📖 ZKIZ Archives


物業背後的故事(2)-民豐控股(279)、威利國際(273)、萊福資本(901)


再續昨晚的話題。


從上面的年報一頁中,可以留意到這就在2006年年報附註31(a)的一段東西,內中寫明:


(a) 收購附屬公司
於2006年5月4日,本集團收購Startech Business Limited(其主要業務為持有物業)之全部權益,現金代價為港幣3,882,000元。


但是該公司在2006年5月並無公告說明這項收購,可能是因為按上市規則第14章提及的標準,金額不夠高,所以不用披露,比率與披露的定義詳如下圖,至於比率的定義,請參閱以下文章











在這項交易中,買回來的租金回報率還不足2%,以北角區的標準,可能真的較低,真要誇誇那估值師。


(2)


但是買方威利國際持有55.27%的公司,在公告中它稱是間接控制買方Apply Worth Limited,而直接控制的公司就是由歌德豪宅有限公司。


這家歌德豪宅公司,其實就是華匯系物業投資的精華所在組合而成,其物業組合及資產如公函所 述。在2009年10月,有一位獨立第三方羅小姐(這位羅小姐資料請詳閱該訪問)向 該公司以每股60仙認購公司7.5億股,作價4.5億港元,據年報所述 (p.14),資金將分3個月支持,交易在12月完成,持股降至55.27%,在3月,公司稱羅小姐已付1.5億,其餘3億尚未付。


明日續。

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=15602

物業背後的故事(3)-民豐控股 (279)、威利國際(273)、萊福資本(901)


在繼續談之前,買方民豐控股在昨天出了澄清公告:


公司稱原本物業是由民豐附屬Wise Sky持有,其後民豐在2010年4月9日成立另一附屬Sunny Soar,然後把Wise Sky權益轉移Sunny Soar,架構則變成民豐控制Sunny Soar,Sunny Soar再持有Wise Sky,Wise Sky再持有物業。


並補充稱該物業面積為10,736平方尺,因Sunny Soar剛成立,並無報表,故其業績只是參考標的,以營業額粗略計算,每月平均租金每呎只是7塊,真是非常便宜。


可以知道,這家Sunny Soar目的是在做這次交易,並希望把物業標的儘量隱去,以使人查不出底細,方便他們做同系交易,把資產不停交換。


今晚再續。







PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=15608

物業背後的故事(4)-民豐控股 (279)、威利國際(273)、萊福資本(901)


再續第二篇第三篇所談 的東西。


第二篇談及羅小姐在10月認購協議中,提及完成後先付1 億,餘款在3個月內分期或一筆過支付。但在 5個月後,只付了5,000萬,即合共1.5億,由此可見,其未付足款大部分款項。但是,據後來的年報及公告,股權就已經過戶了。


故個人推論,可能大家是自己人,有拖無欠吧,估計其後就動 用系內資源,向其財務公司借錢,協助付 款,其後宣稱某些人賴債,然後就把帳項一筆勾銷,這筆錢就此虧掉,從而以上市公司的錢來協助把資產私有化,但從這些資料看見,公司看來連錢也借不出來,財 務可能陷於較為危險之境地。


但可能在核數師的監察 下,為免發生問題,故此參訂補充協議, 改作由3月中起其後6個月,以一筆過付款或每次不少於5,000萬支付代價,並提供500萬的賠償,但是欠下3億11個月,如這500萬是利息的話,年複 利只是1.82%,我不知道這是不是較低呢。


(4)


另外歌德豪宅亦出售美時投資有限公司的股權予同系的福方國 際(885),可參看威利方公告福方方公告。 其作作價1億,以4億股,每股25%褔方國際新股支付。


美時投資持有的是廣東的集富大廈(前稱廣宇大樓綜合樓), 這物業最初是在2006年6月,仍未是華匯系上市公司的馬斯葛(136)向當時的大股東陳愛玲小姐購入的,作價9,200萬,詳情可看此公告


其後陳小姐賣殼予詹先生,其後詹先生把股東透過發行新股及可換股票據,暗地轉移給華匯系,然後透過礦交易把資金部分退出,取回部分成本。此方法亦類似南興(986)的做法,但不幸失敗


2008年9月,馬斯葛把這大樓售予威利國際旗下的時美投 資,作價1.12億,以當時每股14仙(經1次10合1,1次5合1調整後7元),以8億股支付(合股後則是1,600萬股,以每股29.5仙計,現值 472萬,兩年不到已剩下約4%,可見貶值之速),可參考威利方公告, 亦可參考馬斯葛方公告


其後在歌德豪宅重組後,就屬於歌德豪宅的旗下一項物業,在公函(p.21)中,該物業估值1.05億,現時售出價格是1億,已有虧損,但是那些股票可是持續貶值的,哈哈,不過不重要,物業還是自己的, 但股票卻多了,其實在全系來說是有利的。


(5)


現在談談租戶。


其實該層的租戶其中之一是他們旗下的萊福資本(901),他們地址是香港北角馬寶道28號華匯中心2101-2102室,就正在此物業的標的的層數,據稱是在2009年10月搬入

該公司的基金管理公司是富聯投資,證券經 紀為中南證券,富聯投資及中南證券為民豐抗股(279,前東方紅、恆盛東方、內蒙發展)旗下Hennabun Group的資產。


2009年報稱,其十大持股包括中策集團(235,前紅寶石)、錦興集團(275,前錦興磁訊)、民豐控股(279,前東方紅、恆盛東方、 內蒙發展)、中國科技(985)、南興集團(986)國際資源(1051,前中華發展、星光數碼動力、星光生物科技、信用卡防盜、智富能 源)、保興發展(1141,前雄豐集團、新創)、中國公共醫療(8116,前優能數碼)、中國3C集團有限公司(8153、前智庫科技、現科地農業)、麗 盛集團(1004)等,這堆股或多或少都和華匯系有關聯,除了有部分中國關係外,大部分均不可沾手。

由此可見,這投資公司包租公是他、投資經理及證券行也是他、也是他的股東之一,真是無處不和它有關係 呢!

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=15694

恒基兆业副主席李家杰:不会跟风增加持有型商业物业比例


http://www.21cbh.com/HTML/2010-6-18/1MMDAwMDE4MjY1Mg.html


受楼市调控政策影响,地产商展开商业地产逐利。

以国内地产大佬万科为例,过去3个月,其先后宣布了超过百亿元的持有型商业地产投资计 划。万科总经理郁亮表示,在最新战略中,万科未来将加大持有型物业的储备,并在近期内陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型。其中,住宅产品仍 占据80%比重,其余20%则将开发持有型物业。

6月18日,恒基兆业地产有限公司位于东三环的持有型商业物业“环球金融中心”,也在国内 地产商加大商业地产开发的大环境下揭幕。全国政协委员兼经济委员会副主任、恒基兆业副主席李家杰接受本报记者专访时表示,“目前合恒基兆业的持有型物业开 发,多集中在一线城市,而二三线城市主要做住宅物业开发。我们暂时不会调高持有型商业物业和住宅物业开发的比例。”

据了解,在恒基地产总的 地产投资中,住宅物业占85%,15%为持有型商业物业。目前恒地在二三线城市共拥有29块土地储备,楼面面积达到1400万平方米,目前正在同步开发, 预计两年内将可完成500万平方米。恒基地产在北京、上海、广州三地的持有型商业物业的成本投入已达120亿元。

对于宏观调控下的楼市状 况,李家杰指出,这仍要看CPI,若CPI超过3%,宏观调控将会继续,这对一线城市影响最大,对二三线城市影响较小;反之,若中国下半年CPI低于 3%,那么政府则将不会太多干预,到时一线城市楼价将可保持稳定。

根据中国国家统计局数据显示,中国5月居民消费价格指数(CPI)同比上 涨3.1%,创19个月来新高。当时,有分析人士认为,中国物价指数将在下半年逐渐回落,全年通胀无忧。

不过,在一线城市拿地竞争激烈的状 况下,恒基地产不准备放弃任何机会。据了解,恒基兆业正准备竞购朝阳区即将推出的新地块。

对此,李家杰称,“新地块竞购成功会做持有型商业 物业,我们在竞购中主要是考虑成本。基于我们目前持有型商业物业的投资回报在13%,我们如果新拿地的投资回报超过10%,我们就会考虑拿下,而达不到我 们就会放弃。”

国内商业地产投资的升温,也使得恒基地产面临越来越多的竞争。对此,李家杰称,“我们的资产负债比例只有19.3%,而国家 政策调控的要求是地产商不能囤地,手里的土地要建设1/3,囤地越多的要面临资金的压力,面对这种情况,资产负债率低,资金链就不会断,而资金链不断生意 就可以做下去;而国内很多地产商状况却相反。
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=16146

物業投資 ckm001


http://hk.myblog.yahoo.com/jw!G9qPswuRGxoAjkVjcnY-/article?mid=38653


自金融海嘯後,美國樓市持續下跌,但香港與內地的樓價卻升個不停,從來各地的房地產價格都與居民收入成正比,中美兩地資產價格兩極化,正是兩 地經濟此消復長的最好寫照。新聞報導話,香港近日樓市交投暢旺,各大屋苑的樓價直迫97年高峰期水平,可憐香港一般打工仔與中產人士的工資上漲似有若無, 年青一代想買樓難上加難,說算買入新界,尺價三千走不了,如果好彩有一筆首期,在現時供樓利率低至一厘的情況下,許多人尚可以供得起樓,如果是自住,買樓 是生活必須,實在無可奈何,但如果是買樓作投資用途,就要想清想楚,因為借貸買樓屬槓桿投資,上落賺蝕是以倍數計算,有人認為如果物業的租金收入能夠支持 到供款額,那應該沒大問題,但請不要忘記現在息率是歷史新低,未來利率大幅上升的風險要清楚計算。

如果投資物業是想收取穩定的租金,另一個投資工具就是地產信託基金(Real Estate Investment Trust; REIT),例子如領匯(823)、越秀房地產投資信託基金(405)等等,這類公司會把大部份租金收入以現金派發給股東,長線可以提供穩定利息收入,又 有資產升值的潛力,屬於穩健的收息股類,適合較保守的投資者。

如果要求增長,地產發展股是好選擇,上世紀90年代或以前,香港地產股是增長股,但到了2010年的現在,增長點已經轉移到國內,一眾內房股將會是 明日之星,不過地產發展投資期長,國內政策又五時花六時變,如果公司高負債,又遇上資金周轉不靈,實在好容易出事,投資內房股要細心選擇,我手上的瑞房 (272)與SOHO中國(410)都是好公司,前者主攻房地產發展,後者主攻商業樓宇,如果國內經濟持續增長,人均收入只會水漲船高,物業價格也會拾級 而上,只要長線持有,未來必定有理想回報。




PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=16957

SOHO中国三进上海将增大自持物业

http://www.21cbh.com/HTML/2010-8-19/wNMDAwMDE5MjkwNw.html

“截至7月底,公司完成销售额135.7亿元,超过去年130亿元的全年销售额。”SOHO中国(00410.HK)董事局主席潘石屹近日接受本报记者专访时透露,商业地产受宏观调控影响不大,年初确定的180亿元的销售目标将维持不变。

8月13日,SOHO中国宣布成功摘牌上海虹桥交通枢纽旁“临空15号地块”,摘牌价格约15.6亿元人民币。该地块位于上海虹桥临空经济园区,占地86,146.1平方米,规划地上建筑面积215,410平方米,预计建成后总建筑面积约25万平方米。

这 是SOHO中国一年内三进上海,并完成了在南京西路、外滩中心、虹桥交通枢纽的布局。2009年8月18日,SOHO中国斥资24.5亿元收购位于南京西 路中央商务区中心位置的 “SOHO东海广场”,今年6月11日,SOHO中国二次出手,以22.5亿元收购外滩204地块部分股权。

潘石屹认为,此次摘得虹桥地块意味着SOHO中国在上海进入了常态投资。他透露,虹桥地块预计在2011年下半年开工,2013年年底交付,总投资将达40亿元,整个项目的销售额或将达70亿元。

潘石屹向本报记者坦言,SOHO中国还将陆续在大虹桥区域拿地,并已在整个大虹桥区域规划方面与相关部门进行沟通。看来,潘石屹的“上海步调”已越来越紧。

“目前,SOHO中国的大量投资仍在北京,在上海的投资只占到公司总投资的20%左右,但未来公司希望这个比例能达到50%。”潘石屹坦承。

本 报记者也从相关渠道了解到, SOHO中国目前的账面资金约有150亿元。今年前7个月,仅上海SOHO东海广场就达到21.79亿元的销售额,北京银河SOHO开盘10天销售60 亿。就在虹桥地块的拿地当天,SOHO中国还与京城一家银行签订了一份20亿元人民币+3亿美元的贷款协议,该项贷款一部分或将用作望京地块的开发贷款。

记者还了解到,此前一直以销售商业地产为主的SOHO中国有意加大自持物业的比例。“上市公司业绩需要稳定,就必须从货币、土地以及物业三种资产加以平衡。”潘石屹这样认为。

目前SOHO中国的持有物业只有前门项目一期,货值约为37亿元,但潘石屹透露,在建项目中,银河SOHO约3.7万平方米、外滩项目的50%、东海广场及虹桥项目的一小部分都将由公司自持,“只有建成后才能进入财务体系的持有物业中,目前货值不好估。”


PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=17533

SOHO中国将调整销售物业及持有物业比重

http://www.yicai.com/news/2010/08/397577.html

SOHO中国(00410.HK)主席潘石屹8月25日在业绩发布会上表示,为了令销售收入及租金收入更加平衡,公司未来三到五年将会调整销售物业及持有物业的比重,增加持有一些独一无二的项目,包括北京前门项目、上海外滩项目也将持有一部分。

此外,北京“银河SOHO”的项目也会预留3.7万平方米作为持有物业,同时还将考虑持有该项目一幢写字楼。

他透露,SOHO中国持有物业的面积占集团旗下物业总面积的20%,但其价值占总价值大于20%,持有物业的主要用途将用于出租。

潘石屹指出,由于有关变动属于集团策略大调整,会用三至五年时间慢慢进行调节。未来,SOHO中国仍然将会把焦点放在北京及上海市场,暂时不会有开发二线城市的计划。

财务总监唐正茂同时表示,未来三年SOHO可销售物业达500亿元。项目完工交付计划今年为40.71万平方米,明年19.9万平方米,2012年及2013年计划分别为50.4万及76.9万平方米。

问及今年的销售目标,潘石屹表示,集团首七个月合约销售金额已达到135.7亿元,要达到全年180亿元目标并没有问题。7月底已经实现其中75%,未拟再调升目标销售金额。

对于收购方面,潘石屹称,SOHO集团一直在北京及上海寻找收购机会。2010年8月13日,SOHO中国在上海已经购入成功竞得“明空15号地 块”,这块地临上海虹桥交通枢纽并明空经济园区,摘牌价格为15.6亿元。财务总监唐正茂透露,该地块施工将于2011年开始,预计2013年完工。

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=17648

究竟何時發公告出售物業?-資本策略地產(0497)

(1)

公司至今日現時市值約1,836,858,842元,最近該公司聲稱已經出售部分國衛中心樓面,報紙也有報導:

(1)在11月5日,的am730報導稱「資本策略(497)公布,本周初拆售灣仔國衛中心9層樓面,全數售罄,平均呎價約1.1萬元,涉資近14億元,買家主要為用家及資深投資者。區內代理指,售出樓面分布於5至10樓、12至14樓,面積共逾13萬方呎。」

(2)在11月16日,經濟日報更說出全個故事「早年資本策略分階段購入國衞中心近9成業權,直至今年市況好,資策決定把業權暗標放售,叫價約28億元。

  上月中,一個內地財團與資策達成初部協議,購入價為26億元,原先料可在月內完成交易,但消息人士指,由於雙方最後就條件問題上難達共識,故內地財團打消念頭,而資策亦即兩手準備,拆售項目。

....

  集團上月推出大廈共9層樓面,全部獲承接,平均呎價約1.1萬元,買家以用家為主。包括上市公司亞倫國際(00684),以1.5億元購入9樓全層及3樓303及304號車位。據悉,資策暫不打算出售15樓以上樓層。」

其指的亞倫國際(0684)的交易是這個,其物業位於9樓,作價1.537億。

(3) 另外,和之有緊密關係的石庫門,其控制的高誠資本(8088,前亞科網、亞科資本)購入國衛中心5樓的502室,作價7,400萬,根據資本策略的公司的年報(pdf p.113),其原持有該物業,即證明賣方是資本策略。

(2)

根據上市第14章《須予披露交易》:

「14.11 如上市發行人為物業公司、船務公司或空運公司,而它們分別購入或出售物業、船隻或飛機,則將予購入或出售的物業、船隻或飛機(視屬何情況而定)的合計總值(以沒有產權負擔為基礎計算),會與上市發行人的資產總值作出比較。上市發行人的資產總值須根據《上市規則》第14.16、14.18及14.19條作出調整;或者,如屬適當,若有關物業、船隻或飛機(視屬何情況而定)最近期刊發的估值(以沒有產權負擔為基礎計算)是於上市發行人刊發帳目後才公布,則須根據該估值作出調整。

14.16 上市發行人須以其帳目或最近期公布的中期報告所載的資產總值(以較近期者作準)為本,並按下述項目作出調整:
(1) 上市發行人於此等帳目內建議的任何股息金額,以及上市發行人於此等帳目或中期報告發表後宣派的任何股息;及

(2) 如屬適當,上市發行人最近期刊發的資產估值(不包括業務及無形資產估值),若該等估值是於帳目刊發後才公布。

14.22 除按《上市規則》第14.06(6)(b)條所述將收購事項以合併計算方式處理外,如一連串交易全部均於12 個月內完成或屬彼此相關者,本交易所或也會要求上市發行人,將該等交易合併計算,作為一項交易處理。在這些情況下,上市發行人須遵守該項合計後的交易所屬類別之有關規定,而用以釐訂有關百分比率的數字為上市發行人帳目內或最近期公布的中期報告內(以較近期者為準)的數字;有關數字須按《上市規則》第14.16、14.18 及14.19條的條款作出調整或修訂。

14.23 本交易所決定應否將交易合併計算時,會考慮的因素包括有關交易是否:
(1) 為上市發行人與同一方所進行者,或上市發行人與互相有關連或其他聯繫的人士所進行者;
(2) 涉及收購或出售某一特定公司或集團公司的證券或權益;
(3) 涉及收購或出售一項資產的組成部分;或
(4) 共同導致上市發行人大量參與一項業務,而該業務以往並不屬於上市發行人主要業務的一部分。」

而其分類方式和創業板類似,其比率如此圖:

根據資本策略的資料,2009年其資產總值為77.90億,售出的物業應屬於「一連串交易全部均於12 個月內完成或屬彼此相關者」,套現約14億,應屬於須予披露的交易,所以應該予以披露,但規則亦稱「如屬適當,上市發行人最近期刊發的資產估值(不包括業務及無形資產估值),若該等估值是於帳目刊發後才公布」,故此該交易或會在11月26日業績公佈日同時宣佈。如他們不公佈,則屬於違反上市規則。

以下,是筆者對此股的評價,並作為總結:

總之搞財技的人和我們投資的人,兩者的取向不同。

前者是為了從股民手上取得資金投資,後者是要在股票賺大錢,前者要賺大錢可以狂印股票,壓低股價,如果沒人理才會把股價推上,沒有錢就把公司派息或賣殼,套取精華部分。

在後者來說,只要是印股票,就導致供應增加,供應增加則代表股價下跌,如果股價好低都要配股,即是隻股好乾,瘋狂打上去,然後引人上去,賺晒大家D錢,然後方便公司再次融資。

這就是此股雖然便宜,但筆者不會沾手的原因。

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=19270

買樓兩頭賺──量化寬鬆政策下物業成為理想投資(2010/11/21) 脫苦海

http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=17193

量化寬鬆政策引發投資市場的變化,美元及相關資產弱勢已成為自我完成的全民共識,很多人但知所謂「買實物抗通脹」, 或因為港元與美元掛勾,便以存人民幣作為另一種出路。此處出現兩個考慮:首先,所謂實物,可以是黃金、物業,甚至有人去囤積商品甚至農產品,究竟選擇那一 種?第二是,所謂商品貨幣如澳元紐元,或甚囂塵上的人民幣投資,牌面上表現比美元強,又是否理想?

市傳國內炒賣諸如大蒜、蔬菜、肉類之類農產品,甚而有人煞有介事說因為各地冷藏設備發展起來,有利囤積居奇云云。而香港亦有一鼓收集諸如紅酒、名錶、錢鈔、茶餅作為投資標的。筆者不敢說類似的操作不能獲利,卻難以視之為投資,因為他們面對流通性及異質性的問題,導致難以大額進出,以及定價困難。相比之下,黃金及其他商品期貨就無此弊,不過相比之下物業金額大,而且高透明度的成交紀錄令定價較易,可以判斷估值水平。

此外還要考慮槓桿此一因素。黃金及其他商品期貨均可以高槓桿方式運作,而被人目為高風險投資;可是以按揭買入物業, 其實亦是槓桿,比如七成按揭是用三倍多,如按到九成則高達十倍,然則何以少人批評?說穿了,物業市場較少出現斬倉情況,即使物業市價低於按揭額,出現負資 產情況,只要按時供款,往往銀行亦不會收回物業拍賣抵償。至少在金管局網站看到負資產的統計數字,即是金管局亦默認此種現象的存在。反而其他商品,未跌到 負值,經紀行已經call margin追加保證金。因此物業投資的安全系數比其他商品高得多。

而另一被人忽略的因素是除了現金會貶值,其實債項也會貶值,美國政府深明此道,因此不惜大印銀紙製造流通量,今天的 債去到若干年後已貶去一截。借錢買物業,動輒十年、廿年甚至卌年,其間銀行欠款所代表的購買力亦隨通脹而降低。過去數十年樓價輾轉上升,債務購買力輾轉下 降,無論地產商或小業主,均是兩頭賺錢。

至於不買實物資產,改存商品貨幣或人民幣投資產品又如何?其實所謂人民幣升值,是購買力下降速度較慢的假象。美國政 府會印銀紙,難道歐洲、澳紐或中國不會做?至少中國政府亦是大量放水進入市場,而不會坐以待斃,國內物價上升已成普遍現象。據報導甚至出現國內居民回流香 港購物的現象,在流動性海量之下,各種貨幣只有爭相貶值一途,用那種貨幣只是程度上的分別。

租或供物業,往往佔家庭支出的一大部份,即使不以投資視之,能鎖定或控制居住支出已是自保。尤其在當今時勢,誰人會低價出售自住物業?樓價大跌又從何說起?

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=19321

擁億元物業月收租42萬胡仙法外逍遙

2002-11-14  NM




九七年被控誇大《虎報》銷量,卻 因梁愛詩不提起訴逃過法律制裁的前星島集團主席胡仙,自從把「家產」虎豹別墅和星島集團出售後,三年來銷聲匿迹,許多人以為她已一無所有。誰知剛相反,本 刊訪問胡仙的秘書以及相熟地產界人士,他們異口同聲指胡仙仍財力雄厚,且生活逍遙。胡仙掌管的胡文虎基金,擁資一億零五百萬,另外胡仙透過公司在 港持有近億元物業,每月淨收租四十二萬元。長居澳洲、一年回港三數次的胡仙,現時最熱衷的,是回福建家鄉捐錢出風頭。「胡仙沒有錢?不會吧,她九月回來還 坐直升機,又捐了三十萬,全村人都當她財神啊。」胡仙家鄉、福建永定縣下洋鎮中川村虎豹別墅的管理員胡秀連說。七十歲的胡仙是在九月廿一日回鄉,為當地重 修後的虎豹別墅剪綵,並捐卅萬在村內的小學設立「胡文虎獎教獎學金」。中川虎豹別墅建於四八年,佔地僅數千呎,比香港虎豹別墅規模小得多,參觀門票每張五 元,別墅內主要展覽胡文虎夫婦及胡仙的物品,包括不少胡仙小時舊照。香港虎豹別墅在九八年賣給長實重新發展後,胡仙將不少物品搬到中川虎豹別墅安放,包括 現時放在大門旁的胡文虎銅像。別墅內售賣的紀念品之一、胡文虎當年藉以起家的虎標萬金油,也是胡仙由香港整箱帶回來,一共卅瓶,每瓶賣二十元人民幣。

基 金百年花不完雖然外間一直有傳胡仙並非胡文虎親生女,而是養女,但是,對於大部分中川村村民來說,這個出手闊綽的末代女富豪的身世並不重要,他們只想在她 身上得到利益,「不理她是否親生,總之村裡個個人都說,自己跟胡仙最親。每次她回來,總是全村一起去迎接,人人都想從她手上分得一點錢。」「心水清」的胡 仙,自然不會胡亂益人。胡秀連說,胡仙自九二年第一次回鄉,至今回鄉五、六次,每次都捐錢起學校、築道路,但沒私下給過任何人一分錢。她這次回鄉也只逗留 了三小時,一步也沒有入村,連胡文虎故居慶福堂,她也不去看一眼,反而後來到廈門等地拜會政府官員,到處捐錢,她在那裡住了一星期。胡仙回鄉所捐的錢,是 來自七二年成立的胡文虎基金。根據該基金○一年財務報告,去年底結餘有一億零五百萬,就算每年捐一、二百萬,也夠用一百年。此外,胡仙九九年出售星島集團 股份時,和接手的何柱國有協議,她每年可向星島支取九百萬元顧問費,直至○五年。對比星島集團(今年九月改名上海銘源)三年來累積虧蝕達一億一千萬,她的 確逍遙自在。

夥拍尼姑擁八千萬物業除了返大陸捐錢,胡仙在港也經營非牟利安老院。這間位於沙田排頭村二九七號,外表頗舊的佛教般若安老院,住了七十個老人家,由十六名員工照顧,負責院內事務的是八十七歲副院長釋傳敏法師。持有這安老院的「般若精舍」,雖是非牟利公司,但擁有四千六百多萬元物業,其中三個單位更是在今年一至七月買入。連同另一間胡仙任董事的非牟利公司「慈航淨院」,胡仙共透過這兩間公司,持有市值八千一百萬的物業。這兩間公司董事, 除胡仙外,還包括幾位出家人釋傳法、釋法培、釋性智和釋傳敏,以及一名律師周淑嫻,周是前立法局議員王澤長遺孀。該批物業於八六年至今年間買入,種類很 「雜」,包括上海街一個鋪位出租作麻雀館、上環一整幢舊式商業大廈、彌敦道一列八個號碼的地鋪等,現時每月租金總收入達四十二萬元。

買樓好 眼光一位和胡仙相熟的地產界人士說,胡仙很少直接參與「般若精舍」和「慈航淨院」買物業,多數由出家人簽買賣合約。「她們過去廿二年只係賣過三個物業,賺 咗二千萬,其餘物業就一路用作收租,儲夠錢又再一次過俾錢買樓,從不做按揭。她們好有眼光,所買物業好易就租出,例如今年二月買個沙田廣場住宅單位,即刻 搵到租客,而家每個月收一萬一千蚊租。「仲有,你咪蝦出家人,佢哋買樓都由大集團周生生負責代理。周生生一向只做自己集團啲物業,好少做街外生意,但因為 周生生名譽董事長周君令的太太余碧蘭,都係『般若精舍』董事, 所以周生生做佢哋生意。」般若安老院是在胡仙五四年、即胡文虎逝世同一年,和政府換地取得三萬五千多呎興建。負責打理安老院的釋傳敏,每天早上十一時許在 院旁供奉骨灰龕的精舍唸經。記者問她買樓一事,她表示不願多談,但說到胡仙她就讚不絕口:「她很有心,每年一月她父親的生忌,她都會來安老院派利是給院 友,一百元一封,就算自己沒空她也會叫人來代派。」

長居外國胡仙在九八年十二月,將香港虎豹別墅以一億元賣給長實,當時長實限期她二千年三月前搬走。其後她透過公司名 義買了一個千三萬單位作新居,現值千五萬,連同「般若精舍」和「慈航淨院」的物業,她手上物業共值九千六百多萬。地產界人士說,她揀新居時挑選過多個樓 盤,「渣甸山、舊山頂、大埔鹿茵山莊都睇過,每次都帶埋風水師李丞責。」最後她選擇自己生活了大半生的虎豹別墅附近,大坑豪園一個三千多呎單位,二千年一 月購入。豪園樓齡達三十六年,不少老發彩也擇居於此。記者買了一個生果籃,登門到該單位探訪,開門的是一名中年男子,他表示胡仙不在港。對於他和胡仙的關 係、單位內尚有何人,他不露半點口風,生果籃亦不肯收下。該大廈其中一名看更則說,胡仙除了六月、九月曾回來,農曆新年期間也在港,「仲每個看更派咗一百 蚊利是。」平日則只有胡仙年屆八十歲的嫂嫂陳秀容(胡仙兄長胡好之妻,胡好於五○年駕飛機失事去世)和傭人居於上址。胡仙在港公司Asco Investment的秘書Julia Chen,形容胡仙行踪飄忽,隨時會突然出現,「她多數時間在澳洲,九月尾那次回來,我事先也不知,接到她電話時她已身在香港。」

月 花十萬養舊員工雖然派利是、捐錢等出手闊綽,胡仙自己的衣著方面卻非常「慳家」。今年六月,本刊曾攝得胡仙在北角馬寶道出現。以前坐平治房車出入的胡仙, 該次只由價值十萬元的豐田Echo Verso小房車接送。馬寶道天虹服裝店的店員說,當日胡仙到該店買了三件短袖花恤衫,花費一百元,「佢呢幾年不時嚟馬寶道買衫,買內衣褲我都見過,都係 買啲好平嘅。」儘管買衫只花百元,但胡仙在毗鄰馬寶道的渣華道,卻繼續經營無實質業務的Asco公司,每月開支約十萬元,只為養着一班舊員工。胡仙曾擁有股份或任職董事的十間公司,大部分都已結業,只剩下Asco。這公司六九年成立,約千五呎的辦公室是以每月一萬八千元租用,全公司只 有五、六名員工,都是四十來歲的女性。假設每人月薪一萬元,連租金、水電等,每月開支至少要十萬。員工之一的葉菊美,是胡仙在《星島》時的秘書,現在是胡 仙私人助理。Asco的秘書Julia說,有部分員工以前是在《星島》服務,九九年跟隨胡仙離開,胡仙把他們安置在Asco。在Asco門外當值的保安李 叔則表示,胡仙比以前「精神」了,「自從星島賣盤後,胡小姐同佢阿嫂成日都著黑色衫,冇厘神氣,不過九月返嚟著住件紅色衫,成個人精神晒。」土地註冊資料 顯示,Asco在七○年至九二年間曾多次買賣物業,但九二年至今手上再無物業。因此Asco員工十分清閒,例如胡仙九月回港那次,她們只為她安排和北角閩 僑中學校長、老師開會,胡仙是該校校監。Asco在公司註冊署更新資料的文件,也是由葉菊美簽名,有需要時才傳真文件到外地給胡仙簽署。記者到過Asco數次,均見該公司員工在下午四時五十分便下班,而且一週只工作五日,恨死打工仔。


PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=22339

Next Page

ZKIZ Archives @ 2019