姐姐的負債比率亦因剛買入2.40mil樓而加高了,係呢個三高一低情況下點攪呢?

首先如將唐樓賣比姐姐,先要考慮如家姐再供多一間樓能否承擔,即將47年唐樓賣比家姐,假設借一百萬,每月都要還近5000蚊,恐怕加埋上一間會令個人負擔比率超過50%,即個人總債項超過總收入的50%。

你賣左間樓比姐姐,就當租金係八千,冇番半年租金收入記錄銀行係唔會將該租金當作入息証明的! 就當你連約成交,係做按揭時提供租約,但係個租客又係賣樓業主本人(即你父親),諗樣真係諗唔到銀行會唔會接受。如用差餉估值計租金,個租值可以同市場價差好遠,所以你諗既「 14000+8000(0.7)」二穿一,未必可行。

另一點要注意,係47年樓齡用作按揭好難做到廿年供款以上。連十五至廿年都已難批。對症下藥應該要換樓,47年既自住樓有兩個諗法,一係趁高售出,但新買入既樓可以要細些少。一係搵人幫你攪「多間隔用途房」,谷高回報。除非你間樓有機被人收購,或有可能整做樓上鋪,否則你要諗諗趁高出貨。

或者唔駛諗得咁複雜,其實手上約一百萬港元現金可等時機,過幾年再買入樓房收租。現47年自住樓可能父母住慣左,賣唔成就算。不過為長遠計,你自己一定要整番d收入,用現稅階計報約兩萬月入實適宜。因為你自己有免稅額約11萬,如父母超60歲更可埋父母免稅額,有祖父母免稅額亦可報埋上去,計及稅階你都係交一萬幾千稅。你當資助下政府,睇下佢有冇建房福利惠及你啦,請你自己暫不要做業主,看政府有何「梁策」!

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股價震盪》高盛最高喊上一千六 轉瞬變臉下修至八十六 外資也會看走眼散戶盡信恐大失血

2013-08-12  TWM
 
 

 

不到兩年的時間,宏達電市值驟減八八%,金額高達九千四百億元,最大的輸家當屬外資與散戶。從一度最看好宏達電目標價高達一六五○元,到如今看最低的目標價僅剩七十一元,外資評價宏達電的起落,幾可寫成一部台股最發人深省的投資啟示錄。

撰文‧謝富旭

兩年前,宏達電獲利最意氣風發時,外資給予最高的目標價達一六五○元;如今,隨著宏達電獲利急轉直下,即使背負市場罵名,眾多外資券商分析師甚至不留情面地調降宏達電目標價至兩位數(七十至九十幾元)。但宏達電股價落難,最大的苦主不僅是散戶,連外資(指外資券商所服務的客戶)本身也損失慘重!

從證交所的宏達電外資庫存觀察,宏達電股價於二○一一年四月二十八日寫下一千三百元的天價時,當時外資持股高達五十三.一萬張,占宏達電股權六二.六%,可謂外資持股過半的「外國公司」。自此之後,宏達電展開驚心動魄的三段跌勢,一直到第二段跌勢展開,外資才猛然明顯減碼。

外資也是受害苦主

儘管損失慘重 卻能即時停損減碼 第一段跌勢是從一千三百元跌至四百元,時間是一一年五月至一一年十二月初。這七個月,外資對宏達電「崩壞」半信半疑,於是僅減碼六.八萬張,約一二.八%,但期間宏達電跌幅卻高達六九%。

外資減碼宏達電,賣價大多落在四百元以下,在四百至一五○元,外資總計減碼宏達電高達二十五.三萬張,外資持股比重從五三%驟降至二三%,可見,外資操作宏達電不見得有多高明。這是外資「買方」(主要是指共同基金與對沖基金)的情況,充當投資軍師的外資「賣方」(指外資券商研究部門),其對宏達電的建議,說實在也是半斤八兩。

外資「賣方」對宏達電目標價的預測高點集中落在一一年四至五月,當時宏達電股價已來到一千二百元上下;然而,由於宏達電獲利數字火紅,外資賣方分析師紛紛對目標價給予極高的評價,清一色估一千元以上。當時較保守的摩根士丹利給一千一百元,而高盛給一千六百元,摩根大通與巴克萊也分別給一千六百與一六五○元的極高評價。

一一年七月,宏達電與蘋果間的專利侵權官司白熱化,花旗分析師張凱偉開出第一槍,將宏達電目標價從一四七○元降至九七○元(當時宏達電股價仍在千元以上),甚至引發後來宏達電提告。同年八月間,宏達電罕見出現大批經理人股票申讓潮,股價加速下跌。然而,一直到一一年十一月至一二年一月初,外資賣方分析師才明顯調降目標價。但是,與宏達電最有淵源的高盛,仍給予七五○元高評價,其餘約落在四百至六百元。

因此,一般投資人如果太相信外資研究報告,在一千二百元上下買進宏達電,並期待會漲到一千六百元,不但不可能賺到錢,還會嚴重套牢,並且隨著宏達電股價暴跌而難以自拔。

所幸,台灣投資人對追高股價一直存有戒心,從散戶指標──融資餘額觀之,宏達電股價攻上千元關卡時,融資餘額不增反減,因此套在千元以上的投資人應該不多。

問題是,散戶也許抗拒得了外資報告給宏達電目標價一千六百元的魅惑,卻抗拒不了宏達電從一千三百元天價腰斬後,股價看似跳樓大拍賣的誘惑。

去年五月中旬,宏達電股價失守四百元大關,融資餘額至此開始爆量激增。宏達電融資餘額從三萬餘張一路飆升,即使股價跌破一六○元融資追繳火線,融資餘額仍節節升高至七.六萬張,雖顯示散戶打死不退的意志,但卻損失慘重。相對之下,外資法人大幅減碼宏達電雖落在四百元以下,儘管損失不貲,但其壯士斷腕般停損減碼的決心,則是散戶不能及。

別把外資報告當成寶

看不準是正常 長短線參考價值均不足從目前宏達電股價僅一五○元上下觀之,對照外資過去兩年對其所做評估,頗令這群年薪數百萬甚至上千萬元的外資金童難堪。其中,高盛的角色最值得玩味。

高盛不僅是第一家喊出宏達電千元目標價的外資,宏達電現任財務長張嘉臨與前投資人關係部門主管鄭昭義,均是從高盛挖角而來,兩家公司關係匪淺,也引發外界聯想。在調降宏達電的動作中,素來以快、狠、準著稱的高盛竟頻頻慢半拍,恐讓其客戶對旗下分析師的信心產生動搖。

不可抹滅的是,在宏達電飆漲的過程中,外資圈中就屬高盛最能「動燭機先」。一○年九月,在宏達電股價剛站上六百元關卡時,高盛就率先喊出千元目標價轟動市場。一一年三月,宏達電剛站上千元大關,高盛再喊出一千四百元目標價(隔一個月後又上修至一千六百元);同時大膽預測宏達電市值三至五年內將翻至一千億美元(當時市值約三百億美元),把宏達電多頭氣勢帶到沸點。

不過,沒想到的是,高盛分析師眼中的一千億美元大夢,如今卻變成宏達電市值從新台幣一兆多元衰退至一千億元市值保衛戰的惡夢。許多不明就裡的投資人,不僅在網路上謾罵,甚至有陰謀論之說,指外資說一套做一套,出報告時,明明就是看多,但外資客戶卻處於賣方,而對外資頗不諒解。問題是,外資分析師真的有意與公司派聯手,坑殺散戶嗎?

曾在外資券商擔任過研究主管的晉昂投顧總經理洪瑞泰說:「外資對個股目標價喊得太高或太低,並非出於惡意,僅能歸咎看不準而已。老實說,市場看得準的分析師本來就不多!」洪瑞泰指出,不管是外資還是本土券商分析師多半是做趨勢研判,看趨勢本來就容易有偏差,總是越漲越看好,越跌越悲觀。

所以,投資人千萬不要把外資分析師研究報告當成寶。大眾證券自營部主管張智超雖有蒐集與閱讀外資研究報告的習慣,但他說:「外資報告在見報前二至三天,往往已經先給VIP級的大客戶看過,讓大客戶提前布局。因此,當外資報告曝光於媒體時,大客戶們該做的都做完了,在短線上已不具任何參考價值!」至於長線,外資券商服務的共同基金操作時間也落在半年至一年,嚴格來說不算是真正的長線。因此,要買睡得著覺的價值型股票,參考價值也不大。

值得注意的是,隨著近幾年來對沖基金影響力日增,外資賣方分析師為迎合客戶所需,對股價短線動能的研究與關照著墨漸深。許多外資圈人士也默認,對沖基金占其外資券商的下單量比重,已經凌駕長線的退休基金或共同基金,躍居成台股外資中「控盤」的主流。

對沖基金成為主流

研究報告用詞勁爆 才能吸引客戶上門這種情勢,無形中將促使外資券商的研究報告無論在觀點或措詞上益加犀利與聳動。一位不願具名的外資分析師說:「其實,我們和媒體一樣,內容要夠勁爆,目標價要夠驚悚,才會勾起客戶買賣的意願。」因此,宏達電第二季法說會一召開完,各家外資無不卯足全勁,用最犀利的觀點、最勁爆的文字,以及最殘酷的目標價「互別苗頭」。

比如說,某外資券商以「掉下來的刀子」為題分析,宏達電仍看不到任何反轉跡象,目標價給予七十一元。也有外資券商以「歷史上從未有手機公司起死回生過」為題,認為宏達電再起機會渺茫,給予自認為「很慷慨」的九十七元目標價。

外資對宏達電股票上的痛賠,以及外資分析師對宏達電評價的看走眼,足以作為投資人殷鑑。畢竟,再精密的財務系統與評價模式,也無法預料瞬息萬變的金融市場與產業競合,更遑論看穿幽微陰暗的人性。

從過度樂觀 到過度悲觀── 宏達電近年股價走勢與外資預測目標價蓄勢待發2010年9月,高盛將目標價從800元調高至1000元,是第一個喊出宏達電上千元的外資券商。

爭先追漲2011年3月,高盛預測宏達電市值在3~5年將成長至1000億美元,當時宏達電市值僅300億美元。喊出目標價為1400元。

過度樂觀2011年4月,高盛調高宏達電目標價至1600元。

警訊乍現2011年7月,宏達電與蘋果專利權官司失利,花旗分析師張凱偉率先下調目標價至千元以下的970元。

豬羊變色2012年1月,宏達電遭蘋果與三星瓜分市占率,外資看法轉趨分歧,麥格里下看450元,高盛為750元。

徹底絕望2013年8月,宏達電上市以來首度出現虧損,外資大降目標價至70~150元。

市場看衰 目標價最低下修至71元──外資法人對宏達電財務預估外資券商投資評等目標價

(元)今年EPS

(元),

預估明年EPS

(元),

預估

巴克萊資本證券減碼122(降)1.680.56 巴黎證券賣出71(降)-1.42-0.84 里昂證券賣出93(降)-2.202.50 聯昌證券表現劣於大盤101(降)0.095.86 瑞信證券表現劣於大盤(降)120(降)3.529.68 高盛證券賣出(降)86(降)-0.381.88 匯豐證券減碼98(降)-2.10-1.20 摩根大通證券減碼1002.911.29 美銀證券表現劣於大盤92(降)-0.702.90 麥格理資本證券表現劣於大盤924.513.14 摩根士丹利證券減碼99(降)-1.50-0.03 野村證券賣出135(降)1.324.41 花旗環球證券賣出97(降)0.021.57 瑞銀證券賣出86(降)-0.381.42 元大投顧賣出90(降)2.015.29 凱基投顧賣出85(降)-0.043.02 資料來源:各外資券商或外資部門研究報告 整理:李洵穎

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