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美國職棒世界大賽精采落幕,來自農業州小城的堪薩斯皇家隊,以有限的資源、精銳的操兵,加上團結的力量,打敗各大城市的帝國艦隊,奪回睽違三十年的勝利金杯。這背後是耕耘數十年的汗水與夢想,證明小也能成功、也可以很偉大。 美國職棒球季落幕,密蘇里州的堪薩斯市皇家隊(KC Royals)以四勝一負的戰績,在世界大戰擊垮紐約大都會隊,之前更連續氣走紐約洋基、波士頓紅襪、底特律老虎等資源雄厚的帝國級球隊。小城擊垮邪惡帝 國不能只憑運氣,而是小城市民不放棄大夢想,一連串艱苦逆勢上攻的努力,加上天時、地利、人和的戰果。 堪薩斯城(Kansas City)雖然是密蘇里州最大的城市,但植基在農業發展,最新的產業是動物疫情防治的生技產業。跟紐約、芝加哥、舊金山這些國際化的都會不同,堪薩斯城至今仍保留美國傳統,當地人講話和善客氣,沒有氣勢凌人的霸氣。
發跡:世界噴泉之都
迪士尼大展動畫夢的起點 像堪薩斯這樣的次級城市,要支持一個美國大聯盟的職棒球隊,缺乏大企業捐助、人口遠不及紐約、洛杉磯等大城,甚至連球場都高齡四十二歲,堪薩斯皇家隊上一次奪得大聯盟冠軍,更是三十年前的陳年往事。 不過,小地方還是熱烈擁抱著世界級的大夢想,堪薩斯城一八五三年建城,早期便規畫了各式噴泉,讓路人清洗旅塵、讓馬兒喝水;二次世界大戰後,堪薩斯城內擁有超過兩百座噴泉,成為全球僅次於羅馬、數量最多的噴泉之都。 小城市也能產生具有遠見的領導者,一九二二年、當時二十一歲的華特.迪士尼在堪薩斯城展開他的動畫王國,後來在洛杉磯興建迪士尼樂園,到處都有令人目眩神迷的噴泉,正是他對家鄉的懷念。 然後是年紀比華特.迪士尼小十五歲、藥廠業務員出身的伊文.考夫曼(Ewing Kauffman),一九五○年、三十四歲的考夫曼,當時在車庫創業,設立麥倫藥廠(Marion Laboratories),因為抓到高血壓藥、戒菸口香糖等熱賣藥品,麥倫藥廠在八○年代已經成為年營業額近一億美元的大藥廠。 經營藥廠成功的考夫曼,相信堪薩斯城必須擁有一個自己的大聯盟職棒球隊,一九六九年決定賭下自己所有財富,獨資成立堪薩斯城皇家隊,並出資興建自家球場。 低潮:28年沒打進季後賽 一個球季竟吞敗一百場 堪薩斯皇家隊的球場,在一九六八年破土時,興建預算是七千萬美元,相當於現今的三億五千萬美元(約一一○億元新台幣),對於一個只有十八年歷史的藥廠老闆,巨額的球場興建費用,是個一失足成千古恨的賭局。 同樣的資金如果投在藥廠,利潤肯定比球隊要高出許多,考夫曼為了家鄉的發展,義無反顧地將所有的身家都投入球場興建,以及球隊經營。 噴泉之都所興建的棒球主場,自然必須有地標性的噴泉,一九七三年開幕的皇家隊球場,外野看台設計了一個世界最大的私人噴泉,伴隨著高達一百公尺的超大型瀑布,四十二年來噴泉會在球賽時表演,扮演最忠實的啦啦隊。 從一九六九年球隊成立,歷經十一年,皇家隊才首度打入冠軍賽,並於一九八五年奪得第一次世界冠軍盃。隨著考夫曼的逝去,小城球隊逐漸失去動能,之後竟二十八年沒打入季後賽,二○○二年球季一六二場比賽,吞敗一百場;○四年更慘敗一○四場。 面對「百場敗戰」球隊的崩盤,堪薩斯居民決定以自身的力量來振興皇家隊。○六年,公民投票同意加值營業稅「增稅○.三七五%」,籌集二億五千萬美元來修繕 老舊的球場。接替考夫曼成為球隊老闆的格拉斯(David Glass)也一改「成本節約」的習慣,投入資金重整球隊,包括從日本請回成功振興北海道火腿隊的總教練席爾曼(Trey Hillman),以及強化球員的陣容。
重生:今年奪下最多勝場
小城皇家隊搏倒大都會隊 皇家隊的老闆格拉斯,曾擔任零售業龍頭沃爾瑪(Walmart)的財務長、執行長。二○○○年,格拉斯以九千六百萬美元買下考夫曼的股權,成為球隊的老 闆,但皇家隊卻出現「百場敗戰」的崩盤走勢,一直到○五年格拉斯退休,專心經營球隊,才慢慢從谷底翻身,去年打入世界大賽,今年更創下球隊成立以來最多勝 場,勢如破竹地奪下世界冠軍獎盃。 一五年的世界大賽,象徵著來自農業州、由沃爾瑪前任執行長率領的小城皇家隊,對戰紐約華爾街金融大鱷的大都會隊(大都會隊由花旗集團贊助),結果,小鎮勝利! (本文作者為紐約大學金融碩士,曾任金控公司副總經理) 撰文 / 乾隆來 |
坐落於德國西北部的小城博特羅普市,並不為德國人所熟知,卻引起了中國官員的興趣,因為這座依賴煤礦資源的魯爾區小城市,正華麗地蛻變為一個真正的城市實驗室,吸引企業在這里進行各種節能創新技術試驗。
5月底,在博特羅普市一個公園里的餐廳里,帶領當地人走上創新城市之路的博特羅普市長貝恩德·蒂施勒(Bernd Tischler),略為興奮地告訴《第一財經日報》記者,“我不久前和你們的環保部部長見過面,他對博特羅普城市轉型很感興趣。我們還與河南省煤礦城市平頂山市簽訂了一個意向合作協議,雙方互相交流城市轉型的經驗,並促進兩地企業到對方城市開拓市場。”
圖為博特羅普將於2018年關閉的一家煤礦工廠
能源城市轉向創新實驗地
博特羅普市是德國北威州的一座直轄市,位於該州魯爾工業區西北部,憑借豐富的煤炭資源,博特羅普市快速發展,人口從5000多人增長至如今約12萬,煤炭產業成為當地的經濟支柱。
但和魯爾區其他城市一樣,博特羅普市嚴重依賴煤炭資源發展之路走不通。
20世紀60年代,世界能源結構巨變,廉價的石油、天然氣成為能源的主流,煤炭在能源中的地位被大大削弱。而當時魯爾區淺層煤礦挖掘殆盡,導致開采難度加大繼而成本增加,許多煤礦被迫關閉,魯爾區遭遇到嚴重的“煤炭危機”。隨之而來的是,煤炭問題又對鋼鐵行業產生連鎖效應,鋼鐵企業紛紛轉移,搬到沿海城市或其他國家,魯爾區又遭遇到嚴重的“鋼鐵危機”,這迫使魯爾區開始了轉型之路。
蒂施勒告訴記者,當地煤炭開采成本大幅增加和采煤導致環境問題都是城市轉型的重要原因。上世紀80年代,博特羅普市就開始了轉型之路,2018年當地將關閉最後兩座煤礦,而創新成為這座能源城市順利轉型的關鍵。
2009年開始擔任市長的蒂施勒,帶領市民走上一條創新城市之路,而鋪路石就是一個稱作創新城市魯爾區的項目。
這個項目來自魯爾區一個約70家公司組成的小組,於2010年初推出了未來城市的氣候競賽。選拔過程中有包括博特羅普市在內的16個申請城市,11月,獨立陪審團最終選擇了博特羅普市。包括西門子等公司將為該市轉型提供技術和資金支持。
創新城市魯爾區項目的目的是,重新建立工業市區,項目計劃運行十年(2020年底結束),十年內將二氧化碳排放減半,同時提高居民生活質量,其中更新建築群的能源效率是一大關鍵。
蒂施勒自豪的告訴《第一財經日報》記者,這個項目在德國相當成功。
他給出一些數據來佐證。自2011~2015年的5年內,博特羅普市二氧化碳排放量已經降低了38.1%,他相信未來五年能夠實現12%的減排量,從而達到十年減半的目標。年均能源現代化率(3%)高出德國平均水平(0.8%)三倍。失業率低於北威州平均水平。
通過這個項目,博特羅普市正被打造為企業創新的實驗室。
蒂施勒稱,創新城市魯爾區希望成為氣候保護和能源效率相關新技術或產品開發與應用的引擎,博特羅普市將自己看做一個“真實實驗室”。目前許多公司開始在當地應用它們的技術,並用這座城市來展示它們的創新結果。
節能環保的創新試驗場
房地產商VIVAWEST集團就是市長口中的將當地作為創新技術試驗的一家公司。過去幾年,它在博特羅普改造了四個意在節能的“未來之屋”。
《第一財經日報》記者參觀了其中一套“未來之屋”,這棟建於1963年的三層樓房2014年10月經過改造後,人字形的屋頂和一側墻面裝上了黑色的太陽能光伏板,加寬並換成三層玻璃的窗戶能夠增加采光面積,保持屋內溫度,並防潮。在地下室,幾套設備加上地下泵可以讓房屋利用地熱,來加熱冷水,冬天還能供暖。而這棟房屋更多的節能還體現在通風系統設計、節能燈、節能洗碗機等低耗能設備的采用,以及智慧家居應用等方面。
未來之屋
“未來之屋”項目負責人Jung先生告訴本報記者,經過改造後的一年觀察,這棟房子通過太陽能和地熱產生的能量高於房屋本身消耗的能量,產生的電量減去用電量後富余5000千瓦小時,大約相當於該房屋一年所需28%的電能,住在房子里的租戶幾乎花電費,富余的電力還可以給電動汽車充電。這個結果大大好於預期,再經過一年觀察,這些節能技術將可以複制推廣到其他房屋。
不過,“未來房屋”改造成本驚人。Jung先生介紹,這棟房屋改造每平米造價1900歐元,公司要收回成本需要出租該房屋25年。
同樣把博特羅普當做實驗新技術的公司還有歐洲領軍粉煤灰企業STEAG電力礦業集團,它們開發的一款名為Photoment產品,它在被用於建築物表面(如鋪路石)時,經過光照後會發生光催化反應,可以將汽車等排在空氣中的有毒氣體氮氧化合物轉化為硝酸鹽,附在建築物上的灰塵顆粒更容易被沖刷走,實現自我清潔。
STEAG銷售經理Dennis Pannen表示,目前公司在博特羅普利用photoment技術加工的鋪路石,來幫助減少空氣中有害氮氧化物粒子的水平。氮氧化物粒子轉化率高達30%,高於同類競爭產品,而且抗壓、抗凍、耐磨能力都滿足鋪路石的要求。而且,這種技術應用的產品潛在範圍比較廣,比如外墻抹灰、路面表面、屋頂瓦等等,公司也正在申請這些技術專利。
蒂施勒表示,作為一座小城市,博特羅普非常適合快速實現好想法,在這里我們有許多技巧,決策過程也非常明確。項目對所有人開放。尤其是在可再生能源方面,博特羅普向所有公司敞開大門。
更多的節能環保創新技術在當地被試驗。比如當地擁有的德國最大的一家汙水處理廠正探索通過蒸汽渦輪機、風電、熱電聯產能源站等方式,計劃於2017年實現工廠電力自給自足。
成功秘訣和就業挑戰
博特羅普的創新城市轉型之路走的很順利,已經有來自世界各地300個訪問團去那里“取經”,而這一創新城市模式也正在被複制到魯爾區其他一些城市。中國官員也對博特羅普轉型模式感興趣。
蒂施勒回憶,今年5月在和中國環保部部長的見面中,部長拋給他幾個問題,比如創新城市轉型之路是如何得到市民的支持?如何讓市民積極參與到具體項目中?魯爾工業區在轉型過程中,需要關停大量煤礦工廠,如何解決工人就業問題?
的確,一座城市轉型,獲得市民支持非常重要。
蒂施勒告訴《第一財經日報》記者,創新城市項目推出獲得市民支持非常重要。我們的市民非常積極向上,我將政府的方案和計劃告訴市民後,有很多市民積極響應,2萬市民簽名支持這個項目,他們也希望改變。我們的市民還告訴我們,他們為作為這種典範工程的一部分而感到驕傲。
博特羅普創新城市項目負責人克勞斯·穆勒向本報記者介紹,當地已經有1500戶居民改造私人房屋,讓其更節能環保,當前計劃是1萬戶舊房進行改造,未來將一步步完成。為了支持居民參與房屋改造項目,居民私宅改造每花7歐元,政府會補貼1歐元。政府將具體補貼標準詳細地公布在網上,居民可以方便的了解。
克勞斯·穆勒告訴本報記者,其實當地在關停煤礦時也遭遇了煤礦工人的大規模示威遊行,後來政府和工會坐在一起,共同商量應對之策,最後確定用13年的時間(2005年到2018年)來逐步關停煤礦,並給礦工轉型提供培訓,培訓費用來自聯邦政府和州政府,這筆費用其實就是以前補貼給煤礦的費用。
蒂施勒在向本報記者分析博特羅普市創新轉型最重要的因素時,認為最為關鍵的是將企業、政策和科技都聯系起來,摒棄了部門利益,所有部門聯合起來推進城市轉型。
這得到德國聯邦外貿與投資署(GTAI)能效專家海寧·埃勒曼認同。埃勒曼告訴《第一財經日報》記者,每個創新城市或智慧城市建設中,都會面臨一個問題,即各個不同管理部門局限在自己的視野中,難以統籌推進。而博特羅普很好地處理了這個問題,這一方面是因為城市規模小,另一方面是因為當地市長非常支持創新城市項目建設,他將所有相關項目都集中起來,統籌考慮規劃。
蒂施勒告訴本報記者,在創新城市建設之前,各個部門如交通、能源等管自己那塊兒,而為了把政府部門、企業和居民聯合起來建設創新城市,很重要的一點就是我們達成一個共同目標,雖然達成共同目標的動機不一,比如企業希望得到更廣闊的市場,居民希望提高自己的生活質量,而政府希望城市可持續發展,但大家都希望創新城市得到更好的發展,因此能一起努力。
不過,蒂施勒也擔心轉型帶來的就業挑戰。按照計劃,2018年當地最後兩座煤礦關閉,這意味著約5000人需要找到新的工作,而目前創新城市推進帶來的就業崗位遠遠達不到這個標準。
GTAI專家埃勒曼表示,博特羅普在建設創新城市側重於有效使用能源,在推進創新城市建設時會和當地投資促進局緊密配合,吸引企業來當地投資,以創造更多的就業崗位。
蒂施勒希望,加強和中國合作,歡迎中國相關企業來博特羅普投資,加入城市的創新建設。另外,也希望在中國找到和博特羅普目標一致的城市,互相交流合作。
去年8月,河南平頂山市市長張國偉在接見蒂施勒等來自魯爾區的3位市長時,希望學習魯爾區轉型經驗,建立城市間的交流合作平臺,使平頂山市少走彎路,順利實現轉型。
今年以來,在樓市進入到高燒模式之後,一線城市和二線核心城市的房價均已十分高昂。對部分年輕人來說,周圍的小城鎮似乎是不錯的選擇。不過,現如今,要在核心城市周圍的小城鎮居住也已不易。
《第一財經日報》記者根據中國房價行情平臺發布的全國小城鎮房價排行榜統計發現,已有24個小城鎮的房價突破萬元大關,這些小城市主要包括兩類,一類是環深圳、上海和北京三大一線城市周邊,由於一線城市購買力外溢所帶來的房價上漲。另一類主要是浙江板塊的很多縣城(縣級市),前幾年浙江房價整體上漲較快,基數較高,近些年房價實則較為平穩。
需要說明的是,這里的小鎮既包括了縣、縣級市,也包括東莞、三亞等不設區縣的地級市下屬的郊鎮,因為在這些城市的鎮相當於其他城市的區縣。由於數據依據的是各城市所轄縣市級區劃的小區在當月出售的存量住宅均價的算術平均值(元/㎡),區域範圍較小、樓盤不多,而且是一月一統計,因此數據相對變動較大。
環一線城市上漲快
這其中,排名第一的仍然是三亞的鳳凰鎮,其均價達到16891元/㎡。憑借得天獨厚的地理氣候優勢,三亞吸引了大量北方人來過冬、養老,置業需求旺盛,前幾年三亞房價一直高漲,曾長期位居全國第四,只是近兩年才有所下降。鳳凰鎮房價已經比之前高峰期時下降了不少。
東莞鳳崗鎮房價今年以來扶搖直上,與鳳凰鎮的差距已然很小,只少100多元/㎡。今年1月,鳳崗鎮的房價還只有14489元/㎡,位居全國第四,但4個月間就上漲了2000多元。按照目前鳳崗鎮的上漲態勢,超過鳳凰鎮指日可待。
與鳳崗鎮相似的還有同樣毗鄰深圳的東莞市塘廈鎮,這個經濟大鎮今年1月房價還只位居第八,但5月已升至全國第四,4個月間房價上漲了3000多元,漲勢超過了鳳崗鎮。
在超過萬元大關的24個小城鎮中,東莞就占據了7個之多。這是因為在深圳房價高漲的情況下,大量的購買力外溢到東莞的臨深片區置業,直接造成了東莞的房價直線飆升,今年臨深片區幾個鎮的房價同比上漲都在50%以上,房價明顯超過東莞市區。
與之有相似邏輯的還有北京周邊的廊坊、上海周邊的蘇州轄下的一些郊縣。例如毗鄰北京的河北廊坊轄下燕郊鎮(屬縣級市三河)以16728元/㎡位居第三;三河市位居第八,大廠縣位居第18,香河縣雖然沒有過萬,但是也超過了9000元,位居第40。
在河北,有“北三縣”的說法。所謂“北三縣”,是指廊坊市下轄的三河市、大廠回族自治縣、香河縣,這三個縣市行政上隸屬河北廊坊市,卻被京津包得嚴嚴實實,成為河北的“飛地”。特殊的地理位置,讓這里成為了河北的經濟特區,可謂離北京最近的“後花園”,吸引了大量受制於北京高房價而轉移過來的購房需求。
此後,北京市政府東遷,通州城市副中心確立,通州發布史上最嚴限購政策,與通州一河之隔的“北三縣”和京南的固安(即廊坊“四小虎”)樓市之火越燒越旺,漲幅甚至跑贏了深圳,構成了環京樓市中最為活躍的四個板塊。
繼今年3月滬、深等一線城市之後,環京北三縣(燕郊、大廠、香河)和固安4月相繼發布樓市限購限貸政策,環京地區大量樓盤待售停售,廊坊“四小虎”遭遇限購冷水,樓市開始降溫。
得益於一線城市房價高企、購買力外溢的還有蘇州的昆山、常熟等地。易居智庫研究總監嚴躍進說,今年3月後,滬深部分剛需以及投資投機購房需求開始轉移至周邊的城市,也帶動了周圍地區房價的上漲。
不過,大量非本地人“任性”買房,也給這些在收入和消費水平上明顯低於一線城市的二三線城市居民增加了不小的壓力。易居房地產研究院研究員曹倪娜分析,由於需求溢出效應,環一線城市周邊吸引了大量有購買力的購房者,推動房價快速上漲,而這部分人的收入並不全部來源於當地,推高了這些小城市的房價收入比。
浙江板塊:高位橫盤多年
與環一線城市相比,另一部分房價上漲較快的小城鎮主要來自浙江板塊。在24個房價過萬元的小城鎮中,來自浙江的就有10多個,可見浙江房價整體水平比較高。
這其中,溫州轄下的瑞安市以15260元/㎡位居全國第五,臺州轄下的溫嶺市位居第七,金華轄內的義烏和永康也進入到前十名。溫州的永嘉縣、臺州的臨海市、麗水的青田縣、溫州的樂清市、杭州的淳安縣、寧波的臨海縣房價也都過萬。此外,江山、海寧、象山、武義、余姚等縣(縣級市)房價雖沒過萬,也都超過了9000元/㎡。
浙江板塊房價普遍較高,有多重原因,一是在全國各省份中,浙江的民營經濟和縣域經濟最為發達,城鄉居民實際收入水平在直轄市以外的各省份中最高。從自然地理條件來看浙南、浙西等地都是丘陵地帶,山地多,平地少,城市發展空間比較小,房價比較高。
另一方面,2008年國際金融危機對浙江經濟影響較大。受外貿經濟、制造業、民營經濟增速放緩的影響,浙江宏觀經濟下行壓力增大,其後不少資金脫離實體經濟,流入了房地產。2009~2010年浙江房價上漲十分迅猛,脫離了經濟基本面,所以含有較大泡沫成分。杭州、溫州的房價都超過了廣州,直逼上海、北京。
不過,2011年後由於經濟下行壓力較大,浙江板塊房價開始大幅下跌。而在2014年以來全國樓市普遍下行的時候,浙江板塊率先下跌,跌幅比較大。嚴躍進說,過去浙江民間資本充斥樓市,投資投機型的購房需求較大。隨著實體經濟漸趨疲弱,房價持續上漲態勢終究難以支撐。
今年4月,上海易居房地產研究院發布《近6年70城房價趨勢報告》(下稱《報告》),對全國70個城市新建商品住宅的價格按定基增幅進行排序,即對比2010年全年的房價。
研究發現,2015年12月份增幅列在後10位的城市分別為溫州(-22%)、唐山(-3%)、杭州(-3%)、海口(-2%)、寧波(-2%)、蚌埠(-2%)、泉州(-1%)、金華(0)、青島(1%)和大理(1%)。這其中,浙江板塊占據了4個,即溫州、杭州、寧波和金華。也就是說在過去五六年間,浙江板塊的房價基本沒有上漲,甚至還略有下跌。
不過,如果以2014年底的數據對比2010年的數據來看,溫州為-24%,杭州為-8%,寧波為-6%。可見2015年以來浙江板塊已經有了明顯的反彈。今年以來更是進一步上漲。
當然,即便在止跌反彈過程中,浙江省內不同城市的分化亦十分明顯。浙江省統計局的數據顯示,3月份,浙江11個設區市新建商品住宅銷售價格環比普漲,上漲的城市比上月增加4個,其中,漲幅較大的是杭州(2.3%)、寧波(1.6%)、溫州(0.5%)。同比7漲3降1平,其中,漲幅較大的是杭州、寧波、溫州;降幅較大的是臺州、衢州、舟山,分別下降3.1%、0.8%和0.5%。大城市與中小城市之間的分化仍十分明顯。
今年以來,一線城市和二線核心城市的房價高昂,不少購買力外溢周圍的小城鎮,這些小城鎮的房價也水漲船高。
第一財經記者根據中國房價行情平臺發布的全國小城鎮房價排行榜統計發現,6月份,已有25個小城鎮的房價突破萬元大關,比上個月增加了1個。
這其中一部分是浙江板塊的諸多縣市,主要由於2009、2010年左右浙江板塊整體上漲過快,房價太高,至今則已高位橫盤多年;另一部分則是環一線城市周圍的小城鎮,例如北京附近的廊坊轄下的幾個縣價格高漲,6月,燕郊鎮更是取代三亞的鳳凰鎮排名榜首;鄰近深圳的東莞也有8個鎮入圍。
需要說明的是,這里的小鎮既包括了縣、縣級市,也包括東莞、三亞等不設區縣的地級市下屬的郊鎮,因為在這些城市的鎮相當於其他城市的區縣。由於小城鎮的區域範圍小,樓盤數量不多,因此每月之間的波動也會比較大。
燕郊居首 北三縣上漲迅猛
來自廊坊的燕郊鎮,上個月還排名第三,本月取代了位居榜首多月的三亞鳳凰鎮,成為我國房價最高的小城鎮。6月,燕郊房價達到了17340元/平方米,也是唯一一個突破17000大關的小城鎮,比上個月上漲了612元,環比上漲3.6%。
不光是燕郊,廊坊轄下的幾個縣6月份房價都大幅上漲,房價均上升了一個檔次。例如,三河縣均價由5月份的13318元/平方米上漲到14163元/平方米,環比上漲了6.3%;大廠縣均價達到了12047元/平方米,比上個月上漲899元,環比漲幅高達8%。
廊坊下屬的另外兩個縣香河縣和固安縣雖然均價沒有過萬,但是也接近了一萬大關,漲速十分迅猛。例如,香河縣5月份房價為9091元/平方米,在小城鎮排行中位居第四十位,但6月已上升至第三十二位,均價達到9677元/平方米,環比上漲6.44%;固安縣6月份均價為8855元/平方米,位居第四十六位,但6月均價已達9599元/平方米,上升至第三十三位,環比上漲了8.4%!
為何廊坊下屬的幾個地方上漲最猛?這是因為隨著北京市政府東遷,通州城市副中心確立,通州發布史上最嚴限購政策,與通州一河之隔的“北三縣”和京南的固安(即廊坊“四小虎”)樓市之火越燒越旺,漲幅甚至跑贏了深圳,構成了環京樓市中最為活躍的四個板塊。
作為離北京最近的“後花園”,廊坊市下轄的三河市(包括燕郊)、大廠回族自治縣、香河縣俗稱“北三縣”,由於被北京、天津包圍的特殊位置,一直是京津購房人置業的熱門地區。
今年3月繼上海、深圳等一線城市之後,4月,環京北三縣和固安相繼發布樓市限購限貸政策,環京地區大量樓盤待售停售,廊坊“四小虎”樓市有所降溫,但該地區樓市並不缺乏炒作概念。尤其是在5月底,多家媒體報道,通州與北三縣將加強跨界地區統一管控,統一規劃,將實現“規劃一張圖”,涉及房地產、環保、產業及社會保障等方面的政策。外界更是一度傳出北三縣將並入通州的消息,“北三縣”也由此經歷新一輪的上漲。
不過,在不少專家看來,“北三縣”劃歸通州只不過是開發商的炒作。中國城市和小城鎮改革發展中心主任李鐵對媒體表示,“北三縣”概念是對房價的炒作,目前通州規劃人口僅200多萬,尚不構成對北三縣的輻射。北京人口壓力的化解之道在於區分開中心主城區與轄區。
深圳客購買力強 東莞8鎮入圍
得益於一線城市房價高企,購買力外溢的還有上海周圍的昆山、常熟以及深圳周圍的東莞等地。易居智庫研究總監嚴躍進說,今年3月後,滬深部分剛需以及投資投機購房需求開始轉移至周邊的城市,也帶動了周圍地區房價的上漲。
這其中,在房價過萬的25個小城鎮當中,東莞就占據了8個之多,比上個月增加了一個,這8個鎮分別是鳳崗、塘廈、長安、大嶺山、大朗、黃江、清溪和厚街,厚街屬於新晉入圍者。
東莞小鎮房價高企,主要是因為在深圳房價高漲的情況下,大量的購買力外溢到東莞的臨深片區置業,直接造成了東莞的房價直線飆升,今年臨深片區幾個鎮的房價同比上漲都在50%以上,房價明顯超過東莞市區。
例如,根據《廣州日報》報道,今年“五一”小長假的第一天,位於東莞鳳崗的中惠領秀推出100多套住宅洋房,以約2.2萬元/平方米的價格帶精裝修銷售,成功地吸引了大量深圳購房者,不少深圳客表示,與深圳房價相比,總價200多萬元的房子並不貴,不少人買來投資。
“五一”前夕,位於東莞塘廈的樓盤卓越蔚藍山在深圳開盤,400多套房以均價約2.3萬元/平方米的價格同樣被深圳客一搶而空。目前塘廈、鳳崗是東莞房價最高的鎮街,兩鎮由於與深圳接壤,早已成為深圳的“後花園”,越來越多的深圳客在這里買房自住,房價也受深圳房價影響最為明顯,個別樓盤水漲船高定價達到3萬元/平方米左右。
正是由於臨深片區的上漲,上半年東莞樓市火熱,供應成交均創歷史最高,房價暴漲三成。數據顯示,上半年東莞住宅新增供應量達417萬平方米,同比大幅上漲10.32%;成交面積達549萬平方米,同比大漲33.6%;住宅均價12486元/平方米,同比上漲36%。
不過相比廊坊轄下的幾個小城市迅猛上漲,東莞的幾個鎮倒是出現了分化,最靠近深圳、價格最高的鳳崗、塘廈、長安等鎮由於此前房價迅猛上漲,價格已經比較高,因此進入6月之後,房價已有所放緩。
例如,鳳崗鎮以16207元/平方米位列全國第三,比上個月下降了538元,環比下降了3.2%;塘廈鎮6月均價為15159元/平方米,下降了704元;長安鎮每平方米下降了152元。
相比之下,另外一些房價略低一點的鎮則還繼續上漲的步伐,比如大嶺山鎮的均價從12903元/平方米上漲到13641元/平方米,上漲了738元,漲幅達到了5.7%。厚街從9426元/平方米上漲到10002元/平方米。此外大朗和黃江兩鎮也出現了不同程度的上漲。
中國房價行情平臺發布的小城鎮平均單價
2016中國智慧城市年度論壇日前在北京召開。發改委城市和小城鎮中心原主任、智慧城市聯盟理事長李鐵表示,智慧城市要以人為本,要和城市的可持續發展相結合,要充分發揮市場的作用。
李鐵認為,智慧城市的關註度逐年提升,原因首先在於中國城市化水平的高速發展。“7.6億的城鎮人口未來還在增加,到2030年會增加到9億人口,會產生巨大的需求。”第二個原因是,互聯網的發展,科技和創新水平的提高,使城市生活的方方面面都離不開最新的科技產品。發展智慧城市,和互聯網、物聯網的高度發育有直接的關系。
同時,李鐵還提出未來智慧城市發展需要註意的問題:
第一,智慧城市要實現以人為本。把更多精力放在滿足城鄉居民需求,解決居民就業、生活方便的問題上,才有可能激發新的創新產品產生,帶動整體需求水平的提高。如果僅僅放在政績角度,智慧城市的效率就會大幅降低,資源會大幅浪費;
第二,智慧城市要和城市可持續發展緊密結合。怎樣降低能源消耗、碳排放,實現可持續發展,實現綠色、低碳的城市化道路,是智慧城市不可回避的大前提;
第三,智慧城市要充分發揮市場作用。智慧城市所涉及的內容不僅僅是政府管理水平的提高,更多的是關系到城市居民怎樣通過市場化程度來滿足各方面需求,政府的公共服務管理是很重要的方面,但不是智慧城市的全部。
第四,智慧城市應該發揮新媒體、新移動端的作用。傳統數據庫有一大部分屬於上報數據,但是新的數據更多來源於每個人、每個手機、每個基站所覆蓋的信號,這些信號會實現以人為本的數據端建設,更真實的體現人所發生的就業變化、產業變化、生活和消費變化等。
第五,要實現跨界整合。不要以一個企業來制定一個城市的所謂智慧城市方案,因為它是無數個企業的整合,包括IT產業、房地產企業,跨界整合利益分享是未來智慧城市發展的方向,最終要滿足城市的公共服務和社會化服務,滿足於市場,帶動內需。
李鐵強調,智慧城市的發展對於未來中國有非常重要的意義,它會帶動實體經濟的發展,帶來城市管理治理創新水平的提高,有利於城市資源配置效率的提高。
此次智慧城市博覽會將持續3天時間,共有國際國內城市、央企、互聯網企業、上市公司、科技企業等110余家展商推出智慧城市綜合服務、智慧社區、智慧能源、智慧交通、智慧安防等領域的新技術與新服務。其中華為、中國電子科技集團、中冶集團、中國航天科工集團、中興通訊、騰訊、海爾、萬達電商、建誼集團、日本三井不動產、法國泰雷茲等一批國際知名企業及新型領創企業參展。
據BBC最新報道,意大利民防局消息稱,意大利6級以上破壞性地震造成的遇難者人數已致500余人死傷。許多人仍被埋在瓦礫底下,意大利總理馬泰奧·倫齊在此前視察時曾表示,死亡數字很可能繼續上升。
截至北京時間25日13時,據美聯社消息,意大利地震造成的死亡人數已上升至247人。
航拍照片顯示阿馬特里切的受損程度
據悉,106人在列蒂省(拉齊奧大區)遇難,還有53人在阿斯科利皮切諾省(馬爾凱大區)遇難。 阿馬特里切市長表示,有四分之三的城鎮被毀。
意大利24日發生強震,小鎮被毀
地震於當地時間8月24日淩晨3時36分發生,震中位於羅馬東北面100公里的翁布里亞大區佩魯賈省諾爾恰市附近,震源深度10公里,屬極淺層地震。
首都羅馬的一些樓房持續搖晃了數十秒。地震影響區域涵蓋翁布里亞、拉齊奧與馬爾凱三個大區,均為旅遊勝地。由於災區大量房屋倒塌,當局警告死亡人數恐將上升,也警告可能發生余震。
意大利強震已致156人遇難,地面現巨大裂縫
意大利民防總局首長將這次地震與2009年拉奎拉6.3級地震相比較,上次震災共有309人死亡。總理辦公室表示已派遣救援隊伍到重災區。
阿馬特里切鎮鎮長皮羅奇說,進出該鎮的道路完全被切斷,鎮上有土石流,且有橋梁瀕臨倒塌。
意大利強震後一片廢墟
美國地質勘探局(USGC)表示,根據過去地震數據推算,這次地震將造成顯著破壞。
阿馬特里切主要街道地震前後對比圖
在一線城市和二線核心城市房價節節上漲的同時,周邊的一些小城市也水漲船高。
《第一財經日報》記者根據中國房價行情平臺發布的全國小城鎮房價排行榜統計發現,到今年8月,已有31個小城鎮的房價突破萬元大關,而在今年5月,這一數字僅有24個。短短三個月,房價過萬的小城鎮就新增了7個。
需要說明的是,這里的小鎮既包括了縣、縣級市,也包括東莞、三亞等不設區縣的地級市下屬的郊鎮,因為在這些城市的鎮相當於其他城市的區縣。由於區域範圍較小、樓盤不多,而且是一月一統計,因此數據相對變動也會比較大。
這其中,排名第一的是河北廊坊轄下燕郊鎮(屬縣級市三河),其8月均價達到了20794元/平方米,成為唯一一個均價突破2萬大關的小城鎮,領先第二名的三亞鳳凰鎮4千多元。值得註意的是,今年5月,燕郊的均價還是每平方米16728元,短短三個月就上漲了4千多元,漲幅高達24%。
去年北京城市副中心的消息正式發布後,緊鄰通州的燕郊樓市迎來了一輪瘋漲。一年前,市場還在驚呼房價漲到了15000元/平方米;現在,燕郊的不少新盤已經突破或者逼近了3萬大關。
在燕郊之後,廊坊還有3個小城鎮入圍,其中三河市以16433元/平方米的價格高居第3,大廠以14276元/平方米位居第10,香河位居第19,固安位居第24。
廊坊樓市為何最火?這是因為隨著北京市政府東遷,通州城市副中心確立,通州發布史上最嚴限購政策,與通州一河之隔的“北三縣”和京南的固安(即廊坊“四小虎”)樓市之火越燒越旺,構成了環京樓市中最為活躍的四個板塊。由於被北京、天津包圍的特殊位置,該區域一直是京津購房人置業的熱門地區。
與廊坊類似,得益於一線城市房價高企、購買力外溢的還有深圳周邊的東莞、上海周邊的江蘇太倉等地。尤其是在今年3月滬、深限購政策收緊之後,大量的購買力湧向了環一線城市地區。這其中,鄰近深圳的東莞有10個鎮均價突破了萬元大關。
這十個鎮分別是鳳崗、塘廈、長安、大嶺山、大朗、清溪、黃江、厚街、虎門和寮步。其中靠近深圳的鳳崗、塘廈、長安位居所有小城鎮的前十位。
東莞小鎮房價高企,主要是因為在深圳房價高漲的情況下,大量的購買力外溢到東莞的臨深片區置業,直接造成了東莞的房價直線飆升,實際上,臨深片區的不少地方,房價早已突破了2萬大關,超過了東莞市區,直追廣州。
例如,以往作為臨深片區樓市價格窪地的清溪鎮,7月2日開盤的碧桂園天譽以每平方米20000元的均價,遭到了購房者的哄搶。在臨深片區中,黃江、塘廈一年時間內成交均價上漲幅度達到100%。
不過,從去年到今年上半年臨深片區的房價上漲並非剛需推動,而很大程度上是投機所為。根據當地媒體報道,在臨深片區的房地產市場上,目前深圳客仍是主要購買群體,但在經歷了4月、5月份深圳客上演退房鬧劇後,相比前幾個月,臨深片區樓盤銷售勢頭相對減弱,不少投資客已經開始擔憂深圳的房價走勢。
此外,值得註意的是,在房價快速上漲的同時,今年上半年,鄰深片區的塘廈、鳳崗、黃江等則在GDP增速上放緩了步伐,看來房價的飛速增長,並沒有拉動GDP的增速,一個地方經濟的發展關鍵還是要靠實業和新興產業支撐。
得益於一線城市房價高企、購買力外溢的還有蘇州的昆山、太倉等地。易居智庫研究中心總監嚴躍進說,今年3月後,滬深部分剛需以及投資投機購房需求開始轉移至周邊的城市,也帶動了周圍地區房價的上漲。
不光是一線城市的購買力在外溢,二線熱點城市的房價高速上漲後,不少購買力也被迫轉移到周圍地區。比如,二線“四小龍”的廈門目前房價高居全國第4,直追北上深。目前廈門島內的房價已經普遍在5萬以上,島外也要突破了3萬,在這種壓力之下,不少購買力流向了鄰近廈門的縣級市龍海(屬地級市漳州),目前龍海均價也突破了萬元大關。
難民危機正在德國引發各種層面的爭端。
據中新網報道,近日,由於聲稱被拖欠1400萬歐元的難民安置款,德國小城吉森(Giessen)市政府對包括其所在的黑森州在內的共13個聯邦州提起訴訟,要求這些州來支付這筆開支,以用於照料上千名被強制分配到該市的未成年難民。
據悉,從2016年1月1日開始,聯邦州每接受一名難民,德國聯邦政府每月就會給該州發放670歐元的難民補貼,這筆錢通常用於維持最初安置難民收容所的開支,同時各州還將額外獲得3.5億歐元的資金用於安置無成人陪伴的未成年難民。
但據黑森廣播公司8日報道,近幾月,由於德國的難民分配制度,吉森從別的州被“攤派”到了約1020名符合上述情況的難民。在德國,難民在各州的分配與開支的分配是相匹配的。包括黑森州在內的13個聯邦州正是因為未向吉森市支付用於安置難民的相關開支,所以導致了被吉森市提起訴訟。
據了解,吉森市索要的這筆高達1400萬歐元的開支,其用途是用於照顧沒有父母陪伴前來德國的未成年難民。
2015年9月,德國總理默克爾慰問抵達德國尋求避難的難民。(資料圖)
由於難民人數過多 ,許多聯邦州在接收難民方面不堪重負。
吉森市人口約8萬,距離該州最大城市法蘭克福約70公里。而作為黑森州兩個負責接收無人陪伴未成年難民的城市之一(另一個是法蘭克福),吉森市青年福利局接收了大量未成年難民。該州的“首次登記難民中央安置所”位於吉森,使得當地難民人數眾多。法蘭克福則由於擁有德國最大的空港,同樣接收了大量未成年難民。
吉森市官方表示,在13個州需要向其支付的1670萬歐元龐大難民開支中,截至目前實際到位的僅不足300萬歐元。
吉森市女市長Gerda Weigel-Greilich向當地媒體表示,這起訴訟將要求法庭采取“預防措施”,以確保吉森市方面不會錯過維權時效。
位於挪威西部的特隆赫姆峽灣,是南北挪威的天然分界,開闊的水域以及相對稀少的交通流量,讓這里成為全球迄今為止首個官方批準允許測試無人船的海域。
追溯至十四世紀,特隆赫姆曾是挪威的首都,歷代國王都在這里加冕。
如今,特隆赫姆的大公司集中於油氣勘探開發、煉油技術、漁業海洋、造船航運領域。例如挪威最大的工業研究中心——挪威國家石油公司研究中心就位於特隆赫姆。
但大公司不是唯一的好去處。越來越多的年輕人加入到創業隊伍,特隆赫姆市政府也為本市的科技發展提供了眾多支持措施和政策。據特隆赫姆市政廳負責人介紹,特隆赫姆的科技商業合作項目,占據了整個挪威的30%。
Work-Work以及Digs是兩家位於特隆赫姆的創業共享空間機構,匯集眾多剛起步的科技公司。在Work-Work創始人Marius看來,特隆赫姆的獨特之處在於有大量的科研機構、學生以及高技術公司,由於城市面積非常小,人與人之間的信任度很高,並且有越來越多類似Work-Work和Digs這樣眾創空間開放給創業者供他們會面並交流思想。
“尤其是在每天下午五點之後,工業公司員工、學生、創業者以及當地政策制定者都可以來到這里,彼此之間相互啟發、資源共享。眾創空間提供了有效更廉價的機會去測試創新方案和產品,從真正的消費者那里獲得更及時快速的反饋。”Marius告訴第一財經記者,“對上一輩而言,成功意味著房子、汽車、工作,然後在60歲或70歲退休。與父母一輩不同,年輕一代更想發現一些有趣並且能夠吸引自己的事情。”
與首都奧斯陸不同,作為挪威的第三大城市,這座小鎮僅有25萬人口,處處散發著一種與世無爭的寧靜。這里是挪威不折不扣的科技之城和教育重鎮,600多家科技公司創造了11170個就業崗位,大學和科研機構密集分布,有關新技術、新工藝、新產品的研發正在緊鑼密鼓地進行。
產業歷史基礎特征使得特隆赫姆的發展更依賴於成功推動中低技術產業創新,即源源不斷地將高新技術成果投入應用到中低技術產業,對於其他並不具備絕對優勢的高科技產業領域,則采取緊緊跟隨的策略。
在深海石油開采領域,挪威的鉆采平臺自給率達到80%,尤其在石油系統分析、采油井下工藝、鉆井設計、最優化生產方面具有領先優勢,而在機械制造方面雖然專業化程度很高,但在世界範圍內競爭優勢並不明顯,平臺裝備的鉆井、井控、固控等設備及海底完井設備大多來自美國。
特隆赫姆最大也是增速最快的領域是信息通信技術產業。2015年,該領域公司有269家,占比達45%。油氣公司在2015年出現下滑,有92家公司占比17%。緊跟其後的是機械產品和生產(42家)、能源和環境技術(42家)、普通工業(38家)和生命科學(35家)。
2020年特隆赫姆要成為一個世界知名的科技型和知識型城市,這是特隆赫姆市設定的四個城市發展目標之一。從維京時代到如今的福利王國,自立冒險又註重團隊合作的當代維京文化,讓這個穩定有序的小鎮孕育出新的創新活力。
中國(深圳)綜合開發研究院院長樊綱20日表示,城市化是人的遷移,我們要研究人的行為規律,中國在目前階段應該以發展大城市為主,而不能是小城鎮為主。
由深圳市綜研軟科學發展基金會、中國(深圳)綜合開發研究院發起主辦的“2017中國智庫論壇暨綜合開發研究院北京年會”20日在北京舉行,本次論壇以“新經濟與舊體制”為主題。
此次論壇上也發布了樊綱等人的新書《中國城市化和特大城市問題再思考》(下稱《再思考》)。
書中稱,城市化與城鎮化在一定意義上並無差別,都包含著農村人口伴隨工業化進程向城市的遷移與集中,真正的差別體現在具體的指導思想和政策措施上。按照“城鎮化”的指導思想,我國一直嚴格控制大城市人口規模和土地供給,優先發展中小城市和小城鎮,鼓勵就地城鎮化,以此來防止所謂的“大城市病”發生。但是,這種指導思想卻與城市化的基本邏輯和現實進程有所背離。
樊綱表示,在我們目前發展的階段上,應該以發展大城市為主,而不能是小城鎮為主。土地都給了小城鎮,大城市人為設限,最後就是今天的結果。大城市、小城市兩極分化,大城市房價、物價飆升,小城市(房子)賣不出去,因為人不去小城市。
“城市化是人的遷移,我們要研究人的行為規律,人為什麽要遷移,要找工作,工作哪兒能提供,為什麽要搞城市化,城市有規模效應,企業在大城市的背景下,基礎設施條件下能夠更好發展,能夠提供更多的就業。我們的人就向大城市,特別是新興工業化國家,我們在一代人、兩代人的時間里迅速實現工業化,一定要發展大城市。”樊綱說。
對於西方一些國家小城鎮大量存在的事實,樊綱表示,西方國家小城鎮往往是大城市周邊的小城市,屬於大都市周邊的大城市群、城市帶的小城市,用鐵路交通,一個小時、一個半小時能夠上班的區域範圍內,屬於城市群、城市帶的一部分;這些小城鎮沒有消亡,是因為歐洲那些國家工業化進程很慢,100年、150年好幾代人才完成了工業化。年輕人還沒走光,退休的人回來了。退休回去的人是第一是帶著高收入回去的,二是帶著社保回去的,三是帶著一生的現代城市生活的經歷回去的,他去改造老宅,把一些現代東西帶回了那個小城鎮,那個小城鎮反倒發展起來了,他們退休了不必再到城市擠公交了,所以小城鎮發展了。
與西方國家不同的是,我國同日本、韓國等後發國家在短短幾十年時間內進行了快速工業化,在一兩代人的時間里主要發生的是人口集聚,而人口回流較少。在此階段城市化和大城市化的比率往往會更高。這不是我們做錯了,而是發展階段不同、發展特點不同而已。西方國家小城鎮發展的經驗表明,小城鎮不是沒有發展的機會,但不是在城市化的早期。
樊綱稱,在這樣的背景下,我們思考快速工業化國家,在目前的情況下,沒有人回去的情況下,大概很多小城市現在的工作是保護好環境,保護好生態,保護好文化,保護好老宅,未來也能發展,但是需要一個過程。
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