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天頌苑空置逾10年 房會賠管理費7100萬

1 : GS(14)@2014-12-10 18:31:56

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141210/news/ec_ghc1.htm

【明報專訊】天水圍居屋天頌苑兩座樓宇近15年前捲入短樁風波，空置逾10 年，小業主莫炎熙不滿房委會在該段期間作為業權擁有者，卻沒分擔管理費，去年在土地審裁處興訟「單挑」房委會勝訴。審裁處早前聆訊評核金額，昨頒下判辭，裁定房委會無權引用《時效條例》減低金額，須支付管理費連利息共逾7100萬元。


土地審裁處暫委法官陳玲玲於今年7月，裁定房委會須支付相關座數自1999年12月起計的管理費，房委會其後在評定金額的聆訊中引用《時效條例》，指不應被要求繳付超過12年前、即2001年10月以前近兩年的管理費。惟法官指房委會當初在狀書中並沒提出以此作抗辯理由，故不接納相關理據，裁定房委會須支付至今年8月所欠的4500萬元管理費及利息逾2600萬元。

【案件編號：LDBM256/13】

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細單位空置率 24年新低

1 : GS(14)@2015-04-12 17:01:48

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150412/news/ea_eab1.htm\r\n\r\n\r\n\r\n\r\n\r\n【明報專訊】雖然近年政府積極推地，惟「麵粉變麵包」需時，加上需求強勁，去年中小型單位入住量達14,210伙，為2007年後新高，並導致去年空置率降至只有3.5%，創90年後的24年新低。值得注意的是，期內租金不斷上升，去年中小型單位租金指數更升至161.6點的歷史高位，若與2010年的118.9點對比，4年來更大升36%。有業界人士認為，空置率低反映居住需求殷切，惟預計明年落成量增至超過2萬伙，屆時空置率將有機會回升。\r\n\r\n空置率連跌4年\r\n\r\n差餉物業估價署早前公布的「香港物業報告2015」初步資料，全港私人住宅於2014年底的空置率只有3.8%，追平97年水平，創17年新低。\r\n\r\n若以物業類型劃分，實用面積在1000方呎以下的中小型單位，年內入住量便達14,210伙，比2013年的6390住勁升1.2倍，為2007年後的7年新高，而空置率就由2013年的3.7%進一步下跌至3.5%，數字已由2010年的4.3%連跌4年。\r\n\r\n另方面，過去實用面積在1000方呎以上的豪宅空置率一直高企，於2012年時更高達10.7%，不過，過去兩年豪宅入住量持續上升，2013年入住量就增至1670伙，按年升92%，14年入住量則為2310伙，較2013年再升38%，令去年的空置率回落至7.9%，為2001年後的13年新低。不過，礙於去年豪宅樓價在辣招下遠遠落後於中小型單位，期內租金指數亦由13年的142.7點微跌0.35%至142.2點，但仍較12年的141.5點高出0.49%。\r\n\r\n美聯首席分析師劉嘉輝認為，在現時政策下，買家一般以用家或長線收租客為主，他們購入之單位主要用作居住或供租客居住，甚少丟空，而近年不少年輕人都希望獨立而搬離父母，故令空置率持續下降。\r\n\r\n明年落成大增 空置率料回升\r\n\r\n劉又稱，雖然市場入住量有所增加，但由於今年上半年預計會有約7000個單位收樓，屆時租盤量將稍為增加，故預期今年中小型單位的空置率將維持於低水平，租金未必會有太大升幅。而值得注意的是，由於明年落成量預計會超過2萬伙，估計空置率有機會在低位回升，惟租金表現仍會受經濟、息口等因素，但劉嘉輝指暫未能預測明年租金表現。\r\n\r\n明報記者 林尚民、劉詠怡

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2 : GS(14)@2015-04-12 17:02:18

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150412/news/ea_eab2.htm
明年市區新盤跌至不足三成
  2015年4月12日

【明報專訊】政府自2010年以來大力推地以增加建屋量，近年本港新增私宅供應主力集中新界區，惟差估署預計，今年落成單位中將有半數、即逾6600個單位來自市區，可惜市區供應回升情僅「曇花一現」，署方預期明年新界新落成單位將高逾14,000伙，市區新供應比例則將回落至不足三成。

差估署《香港物業報告2015》初步統計數字，預測2015年整體私宅落成量為13286個，其中半數來自市區，而去年市區供應則僅佔整體約33％；署方預測今年私宅落成量中有6646個單位屬市區新增供應，市區新供應亦將創近5年新高。

今年各區落成量分佈平均

事實上，過去4年，其中2011年、2013及2014年新界新增供應均逾半數，個別年份新界供應比例更高逾八成；回顧近年實際落成數據中，可以發現西貢區(包括將軍澳區)已連續4年每年為市場提供逾千個新落成單位，可謂名乎其實的供應庫，此外元朗區亦曾連續2年分別提供2000多及3000多個新供應。

而參考署方數據可見，預計今年落成的單位區域分佈平均，新增供應主要集中在九龍城、灣仔、沙田、離島及元朗，5個區域新落成單位各佔整體供應量介乎11%至18%不等。雖然明年預計私宅落成量可達20,140個，可惜新界新供應將佔71%，折合即逾14,000個單位來自新界，當中西貢及元朗區將「重奪」新樓供應庫的主導地位，新落成單位預期分別佔24%(即約4830個)及26%(即約5230個)水平。

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3 : GS(14)@2015-04-12 17:02:29

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150412/news/ea_eab3.htm
入住量從落成與空置量計算
  2015年4月12日

【明報專訊】差估署會以入住量或使用量來反映市場對某類物業的吸納情，入住量主要是用於住宅物業，而使用量則會用於工商物業項目。入住量/使用量是指年度內入住單位數目或樓面面積的淨增長額，計算方法是將年內落成量與年初的空置量相加，然後減去該年的拆卸量和年底空置量。而入住量和空置量跟發展商已售出(即一手市場買賣)或仍然持有(即未售出單位)的單位數量無關。另空置量則是指在年終統計調查時，實際上未有使用的單位數目或樓面面積。必須留意的是部分住宅單位於佔用許可證發出後仍未獲發滿意紙或轉讓同意書而空置。

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私宅空置率3.7％ 25年新低

1 : GS(14)@2016-03-19 21:34:19

【明報專訊】私宅供應不足應付市場需求，市場續吸納早年已落成單位，令本港私宅空置量持續下跌。差餉物業估價署數據顯示，2015年私人住宅空置量為42,040個，較2014年的43,260跌2.8%，空置量自2010年錄得的51530伙後連續5年下跌。



空置量4.2萬 連續5年下跌

至於整體私宅空置率方面，2015年錄得3.7%，除了重返1996年的3.7%空置率低位外，更成為1990年錄得3.2%後近25年新低。

其中，實用面積低於1076.4方呎的中小型單位去年空置率為3.3%，亦是1990年中小型單位空置率錄得3.2%後25年新低。

業界料2018年後空置率回升

萊坊高級董事和估價及諮詢部主管林浩文認為，政府數年前推出辣招後，炒家漸已減少，過去因短炒或摩貨的空置單位亦告消失，令按年空置率進一步下跌，業界人士相信短期內私宅空置量仍會在低位徘徊，料市場需要等待2018至2019年實際供應增加後，整體私宅供應量空置率才有望回升。



來源: http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160319/news/ea_eab2.htm

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去年住宅空置率跌至3.7%

1 : GS(14)@2016-03-19 22:09:42

【本報訊】樓市回軟，但住宅空置率再創新低。差餉物業估價署公佈，去年住宅空置量大減逾1,000伙，至僅42,040伙，空置率按年跌0.1個百分點至3.7%，平19年新低紀錄。而預計今明兩年落成量合共逾3.6萬伙。差估署發表《香港物業報告2016》初步統計數字顯示，私人住宅的落成量減少28%至11,280個單位，當中約61%位於新界，17%位於九龍，22%位於港島。期內入住量約10,530個，略低於年內的落成量。年底空置量由前年43,260個降至42,040個單位，數字為1998年以來最少，空置率為3.7%，平了1996年最低數字紀錄。



料今年落成量增61%

雖然去年落成量減少，不過差估署預計，今年落成量18,200個，較原先預測的20,140個減少約一成，但按年仍大增約61%，創12年新高。明年亦有17,930個，兩年合共有36,130伙落成。今年新落成的單位之中，約68%來自新界。按地區計，元朗和西貢（包括將軍澳）分別佔新供應量的29%和21%。而明年新落成的單位主要位於九龍，佔總供應量的43%，單是九龍城已佔24%，西貢則佔17%。該報告又指，去年住宅售價和租金均在第三季見頂，第四季分別下跌4%和2%。不過，去年第四季的私人住宅售價和租金與2014年同期相比，仍分別錄得7%和5%增幅。美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，政府積極推地，新盤供應勢增，據該行估計，今明兩年私樓落成量約34,400伙，截至今年2月底，當中已售出約10,900伙，即未售出單位接近七成。預計今年現樓貨尾上升，為樓價帶來進一步下調的壓力。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160319/19536112

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空置遊樂場賣2,780萬

1 : GS(14)@2016-03-24 09:51:49

【本報訊】北角半山雲景道77號雲峯大廈一個丟空多年的地庫兒童遊樂場昨日拍賣，經歷近50口價後，以2,780萬元拍出，較開價高出38.7倍。



較開價高近39倍

該兒童遊樂場位於大廈地庫，位於兩層停車場之下，沒有車路直達，實用面積約26,260方呎，開價70萬元，一開即售，惟不提供樓契。拍賣現場有120組人登記，每口價50萬元，當中有逾10組買家出價競投，獲承約50口價後，以2,780萬元賣出，較開價高出2,710萬元，呎價1,058元。上址丟空多年，內櫳完全沒有任何遊樂設施，牆身欠缺保養，石屎已剝落並露出鋼筋，實際只為一個交吉地庫。土地註冊處資料顯示，物業佔地段業權份數為163份之一，業主李華強於1978年以59.5萬元購入單位，曾於1988年以300萬元售出，惟有關交易在2010年取消成交。其後大廈業主立案法團入稟追討李華強管理費及維修基金，法庭終頒令拍賣。由於地契未有特別指明物業用途，新買家如何使用物業要諮詢法律意見。而因物業沒有樓契，新買家亦不能承造按揭。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160324/19542418

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世邦魏理仕：商廈租金靠穩 中資租購 填補東九空置率

1 : GS(14)@2016-10-05 05:40:03

2016-09-24 iM

本地寫字樓租金今年中超越倫敦，成為全球之冠，整幢大額投資成交也呈現繁榮光景，世邦魏理仕數據指香港商廈空置率（Vacancy rates）最新降至5%低位，中區僅1.8%支持租金續漲，該行執行董事簡儒德（Rhodri James）展望未來3至4年，東九龍商業區將踏入供應高峰期，有助平衡租金升勢，改善本港企業營商環境，像宏利金融（00945）、花旗及摩通都把業務從中環遷至東九龍；另外深港通刺激中資機構租賃需求的影響，明年起將逐步浮現。

根據世邦魏理仕《全球主要寫字樓租用成本》報告，中上環最優質甲級商廈的平均呎租成本（連管理費等），今年升至189元，超越倫敦西岸（約170元）及北京金融街，成為全球126個寫字樓地段中最昂貴。商廈買賣更是有價有市，近期市場盛傳長實地產（01113）暗盤放售旗下中環中心75%業權，洽購買家包括工商銀行（01398），料作價介乎300億至350億元，按單一物業計勢創商廈歷史新高。而長地副主席李澤鉅亦表明，除長江集團中心及和記大廈外，其餘物業均可出售，意味不排除中環中心的轉售可能性。

恒地（00012）快人一步，本月15日以43.68億元沽出上環商廈金龍中心，呎價2.8萬元，刷新上環最貴商廈紀錄，預計交易今年12月1日完成，可錄38.72億元核心盈利；同時豐泰基金持有觀塘觀點中心，亦全幢轉讓予泓富產業信託（00808）。而會德豐（00020）自2014年起由吳宗權出任主席後，也瞄準市場對全幢商廈需求，今年7月把紅磡One HarbourGate東座全幢，以45億元高價售予內地商人、祥祺集團主席陳紅天，此外在黃竹坑、荃灣及九龍東都積極發展寫字樓，包括觀塘前九倉電訊廣場的重建工程。

滬港通刺激寫字樓需求

商廈投資市場風起雲湧，簡儒德表示原因之一，是本港近年已是全球最重要的首次公開募股（IPO）市場，作為銀行及證券商區域中心的地位日益鞏固，而內地金融業隨着滬港股市互聯互通，轉向樞紐城市香港處理銀行業務，故紛紛重新布局，對辦公空間需求持續膨脹。他預計，地產商在2017年至2020年間，會新增約745萬平方呎的甲級辦公室供應，仍有機會供不應求，而需求除傳統外資金融業和中資公司，也來自科技、新媒體及電訊板塊組成的TMT產業（Technology, Media and Telecom）。

商廈租金升跌，則與空置率息息相關，業界料下半年潛在升幅3%至5%。「現時商廈待租率極低，中上環僅1.8%，尖沙咀是2.5%，出租情況理想很大程度撑起了租金，中上環現時平均呎租約106元，估計未來5年都很穩定。中資財團亦顯露出強烈需求，今年來觀察到中資已代替國際金融機構，吸納愈來愈高比例的甲廈面積，尤其心儀望全海景的國際金融中心（IFC）及交易廣場，老實說，他們支付租金頗高昂，當國際企業考慮節省成本，把後勤部門撤到平租地區之際，中資公司仍舊對中環趨之若鶩，這現象頗有趣。」

「前年滬港通落實，確實刺激了本港寫字樓需求，舉例國信證券，原本租用上環無限極廣場高層1.1萬平方呎，呎租45元，通車後轉租中環國金2期全層，涉2.2萬平方呎，反映股市互通，不單吸引新機構到港，連原本有據點公司也會擴充。相信今年底深港通，同樣帶來一定幫助，促使國際金融機構離開中區後的空置單位，由內地租戶取而代之。」

事實上中區寸金尺土，國際企業跨區尋找搬遷方案，是租賃市場近年趨勢，花旗及宏利近月就入伙到自置的One Bay East新商廈東西座，成為落戶東九龍的最新個案，簡儒德解釋指，「鬧市像灣仔、銅鑼灣和尖沙咀，商廈多在1980年代落成，例如花旗前總部，使用逾30年設備老化，相反新大廈設計及科技配套新穎，質素直逼中環甲廈，令租戶擴散（decentralized）到新地區，而全幢收購的做法確保物業命名權，反映公司長遠發展的決心。」

現市況健康中長綫穩健

「銀行的客戶、中小企財富管理業務，未來將由地區服務，慢慢集中到同一幢大廈處理，對於大銀行而言，保留中上環據點雖然仍舊是傳統，但中後台辦公室，將會大幅轉移到核心區以外。」據了解，領展（00823）及南豐合作的觀塘商廈項目，2019年才落成，近期已獲投資銀行摩根大通大手預租25萬平方呎中低層單位，另外高銀金融（00530）持有的九龍灣高銀金融國際中心，預計今年第三季入伙，亦已獲得跨國公司承租。

不過，東九龍寫字樓現時空置率9.7%，未來4年區內面對近400萬平方呎新供應，會否持續拖累租金水平？「空置率可能還會上升，畢竟很多新廈今或明年落成，供應量充足，為租金帶來不利因素，但受壓估計只屬短期調整，料2018年待租率掉頭下降，加上大規模租戶遷入東九龍東區，將令租金回升。事實上，部分供應是由工廈活化而成，雖然大堂欠華麗，呎租不高約25元起，但受到各類租戶歡迎，例如要求地方寬闊和高樓底的建築師樓及廣告公司。」

擁有多年英國房地產經驗的簡儒德認為，目前商廈市況健康。「回想8年前金融海嘯過後，香港整體商用寫字樓空置率，一度急升到14%高位，現時僅僅5%，即使個別地區較高仍屬合理水平，英國脫歐對市場也沒打擊。實地逛一逛便知，很多待租單位不是完全空置，而是大業主趁約滿空檔，準備替單位『執漏』提升租值。現時紐約或倫敦等商業都市，辦公室空置率長期維持5%至10%，香港屬下限水平。」

東九龍規劃打造為中環以外的第二核心商業區，他估計仍有一段距離。「觀塘其實已經成形，有高度發展的商廈群，九龍灣近十年獲信置（00063）、嘉里（00683）等財團建設亦漸成熟，關鍵是相對落後的牛頭角，能否把整區連貫起來。該區下一個指標，當屬淡馬錫旗下豐樹產業（Mapletree Investment）的恒業街項目，因位置鄰近港鐵站，日後會是沙田通車往中環的交會點，也鄰近Megabox商場配套。另外新地（00016）觀塘前九巴車廠用地補地價43.05億元，可建樓面115萬平方呎且鄰近創紀之城，亦值得留意。」

發展東九龍需改善交通

簡儒德建議，政府應加強交通配套，例如研究多時的環保連接系統（EFLS）以高架單軌列車行走於區內，還有舊機場跑道旁的觀塘避風塘一帶，亦應加以運用。「開發新啟德，無疑需要更有耐心，最近區內首個住宅出售（啟德1號），連同最少6幅酒店項目，相信10年後會是另一片光景。」

「若東九龍經濟持續發展，會聚集很多商務客，但現時知名酒店不多，和中區相比甚為遜色，這個缺口或可由啟德區彌補，支援九龍灣至觀塘商廈配套。相關部門應更具創意，中環名店林立，除了每日上下班的白領和管理層，甚至海外遊客也慕名而至，這點在東九龍也適用，不限商務往來，應該以海濱公園、體育城等元素，吸引人流甚至旅客到訪。」

交通上，簡儒德認為中環碼頭和啟德郵輪碼頭之間，設立更頻繁的小輪航綫，能夠加強九龍東和整個城市的接駁。「在悉尼和倫敦商業區，上班族很多靠河道的船隻通勤，我也喜歡香港的天星小輪，如果政府想開拓鐵路以外運輸，市區路面拓寬工程又舉步維艱，為甚麼不好好利用維港海面疏導交通。現時啟德區可達度不足，需要針對性改善，才有機會融入東九龍核心商圈。」至於市場期待「變天」的黃竹坑，他指南港島綫完工後接駁鐵路，但區內辦公室普遍僅3,000平方呎，不敷大企業應用，故日後租務對象仍以中小企為主。

Rhodri James Profile

現職：世邦魏理仕辦公樓服務部執行董事

事業：

?2006年加入世邦魏理仕，擔任港澳區寫字樓租賃主管

?2000年升任香港租務部區域總監

?1997年來港，加入仲量聯行負責規劃咨詢

?畢業後在倫敦從事工程及資產管理多年，累積房地產經驗

學歷及資格：

?皇家特許測量師學會會員（MRICS）

?香港測量師學會會員（MHKIS）

?英國南威爾斯大學榮譽理學士（房地產管理及測量）

美利道項目掀爭奪戰

市傳工商銀行洽購中環中心，簡儒德相信市場大額成交不絕。「看最新幾宗全幢成交，作價都很高，自從建設銀行（00939）干諾道中總部數年前落成，農業銀行（01288）2012年斥50億元購入總部後，不乏公司想收購。」

「未來半年招標的中環美利道停車場地皮，必定吸引大量資金，因為中區新樓面捉襟見肘，美利道是目前唯一見到的潛在地皮。尤其對中區核心物業為主的長實，地皮鄰近其總部長江集團中心，是增強投資組合的選擇。會德豐也興致勃勃，因項目可連接金鐘廊一帶，另外新世界（00017）及置地，還有中資機構也會出手，我估計這幅地會售出非常高價錢，因競爭是來自四方八面。」

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天文台前台長林超英：房策應「港人優先」 空置稅遏外來投資

1 : GS(14)@2017-02-09 12:30:56

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4569&issue=20170209
【明報專訊】中文大學地理與資源管理學系客座教授林超英，約10年前已買入海逸豪園豪宅單位自住，屬樓價2003年以來大漲小回累升逾3倍的贏家之一。不過，這位曾在公務員崗位服務香港市民逾30年的天文台前台長指出，本港住宅樓價現已升至脫離市民可負擔的水平（編按：根據Demographia數據，去年第三季香港樓價中位除家庭收入中位數的比率高達18.1倍，在全球406個城市中最難負擔），令「香港人好慘」，故他建議房屋政策應該改弦易轍，以「港人住屋優先」為主要方向，例如推出物業空置稅，令樓價回落至合理水平。

明報記者 葉創成

在本周一陽光燦爛的清早，記者到紅磡海逸豪園商場麥當勞訪問林超英。2009年退休後，他一直入住該屋苑，由於他早於退休前幾年已買入該單位，至今估計至少升值1倍。惟林超英強調，樓價升跌對本港社會整體福祉的影響，遠較他個人財富得失重要，而他相信，「為香港人提供自住房屋，是政府對市民的基本承擔及應有責任」。

他回憶說，在1953年石峽尾木屋區大火後，殖民地港英政府即拍板興建公屋；而1967年暴動發生後，公屋興建步伐更加快，「任何房屋政策都是有歷史背景的，暴動後政府要爭取民間支持」。上世紀60及70年代，逾百萬內地人走難來港，提供大量廉價勞動力，而港英政府上述到位的房屋政策亦適時提供數以十萬計的公屋單位，令這些新移民安居樂業，為香港經濟在上世紀80年代及90年代起飛奠定基礎。

特朗普發明加價加推 托高樓價

據林超英憶述，在上世紀80年代初期，元朗錦繡花園獨立屋連地皮售價僅10多萬元，作為比較目前一個市區細單位售價也達數百萬元，樓價之高，對一般港人來說屬「高不可攀」，他指該問題的始作佣者，是現任美國總統特朗普在美國發展房地產項目時與同業發明「加價加推」的銷售招數，「以前某一屋苑的全部單位是在一日內悉數發售，但特朗普這些美國發展商，當時發明限量發售首批住宅單位，等首批單位售罄後，再加價加推次批單位，擬置業者留意到『第一批平過第二批』，覺得物業會升值，於是便爭相入市；隨着第二批單位售罄，發展商又加價賣第三批，如此類推直至所有單位售罄為止。這證明特朗普真的好叻『玩心理』，之後本港發展商亦仿效此銷售方式，改變了住宅市場的生態。因為當市民發現將資金投放於住宅會升值後，大家漸漸視住宅為投資工具。以前住宅只是用來住的，只有自住需要的人才會買樓；但當市場出現一大批投資者，住宅便成為商品，帶來新增需求，令樓價升勢加快。」

在上世紀80及90年代，港人收入增幅理想，與樓價同步向上，故即使樓價大漲小回，社會各界亦可接受。惟林超英指出，2008年金融海嘯後，全球各大央行先後將利率降至極低水平，加上量寬大印銀紙，令世界各地的黑錢湧入本港，火上加油推高樓價至目前極不合理的水平，期內港人收入增長亦有限，令買樓難成為嚴重的社會問題。

港人需要應先於外國人投資

本港實施聯繫匯率制度，港息長遠將跟隨美息走勢，而外界普遍估計利息未來一段時間將續處低位。既然外圍大環境如此，林超英建議，港府應出招減低投資需求，尤其是針對外國人來港置業成風對症下藥，這樣才可避免本港住宅樓價續升至更不合理的水平，「過去8年全世界的資金來港炒高住宅樓價，令我們香港人好慘；如果不是全球化的話，便不會出現這麼大的問題。我們香港人住屋的需要，應該在港府制定房策時列為很高的優先次序，無理由海外的投資及投機的權益，比我們香港人住屋的需要更重要！新加坡早於1973年已推出住宅物業法例，表明要讓新加坡人以合理價格擁有住宅單位，因為居民有一間屋，才算是社會上的持份者；近年全球不少國家亦各師各法，阻止外國人炒高本土樓價，目標都是保障自己的居民有屋住，這些措施均值得港府借鏡」。

就實際情况而言，林超英認為，港府房屋政策的撥亂反正，可由徵收物業空置稅開始，「過去幾年世界各地有很多來路不明的黑錢，其資金成本很低，來港買樓後不自住也不出租，打算等樓價上升後再將物業出售套現；他們不介意無租收，因為無收到的租金可視為保險費。我覺得他們購買住宅後讓其長期空置，即是浪費了我們香港的土地，故此建議若住宅空置逾半年不租不賣，港府應該向有關業主徵收物業空置業，這樣可以增加投資及投機的成本，將有關需求降低，促使住宅樓價回落至港人所能負擔的水平」。

[名人樓市論壇]

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2 : GS(14)@2017-02-09 12:33:55

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6019&issue=20170209
【明報專訊】運輸房屋局於去年底公布《長遠房屋策略》周年進度報告，未來10年的總住宅供應量維持在46萬個單位，惟現有土地供應不足以應付上述建屋目標，林超英在是次訪問中，批評有關言論「引起集體恐懼」。他解釋，港府過去多年一直高估人口增長，未來10年新增住宅需求是否如此殷切已屬疑問；供應方面，根據差估署的數據，2015年本港空置住宅單位逾4.2萬個，空置率達3.7%，林超英相信，假如港府根據他的建議推出物業空置稅，業主便會將空置單位在市場出售或放租，令供應即時增加。

公務員體制能有序提供足夠土地

林超英又帶記者到紅磡碼頭，介紹港府在黃埔花園1985年後以10年時間於紅磡灣填海，再將土地分批向市場供應，過去20年先後落成半島豪庭、海濱南岸（由紅灣半島居屋改建而成的私人住宅）等樓盤：「當年地政總署規劃得很好，由最入面的土地一路興建出來，最後批出來的土地才是臨海地，故此大部分向海的單位都會有海景。

其實自從1841年本港開埠以來，政府高層及地政總署一直放眼未來20年的需求，有秩序地穩定地提供土地，土地供應從來不是問題。」

他批評，特區政府於2000年推出勾地表制度取代定期賣地，「喪權辱國」地將土地供應權轉送予發展商，令地政總署也失去積極搵地的動力，造成過去十多年的供應斷層；但他相信，隨着特首梁振英於2013年撥亂反正地取消勾地機制，政府高層及地政總署正積極增加土地供應，料供不應求的局面將會逆轉：「屯門、元朗、粉嶺及上水等新市鎮基建完善，新增土地一路由此生長出去，最符合城市規劃及成本效益。」

[名人樓市論壇]

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周顯﹕空置率愈低 樓巿愈危險

1 : GS(14)@2017-04-28 00:19:54

【明報專訊】話說香港的空置單位一共有4.2萬，空置率是3.7%，這究竟算不算高呢？

在1997年，樓價的高峰期空置率是3.8%，對比現在還要高出一點點，而在2003年，即是SARS的最低潮，空置單位一共有68,780個，空置率達6.8%，是史上最高，但在2009年至2012年，空置率已經降至4.3%了。

只要看看以上的數字，可以得出一個結論﹕樓市泡沬，空置率愈低；樓市低迷，空置率愈高。事實上，這亦是空置率的基本理論，只要有一點點樓市基本知識的人，都應該懂得。

現時香港的空置率是史上最低，所以，這恰恰也證明了，現時的樓市泡沫，已經達到了史上最高。可笑的是，那些拿4.2萬空置單位出來大做文章的統計者，偏偏希望藉此來說明樓市沒有問題，只是囤積居奇的問題，這種說法是多麼的無知，又是多麼的可笑，但可悲的是，相信這種無知兼可笑的人們，居然還有不少。

生意淡薄 不如創作

也正是因為香港充斥着太多這種看數字而不識理論的笨蛋，作為KOL，非但無法監察，反而助紂為虐，今日的樓市才會有這個局面。

我做出品人兼編劇的電影《私人會所》暫定在今年8月中上映，現在又在談一齣講賭廳的電影，過兩天，又去傾《六指琴魔新傳》，電視劇和game，其實版權已經搞掂，只視乎我的投入程度而已……今年咁多創作job，正是生意淡薄，不如創作！不過，相信讀者最關心的還是《五胡戰史》第四集幾時出版，其實寫了一半，估計本年內可出版，但應該先出《易經密碼》和《財技密碼》修訂版。

[周顯 投資二三事]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0761&issue=20170427

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摸魚手札：錯解空置率會令樓市行歪路

1 : GS(14)@2017-04-30 15:17:33

有一位有意參選的年輕朋友向我請教金融和經濟政策，少不免要講樓市方針，他很堅持空置稅係其中一個有效調節樓價的方式。香港的政治訓練，是沿用西方政治哲學一套，由柏拉圖理想國，到盧梭契約論，再講到約翰羅爾斯的正義論等，其底蘊都係迷信若干資源有限度再分配，係走向烏托邦的道路。現在的我不是一個很好辯的人，講的不及我寫的。所以，我希望透過寫點文章，以理服人。空置稅的推行不是意識形態的爭論，反而係要實證睇數據。關於空置率、落成量和樓價的資料，大家都係必睇差餉物業估價署的《香港物業報告》。雖然係同一份數據，不過把玩和詮釋數據的能力，往往分了高手低手，社會科學和經濟學的訓練會在這兒見到功架。空置率的意義往往被胡亂演譯，自2012年起，香港私人住宅所有單位的空置率由2012年的4.3%已降到2016年的3.8%，每年遞減，不過同期的樓價相信不用多講，無論你用甚麼指數或指標，都係講明一個上升的趨勢，所以空置率和樓價的關係並不明顯。政客可能錯解空置率是樓價上升的「原因」，事實上空置率係越來越低，反倒是反映了供應不足的「結果」。空置率和失業率的解讀有相同之處，就是有自然（natural rate）這個經濟學概念，地球上係冇一個經濟體會出現絕對係「零」的失業率，因為勞動市場有磨擦性（frictional）和結構（structural）的問題，即係轉工、搵工有資訊問題之類。空置率亦一樣，因為交吉要時間、租客搵盤又要時間，而且根據官方的定義，原來裝修緊的單位都計落空置率，所以點都會有一部份「自然」的空置率存在。至於空置率的高低，很視乎你用乜dimenson去睇，如果要做經濟體之間的數據比較，可能要交畀團結香港基金班中大經濟系資優生師兄處理，佢哋永遠有極度出人意表的建議。若把私人住宅的空置率以單位大細去睇，細單位的空置率跟上份所講的總單位睇齊，差異不大，長期「保三」，不足4%；但去到大單位，差異就非常大，可以到7%-10%。如果堅持要推行空置稅，持有大單位的業主，理論上是痛過小單位，不過這要視乎政府如何取捨自身的政策目標，收空置稅可能會出現大單位業主和小單位業主之間的財富再分配，講到要幫年輕人上車，卻係無用，始終增加供應才是王道。如果空置率概念都未搞掂，那就不用再講空置稅。因為這是實證問題，實證的處理係要睇理論和數據。至於空置稅有乜問題，可能要下一次再講囉。渾水
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來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170430/20006036

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摸魚手札：租務易出術　空置稅無用

1 : GS(14)@2017-05-07 15:23:16

上星期提過一些空置率數據的演繹方式，剛好多倫多市長就有意提出了空置稅，那是因為參考了溫哥華的「成功」例子。今屆當選的議員中，不少有左翼的傾向，好像主張土地正義分配的朱凱廸和姚松炎是支持空置稅的中堅，體制外我印象中林超英也講過支持設立空置稅之類的言論，假若這個議題要推上立法會討論，相信必然會提及加拿大這個例子。國情不同，加拿大的例子未必可以一概而論，因為加拿大空置率比香港高，而香港的私人物業當中，私人住宅的空置稅是低中之低，只有商用和工用的單位才算比較高。如果要做到財富分配，搞私人住宅無用，推完空置稅都唔會增加供應，年輕人上車的難度不會下降。若從產權理論角度去睇，處理租務市場的交易費用，比直接買賣物業更高和更複雜。買樓只是一買一賣，涉及買賣雙方的完整業權交收，非常清楚簡單，出「蠱惑」的空間唔夠大。即使近年物業針對市場的辣招而出「蠱惑」，最叻都只係想到以公司方式買賣或者「一簽多伙」等，玩唔到其他花款，所以只要梁振英、陳茂波出來講幾句封了這些蠱惑招，物業玩家就無符了。租務市場的業權相對係複雜少少，因為放租在產權角度只係代表業主放棄了若干「使用權」而換來「租金收入」，事實上擁有權還在業主身上，例如業主可以把物業抵押，換來貸款；如果連租約去抵押，個租客又剛好係大品牌，分分鐘抵押個terms會更好㖭。因為租務合作的產權較outright買賣複雜，所以出蠱惑的空間就更大，又或者執行的難度就更高。



因為呢個產權上的差異，如果政府要出辣招搞物業市場，搞買賣市場係會比搞租務市場更簡單和容易。近年的辣招主力是針對買賣市場，而非租務市場，就係因為執行辣招和監察成本過高。如果政府要推行空置稅，那政府就要干預租務市場。首先要嚴謹定義何謂空置？以現在的官方定義，正在裝修的物業也是空置。假如業主要長期去旅行又或正在接受治療而住院，那又如何定義？申請呢類豁免又有行政麻煩。執行禁煙要控煙辦，以現在香港龐大的物業市場，睇怕要搞空置稅辦，用「城管」的方式抽樣突擊，成本不菲。除此之外，你可能會想像到更多奇怪的操作，例如為了避稅，業主會以「一蚊」月租租給家人、友好。總之，租務市場複雜，你有張良計，玩家就有過牆梯，空置稅的執行成本太高，不化算。渾水
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來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170507/20013004

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