湯文亮﹕新樓熱賣 政府應開心
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GS(14)@2017-03-23 06:11:31【明報專訊】在過去的周六日，幾個剛推出的新樓盤的銷情都甚佳，有政府官員立刻示警，我認為政府示警可以，毋須繼續出招，亦毋須減辣。其實，新樓盤熱賣正是政府官員夢寐以求的事，愈多人買樓，愈多購買力被消耗，與此同時，不同地產商見新樓熱賣，便會立刻部署推出他們的新樓盤，供應增加，即使樓價沒有立刻下調，升勢亦會被遏止，官員們想不到多年來解決不到的事，竟然因為新樓熱賣而得到解決，所以，官員們只需耐心等候，最好就是喜怒不形於色，房屋問題很快就會解決。
政府示警可以 毋須出招或減辣
調控樓市的終極策略就是如何令地產商樂意推出新樓盤，在去年第四季，各大地產商本來打算推出1.2萬個單位，在新樓單位推售前，地產商一定會營造一個買樓是最佳投資的氣氛。
不過，CY唔知點解，在沒有充分了解樓市真實情况，亦沒有作出任何諮詢就毅然推出15%新印花稅，結果是地產商將打算推出的新樓盤收回，只有4000個單位推出市場，在供應量未能滿足購買力之下，樓價繼續飈升。
供需找到平衡點 樓市成交量自然大增
現在，地產商很不容易再次聚積到龐大購買力，如果官員們一個唔覺意又出招，地產商再次收回準備推出單位，估計有部分購買力會轉向二手樓，在二手樓業主惜售之下，樓價有機會再創新高，我相信政府官員想也想不到，不斷推出新辣招，結果就是不斷令樓價屢創新高。
其實，政府只要唔好阻撓地產商推出新樓盤，樓市就會回復正常，甚至有可能下跌，樓價會在供需角力的情况下找到一個雙方接受的平衡點，屆時成交量就會大增，政府是不理解這個情况，如果了解，就唔會出招。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3961&issue=20170323
湯文亮：是誰替新樓盤促銷
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GS(14)@2017-04-04 08:26:55【明報專訊】有年輕朋友打算買樓，看到新樓的付款方式五花八門，深感地產商促銷不遺餘力，於是問我地產商是否不看好後市，否則毋須用那麼多方法促銷，甚至借錢給買家買樓，年輕朋友不明白，既然大部分人都看好樓市，地產商點解要這樣急速賣樓。
年輕朋友真的不明白，新樓對於地產商來說是貨物，是可以囤貨一段時間，但不能太久，所有地產商都知道在未來三至四年，政府推出的土地足夠興建9.4萬個單位，不少地產商手上亦有不少土地儲備。
所以，要補充賣走的單位是絕對沒有問題，做生意第一守則就是貨如輪轉，所以，他們用盡辦法促銷其實是可以理解，但如果只有地產商促銷，沒有別人幫忙，成績絕對不能夠與現在相比。
未來供應多 發展商急於促銷新樓
不少人認為是小業主幫助地產商促銷，他們不斷將打算賣走的單位叫價提高，反價又反價，買家實在非常反感，地產商不但貨真價實，而且絕對不會反價，令到購買力集中在新樓盤，說他們替地產商促銷亦不為過，其實，幕後黑手就是政府，如果不是因為供應不足而推出辣招，小業主賣樓之後要再回購便要付很多印花稅，所以，他們的叫價便會高於市價，造成樓價屢創新高，加強買家買新樓的決心，所以，政府才是新樓盤的促銷者。
政府內房商幫助促銷
另外一個替新樓盤促銷的人就是內地地產商，他們以超高價奪得香港土地，中標地價已經高過附近樓宇的呎價，於是，出現了麵粉貴過麵包說法，地產商以這個理由促銷新樓盤，可以說是無往而不利，有了這兩個貴人幫手促銷，新樓盤的銷售成績大致來說都非常不錯，不過，打算賣樓的小業主可能叫價過高，而錯過了賣樓的好時機，而內地地產商以高價買香港土地，他們必定有自己的如意算盤，香港地產商對這個幫手有兩面睇，除了多謝他們幫助促銷新樓盤之外，但又擔心他們搶高地價，以後要用高價買地，甚至高於現在賣走的樓價。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3106&issue=20170403
西營盤新樓較同區貴逾兩成翰林峰195呎開價472萬
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GS(14)@2017-05-06 11:38:07■樓花期長達29個月的西營盤翰林峰，毗鄰港鐵香港大學站。 李潤芳攝
【本報訊】近年被喻為「劏房聖手」的恒地（012），再推出市區遠期樓花新盤應市，西營盤翰林峰昨公佈售價，首批130伙，折實平均呎價逾2.61萬元，貴過同區指標屋苑寶翠園近兩成，而面積最細的開放式單位只得195方呎，入場費逾470萬元。項目下周二發售其中63伙。記者：程俊華 黃嘉銘
樓花期長達29個月的翰林峰，前身是西環大樓，毗鄰港鐵站及名校網優勢高開，首批130伙，大部份為開放式及一房單位，兩房戶只得9伙，實用面積195至427方呎，定價497.6萬至1,186.1萬元，發展商提供最多樓價5%折扣，折實472.7萬至1,126.8萬元，呎價22,263至30,300元，折實平均呎價26,129元。
恒地：稍後加推會加價
區內指標大型屋苑寶翠園，最新平均二手呎價21,977元，翰林峰樓花價較其高19%。而同區近年開售的新盤新世界（017）瑧璈，上月全盤沽清，平均呎價約21,000元，翰林峰亦貴逾24%。而翰林峰對上一條街，同由恒地發展、入伙3年的曉譽，最新二手呎價20,818元，翰林峰較其更高近26%。恒地營業（一）部總經理林達民表示，翰林峰定價克制，主要是想引起市場注意，稍後加推會加價，認為首批是八折價。發展商早前已表明，有低於500萬元「入場」單位，結果按價單顯示，只有9伙折實後低於「5球」。最平單位為3座8樓及9樓C室，為開放式戶，實用面積195方呎，折實售價472.7萬元，呎價24,241元。
開放式戶設8呎長玄關
最平的195方呎開放式戶，單位「一眼睇晒」，而且大廳及寢區可用空間只有約90方呎。一入門口更有一條長玄關，近8方呎長，足夠NBA前球星姚明（身高7呎6吋）瞓低有餘。發展商昨更立即公佈銷售安排，下周二推售63伙，其中20伙預留予購買2至4伙的大手客。項目今日開放示範單位予公眾參觀及收票，每張本票10萬元。此外，新盤繼續密密部署推售。地政總署最新資料顯示，上月共有4個住宅項目獲批預售，涉及3,489伙，創4年半以來單月新高。同時，有3個新盤涉及2,432伙新增申請預售，包括新地（016）深水埗南昌站上蓋的匯璽第3期，涉1,188伙；另同系將軍澳日出康城第4A期項目亦申請預售，涉及1,040伙。資本策略（497）屯門仁政街項目城．點，上月正式申請預售，提供204伙。
【市民意見】
■陳先生
老街坊陳先生：「翰林峰要近500萬先買到開放式單位係天價，發展商起劏房去遷就市場購買力，?家偏遠地區都要賣過萬蚊一呎，西營盤勝在交通方便。」
■尹先生
西環上班族尹先生：「用近500萬去買個開放式單位太細，呎價應該萬幾蚊先至值，樓價太貴，要儲夠錢上車係好絕望。」
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170506/20012413
西營盤新樓擬年底推售
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GS(14)@2017-05-14 10:45:04■忠正街6至22號獲批興建1幢商住大廈，提供240伙。
港島西區一手新供應有鄰近港鐵西營盤站、座落西源里的Artisan House，由新世界發展為1幢30層高商住大廈，約250伙，提供開放式至兩房戶型，預計今年第四季推出發售。不遠處的忠正街6至22號項目，由恒地及培新合作發展，今年2月獲批興建1幢28層高商住大廈，提供240伙。另1個部署今年內登場的項目，為九龍建業旗下的薄扶林道45至65號，由2幢29層高商住大廈組成，提供逾300伙，主打一至兩房戶型。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170514/20020379
湯文亮：「有錢」買二手樓 「無錢」買新樓
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GS(14)@2017-06-09 07:44:51【明報專訊】傳媒不斷報道新樓盤出售情况，不少被訪問的人口氣都非常大，有人話替兒子置業，或者一買就買幾個單位，隨隨便便可以攞幾千萬出嚟，很多人睇到新聞之後，個心都酸酸哋。
有記者問我點解香港人咁有錢，我話香港人的確有錢，不過並不是現在買新樓、尤其是採用地產商八成半按揭的人，買1個2000萬元新樓，只需要付300萬元，如果只得300萬元，買二手樓最多可以買1個800萬元單位，如果我去買新樓，就一定不會接受訪問，因為好瘀。記者話那些被訪問的人，差不多每個人都話Full Paid，又問我有何解釋？我話毋須解釋，唔通買樓的人會講真話，講一句Full Paid幾有體面，而事實上，地產商亦表示，現在買新樓的人有七成以上用八成半按揭，而我估計，以Full Paid買新樓的人少之又少，訪問的說話是很難作準，記者話明白。
憂新樓銀主盤驟增 影響樓價
有老友打算買樓，不過就唔打算買新樓，理由是同八成半按揭有關，因為現在買新樓的人太多採用八成半按揭，如果順風順水，樓價繼續上升當然沒問題，但倘若樓市形勢逆轉，那些採用八成半按揭買新樓的人，隨時會被財務公司沒收他們買入的單位，當那些單位變成銀主盤之後，樓價一定會大幅減值，連帶整個樓盤都有影響。
有這方面的風險，老友話情願辛苦一些都買二手樓，老友的說話不無道理，現在買新樓的大多數是年輕人，他們的防守能力很脆弱，如果太多人同時供不起，對那些新樓盤樓價一定造成壓力，所以，現在買新樓雖然可以少付首期，但就要希望其他業主守望相助，唔畀其他人擁有的單位變成銀主盤，否則就會對樓價造成壓力。
不過，如果資金不足，又要買樓，採用八成半按揭買新樓也是一個正確做法，其實，地產商是提供多一個選擇給買家，大家依然可以採用其他方法，包括Full Paid找數。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0891&issue=20170609
地產潮文：鄉郊新樓潛力較遜
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GS(14)@2017-07-01 09:32:56近日，筆者參觀元朗新樓盤的現樓單位，室內空間不像市區迷你單位般狹小，惟交通配套略為遜色。有參觀人士表示，元朗西鐵站在繁忙時間極難上車，亦有參觀人士表示該處環境清幽，適合退休生活。過去一年樓價升幅凌厲，中原城市領先指數由2016年6月5日的128.75升至2017年6月18日的159.12，升幅為23.6%。元朗區近年有不少大型私人屋苑落成，從中抽出今年6月（截至6月22日）與去年同期均有3宗或以上二手成交的私人屋苑，就會發現距離西鐵站較遠的屋苑，升幅較鄰近西鐵站的屋苑稍遜。距離元朗西鐵站較近的屋苑，過去一年升幅較為凌厲。YOHO Town平均呎價由2016年6月的10,399元升至2017年6月的13,280元，升幅達22%；旁邊的YOHO Midtown同期由10,549元升至13,072元，升幅為19%。遠離元朗西鐵站的屋苑在樓價升幅上稍遜一籌。尚悅由2016年6月的9,448元升至2017年6月的11,477元，升幅18%；朗晴居同由7,441元升至8,859元，升幅13%。以上數據說明了即使在雞犬皆升的瘋狂樓市下，樓盤的位置對升值能力尚且有一定影響，當樓市逆轉時，較遠離鐵路站的屋苑，價格防守性將會更遜一籌。當大家被鄉郊環境吸引的時候，大家務必認清樓盤的優點缺點，才作入市決定。
地產小子
http://www.propertykids.blogspot.hk本欄逢周四刊出
97年主權移交至今，香港前進還是倒退？「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁：
http://hksar20.appledaily.com.hk
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170629/20072157
Coffee谷胸拖男友現身陳瀅捧四太新樓盤
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GS(14)@2017-07-05 03:49:38■讀者L先生提供了一張裁剪過的相片，相中陳瀅背景確是灣仔壹嘉的樓盤。讀者提供圖片
【爆相爆片】賭王四房大仔何猷亨與大台姐仔陳瀅前年9月拍拖，不過未夠半年即分手，有傳猷亨主動提分手，因女方太黐身兼逼婚。二人分手後就似乎未有再聯絡，猷亨就寄情工作，近日忙於阿媽私人投資的尚嘉控股開售的灣仔樓盤壹嘉項目。
「沒簽文件」
前日，有讀者L先生向本報爆料指陳瀅大前日現身灣仔壹嘉樓盤，當時5時許，身穿牛仔恤衫的她更被地產從業員在樓盤門外邀合照，L先生表示猷亨已在樓盤大堂等她，之後二人上了去睇樓，就未見二人離開，估計他們從後門閃，讀者更稱陳瀅持有1號籌。不過，本報昨日在樓盤守候，就未見陳瀅再有出現辦理簽文件手續。本報亦聯絡過兩位當事人，陳瀅表示：「我係喺灣仔銅鑼灣嗰邊出現過，但係冇簽過任何文件，同去過任何樓盤。」而猷亨就表示：「你哋引述嘅嘢係冇發生過。」
■猷亨與陳瀅（右一）去年中分手，陳瀅在拍拖期間曾融入何家，與四太（右二）結伴睇演唱會。資料圖片
■Coffee昨日下午與圈外男友睇壹嘉樓盤。
■Coffee身穿緊身白tee及熱褲，身材激凸。
Coffee話好奇
本報昨日在壹嘉守候，不見陳瀅，反而見到林芊妤（Coffee）與圈外男友Weng排隊等睇樓，由於Coffee一身緊身白tee襯熱褲，引來排隊睇樓人士及地產從業員注目，更有地產從業員上前向二人傾談。三人傾了近5分鐘，Coffee之後與男友跟大隊上樓，大概逗留了十分鐘就離開。問Coffee對樓盤是否有興趣？她笑言：「其實冇，因為呢度都幾方便，我諗住過來睇一睇，好奇㗎咋，真係冇錢買㗎！」她補充好鍾意睇樓，但買的機會可能只是百分之一。採訪：唐琛悠、唐如、陳東陽攝影：畢紹基
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20170703/20076740
嘉湖新樓王實呎10803元破頂 屋苑7宗呎價破萬成交 全數今年錄得
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GS(14)@2017-09-13 11:17:06http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7157&issue=20170913
【明報專訊】樓價接連刷新紀錄，向來被形容為「上車樂園」的天水圍嘉湖山莊，屋苑歷來共錄得7宗實呎破萬元成交，全於今年錄得（見表），最新一個3房連天台特色戶，除了成交價創屋苑3房新高外，實呎高達10,803元，亦創下全屋苑呎價新高紀錄。
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明報記者 謝穎怡、林尚民
嘉湖山莊自今年3月起已接連錄得實呎破萬元成交，暑假過後，踏入9月份屋苑交投仍處低位，約半個月暫錄約9宗成交，與上月相約，但部分成交卻刷新屋苑紀錄。
中原分行經理馬斯力表示，嘉湖山莊美湖居8座高層B室連天台戶，實用面積623方呎，3房1套間隔，連597方呎天台，新近以673萬元易手，實呎10,803元，成交價創3房新高外，呎價更創全屋苑新高紀錄。據悉，買家為區內換樓客，原業主為區內投資者，並持有同座毗鄰高層A室，而是次連天台戶則於2010年12月以298萬元買入，持貨約7年，帳面獲利375萬元或1.25倍。
另外，同樣位於新界西北的元朗YOHO TOWN，有特色戶遭買家撻訂，超過半年後以高價重售。
YOHO TOWN特色戶半年賣貴50萬
利嘉閣助理分區經理黃永全表示，YOHO TOWN 7座頂層特色戶，實用面積823方呎（建築面積1024方呎），3房套連士多房設計，設有平台及內置樓梯前往天台，業主於去年10月曾獲買家以1000萬元承接，惟於今年2月取消交易，業主近期獲換樓客以1050萬元承接，實呎12,758元（建呎10,254元）。原業主2008年3月以530萬元買入，帳面獲利約520萬元或約1倍。
另一方面，樓齡約20年、屬資助房屋的夾屋青衣宏福花園，有3房戶成交價創屋苑新高。
宏福888萬破頂 新界夾屋王
中原分區營業經理陳輝麟表示，有關單位為1座低層E室，實用面積703方呎（建築面積813方呎），屬3房間隔，望園景，以888萬元成交（已補地價），實呎12,632元（建呎10,923元），成交價除創屋苑新高外，亦膺新界夾屋王，打破今年3月同屋苑4座高層實用面積712方呎D室，以已補地價859萬元成交的舊紀錄。原業主2004年以220萬元（已補地價）購入，持貨13年，帳面獲利668萬元或逾3倍。
君臨連車位實呎逼5.6萬破頂
另外，市場消息指，九龍站君臨天下3座高層C室，實用面積1076方呎，連車位以「賣殼」形式售出，成交價約6000萬元，實呎55,762元，呎價創屋苑分層戶歷史新高。原業主2004年12月以1710萬元購入，現帳面獲利4290萬元，賺幅2.5倍。
起樓冇咗窗？大陸新樓畫上假窗
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GS(14)@2017-09-17 17:43:11根據內地傳媒報道指，黑龍江哈爾濱市一幢新物業，大廈外牆的樓梯間的窗戶都是畫上去的「假窗」，在外牆看到有窗，但室內卻是無窗，讓買家哭笑不得。報道指，一名買家李艷韜，今年3月在讓屋苑一期3號樓買了一個單位，在8月份時，李先生發現整幢物業的樓梯間都無窗口，但數天後再到現場看，發現樓梯間外場牆竟然無中生有地出現了一排排窗口。李先生入伙後竟覺得，樓梯口非常陰暗，往後才發現原來外牆上的窗口是畫上去的，根本就無窗。發展商的設計部經理楊東國表示，在設計施工圖紙上，李先生的那棟樓各單元的樓梯間是一個長方形標誌，上面寫著加壓井。因為用了機械加壓排煙形式，所以沒有窗口，而畫上一個長方形是為了「讓外形上與效果圖更接近。」
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170916/20154420
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