部分地區首套房貸利率重現優惠 銀行「惜貸」仍是主流

隨著各地方陸續對限購進行鬆綁，一度趨緊趨高的首套房貸的政策也出現轉向，部分銀行審批提速，部分首套房貸利率重回基準線，個別城市甚至出現9.5折左右的優惠。

據《廣州日報》消息，廣州地區的工行從本月起率先將普遍上浮8%的利率調整到上浮5%。這也是廣州首家宣佈利率下調的銀行。

《新聞晨報》消息，自8月1日起，上海的農行首套房貸利率最高可以打9.5折，但商業貸款必須在200萬以上。而工行、建行、民生、交通、招商、浦發銀行等首套房貸則均已回歸到基準利率。四大行中，只有中國銀行仍執行首套房貸利率上調10%。

《太原晚報》消息稱，太原當地工行、建行、中信等多家銀行首套房貸利率已經悄然回歸基準線。而就在6月底，銀行首套房貸利率仍然是上浮10%。

《山東商報》稱，相比於之前需要等上兩三個月才能放款，目前青島各家銀行基本上在一個月內就能夠實現放款。一些股份制銀行則表示，對於各行的優質客戶，20天左右就能夠放款。

相比上述城市，杭州房貸的調整幅度則顯得更加誘人，據《錢江晚報》消息，包括農行、民生、匯豐、花旗、大華銀行等在內的多家中外銀行均表示，可在滿足一定條件的情況下，向購房客戶提供9.5折左右優惠利率，並且房貸放款時間也將從之前的兩三個月縮短為15天至一個月。其中花旗銀行最低可實行9折優惠。

從去年下半年開始，較為緊張的資金局面和信貸額度令銀行不斷收緊房地產信貸政策，有銀行人士表示，一般小企業貸款利率上浮30%～40%很正常，而且房貸的年限很長，企業貸款一般2～3年就能收回，房貸業務並不划算。「在資源有限的情況下，銀行更願意把錢用在其他貸款類別。」

受此影響，購房貸款利率一度水漲船高，據南方週末網早前報導，《中國房貸市場4月度分析報告》顯示，在參與調查的23個代表性城市的400家銀行中，4月首套房9折以下利率優惠已絕跡，可提供利率優惠的銀行總佔比僅為5.91%，其他均為基準或上浮5%-40%不等。而對於首套房的房貸申請，11.55%的銀行表示已停貸，7.04%的銀行執行上浮20%及以上利率。

今年5月召開的住房金融服務專題座談會上，「央媽」出手力保首套房貸，要求各銀行應合理配置信貸資源，優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求；合理確定首套房貸款利率水平，及時審批和發放符合條件的個人住房貸款。

在此之後，各銀行信貸業務出現鬆動的跡象。不過，也有業內人士人為，上述情況僅是商業銀行姿態性的配合。「在央行及銀監會喊話後，銀行審批房貸的速度的確有加快，但對貸款的資質審核卻在提高。」中原地產首席分析師張大偉告訴《京華時報》。

而CRIC研究中心所調研的101家銀行則顯示，除去6家銀行暫停房貸，43%的銀行首套房貸執行基準利率，37%的銀行首套房貸上浮5-10個百分點，12%的銀行首套房貸利率上浮15-20個百分點。另外，有8家銀行對首套房貸有5%-18%的利率優惠，且以國有銀行為主，分別是瀋陽中國銀行、北京農業銀行、青島交通銀行、寧波光大銀行、大連的大連銀行、天津的天津銀行和常州江南銀行。

從城市來看，17個城市首套房貸利率都在基準利率基礎上有一定比例上浮，且7個城市最低上浮在10%以上，鄭州甚至最低上浮20%，10個城市最低上浮5%，其餘16個城市則最低實行基準利率。

中國人民大學金融與證券研究所副所長趙錫軍在接受《21世紀經濟報導》採訪時表示，商業銀行不是政府政策執行的部門，而是追求自身利潤最大化、兼顧風險考量的公司。銀行「惜貸」首先受資金供求關係的影響，其次出於自身風險控制的考量。經濟放緩、不良率增加以及市場波動加大的情形下，商業銀行取消貸款優惠是最正常的選擇。房價下降有可能將會給商業銀行帶來風險。「個貸放鬆有助於解放開發商的庫存，但只代表了一小部分人的利益。」趙錫軍說。

多家媒體證實限貸松綁：房貸還清可享受首套房優惠政策

據多家媒體報道，昨日“四大行首套房認定標準將放松，房貸還清即算首套”的市場傳言被多家銀行證實，“消息基本屬實”。

《21世紀經濟報道》周一援引消息人士稱，中行當天下午召開高層會議，討論房貸政策調整問題。這一傳聞也得到了工行、農行內部人士的初步證實，但均未透露詳情。

此外，《上海證券報》也從被傳聞的一家銀行了解到，這家銀行昨天上午召開了會議，部署了支持房地產信貸投放、加大房貸利率優惠力度的方案。

從具體的政策上看，首套房貸的優惠力度加大，首套房利率或重回7折時代；房貸還清的可視為首套房，享受首套房的優惠政策。二套房的限制也將有所松動。

該報道還提到，由於地區之間的房地產市場發展不均衡，因而在政策實施過程中，將由各分行根據當地的實際情況確定優惠的利率標準。預計房價居高不下的一線城市的優惠力度沒有二、三線城市大。

此前傳聞指首套房認定標準將放松，據申萬地產透露，四大行將出政策，放松首套房認定標準，只要房貸貸款餘額還清都算首套房。上周五（19日）人行已召集各大行開會，透露這一想法，目前正在吹風階段，預計該政策會較快出臺。

所謂“首套房”必須同時滿足三個條件：買房人年滿18周歲；買的房子是90平方米及以下的普通住房（90平方米及以下的普通住房是享受契稅稅率1%的優惠）；購房人名下沒有單獨或與他人共同購買的住房。不過與父母一起購買的、按照房改政策購買的、通過繼承遺產或拆遷安置獲得的住房除外。

其實在傳聞出來之前，部分地方已經松綁了房貸政策。上證報提到，昨日，福州市政府正式發文，宣布購房人償清購房貸款後，再次申請貸款購房的，按首貸認定。而南京 、杭州 等地目前的首套房認定標準已經按照“只要房貸余額還清，就算首套房”執行了。

在當前金九銀十的傳統銷售旺季，市場依然持續低迷，樓市庫存處於高位。

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青島率先松綁限貸：房貸還清可享受首套房優惠政策

9月23日，青島市國土資源和房屋管理局發布《關於完善保障性住房和市場多層次需求住房建設體系的意見》(青土資房發[2014]495號)指出，出售唯一住房又新購住房的居民家庭償清原購房貸款後，再次申請住房貸款的，按首套房貸認定。而就在同日早些時候四大行還表示暫未收到通知，興業銀行也否認將放松首套房認定標準。

據觀點地產網報道，該文件由青島市國土資源和房屋管理局、青島市城鄉建設委員會、中國人民銀行青島市中心支行、青島市住房公積金管理中心、青島市地方稅務局及青島市規劃局聯合發布。

根據規定，青島市將貫徹落實國家房地產市場“雙向調控”要求，圍繞建立新型住房制度的需要，加快保障性安居工程建設，充分發揮市場在資源配置中的決定性作用，不再實行住房限購政策。

《意見》要求，實行差別化的住房信貸和稅收政策，承擔住房公積金、住房維修基金和商品房預售資金監管業務的各商業銀行，要先行研究制定並落實支持個人購買住房貸款的優惠政策。住房公積金管理機構在確保資金安全和正常提取的前提下，優先滿足公積金繳存職工首次利用公積金貸款的購房需求。

同時，該文件要求，青島將持續加大保障性住房建設力度，在第三個住房保障發展規劃期內(2014-2016年)，保障性住房建籌總量不低於3.5萬套，其中建籌公共租賃住房不少於3萬套，保障性住房供應總量不低於3萬套。在推進公租房建設的同時，收購部分商品房屋作為公租房源。

此外，居民因個人房屋被征收而選擇貨幣補償用以重新購置房屋，並且購房成交價格不超過貨幣補償的，對新購房屋免征契稅。居民因個人房屋被征收而選擇房屋產權調換，並且不繳納房屋產權調換差價的，對新換房屋免征契稅。對個人購買普通住房，且該住房屬於家庭唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房的，且該住房屬於家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。個人購買住房的納稅義務發生時間以定位(安置)協議簽訂時間或網簽合同簽訂時間孰早為準。

其實關於房貸放松的消息近日極受關註，9月22日下午，就有多家媒體報道稱四大行將出臺新政：只要房貸余額還清，都算首套房。消息還稱，上周五央行召集各大行開會透露了放松限貸的想法，目前還在吹風階段，預計該政策將會很快出臺。

但9月23日有報道則指出，四大行的廣東省分行相關人士均表示暫未收到此政策，目前仍實行“認房又認貸”的政策。興業銀行否認將放松首套房認定標準，稱此完全是失實報道；而平安銀行和招商銀行也表示未接到任何關於首套貸認定標準的通知。（更多精彩財經資訊，點擊這里下載華爾街見聞App)

央行出手松綁樓市 放寬“首套房”認定標準

央行、銀監會今日出臺文件，為樓市松綁。文件提到，首套房貸利率最低可打七折，對已擁有一套住房並結清房貸的家庭，新購房可享受首套房優惠。“首套房”認定標準正式放寬。

具體要點如下：

1，對於貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。

2，對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。

3，在已取消或未實施“限購”措施的城市，對擁有2套及以上住房並已結清相應購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業金融機構應根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握並具體確定首付款比例和貸款利率水平。

4，鼓勵銀行業金融機構通過發行住房抵押貸款支持證券（MBS)、發行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金，專門用於增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

5，開展房地產投資信托基金（REITs）試點。

今年以來，中國房地產市場進入下行調整期，大中城市房價幾乎全部淪陷，8月北上廣深的房價環比跌幅均超1%。房地產疲弱已經拖累固定資產投資增速放緩，也成為中國經濟低迷的重要原因。

本月，關於“認貸不認房”的首套房標準松綁傳言已經鬧得沸沸揚揚。央行副行長劉士余曾回應，“具體內容要等文件”。如今文件正式發布。

目前，福州、杭州及南京等地相繼出臺了購房人償清購房貸款後，再申請房貸時按照首套房認定的相應松綁政策。此外，除了北上廣深和三亞，其他城市也已取消限購政策。

交通銀行首席經濟學家連平曾表示，過去市場比較火熱時，限購限貸是針對當時的情況，“現在情況變化了，針對性做些調整，松綁限購是大趨勢。”

政策全文如下：

為進一步改進對保障性安居工程建設的金融服務，繼續支持居民家庭合理的住房消費，促進房地產市場持續健康發展，現就有關事項通知如下：

一、加大對保障性安居工程建設的金融支持

鼓勵銀行業金融機構按照風險可控、財務可持續的原則，積極支持符合信貸條件的棚戶區改造和保障房建設項目。對公共租賃住房和棚戶區改造的貸款期限可延長至不超過25年。進一步發揮開發性金融對棚戶區改造支持作用；對地方政府統籌規劃棚戶區改造安置房、公共租賃住房和普通商品房建設的安排，納入開發性金融支持範圍，提高資金使用效率。

二、積極支持居民家庭合理的住房貸款需求

對於貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確定。對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。在已取消或未實施“限購”措施的城市，對擁有2套及以上住房並已結清相應購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業金融機構應根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握並具體確定首付款比例和貸款利率水平。銀行業金融機構可根據當地城鎮化發展規劃，向符合政策條件的非本地居民發放住房貸款。

銀行業金融機構要縮短放貸審批周期，合理確定貸款利率，優先滿足居民家庭貸款購買首套普通自住房和改善型普通自住房的信貸需求。

三、增強金融機構個人住房貸款投放能力

鼓勵銀行業金融機構通過發行住房抵押貸款支持證券（MBS)、發行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金，專門用於增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

四、繼續支持房地產開發企業的合理融資需求

銀行業金融機構在防範風險的前提下，合理配置信貸資源，支持資質良好、誠信經營的房地產企業開發建設普通商品住房，積極支持有市場前景的在建、續建項目的合理融資需求。擴大市場化融資渠道，支持符合條件的房地產企業在銀行間債券市場發行債務融資工具。積極穩妥開展房地產投資信托基金（REITs）試點。

人民銀行、銀監會各級派出機構要針對轄區內不同城市情況和當地政府對房地產市場的調控要求，支持當地銀行業金融機構把握好各類住房信貸政策的尺度，促進當地房地產市場持續健康發展。

請人民銀行上海總部，各分行、營業管理部、省會（首府）城市中心支行，各省（自治區、直轄市）銀監局將本通知聯合轉發至轄區內城市商業銀行、農村商業銀行、農村合作銀行、城鄉信用社、外資銀行及村鎮銀行。

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彭博：中國已做好支持樓市政策儲備 或降低二套房首付

彭博新聞社援引知情人士報道，中國政府已做好房地產政策儲備，以應對經濟持續下滑及房地產市場低迷。儲備政策包括降低購買二套房的首付比例。中國並考慮調整二手房交易營業稅的免征期限，由5年後免征恢複至2年後免征。

知情人士表示，中國政府將視中國經濟增長以及房地產市場的實際情況考慮是否出臺上述儲備政策。彭博援引一位知情人士還稱，目前中國政府對房地產市場的指導原則是“防風險”而非“促增長”。

值得註意的是，2月10日央行發布的四季度貨幣政策報告中，中國央行放棄了此前“堅決抑制投機投資性購房需求”的措辭，這可能意味著房地產政策將會進一步放松。

去年9月30日，央行發布通知明確放寬“首套房”認定標準，對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。

高盛高華2月13日的報告分析認為，鑒於已有的宏觀數據，預計政府將進一步降息降準，並推動人民幣匯率溫和貶值。中國政府還可能推出其它旨在支持基建投資以及房地產行業的行政管理措施。

剛剛過去的中國農歷春節期間，樓市成交冷清。據中國證券報報道，很多城市出現零成交的現象。今年春節期間，部分城市大量房地產項目封盤，暫停銷售，直至春節假期結束才恢複銷售。此種情況在二三線城市表現的尤為明顯。而往年，二三線城市的房地產項目為吸引回鄉置業者，有不少樓盤在春節期間推出優惠措施。

另據統計局2月17日公布的數據顯示，1月70個大中城市房價環比整體下滑，城市間呈現分化：一線城市初步止跌回穩，二線城市降幅緩慢收窄，三線城市降幅略有擴大。

華爾街見聞此前曾報道，中原地產地產追蹤的40個城市1月新屋銷售面積環比大降31%，因為開發商在這一傳統淡季放緩了新樓盤的推出。

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農民的心事：20萬，買輛車還是在縣城買套房？

農民的心事：20萬，買輛車還是在縣城買套房？

一財網 楚惟 2015-02-26 17:02:00

“其實農民才是天生的經濟學家，有些決定可能在城里人看來有些欠妥甚至荒唐，但往往是基於他所處環境下的最優選擇。”蔣峰在縣城經商的叔父，對記者講述了自己的看法，“如果有這個經濟實力，為了孩子好找對象，或者僅僅為了提升生活品質，買車也是無可厚非的事情。”

二套房首付比例降至四成滿二免營業稅（附最全解讀）

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【獨家】深圳多家銀行房貸利率再上調 二套房首付四成被叫停

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一財網 吳斯丹 2015-06-25 17:48:00

之所以上調利率，就是讓人少貸一點，銀行的額度並不算緊張，主要是出於樓市調控的目的，讓樓市降降溫。

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央行：非限購城市首套房商貸首付比不低於25%

央行：非限購城市首套房商貸首付比不低於25%

一財網 蔡胤 2015-09-30 19:05:00

9月30日下午，中國人民銀行下發《通知》，要求在不實施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，最低首付款比例調整為不低於25%。

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