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成都寫字樓需求回暖難解供過於求 2016年空置率仍高達37.7%

機構報告顯示，2016年，成都寫字樓物業市場供過於求現象顯著。雖然需求回暖且空置率有所下降，但截至年末全市空置率仍接近38%。市場失衡導致租金持續調整，平均租金較2015年下跌12%。

高力國際1月5日發布的《成都物業市場2016年回顧及2017年展望》稱，2016年需求有所回暖，凈吸納量約為22萬平方米。新增需求主要得益於某些區政府的優惠政策，其鼓勵金融、貿易、科技、專業服務等行業的內資公司簽署新租約或延長現有合同。

在商業地產庫存最大的成都高新區，繼2014年出臺《利用樓宇資源加快主導產業發展的若幹政策》和2015年出臺《專業特色樓宇培育機制和專項優惠政策》之後，2016年年初又推出了《〈成都高新區專業特色樓宇培育機制和專項優惠政策〉實施細則》。

這一實施細則對新引進的、工商稅務關系在成都高新區並入駐區內專業特色樓宇的主導產業企業，將從房租補貼、購房補貼、裝修補貼、產權分割等方面予以支持，同一企業最多可獲得415萬元補貼。

在政府優惠政策激勵以及相關商業配套逐步完善的背景下，2016年，位於成都高新區的成都新興子市場(大源及金融城)需求仍較成熟子市場(中央商務區、東大街及人民南路)更為強勁，占全年凈吸納量的62%。

不僅如此，由於施工因素或租賃策略調整，三棟優質寫字樓推遲至2017年交付。因此，成都寫字樓市場平均空置率相較2015年下降5.5個百分點，2016年年末達37.7%。不過，高力國際認為，供過於求的現象依然顯著。

高力國際研究部高級董事謝靖宇還表示，2017年將有50萬平方米新增供應計劃入市，其中七成位於新興市場，新增供應將進一步加劇供大於求的現狀，繼而顯著推升空置率。

在這一背景下，成都寫字樓市場租金持續下降。高力國際的數據顯示，成都中央商務區、東大街以及人民南路子市場租金較2015年下降11%至16%不等。總體而言，全市租金水平同比下降12%至人民幣90元每月每平方米。

高力國際西南區辦公樓服務部董事邱莉玲表示，短期內，鑒於現有可租賃空間及新增供應體量較大，成都市場仍將有利於租戶方。2017年，七個甲級寫字樓項目計劃入市，建築面積合計逾50萬平方米。因此，租金調整以及免租期等更多激勵舉措預計將於2017年得以延續。

報告稱香港首季二手房價升5% 空置稅難解根本問題

盡管春節是香港樓市的傳統淡季，但卻無阻香港樓市的升勢。根據美聯物業報告，今年第一季香港二手樓價升幅達到5%，是三年以來升幅最高的第一季。隨著樓價不斷上升，有市場人士提出應該征收“空置稅”。但多名分析人士認為，香港住房空置率僅為3.7%，即便征收也難以解決根本房屋供應不足的根本問題。

二手樓價升幅達5%

美聯物業發布報告稱，根據美聯樓價指數計算，今年首季，二手樓價升幅達到5%，是自2015年後樓價升幅最高的首季，也是自2016年第三季後的最大單季升幅。首季之後，樓價升勢尚未停止，根據最新“美聯樓價指數”報165.92點，今年以來香港樓價進一步累升5.66%。

從銷售量的角度來說，綜合一手住宅物業銷售資訊網資料顯示，今年首季香港一手房賣出3823套，環比回升約8.2%，但仍創下近5個季度第二低，其中原因主要是今年首季全新一手房推盤量僅僅為2700多套，環比大跌38.4%，更創下3年新低。

美聯物業住宅部行政總裁布少明稱，香港樓市推盤量少但銷售量反而增加，反映市場購買力充足，新盤銷情理想，今年首季全新一手房已售出近2000套。

美聯物業首席分析師劉嘉輝稱，今年首季二手樓價節節攀升，主要是受到一手房溢價升勢帶動，而實際上，近年一手房的溢價與二手房的走勢成正比。

隨著一手房市場不斷攀升，很多房地產開發商定價都很進取，新盤溢價由2016年首季的0.7%，到今年首季已經達到18.7%的水平，創下自2013年第二季以來近19個季度的新高。

劉嘉輝稱，春節原本是樓市的傳統淡季，事實上，香港已經放寬雙倍印花稅（DSD）退稅期限，由半年延長至一年。此舉對於有換樓需要的市民有利，釋放二手供應，令很多市民換樓的活動更加活躍。近兩個月，二手中上價住宅物業的交易量比中小樓盤更好。單以註冊量來看，近兩個月700萬港元或以下的住宅物業的成交仍然占絕大多數。

布少明稱，香港房屋政策的適度彈性有助於活化樓市，直接令有置業需要及能力的市民受惠，希望香港特區政府將註意力集中於供應管理，而非壓抑需求，並適時調整措施，推出有利市民置業的政策。

空置稅難以解決根本問題

近日，有香港地區官員透露，正在研究措施如何釋放空置單位，而空置稅是研究範圍之一。

美聯物業稱，香港地區住宅空置率只有3.7%，是歷史新低。截至2017年底，超過9000個已落成但尚未售出的單位中，未曾推出或自用的僅有2460套，僅占26.7%；有4650套是已發售項目的貨尾，占整體約50.5%；已做出租的約2090套，占比22.7%。這說明，近年已落成物業的空置問題並不嚴重，預計即使推出空置稅也很難大幅增加供應。

美銀美林報告稱，空置稅只是針對一手市場，其中以興建中、高檔住宅但銷售執行能力較低的發展商影響較大，但對豪宅銷售影響有限，如果空置稅稅率溫和，發展商也會隨時將相關成本轉嫁給對價格敏感度較低的豪宅買家。

有分析認為，香港樓市的根本問題，在於香港土地供應嚴重不足。

不過，香港樓市價格盡管不斷上升，但出現系統性風險的可能性不大，主要因為樓市的泡沫和系統性風險往往是由過多的債務造成。但香港地區主要上市發展商負債比率屬於全球最低，平均僅為15%至20%，而香港地區按揭貸款的違約比率僅為0.04%，屬於比較低的水平。

遏制炒房 香港醞釀征收房屋空置稅

據統計，2016年3月至去年12月期間，香港樓市房價飆升幅度超過25%。香港特別行政區行政長官林鄭月娥近日在出席立法會時稱，政府正在研究制定房屋空置稅，遏制炒房需求。同時，她指出處理房屋供應問題，首先要先解決土地不足的問題。特區政府正就土地供應的咨詢報告展開公眾咨詢，並將著力解決房屋短缺問題。

房價連續22月創新高

據香港房屋委員會統計，截至2017年12月，全港共有28.29萬宗公屋申請，其中，15.51萬宗為一般申請，即家庭和長者一人申請，平均輪候時間為4.7年；另外12.7萬宗，為配額及計分制下的非長者一人申請。4月15日，社區組織協會代表在某節目中指出，根據房委會今年3月公布單身人士獲分配市區公屋至少要438分、獲分配離島公屋至少要426分來推算，非長者單身人士需要輪候26年以上甚至32年才能獲分配公屋。

根據香港土地供應專責小組成員何喜華的估計，如果公屋用地短缺情況持續，則2026年左右輪候公屋時間將由目前的4.7年倒退至上世紀90年代的7年。

此外據統計，在2016年3月至去年12月期間，香港樓市房價飆升幅度超過25%。香港房屋的價格持續處於高位，以近期推出的大埔嵐山的房屋為例，平均每平方尺的價格達2萬多港元。而荃灣新盤海之藍，平均每平方尺的價格高達3萬港元左右。由於房價持續高企，許多普通市民沒有能力買得起房屋。許多香港市民的居住環境極其惡劣，甚至幾十個人共同租住在不足70平方米的房屋里。房屋居住問題已經成為香港的一大問題。

根據特區政府估算，私人房屋市場的土地供應問題不突出，因為大地產商都有充裕的土地儲備。然而，正因為私人房屋市場存在著寡頭壟斷，私人市場樓價居高不下。最近幾年，香港政府一直嚴厲遏制私人市場投機活動，以維護香港居民首次置業優先權。但是，香港私人市場樓價依然一路飆升，屢創歷史新高，帶動香港居屋價格也屢創歷史新高，與越來越多香港不同階層的居民的置業能力脫節。

著手研究房屋空置稅

雖然許多香港市民無法找到合適的房屋居住，但是另一方面，香港仍有不少空置的新落成住宅單位。香港財政司司長陳茂波此前受訪時曾稱，截至去年年底，私人發展商手上有約9500個單位已建成但未發售。

林鄭月娥在立法會上回答議員提問時表示，正在跟進研究就空置的房屋征收空置稅。她認為香港房屋問題迫在眉睫，樓房單位極度短缺，所有房屋都應用來居住，而不是用來炒賣的。林鄭月娥指出，就收取空置稅正與各司局長作評估，包括理據、可行性和公眾反映等，但她透露，暫無意研究開征資產增值稅。

對於是否征收房屋空置稅，在香港仍有一定爭議。陳茂波表示，空置稅是政府考慮措施之一。不過，由於香港住宅空置率只有約3%，屬於低水平，因此制定政策時要鎖定目標。

征收空置稅將增加房產持有者的成本，在歐洲、加拿大、澳洲等地相當普遍。不過，有分析指出，要在香港推出空置稅恐怕不那麽簡單。香港《文匯報》稱，香港開征空置稅長期存在爭議，歷屆政府均議而未決。香港本地學者、稅務專家指出，雖然空置稅可以令住宅單位供應增加，但實際操作困難，特別是要過開發商的一關不容易。

土地供應短缺是難點

林鄭月娥指出，要解決房屋問題，先要解決土地不足的問題，政府不會坐等土地供應，也不會放過任何一個提供更多過渡性房屋的機會，以滿足居住環境特別惡劣的家庭的需要。

香港土地供應專責小組不久前發表咨詢報告，並從4月26日至9月25日展開為期5個月的公眾咨詢。咨詢報告就短、中、長期增加香港土地供應提出18個選項。報告顯示，香港存在嚴重的土地供應短缺問題，2026年前短缺情況尤為惡劣，未來30年至少短缺1200公頃土地。

有媒體分析指出，土地供應短缺難以解決，將產生兩大消極影響：一是私人市場樓價將繼續升易跌難；二是公營房屋將繼續供不應求。

解決香港土地房屋問題的關鍵，是在經濟形勢穩定的條件下，采取一系列新政策和措施，解決三個方面的問題：一是明顯縮短土地開發、投入市場的時間；二是切斷私人房屋市場和公營房屋市場的聯系，使後者回歸僅滿足低中收入家庭居住需求的初心；三是采取限購措施，保障香港居民(包括可以成為永久居民者)首次置業。在增加土地供應的各種辦法中，阻力最小的是在香港島以外填海造地。同時，簡化涉及土地開發的行政程序。

林鄭月娥：空置稅政策本月交代 親自看看住宅定價

據香港《文匯報》消息，香港樓價節節上升，不少人都期望香港特區政府出招壓制樓價。林鄭月娥13日出席立法會行政長官質詢環節時表示，空置稅的措施已經研究到最後階段，香港特區政府會於本月交代詳情。至於住宅售價能否與市價脫鉤，林鄭月娥表示，自己的房屋政策傾向於以置業為主導，並承諾會親自看看住宅定價問題。

有議員稱，香港目前有超過9000個空置住宅物業“日日在曬太陽”，而市民的居住問題迫切待解，期望香港特區政府對此收取空置稅。因香港特區政府早前說“空置稅的研究差不多到尾聲”，他問林鄭月娥何時會有最後決定？

林鄭月娥回應稱，空置稅的研究到最後階段，“我可以在此說，在本月內，即是在6月內，政府會有所交代。”

對於社會期待空置稅可盡快落實，林鄭月娥解釋稱，有關議題，即使是政見相同的議員，都會有不同看法，而香港任何征收稅項都要經立法會同意，故會留待立法會辯論。

除了通過空置稅釋放出更多住宅單位，有議員還關心到住宅的售價問題，指出香港連續8年為全世界樓價最“難頂”的地方，一個家庭不吃不用，也要19年以上才可以置業，而住宅也是當前一般香港市民唯一的置業希望，在售價方面，政府是否會研究與市價脫鉤，恢複折扣彈性？

林鄭月娥坦言，即使有土地興建住宅，如果售價是市民難以負擔的，也只是空談，“所以，在大概兩次之前的質詢大會上，我也承諾我會親自看看居屋(住宅)的定價問題。”

她繼續稱，早前香港社會上大多接受住宅與市價掛鉤，“但2018年這一批4000多個單位的居屋(住宅)真的引起了很多社會反響，高達一萬元港幣一平方英尺的住宅令到市民覺得是否與他們的負擔能力脫節，所以這個問題還在研究中。”

林鄭月娥還被問及，能否向香港市民承諾究竟會在何時處理好住宅售價的問題？她重申，會親自看看有關問題，“希望給予你一定的信心。”

北京的哥曬空置房“黑燈照”

1 : GS(14)@2010-08-15 17:11:23

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網友對“黑燈照”熱捧的背後，是對房價高企時空置率也高的一種不滿。儘管業內對於樓盤黑燈率與空置率之間關係的合理性存在質疑與爭論。但在媒體的採訪中得出的結論是，相較於二三線城市，一線城市空置率更為明顯。如何將空置率維持在一個合理水準，業內似乎很難尋求到答案。
的哥兩天曬百張“黑燈照”
李傑自稱是一位元長期在北京部分寫字樓下“趴活”的普通計程車司機，此次參加“曬黑燈”活動，拍了上百張社區黑燈照片。
據他透露，上個週末，他放棄了拉活的機會，將北京朝陽區的樓盤跑了個遍。從他所發佈的黑燈照中發現，部分樓盤黑燈的現象確實明顯，比如東風北橋東“瞰都”黑燈的住戶約過半，而朝陽北路“星河灣”黑燈率更高。
                

樓越貴，“黑燈率”越高
“星河灣一座樓也就三四戶亮燈。”李傑還對記者透露，據他觀察，越貴的樓“黑燈率”越高。在過去均價為15000元/以下的樓盤，亮燈率還算高。比 如華紡一城、國美一城，由於租戶較多，黑燈較少。他甚至大膽預測，當前均價在3萬～4萬/平方米的房子，60%～70%都無人居住。
李傑表示，自己特意選擇了週末兩天晚上8點至10點這個時間段活動，並將兩天的情況進行對照，以求能更真實地反映黑燈情況。
“黑燈率”合理性引爭論網友多數贊同
“曬黑燈”行動一度引發了網友的熱議及廣泛參與。甚至還有網友稱，自己朋友在一家房企工作，突然接到老闆通知要求大家買不同顏色的燈泡。在空關的房子裡裝上兩種不同顏色的燈泡以製造有人居住的“假像”降低黑燈率。雖然該網友的發帖內容無法證實，但黑燈率高代表空置率高的說法顯然得到了眾多網友的認同。
業內人士：黑燈率更多是空置率的一種參考依據
不過，依據“黑燈率”來斷定空置率的做法也被業內人士質疑。針對上述“曬黑燈”活動，知名地產商任志強在微博上直言自己要“笑噴了”，並說“那飯店裡，商場、影院、大街上、地鐵、外出、外地的人在哪裡住？”
對於空置率高一說，任志強似乎也難認同。對於不久前有消息稱內地空置房數高達6500萬套，他在博客上稱，城鎮居民家庭真正空置的房子只有230萬套左右，低於大多數國家城市的空置率。
“現在的房屋結構大部分為多居室，而客廳及臥室大部分處於不同朝向，照片很難全部顯示。”北京中原三級市場研究部總監張大偉認為，曬黑燈照片有放大空置率的可能，另外居民戶外活動形式越來越多，也很難說黑燈的就全部是空置房。
對於更多的業內人士來說，還是願意將黑燈率作為空置率的一種參考依據。
“‘黑燈率’從本質上可以作為衡量空置房的一個指標。”鏈家地產分析師張月認為，但黑燈率的統計還有很多的偶然性，比如監測時間、監測的連續性，特別是監測高檔房黑燈情況比較難，因為部分高檔房業主經常出差。
中原地產研究中心高級研究經理劉淵也認為，黑燈率可以作為空置率的參考依據，但不是很嚴格的評價標準。
空置率統計難操作
近日，一些地方的人大代表和政協委員提出，政府應儘快研究制定徵收房屋空置稅。與物業稅相比，房屋空置稅具有“懲罰性”，對於囤房、炒房者的針對性更強。上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，擺在房屋空置稅面前的一個首要問題就是“空置房”如何認定的問題。
據悉，目前“空置率”沒有統一概念，部分專家認為是商品房未銷售的房源及增量空置率，部分專家認為是存量房中用於投資的無人居住房及存量空置率。業內人士表示，很難建立一個標準體系來對房屋空置率進行統計和控制。
“我希望每當夜幕降臨時，每個窗戶都能亮起溫暖的燈光。”無論黑燈率能否證明真正入住情況，北京首佳房地產董事長高喜善在微博中發出的這一感歎，代表了大多數人的心願。
網友態度：
網友wannian693:國家還不出重典打擊這種投機倒把行為，難道還必須等到出亂子後再治理？
網友小狐狸：這種做法真是很無聊，照相的的哥住農村大瓦房的吧。你們家大瓦房晚上幾個燈亮？現在的房子幾個朝向，有的一層才2戶，燈亮不亮能說明什麼問題？誰家所有屋子燈都亮？
網友byh2007：無法統計出精確值但可以從某一方面進行技術性統計，比如水錶電錶連續6個月讀數變化為零的住房為閒置房，比如根據物業管理費繳納情況統計。統計局你只要告訴大家是按什麼來統計的，雖然不是精確值，但起碼是參考值。
網友tracytour：北京的哥,謝謝,你幫助了那些應當做此工作的人代表門應當完成的工作！！
(消息來源：《每日經濟新聞》)

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C觀點 - 施永青 空置不多 無需抽稅 (2011年11月24日)

1 : GS(14)@2011-11-24 21:15:37

http://www.am730.com.hk/article.php?article=82693

有人可能覺得，市場上有投機者透過轉讓圖利始終不是好事，最好沒有炒家，也沒有空置。但在現實世界，樓很難互換；想買你間屋的人，可能很想把他間屋賣給你，但你不一定喜歡。因為你賣樓的時候，只會考慮買家所出的價錢，而不會理他是用家還是投資者，更不會隨便接受他原先的居所。你一旦套現後，就可以自由地去市場上選擇自己喜歡的單位。
然而，若果世上沒有投資者，沒有空置單位，你就只能遇到想把樓賣給你，而沒有別處可搬的人。那豈不是你們先得互相看中，然後約好在同一天，你搬進來，我搬進去，想裝修一下也沒有機會。
由此可見，房屋市場不能沒有自然空置率。至於這個空置率可以壓多低，不能憑主觀去判斷。根據世界各大城市的經驗，能降到5%已很不錯。如果跌到接近3%，社會上的人早已叫苦連天，覺得非常不方便。香港人不一定喜歡處於這樣的境況。
香港現時的住宅空置率只有4.7%，如果還想進一步往下壓，難度很高，亦沒有必要；硬要去做，代價很大，結果也不一定好。

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C觀點 - 施永青 商舖更不宜收空置稅 (2011年11月25日)

1 : GS(14)@2011-11-25 08:10:34

http://www.am730.com.hk/article.php?article=82945
以中環國際金融中心的「蘋果店」(圖)為例，每月租金三百萬元，相信不少行業都付不起，賣家庭電器的肯定付不起，但蘋果公司賣iPhone賣iPad，就負擔得起。業主有這麼好位置的舖，當然想找到蘋果公司這類租客，消費者亦會歡迎業主這樣選擇。
現時，香港的商舖空置率約為7.9%，看來雖比住宅的4.7%為高，但住宅的空置量分布得比較平均。商舖則比較集中在次一級商場及設在樓上的非當街的商舖。這些店舖空置的原因，絕對不是業主要租過高才租不出，而是這些商場從一開始就設想錯誤，難以做生意。業主為了招徠，已是頭半年免租，後半年半租，兼有裝修補貼，只是一樣無人問津。相信作為租客的，也不想社會訂立法例，強行要他們租這類商場。另一方面，要向這類商場的業主收空置稅，他們一定群起作激烈抗爭。
一般而言，商舖要找到合適的租客比住宅困難，業主及租戶都希望社會留有空間讓他們可以作自由選擇。因此，商舖空置率比住宅略高是很正常的事，如果不存在著資源大量浪費的情況，現階段不宜向商舖業主收空置稅。

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「空置官地圖」發水謬誤多

1 : GS(14)@2012-10-30 00:13:43

馬虎
http://www.mpfinance.com/htm/finance/20121029/News/ec_gaa1.htm


政府﹕未有批租紀錄 故未剔除
政府住宅土儲「大發水」，其實源自兩週多前發展局公佈的一份簡稱為「空置住宅官地」的圖則，當中顯示共有約391.5公頃官地可作住宅發展用途，然而本報細心分析後發現，圖則中標示的「住宅地」錯漏百出，不單司長官邸被當作住宅土儲，連剛落成一年多的公共屋鷙、已售出的全港首塊限呎地也被當成土儲，更離譜的是連架空鐵路底下的花槽都當作住宅土儲，令人質疑莫非要拆掉路軌起樓(詳見另稿)？
發展局回應事件時承認，的確有一些已出售或批出的地皮，因資料更新需時等原因，於統計中未被剔除；亦有個別現有政府建築物的土地，在該系統內未有批租或撥用紀錄，於是在統計時亦並未剔除，該局會繼續整理資料。
本報邀請兩名專業人員分析有關「空置住宅官地圖」後均表示，事件令人難以置信，二人並按圖索驥，依據圖則評估政府實際可建住宅的官地面積，相信僅介乎150至190公頃，較政府公佈的391.5公頃大為縮水(詳刊A2)。

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2 : GS(14)@2012-10-30 00:14:36

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20121029/News/ec_gaa2.htm
3方法印證出錯

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20121029/News/ec_gaa3.htm

入夥僅一年多、提供2000個單位的調景嶺善明鷙，同樣被列入土儲之列。（明報記者攝）



4較新屋鷙在列

本報偵查發現，調景嶺善明鷙、大坑東鷙東怡樓及東健樓、柴灣翠樂鷙翠祿樓，以及西灣河康東鷙康瑞樓，同被列入地積比率最高的甲類住宅空地，它們的樓齡都甚低，落成年份最早的康東鷙是於1998年入夥，善明鷙更是去年才入夥(見表)。

反映政府土儲的「空置住宅官地圖」中，最嚴重的失誤之一，莫過於把簇新的善明鷙視作住宅土儲。根據房屋署資料，該鷙面積約1.6公頃，入夥才一年多，提供2000個單位，今年中仍有100伙空置。首批入住善明鷙的居民包先生對此感到驚訝，他從新聞得知政府正為港人覓地起樓，質疑土儲攙雜了很多「水分」，「是否政府找不夠地，就報大數？」他認為，要在善明鷙起樓，就先要拆樓，此舉根本無可能，「紙包不住火」，希望政府盡快澄清。

公屋細休憩地亦列入

本報亦發現有個別公屋的休憩用地，同樣被納入空置住宅官地圖，包括葵湧鷙曉葵樓對出一幅約0.5公頃的休憩用地。居民張先生認為，街坊聚腳地成住宅土儲是匪夷所思，「5幢高樓圍到密質質，還要建屋的話，豈非以後無路行？」他又擔心一旦建屋，勢必成屏風樓影響通風。

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3 : GS(14)@2012-10-30 00:15:04

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20121029/News/ec_gab1.htm

料可建11萬單位 大減六成

房產發展研究中心研究員、理工大學客席講師姚松炎分析政府圖則後說，根本沒有391.5公頃，估計只有150公頃官地可建住宅。姚松炎表示，他的假設是根據地積比率5倍、平均單位面積約700方呎計算。所以150公頃土地，大約只可建11.5萬個單位，若以本港每年公私營需求5萬個單位計算，意味政府手上的「住宅官地」，只夠本港「消耗」兩年多，也較原來的所謂391公頃「住宅地」可建30萬個單位、夠6年用，勁減逾六成。

事實上，391.5公頃土地相當於15個太古城的面積，若政府住宅土儲真如姚松炎推算一樣，大減至只剩150公頃，即意味政府手上住宅土儲，將由15個太古城減至只餘6個太古城。

姚松炎認為，政府圖則如此出錯實在難以置信，指樓價急升，社會正十分關注政府手上還有多少土地，現時政府公佈這樣一個圖則，完全無助於社會討論。

推算「已相當寬鬆」 未計爭議地

姚表示，該圖則大部分空置住宅官地，都是極狹窄及斷斷續續，根本不能建樓，而他推算的150公頃住宅官地，其實已計算得相當寬鬆，因為他亦發現有不少地皮位於已建住宅的正前方，若重建，或會遇到區內居民強烈反對，但他計算的150公頃住宅官地，並沒有扣除這類地皮。他表示，150公頃住宅官地只夠香港使用兩年多，而全球先進的城市一般都為未來10年的土儲作出規劃。

工程師：大部分於屋苑邊難建樓

土木及結構工程師蘇耀坤分析政府的空置住宅官地圖後，批評圖則錯漏百出。蘇稱，首先，政府先表明該圖則已扣除4種不適合發展的類別，但同時又表示剩下的地皮也要視乎個別條件，才能決定可否建樓，此種表述方式會令市民感到十分混亂。蘇發現圖內大部分地皮都是位於屋苑邊緣，根本不可能建樓，推算只有大約190公頃土地可建住宅。

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4 : GS(14)@2012-10-30 00:15:41

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20121029/News/ec_gab2.htm

現球場花槽 屬「鐵路保護區」

馬鐵沙田圍站2004年建成，主要服務乙明鷙、沙角鷙、博康鷙，以及周邊丁屋、私人屋苑逾萬戶居民。根據《鐵路條例》，該站圍牆對開30米範圍，包括往車公廟站方向的架空路軌橋底的球場和大片花槽，均被劃定為「鐵路保護區」，以便拱衛鐵路結構安全，在此區內做探土及渠務工程均須取得屋宇署嚴格審批。不過，本報偵查發現，上述範圍約1公頃土地，全部被政府列入「空置住宅官地圖」中(見上圖)。

沙田圍站規劃次序完全錯

「無可能！」、「怎會有可能？」本報走訪多名該站周邊居民時，每人都對政府的規劃表示難以置信，其中大專社工系學生李小姐擔心，若政府在上址起樓，很可能要拆站或停駛列車，影響萬計居民，「這完全不能接受」。

沙田圍站地皮闊度僅約20餘米，結構工程師蘇耀坤表示，若政府有意在如此狹窄空間發展鐵路上蓋物業，應傚法大圍站等先例，「先打好住宅物業的地基，然後再發展鐵路站，沙田圍站的規劃次序則完全錯誤了」。

工程師：屋署有權拒絕施工

蘇耀坤認為，馬鐵不能因起樓而暫停通車，「所以就算起樓，也要在附近找一塊地皮，將行車路軌、車站臨時轉過去，這涉及很多成本，值不值得這樣做？有相當多困難！」但他認為應該不會起樓，「只是做做樣而已」。除了技術上起樓的可能性低之外，蘇又指屋宇署有權拒絕「鐵路保護區」內的起樓工程。

區議員斥滑稽 質疑找不到地

沙田區議員丘文俊則表示，政府的空置住宅官地圖「荒謬、滑稽」，「當區的地政專員不可能不知情。梁振英政府一上場就說要找地起樓，是不是根本找不到，不惜夾雜水分也要報大數？」丘說，早前剛在區議會提出將架空路軌橋底花槽改成社區苗圃，供居民有機耕作，「如果現在說要用來起樓，反而增加居住密度，居民必『嘈到拆天』！」

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5 : GS(14)@2012-10-30 00:15:57

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20121029/News/ec_gab3.htm
已簽地契兼打樁

發展局前個星期發佈該圖時，表明資料是截至今年6月底。而被錯誤計入政府住宅土儲的元朗限呎地皮，早於去年3月已以24.1億元售予長實。該項目為政府首個限呎私樓項目，規定最少興建960個單位，大部分單位實用面積規定須介乎377至431方呎，吸引8個發展商爭奪，最終由長實奪得。

本報翻查資料，發現長實早於去年3月24日與政府簽署地契，正式接手地皮，地皮亦已獲編配為元朗市地段518號，肯定屬於政府已批出的土地，地政總署的土地系統亦應該有紀錄，不應包括在圖內。

南豐私地元朗村地亦被計

另外，本報發現政府於本年5月30日公佈批予南豐的壽臣山深水灣徑一幅豪宅，亦「蝦碌」地被計算入「空置住宅官地圖」內。該地皮面積逾1公頃，原為高級公務員宿舍，是近年面積最大的傳統豪宅地皮，由南豐以60億元、樓面呎價2.48萬元投得，政府於公佈當日已確認標書，並已收取發展商訂金，料地政總署應有出售紀錄。同時，本報翻查地契發現，政府已於7月4日收妥尾數，並與發展商簽署地契。

「人手覆檢便不會蝦碌」

工程師蘇耀坤認為，上述元朗地皮已售出踰年，而被計入空置官地，實在難以理解。至於壽臣山地皮，他估計是由於地契稍後才簽署，政府資料未及時更新，但他認為只要公佈該圖前用一些人手覆檢，便不會蝦碌。

距離長實限呎地皮不遠的元朗山貝湧口村，住有大批非原居民，而這村也被劃入空置住宅官地圖之內，面積大約兩公頃。該村老住戶周樹表示，他住了超過40年，不想搬，但有心理準備政府隨時收地，希望屆時能獲得合理安置和搬遷費。

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十間豪宅　一間空置

1 : GS(14)@2013-04-13 17:13:07

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130412/18225606

                差餉物業估價署剛公佈的《2013年物業報告》初步統計數字，去年整體私人住宅的空置率雖跟前年一樣，仍維持4.3%的低水平，不過大型單位無論落成量及空置量均較前年大增，落成量增逾1.14倍，至2,420伙，空置量升15%，然而，入住量卻只870伙，導致去年大型住宅空置率升至10.7%，較前年升1.2個百分點，即是十間豪宅有一間空置。該署稱，相信有部份單位是去年只獲發入伙紙，滿意紙卻未批，致令不能入住。

重稅嚇走內地豪客

                不過，經濟學者關焯照認為，因政府推出的需求管理措施，加重交易成本，已令專吼大型單位的內地買家劇減，「BSD一出，內地客瓜晒啦」。本地買家面對樓價高位，及遏市措施，入市態度極為審慎，面對客源大縮下，豪宅以至整體樓市都會出現調整，豪宅更應會帶頭下滑。
其中貨如輪轉的本港主要數家大發展商，在高價推售豪宅盤，卻苦無市場承接下，必將向現實低頭，直接或以提供各種花式優惠等減價賣樓，二手業主如不能苦守，就只有減價一途。

業界：暫未見劈價賣樓

                                      因此，他預計今年大型或豪宅單位樓價跌幅會達15%至20%，較中小型單位的10%至15%為多。而且，在預期息口隨時會在明年中開始回升下，明年下半年或會出現另一個調整浪。
港大房地產及建設系講座教授鄒廣榮表示，大單位由投資者持有的比例一般較高，受政府近年推出的需求管理措施影響，他們在看不透或看不好後市前景下，寧願空置單位，以便隨時可以抽身而退。會否降價端視乎息口走勢及內地經濟發展如何，他料在9至12個月內，因利率變化不大，樓市未受衝擊，仍可暫抱觀望。
高緯環球評值及專業顧問部董事張翹楚估計，受遏市措施打擊下，未來大型單位成交及入住量持續減少，不過，因暫時業主的持貨成本低，短期應不會出現大幅劈價賣樓情況，所以預計大型或豪宅單位今年樓價只跌約5%，中小型單位則跌約2%至3%。

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2 : GS(14)@2013-04-13 17:13:29

報告

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英國地方政府對空置房增稅效果明顯

1 : GS(14)@2013-10-29 00:40:31

http://finance.sina.com.cn/zl/in ... /091817134281.shtml

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