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兩大新盤平推污染超標勁嚇人

2013-11-28  NM  
 

 

近日氣溫驟降,新盤市場卻不斷升溫。將於本週開賣的灣仔囍滙及東涌昇薈,以低於同區二手價對撼,成功吸引準買家爭崩頭大手入票搏抽獎,分別超額逾十九倍及六倍,凍結逾十二億元資金。買家入飛搏執平貨,但平嘢是否好嘢?樓貼樓的灣仔,本已密枳枳,囍滙就算拔起了囍帖街,但仍只可以插針式興建,污染指數竟然比臨海望機場的昇薈更嚴重。以為昇薈贏,但細看規劃圖,樓盤左邊是新地地盤,右邊是公屋,加上港珠澳大橋及機場擴建等多項大型基建,未來十年都要食塵。

新盤熱鬧,合和中心的囍滙售樓處,連日來不但人頭湧湧,更星光熠熠,模特兒Amanda S.、歌手莫文蔚,以及前聯交所高層許浩明等都來湊熱鬧。沉寂兩年的美容界「炒樓天后」鄭明明,亦大手入六票,更指不排除會增至十四票,為新盤撥行火。現居北角的田先生已入兩票,說普通話的他指自己已是香港人,不用繳交買家印花稅,他笑說:「囍滙價錢還蠻貴,但看過同區二手樓後,還是喜歡新樓。我在中環上班,灣仔交通方便。」另一邊廂,昇薈位於九龍灣傲騰廣場的示範單位亦不輸蝕。抱着初生嬰兒來參觀的吳先生,指希望購入單位作投資﹕「東涌升值潛力大,又可以租俾機場客。隔涉和空氣污染也不是問題,反正只係出租。」由南豐及保利(119)發展的昇薈,首批三百一十八伙,扣除所有優惠後,折實平均呎價近七千七百元,本週六開售;上月才獲批預售樓花同意書的囍滙,由信和(83)、合和(54)及市建局合作發展,銷售部署一直睇住昇薈來打,並搶先於本週三開賣,首批二百二十伙,折實平均呎價約一萬九千元。兩個新盤的開價,都較同區二手低約兩成。昇薈單位最平由三百三十餘萬起跳,囍滙則約六百一十萬,夠買兩間昇薈。市區盤和東涌盤,客路大不同,原難以比較。但從宜居度出發,兩盤卻「叮噹馬頭」,不是鬥好,而是鬥差。

鬥污染呢度唔係人住!

買樓,地點好是永恒王道。囍滙前身為囍帖街,位處港島中心區,佔盡地利,位置贏吊腳的昇薈「九街條」。之不過,方便不等於住得舒適。上週五,記者與飛達工程室內空氣處理顧問黃勁松,先後在鄰近囍滙地盤的廈門街唐樓天台及修頓球場,以最嚴謹的PM0.3標準量度空氣質素。結果顯示,每立方米有一百二十微克懸浮粒子。以常人每吸入一口氣約一公升計,每啖氣就吸入廿二萬粒懸浮粒子。黃勁松解釋,囍滙夾在莊士敦道及皇后大道東中間,車道繁忙,地盤動工導致塵土飛揚,樓盤後方的合和中心更阻礙通風。他表示﹕「樓盤落成後,高樓形成困籠局面,懸浮粒子只會向上升,住到最高嗰層都避唔到。」黃勁松邊說邊搖頭,更多番強調:「你要話俾人知,灣仔唔係人住,做我哋呢行無人會買灣仔樓!」當日再到藍籌屋苑太古城測試作為參考,錄得一公升空氣中有十六萬粒懸浮粒子。黃勁松補充﹕「太古城鄰近東區走廊,加上係傍晚,係全日污染指數最高嘅時段,所以指數屬偏高水平。」但仍比灣仔好一截。

東涌白濛濛

至於出名空氣差的東涌則爆大冷。測試地點為他日昇薈接連映灣園的天橋位置,結果顯示一公升空氣只有十四萬粒懸浮粒子。黃氏解釋,因當日吹東南及東北風,已將污染物吹散。「今日算好彩,冬天吹北至東北風最嚴重,會將內地工廠和機場嘅污染物吹向東涌,錄得最高記錄係一公升含有二百萬粒懸浮粒子。」原來,不時都有東涌居民找黃勁松做測試。當日,就有映灣園高層住戶找他做測試,室內竟錄得十七萬粒懸浮粒子。由屯門搬到東涌三年多的空姐黃小姐亦指污染情況嚴重:「空氣好似有一層膜,白濛濛,感覺較污濁,呼吸唔多順暢。」懸浮粒子能隨着呼吸進入體內,黏着細胞,身體難以自行排解。空氣污染物中亦含有毒的氮氧化物,吸入後會頭痛、反胃,長期吸入更導致鼻敏感、哮喘等,嚴重者更增加患癌機會。黃表示:「如果無新鮮空氣,兼用分體式冷氣,二氧化碳的濃度更會升三至四倍,特別易攰,病菌亦無位走。」

論規劃圍城效應

囍滙位於灣仔中心地段,規劃基本已成定局。最大規模的新發展是一街之隔的合和中心二期,屆時空氣及噪音污染只會更甚。本刊在樓盤對面的修頓球場量度聲量,錄得噪音長期超逾七十分貝,最高更達九十分貝。黃勁松指,聲量持續在七十分貝會令人感到煩躁。發展商首批推售的優惠單位,以「樓望樓」的低層單位為主,受污染程度亦自然較高。

昇薈被包圍

沿海岸而建的昇薈,宣傳時,未見力銷海景,只以「臨海園林大宅」及「俯瞰海岸」輕輕帶過。原來,樓盤未來將會被左右兩旁的物業夾實。首先,左前方的東涌55A甲級限呎住宅地,兩年前由新地以三十七億七千萬投得,去年已批准興建五座二十八至三十層高的分層大廈。右邊的單邊地皮,正興建四幢公屋。難怪經紀也直言:「好難講話一定有海景。」東涌亦有多個大型工程,包括發展商標榜的港珠澳大橋,以及屯門至赤鱲角公路,再加上機場擴建工程,未來只會更加沙塵滾滾,污染有增無減。黃勁松搖頭道:「昇薈最慘,夾在中間,污染物難散開,情況只會愈來愈嚴重。」

講配套昇薈英基吸港爸媽

囍滙的基座為三層高商場,據市建局的重建資料,昔日的囍帖街將成為專攻遊客購物的行人專用區。昇薈位置吊腳,發展商曾提及有接駁巴士,惟本刊向運輸署查詢,該署指有關申請於今年九月提交,但因屋苑尚未入伙,未能確定交通需求,故於十月已回覆未能受理申請。記者親身由東涌港鐵站步行前往該盤,雖全程有遮擋,但需時近三十分鐘。項目另力銷已簽約進駐的英基幼稚園,在一眾港爸港媽眼中則異常吸引。英基每年設有三百六十個學位,更開辦playgroup,故連日示範單位現場不乏家庭客。但空氣污染如此嚴重,家長認真要三思。

租金回報東涌勝灣仔

兩個新盤都不乏投資客,灣仔是港島區中心,一向受單身客及外國人士歡迎,但囍滙首兩批單位平均呎價達二萬二千元,與灣仔同類型剛入伙的新盤單位平均呎租五十元計,囍滙回報只有兩釐八,還未扣除管理費、差餉及地租等開支。至於有機組人員租客作後盾的昇薈,首批開售呎價九千七百元,以同區平均呎租廿五元計算,回報為三釐一,略勝一籌。

 
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舊工作不能放 如何一年做大新事業?

2014-01-27 TCW
   
 

 

這是對於要開創新局、還得穩住舊事業的領導人,極具參考價值的行事曆。

去年,第一太平戴維斯董事長朱幸兒行事曆最大的改變,是將原本百分百投注在商辦大樓部門(簡稱商辦)時間降到四成,將六成放在國內豪宅的新部門。

商辦曾助她成名,二○○七年她以五十億元成交明基大樓,創商辦仲介最高佣金紀錄,「商辦仲介天后」名聲不脛而走。其後,帶著第一太平戴維斯穩居國內商辦買賣仲介前兩名。

但是,二○一二年十一月金管會規定壽險業買樓報酬率必須高於二.八七五%;壽險業透過仲介買不動產,從當年四百四十三億元縮水為去年的三十七億元,剩不到十分之一。

「前年誰來看,這都是家會倒的公司,」朱幸兒說。外界預期營收八成靠壽險業的第一戴維斯,整體營收至少縮水七成。

讓人意外的是,即便去年商辦營收下滑四成,但是豪宅營收衝上三成,成為支撐公司的第二隻腳,讓整體營收最後只下滑一成。原來在去年初,朱幸兒已立刻切入國內豪宅市場,把六成時間撥至此。

反之,花在商辦時間由一○○%降低到四○%;她放手六○%到七○%的商辦客人交給資深主管去跑,只參加四成商辦會議。

新、舊兼顧對管理行事曆的挑戰在於,接新棒子時,舊棒子不能掉。

兩步驟讓主管升級,贏在第一時間

降低花在商辦事業的時間,朱幸兒透過兩步驟讓主管能力由一.○升級為二.○,由被動接受指令到自動自發。

第一步,藉由隨堂抽考讓主管更主動搜尋資訊。例如在會議前她問:倫敦的不動產買家多是誰?哪件案子的成交價多少?來測試主管對市場的瞭解度,第一次答不上來,第二次就會好好準備。

她解釋:「業務能發揮的不是能力有多少,而是比腦袋有多少。」商辦交涉對象都是「董總」字輩,如果不能對話,門票都拿不到。

現在員工甚至成立臉書分享不動產新聞,以因應抽考。資訊用活了,能讓顧客從沒需求到有需求,例如,香港人喜歡誠品眾所皆知,但他們第一個跟誠品提案去香港設點仲介,化被動為主動贏得案子。

第二步,先給問題而非先給答案。部屬意見跟她不同,只要不危及公司利益,她多選擇先妥協。她解釋,「我不妥協,他就不敢講話,」達不到訓練主管的目的。

她讓九成商辦案子e-mail 必須副本給她,以掌握進度,「其中有八成我都不用回,看過知道進度便可。」其他兩成像是客戶、上級長官信件,或資深主管裁示意見,因可能造成重大損失,她會利用交通時間或晚餐後回覆。

每天至少留二○%空白時間給緊急事情,如客訴或部屬的問題請教,讓她成功複製更多超業,補上自己在商辦減少的時間。

台灣大學管理學院教授劉順仁認為,成熟企業要老幹長新枝,必須「借力」組織既有資源,才能創造相對競爭優勢。

若能讓商辦業務幫忙豪宅開發物件,就不用從零開始。只是,豪宅成交金額、佣金都低,怎麼讓他們願意支援?朱幸兒著力在提升同仁對新業務的期望值與效用。

像是今年第一季主管會議,她第一件就公佈豪宅部門的月營收已超越商辦部門,提高報酬期望。

慢慢的,商辦業務發現豪宅市場的成長性,只要在案子成交時多問大老闆有沒有想賣或買豪宅,就有機會一魚兩吃。現在,一五%的豪宅物件由商辦開發。

一年間將花在商辦時間大砍六成,並非沒有代價,她也曾掉過一千多萬元營收的商辦案子,相當於成交一棟十五億元商辦大樓的佣金收入。

「我可以選擇五五分,不要降這麼多,我有信心商辦還是可以再成長一○%。」但這是取捨,犧牲舊事業一○%的成長,換來新事業營收,兩隻腳走更穩。今年,她看好豪宅業有四倍成長空間,把新舊部門時間分配比例變成八:二。

她的經驗顯示,懂得在新舊部門取捨、放權,才是新舊棒子不漏接的秘訣。

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國力危機!一半成大新生須補救數學

2014-06-09  TCW
 
 

 

五月梅雨季,滂沱大雨創紀錄,為北台灣帶來躁熱感。台灣從南到北的大學學院中,卻有一大群老師也很煩躁,但不是因為天氣,而是因為台灣的理工科系學生,數學力出現嚴重危機。

大學生數學漸差國立大學在惡補高中課程

走進台北市汀州路四段、台師大分部數學館,這裡的學生,大學推甄成績必須名列前一○%才可能錄取。但是,從貼在外面公佈欄的四年課程表,卻發現大一課程規畫中,多了「數學導論」和「解析幾何」兩門課程。

這兩門課,本來屬於高中數學內容,去年起出現在該系。台師大數學系主任陳界山說得坦白:「為了大學微積分銜接而開。」「數學導論」教的是高中三角函數,那是大一微積分基礎,「如果沒打好樁,課程無法繼續,遑論大二更艱深課程。」

國立大學學生,卻需要補救高中數學才能銜接大學課程,這個現象並非台師大獨有。

同一天晚上,在距離台北路程約一小時的中壢市中央大學,夜晚也很忙碌,博士班學生將白天課堂教授的微積分重點整理後,開始進行補救教學。共有四個班提供理工、文法跨系修讀微積分的學生發問。

中央大學甚至一週六天,提供兩小時到四小時免費微積分諮詢,「每年約一千人次學生有需求,」該校微積分聯合教學召集人蕭嘉璋表示。「每年在先修課程、補救教學和聘請專用補救教學助教等,投入資源,一年超過兩百萬元,」中央大學數學系主任陳建隆說。

繼續往南,到了台灣企業最愛用人才的成功大學。有鑑於大一生數學程度低落,四年前,統籌全校微積分教學的數學系開起「解析幾何與矩陣」等「補救高中數學」課程。「在成大,兩千名大一修習者,約有一半學生要上銜接課程,」成功大學數學系主任陳若淳觀察。

上述三校外,一一詢問台、成、清、交、中央、中正、中山等國立大學理工學院院長或數學系教授,共同答案是:「沒有開設先修課程,一定有補救教學,加強學生程度。」儘管方法不同,收進全台灣前二○%程度學生的這幾所學校,都得搶救大學理工人才數學力!

如果說數學是科學之母,那麼微積分正是數學的基礎,是理工、商管、科學、農醫必修課程。對於這些科系學生來說,「微積分修不好,等於喪失像是國文、英文般的語言能力,」蕭嘉璋分析。

只是,連前二○%,甚至前一○%的國立大學,都在補救高中數學基礎,我們的高中數學教學到底出現什麼問題?

清華大學數學系主任陳國璋觀察近兩年的清大新生,「(微積分)題目越考越簡單,一個轉折思考,學生就掛掉;一班學生過去及格人數超過二十個,現在只剩下三個。」

「某國立大學資工系要找一位助理,要考一條程式演算,來應徵者卻表示他不會,只會臉書,」台灣大學數學系教授王金龍,無奈的說出一個真人真事的笑話。

上課時數卻遞減新課綱,學分僅十年前一半

也因為大學教授觀察到台灣學生數學力日漸低落,所以,五月初,國家教育研究院公佈《十二年國民基本教育課程綱要總綱(草案)》,打算將現有高中數學必修加必選的學分,從二十四學分減為十六學分(必修十二學分加上至少必選四學分),立即引發超過二千七百位教授、九十多位中研院院士連署反對,其中包含史學泰斗余英時、許倬雲等人。

尤以成功大學最為積極,上至校長黃煌煇,以及理工、商、文等約十院院長都具名連署。「四年前,成大數學系就發現問題,」陳若淳指出,那一年是九九課綱實施後學生進入大學的第一年。數學學習時數從過去的每週六小時,減為每週四小時,課程份量也大幅簡化。高中數學課學習學分、時數減少造成的學生數學程度下降,成大感受明顯。

翻開世界各國課程架構,你會發現,目前台灣的中學數學年授課時數佔總學習時數約一一.四二%,比歐美國家還低;而每週授課時數四小時,也比數學課程簡化的美國、英國每週五小時還低。

或許有人會問:時數多少,會成為學習關鍵嗎?

「數學是抽象思考訓練,首重推理,需要老師引導定義加上演練,這都需要時間,」中研院院士林長壽解釋,「時間不夠,只能進行『技術性教學』,學生很會解題,但『概念性訓練』的素養打樁工程就不足。」

時數減少,教學品質勢必被擠壓,而且影響到的還不只是數學課。以高一上學期的物理力學為例,需要有三角函數基礎才學得好,但因為數學課時數變少,得到高一下才教,就會出現銜接問題。時間不夠、教不完,教材簡化外,老師只能各顯神通,北一女是照課綱主題順序教,建中則是跳著教。

上課只教解題,是最大隱憂。中山大學理學院院長徐洪坤,以自己高三兒子數學教材為例,發現沒有課本,只有例題演算和評量,「真的嚇了一跳,例題只能『模仿』,而不能啟發,」他指出,數學講求定義、概念,光會解題,到了大學會有學習銜接門檻障礙。

教學時數不夠,家庭經濟狀況好一點的學生,就靠補習提升程度。「建中有八成學生都在補數學,」這是台灣數學素養試題研發工作召集人、台師大數學教育中心主任林福來的觀察。「台灣中學以下成績表現好,多是校外補習出來的,」他說。

如今,教育部還再減數學授課時數,難怪連大學老師都著急了!

學者們擔憂的是,從十年前八八課綱中的三十二學分降至現行的九九課綱中的二十四學分,已經在前段班大學出現「大學教高中課程」的現實,若是再減少到剩十六學分,將造成理工人才競爭力更弱化情況。

理工人才更弱化學科不穩,影響科技競爭力

陳國璋認為,台灣科技人才是靠自己培養,而非引進,才能創造竹科園區經濟奇蹟,走出世界創新的能量,「高中基礎學科不穩,等於把問題遞延到大學,勢必影響未來競爭力,」他說。

「台灣理工人才將出現東南亞化!」林福來提出他的隱憂。

針對爭議,國家教育研究院強調,調整授課學分是為了讓學校能依學生程度,開出更適合的課程,適性揚才。只是,學習如同堆積木,要從基礎,一塊一塊往上堆疊,當最頂尖前二○%的大學理工系學生都需要「補救教育」時,政策上路,更應格外謹慎。

中研院院士、台大數學系教授林長壽表示:「一週四小時是建立數學素養最基本門檻!不能剝奪孩子授教數學基本學科的量。」他的話,也是所有參與連署教授的心聲。

採訪後記》教授哽咽:窮孩子難再靠教育翻身

這次採訪過程中,談到數學素養弱化造成理工人才競爭力低落,許多老師們越講越激動;甚至有些還哽咽起來。

什麼原因,讓一向理性的他們,「感性」了起來?因為,許多老師還憂心高中數學時數減少,會讓教育M型化更嚴重。

去年底「國際學生能力評量計畫」(PISA)成績單中,台灣的高標群雖然超過三成,但低標群亦逾一二%。簡單的說,同年級生中,數學最好與最差,相差約七個年級的學習程度。PISA的一份報告評論:「台灣是數學受教最不公平地區。」

「國民教育本質是提供基本學科足夠資源,不是有資源的人找補習班,弱勢學生卻連受教權選擇都沒有,」中研院院士林長壽痛心的說,「我們不反對多元選修,但要有配套措施。」他認為,若無清楚的課綱做指引,高中現場根本無法開出足以和大學接軌的數學選修課,加上考試主導教學的現象,無異拉大學生程度差異。

這群年齡四十歲到五十歲的老師,很多出身貧苦家庭。林長壽、台大數學系教授王金龍皆是靠教育,從「零資本」,一步步唸到紐約大學、哈佛大學,繼而回台貢獻所學。教育現場M型化加劇,讓這群靠教育翻身的老師十分憂慮,這也是他們站出來的關鍵。

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達人解讀三大新招 讓阿嬤到美眉都掏錢

2014-10-06  TCW
 
 

 

當日本政府釋出近年最大觀光利多、掀起國內日貨消費潮時,總是跑在台灣前面的日本服務業又進化了一大步,看看日本,下一個商機或許就在台灣發生。

進化一:讓銀髮族「一次看盡」複合店貨價消失,強調知識型消費

除日漸成熟的高齡化商機外,二○一二年起,支撐日本消費、更新的面孔,是正式進入高齡者行列的「團塊世代」。

團塊世代,狹義指二次大戰結束後,在一九四七年到一九四九年戰後嬰兒潮中出生、約八百零六萬名的日本人。這個世代手握八十兆日圓(約合新台幣二十二兆元)退休金,成為各產業爭搶的目標。

台灣無印良品總經理梁益嘉發現,因應團塊世代崛起,要讓這群人埋單,做法是讓體力逐漸下滑的他們,不必走太多路,就能一次看盡。因此,在兩百坪空間內,巧妙結合各業種的複合店,店數在日本逐年成長。

但是,團塊世代的成就感較其他世代更高,自我意識強,不容易相信他人,習慣先理解「我為什麼要買?」因此更需要透過專業知識引導,再開始理性說服。

梁益嘉觀察,最能體現此模式、討好團塊世代的例子,即是被譽為「全球最美書店」之一、位於東京代官山的蔦屋書店。

蔦屋書店集結書籍、保養品、用具、餐廳等,強調「知識型消費」,透過書籍提案,推薦相關商品,讓團塊世代能放下戒心、接受誘導,進而消費。梁益嘉分析,團塊世代習慣先研究、再消費,但因不習慣使用網路,且退休後有時間慢慢瀏覽,因此實體書籍仍是其最仰賴也適合的媒介。所以,該店首先採無主題式陳列,把商場、書店或餐廳,全部打散。

接著,再從知識含量高且有權威性的書,帶動一連串消費。例如被養生書籍吸引時,同個架子上就有茶包、香氛或瑜伽用品供選擇;餐飲書籍旁就是鍋具、廚房用具,鄰接著散落在各處的咖啡桌,不遠處就是餐廳。

「貨架消失、業種界線模糊,只賣一種商品的專門店式微,」擁有五十二萬名粉絲的日本藥妝失心瘋俱樂部粉絲團版主Vera觀察,新崛起的複合店,賣的是total solution(整體解決方案),無論是從書籍或氣氛營造下手,目的都在說服消費者,業者推薦的「套餐」是有所本、有品味的,而這也是網路商店無法取代的優勢。

進化二:衣服、家電聯名賣優衣庫人形模特兒,拿戴森吸塵器

只是,團塊世代之外,仍然存在大量依賴網路購物的年輕客群。一般店面如何在網路購物、理性比價行為的夾殺下,找出新活路?

日本實體通路比台灣更早歷經對電子商務的抗拒、反擊,直到今日「認清事實」,主動迎戰;它們發現,如果消費者就是「只看不買」,那就將計就計,利用虛實整合,成為稱職的展示廳。

例如,許多店面導入WiFi,在消費者企圖用智慧型手機搜尋眼前商品價格時,透過伺服器端的設定,導引顧客到自家網站,提供網路價格比較,或透過該頁面強調當場購買的好處,如加贈其他商品、集點等。

全聯福利中心總裁徐重仁也曾舉例,日本最大零售集團永旺(Aeon)旗下的超市體系,就讓消費者在實體超市購物時,能對商品拍照、讀取條碼後,被引導到專屬網頁下單,直接配送到家,並在網頁「順便」展示店面擺不下的其他商品。

青山洋服也深知消費者喜歡比價的心態,因此讓顧客在網站上挑選可接受價格的商品後,同時預約到實體店試穿、修改長度,且可自由選擇現場或網路付費,如此一來,商家不做白工,消費者也不再受困於「只試穿、不購物」的罪惡感。

更大膽的做法,則是策略結盟,從商品聯名款,進化到「聯名店」。

二○一二年,優衣庫(Uniqlo)和家電通路商Bic Camera在東京新宿開了聯名店「Bicqlo」,共享營業面積,在服飾店裡常見的人形模特兒,身著優衣庫衣服、手拿戴森(Dyson)吸塵器的有趣模樣,成為觀光客新景點,也是網路商店難以營造的新鮮感。

不只如此,去年,無印良品也和日本文具雜貨通路Loft合作,在澀谷開「LOFT&」的大型複合店,再度躍上旅遊雜誌版面。

Vera觀察,要提供顧客一再光顧的理由,除了商品創新,通路的創新也是一途,不只創造話題,也擴大客群。以Bicqlo為例,就同時吸收了家庭客群中的女性和男性,讓媽媽看衣服時,爸爸可逛家電賣場,製造雙重消費。

進化三:讓商品永不過氣眼藥水換了個包裝,再度引發熱賣

「日本失落二十年,但商品還是能一直推陳出新,關鍵就是造勢能力!」明曜百貨親子館執行長梁旅珠發現。

「現在商品不做『倒V』形,根本賣不出去!」梁益嘉解釋,在管理教科書中,生命週期是平緩上升、下降的「小山丘」,但到了日本則呈倒V、大起大落的竹筍狀。因當地商品重視趨勢行銷,上市前一定要抓新聞點,透過媒體、廣告造勢創造高峰;之後,隨話題熱度遞減、其他商品出線,商品很快就「過氣」。因此,日本商人必須在商品每下愈況時,找出最新手法:主動推出消費者「不一定需要」的商品,再透過巧妙說法包裝、「自圓其說」。

Vera舉例,樂敦小花眼藥水人手一瓶後,業者又在原有正方形包裝外,推出Nano款,即罐子、噴頭更小,強調不會弄髒眼妝,適合帶妝時使用。又如咖啡色睫毛膏原是冷門色系,但因業者強調咖啡色會使眼神迷濛、看起來容易親近,可打開戀愛運,又再創造話題。

因應消費者越來越挑剔、對性價比敏感,以及產品生命週期快速下滑,日本商人淬煉出的變形蟲打法,值得台灣重新認識新趨勢的內涵與商戰,已和過去不同了。

【延伸閱讀】專訪花王社長》三招討好中國,獲利創新高

「往後,我們的新商品優先在中國上市!」日本最大日用品製造商花王,去年獲利創新高,花王社長澤田道隆將其歸功於海外的拓展,其中成長最快的市場之一就是中國。

澤田首度接受台灣媒體專訪,透露花王的三大中國「討好學」:商品在地化、為每個小市場服務、三分之一的速度。

他舉旗下最受中國、台灣人歡迎的兩樣商品:蒸氣眼罩、紙尿布為例,因得知過去只在日本推出的蒸氣眼罩,深受華人觀光客歡迎,促使花王內部開始大規模研究,為的就是了解華人消費者的購買原因,和日本人有何不同?

「日本人重視肌膚觸感、幫助睡眠,但華人更在意『促進血液循環』的功效,」他說,花王因此開始了解華人喜歡的養生法,包括按摩、腳部熱敷等,無論清潔、紓壓時,都特別喜歡熱毛巾的溫熱、濕潤感,因此除了計畫將蒸氣眼罩開發成全身可用的產品,還打算縮短眼罩加熱時間(目前約須等三十秒)。

而去年在中國賣到缺貨、掀起高價轉賣風波的紙尿布,也因為知道中國人特別討厭悶,因此較日本版使用更多透氣材料;同時,行銷策略也從既有的統一版本,在中國轉變為各省分獨立策畫。

他舉例,像去年推出的洗衣粉洁霸瞬清(編按:台灣名一匙靈),就針對各省分水質軟硬不同,設計了不同說帖、廣告,如使用方式應該先泡或先洗;針對二、三線城市的中產階級強調價格,對一線城市消費者則強調品質等。

甚至,現在花王新商品只要研發完成,就直接在中國推出,時間大幅縮短至一年,是過去三分之一的時間。速度、彈性都和以往有很大不同。我們從日本最大日用品商花王身上看到,日本人變了!

(文●郭子苓)

 
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P2P網貸行業四大新衍生模式

來源: http://newshtml.iheima.com/2014/1124/147920.html

i黑馬:隨著P2P(Peer to peer)網貸行業的迅猛發展,不少衍生模式從早前單純的人人對人人的平臺中繁衍出來,出現了如P2C(個人對企業)、P2B(個人對非金融機構)、P2N(個人對多機構)、 P2G(個人對政府項目)等諸多模式,這些平臺的業務模式究竟怎樣?其發展前景又如何呢?
 
\衍生模式一:P2B(個人對非金融機構)
 
P2B模式應該是眾多網貸平臺最為常用的模式之一,也是最先衍生出的模式之一,同簡單的P2P網貸平臺不同,P2B平臺只針對中小微企業提供投融資服務,借款企業及其法人要提供企業及個人的擔保,並且基本上不提供純粹的信用無抵押借款,再加上類似擔保模式的借款保證金賬戶。
 
據了解,P2B網貸借款人一般為企業,企業借款僅限用於技術改造、擴大再生產的流動資金,通過第三方資金托管平臺,投資人的資金僅能用企業指定賬戶進行提現,用於企業的生產經營活動。由於有第三方資金托管、相應的擔保公司做擔保以及抵押物,對於投資者而言,P2B的安全性更高。
 
然而互聯網金融作為一種新型投資理財方式,安全性和收益性是永恒的主題。我企貸COO楊卓認為,在融資性擔保P2B模式中,投資人與企業之間仍然屬於點對點的投資關系,收益率有明顯優勢,相對此前火爆的余額寶、理財基金等進行二次投資的模式,收益大約高出3-4倍。
 
風險:收益較高、安全性相對較強不意味著沒有風險,由於這類模式借款金額相對較大,如果企業資金鏈出現問題,逾期風險可能會更大。對於企業來說,需要抵押擔保可能會增加企業負擔。
 
代表平臺:銀客網、我企貸、愛錢幫等
 
衍生模式二:P2C(個人對企業)
 
其實,P2C模式與P2B模式類似,但是多了一項債權轉讓的功能,所以P2C具有雙層涵義,一層為personal(個人) to company(公司),另一層為platform(平臺) to Credit Assignment(債權轉讓)。
 
P2C同樣也是一種線上線下相結合的模式,平臺主要是為一般投資者和中小企業搭建信息平臺,平臺在線下對企業進行360度的盡職調查,包括融資企業的基本信息、經營狀況、管理團隊、信用級別等內容,然後滿足風險控制要求才能放到線上。
 
據了解,在債權轉讓層面,平臺負責對債權轉讓企業進行資質審核、實地考察,篩選出具有投資價值的優質債權項目在平臺上向投資者公開並提供在線投資的交易平臺,實時為投資者生成具有法律效力的債權轉讓及服務協議。
 
風險:由於P2C模式主要服務於企業,所以企業的違約跑路風險仍然存在,同時也存在非法集資的風險。
 
代表平臺:愛投資、積木盒子等
 
衍生模式三:P2G(個人對政府項目)
 
日前,國內首家與政府項目合作的P2G平臺上線,再次刷新了P2P行業一種新的衍生模式。所謂P2G模式,主要為具有政府信用介入的項目提供融資服務,包括政府授權國企直接進行融資、政府或大型國企的供應商應收賬款質押擔保融資、國有擔保公司擔保的項目融資。
 
據投促金融CEO唐偉介紹,投促金融本身定位於“政府項目合作平臺”、“不跑路的高安全系數平臺”,在各個方面都進行了高級別的安全防護把控,通過多手段、多渠道實現金融資源的有效配置,將投資人收益控制在穩定合理的範圍內。
 
唐偉解釋道,選擇這種業務模式主要原因有兩個:一是從投資人角度考慮,政府或者國企項目的真實性較為可靠,出現虛假項目騙錢的可能性較低;另一方面,需要建立一個渠道來引導民間資本進入政府投資領域。
 
理財範認為,對於P2G的出現,“我們認為這是政府部門釋放的一個積極信號,意味著政府對於整個互聯網金融行業的重視,未來為化解地方政府債務危機也能註入新的活力。近年來,政府在城鎮化建設的過程中投入大量資金,然而基礎設施建設往往伴隨著周期長、見效慢的特點。通過互聯網金融,事實上是一個資產證劵化方式,將基礎資產的收益化整為零,既可為地方債務危機註入新的活力,也能為大眾提供更多元化的投資渠道”。
 
風險:當然P2G的項目也不意味著就一定沒有風險,由於各地方政府作業能力、各地產業構成以及各平臺風險識別能力不同,未來P2G模式的發展還是取決於對具體項目的評估以及采用什麽樣的風險定價策略。同樣,投資者也需要打破標準化的風險認識,認識到風險來源於每一個具體的項目,而不僅僅在模式。
 
代表平臺:投促金融
 
衍生模式四:P2N(個人對多機構)
 
貸幫網壞賬事件備受熱議,貸幫網可以說是被前海融資租賃(天津)有限公司給坑了,但其背後也折射出P2N模式輕風控的弊端。
 
據了解,隨著P2P網貸的發展,尋找借款人和擔保公司這兩項專業性較強而又複雜的工作逐漸被獨立出來,交由一些專業的小額貸款公司或擔保公司來完成,即P2N模式。
 
P2N中的“ N ”一般為多家機構,即借款人來源於網貸平臺合作的小貸公司或擔保公司,並由小貸及擔保公司(融資租賃等金融機構)提供擔保,平臺不參與借款人的開發及本金墊付。
 
P2N模式有兩個特點:一是出借人不再直接對接借款人,其直接對接的對象是貸款機構;二是網貸平臺同時有可能演變為小貸公司的代理人(因小貸公司有監管,通過P2N模式的網貸平臺可以增加其表外收入),成為渠道商。
 
“P2N模式中,網貸平臺相當於淘寶網,擔保公司等機構類似於淘寶網上的店家。其優勢表現在,對於沒什麽業務基礎的平臺,與擔保公司合作能夠快速提升成交量。那些上線沒多久成交量又比較大的平臺,多屬於這一模式。”網貸之家研究員孫斯寒表示。據網貸之家不完全統計,目前國內P2N模式運營的網貸平臺約有50多家。
 
理財範則認為,P2N需要打破標準化產品結構,實現風險定價。P2N是一個集成化的模式構成,它囊括P2P、P2B、P2C和P2G等各種產品構成,並實現標準化的能力。這是典型的互聯網思維模式,以搶占流量入口和市場份額為第一要旨。但是對於不同的產品模式也需要有深刻的認識,這樣才能避免被機構綁架損害平臺的品牌形象。
 
風險:網貸之家首席研究員馬駿指出,P2N風險表現在擔保公司提供的標多為大額標且平臺業務分散度較差,一旦發生違約,風險損失率較高。而如果大額標違約,擔保公司不能及時墊付,平臺容易被擔保公司綁架。
 
代表平臺:開鑫貸、有利網等
 
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A貨浸大新垣結衣的難題 朱泙漫屠龍記

http://johnchrysostom.blogspot.hk/2015/06/a.html


地產和金融是香港產業有兩大支柱,而新地案中大貪官許仕仁和大地產商之間的關係已經公諸於世。而「肥龍」另一關照香港人的代表作便是作為「強積金之 父」,以保障退休之名利益輸送為實的強制性公積金(Mandatory Provident Fund Schemes,簡稱強積金或MPF)。

最近和一名外貌有點像新垣結衣的八十後(若干年前)浸大小花吹水,她問近日A股大插應否減持MPF中國股票的比例。樸素的A貨Aragaki似乎非 常擔心其姑婆本會輸掉,筆者決定以股神師傅本杰明·格雷厄姆(Benjamin Graham)名著「聰明的投資者」(The Intelligent Investor)中的一道板斧教導她如何妥善管理自己的投資組合。   
格雷厄姆在「聰明的投資者」中描述了不少經典選股技巧,其中涉及一項非常簡單易明的動態資產配置(Dynamic Assets Allocation)策略:七三定律。格雷厄姆認為任何時候不應全部股票也不應全部持有現金。所謂七三定律便是在熊市底部時保持七成股票三成現金,隨著 股市徐徐上升至牛市頂部,股票部分便應有策略性地減持但持有股票比率不能低於組合的三成。
筆者認識一些人高賣低買MPF有道,自2000年MPF推出以來年均回報均有雙位數字。根據現時主要MPF的供應者所提供的基金選擇,大抵可以分為 股票基金和(投資於貨幣和債券市場)定息基金,因為可以把格雷厄姆七三定律應用在MPF的動態資產配置策略。至於所謂保本基金或组合型基金(Fund of Funds)則應該避之則吉,亦由於環球利率處低無可低之位,因此未來一段時間定息基金扣除高昂手續費後回報分分鐘會有負回報。因此筆者反而認為應該以股 票投資為主,在不同主題的市場進行動態資產配置。
現時MPF的股票基金主要有兩大類,包括中港股票基金和海外市場基金。觀乎近二十多年中港股票反覆,可見其新興市場性質未改,其比重應該較低且適合 「短」炒搏波幅。相反主打的應該還是環球、北美或美國基金,皆因其増長動力較可靠而波幅低。當今美國仍然是世界上惟一的超級大國,北美或美國基金便是押注 美帝霸權千秋萬世。套用如此思路,Aragaki其實可以以四三三陣式分別把MPF資產配置於北美或美國(40.00%)、中港股票(30.00%)和定 息基金(30.00%)上,而檢討和重新配置資產宜限於每季進行一次。

工作勤奮而又孝順的Aragaki每天帶飯返工,的確是一個難得的乖乖女。雖然升級或嫁個好丈夫固然可以解決她現實中遇上的問題,但Aragaki 仍深信萬事隨緣,路還是要自己行出來的。雖然香港有「肥龍」這些貪官以不義蠶食他人以自肥,但在獅子山下仍有不少好像Aragaki這些心地善良的小市民 默默耕耘。據說由於Aragaki工作表現出色獲上級嘉許,調往她公司的總部上班。筆者相信心地善良的Aragaki終有一天會晉升至管理層,衷心祝她有一個幸福快樂的未來!


PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=153001

A貨浸大新垣結衣的難題

地產和金融是香港產業有兩大支柱,而新地案中大貪官許仕仁和大地產商之間的關係已經公諸於世。而「肥龍」另一關照香港人的代表作便是作為「強積金之父」,以保障退休之名利益輸送為實的強制性公積金(Mandatory Provident Fund Schemes,簡稱強積金或MPF)。

最近和一名外貌有點像新垣結衣的八十後(若干年前)浸大小花吹水,她問近日A股大插應否減持MPF中國股票的比例。樸素的A貨Aragaki似乎非常擔心其姑婆本會輸掉,筆者決定以股神師傅本杰明·格雷厄姆(Benjamin Graham)名著「聰明的投資者」(The Intelligent Investor)中的一道板斧教導她如何妥善管理自己的投資組合。   
格雷厄姆在「聰明的投資者」中描述了不少經典選股技巧,其中涉及一項非常簡單易明的動態資產配置(Dynamic Assets Allocation)策略:七三定律。格雷厄姆認為任何時候不應全部股票也不應全部持有現金。所謂七三定律便是在熊市底部時保持七成股票三成現金,隨著股市徐徐上升至牛市頂部,股票部分便應有策略性地減持但持有股票比率不能低於組合的三成。
筆者認識一些人高賣低買MPF有道,自2000年MPF推出以來年均回報均有雙位數字。根據現時主要MPF的供應者所提供的基金選擇,大抵可以分為股票基金和(投資於貨幣和債券市場)定息基金,因為可以把格雷厄姆七三定律應用在MPF的動態資產配置策略。至於所謂保本基金或组合型基金(Fund of Funds)則應該避之則吉,亦由於環球利率處低無可低之位,因此未來一段時間定息基金扣除高昂手續費後回報分分鐘會有負回報。因此筆者反而認為應該以股票投資為主,在不同主題的市場進行動態資產配置。
現時MPF的股票基金主要有兩大類,包括中港股票基金和海外市場基金。觀乎近二十多年中港股票反覆,可見其新興市場性質未改,其比重應該較低且適合「短」炒搏波幅。相反主打的應該還是環球、北美或美國基金,皆因其増長動力較可靠而波幅低。當今美國仍然是世界上惟一的超級大國,北美或美國基金便是押注美帝霸權千秋萬世。套用如此思路,Aragaki其實可以以四三三陣式分別把MPF資產配置於北美或美國(40.00%)、中港股票(30.00%)和定息基金(30.00%)上,而檢討和重新配置資產宜限於每季進行一次。

工作勤奮而又孝順的Aragaki每天帶飯返工,的確是一個難得的乖乖女。雖然升級或嫁個好丈夫固然可以解決她現實中遇上的問題,但Aragaki仍深信萬事隨緣,路還是要自己行出來的。雖然香港有「肥龍」這些貪官以不義蠶食他人以自肥,但在獅子山下仍有不少好像Aragaki這些心地善良的小市民默默耕耘。據說由於Aragaki工作表現出色獲上級嘉許,調往她公司的總部上班。筆者相信心地善良的Aragaki終有一天會晉升至管理層,衷心祝她有一個幸福快樂的未來!
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1988年7月4日: 爪哇控股賣出大新金融大廈30%股權予伊藤忠

當年這物業估值6.65億多,現在賣了100億,每年升值16%多,這是否很多?

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快訊:恒大新晉第一大股東 廊坊發展再度漲停

周二早盤,廊坊發展高開6.56%,報24.38元/股,開盤後,再次拉升至漲停,報25.17元/股。

廊坊發展8月8日晚發布《詳式權益變動報告書》稱,信息披露義務人恒大地產集團有限公司8月4日在二級市場合計增持廊坊發展股票1900.7554萬股,占廊坊發展總股本的5%。本次權益變動完成後,恒大地產持有廊坊發展15%股份。

公告顯示,恒大地產主要是為了充分把握京津冀一體化的政策契機,看好上市公司未來發展前景。本次權益變動之日起12個月內,恒大地產擬通過在二級市場擇機增持上市公司股份,增持金額不少於5000萬元,增持股份的價格區間、數量將根據未來二級市場股價表現、整體市場情況、上市公司業績表現及恒大地產自身發展規劃綜合考慮後確定。

此外,本次權益變動完成後,恒大地產不排除未來12個月內提出對上市公司主營業務進行調整的方案計劃、對上市公司或其子公司的資產和業務進行出售、合並、與他人合資或合作的計劃,或上市公司擬購買或置換資產的重組計劃;將依法行使股東權利,向上市公司推薦合格的董事、監事及高級管理人員候選人;不排除在未來12個月內對上市公司《公司章程》進行修改的可能。

從實際情況上看,隨著恒大的介入,近期廊坊發展股價走勢強勁,8月8日開盤僅10分鐘便迅速封至漲停,最終報收於22.88元/股,上漲10%。而自恒大第二次舉牌以來,廊坊發展已累計上漲63.78%。

有分析人士指出,以目前廊坊發展的股價和走勢,即便按5億元計算,廊坊控股重回第一大股東的希望不大。“相比於身為世界500強的恒大,廊坊控股雖是國資背景,但無論在企業規模還是資金實力,兩者都遠遠不是一個量級”。

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兩大新規征求意見 基金子公司大變局啟幕

8月12日,證監會就《基金管理公司子公司管理規定》及《基金管理公司特定客戶資產管理子公司風險控制指標管理暫行規定》(以下簡稱“《風控指標暫行規定》”)公開征求意見。

前期發布的“新八條底線”明確了子公司機構從事私募資管業務的業務底線,在基金子公司內部治理和風險控制方面,證監會同步啟動了兩項規則的修訂和制定工作。

一是對《證券投資基金管理公司子公司管理暫行規定》進行了修訂,更名為《基金管理公司子公司管理規定》(以下簡稱“《子公司管理規定》”),二是起草了《風險指標暫行規定》。

證監會發言人表示,本次兩份法規文件的修訂、起草工作,主要遵循以下原則:一是加強監管、防控風險;二是扶優限劣、規範發展;三是循序漸進、平穩過渡。

以凈資本為核心

本報記者註意到,《子公司管理規定》的修改內容共涉及條款20余條,總條款由39條增加至42條,體例結構上將原第三章按照基金管理公司管理和控制要求、子公司的治理和內控要求予以分立,明確了母子公司各自的義務和責任。

修訂《子公司管理規定》的第一個原則,便是要提高子公司的風險管理水平和風險抵禦能力,根據行業發展態勢和風險狀況,對專戶子公司初步構建以凈資本為核心的風險控制指標體系。

並且,強化母公司管控,引導機構回歸“子”公司本位,明確子公司業務定位是對基金管理公司業務的專業化補充和協同,不能“另起爐竈”搞同業競爭。

強化風險管控方面,證監會促使子公司業務發展規模與風險管控能力相匹配提出的思路有四點:

一是提出全面風險管理的總體性要求,確保業務發展規模與其風險承受能力、風險控制水平及經營實力相匹配;二是比照公募基金建立風險準備金制度,要求專戶子公司建立風險準備金制度;三是借鑒證券、信托等機構的監管經驗,建立風險控制指標監管體系;四是構建子公司風險處置機制,如陷入經營困境應采取有效措施穩妥有序處置相關業務。

2012年發布子公司暫行規定以來,基金子公司業務取得了長足發展,但也暴露出不少問題。證監會新出的子公司管理規定,旨在加強監管及防範風險,引導基金子公司穩健合規開展業務。

按照新規,子公司業務範圍拓寬至“特定客戶資產管理、基金銷售、私募股權基金管理以及中國證監會許可或認可的其他業務”,在避免同業競爭、實現一類業務在一個平臺運作的前提下,為基金管理公司進一步專設子公司經營養老金管理、指數化投資、私募股權基金業務等細分領域預留政策空間。

未來,將會建立常態化的子公司現場檢查機制和風險監測會商機制,明確基金業協會應當定期報告子公司產品備案情況及風險監測情況,為開展以風險和問題為導向的日常監管奠定基礎。同時也會取消事前備案事項,完善重大變更信息報送方式。

引導去通道

隨著基金子公司行業規模高速擴張、業務模式不斷創新,以及資本市場內外部環境的變化,建立一個能夠綜合反映並有效防範各項業務風險的風險控制指標體系的需求越來越迫切。

鑒於此,證監會起草了《風險指標暫行規定》。據悉,起草工作遵循四個原則:一是全面覆蓋、二是公平統一、三是回歸本源、四是落實責任。

總體就是,將專戶子公司開展的私募資管業務統一納入風控指標體系,保證各項

業務規模均有相應的凈資本相匹配;同時為引導子公司回歸資管本業,從風險屬性和監管導向兩個維度差別化設定風險系數。

“監管層的思路是明確的,就是去通道、去杠桿,讓子公司回歸到資產管理的本源來。”有基金子公司人士指出。

而對通道業務要“消亡”的觀點,業內也早有共識。《第一財經日報》了解到,目前已經有很多基金子公司向ABS來作為一個主攻方向。

按照《風險指標暫行規定》的要求,專戶子公司應當符合四項風險控制指標:一是凈資本絕對指標,即“凈資本不低於1億元”,保證專戶子公司具有基本的展業實力。二是凈資本相對指標,即“凈資本不得低於各項業務風險資本之和的 100%”,三是凈資本流動性指標,即“凈資本不得低於凈資產的 40%”,旨在防範流動性風險、保證專戶子公司能夠及時變現相關資產履行到期債務;四是杠桿率指標即“凈資產不得低於負債的20%”,旨在控制和防範公司負債風險。

同時,為進一步提高應對風險能力,《風控指標暫行規定》規定專戶子公司應當按照專戶業務收入的10%計提風險準備金,達到其管理的資產規模凈值的1%時,可不再計提。

另外,《風控指標暫行規定》的日常監管安排基本與證券公司、期貨公司的成熟做法基本一致:一是落實風控管理的主體責任,專戶子公司的董事長承擔風險控制管理的最終責任,總經理全面負責風險控制管理的實施工作。二是明確監管報表的編制和報送要求,基金管理公司承擔監管報表報送義務,除應當定期報送月度和年度監管報表,一定情形下還須報送臨時監管報表。

截至2016年7月底基金管理公司共成立79 家專戶子公司和6家銷售子公司。其中,專戶子公司管理規模已突破 11 萬億元,存續產品超 1.7 萬只。

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