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「空置官地圖」發水謬誤多

1 : GS(14)@2012-10-30 00:13:43

馬虎
http://www.mpfinance.com/htm/finance/20121029/News/ec_gaa1.htm


政府﹕未有批租紀錄 故未剔除
政府住宅土儲「大發水」,其實源自兩週多前發展局公佈的一份簡稱為「空置住宅官地」的圖則,當中顯示共有約391.5公頃官地可作住宅發展用途,然而本報細心分析後發現,圖則中標示的「住宅地」錯漏百出,不單司長官邸被當作住宅土儲,連剛落成一年多的公共屋鷙、已售出的全港首塊限呎地也被當成土儲,更離譜的是連架空鐵路底下的花槽都當作住宅土儲,令人質疑莫非要拆掉路軌起樓(詳見另稿)?
發展局回應事件時承認,的確有一些已出售或批出的地皮,因資料更新需時等原因,於統計中未被剔除;亦有個別現有政府建築物的土地,在該系統內未有批租或撥用紀錄,於是在統計時亦並未剔除,該局會繼續整理資料。
本報邀請兩名專業人員分析有關「空置住宅官地圖」後均表示,事件令人難以置信,二人並按圖索驥,依據圖則評估政府實際可建住宅的官地面積,相信僅介乎150至190公頃,較政府公佈的391.5公頃大為縮水(詳刊A2)。
2 : GS(14)@2012-10-30 00:14:36

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20121029/News/ec_gaa2.htm
3方法印證出錯

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20121029/News/ec_gaa3.htm

入夥僅一年多、提供2000個單位的調景嶺善明鷙,同樣被列入土儲之列。(明報記者攝)



4較新屋鷙在列

本報偵查發現,調景嶺善明鷙、大坑東鷙東怡樓及東健樓、柴灣翠樂鷙翠祿樓,以及西灣河康東鷙康瑞樓,同被列入地積比率最高的甲類住宅空地,它們的樓齡都甚低,落成年份最早的康東鷙是於1998年入夥,善明鷙更是去年才入夥(見表)。

反映政府土儲的「空置住宅官地圖」中,最嚴重的失誤之一,莫過於把簇新的善明鷙視作住宅土儲。根據房屋署資料,該鷙面積約1.6公頃,入夥才一年多,提供2000個單位,今年中仍有100伙空置。首批入住善明鷙的居民包先生對此感到驚訝,他從新聞得知政府正為港人覓地起樓,質疑土儲攙雜了很多「水分」,「是否政府找不夠地,就報大數?」他認為,要在善明鷙起樓,就先要拆樓,此舉根本無可能,「紙包不住火」,希望政府盡快澄清。

公屋細休憩地亦列入

本報亦發現有個別公屋的休憩用地,同樣被納入空置住宅官地圖,包括葵湧鷙曉葵樓對出一幅約0.5公頃的休憩用地。居民張先生認為,街坊聚腳地成住宅土儲是匪夷所思,「5幢高樓圍到密質質,還要建屋的話,豈非以後無路行?」他又擔心一旦建屋,勢必成屏風樓影響通風。
3 : GS(14)@2012-10-30 00:15:04

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20121029/News/ec_gab1.htm

料可建11萬單位 大減六成

房產發展研究中心研究員、理工大學客席講師姚松炎分析政府圖則後說,根本沒有391.5公頃,估計只有150公頃官地可建住宅。姚松炎表示,他的假設是根據地積比率5倍、平均單位面積約700方呎計算。所以150公頃土地,大約只可建11.5萬個單位,若以本港每年公私營需求5萬個單位計算,意味政府手上的「住宅官地」,只夠本港「消耗」兩年多,也較原來的所謂391公頃「住宅地」可建30萬個單位、夠6年用,勁減逾六成。

事實上,391.5公頃土地相當於15個太古城的面積,若政府住宅土儲真如姚松炎推算一樣,大減至只剩150公頃,即意味政府手上住宅土儲,將由15個太古城減至只餘6個太古城。

姚松炎認為,政府圖則如此出錯實在難以置信,指樓價急升,社會正十分關注政府手上還有多少土地,現時政府公佈這樣一個圖則,完全無助於社會討論。

推算「已相當寬鬆」 未計爭議地

姚表示,該圖則大部分空置住宅官地,都是極狹窄及斷斷續續,根本不能建樓,而他推算的150公頃住宅官地,其實已計算得相當寬鬆,因為他亦發現有不少地皮位於已建住宅的正前方,若重建,或會遇到區內居民強烈反對,但他計算的150公頃住宅官地,並沒有扣除這類地皮。他表示,150公頃住宅官地只夠香港使用兩年多,而全球先進的城市一般都為未來10年的土儲作出規劃。

工程師:大部分於屋苑邊難建樓

土木及結構工程師蘇耀坤分析政府的空置住宅官地圖後,批評圖則錯漏百出。蘇稱,首先,政府先表明該圖則已扣除4種不適合發展的類別,但同時又表示剩下的地皮也要視乎個別條件,才能決定可否建樓,此種表述方式會令市民感到十分混亂。蘇發現圖內大部分地皮都是位於屋苑邊緣,根本不可能建樓,推算只有大約190公頃土地可建住宅。
4 : GS(14)@2012-10-30 00:15:41

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20121029/News/ec_gab2.htm

現球場花槽 屬「鐵路保護區」

馬鐵沙田圍站2004年建成,主要服務乙明鷙、沙角鷙、博康鷙,以及周邊丁屋、私人屋苑逾萬戶居民。根據《鐵路條例》,該站圍牆對開30米範圍,包括往車公廟站方向的架空路軌橋底的球場和大片花槽,均被劃定為「鐵路保護區」,以便拱衛鐵路結構安全,在此區內做探土及渠務工程均須取得屋宇署嚴格審批。不過,本報偵查發現,上述範圍約1公頃土地,全部被政府列入「空置住宅官地圖」中(見上圖)。


沙田圍站規劃次序完全錯

「無可能!」、「怎會有可能?」本報走訪多名該站周邊居民時,每人都對政府的規劃表示難以置信,其中大專社工系學生李小姐擔心,若政府在上址起樓,很可能要拆站或停駛列車,影響萬計居民,「這完全不能接受」。

沙田圍站地皮闊度僅約20餘米,結構工程師蘇耀坤表示,若政府有意在如此狹窄空間發展鐵路上蓋物業,應傚法大圍站等先例,「先打好住宅物業的地基,然後再發展鐵路站,沙田圍站的規劃次序則完全錯誤了」。

工程師:屋署有權拒絕施工

蘇耀坤認為,馬鐵不能因起樓而暫停通車,「所以就算起樓,也要在附近找一塊地皮,將行車路軌、車站臨時轉過去,這涉及很多成本,值不值得這樣做?有相當多困難!」但他認為應該不會起樓,「只是做做樣而已」。除了技術上起樓的可能性低之外,蘇又指屋宇署有權拒絕「鐵路保護區」內的起樓工程。

區議員斥滑稽 質疑找不到地

沙田區議員丘文俊則表示,政府的空置住宅官地圖「荒謬、滑稽」,「當區的地政專員不可能不知情。梁振英政府一上場就說要找地起樓,是不是根本找不到,不惜夾雜水分也要報大數?」丘說,早前剛在區議會提出將架空路軌橋底花槽改成社區苗圃,供居民有機耕作,「如果現在說要用來起樓,反而增加居住密度,居民必『嘈到拆天』!」

5 : GS(14)@2012-10-30 00:15:57

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20121029/News/ec_gab3.htm
已簽地契兼打樁

發展局前個星期發佈該圖時,表明資料是截至今年6月底。而被錯誤計入政府住宅土儲的元朗限呎地皮,早於去年3月已以24.1億元售予長實。該項目為政府首個限呎私樓項目,規定最少興建960個單位,大部分單位實用面積規定須介乎377至431方呎,吸引8個發展商爭奪,最終由長實奪得。

本報翻查資料,發現長實早於去年3月24日與政府簽署地契,正式接手地皮,地皮亦已獲編配為元朗市地段518號,肯定屬於政府已批出的土地,地政總署的土地系統亦應該有紀錄,不應包括在圖內。

南豐私地元朗村地亦被計

另外,本報發現政府於本年5月30日公佈批予南豐的壽臣山深水灣徑一幅豪宅,亦「蝦碌」地被計算入「空置住宅官地圖」內。該地皮面積逾1公頃,原為高級公務員宿舍,是近年面積最大的傳統豪宅地皮,由南豐以60億元、樓面呎價2.48萬元投得,政府於公佈當日已確認標書,並已收取發展商訂金,料地政總署應有出售紀錄。同時,本報翻查地契發現,政府已於7月4日收妥尾數,並與發展商簽署地契。

「人手覆檢便不會蝦碌」

工程師蘇耀坤認為,上述元朗地皮已售出踰年,而被計入空置官地,實在難以理解。至於壽臣山地皮,他估計是由於地契稍後才簽署,政府資料未及時更新,但他認為只要公佈該圖前用一些人手覆檢,便不會蝦碌。

距離長實限呎地皮不遠的元朗山貝湧口村,住有大批非原居民,而這村也被劃入空置住宅官地圖之內,面積大約兩公頃。該村老住戶周樹表示,他住了超過40年,不想搬,但有心理準備政府隨時收地,希望屆時能獲得合理安置和搬遷費。

空置 地圖 發水 謬誤
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