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太古城管理費加16%升幅跑贏通脹每呎1.65元仍平過新樓

1 : GS(14)@2016-02-08 03:22:01

■太古城共分12期，海天花園（中）等不少期數已完成外牆翻新，隔籬星輝台（右）則已搭棚進行維修中。　夏家朗攝



【本報訊】經濟不景及樓價下跌，私人屋苑管理費照舊年年加。管理公司以通脹持續、物價飛升及樓齡日增等理由狂加管理費，本報抽查全港十大私人屋苑，發現鰂魚涌太古城加幅最多近16%，比本港最新通脹率2.5%，高出逾5倍。但太古城整體平均每呎管理費僅1.65元，與新樓天價管理費比較，仍平一大截。記者：朱連峰　湯家明


太古城共分12期共12,696伙，最早一期於1978年入伙，樓齡近40年。其中座數及伙數最多而仍未進行維修的高山台，分別共13座及2,652伙。管理費加幅快過樓價升幅，中原數據顯示，太古城過去一年樓價升幅約6%。據知，太古城管理費今年加幅約4%至16%不等。記者日前致電太古城管理處查詢富山閣一個實用593方呎單位的新一年度管理費，對方答覆今年管理費每月為1,132元，較去年的978元加價達15.8%，但除開每呎不用2元，僅1.9元。屬太古城最新一期、於1987年入伙的海天花園，管理費加幅也達雙位數。以海天閣A室為例，實用759方呎，每月管理費由1,393元加至1,583元，加幅13.6%。




業主嘆「反對冇用」

記者日前到加幅最高16%的高山台訪問業主。業主李先生被記者問到加幅算不算好誇張，他稱：「誇張都冇辦法啦」（對你們百上加斤？）「梗係會啦，佢話留番啲錢要來外牆維修」（為何不反對？）「反對都冇用，你哋唔夠佢多人，贊成咪算，啲人有錢……唉……我哋呢啲……」。李生表示，他的單位上年交1,200餘元管理費，今年就加到1,300餘元。另一名不願上鏡的業主亦呻管理費加都無辦法，「市道咁差，物價又高，始終加咁多唔好」。另一業主則表示，有最低工資，好難不加，但每月只是加多一百元，不會增加經濟負擔，但認為維修可為屋苑增值，對樓價有支持。太古地產（1972）旗下太古城物業管理有限公司發言人表示，今年所有期數的平均管理費為每呎1.65元，對比去年的平均加幅為9.7%。但需要注意的是，過去數年屋苑管理費能維持在較低水平，乃由於部份支出經由非經常性工程之儲備所填補。然而，於2016年大部份期數的業主代表會決定停止大幅動用那些儲備，以預留儲備作將來改善優化工程之用，業主因而需要繳交足夠支付2016年日常管理服務的管理費水平。




嘉湖加幅達雙位數

另一個狂加管理費屋苑為天水圍嘉湖山莊。屋苑樓價已跌近兩成，但今年部份期數管理費加幅卻達雙位數。有代理表示，「景湖居今年加得最誇，12年前仲係9毫子（每呎建築面積管理費），呢幾年好似追落後咁不斷加」，一個實用547方呎單位，上年管理費954元，今年加到1,068元，加幅12%。賞湖居管理處去年底向業主發出通告，指因應物料及交通等成本費用不斷上漲，以及最低工資，令屋苑營運成本構成壓力，加上屋苑樓齡逾20年，部份設施陸續老化及損壞，為確保財務穩健不得不加管理費，住宅及停車場劃一加幅9%。本報向港基物業管理公司查詢管理費加幅，但截稿前未獲回覆。


■張小姐

【業主意見】

嘉湖業主張小姐的單位是三房一套，每月交管理費近1,200蚊，「好貴！」被記者問及管理費加咗，質素有冇提升？她指「唔多覺」。


■李先生


太古城業主李先生的單位上年本來交1,200餘元管理費，今年就加到1,300餘元。他指「反對都冇用，你哋唔夠佢多人，贊成咪算」。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160206/19482062

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財女手筆：買新樓以為好易？

1 : GS(14)@2016-03-09 16:24:11

二手交投回暖，上車盤都好旺場，元朗映御更賣出可售單位的90%，發展商為買家提供最高八成一按，另有最高樓價25%的二按，首18個月免息。聽到二按，會否覺得好安心？咁你就中伏啦。二按即所謂的「包按」，其實真係好頭痕，銀行目前只提供六成按揭貸款，若果你想買400萬元以上的樓盤，需要有四成首期，160萬元，無？若果自住，可以向證券按揭公司借多兩成，你只要畀到80萬元首期就可以啦，80萬元都無，無問題，發展商提供二按，你得20萬元都可以上到樓。不過，有朋友剛剛買完新樓，形容地產商完全唔會同你計數，只想收咗你張票，仲不定時叫你借上借！當然，買樓係你，自己計最穩陣，先發現二按的光環只不過係螢光棒，到期就唔會照你。二按首3年息率為2.15%，比市場平，3年後，息率升，若再加息2厘，息率已大增兩倍至7.25%。以月薪3.2萬計算，即使你按年加薪4%，供樓佔收入比例亦由43%升至64%，如果再加息，你可能未必供得起樓，除非你唔使生活。結論，好明顯，做人唔好貪小便宜，要腳踏實地，如果未有充足儲備，千祈唔好貿然入市！
Melody本欄逢周三刊出





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160309/19521383

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西環新樓王維壹呎價5.2萬

1 : GS(14)@2016-03-14 01:37:56

■西環單幢樓維壹剛以逾1.35億元賣出頂樓連天台樓王。　黃耀興攝


【本報訊】樓市兩極化，中小型住宅跌價持續，超豪宅卻逆市屢創天價。英皇（163）的西環單幢樓維壹剛以逾1.35億元賣出頂樓連天台樓王，呎價高達5.2萬元，貴絕西環，買家為外籍人士。一手市場頻錄多宗億元大刁。一手住宅銷售網成交冊顯示，維壹42樓頂層戶，實用面積2,600方呎，昨登記以1.3505億元易手，呎價51,942元，料打破高士台2014年創出的呎價49,118元紀錄，成西環史上呎價最貴住宅。維壹樓價已包括609號及610號兩個車位，價值308萬至321萬元；另再獲贈M1至5號共5個電單車車位，每個值30萬元。即是5個車位及電單車車位總值779萬元。



朗屏8號兩日累收600票

這間西環新樓王，採用五房間隔，內置樓梯上天台，天台面積2,141方呎。維壹臨海而建，樓王面向西環公眾貨物裝䣃區一帶全海景，全無阻擋，才能逆市創下新天價。市傳代理收佣高達900萬元，代理拆佣後估計個人落袋近300萬元。元朗爆新盤大戰。嘉華（173）及信置（083）合作的港鐵朗屏站朗屏8號，首兩日暫收逾600票，較首張價單208伙超購近兩倍。朗屏8號昨首個周末開放示範單位，現場人山人海。嘉華總經理（香港地產）溫偉明表示，市場反應理想，將視乎反應公佈銷售安排。新地（016）同區映御昨發售30伙，市傳售出12伙，累售177伙，佔可售單位逾八成。長實（1113）同區世宙昨售出11伙。一手市場昨錄約37宗成交。



太古城累減280萬賣出

中原趙鴻運稱，太古城富山閣中層E室，實用593方呎，去年7月放盤叫980萬元，累減280萬至700萬元易手，呎價11,804元，創屋苑兩房戶2014年後新低。美聯梁仲維稱荃灣中心本月4宗成交，3宗插穿「三球」，最新19座高層F室僅售290萬元。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160313/19527477

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新樓執漏越執越恐怖地板穿巨窿剩鋼筋

1 : GS(14)@2016-03-30 14:41:06

四川成都郫縣時代悅城屋苑去年入伙，業主江智在交吉時發現新價值36萬元人民幣的單位有瑕疵，一直沒有收樓。上周五（25日）他返回單位察看，發現客廳的地板被拆，只剩下一張裸露的鋼筋網，樓上可以看通樓下的客廳，究竟地板是誰拆走？周一下午5時40分，開發商負責人指，已經與業主江智溝通好，將「內部處理此事」。江智明確表示，自己並未與開發商協商好此事，「這房子我不敢住」，要求開發商退房。江智去年已繳付4成房價，購買該處一個面積80平方米的3房單位，並按照合約於去年12月31日前交吉。去年年底，開發商正式開始交房，但他發現廚房地板有裂縫，牆壁也有點瑕疵，「我擔心是貫穿性裂縫，怕漏水，就沒有立即收房。」本月21日，他接到一個電話：「我是你家樓下1303的鄰居啊。你快來看看吧，你們家的客廳地板，也就是我家的天花板，有些問題……」他才發現自己單位的客廳地板，出現兩個直徑40厘米的大洞，這兩個洞貫穿整個地板，從14樓就能看到13樓。「開這麼大的洞，起碼提前知會我一聲。」他說，雖然不開心，但地板有問題的確需要整改，打兩個洞，問題也不是很大。因此，他要求開發商要先提出整改方案，「我特別和開發商工作人員說過，要進行整改，一定要先告知我。」數日後，他再到自己單位查看，驚見整塊客廳的地板，只剩下一張鋼筋網，水泥不見了蹤影，在樓上能看穿樓下。13樓正在裝修的工人抽煙聊天、進進出出，看得清清楚楚。樓下的王姓業主稱，開始裝修時，工人發現天花板有問題，便叫來了開發商，「地板是開發商拆的，不是我家裝修工拆的。」對於地板被拆這件事，江智提出質疑：首先就算地板有問題要整改，而他作為業主，應該預通知，徵得同意後才能再動工；其次，為甚麼要拆除整塊的地板，甚至要重新整面澆築？是不是地板有質量問題？這些開發商都沒有給出說法，江智認為房屋有質量隱患，所以要求退房。四川在綫





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20160330/19550359

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政府推地見效 新樓盤陸續到位 陳茂波：供不應求局面將扭轉

1 : GS(14)@2016-03-31 13:13:28

http://property.mpfinance.com/cf ... 0331/paa01/lam1.txt



【明報專訊】雖然樓價自去年9月至今已下跌了約13％，坊間仍多認為香港私人住宅供應依然不足夠，樓價難再大跌。不過，發展局局長陳茂波最近出席香港扶輪社首個扶輪論壇作演講嘉賓時卻指出，經過現屆政府大力推地，住宅新供應將陸續到位，可扭轉市民認為樓市難以改變的供不應求預期，不會再「恐慌」入市。

明報記者 陸振球、葉創成

陳茂波在演講提供統計數字，指香港的私人住宅落成量，以5年計，2006至2010年每年平均只有11,280個單位，2011至2015年每年平均大約10,900個左右，即是之前5年，以及同再之前的5年差不多，都是每年約1.1萬個。「這是可以理解的，因我哋上任後招標的土地，到現在所興建單位都未落成，現在落成都是之前的土地。不過，差餉物業估價署剛公布今年估計私宅落成量1.85萬個單位，明年都大概是此水平，之前來幾年都係相對高水平……因為至今年3月底的連續幾個財政年度，我地賣咗好多地，去年賣地可建20,080個單位，前年1.6萬多個，這些供應未來幾年出來。」

陳指出，私人住宅開工數字2006至2010年平均每年1.9萬伙，而2011至15平均每年1.5萬伙，「未來3年一手樓供應，估價署估計係8.7萬個單位（見圖），我上任時的2012年，只是6萬幾個單位。所以大家見到未來幾年供應會增加，以掌握的資料，至2月底發展商手上取得樓花紙可以賣而未賣的都有2萬個，未來供應實在多。」

10年擬建28萬伙公屋 確認九成土地

陳茂波進一步補充，「2006至2010年土地供應可以起幾多單位呢？那是5.9萬個，同期一手樓銷售了7萬個，故該5年土地供應不能夠滿足一手樓吸納量。2011至2015又如何呢？土地供應可建8.94萬個單位，一手樓成交量係6.45萬個。我想表達的信息是，後期的5年供應是超出一手樓購買，故2006至2010年土地供應低於吸納量已扭轉。」

陳茂波指未來土地供應每年達標，「市民大眾就有信心，不需要panic（恐慌性）買樓。10年計劃建興公營房屋28萬個單位，我哋已搵到25萬幾單位的土地，即已確認近九成。其實差不遠，另外1.7萬個單位的土地正在做地區諮詢。」

3措施確保土地持續供應充足

雖然近期公布數據顯示，香港未來數年私人住宅的供應明顯回升，但足夠的土地供應可否持續？「土地供應之前因為各種原因而不足，但我上任後政府已盡全力追落後，希望確保房屋供不應求的情况可扭轉。看一看2030年前的土地供應，短中期主要透過3項措施，第一是改劃用地，有的地皮劃了做社會某些用途，而這些用途現在不是社會最迫切的，或者未能夠落實的，便或者用第二幅代替。並改作住宅用途。我給人批評得最多就是綠化用地，我可以跟大家說，短中期我們找綠化用地找了70幅，可以規劃到興建8萬幾個單位，而這些絕非郊野公園用地，而且我們找的地都鄰近交通基建。」

「第二是提高發展密度，九龍東啟德便是一個例子，回歸前的計劃只是住幾萬人，後來大家知道回歸後遇上亞洲金融風暴，科網泡沫爆破再加上SARS，曾經樓價跌六七成。當時政府回應社會的訴求，將發展密度壓低，當時計劃啟德發展區住9萬餘，我上任後打了20%上去，那就多了好幾千個單位。」

「第三個手段是除了改劃外，看看用途有沒有轉變空間。2014年施政報告我們目標是找150幅土地改劃，5年時間提供21萬個單位，其中七成做公營房屋。去到今日我們開始了65幅改劃，牽涉單位8.05萬個，其中52幅做完，涉及單位6.5萬個，今年我們會改劃45幅土地，涉及單位8.4萬個，當中有九成是公營房屋。」

說到公營房屋，陳茂波說，「有朋友跟我說，即使樓價高位回落，現水平仍非普羅百姓所能負擔。所以政府除在資助房屋，也多增加房屋出租以方便年輕人居住。現在土地供應公營及私營各佔60%及40%，公營比例可否增加呢？我覺得不合適，若今年80%做公營20%建私宅，大家會預期私人住宅供應少，樓價便會升。」

「也有人說要幫年輕人置業，問政府可否給予資助？我認為現時不適合，因為這樣會令樓價升。先租後買呢？目前供應仍短缺，有土地都係做公屋先，有20幾萬人排隊。」

[名人樓市論壇]

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2 : GS(14)@2016-03-31 13:13:39

http://property.mpfinance.com/cf ... 0331/paa01/lam2.txt
長遠研維港以外填海   文章日期：2016年3月31日
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【明報專訊】對於香港中長期土地供應，陳茂波說大家都耳熟能詳，古洞北、新界東北、洪水橋、東涌新市鎮擴建等，加起來有19萬個單位。

「說到工作進展，2014年6月前立法會取得前期撥款研究新界東北項目，土地勘探及規劃工作已進行，最近在立法會取得撥款，做安老院及搬遷的設計工作。」

拓新界西北大嶼山 連接內地

「至於東涌新市鎮規劃，正排隊上財委會，若前期工作順利進行，估計2017及18年就可以開始填海。東涌是個好特別的例子，當時規劃住20幾萬人，但是煞停而現在住9萬幾人，過去幾年我們有新的地盤，未來可去到11萬幾。但要整個地區有規模效益，真的要住20幾萬至可提供足夠的公共設施。東涌西已聆聽環保人士意見，有限度發展，東涌東填海不影響海豚。」

提及填海，陳茂波指「我們希望不在維港而在其他地方，可以重新填海，土地供應會大增，在1985至2000年的15年間，香港總共填海3000公頃，相比維園只是10至20公頃，你可以知道填海影響幾大。2000至2014年只填500幾公頃，跌了八成有多，所以長遠在合適的地方填海是應該的。」

另外，有說香港的發展也要與內地融合。「我們把土地供應工作聚焦香港，考慮新界西北及大嶼山發展，港珠澳大橋落成後，大嶼山便不是西部盡頭，去珠三角西面便方好多。將來人工島會發展，東涌亦會拓展，希望把握發展機會。」

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【澳門直擊】澳門貴價新樓600幾呎睇落大到呢！

1 : GS(14)@2016-06-06 03:15:26

位於澳門東望洋斜巷的益薈花園屬新樓，一梯11伙，景觀幾乎被樓群淹蓋，難望遠景，部份單位正對東望洋一幢爛尾樓。介紹的高層兩房單位實用673呎，叫價767.8萬，呎價達11,409元，單位附基本裝修，設有露台，客廳寬闊呈正方形，廳巨房大，惟浴室面積較細，幾乎只可容納一人。兩個睡房均設有超大型窗台，擺放一張大雙人床後，仍有足夠位置放衣櫃及書枱。單位在高層，欣賞景觀時仍會聽到東望洋街道的車聲。地產代理指出，物業發售兩個月內已賣出一半單位，價錢未有變動過，至於車位則由230萬至290萬不等，亦已售出一半。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160605/19641999

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攻上車客　200餘萬住新樓屯門豐連蚊型戶佔五成

1 : GS(14)@2016-08-07 02:12:14

■一房示範單位，大廳外連露台。



【新盤巡禮】樓花期約兩年的新盤豐連，座落屯門北部邊緣位置，鄰近公屋建生邨，一路之隔是新界西北區醫療及精神科設施高度密集的地段，加上該處偏離屯門市中心，出入市區以巴士接駁更方便，二手樓價向來屬於屯門區便宜之選，位處其中的豐連亦以折實入場樓價200餘萬至300餘萬元作招徠，可選擇開放式及一房間隔的蚊型戶，折實低於200萬元只有1伙，對於高價當道的新盤市場而言有相當吸引力，不過，物業位置及來往市區的車程是否合意，外區客實在要先作考慮。記者：伍志輝攝影：王子俊


豐連所在的屯門北部住宅小區，以大型公屋群為重心，私人屋苑只有寶怡花園、海麗花園及盈豐園，主要供應兩房戶，物業附設小型商場，以民生商號及街坊小舖為主，鄰近的領展建生商場及已出售予科達地產主席湯君明的寶田商場，都是小型公屋商場格局，較具規模的只有面積約38萬方呎的領展良景廣場，該處還有提供車仔檔消夜小食的良景市集，但與豐連之間是需要乘搭輕鐵接駁的距離。



5分鐘步程抵輕鐵站

搭輕鐵出入是屯門居民的生活常識，由豐連前往最近的建生站步程約5分鐘，數站之隔可抵西鐵綫兆康站，出入市區車程有得預計，不想轉駁多程車，可選直接往返葵涌、旺角、紅磡、藍田及灣仔等區的巴士路線，但車程較長要預多點時間。豐連會所面積13,685方呎，休憩花園面積6,864方呎，設施有30米戶外泳池、健身室、桑拿室、自修室、鋼琴室、兒童遊戲室、多用途娛樂室內附備餐間，想打波或冬天游水，一定要到附近的公共康樂設施，過條馬路可到屯門西北游泳池，室內只有訓練池、嬉水池及按摩池。建生邨旁的青田遊樂場有7人足球場兼手球場、門球場、緩跑徑及健身徑，遠一點的田景邨內有良田體育館。物業對面就是香港聖公會福利協會有限公司屬下的康恩園，為全港最大規模復康大樓之一，樓高13層，主要為精神病康復者及不同程度的智障人士提供復康服務，遠一點是歷史悠久的精神科專科醫院青山醫院，以及專為嚴重智障人士提供康復及療養的小欖醫院，靠近屯門河道的屯門醫院則是提供24小時急症的綜合全科醫院。



■開放式廚房設計，爐具電器以德國Bauknecht為主。

■浴室無窗，勝在無柱躉，淋浴間較大。





■睡房並非採用一般新盤的特闊窗戶設計。





3房單位僅提供24伙

如果接納到豐連的地區及配套，項目的戶型應該不難接受，因為與近年一眾新盤分野不大。兩座大廈提供370伙，開放式共82伙，比例約兩成，253至275方呎，開放式廚房設計，想要浴室有窗必選2座5至31樓H室，2座5至31樓G室浴室外連工作平台。一房單位共106伙，比例近三成，278至343方呎，唯獨1座4至16樓F室浴室外連工作平台。兩房戶共158個，比例近四成半，僅2座5至31樓E室為431方呎，其餘面積由510至567方呎，最大碼的1座17至31樓E室飯廳特闊，全部兩房單位浴室有窗或外連工作平台，僅2座5至31樓E室為開放式廚房設計。三房面積一律627方呎，全數僅24伙，即1座5至31樓A室，屬於一浴一廁設計，玄關特大。物業南面及西面都是樓群，東面是醫療設施地段，北面是鄉村式發展地帶，遠一點的貨櫃場規劃為住宅（甲類）地帶，景觀最開揚。



■兩房示範單位大廳有8呎半闊，長度逾15呎，尚算見使。

■廚房通道闊，廚櫃及工作枱面空間充裕。





■浴室外連工作平台，有助通風疏氣。







■豐連向北單位視野最開揚。











來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160806/19724436

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湯文亮﹕食自助餐心態買新樓

1 : GS(14)@2017-01-18 08:08:19

【明報專訊】在新地（0016）的新樓盤開售之後，預期各地產商亦會陸續開售，將會令到有心置業人士有花多眼亂感覺，有打算買樓年輕朋友問我如果取捨，是現在買抑或等到有更多新樓盤推出的時候，甚至等到地產商大幅減價後才買？其實，現在買樓的確有多少難度，因為，地產商可隨時因為銷售情况而決定加價或者減價，令到買了樓或者未有買樓的人有即時損失，所以，我不敢胡亂發表現在是否適合買樓，我只會講，如果「啱價啱用」就可以買。

猶豫不決或永遠買唔到樓

現在買樓就好似食自助餐，用餐人士未必可以揀到他們最心儀的食物，但在餐桌上的食物亦都唔錯，他們當然可以等新做食物出場才揀，但亦要有心理準備直至用餐時間過去，亦沒有新出食物，現有的優質食物亦早已被其他人取去，他們只能揀在餐桌上質素相對較次的食物，但有機會在他們取了食物之後，不用等太久，又有新的食物被端出來。所以，我們經常在自助餐桌前見到一些猶豫不決的人。

現在新樓盤銷售亦出現這個情况，打算買樓的人遲遲不敢做決定，恐怕買了新樓盤之後地產商減價或者回贈更多優惠。

短期損失只為心理影響

在自助餐上打算取得最好食品的人其實是有撈底心態，與那些買了新樓盤的人最希望地產商反價封盤，或者，其他人用同樣價錢買質素比他們差得多的單位沒有分別，而在地產投資行業，撈底的事，是可遇不可求。那些買了新樓反而要有心理準備，在他們買了樓之後，地產商會以更優惠價錢，推出更佳單位，買了樓的人千祈唔好後悔，因為，買樓是長線投資，短期損失只不過是心理關口，如果要等到最底價錢才買樓，就有可能永遠買唔到樓。

紀惠集團行政總裁

[湯文亮 敢說亮話]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2800&issue=20170118

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新樓供應 開始超過新增家庭

1 : GS(14)@2017-01-22 02:12:48

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7009&issue=20170121


【明報專訊】特首梁振英周三發表任內最後一份施政報告，提及在他領導下的政府，由於積極搵地起樓，未來3至4年的私人住宅潛在供應量達9.4萬個單位，創了歷來新高，並較他剛上任多出了45%。不過，樓價也較梁振英剛上任時升了約35%，一般巿民似乎更難上車買樓。

事實上，根據Oxford Economics的統計，香港一般住宅單位的價格，等同一般巿民的35年收入，此一比例為全球主城巿中最高（圖1），也是令到港人最不滿政府施政的地方之一。此所以，計劃競選下一屆特首的，莫不提及其對香港的房屋和土地政策是如何重視，前財爺曾俊華在周四發表的競選宣言，便在此有不少着墨之處，值得留意﹕

「經濟以外，在一個更好的香港裏面，市民理應享有更快樂，更健康，更體面的生活。『安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏』，這不只是詩聖杜甫的胸襟，也是我真誠的心願。

我認為特首梁振英先生在房屋問題的斷症，以及相關政策的大方向是對的，這裏我可以向大家講得好清楚，我會繼續造地，繼續起樓。」

曾俊華：低息帶動樓價 無關辣招

在被傳媒問到會否有短中期的房屋政策，以及對於政府推出樓市辣招，樓價卻繼續上升，日後會否延續辣招，曾俊華則回應說，樓市辣招並非令樓價上升，而是低息環境令樓樓飈高，要治本就一定要提供更多供應，並重申會繼續造地起樓，但短期解決未必容易，會盡力幫助市民。

看來，如曾俊華成功當選下屆特首，會較積極推動填海和加快社區重建，以增加供應來作為壓抑樓價的主要方法，並期望低息環境結束，較為尊重巿場的調節力量。

梁振英說未來數年房屋供應增加，其實也非虛言，摩根士丹利發表的研究報告便指出，過去一段較長時間，全港每年包括公屋、資助房屋（包括居屋等）及私人住宅的落成量，確是不及每年香港家庭數目的增加數字，但這種情况未來數年將出現改變，如在2016至2018年，每年平均新增的家庭數目料只有約3萬，但新增總住宅單位卻高於此一數字，如2018年估計當年總住宅落成量會增加至4萬伙（圖2）！

另外，美國聯儲局主席耶倫表示，2019年底前每年美國都可能加幾次息，在聯繫匯率下，美息加則港息也遲早會跟隨。摩根士丹利的報告認為，由於香港通脹向下但按息回升，按揭利率減去通脹率得出的實質按揭息率也開始由負變成正，過去當實際按息在負數時，香港樓價指數長升長有，一旦實質按息由負變正，對香港樓價也自會構成壓力（圖3），另一值得注意的地方，乃是香港住宅租金回報率減去按息得出的利差，也因租金回報差不多低無可低，而按息向上，以至相關利差收窄至近零（圖4），即是過去買樓收租扣除按揭成本仍有明顯正收入的情况也在改變，都是不利香港樓巿。基於上述原因，大摩原估計香港樓價今年會升5%，已修訂為預計會跌5%！

大摩轉軚看淡今年樓價跌5%

當初李嘉誠長實和和黃重組而變成長實地產（1113）和長和（0001）兩家公司之時，大家都覺得長實地產會專注地產業務，不過，大家卻漸漸見到原來長地也在增加非地產業務的比例。

長實地產周初宣布，擬伙拍長建（1038）及電能（0006）組成財團，全購澳洲上市能源營運商DUET，涉資最高為75.3億澳元（約431.47億港元），長實管理層在分析員會議上表示，若長建及電能股東否決交易，長實將獨資完成交易。

大家還記得早前李嘉誠在集團周年晚宴的說話嗎？他當時說在辣招下，就算樓價再升少少，也不會升得太離譜，又指自己在海外積極投資，「在海外賺錢然後回香港派息，有何不好？」又指公司只局限在香港發展，實在沒有多大的擴展空間，「除非你話淨係做地產，但遲早有日爆咗，太多人做地產。」 而他的投資原則是，哪裏投資回報高，便去哪裏投資。

水向低流 李嘉誠棄磚頭買澳洲能源

筆者相信，如不計難以預估的「升值」，在澳洲的能源項目能提供的派息和現金流，肯定會高過香港「磚頭」的租金回報，澳元由高位計已跌了四分之一有多，李嘉誠的相關投資，甚有「水向低流」的意味！看完上述大摩對香港樓巿的看法，便不難理解為何誠哥旗下的長實地產，會減持香港的地產業務比例，走去澳洲發展能源營運項目。

[陸振球 樓市解碼]

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將軍澳南新樓陸續入伙帝景灣租盤多元化

1 : GS(14)@2017-02-11 18:56:51

■帝景灣於去年12月開始交樓，現時租盤以兩房戶較多。



【搵屋指南】將軍澳南填海區新盤陸續入伙，全新住宅及相對較平的租金充滿吸引力，亦是部份長期租樓人士的主要目標。近半年入伙的3個屋苑包括帝景灣、嘉悅及The Parkside，以及即將入伙的天晉IIIA，合共提供200餘個租盤或預放租盤，一房戶租金最平16,000元，兩房單位約20,000元起，特色單位如頂層連天台入場租金約40,000元，選擇多元化。記者：伍志輝攝影：黃耀興



目前區內全新住宅以去年12月開始交樓的帝景灣租盤選擇較多，香港置業黃子超表示，現時物業約有100個租盤，實用面積400餘方呎一房單位特別搶手，上月多宗一房戶以16,000元左右獲承租後，現時頗為缺貨，市值月租17,000至18,000元，開始被搶高。



■大門入口設於客廳角落，旁邊是露台，亦是大廳的天然光源所在。

■天台面積351方呎，佈局四正，其中一個出入口外接公眾樓梯。



■廚房設曲尺形工作枱，廚櫃貯物量足夠。

■無窗浴室靠抽氣扇疏氣，機器運作聲不大。


配套未齊　鄰近缺食肆

盤源較多的是500餘方呎兩房單位，月租叫價20,000元起，700餘方呎三房間隔月租由34,000元起，800餘方呎三房連套房最低消費35,000元，四房大戶入場月租43,000元。物業頂層連內置樓梯上天台的特色戶，現時一個三房間隔叫租40,000元，可謂特色戶的入場價。帝景灣7座合共提供536個單位，住客會所設施包括50米室外游泳池及25米室內泳池，另有兒童天地、宴會廳、健身室等，物業地下及1樓設有商舖，預期會有露天茶座及品味商店進駐。屋苑距港鐵將軍澳站約8至10分鐘步程，搭車較遠但較近海，物業東南面為擬建的海濱公園，海旁是海濱長廊，物業東面為擬建的中央大道，將連接海濱公園及將軍澳站以南的休憩綠化廣場，中央大道以園景綠化走廊為設計概念，兩旁是零售發展區，當中食肆可能包括露天茶座。不過，中央大道及海濱公園興建工程仍未展開，整個新區配套仍處於起始階段，商場暫時只延伸至港鐵站旁的天晉II，住客要有行遠路搵食購物的心理準備。







去年11月開始交樓的嘉悅，前往將軍澳站的步程較帝景灣短一點，現有約50個租盤，一房及兩房單位月租入場分別16,000元及20,000元，數月來變化不大，租務表現穩定。早於去年9月入伙的The Parkside，距離將軍澳站再近一點，到附近已開業商場的路程亦快一些，租盤最受歡迎，現時可以選擇的多是大碼單位，如一個高層四房連套房另工人套房單位，可遠望海景，叫租43,800元。據悉月內將會發出首批收樓通知的天晉IIIA，現有約70個預放租盤，一房及兩房月租叫價與嘉悅及帝景灣相若，三房連套房單位面積600餘方呎已有得揀，所以月租可低至25,000元。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170211/19924388

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